「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その４

896
>「当然理事は理解しておくべきだ！」
>と言われるかもしれませんが、そういう理事会もあればそうじゃない理事会もあってもよいと思いますけど。
会計担当理事や理事長が最低数千万円単位の会計決算を把握してないってどんな管理組合ですか。少し見くびりすぎというか、担当されてた中にそういう呆れたマンションがあったということですね。話にならないレベルですが・・。
しかし、それまでは元業界人の方にしてはまともなことをおっしゃると思ってましたが、「そうでない理事会もあってよい」とはやはりフロントの感覚ってその程度ですかね。

>もちろん、理事会内で行うことも可能。
（専門委員会の設置）
第55条理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
２ 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

専門委員会は規定の通り理事会か専門委員会かの比較ではなく、飽くまでも理事会が責任と権限で作った理事会に具申する機関なのですよ。結局は理事会の決議のもと総会議案が作られることには専門委員会があろうが無かろうが同じ事なのです

901
管理会社がちゃんとしてたらって話です。
私はやってたし、理事会のレベルに合わせて、完全に誘導したり、ただ理事会に参加して議事録とったり、アドバイスするだけであったり。
理事長や会計担当理事で、決算と予算案把握してるとこってそんなにありますか？
それでもちゃんと機能させるために管理会社が存在してると思ってますけど。
お任せしたい理事会に対して、把握しろ言っても難しいですよね。

>>902
中立性の問題でしょう。
理事会内にあれば中立とはいえないですよ。
理事会の外において、組合員と役員の走法から同一距離を置かないと。
とくに選挙はそうです。

＞理事長や会計担当理事で、決算と予算案把握してるとこってそんなにありますか？
たまたま担当したマンションがそういう情けないところばかりだったってことですね。
信じられないことをおっしゃるんで引きまくりです。
それか私の周辺のマンションが皆まとも過ぎなんですかね。過ぎることもないし、予算案くらい把握できないで普段の仕事なんかできる筈もないんですがね。

走法→双方

902
理事会内での設置も可能、と55条を示しただけですが。理事会外では設置できないことを言いたいなら別に論拠をあげてください。毎度議論のできない方のようですね。
営繕委員会など、形式上は理事会設置の形でも実際は継続的に活動しないと意味がないので規約で別個の位置付けしている例もあります。それが駄目であることの根拠をどうぞ。

>中立性の問題でしょう。 理事会内にあれば中立とはいえないですよ。

中立性は無関係です。
専門委員会は理事会がその責任と権限で作るのですよ。
理事会がその委員を選ぶ事も出来るのですよ。
どこに中立性があるのですか、しかも専門委員会の具申を理事会が受入れようが受け入れまいが理事会の決議には関係ないのですよ。理事会案は総会で審議され、賛否が問われるのです。

905
貴方の周りがまとも過ぎると私は思います。
できるけどやらないだけだと思います。

理事会案が総会で審議されたら、管理会社の植民地じゃなくなるよ
普通のマンションは
総会欠席が半数以上で、欠席状＝管理会社委任だと認識した上で欠席状の提出もするもんだ

まぁ、出席して正論はいてもクレーマー呼ばわりされて終わるだけだから時間の無駄だけどな

909
＞貴方の周りがまとも過ぎると私は思います。
＞できるけどやらないだけだと思います。
まとも「過ぎる」はないでしょう。当たり前のことで、そういう感覚で管理会社がいるとなればあまりに酷い実態ですね。
管理会社として「できるけどやらない」みたいな美味しい管理組合は大歓迎なのでそのような表現になるのでしょう。
改めて管理会社の感覚がよくわかりました。もちろん、管理会社が悪いというより、マンション住人の程度の低さが問題です。
私のマンションは幸い、皆非常に多忙ながら、「できることは可能な限りする」理事が多いのですが、「マンションとはそういうものだ」という最初の感覚の違いが大きく影響するのでしょう。
よそのマンションが管理会社にぼられようがスラム化しようがどうでも良いといえばいいのですが、よそのいい加減なマンションから移って来られる人が増えるとそうも言ってられません。

>>910
＞普通のマンションは総会欠席が半数以上で、欠席状＝管理会社委任だと認識した上で欠席状の提出もするもんだ
＞まぁ、出席して正論はいてもクレーマー呼ばわりされて終わるだけだから時間の無駄だけどな
自分のマンションを基準に普通呼ばわりしないこと。かなりレベル低いマンションだな。
管理会社委任だとか、無知を指摘するのも阿呆らしいレベル。

911
そんなんですよ。
おっしゃるとおりです。
住民の程度なんですよね。
私の理想は、程度が低くてもお任せでちゃんとやってくれる管理会社をパートナーとして迎え入れたいです。
それなりの報酬は払いますので。
私一人じゃ決められませんけど。

>>908
こと選挙に関して中立性のことを言ってるのがわからないようですね。

913
＞お任せでちゃんとやってくれる
とのことですが、管理会社が本当にそういう発想を持っているのですか。
企業としての利益率を確保しながら、財産管理のメニューを管理組合に提案する際、住民の「お任せ・・」に応えるためには、そのマンションの住人に見合った財産管理とはこの程度であろう、というアンケートなりを踏まえて見極めていくことになりますが。管理組合がイニシアティブを持っておれば、15～20年もすれば定住層もある程度見えてきて、住人の希望レベルを大体共有するとともに、資産価値を高め、今後の高齢化に備えた環境づくりについてそのマンションなりのイメージを持てるようになりますが、それに代わって管理会社がそこまで住民の意向を把握できるのですか。
そこまで出来ないならば、通常この程度です、という実績ベースで無難な提案となるのでしょうが、それが「お任せでちゃんと」という意味なのであれば、所詮、その程度のどこにでもある関係に過ぎないんですね。
報酬を含め、理想を語られているのであれば、普通のそこそこのパートナーでなく、どこまで「ちゃんとお任せ」が可能なのかがお聞きしたいところではあります。

管理会社の使命は理事会を骨抜きにして金ぶんどることだと思う。

915
管理会社がそこまでやるかどうかはわからないです。
私は１社しか知らないですし、理想と現実に疲れて辞めた側の人間ですし。。。

お任せの意味ですが
管理組合の意向があるかどうかにもよります。
意向があるのであれば、そのリクエストに迅速に的確に答えられるかどうかですよね。
こういう部分を管理組合はのぞんでいるんじゃないですか？

また管理組合に意向がそこまでないのであれば、日々管理員からや住民からの要望を考慮して、理事会に対して的確に提案するような感じでしょうか。

プロとして、理事会から言われる前に提案し、期限までにしっかり仕事を達成する。
私の理想はこの程度ができれば十分です。

当然財産管理も同じように、的確に提案ができれば良いと思います。

住民の意向＝理事会の意向とは必ずしもならないので、そこは難しいところでしょうね。
アンケートって取ったら取るだけ、混乱するだけだったりしますし。

理事会に数回参加すれば、何を欲しているかわかりますよね？
そういう感覚ってどの仕事にも共通すると思うんです。

管理会社の給料って結構安いです。
拘束時間は長いし、土日も理事会があるんで、自給にすれば本当に安いです。

優秀な人材は、ある程度の給料を確保しないと辞めていきます。
管理委託費の値下げも大事です。
しかし、お互いの契約ですから、仕事に対する報酬は大事なところかなと思います。

就職難と言われますが、管理会社って結構常時募集してると思いますよ。
新卒で入るより、中途のほうが入りやすかったりします。

新人よりも、社会経験のある人のほうが、知識がなくても理事会で話ができるからです。


話がそれましたが、どこまで管理会社がやってくれるかは私にもわかりません。
しかし、こういう理想を掲げているフロントマンは必ずいるはずです。
ここに出入りされてる管理侍さんとかどう思われてるんでしょうかね？
現役の方の意見も聞きたいですね。

916
ちょっと違うと思います。
本当に賢い管理会社は、ながーく少しずつ利益を確保します。
ストック産業と言いますが、継続して収入がはいるからこの業界は美味しいのです。

大規模改修工事で一儲けとか言いますが、売り上げがあがるだけで利益は少ないものです。
その上、保障が10年あったり、住んでるところで工事するからクレームだらけです。

後、ぶんどるとありますが、そんなに簡単にぶんどれますか？
よっぽど無関心な理事会じゃないと無理ですよ。

917
>理事会に数回参加すれば、何を欲しているかわかりますよね？
この程度の意向把握では「ちゃんとお任せ」はできないでしょうね。
第三者管理までいけば、まさに管理会社のリードで進めればよいのですが、現役の住人がまともな報酬を対価として期待するのは、「プロとして、理事会から言われる前に提案し、期限までにしっかり仕事を達成する。私の理想はこの程度ができれば十分です」といった通常業務の範囲ではないでしょう。
とりあえずわかりました。ありがとうございます。

有能な理事長がいないことも原因だと思うよ。

管理会社は営利、一方管理組合は非営利。
もともとなじまない。

>管理会社は営利、一方管理組合は非営利。 もともとなじまない。

商売人とお客だよ。なじむものあるの？
大人ではない様ですね。

幼稚園中退でした。

>>917
管理侍を意識しなくともいいんじゃないか。貴殿は、とても良いコメントをし続けていると思いますよ。

>917
元フロントさん
理想と現実に疲れて辞めたのは残念ですね。
理想をお持ちなら、理想を実現できる立場を目指して努力して欲しかった。

結局、管理組合が管理会社に何を求めるのかですね。
極端に言えば、指示したことを忠実にこなすことのみを求めるのか、「お任せ」したいのか。

「お任せ」にしたら管理会社が好き放題やって、ぼったくる、という話があるが、それは違うと思います。
「お任せされる」というのは責任が重いですからね。
下手なことをすると信頼を損なう。
まともな管理会社は「お任せ」されると、それに応えるべく努力します。
信頼を勝ち得て長期的に契約が継続されることを目指すはずです。

「ぶんとる」なんて言ってる奴は相手にする必要なし。
貴方の言われる通り管理会社の給与は決して高くない。
それ以上に給与をもらってる業界の方は、管理会社以上に誰かから「ぶんどっている」ことになる。

給与は公務員より上だと聞いたが、それって高いでしょう？

>927さん

>まともな管理会社は「お任せ」されると、それに応えるべく努力します。
そのまともな管理会社を見分ける方法をご教授いただけると幸いです。

現在の管理会社はまともじゃないので、
できれば変更したいのですが、ネットの評判を読むと
どこも酷い会社に思えてしまいます。
個人的にも、過去に４社とつきあいがありましたが、
どこも再び使いたいとは思いません。

>929
非常に難しいご質問です。
いろいろとポイントはあるかと思いますが・・・。

まず、儲かってない会社はダメでしょう。
儲かってる会社がよいという訳ではないですけどね。

安いだけの会社もダメ。
これも高いから必ずしもよいという訳ではありません。

それなりの価格設定をしている会社は、安売りしないだけの自信をもっています。
自信がもてるということは、それだけの努力も工夫もしています。
そして、儲かっている会社には人材が集まります。
あくまで傾向ですけど。

最後は、その会社のなるべく上位役職者と会って判断することですね。
トップに近い人の考え方や人柄などは、その会社そのものを表している可能性が高いです。

あとは貴方に人を見る目があるかどうかです。

支店長なら会えますよ。理事長の立場で支店にいけばＶＩＰ待遇で会えます。

926さん
ありがとうございます。意識というよりも、私の思ってるところが間違ってないか確認したかっただけです。

管理侍さん
まぁ理想というよりも、自由にやらせてもらってたんで、それなりに管理組合に対しては少しは貢献できたような気がします。管理組合に対して貢献できてれば、その評判で近所のマンションから引き合いの話がきたりしましたので、会社にも貢献できてたんじゃないかなと思ってます。
中小企業だったので、待遇麺で不満があり、現在はそれなりの会社に勤めることができたので、これはこれで良かったのかなと思ってます。

管理委託費が安いとか高いとかいう前に、相場（適正利潤）の見極めが
大切になってくるし、この点については、いずれ淘汰されてくるでしょう。
管理組合も勉強してますし、情報も入ってきますからね。
適正利潤は当然ですよ。
ただ、その相場より高く取っている管理会社は、値下げとかしないといずれ
解約されるでしょう。
そのなかでのサービスの競争に打ち勝った管理会社が生き残っていくのです。

すみません。
総会で、理事会が説明責任をはたさない件はどうなりましたか？

そういう組合もあるでしょう。
どちらに非があるかは分かりませんが。
元々総会で説明してもあまり意味はないでしょう。
総会は、理事会案の成否を決議するだけですから。
いくら、反対しても意見は承りました、それでは決議をいたしたいと思います。
といって、決議されるだけのことでしょうから。
議案と違う決議をすることはできませんからね。

反対派に意見を言わせることに意義があるのに

問題があるんなら、総会でいうより、議案書が配布された時に
いった方がまだ修正の余地はあるかもね。
どうしてもおかしければ、理事会も修正して議案書をそこだけ作り直し、
再度、議決権行使書を提出させればいいからね。

うちの組合の場合は、経費の伴わない普通決議であれば、
理事長権限で変更することはできるとはなってるけどね。

修正じゃないないの

変更も修正のうちじゃないの。

違うしっょ

＞うちの組合の場合は、経費の伴わない普通決議であれば、 理事長権限で変更することはできるとはなってるけどね。

随分アバウトな表現ですね。条文を紹介しないと？と思われるだけよ。
例えば細則のペット禁止の解禁は理事長の権限で可能かと推定出来るよ。

本人は真面目に誤読していると思う。

>942
議案についての関連項目に限定されるのは当たり前のこと。

>議案についての関連項目に限定されるのは当たり前のこと。

言い訳は見苦しいです。誰も良しとは思っていませんよ。

関連事項なら、ガンガン変更できるんだ。

説明が出来ないこの貧弱さ。少し休みなさいね。

理解

理解できないとは。休まず働きなされ。

＞うちの組合の場合は、経費の伴わない普通決議であれば、 理事長権限で変更することはできるとはなってるけどね。

＞随分アバウトな表現ですね。条文を紹介しないと？と思われるだけよ。

黙して語らず？

>950
まだしつっこくくいさがっているんだね。
経費の伴わない普通決議というのは、総会の関連議案に
限定するのは当然じゃないの。
そもそも議案以外のことを総会で諮れるのがおかしいんだからね。
総会は、討論しあう場ではなく、理事会案の承認の可否決の場といっているじゃない。
そんなことも分からず言葉尻だけをとらえるとはね。
単純というか頭が悪いというか、粘着質というかすごい性格をしているね。

＞うちの組合の場合は、経費の伴わない普通決議であれば、 理事長権限で変更することはできるとはなってるけどね。
と
＞経費の伴わない普通決議というのは、総会の関連議案に限定するのは当然じゃないの。
は、
どのような関係なの？
貴方の説明が貧弱だから規約のその条文を紹介して御覧なさいよ。

>952
規約はうちのマンションの規約だよ。
内容は951を読めばわかるでしょう。
あくまで緊急提案があった場合のことだけど、それを理事長が
取り入れるかどうかは、あくまで理事長権限ということ。
当然、総会議案の関連質問に限定されるけどね。

>953
たいした内容変更じゃない時に、それを変更すれば議決権行使書で回答した者
に反することになるからね。
そうかといって、そのために、もう一度臨時総会をするほどのことでもない時に
理事長権限で若干の変更を認めることもあるということだよ。

>規約はうちのマンションの規約だよ。 内容は951を読めばわかるでしょう。

条文も出せない様では、結局は貴方の妄想に過ぎなかったことは良く分かりました。

>955
条文はうちの規約といっているでしょう。
それに、もしそういうのがないとしても、簡単につくれるでしょう。
それを出してどうなるの？
何の意味もないでしょう。
その条文を出さないのは、それを出せばどこのマンションかが特定できるからですよ。
もし総会で議案とちょっと違う内容がいいのではという意見が出され、
なるほどそれの方がいいと思っても、議決権行使書との兼ね合いもあり簡単には変更できない
でしょう。
その時どうするかを検討した方がいいんではないの。

そもそも規約変えたら狭義の管理行為は理事長権限、理事会権限としてもＯＫだよ。

>957
もう少し勉強しなさい。
そんなこといってたら、いつまでたってもマン管には合格しないよ。

でも宅建に合格してるからいいのでは？
こっちの方が飯が食えるよ。

>条文はうちの規約といっているでしょう。 それに、もしそういうのがないとしても、簡単につくれるでしょう。
それを出してどうなるの？ 何の意味もないでしょう。

貴方の一人勝手が分かるのです。兎に角一行や二行で結論めいた
＞うちの組合の場合は、経費の伴わない普通決議であれば、 理事長権限で変更することはできるとはなってるけどね。
の様な立証の出来ない事を書くのは止めた方が良いと言うことです。

その前に決裁基準があるはず。
理事長決裁なのか理事会決裁なのか総会決済なのか。

＞そもそも規約変えたら狭義の管理行為は理事長権限、理事会権限としてもＯＫだよ。

規約の変更など必要なく、管理者なら保存行為の権利/義務があることは区分所有法で規定されている。

>962
狭義の管理行為に何が含まれるのか知ってるの？
保存行為は管理者でなくても、区分所有者なら全員できるよ。
その誰でもできるのを規制する必要はあるんだけどね。
規約改正してないマンションは、保存行為は誰でもできるということ。

＞保存行為は管理者でなくても、区分所有者なら全員できるよ。

区分所有法の勉強が足りませんね。
区分所有法の18条2項で「保存行為は、各共有者がすることができる。」は管理規約21条で「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。」と規約で別段の定めをしているので「区分所有者なら全員できるよ。」は間違いです。一方理事長は規約38条2項で区分所有法の管理者と規定されているので区分所有法26条の保存行為の権利、義務があるのです。
区分所有法
（権限）
第二十六条 　管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。
（共用部分の管理）
第十八条 　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

標準管理規約
(理事長)
第38条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
一 規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項
二 理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。
2 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。
(敷地及び共用部分等の管理)
第21条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、 通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負 担においてこれを行わなければならない。

>964
第18条に書いてあるじゃん。

>966
自分の部屋のガラスが割れたのは保存行為じゃないの？
勉強し直し。
そんなことでは、いつまでたってもマン管の資格は取れんよ。

マン管理に意味なし

>968
マン管に興味はなくても、マンションの管理には興味があるんだろう。
勉強しないとね。

＞第18条に書いてあるじゃん。
その２項の
２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
が理解できない様ですね。

法律が優先する。

>971
任意規定については、規約に定めれば法律より規約が優先するんだよ。
保存行為とはなんぞや？

理事長が玄関に自転車置き場としていたら規約違反も言えそうにない。副理事長も同じなら？輪番はよくなりません。

保存行為とは、もちろん保存する行為だよ。君は売り払うことだと言うのかい。

＞保存行為とはなんぞや？

保存行為とは共用部分の現状を維持する行為で、例としては建物の玄関のガラスや階段の欠損修理、エレベエーターの必要最小限度の定期点検、共用部分の不法占拠者を立ち退かせることなどである。
区分所有法では区分所有者が単独でする事も出来るが管理者もその権限がある。
しかし、管理規約で管理組合が管理業務を行うと規定して区分所有者が単独で行うことが出来ないようにしているので理事長＝管理者の権限となっている。

とろくさい理事長が動かない時はどうする。

>975
もう少し勉強した方がいいね。
違ってるのもあるしね。

＞もう少し勉強した方がいいね。 違ってるのもあるしね。

一行しか書けない脳力の携帯センス。

＞とろくさい理事長が動かない時はどうする。

規約に基づき20%以上の賛同者を得て臨時総会で解任決議をするか
区分所有法に基づき区分所有者単独で裁判所に解任請求する。

まず、理事会で理事長を解任する方が早いよ。

＞まず、理事会で理事長を解任する方が早いよ。

同類には自浄能力はない。

裁判で解任されたことはそうそうないだろ

監事にも臨時総会開催の権限があるんだけど。

>監事にも臨時総会開催の権限があるんだけど。

同類には自浄能力はない。

レベル低い人たちは、それで満足しているんだろ。

>レベル低い人たちは、それで満足しているんだろ。

満足はしていないでしょう。
しかし、不適当な役員を選んだリ不適当な管理委託契約を結んだり不適当な管理会社を変更しないなどの結果をこんな掲示板でぶすぶすグチルことでは解決はあり得ない。

でも輪番だから、やりようがない。

だからそれを変えたらどうでしょうか？

輪番制を変えたら、長老制になってしまいもっと悪くなるからね。
それほど、管理組合に時間を費やせる人材はいないから。
やるとしたら、暇をもてあましているリタイア組だろうから。

>輪番制を変えたら、長老制になってしまいもっと悪くなるからね。

文句は言わずに現状に甘んじることですね。

＞暇をもてあましているリタイア組だろうから。

おまえ暇人が好きだな。
他に言うことないのか。

↑日本語難しいですか。

>991
仕事をばりばりやっている現役の者が、マンション管理に
時間を割くことができるの？
大した仕事しかしてない者がやってもどうしようもないしね。
リタイア組なら優秀な人材はいるだろうが、長期政権は必ず
澱みが出るからね。

そう。現役組なら管理会社任せでもしょうがないよねえ。

現役は、社会状況に精通しているので
任せられる事項とそうでない事項の判断力がある
決断も早い

長老はいらない。

現役だが、
理事の仕事って馬鹿らしい
理事会の業務2時間は、 本業の8000円以上に値する。
明らかにおかしい管理会社の点検業務費とかは削減したが、
世間知らずの理事の説得にも疲れる。
マンションのブランドを守る為に、管理委託費は削減しない方が良い
とか、変なこと言う理事がいたりする。
こんなことに時間かけても仕方がないので、
現役理事と共同で1年で、管理委託費と管理費の削減を実行、
しかも、管理費を削減したが、余剰金も増えた。

理事やって分かったが、
輪番制はまだまし、私のマンションは抽選式
だから、いつ突然理事が回って来るか分からず
管理会社の好き放題。
私が理事辞めたとたんに、管理委託費も値上がりした。

>管理会社の好き放題。 私が理事辞めたとたんに、管理委託費も値上がりした。

総会の決議でしょうに規約も知らないで良く理事が出来ましたね。

＞仕事をばりばりやっている現役の者が、マンション管理に時間を割くことができるの？

有能な役員は自分の仕事も組合の仕事も立派にやります。
現役の仕事で組合役員が出来ないのは自分の仕事もたいした事はない。

だから、そんな有能な人がだらだらと理事しないよ