プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板

スレッドを立てた１です。
地方公務員をしていますが、ここのマンションオーナーになるのか真剣に検討しております。

インターネットを調べましたが、オーナー同士の情報交換の場を見つけられなかったので
このマンションサイトに投稿しました。

収益用マンションにはメリットもデメリットもあると思いますので
色々な方の見識をお伺いしたいです。

個人オーナーの方は、どうやって購入する決断に至ったのでしょうか？
やはり、本やインターネットですか、それとも交流会があるのでしょうか？

あえて高リスクだらけの不動産投資をする意味って何？
都市部の地主なら相続税対策も含めて良い話だろうけど。
悪い事は言わないから、株や投信、保険なんかの金融商品にしときなよ。
いつでも参加できていつでも撤退できるし身の丈にあった投資ができるから。
公務員だからローンはできるだろうがジワジワ首を絞めることになるよ。
企業でも自社ビルや自社工場を所有するのは相当な利益上げてるか
昔から所有してる場合だけなんだよ。

区分マンション プレサンスの収益物件検索 | HOME'S不動産投資
http://toushi.homes.co.jp/%E5%8F%8E%E7%9B%8A%E7%89%A9%E4%BB%B6%E6%A4%9...

種別更新日　住所路線　価格　利回り　構造　築年　面積

プレサンス二条城北聚楽
京都府京都市上京区藁屋町532
京都地下鉄東西線 二条城前駅 徒歩11分
920万円　9.00％　RC　4年　25.80㎡
2011/07/04

プレサンス二条城北聚楽
京都府京都市上京区藁屋町532
京都地下鉄東西線 二条城前駅 徒歩11分
980万円　未定　RC　4年　24.45㎡
2011/09/01

プレサンス心斎橋ザ・スタイル
大阪府大阪市中央区南船場1丁目11-19
大阪市営長堀鶴見緑地線 長堀橋駅 徒歩2分
1,050万円　7.20％　RC　5年　20.16㎡
2011/07/04

プレサンス梅田EASTアーバネックス
大阪府大阪市北区浮田2丁目6-10
大阪市営谷町線 中崎町駅 徒歩2分
895万円　未定　RC　6年　21.84㎡
2011/08/25

プレサンス京都三条大橋東山苑
京都府京都市左京区新丸太町75-1
京阪本線 三条駅 徒歩3分
2,480万円　7.30％　RC　8年　51.27㎡
2011/08/29

プレサンス京都神宮道
京都府京都市東山区西町135
京都地下鉄東西線 東山駅 徒歩2分
790万円　9.11％　RC　10年　21.90㎡
2011/08/11

プレサンス京都四条烏丸
京都府京都市下京区玉津島町311
京都市営烏丸線 四条駅 徒歩4分
850万円　未定　RC　10年　19.05㎡
2011/08/29

プレサンス大手前パークサイド
大阪府大阪市中央区糸屋町2丁目1-2
大阪市営谷町線 谷町四丁目駅 徒歩4分
800万円　9.00％　RC11年　21.56㎡
2011/07/10

プレサンス京都清水
京都府京都市東山区五条橋東4丁目417
京阪本線 清水五条駅 徒歩5分
590万円　未定　RC12年　21.16㎡


プレサンスの中古物件かなり出回ってますけど、
こういうオーナーの方々は、どうして売りに出すことになったのでしょう？

新築で購入された方には悪いですが、はっきりいってまだまだ高いと思います。
プロの不動産投資家の講義を聞くと、利回10％以下なんて論外だそうです。

自己反省も含めてですが、購入前にきちんと、マンションオーナーになるということや
マンションへ投資することについて勉強すべきでした。
しかし今からでも遅くありません。オーナー自身も一から勉強すべきです。

まず、マンションに行って下さい。自分の目と足で見て下さい。
入居者目線で建物全体の日頃の管理がどうなのか？
ごみ置き場が汚なかったり、不法駐車はないか、駐輪は整理されてるか、
色々あるはずです。
これから住みたいかどうかの判断基準です。

さらに言えば、なぜ管理費や修繕積立金はあんなに高いのか、
なぜ、さらに上がっていくのか？

現地に行くと、株式会社グローバルコミュニティに丸々下請けに出してるのがよく解ります。
株式会社プレサンスコミュニティから別の管理会社に競争入札で変更すれば
３割や５割くらい安くなるかも知れません。

それだけで、年間４,５万と浮きますし、４戸所有してれば
年間２０万、１０年間で２００万以上のキャッシュフローの改善に繋がります。

今こそ、オーナー同士で連帯すべきです。
まず、人脈を広げる為にも、管理組合の総会に出席して下さい。
だいたい、２，３人しか来てませんが、それでも人脈は広がります。

売ったら終わりの営業マンに誠意が無いと憤慨するのも解ります。
初めに聞いてた話と違うという怒りも解ります。

でも、今更それを言っても契約が無効になる訳でも無いし、どうしようもありません。
今からでも出来ることを考えましょう。
このまま年金生活に突入すればとんでもないことになります。

ここは被害者の会ではなく応援する立場？

合法的な商取引に被害者も加害者も無いよ！

脳みその無いバカな消費者や投資家は全て他人のせいにするんだよｗ

賢い投資をした方は成功体験を吹聴しないもんだよ。

過剰な電話・押しかけ営業は本当に合法ですか？

引っかかる方は引っかる方ですが、引っかける側が言うのは暴言であり詭弁。

>>4

国土交通省ネガティブ情報検索システム
「グローバルコミュニティ」
http://www.kkr.mlit.go.jp/kensei/sangyo/global.html

１　処分年月日 　平成２２年１２月１６日
　２　処分を受けたマンション管理業者に関する事項
　　　（１）商号または名称 　グローバルコミュニティ株式会社
　　　（２）主たる事務所の
　　　　所在地 　大阪府大阪市中央区南船場二丁目７番２６号

　　　（３）代表者氏名 　代表取締役　　山田　徹
　　　（４）登録番号 　国土交通大臣（１）第０６２９５３号

　３　処分の内容

○指示処分


（１）今回の違反行為の再発を防ぐため、少なくとも、以下の事項について必要な措置を
　講ずること。



①今回の違反行為の内容及びこれに対する処分内容等について、役員及びマン
ション管理業の従事者全てに速やかに周知徹底すること。
②法の規定の遵守を社内で徹底するとともに、社内研修・教育の計画を作成し、
社員に対し継続的にこれを実施すること。
③日常の業務運営に関しての調査・点検を行うとともに、社内の業務管理体制の
整備に努めること。
④管理員業務・フロント業務・会計業務従事者について、今回の事案を踏まえた
業務従事状況の調査・点検を実施するとともに、特に現金に関する取り扱いにつ
いて、再発防止にむけた取り組みとして再発防止策の策定、社内の教育等を継
続的に実施すること。




（２）前項各号について講じた措置(前項に係る措置以外に講じた措置がある場合はこ
　れを含む。)を速やかに文書をもって報告するとともに、その後１年間においては半年
　毎に当該措置の実施状況を報告すること。




　４　処分理由

被処分者が管理業務を受託し、管理業務を行っていた管理員が、管理組合の財産である
現金を着服したことにより、管理組合に損害を与えた。

結局のところ、投資マンションを購入してしまった後にキャッシュフローを改善する方法は限られます。
購入後に不動産投資や大家業に関する本を色々読んだ中で、私が実践したことをアドバイスします。

１、管理組合の総会で、管理費・修繕積立金の値上に徹底的に反対する。
入居者が支払う総家賃は変わらない以上、オーナーの受け取り家賃が減ります。
書面１枚で委任して全て管理会社にお任せしますというのは余りにも芸がありません。
賛成すべきとこ、反対すべきとこを論理的に考えるべきです。
管理組合は全オーナーの議決なので、独りのオーナーではどうしようもありませんが、
例えば、空いている敷地や来客用の駐車場スペースを有料の月極駐車場とするとか、
無料の駐輪場を有料にするとか、屋上の看板を一般広告に出すとか、
管理組合の収入を増やす術もあるはずです。
出来れば、管理会社自体を変更したいです。
実際に、現地へ行くとグローバルコミュニティが管理しています。
プレサンスコミュニティを流通中抜きして下請会社へ依頼すれば自然に安くなるはずです。
グローバルコミュニティより、もっと安くて質の高い管理をしてもらえる会社はあるはずです。

２、各部屋の集金代行プランではなく直接集金プランへ変更する。
毎月３，０００円、１２ヶ月、年間３６，０００円の節約になります。
５室所有していれば年間１８０，０００円も浮きます。
毎月するとこは、家賃が自分の口座へ入金されているかチェックするだけです。
家賃だけが下がって手数料が下がらないのはおかしいです。
他の会社へ管理を委託すると、集金代行プランでも毎月１，０００円とか５００円とか０円の会社もあります。
ネットでどういう会社があるのか調べると色々な会社があります。
お金が余っているならともかく、手間を惜しんでは大家業失格です。
自分で調べて行動すべきです。

３、業務委託手数料を削減する。
入居者が入れ替わるたびに、家賃の２ヶ月を支払うのはかなりの出費です。
それでも、５，６年入居して貰えばあきらめもつきますが、ワンルームは１，２年で解約になるケースが多いので
本当に痛い出費です。
マンションの近くにある賃貸仲介業者を回り、安い業務委託手数料で募集をしてくれて、早期に入居者を募集
してくれて、家賃を余り下げずに募集してくれる店舗を探すのがベストです。
欲張り過ぎかと思うかも知れませんが、実際にそういう親切な対応をしてくれる会社も多いです。
手数料は、家賃保証を含めて色々なプランがありますが、家賃１ヶ月で募集してくれるところも多いです。
なぜ安いか、それはプレサンスも下請というか、エイブルやアパマンショップに依頼しているので
流通中抜きをすれば自然に安くなります。
その後の管理も含めてまかせる相談もするといいです。

４、改装費の費用節約
１，２年の解約のたびに、高い改装費を払うのは納得できません。
短期間の入居でよくそんなに汚くなるものだと思いました。
実際に自分でマンションを見に行きます。自分の目で見て判断するべきです。
綺麗ところも工事内容に入っているところもあります。
今の時代、入居者に請求することが難しくなっています。
ネットで色々なリフォーム会社に相見積もりを取り、もっとも安い会社へ依頼します。
同じ工事内容でも、２割、３割と料金に差が出てきます。
安いところだから質の低いリフォームをするということはありませんが、悪徳リフォーム会社も多いので
気を付けてください。
私が依頼しているリフォーム会社は、退去立会も無料でしてくれますし、１，０００円払うと施工前と施工後の写真をファイリングしてくれて郵送してくれます。
安くて信頼できるリフォーム会社を自分で探して下さい。

１は独りのオーナーでは出来ませんが、２，３，４は各オーナーが自分の判断で出来ます。
自己反省も含めて、これからのことを考えるべきです。
文句ばかり恨み言ばかりいっても今の状況は変わりません。
私も現役のうちに、やれることはやっておこうと思います。
子供の為に買ったのに今のままでは子供に負担は掛けてしまします。

みんな収益マンションに夢見すぎでしょ(笑)
冷静にやっていけば最高の副業だし資産形成に向いてるよ！
話してる内容が低レベルで余りにもバカ過ぎる(笑)


こういうサイト見るだけでも今の家賃の相場や未来の予想は出来るでしょ。

プレサンスの賃貸物件を探す｜HOME'S賃貸（ホームズ）
http://rent.homes.co.jp/search/btsg=3001/freeword=%E3%83%97%E3%83%AC%E...


新築で買ったバカは中古で売却時の相場見るといいね

区分マンション プレサンスの収益物件検索 | HOME'S不動産投資
http://toushi.homes.co.jp/%E5%8F%8E%E7%9B%8A%E7%89%A9%E4%BB%B6%E6%A4%9...

どうでもいいが、新築で買って落とし所はどうすんだ？
１６００万で買って、１００％ありえない設定で仮定しても５５０００円の手取り家賃が途切れることなく
２０年入ったとしても１３２０万ｗ
家賃なんて下がるに決まってるし運営経費もかかるし空室期間もある。

買った後にどうあがいたって損が広がるだけ。
早く損切りというか売却した方がいいよ。

飲食業も小売業も中抜きでコスト削減
個人のマンションオーナーも同じ
自分で動かず他人にまかせっきりだと高いコスト払うのは当たり前
他のオーナーにも目覚めて欲しい
特にマンション管理費の削減に賛成して欲しい


・入居者募集　自分で物件の近くにある賃貸屋探して依頼
　　　　　　　（私の場合、普通は家賃１ヶ月の業務広告料、時期が悪い時だけ１．５ヶ月で依頼）

・リフォーム　自分でリフォーム屋探して依頼（自分で現場に行って判断）

・賃貸管理費　家賃滞納も怖いので入居時に家賃保証会社に絶対加入させる
　　　　　　　保証会社から自分の口座へ直接入金して貰ってネットバンクで確認
　　　　　　　（私の場合、家賃は自分の口座へ直接入れて貰ってるので毎月の管理費は無料です　
　　　　　　　　入居者募集の会社で水漏れとか緊急対応の窓口になって貰ってます）

・マンション管理費と修繕積立金　他のオーナーと協力して値上げに反対
　　　　　　　　　　　　　　　　理想は新しい管理会社を探して直接依頼したい
　　　　　　　　　　　　　　　　（独りの力ではどうしようもない）

ジー・ピー・アセットの賃貸管理サービス | 賃貸管理会社ジー・ピー・アセット
http://www.gp-asset.co.jp/chintaikanri/about.html

ここの会社に依頼してる訳じゃないけど、
表が解り易いから、この会社の「お手伝いくん」プランと似てる


この表のうち、

・更新手数料　無し

・家賃等の振込日・賃借人加入システム・賃料等の集金・滞納賃料等の督促
　私の場合、入居者負担で家賃保証会社に入って貰うのを条件にしてるから
　家賃保証会社が回収して勝手に振込してくれる

・苦情処理・24時間受付業務　無料で入居者募集の会社がやってくれてます　どこに依頼するかは連絡があった　　　　　　　　　　　　　　時に決めます

退去の立会い　リフォーム屋に無料でやってもらってます
リフォーム手配　自分で探したリフォーム屋に依頼



この会社の｢安心くん｣選らんでるオーナーも手間が掛かるとか思って手数料取られてるけど
実は簡単に自分で出来ることばかり
２年前の私みたいに鴨にされてる馬鹿が本当に多い

うちにもDRIとか言う会社から複数回電話がありました。
どうしたら断れるのでしょうか・・・

ＮＯと言えない日本人
そういう方が、和牛オーナーになったり、先物取引に投資したり、
高額なふとんや和服を買うのでしょうな

世の中、自己責任ですから破産した後に後悔しても知りませんよ(爆笑)

新築で買って、５，６年の間に、家賃が月５０００円も下がって
管理費修繕積立金が月２０００円も上がって
毎月赤字が７０００円もアップして、
年間８５０００円も持ち出しが増えた。

そこへ持って来て、せっかく入った入居者が直ぐ解約になって、
空室期間が３ヶ月もあってその間は空家賃で、
ようやく入居が決まれば、業務委託手数料で２ヶ月取られて、
一体この投資は何だったんだ！

もうどうしようもない・・・

>12

区分所有前提のお話ですね。

賃貸業者が24時間対応可能なんですか？

１２ではないが
エイブルなんかの賃貸業者というか町の不動産屋さんも
仲介事業だけでなく管理事業もしていますよ。
私の親戚も相続対策でアパート４棟くらい建てて
管理も仲介募集も両方して貰ってますよ。
２４時間対応は子会社とかコールセンターに
丸投げしてるかも。

エイブルとか、もちろん賃貸管理受けるでしょうが、
２４時間、区分の客（オーナー）に、対応してくれるのかな？
一棟で、賃貸募集含めて管理を受ければ当然やるでしょうけど。

Ａ物件の〇号室はエイブル、Ｂ物件の×号室はアパマンショップ
こういう感じなんでしょう？１２さんは。

まあ、所詮ＦＣだから、賃貸屋の親父の携帯教えて２４時間対応とか
そういうのもありかとは想像するけど。

区分一室では緊急対応に警備会社とかも入れられないしね。

実務的には共用部分の管理会社に連絡すれば専有部分のことでも大半のことは対応してくれるでしょう。
どっちにしてもプレサンスは高いから。
オーナーは情報薄弱者の馬鹿だからって舐められてるんですよ。

プレサンスに限らず、日商エステムや日本エスリードも
手数料は何もかも高いから。

そもそも新築で買ってしまうと、経費を見直そうが何しようが
利回はマイナスでしょう。

１５年後に売却すると３０％程度でしょうから、
その期間の節税と家賃収入から経費を引いて
７０％分の利益が出るわけがないから。

新築は初めの入居者以外は何のメリットもない。

コンビニで買うのとイオン等の大手スーパーで買うのと玉出なんかの激安スーパーで買う差は大きいですよ。

プレサンス │ HOME'S
http://www.homes.co.jp/search/freeword=%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%...

ホームズに出てるだけで７０件もプレサンス物件が売りに出てる。
なんか、売る側がアホだってのが丸出しの高い価格設定で売ってるけど、
安くするとローンが残ってるとか色々あるんだろうなー
株と同じで一気に損切しないと次の人生ＳＴＥＰもないと思うんだがなー

マンション経営とかアパート経営って一棟経営じゃないとメリットないのに
分譲で部屋オーナーになるってのは、やっぱり庶民のドリームなのかな。
自宅でもないのに、大借金して将来どうなるの？

団信目当てで、生命保険代わりに家族の為に入るなら、
格安の生命保険に入った方がいいと思うけどね。

ここのオーナーさん達、良い仕事しましたね。
なんせ、社会人１年目の若者に年収１０００万円稼がしてあげたんだから！
格差社会解消に一役買ってますね！



株式会社プレサンスコーポレーション(東証二部上場)／コンサルティング営業の転職情報｜エンジャパンの転職サイト [en]社会人の転職情報
http://employment.en-japan.com/desc_191501/

入社1年で年収1000万円を実現。当社ならそれが夢ではありません。

【月収例】
24歳　入社5ヶ月／月収75万円（月給25万円＋業績給50万円　※契約数3件）
29歳　入社9ヶ月（主任）／月収135万円（月給30万円＋業績給105万円　※契約数4件）
年収例
1,125万円（24歳・主任※固定給月給 30万円×12ヶ月＋業績給765万円）
2,050万円（28歳・課長※固定給月給 50万円×12ヶ月＋業績給1,450万円）

どうでもいいが、一般論で言えば、投資マンションって利益率５０％以上なんでしょ！？
もちろん、デベロッパーや販売会社とか立場によって利益率は違うだろうが。

そんなマンション買って得するとは到底思えない。

買った後に後悔しましたって言っても遅すぎでしょｗ

こんな会社ホンマ辞めて良かった！
キチガイキチガイって、呪文のように怒鳴ってたな！

やっぱり、経営者や管理職はある程度の人格者じゃないと、人はついていかない。

指導力と怒鳴りつけるを勘違いしてるバカじゃ話にならん！

オーナーのみなさん、色々模索されてますね。
私もみなさんみたいに行動力があればいいのですが・・・
仕事が忙しいことや遠方であることを理由に手を拱いています

２、３年前からＢシステムからＡシステムへ変更していってます。
月額３千円でも５件で毎月１万５千円で年間１８万円も浮かすことが出来ました。
かなり節約出来たと思っています。
でも焼け石に水ですね。

子供の為に買いましたが、私みたいに年収１千万にも遠く届かない地方公務員にとっては
手に負えない範囲まで広げてしまったみたいです。

労を惜しみ現場に足を運ばない私に出来ることは限られてきました。
これから先どうしようかと暗中模索です。

Ｙａｈｏｏ不動産に、沢山売りの広告が出てますね。
ワンルームマンションは買い手が投資家しかいないのでどうしても安くなるけど仕方ないのかな。

中古物件は広告価格から１５％引きは普通に交渉できると聞いたので、
実際の取引価格はもっと安いのでしょうね。

プレサンスで検索した中古マンション（大阪府）49件 - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?pf=27&key=%A5%D7%A5...

プレサンスで検索した中古マンション（京都府）28件 - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?pf=26&key=%A5%D7%A5...

プレサンスで検索した中古マンション（愛知県）15件 - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?pf=23&key=%A5%D7%A5...

プレサンスで検索した中古マンション（兵庫県）3件 - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?pf=28&key=%A5%D7%A5...

プレサンスで検索した中古マンション（神奈川県）2件 - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=03&md=...

プレサンス大阪城公園パークプレイス
大阪市東成区中道１丁目　
中古マンション　1Ｋ | 売買 マンション 収益物件
http://www.riseup-net.co.jp/d27021700123020000000103

最寄駅 価格 間取り 築年月
ＪＲ大阪環状線 森ノ宮 / 徒歩2分
960万円 1Ｋ 2010年02月
所在地 管理費 種別 構造
大阪市東成区中道１丁目 5110円 中古マンション ＲＣ
総戸数126戸 階建6階 / 地上 10 階建て 現況賃貸中 専有面積20.44㎡　(6.18坪)


去年の物件がいきなり９６０万ってことは、１年位で３００万とか６００万位の値下げですかね。
新築の価格は解りませんが、築浅の中古としてはかなりお買い得感ありますね。
このオーナーさんはどういう理由で売りに出してるのか解りませんが、
不動産の売買業者は手数料が３％しか利益を乗せてないので、
投資物件を扱っている地場の不動産会社を訪ねると掘り出し物が見つかるかもしれませんね。

関西の端くれに住んでますが、森之宮にいいイメージが無いので何とも言えませんが
これが梅田や心斎橋だと投資としても良いと思います。

Ｙａｈｏｏ不動産やホームズのような大手広告サイトは広告料があるので
そこに掲載してない会社のＨＰをチェックすると面白い中古物件が出てくるかもしれません。

年収2,000万以上の医者とかなら失敗しても
庶民がパチンコで10万円すったみたいな感覚でもいいが、
年収1,000万にも満たない普通の会社員や公務員が
新築のマンションを投資・保険目的で所有するって恐ろしいくらいにリスクだと思うが
それなりに社会的地位もあって知識も見識もある方々が何で購入に踏み切ったのか聞きたい。
YahooやHolmesに掲載してる中古の物件価格でも投下資本回収出来ないのに･･･
節税にしたって定年退職まではメリットがあるが、
その場合のローンは定年退職までに期間で終わらすべきだし
節税や保険の団信のメリットもあるが所有するリスクが圧倒的に高いし
一体どれだけ高いリスクがあるのか解ってるのかな･･･
マンションなんて古くなれば家賃は下がるし
毎月の管理費や修繕積立金は上がるし
設備更新やリフォームに費用はもちろん
空き室が出てくれば、その期間は丸っきり収入が途絶えてローンだけの支払いがある。
何度聞いてもメリットを感じられないが、それでも持つ理由を教えて欲しい。

私も買ったことは大失敗だけど過去には戻れないし今やれることをやってます。

４年ほど前から自分で探したフランチャイズの看板持ってる小さい賃貸屋さんに頼んでます。

今の会社に頼んでからは、空家賃も１ヶ月くらいで次の入居者が直ぐ決まるようになったし

募集手数料も家賃の１ヶ月と安いです。

内装工事もほとんどしてなくて、この間初めてしたけど

７畳ほどのワンルームで廊下も含めて全部の壁紙を新しくしたけど５万いかなかったし他の工賃も安かった。

毎月の集金手数料も1,000円です。

小さい会社だから書類とか言葉使いも適当な面もあるけど、

社長さんも面倒見が良くてよっぽどいいですよ。

マンションの所有コスト運用コストは大分安くなった。

それでも、年金生活に入る前に、退職金全部使ってさらに1,500万入れないと

ローンが終わらない・・・

早期退職する気だった嫁も同じ公務員で定年まで働いてくれるので助かった。

内緒で買ったので一時は離婚寸前まで行ったけど嫁には本当に感謝です。

投資は自己責任なんでしょうけどあまりにも無知で馬鹿でした。

私の一人愚痴ですけど、同じ思いをしている皆さんも多いと重い書きました。

希望は捨てないで下さい。

【２ちゃんねる　過去ログ】

プレサンスCってどないか？ - ２ちゃんねるキャッシュ
http://2chnull.info/r/estate/1141487166/1-1001
プレサンスコーポレーションってどうよ？ - ２ちゃんねるキャッシュ
http://2chnull.info/r/estate/1235565087/1-1001
【投資】プレサンスコーポレーション３室目【電話】 - ２ちゃんねるキャッシュ　
http://2chnull.info/r/estate/1301184363/1-1001　（>>230以降は荒らし）
【欲望】プレサンスコーポレーション４室目【歩合】 - ２ちゃんねるキャッシュ
http://2chnull.info/r/estate/1312689487/1-1001　（スレッド全体が荒らし）
【欲望】プレサンスコーポレーション５室目【勝者】 : 2chradioキャッシュ
http://2chradio.com/a/estate/1317524936/　（スレッド全体が荒らし）

【口コミ掲示板】

＠マンションコミュニティ　プレサンスについての口コミ掲示板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%...

Yahoo!掲示板 - 3254（プレサンスコーポレーション）
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?action=q&board=3254

確定申告はしてくれる約束だったよね？？？
契約は会社としてるよね？？？
営業マン個人としてた訳じゃないよね？？？
営業マンが辞めたら特別な関係は終わりなの？？？
追加購入を断ったらサービスは無くなるの？？？
安い買い物じゃないのに一生のお付き合いはどうなるの？？？

世の中こんなもんだけど・・・
単なる愚痴です。

＜女子サッカー＞アルガルベ杯「なでしこvsアメリカ」 - YouTube
http://www.youtube.com/watch?v=ke7EUrakta8

すごいなー
アルガルベ杯のサッカーコート周辺の看板にプレサンスって出てたのみました。
他の会社は、国際的な超一流の大企業ばっかりだったのに
大阪の投資マンション屋さんが広告出してて笑っちゃいました。
こういう広告見て、信頼できる企業だって思う方も多いのでしょうね。

エイジングコートを投資用マンションとして購入された方いますか？
もし、この事故の部屋が賃貸用ならどういうリスクがあるのでしょうか？


神戸新聞｜事件・事故｜高齢者２人の変死体発見　神戸・北区のマンション
http://www.kobe-np.co.jp/news/jiken/0004835610.shtml

高齢者２人の変死体発見　神戸・北区のマンション　

　２３日午前１０時４５分ごろ、神戸市北区有馬町の高齢者向けマンション「エイジングコート有馬」（８階建て、２２５戸）３階の１室で、この部屋に住む夫婦が倒れているのを管理人の男性（６２）が発見、１１９番した。２人は既に死亡。目立った外傷はなく、有馬署は２４日に司法解剖して死因を調べる。

　同署によると、夫（８５）は洋室のベット横に、妻（８３）は和室のふとんの中でいずれもうつぶせ状態だったという。妻の遺体は腐敗が進み、死後数日たっているとみられる。夫は後頭部に数センチの切り傷があったが、暴行を受けたような痕ではなかったという。室内に物色された形跡はなく、玄関も施錠されていた。

　管理人の男性が２３日朝、新聞受けに朝刊が残っているのに気づき、親族の了解を得て部屋に入り、２人の遺体を見つけた。

　同マンションは高齢者向けの分譲で、有馬温泉街に近く天然温泉の大浴場を備えているほか、病院と提携し介護士が２４時間常駐。在宅医療として訪問看護や訪問診療サービスも受けられる。

　有馬署によると、夫婦は２人暮らしで２０１０年１１月に入居。夫は今年になって認知症を発症。肝臓に持病があり、週３回、マンションの送迎車で提携病院に通院、２２日も治療を受けていたが、妻の異変について医師らへの相談はなかったという。また、各部屋には緊急コールボタンや、熱感知による安否確認センサーがあったが、異変を示すようなことはなかったという。

　同じマンションに住む男性（６７）は「住民同士といっても付き合いは少なく、顔も知らなかった。ついのすみかと思って入居したのだろうが、何があったのか」と言葉少なだった。

　マンション管理会社の担当者は「認知症がある入居者への対応など、専門家のアドバイスを受けながら善後策を練りたい」と話した。

(2012/02/23 16:59)



物件概要｜シニア向け分譲マンション　エイジングコート有馬
http://www.arima.age-ing.info/bukken/index.html

事業主（売主）株式会社プレサンスコーポレーション　販売提携（代理）株式会社プレサンス住販
管理会社　大阪ガスセキュリティサービス株式会社

暇な時限定なら営業電話の話し相手になってもいいが話の内容と商品の内容が胡散臭い。
前から不動産投資の不労所得には興味があったので、いい機会だと思って色々調べましたが
余りにもメリットが無く、投資業者だけが儲かる気がします。
少なくとも、私にはメリットがないです。

物件価格や家賃、節税条件によって違うと思いますが、私なりに計算してみました。
不動産は奥が深くて個人が手を出すには難しいと思いました。

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■　試算Ⅰ
年間家賃収入７８万円（毎月６５，０００円×１２ヶ月）　÷　物件価格１，６００万円　×　１００　
＝　利回り４．８７５％

これだけ見たら利息が高くて魅力的。

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■試算Ⅱ
年間家賃収入（手取り）６０３，６００円（毎月５０，３００円×１２ヶ月）　÷　物件価格１，６７０万円　×　１００　
＝　利回り３．６１４％

購入時諸経費（登記費用等）　７０万円　
建物管理費　毎月６，０００×１２ヶ月
修繕積立金　毎月１５００円×１２ヶ月
賃貸管理料　毎月３，０００円×１２ヶ月
固定資産税　年間５万÷１２ヶ月＝毎月４，２００円

年間家賃収入から管理費等（資産運用経費）を引いて手取り計算にしてみました。
購入時諸経費を物件価格（仕入れ価格）に上乗せしました。
そうすると、利回りが１％下がります。
でも、これだけだとまだ悪くない。

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■試算Ⅲ

年間家賃収入（実質）４８３，６００円（６０３，６００円－１２万円）　÷　物件価格１，６７０万円　×　１００
＝　利回り２．８９５％

空き室時の家賃未収入　※何ヶ月空くのか不明？
業務委託手数料（入居者入れ替え時）　家賃の２ヶ月
リフォーム費（入居者入れ替え時）※部屋の状態によって金額が不明？

投資マンションに関する書籍を見ると、ワンルームマンションの平均入居年数は東京都内で３年、
地方の場合はもっと短期間。
仮に３年毎の入れ替わり時に、２ヶ月間の空き室と仮定しリフォーム費１０万と仮定する。
空き室家賃１３万円（家賃２ヶ月）＋業務委託手数料１３万円（家賃２ヶ月）＋リフォーム費１０万円
＝３６万円　
３年で割ると１年につき１２万円の経費が必要になるので年間受取家賃から差し引いて試算。

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■試算不能デメリット条件
修繕積立金の上昇リスクは試算不能
（私の居住する某財閥系列マンションでも築１０年頃から３０％以上の値上げしました。）
地震災害、津波災害等の天災リスクは試算不能
（東北や阪神大震災みたいな巨大地震の場合は何も残らない。）
築年数が古くなった場合の家賃下落リスクは試算不能
（賃貸マンションは場所によるとは言うが、東京都内では一般的に築１５年で２５％下落という話もあります。）

■メリットとデメリットの試算不能
上記は、物件を一括購入した場合ですが、投資マンションはローンを組むことにより
現役世代の節税効果とローン支払い中に死去すれば団体信用生命保険によりローン支払免除の保険効果があります。
ただ、節税は個人によって違いますし、生命保険は普通に加入しても１６７０万程度なら年間３万程度です。
３５年ローンの支払金利と個人差を考えて、節税と保険と金利はプラスマイナスゼロと仮定します。
実際は金利負担の方が圧倒的に重いと思いますが。

本当にいい収益物件なら、プレサンス本体ｏｒ子会社が所有。
経年劣化で回収できそうもない物件が出たら、キャッシュで買える価格で放出。
冷静になれば誰でもわかると思いますが、分譲時の価格表との差に興奮した末端消費者がはまる。

２０㎡程度のワンルームマンションが１５００万以上ってエエ商売考えはったな～

そりゃ、２０代の営業マンが年収２０００万も稼げるわけやわ

２７歳で部長代理ってことは、年収５０００万くらいありますか？


株式会社プレサンスコーポレーション※東証上場企業の取材情報｜【就活ならリクナビ2013】新卒・既卒の就職活動・採用情報サイト
http://job.rikunabi.com/2013/company/theme/r883010026/T329/

□2400万円／営業部　勤続7年28歳（次長）　
　　→固定給720万円（月給60万円×12ヶ月）+業績給1680万円（課営業成績達成）

□2000万円／営業部　勤続4年26歳（課長）　
　　→固定給600万円（月給50万円×12ヶ月）+業績給1400万円（課営業成績達成）

この間、プレサンス大阪城公園パークプレイスの東向き角部屋が870万円で売り出されてた。
分譲時の半額＋αぐらいの値段。安いと思ったけど、ネットの利益を多く6万で見積もっても870万÷6万＝145ヶ月！！！
おいおい10年以上かかるじゃないかと・・・（笑）
その頃にはもはや今の賃料で客付けもできないだろうし、、、何となくプレサンスのやり方がわかった物件でした。

870万は検索しても出てこなかったけど960万と1,380万はあった。
中古だから幾らで売っても自由だけど築3年で400万も差があるんだな。
新築は幾らだったのか知らないけど金持ちの道楽以外は考えられん。


中古マンション 大阪市東成区中道１丁目 [1181950000072]｜【HOME'S不動産売買】新築/中古住宅、中古マンション・一戸建て・土地の購入・売却なら
http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/11819500...

物件基本情報
価格960万円
管理費等5,110円
修繕積立金1,230円
所在地大阪府大阪市東成区中道１丁目
交通ＪＲ大阪環状線 森ノ宮駅 徒歩2分
築年月（築年数）2010年02月(築3年)
所在階／階数-
専有面積20.44m²(壁心)
バルコニー面積3.92m²

プレサンス大阪城公園パークプレイス2階 - 収益物件大阪｜投資用マンション｜ISO不動産
http://www.iso.to/investment/income_01/pg857.html
1,380万円
満室想定：利回り4.65％
管理費：5,110円
修繕積立金： 1,230円
賃料： 59,840円/月（共益費込み）
現状収益/年：

買った客が損するどうとかそんなのはどうでもいい。

働く人間が金を稼げるかとか続けるのに良い環境かを聞きたい。

↑基本、区分所有者は人間の盾だからねぇ・・（笑）

区分所有者を悩ませる敵
１．経年による鮮度の落ち
２．競合物件が多すぎて、希望家賃で客付けができない
３．客付けできたとしても入れ替わりが激しくて、その度のリフォームの出費がかさむ

敵というか、買う時点で出口戦略を立てなかった区分所有者・投資家が悪いというかバカ。

例えば、１５年間は家賃収入を取ってその後売却するとかした場合に元の価格の何割引で売れるのかとか。

上のプレサンス大阪城公園パークプレイスの高い方が新築時の価格としても築３年で既に４００万値下がりしてる。
実際にはそれより高かっただろう。

６万の家賃としても３年間で２００万の収入しかない。
例えていうなら、１３００万で買った株が３年で９００万になってる。
下がった株はまた上がる可能性もあるが、下がった不動産が上がる可能性なんてまずない。

こういう儲かる仕組みを考えた人間は商売の天才だが、投資したネギカモオーナーはバカ過ぎる。

プレサンに限らず、エスリンもそうだが・・
元営業マンから聞いたことはある。
ワンルーム投資家を見ると、『バカなんだなぁ～、もっといいカネの遣い方があるっつぅーの』と思うようになったと・・・。
ブラックな会社と思って辞めた社員の話なので、信憑性はあるか不明ですが。

大王製紙の井川君みたいに、ギャンブルでスッカラカンになるよりマシでしょｗ

それに、ワンルームの投資家なんて、金持ちっていうより
公務員とか看護師の小金持ちばかりで、お金の使い方も良く解らん人種が買うんでしょｗ

不動産投資するにしても、電話１本掛かってきた相手から買うのはバカでしょｗ

普通は自分で勉強して需要のある地域の中古物件買うでしょｗ

プレサンス　5年経てば　客付かず

普通に借り手さん付いてます。
でも家賃が下がるから赤字が増えるだけ。
東京の一等地ならともかく、名古屋や大阪の一等地はどうしても下がります。

大阪とか中央区周辺でプレサンスがところ構わず建てまくるから、築5年以上経過した物件のリーマン・オーナーがかわいそうだよ。
不況も相まって、借り手がつかないし、競争競争で家賃は下がる一方。
さらにエステムやエスリードなどとも競合するし...

全ては投資家オーナーの自己責任です。

むりやり、印鑑を押さされたわけじゃあるまいし、
いい大人が文句ばかり言うのはやめよう。

もうかるオーナーが１％でもいれば立派な投資商品です。
バブル崩壊までの不動産オーナーはバカでも儲かったでしょうが
今は情報収集能力が命です。

投資に失敗した場合、退職金全額渡せば、だいたいのローンは返せるでしょう。

あと、ボロクソに言う人もいますが、3.11の震災不況という原因もありますからね・・・
エステムやエスリード、プレサンスなど投資用ワンルーム業者が一概に悪いというのは筋違いでしょう。

そうそう。
３．１１で株価が一気に３０％下がったけど、１年経たないうちに直ぐ回復したよね。
やっぱり、直ぐ換金できる株とか投資信託、債権の方がいいよね。

競売あたりで ワンルーム100万以内で買えれば メリットあるかもね ワンルームの資産価値なんてそんなもの 新築で何千万もだすなんて金をドブに捨てるようなものだね

１００万のマンションなんてあるかよ
プレサンスの築浅物件をネットで見たら６００万～１０００万くらいだよな
どうせプレサンスのマンション買うなら中古で買った方がいい気がする
不動産って自分で住む分にはインフレ時代には安定資産だけど投資として持つならリスク資産だよな

それにしても大阪は東京のようにはいきませんね（苦笑）
東京は都心で築浅１Kで10万は確実。
築３０年でも普通の物件ならば、値崩れはまずない。

それに比べて大阪は…。

業者が悪いのではなく、地域的な問題だと思われます。

バカだなー
月家賃がどうとか関係ないだろう。
ようは、利回が幾らになるのかと、投資から撤退した時に幾らで売れるかってことだ。

東京都心主要駅徒歩５分圏内のワンルームが１０万ってのは事実だがその分物件の価格が高い。
５千万で買って月１０万なら意味がない。

横浜とか大宮も、少し離れれば家賃が安いから意味がない。
不動産で投資目的なら東京のみしか考えられない。

東京でも新築で２５００万も出してワンルーム買っても利益が出る訳がない。

新築投資用ワンルーム購入で成功した人の話を聞いた事がないです。

年金の運用先だったりして・・・（笑えない）

表面利回りは一時的には確実に５。５％は超えるもんね。

初めに説明聞いた時は、投資マンションが魅力的に見えたのは確かだ。
本当にやろうかと思った。
今も中古ならありかなと考えてはいるが、デメリットを考えて踏み出せないでいる。

夢の不労所得。
特に、投資マンションは、頭金０円、３０年ローンで買えるあたりは貯金とか地主が以外の
私みたいなしがない地方公務員には良いんだがね。

新築で買う場合は、私が死んだ後に、団体信用生命保険で家族にローン無しの投資マンションが残って
３物件買えば、毎月１５万の家賃収入が残って嫁と子供は助かるだろうが、
ライフネット生命入った方が安いし、いつでも解約できるからそれだけじゃ意味がない。

不動産は文字通り一度購入したら身動きがとれない…

動こうとすると、あらゆる諸経費でかなりのロスが発生する。

世間様には周知の事実なので、投資用マンションの営業は異常な営業にならざるを得ない。

ブラックな会社と言われるのも、身内から客からの両面あるんじゃないかな？！

＞＞６４
投資は自己責任ですよ
退職金がパーになろうとも、空き室になって家賃が入らずローンに苦労しようが、
売却時に３分１に資産価値が目減りしようが、全て本人の自業自得

働く人間も自己責任ですよ
２０代で年収２０００万稼ぐのも、売れずに首になるのも、客に恨まれるのも
全ては自業自得

例えばの例なんだけど、このサイトの会社によると、
ワンルームの建築費用見ても全く違う。

地主だったら高いコストのマンション建てたとしても、まだ利益取れるだろうけど、
これに土地代が加わったらもう明らかに投資対象にならない。

うまく行けばという前提ではあるけど、
地主の場合、建築費用を５年で回収できる計算になってる。
うまく行かないのが投資の世界では当たり前だから、
これが１０年の回収に延びてもまだ投資とはしては許せる範囲かな。

投資マンションをデベロッパーから買ったバカから見れば凄い利回りだけど、
飲食店でも普通は５年で初期投資費用を回収する訳だから
当たり前といえば当然の計画だろう。

アミックス
http://www.amix.co.jp/landing/

賃貸用ワンルームの建築費用

アパート２５０万
大手メーカーアパート５００万
ワンルームマンション７００万

2010年築か・・・あと5年ぐらい持つか。

>>67
何の話？

2015年には半値以下ってことですよ♡

プレサンスで検索した中古マンション（大阪府） - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=06&pf=...

大阪府内の中古で、Yahoo不動産掲載分だけだと83件ありました。
一番安い売り出し価格は築10年以上経って650万ですから、半値になるのには、15年位掛かるかもね。

けど、投資不動産の中古ってプロが買うから、Yahoo不動産なんかには掲載しないのが普通だから
もっと低い価格で成約してるかもしれませんね。

値引きMAXの時代

…額面通りの価格で買うアホゥ…

主要顧客層の公務員とか教職員なんて世間知らずが多いからね。

営業マンが信頼できるとか、上場企業だから間違いないとか、
専業主婦並みの社会性の無さですわ。

２０代の若造に年金対策や保険対策と言われて、
手のひらで踊らされる。

ホンマ、ええ金脈ですねｗ

少子高齢化とともに都心に集中するんですよ。
今の時代はね、３０平米ぐらいのお一人様用が絶好調ですよ♪
２５平米以下は厳しいけどね～。

少子高齢化万歳！！！ですよｗｗｗ

東京都心は、駅から近ければ、そんなに売買価格も落ちてないから、
何かあって売る時もマシだよね。

不動産投資は２５年以上の長期投資が前提だけど
いつでも売れる状態に無いとリスクが大き過ぎる。

逆に、大阪とか名古屋なんて、市内中心部でさえ売買価格の下落も激しいから、
地方で投資するなら郊外で駅から近い築２０年以上のアパートへ投資した方がマシじゃないかな。

確かに。都心部で築5年したら大体、1/10は恒常的に空きがありますね。
その上、新築が大量に供給されてたら太刀打ちできません。
そもそも、1カ月に5～6万円の程度の収入であれば、初期費用にかけられるのはせいぜい500万～600万程度ぐらいだと。
後々の処分費用も考えるとそのぐらいだと思います。

>>42
プレサンス大阪城公園パークプレイス、3月15日時点ではありましたね。
東向き角部屋：870万円、分譲価格の半額とは言わないまでも、8/15ぐらいですか？！
確かに3月31日時点での家賃相場・空室率を考えると早め損切りに踏み切ったのでしょうか…。
気になるところです。

870万でも高い買い物ですがｗ

中古を８７０万円で買いそびれたんですね。可哀相。
でもあそこはＥＶ１基しかないから、ラッシュ時には大変ですよ。
それから内廊下が真横に一直線！昔の団地みたいです。
なので、玄関からの出入りがフロア（１６戸：２～８階／８戸：９～１０階）すべての人からわかります。
でも築浅だからまだまだ綺麗ですよ。

870万でも計算上大損

成人病センターに大規模なマンションができたりするとあそこはキツイね。
ＰＰ：８７０万角部屋ならまだ買いだと思いますよ。
おそらく２０１５年に７７０万で買ってくれる人がいるはず・・・

かなり詳しいですね
買う寸前までいきましたか？
プレサンス大阪城公園パークプレイスってマンションは論外ですね。
理由は、土地柄です。東成区、そして森之宮駅は全く魅力がありません。
福島区、北区は無理でも、せめて西区か中央区じゃないと入居者の募集は年々厳しくなると思います。

やはりEVと内廊下の問題が多いのでしょう。120戸以上あるのに、EV1基って、なかなか来ないです。

プレサンス大阪城公園ＰＰを考慮するなら、谷町四、谷町六、長堀橋、心斎橋、松屋町、日本橋あたりのプレサンス物件を探した方がいいよ。
築10年でも賃料次第で、お水系の人やその裾野関連の方々が借りてくれる。追い出されるのが怖いから、振込みもしっかりしている。（ここポイントね。）
森ノ宮は真面目なリーマンが多いから北摂や堺市から延々と通ってくる人も多い。投資するならもっと内側！

80 82…… 正気ですか？ （ぷっ）

>>83
もしかしてプレサンス買っちゃった系ですか（ププッ）

2010年築　で1500万円
2012年3月で870万円
2014年3月でXXX万円

ちなみに2011年東日本大震災

>>82
どこの投資マンションでも、利益を出す方も損をする方もいます。
でも、新築で買うメリットがありません。
もちろん、銀行のアパートローンでほぼ全額を融資してくれることや
それに付随して団体生命信用保険が付いていることはメリットです。

でもそれって、本末転倒だと思います。
だって、投資として利益が出ないと意味がないし、
金持ちの資産分散の一つで不動産に投資するにしても、
もっと良い方法がありますから。

東日本大震災みたいに、天災でマンションが潰れて本人も死んだら残りのローンもちゃらで、
親族が残った土地を売って所有区分割合分のお金を貰うならまだいいけど。

建て替え決議されたら建築費負担しなくちゃならないし、半壊とか中途半端に壊れたなら修繕費掛かるだろうし、
一番最悪なのは、本人が生きててローンを払い続けて、さらに建て替えとか修繕のお金を追加投資
しなくちゃならなくなったらもう終わりじゃないの？

それが自分の住む家だけじゃなくて、投資物件を何件も同じ地域に持ってて
全部の建て替え費用考えたら凄いことになりそう。

築３０年とか老朽化したマンションの所有者が引っ越したくて売りたくても値が付かなくて売れないって
ニュースでやってて、何でかっていうと管理費と修繕積立金と大規模修繕の一時金が掛かるから
持つだけで損になるからって。

東大阪とか堺にいったら、築２５年以上の７０㎡以上のファミリーマンションが
５００万とかで売ってて、そんなに安いのに家賃は６万以上するけど
管理費と修繕積立金が高いから、手取り儲けの家賃は３万以下だったりする。

中古か収益か知らんが、プレサンス大阪城公園パークプレイス
プレサンス傘下のルプロが870万で角部屋を仲介したのは確か。
これが一つの基準になるでしょう。
ただし、この物件の場合、上層階ほどEVの件が噛んでくるから、2階～4階の下層階の方が価格が高いのかもしれない。

PS：検索エンジンで調べると2階で1300万円台で売り出している。
870万円出されてビビったでしょう。

＞＞８８
内部者？
なんで、その会社がその金額で売りにだしたって解るの？

内部者じゃなくてもマンション投資家なら毎日サイトを巡回してますよｗｗｗ
当然、仲介者としてルーム・プロが公開されていました。以上■

察するに、周辺好材料が出たのを契機にうまく売り抜けたのでしょう。
一瞬の技、さすがプロ中の（ル）プロでした（笑）

明らかに儲からない 犬小屋マンションを何千万もだして買う人がいるのが信じられない

犬小屋ではないけど、たしかに内廊下見たらブロイラーみたいな感じです。
何千万も出す人は居ないですよ。価格交渉してせいぜい１Ｋで７～８００万でしょう。
＋諸経費を考えれば８００万で売れればかなりおいしいです。
逆に買うのは７００万以下で買えればおいしいです。
勿論、駅近物件で、土地柄が良く利便性のいいところでの話です。
それ以外はそもそも投資不適格ですから。

＞＞９０
サイトに成約価格なんて載ってる訳ないだろ
近畿レインズでも見たのか？

成約価格？

言い値８７０万円から考えると・・・

指し値６５０万円ぐらいか。

８７０×０．８＝６９６万円程度かなぁ。

知らんけどｗｗｗ

２０平米では…しゃあないね♡
寝るための８７０万（笑）

新築で購入したオーナー様は、死にたくなるだろうな

＞＞９７
新築で買った場合は、団体生命信用保険がついてるからね。
もし、その中古を買った後に死んだんならローンは免除。
相続した子供が売却したんなら、生命保険と同じで得してるんじゃないのかな。

俺だったら８００万の生命保険なら掛け捨てで月２０００円払うけどな。

>>97
震災前だから勘弁してあげなさい。
増税前の駆け込み需要に一縷の望みがある。
ジサツは良くない。

投資マンション持つ理由は、節税対策が一番の魅力だろう

物件価格、必要経費、家賃収入によって違うだろうが・・・
仮に、

年収１，０００万
年間所得税・住民税　年８０万

節税額　年２０

色んなケースがあるだろうが、年２０万説明しても３０年で６００万の節税
でも、６０才定年で３０才で１，０００万あるっていったら医者くらいだよな
普通は、４５才とか５０才で１，０００万くらいだから節税効果は余り期待できないよな

30年で600万節税しても 30年後の資産価値は、ほとんどないでしょうね 申告が赤字だし、資産価値もないから他の資産価値のある投資物件も融資で買えない。新築で購入した愚か者はどうやっても身動きがとれず終了 中古を安く購入したとしても つまらない投資

世の中にこれだけ投資不動産情報がある訳だから
儲けてる会社や個人だって絶対いるはず！

どうやって良い品物を見つけるのか
その目利きが必要なんだろうね。
プロではなく素人でも目利きになれるだろうか。

悪いことは言わない。
止めときなさい。
このご時世。

既に世界に災害列島と露呈している上、事態が悪化し続ける福島第一原発の放射能汚染。下手に動くよりはじっと現金を貯めておきなさい。

マイナスよりゼロの方が悲壮度は少ない。

PS：災害列島という単語は報道ステーションで使用されていた。

■はじめから提携先のローンを組んで定価で購入する人は稀。
■現金で一括で買うことで、多少の値引きを引き出す人
そして、都心の前線基地として・節税目的として購入する人
（フリーター医師が多い。）
こういう人々が本当のネギカモｗ

PS：営業マンとは多少口論になるぐらいの交渉をした方がいいですよ。
彼らは口論よりも上司からの叱咤激励で感覚が麻痺してますからねぇ。

カモネギｗｗ

今、心斎橋NEOとか造ってるね。
かなりのペンシル型だけど…空き地があればどこでも建築するイケイケドンドン精神には感服するわ。

それだけ利益が出るからでしょう。

この会社の建ててるマンションなんて、どこの建設会社でも作れるような水準でしかない。
この会社のマンションがある土地も、不景気の今なら買い手市場で幾らでも転がっている。

この会社が凄いところは、その２０㎡のワンルームマンションを分譲マンションとして
全て完売してる事実につきる。

しかも、営業方法が電話営業という時代遅れだが、もっとも高い効率で営業している。

つまり、誰でも作れてどこにでもある商品を誰でもやってる営業方法で莫大な利益を出せてる。

小さい会社だったら、極少数の優秀な営業マンがいて経営しているという図式だが、
この会社はそうじゃない。
新卒から採用して優秀な営業マンに育てているので層がかなり厚い。
一番の動機は、２０代で年収何千万も稼げるというお金の世界だろうが
どんな動機でも勝てば許される世間だから働き甲斐もあるのだろう。

今のままいけば、数年後には東証二部から一部に格上げできるだろう。
ここの投資マンションを買うより、株を買った方が低リスク高リターンだと思う。

一発不祥事が起こると、ヒューザーみたいに蒸発させられるから株もほどほどにね。

ヒューザーみたいなゴミ企業と一緒にするのはおかしくないかい？
ヒューザーは上場もしてないから透明性無し。
ここは上場してるから、最低限の情報公開はしてるだろうし。
それに年商はヒューザーの３倍で３００億超えてるし。

ところで・・・既に売却先が決まっている物件を格安で一般公開して、人が適度に群らがってきたところで『あの物件は売れました～♪次のためにアンケート用紙に記入をお願いします～♪』

・・・的ニュアンスの不動産業者がいましたねｗｗｗ

ゴミ企業か。
まぁここも大手からみたらゴミ企業なんだが…。
ヤドカリならいいが、実際に購入するAHOがホントにいるんだねェ。

ＩＲ情報見れば、何戸売れてるか解ります。
凄いですよ。

HPにもある通り供給戸数No.1です。
正攻法で成功した数少ない優良企業。
世界にも通用する企業です。

日本の中の代表的企業３つ挙げよと言われたら…

トヨタ、ユニクロ、プレサンスコーポレーション

だな。

三菱地所、森ビル・森トラスト、プレサンスC.

これで１，２、、３フィニッシュでしょう。

オーナーの方が全然でてきませんが… 夜逃げしたのかな

プレサンス コーポレーション
http://www.pressance.co.jp/ranking_page.html

２０１１年／１９８５戸で全国８位は凄いな。

もちろん、ほとんどはワンルームマンションだろうから、
１戸１５００万とかで価格は安めだろうけど、
それでも７５㎡のマンションが３０００万で売られてるのに、
２０㎡のマンションが１５００万とかだったら利益凄いと思う。

去年だけで、何百人か何千人かがワンルームマンションのオーナーになったということだもんな。

↑それだけ騙される馬鹿がいるんだよ。

始めよう投資マンション
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1214062566/

不動産投資始めたいんだけど５
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1324291098/

自己資金５００万円からの不動産投資出来ますか
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1177170563/

投資用ワンルームはいつまで持つのか？
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1281608220/

中央区のプレサンスもうイラネ
と思う今日この頃

プレサンスやエステムが建てば建つほど少子高齢化を実感する（笑）

ある意味、反社会的勢力ですね…

逆かな？少子高齢化が進むから需要がある⇒必要悪で建設する…

まぁもともと経済成長率が鈍化している中での少子高齢化だから厳しいねぇ。

中堅、大手、零細、どこも厳しいね。社員さん上司の愛のムチに負けずに営業頑張って下さいね。

プレサンスマンションの駐車場のセキュリティをもっとちゃんとして欲しい・・特に大阪市・・
防犯カメラだけでは悪戯する輩が多い大阪都心部は特に。

最近、車もおちおち止められない。
屋内立体ぐらいか？！
ときどきでかい石を投げて来る社会不満分子もいるから繁華街あたりは気を付けた方がいいかもね。

築10年はOUT、25㎡未満はOUT
これ基本ね。

クローゼットや脱衣所にもよるけど２４平米で・・・。
クローゼットは大きいほうがいい。脱衣所は一人暮らしなのでなくてOK.

エスリード西本町あたりがお勧め。
２LDKで２０００万円でいける。
諸費用で＋αだけど、中途半端なところよりは客付けが早い。

ワンルームはね…
経済状況が厳しいから千里や奈良の実家から通ってる奴が多いから、新御堂や中央大通が混む。
経済状況が上向きになれば値上がり益を期待できる！！！！！！！！！！！！！

中古マンションが半端なく出てるね…不況？リストラ？事故物件？

事故物件とかは一人賃貸で入居させれば末梢できるよ。
次の入居者には知らせる必要がない慣習となっているからご心配無く。
確かになんばや心斎橋、長堀橋、日本橋なんかお水系の人での事故物件とかは多いような気がするけど、投資には関係ない。
実際に、事故物件に住むのを職業的にしてる感じの＊＊＊もいるぐらいだからね。

森ノ宮中央１にも森ノ宮中央２にも新築賃貸がデビュー予定ですね。
交通の便も南口にも近く、何より中央区。
中道のエスリード&プレサンス&エステムは壊滅ですね～（笑）

>>134
あそこは＊＊＊地区
んでもって、大阪城公園PPとなると、カプセルホテルをほうふつとさせる1フロア16室のブロイラー型構造。
悪いことは言わん・・土地付きの物件にしなさい。

大儲けしてるオーナーの皆様 是非体験談をお聞かせ下さい 遊んで暮らせるほど儲かりましたか

>>140
凍死家は大部分が昇天しました☆

>>139
エントランスと外壁だけはかなり気合が入ってますね。
個性ないけど、きらいじゃないよ。
飽きられないように注意しな。
あとできれば30mぐらいの固定杭をお願いしたい。
エスリードでさえ、玉造の物件は地震対策してるぜ。

リーディアの完全勝利でしょう。
AHOですかPPオーナー。
自らの首をしめてるようなもん。
まずは1列配置のブロイラーから直さないと。
それから傘収集家が多いねｗｗｗ
どっから持ってきたんかしらんけど。

大抵、まともな地震対策など取られていない。
建築基準法を数値的にクリアする最小限のコストでOK.
なので人に賃貸させる。
自分で住むのは＊＊＊な奴か、客付け出来ない愚かな弱小オーナーだけ。

それでもプレサンスは儲け続ける。
年収1000万以下の庶民には用は無い。
いね。

だ～か～ら～700万ごときでは自滅するからやめとけ。
せめて純で1000万確保できる余裕がほしい。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

1600万円ならお安いものですよ。
3.11前は2500万円くらいで売り飛ばしていたでしょう。
ちなみにジョイスは本町橋・・暗い所にありますね。
もう少し明るいところにあれば良かったと思います。
単身男性向けマンションの典型例ですね。
女性にはちょっと抵抗がある立地です…。

心斎橋ルティアも高速の下＆歩道無＆交通量多い＆暗い
の駅近（といっても松屋町）物件
私から見たらクズ物件（笑）
あなたから見たら、ピカピカの最高の物件

谷町アルファもやや暗い…が、本町ジョイスほどではない。本町ジョイスはリアルに暗い。

本町フィリアは？
あと、堺筋本町徒歩2分ぐらいのやつ・・東本町だったか？

>150 売る時は500万位では
キャッシュなら破産はしないでしょう
運が悪かったと思ってあきらめて下さい。

↑
これだけがすべてと思ってる君がかわいそう･･･
どれだけ眠っているか･･･不動産業をやっていればプレサンスの＊＊＊具合がわかる
もちろん、プレサンスだけじゃあないけどね★

NIPPOコーポレーションの地震対策は凄いらしい。

ほぼすべての物件で、堅い地盤層までに至る３０ｍ〜６０ｍの杭を高密度に打ち込んで地震対策をしているらしい。真偽や詳細はあまり聞かないが、見えない部分で努力しているんですね(^o^)

※悪いことばかりじゃないと思いますよ。

>>159NIPPOコーポレーションの地震対策は凄いらしい。

ほぼすべての物件で、堅い地盤層までに至る３０ｍ〜６０ｍの杭を高密度に打ち込んで地震対策をしているらしい。真偽や詳細はあまり聞かないが、見えない部分で努力しているんですね(^o^)

※悪いことばかりじゃないと思いますよ。
--------------------------------------

すごい・・・凄すぎる。
だ・か・ら、プレサンス物件は高級高額商品なんですね。
なかなか３０ｍ以上のくい打ちするマンションはスーパーゼネコンだけだと思っていました。。。

NEO＞リベルタ>フィリア>アルファ>ジョイス>プライム>ルティアってとこだろう。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

>165
相手にしなくても名簿が流れて違う会社から電話がありそう

>165 ほとぼりが冷めた頃もう一軒新築で売る気ﾏﾝﾏﾝですね！どうしても買わない鴨なら、5年後200万なら買い取りますとか言いそう。

>>171
プレサンス大阪城公園パークプレイス（2010年3月築）も1500万円⇒870万円
2年で半額＋αが相場。心斎橋リベルタとかも酷いね。
20年～30年スパンで家賃相場がこれ以上下落せず…持ち続ければ何とか元はとれるかもってとこです。

↑
物件の値落ちが激しすぎて元なんか取れる訳ないでしょう

176は >>172に

>>173
870万円 by ルプロ 3F東向き角部屋

>>137
1380万（笑）
THE・ドAHOを久しぶりに見ました。
売れたらいいですね。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

>182そんな事は181さんもわかってるんだよ！ やり場のない怒り くやしさと後悔もあるんだろうよ。

営業マンが嘘をついて売れば、雇っている会社に責任があります。当たり前の話です。
その嘘を証明できるかどうかが問題ですが。

新築の投資物件を検討している人は営業の話はすべて録音しましょう。
そうは言っても、ここまで用心深ければ、こんな会社にはひっかからないんでしょうけど。

1000万円あったらインドネシアに行ってビジネスをして来なさい。
うまく行けば、桁外れの富裕層になれますよ。
少子高齢化・地震・放射能汚染の日本よりはるかに将来がある。
本日の報道特集２００１を見てみなさい。

ＮＩＰＰＯコーポレーション
プレサンスコーポレーション

少子高齢化で、１Ｒ需要はとどまるところを知りませんね。
ますます大繁盛でよかったです！
私も微力ながら日本の少子高齢化に貢献したいと思います。

ドーム前ファンタジア（笑）

大阪からマンション投資の電話良くもらうけど、最後まで聞かずに電話切るから会社名を覚えていないけど、ここからも電話受けているのかね

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

まとめて被害者の会を結成しないと行政は動かないぜ。弱小個人は無力。愚か者たちｗｗｗ

いくら中央区新築でも25㎡以下のワンルームを１５００万とかで買う思考回路が理解できないのですが…。
いったい価格表を作っている人物は、はじめから３割引き～半額ぐらいの値引き覚悟でつくられているのでしょうか？
はなはだ疑問です。

しつこい電話勧誘は一切しませんとホームページに書いてある 本当か？

節税ねぇ…プチブルの自慰行為
１００人集まっても中国共産党幹部の資産には及ばない。
鶏小屋を買うよりかは、東南アジアでハーレム生活してみるのがいいと考える。
そこで金持ちの中国人に出会ったら、何もせず逃げること。

糞企業と決めつけるな！！！！！
きちんと施工監理が行われているのか？
NIPPOはちゃんと３０ｍ以上の杭を打っているのか？
その辺りをきちんと評価してから、優良企業か糞企業かを判断するべき。

新築分譲の投資用マンションを売っている時点で糞というか詐欺会社でしょ。
業界の人間なら、そんなものが利益を出せないことは明らか。

詐欺詐欺詐欺と連呼している失敗投資家達が哀れでならない。
プレサンス物件で高利回りを享受している勝ち組になれ！
勝ち組になるHint：株の長期保有銘柄と同じ。

ドーム前千代崎はイオンが建設されているから絶好のねらい目です。

まぁ得する奴もいれば損する奴もいる。
プレサンスにはきっちり施行会社に地震・セキュリティ対策をしてもらいたい。
本当に３０ｍまで杭を打ち込んでいるのか？
はなはだ疑問。

あっちの世界に行く前に子供にうまく相続させろよ。

>212省略しすぎです
損する奴[＝購入者]もいるし、得する奴[=販売会社]もいる
が正解。

マンション価格が右肩下がりになった後で、
新築の投資マンション買って、最終的に黒だった実例をたった一つでもいいから教えて欲しい。

日本で投資名目で商売している会社は、ほとんど詐欺会社と思っていて間違いない。
投資信託なんか扱いだして銀行や郵便局もめでたく詐欺会社の仲間入り。
でも、投資マンションは最低金額がでかいので、個別の被害も甚大。

馬鹿営業の話では、所得を赤字にして節税しましょう。 節税が儲かる論理だから話にならない
黒字？ありえない

合法だったら何をやっても許されるというのはホリエモン的な考えでよくないですね。
人間もっと倫理的に正しく生きないと。天国に行けませんよ。

儲かる確率の非常に低いものをさも儲かるように客に売りつけるのは違法じゃなくても
詐欺的な行為だし、その元締めは私的には詐欺会社です。

そんな仕事やってると、あぶく銭が手に入っても、心もすさむしいいことないですよ。
私だったらぷータローの方がずっといいな。

詐欺ではないよ
バカ高い新築物件をボッタクリ価格で購入する方が悪いだろ
自業自得 ワハハハハ

とりあえずプレサンスNEO心斎橋をよろしく☆

過去のヒルズ族と同じように、似たような企業が入るもんですねぇ～。

六本木ヒルズと比べるのは、いささか失礼か。立地もスペックも…。

全体的に新築賃貸を渡り歩いたが・・・外観・仕様・動線・車の出し入れ…いずれもエステムの方が上と感じました。
実際には、地震対策で30m級の地盤への杭打ちしている分プレサンスの方が上かもしれませんが。

プレサンスの名に恨みを抱く者が集うスレ・・・

　ま、恨まれても仕方の無いケースも多少あるでしょうが、ここまで来るとちょっと怖いね。

本日のYahoo、Topページにありました・・・
プレジデント誌

果たして大阪は？
----------------

今書店に行けば、「アパート・マンション経営を勧める本」が数多く並んでおり、多くが、「高利回り」や「老後の安定」「相続税対策」などをうたい文句にしている。例えば、地方都市にある親の土地にマンションを建てたり、アパートを一棟買いするなどして成功した人の話などが紹介されている。しかし長年、不動産の売買に関わってきた私は声を大にして警告したい。「これからアパート・マンション経営はしてはいけない」と。

（中略）
　
　新築当初1年から2年間くらいはそれなりに高い入居率となるかもしれない。しかし、それは、これまで古いアパートに住んでいた人が、新しくて設備のよい部屋に入りたいと移ってきたケースが多い。5年も経てばもはや新築ではなく、新しい物件に対抗するために、さらに家賃を下げなければ入居率が下がるはずである。
　もう一つ、固定資産税や土地・建物の評価額は、アパートの入居率が低下しても同額である。一等地でない限り、アパート・マンションは、建ててから5年経過すると利回りも半分程度になると思ってよい。最初に業者がうたうような高い利回りは決して長く続かないのだ。

　ここで、多くの不動産業者は「家賃を上げるためには…（中略）


　高度成長期からバブル期までの「土地神話」はとっくに崩れ去っている。大規模地震発生の可能性も強まっており、都市部で再び震災が起これば不動産市況はますます厳しくなるはずだ。今後、地価が上がる見込みがあるとすれば一部の都心の超一等地のみ。郊外や地方ではこれからさらに地価下落は続き、極端に下がらないのは、例えば東京都内に近い埼玉県の大宮地区や川口市、千葉県なら市川市あたりまでだろう。

　少子高齢化で、日本の人口は毎年10万人以上減少している。アパートを借りる人そのものが減っている一方で、わが国の総住宅数は、10年前に比べて734万戸増加している。需要が追いつかず、すでに全世帯の約1割が空き家という状態である。
　インフレヘッジには土地がよいなどとよくいわれるが、需給バランスを考えると、もはやほとんどの不動産はヘッジにならないだろう。すでにアパート経営を行っている人は、損を出しても今のうちに売ってしまったほうが賢明だと思う。5年後にはほとんどの物件価格はさらに安くなっているだろうから。


-----------------------------------------------------

やすらぎ顧問、経営コンサルタント
須田忠雄
すだ・ただお●1946年、群馬県生まれ。78年、群馬県桐生市にやすらぎ設立、中古住宅再生事業を行い、ピーク時には日本一不動産を買う男と言われた。著書に『アパート経営はするな！』。

＊＊サワタ失礼サマンサタバスコのバッグをもってる女が多いな。

皇帝陛下のような社長のもと、最強の不動産事業体をさらなる高みに！！！

自爆営業（笑）

中堅ゼネコンに光を！

ワンルーム業者に光を！

そのために・・・申し訳ないが少子高齢化の推進は非常にプラス要因です。

投資家はそういう社会の構造を理解しなければいけませんね。

ワンルームは超割高に見えでも儲かるんですよ。

↑新築ワンルームが儲かる根拠を数字で教えてよ？
今まで誰も 説明できた人はいない

とりあえずまとめてみると、プレミスト堺筋本町や南船場、ＣＯＮＯＥ本町通、エスリード上本町グラセント、エステムコート本町クロスの方が築5年の入居者が決まらない半分腐った物件よりはいいってことだな。
ということでＮＥＯとジョイスと阿波座ステーションフロントを宜しく！

頭大丈夫ですか？

>241
中古を買い叩くのならまだしも、新築は１軒だって買っちゃだめです。

>241はカモ候補確定！

プレサンスワンルーム持ってるといったら完全アホ扱いされた。
企業イメージあげてよ。

今の景気状況では、新築の投資マンションは
どれでも絶対に儲かりません。断言できます。

糞

鳩山ルピ夫以上のルーピー、自称皇帝が経営する企業です♡

HINT：新築分譲時の価格は恣意的に決めることができます

あとは自分の頭で考えてください。

築５年したらダメだよ
新築から居座り続ける入居者で３０年で元をとる
または
入居者が出て行ったあと自分で使う

毎年毎年新築が供給されている
当然のこと
これが分からない奴はDNAが残らない

プレサンス　
　名前をだすと　
　　アホ確定

なめとんのか？あ？

ケンビ屋さんで大量に築浅収益が出てるから、みんな買っちゃって下さいな。
だいたい売値の4割引で買えます。
というより4割引で収支トントン…

プレサンスは来年まで中央区のみで、３２６戸新築供給予定？

凄いですね。中マンのことも少しは考えてあげてね・・・

東成のブラク的地域だから安く土地を仕入れた所だろ？
住んでいる地域ガラだけでＯＵＴです。
後々の処理費用を考慮した上で、６００万円なら買うよ。
どうだい？

心斎橋リベルタならかなり値切れるかもしれません。
森ノ宮より希少価値が高いからお勧め。

今、玉川駅ちかくにプレサンスが建築してるね。
ネーミングはプレサンス玉川エキチカイヨとか？

プレサンス玉川梅田西グランフロント

それにしても雨後の竹の子のように建てまくる精神には感服。
ＮＥＯ心斎橋のように狭小地でも土地を安く仕入れペンシル型で稼ぐ。
プレサンス本体は凄い。

それについて回る零細不動産会社・・・
まとめ買いで定価より幾分安く仕入れて、末端の消費者に転売しようと試みているようだが、個人投資家はそれほど甘くない。
だからあ零細不動産会社は名簿業者から名簿を仕入れ、片っ端から見境なくしつこい電話をかけまくる（笑）

割を食うのは零細不動産＆エンドユーザーｗ
少子高齢化のため３０～５０平米大人気⇒日本滅亡

>>264
プレサンス大阪城公園パークプレイス、Ｙａｈｏｏ不動産にも掲載されてますな。
普通は２～３日で誰かがパックンチョする物件だけど、この様子では満室稼働できていない。
１２６戸もあれば仕方ないかもしれないが…

最近は、分譲価格の割に賃料が安いから、節税分を含めても投資資金の回収に１５年はかかる。

その間に供給される新築賃貸を考えると相当の勇気がいるだろうね。

御堂筋沿いの大丸前や三ツ寺、長堀通沿いの四ツ橋、中央線の堺筋本町などの過去超一等地といわれるロケーションに大規模なコインパーキングができるこのご時勢。

現金と時間＞＞＞＞＞コンクリ物件。

もっとも、昔からワンルーム投資は危険と言われてるけどね。

アサド大統領に引けをとらないシャッチョさんだから。
利益は絶対でる。ある意味、トヨタより強い。

エスリードが南森町でいい物件を建設している。

　なんもり＞ながほり＞森ノ宮・玉川

だろう。１．２Ｋだったら南森町駅近物件の方がいいんじゃね？

現在の新築１Ｋ相場
１．２Ｋ＝１２００万

ルーム・プロさん早くプレサンス大阪城公園パークプレイス５Ｆを買って下さい。
９２０万のまま１週間、目ざとい投資家ならば、既に購入する期間を過ぎました。
これ以上放置すると１２６戸の物件自体の売買価格に影響が出ます。

土地は減価償却できないし、最近は青色申告で詳細不明な経費は認められないから完全out。

何よりも１４年経過したら森ノ宮は・・・成人病医療センター移転跡地やJR操車場跡地、森ノ宮中央１の大規模コインパーキング（しかも最低３つはある。）、そしてGSと中小規模の駐車場に賃貸マンション。
そのときプレサンス大阪城公園PPは狭い古い微妙な中古物件・・

その時に少子高齢化が改善して一人暮らしのリーマンが増加してればいいけど。

悪いことは言わん。せめて心斎橋リベルタか天満ステーションフロントあたりにしとけ。
周りに空き地がないから値崩れリスクが小さい。

割合云々は重要ですが、
築浅でRCだと１年間で償却できる金額なんて１０万程度
節税にもならん
やめな。

せめて、北浜タワーとタワー大阪の間に建つプレサンスタワーにしとけよ。
あっこは歴史ある立地だから名前はダサいけど間違いない。しかも新築。こからだけどね。

此花区の千鳥橋は、スギ薬局が５月にオープンし、スーパーマルナカが橋を渡ったすぐそこに６月オープン
さらに、千鳥橋駅北はＭＡＸＶＡＬＵＥが来春Ｏｐｅｎ予定。
はじめは、遠いジャスコとコーナン、ダイコクドラッグしかなかったところが都市開発で大変化を遂げています。

というわけでリベルタ辺りが一番無難。
１０％は諸費用分として値切れるのが相場だから、いっちゃいなさい。

玉川にもつくっちょるよｗ

>>285
中央区平野町を歩けや。BOKE.ええ場所やで。

玉造に建設中。
賃貸派は新築賃貸渡り鳥隊は用チェック！

たまぞうにも建築中か・・
上本町はエスリードが２棟出してるし、少子高齢化の中、突っ走るねェ。

もともと節操ない皇帝陛下が統べるＢ企業だからいいんじゃない？

アゲアゲの時は、見つけた瞬間買いでタイミングを計る必要はなかったけど、今は将来を予測するにはあまりに不確実で…
ちょっと手が出せないな。
消費税増税で景気が上昇は駆け込み時だけでマンションにまで回るだろうか？！
その後のリバウンドが怖い。

なるほど。
手間暇考えると明らかですかね・・消費税やばいよ。

末端の不動産会社が死滅するぜ。
秘密にしとけや。BOKE.

すでにジャパン・ア＊＊＊がやばそうです。

プレサンス大阪城公園パークプレイスの１Ｋは１５００万⇒７００万でなければ売れないねぇ～。

プレサンス玉川は便利な立地だよ。その内出てくる。
平野町のプレサンスタワーは高いよ。

都心部１Ｋで軒並み賃料６万前後だろ？
住むだけなら賃貸の方が絶対に得。
投資に数百万も使う人間の神経がわからん。

と営業の電話をかけまくるのはいいが、所得税は損益通算できるとはいえ…住民税の算出の仕方、わかってんのか？
税理士の資格もない営業マンがマニュアル通りにマシンガントークｗ
ノルマ達成頑張れよ。

>>303
一番儲かる方法は何件もはしご投資して1億以上借りる。そして間もなく脂肪。
その後、団信。
つまり投資家が不慮の事故で脂肪することが投資として一番効率が良い。

勿論、1億以上の現金を持つ層には向かない。

おいおい、あんまりプレサンスC.をいじめたるな。

プレサンスの下でカツカツでやっている社員やら、泡沫不動産業者も蒸発しちまうぞ。

ストレス溜まって、東心斎橋通り魔事件みたいな事件起こされたらたまらんからなぁ。

303 は本物のアホですなｗ大損する物件を購入するのが投資だって ぷっ 笑

ＡＩＪ投資顧問に相談してみよっと・・・

１０００万円×０．４５×１/１００×０．８＝３．６万円

ネット定期ではゲンナマで３．６万円ずつ入ってきますね。

利回りは一見、ワンルーム投資より低くみえますが…

いかんせんワンルームは１０００万円⇒９００万円⇒８００万円と元本が減価償却いじょうに崩れていきます（笑）

東京都心は別かもしれませんが・・１０００万では買えんでしょうな。

世の中おいしい話はないということです。

自己資金五万で6000万も借りたら、夜逃げか
自己破産まっしぐらですね。
そのローン金利っていくらですか？
住宅ローン並なら少しは許せるけど。

２％

６０００万円×２％×１／１００×０．８＝９６万円／年
月８万円を誰かに儲けさせています（笑）

で果たしてアパートローンは２％程度で済むのかい？！

驚くなかれ。
この超低金利時代の中、２．５％以上を維持しています。
ローン会社裏山・・・orz

>>309
ワンルームマンションって何で資産価値が下がるのが早いのでしょうか。

都市中心部で駅も近いのに、築３年で半額とか築１０年で３分の１とかざらに売ってますよね。

３ＬＤＫのファミリーマンションだと、郊外で駅から徒歩１０分とか離れていても、
築１０年でも新築価格の６０％とか売れるのに･･･

マンション１棟、アパート１棟の投資ならメリットもあるけど
区分所有はメリットがほとんどない。
ましてや、ローンで購入とか話にならない。

区部所有マンションの投資だと、東京以外は絶対辞めておいた方がいい
地方の人間は、大阪とか名古屋、神戸、京都でも都市だと思っているが
経済規模が全く違うから。
自分で住むならいいが、不動産投資で購入する場合は東京以外は論外。

↑
正論
東京は電車見ただけでも桁違い・・
朝のラッシュで階段まで人が並ぶからねぇ～。
大阪のラッシュは可愛い。

ま、トンキンもバングラデシュの電車にはかなわないだろうけど（笑）

それからワンルーム投資用マンションがダダ下がりするのは、モノが多すぎて過当競争になるから以外理由はない。
毎年、４ケタの戸数が供給される・・おわかり？

毎月の集金代行手数料３，０００円ですが、今は無料の賃貸管理会社も多いです。

３，０００円×１２ヶ月×５室＝１８０，０００円
１０年で１８０万円です。

節約しても赤字収支ですが、やらないよりやった方がお得です。

賃貸仲介業と賃貸管理業を両方している会社が良いです。
そこで、賃借人に家賃保証会社へ加入して貰う契約にして貰い、
家賃保証会社からオーナーの口座に直接振り込んで貰うようにすれば無料になります。

難波幸町ｗｗｗ

これはきついな。

【今日のおすすめ物件】

５年落ち物件ですが何と言っても心斎橋。まず間違いはありません！！！！！
　
　プレサンス心斎橋リベルタ

　〃　心斎橋モデルノもよろしく！

心斎橋ルティアもね。
あそこは暗くて車がよく通るけど、駅近いから関係ない。お徳。

ＮＥＯ心斎橋は上級者編なので心斎橋リベルタ・心斎橋モデルノ・心斎橋ザ・ズタイルなどが無難。

アドバンス心斎橋グランガーデンが最強
スーパーとなり、警察となり、駅となり

>>319

プレサンス難波幸町｜マンション口コミ掲示板・評判
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243610/

難波自体が駄目だから。
プレサンス千日前通、プレサンス西心斎橋、プレサンス難波WEST
とか、桜川駅徒歩圏内は、プレサンスのお家芸ですね。

Yahoo不動産だけで、桜川駅で19件の中古物件が売りに出されてるよ。
家賃で計算したら解るけど中古でも高すぎ！

プレサンス　桜川の中古マンション（大阪府） - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=06&md=...

プレサンスコーポレーション　ホーム　＞　都市型マンション　＞　分譲実績
http://www.pressance.co.jp/urban/urban4.html#kansai

ここに一覧表があって、心斎橋近辺のマンションもあるが
今から買うなら北区、福島区以外ないだろう

>>272
>>277
築浅物件で、大幅下落しているのは、プレサンス大阪城公園パークプレイスだけじゃないですよ。

Yahoo!不動産のフリーワード検索で、物件名入れると出てきます。
築１年～3年で50％近く値下げして売ってますけど、こんなに安い物件でも利益出すの難しいですか？
新築から比べると、利回り計算上は２倍近くになると思いますが。


プレサンス鶴舞公園WEST
価格：790万円
間取り：1K
専有面積：20.77m2
築年月：2011/02
地上14階建て/9階部分

プレサンスNAGOYA桜通ビッグビート
価格：850万円
間取り：1K
専有面積：23.20m2
築年月：2010/01
地上13階建て/10階部分

プレサンス東別院駅前コネクション
価格：850万円
間取り：1K
専有面積：29.20m2
築年月：2009/10
地上13階建て/9階部分

プレサンスSAKAEリバースタイル
価格：980万円
間取り：1K
専有面積：20.94m2
築年月：2009/07
地上13階建て/2階部分

もともとがボっ価格だから半値８掛けで普通の価格でしょう。
住だけを求めるなら敷礼ゼロの築浅物件がいいかな。

築３年にて

１５００万×０．５×０．８＝６００万

多少イロつけて６５０万　ということかな？！

不動産投資の一般論である収益還元法で考えるべきですね。
収益還元法とは、収益から物件価格を割り出す方法です。

築５年以内の区分所有マンションを購入する時の計算では、

全室満室の家賃収入（共用部分の管理費・修繕積立金を除く）の１５年分×７５％
（２５％分は固定資産税、室内修繕費、空室等）ですね。

例えば、周辺マンションの家賃相場を調べて、今後１５年間の家賃平均が５万円である場合、

９００万円（毎月家賃５万×１２ヶ月×１５年）×７５％＝６７５万円

物件価格６７５万円＋登記諸経費約４０万円を標準として考えるべきです。

１億円の資産がある場合、株、外貨、投資信託、金、不動産に分割運用して、
２５％程度を不動産に割り当てるのが合理的です。

不動産の比率は
東京６：名古屋１：大阪２：福岡１
ぐらいで・・あと駅から絶対３分いないじゃなければならない。

☆本来ならば、徒歩１分と徒歩２分の違いが一番重い☆

>>330
都市部のファミリーマンションの場合、駅からの徒歩が１０分を超えると資産価値の減少が激しい為、
５分以内が資産価値の維持に関する必須条件だと言われています。

ワンルームマンションの場合、徒歩３分を超えると資産価値の下落が激しいです。
宅地建物取引業では、１分８０ｍですが、これは坂道も信号も踏切も無視した一律なので
実際の感覚とは大きな違いがあります。

東京や大阪のように、地下鉄が中心の場合、マンションから一番近い駅の入り口からの距離が
不動産表示になりますが、実際は改札までがその２倍～３倍掛かる為です。

ワンルームマンションへ投資する場合は、徒歩２分以内の物件に限定することが合理的です。

オーナーの皆様で現状に納得されていますか。
自己責任で投資した以上は、後悔しても元に戻りません。
オーナー１人でも出来ることがあります。
賃貸マンション経営の本を読み、賃貸管理会社と賃貸仲介会社を兼任している会社を探せば、
５室持っている場合、賃貸管理会社を変えるだけで年間平均４０万円が節約出来ます。


【集金代行手数料の毎月３，０００円】
毎月の賃貸管理料金ですが、賃貸管理会社によっては無料の会社や毎月１，０００円の会社もかなりあります。
また、家賃滞納問題もあり、家賃保証会社に賃借人が加入することは当たり前になりつつあります。
家賃保証会社へ加入することを条件として、家賃保証会社が賃借人から家賃を回収し、
賃貸管理会社を挟まずに、直接オーナーの口座へ入金してくれるサービスが普及しており、
この場合は無料です。


【室内リフォーム費】
解約後の室内リフォームは、賃貸管理会社を通さずに、直接リフォーム会社に
相見積もりを取り発注すれば安くなります。平均４０％くらい安くなりました。


【業務委託手数料の家賃の２ヶ月分（広告料）】
新しい賃借人が見つかった時の謝礼金ですが、
賃貸管理会社によっては、家賃の１ヶ月や礼金の範囲内とか選択肢が色々あります。

人気の無い部屋や古い部屋であれば、家賃の２ヶ月～３ヶ月分のようです。
しかし、経験上、大半の賃貸管理会社は家賃の１ヶ月分です。


【共用部分の管理費・修繕積立金】
これだけは１人では出来ませんが、オーナー全員で構成する管理組合の総会で
他の管理会社へ変更を提案することが出来ます。

新築時の修繕積立金は安いですが、築５年後や築１０年後には、建物や設備が老朽化するので、
修繕費がかさみます。
特に投資用マンションの場合は、新築時の５倍以上になる例も珍しくありませんから、
今の内に修繕積立金を増やす必要があります。

管理費については、他の管理会社へ変更したマンションでは５０％以上安くなった例もあります。
オーナー全員で頑張りましょう。

間違ってもＰ関連企業に頼まないように。
完全なボっ価格です。

プレサンスコーポレーションの投資マンションを購入すると、自動的に賃貸管理はプレサンスコーポレーション、
建物管理はプレサンスコミュニティになっています。

但し、賃貸管理は所有者個人の意思で変更出来ます。

変更を検討するなら、同じ業界の大手と今の契約内容を比較して
良い法を決めればいいと思います。

街中の不動産屋さんで良いところを見つけるのが一番安上がりではありますね。

実際は、電話営業で買ってしまうようなオーナーの方は行動力が高くないだろうし、
投資マンションの購入者の方々は地方在住が中心だと聞いていますので、
所有しているマンションの近くまで来るのですら大仕事ですね。

この辺りが大手のサイトだと思いますので、よく勉強されると良いと思います。


プレサンスコーポレーション　ホーム　＞　都市型マンション　＞　賃貸管理のサポートシステム
http://www.pressance.co.jp/urban/urban14.html

タイセイ・ハウジー　賃貸管理・建物管理　システムの比較
http://www.taisei-hs.co.jp/owner/system.html

賃貸管理｜エイブル　オーナーサイト　HOME >　賃貸の「管理」について >　賃貸管理
http://www.able.co.jp/homeowner/management/

アパート経営・賃貸経営 - 賃貸管理サービス紹介 - オーナー代行システム【三井ホームエステート】
http://www.mhe.co.jp/lease_m/service/owner.html

物件を貸す - 賃貸をご検討中のオーナー様｜スターツピタットハウス株式会社
http://www.starts-ph.co.jp/let/

プレサンス玉川エキチカイヨ　は周り信金とファミマがあるだけだね。

これじゃぁ新築１Ｋ１０００万でもタカイヨ。

プレサンス心斎橋ルティア
プレサンス心斎橋ルティア
プレサンス阿波座ステーションフロント
プレサンス本町ジョイス
プレサンス京大前
プレサンス栄ラグジュ

この辺りの収益マンションは全部完売したみたいですね
営業力強いな！
株価がどんどん上がる訳だよ。

でも、大阪市内で投資不動産買うなら、北区→福島区→西区→中央区→浪速区だな。
特に中央区は物件の数が多すぎて家賃が下がりすぎだ。

プレサンス中央区ワンケーすごい数だな…

プレサンス本町フィリア
プレサンス本町プライム
もね。

プレサンス本町リアルシティを忘れんな！！！

ここの営業マンは、20代前半で年収2000万以上稼ぐのがゴロゴロいるのに
なぜ投資マンション買わないの？（笑）

空室による家賃収入無しの期間、入退居時の内装費、老朽化による修繕費、毎月の集金代行手数料、
賃貸契約成立時の報酬の広告料、そして一番重要な物件価格の下落による売却損が大きいってこととか、
リスクを知ってるからなんだろうね。

自爆営業(;_;)/~~~

１０年後には無くなりそうな業態ですね・・・

難波幸町１ｋ　1400万　どう思われますか？

登記費用とか入れて1500万＋αか…
親のカネがわんさかあるルピ山ルピ夫に売ればいいと思うよ。

フルで35年ローン　子どものための保険がわりと考えては、どうでしょうか？

いらねーよ
その頃には20年経過してカビの生えたマンションになっとるわ（笑）

プレサンス大阪城公園パークプレイスｗ
Yahoo不動産でまだ掲載されてる。
築2年でも全然売れないねぇ〜ｗ
さすが大阪。橋下市政でさらなる混乱が待ち受けている。
水清ければ魚棲まず■

資産価値としては、どうでしょう？

>>343
専用スレッドがありますのでどうぞ。
プレサンス難波幸町｜マンション口コミ掲示板・評判　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243610/
右上の検索で『プレサンス』で検索すると100スレッドありますので見てください。

あとは、Yahoo不動産で、『プレサンス　桜川』で検索して見て下さい。
現オーナーの売りたい側の価格ですが中古で19件売りに出ています。
あとは、投資ですから株や投資信託と同じで自己責任で判断して下さい。

ありがとうございます。参考にします。

>>345

日本エスリード、プレサンスコーポレーション、日商エステム、サムティ、
上場企業で投資マンションを主力とする大阪本社の代表的な企業だけど
どこも自社で建設して後に投資用ワンルームで１，５００万前後で販売してます。

東京本社の企業でもエフジェーネクスト、スカイコート、明和、トーシンパートナーズ、シノケングループ、
クレアスライフと色々ありますが、東京の物件はワンルームで２，０００万以上しています。

一見すると東京は高いけど、持つなら東京がダントツで良いです。
表面利回りはどこも対して変わらないけども、投資清算時の物件売却価格の維持率が高いのと
空室期間が短くてすむことです。

福岡、広島、仙台等の地方都市は、区分所有ではなく、一棟マンションや一棟アパートではないと採算が取れないので
会社員や公務員は手を出してはいけません。

基本的に、地主以外は、新築での不動産投資は大半が成功しないと私なりに分析しています。
自分が住む訳ではないので、ボロボロのマンションを２００万で買って１００万でリフォームして
７年以内に原資を回収するのが基本だと思います。
管理のことがあるので遠くても車で１時間以内が良いでしょうね。

有名なサイトの一つですが、検索されてはどうですか？
管理が面倒臭くてなって手放したいオーナーさんが多いので、４００万以下のマンションは
３０～４０％の値引きに応じてくれることも多いですよ。


不動産投資｜収益物件のマッチングサイト楽待（らくまち）　区分マンション　１５％以上　ＲＣ造　～３０年
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/area/prefecture/dim2001/?keyword...[]=25&pref[]=26&pref[]=27&pref[]=28&pref[]=29&pref[]=30&dim=2001&gross=15&structure=2&year=30&price_from=&price_to=&newly=&submit_x=56&submit_y=5

東京は確かに築20年でも値落ちしないところが違う。
とにかく人の数の違い。
長持ちする。

中古ですが価格的には540万と安いです。
投資として考えれば収益還元法で288万程度が適正だと思います。
今契約中の家賃が管理費込で50,000円ですのでオーナー受取家賃が34,375円です。
賃貸情報調べたら45,000円～52,000円で募集してるので仮に今の入居者が出ていっても
同じような家賃で次も決まると思います。
ただ表面利回りが高いですが実際は管理費が異様に高いので注意が必要です。
13年間途切れなく入居者がいれば13年で回収できます。
リスクとしては築14年～築26年までの13年間に家賃がどれだけ下がるのかですね。
あとは購入時登記費、固定資産税や賃貸管理上の経費が掛かります。


プレサンス難波東
http://www.kenbiya.com/realestate/376059006
価格540万円
満室時年収/月収　60 万円/ 5.0万円
鉄筋コンクリート造 4/11階建
専有面積20.00m2 （バルコニー 3.00m2）
管理費/修繕積立6,600円 / 9,025円
満室時利回り11.11％

もうお腹一杯。

東三国徒歩1分…築1年で投げ売り？！

>>355
ソースは？


Yahoo!不動産ってやっぱり広告料高いのかな？
あそこに出てる物件を他のサイトで探したら、
Yahoo不動産より数百万も安い価格でいっぱい見つかるんだけど･･･
けど、検索に手間が掛かるから一括検索できたらいいのにな。

プレサンスタワー 北浜｜マンション口コミ掲示板・評判
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247489/

投資マンションのワンルーム屋さんが、ついに20階建てのタワーマンションにまで手を出したね
企業としては凄い成長ぶりだ

しかも、１Ｋの住居専有面積22.18m2～ってなってる
タワーでも７畳のワンルームがあるってめちゃくちゃ珍しいよね

まだ価格が発表されてないけど
普通のワンルームを１，６００万くらいで売ってる訳だから
タワーマンションのワンルームだと２，５００万くらいで売るのかな？

東三国の駅前プレサンスに比べたら、大阪城公園パークプレイスもマシな方？
成人病センターも無くなるし、借り手がなくなるのを見越しての投げ売り？

これからの増税ラッシュ…断固現金主義

>>359
君は、プレサンス大阪城公園パークプレイスを持ってるオーナーさんなのかな？
Yahoo!不動産で数ヶ月前から920万で売りだしてるが平成22年の築浅なのに買いて出ないね
そもそも、大阪市内でも社会人の単身者には不人気の東成区の森ノ宮駅だからね
確かに、このマンションと競合するようなマンションは駅近辺には無いけど、
元々、大学や専門学校が近くにある訳でもないのでワンルームの需要自体が無い
それにこのマンションは126戸と数が多くて、しかも分譲賃貸だからオーナーさんもバラバラ
つまり、同じマンション内のオーナーさん同士で家賃の値下げ競争が起きる
大阪市内の賃貸屋さん経由で、このマンションの空室一覧を手に入れると解るけど
時期にもよるだろうけどいつも7,8室以上募集してる印象だね
1棟所有のオーナーさんだったら稼働率が90％でも利益でるだろうけど
区分所有のオーナーさんは空室になって家賃が入ってこなくなるとローンとか大変だろうね

それから東三国の物件といってもマンション名は？
平成12年のシティライフプレサンス新大阪、
平成17年のプレサンス東三国アメニックプレイス、
平成22年のプレサンス新大阪クレスタ、
他にもあるかも知れないね
新大阪はバブル期の25年前前後のワンルームが200万円代でゴロゴロ売りに出てるから
築10年になると新築と比べて家賃が30％以上下がるけど人が多いから築浅物件は
需要があると思うね

>>361
あまり興味はないのですが、東成の物件が珍しいのでちょっと。
プレサンス大阪城公園パークプレイス９２０万円は、ずっとYahoo不動産等に掲載されていますね。
あれでは、晒し物件になり、他の投資家が可哀そうだと思います。
早く大幅値引でもいいから処分するのが全体にとって良いと思います。

といってもルームプロが870万で東角部屋を売りに出した時点で甚大な影響があったとおもいますが・・

森ノ宮も小規模再開発があって、いいところですね。
将来のリスクを回避して、メリットを最大限享受するなら…賃貸がBestかな。

プレサンスの子会社のルームプロが、プレサンス鶴舞駅前ブリリアントを740万円で売ってますが
Yahoo不動産では同じマンションよりかなり安く売ってますから、他のオーナーは大変でしょうね。
それよりも、デベロッパーも同じで最寄り駅も同じマンションで、去年築が40万円高いだけで売ってます。
どっちを買えばいいかハッキリ解るよね。

プレサンス鶴舞駅前ブリリアント　tp://www.kenbiya.com/realestate/385996c25
740万円、2004年1月

プレサンス鶴舞公園WEST - Yahoo!不動産
790万円、2011/02

↑どちらもいらない糞物件

汚い言葉づかいの裏側には、気になって気になって仕方がない感情があるのでしょう。
許しますよ☆

英国発金融危機（笑）

たまには神戸の物件の話もしよう。
築浅中古の2件が出てる。
三ノ宮の方は兵庫県下では一等地だし駅から５分もギリギリＯＫ。
兵庫駅の方は土地柄が悪すぎて、大阪で言えば日本橋に近いかもな
どっちにしても表面利回りが10％以下なんて論外。
三ノ宮は800万位になれば真剣に検討してもいい。
さすがにこの価格からの交渉は難しいがどうせ売れないだろうから1,000万切って売り出してきた時に
指値で交渉したらいけるかもな。

プレサンス三宮ルミネス　http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/hyogo/dim2001/144857/show...
価格：1,200万円
間取り：ワンルーム
専有面積：20.86m2
築年月：2011/03

プレサンス神戸西スパークリング　Yahoo不動産
価格：1,280万円
間取り：1K
専有面積：21.17m2
築年月：2009/07

うわ～出ちゃいましたね。1年未満落ち。

2年落ち、3年落ちは結構見てきたが・・

まあ、ワンルーム投資する方も、ちょっとは考えて買おうね。まあ、だから不動産やさんはやめられない。ウシシ。

名古屋方面の不動産投資はどんなもんでしょうか？
トヨタや関連会社も円高で海外移転して苦しいらしいですが。

プレサンス難波幸町、プレサンス難波元町が８月に完成しますけど
幾らだったら投資として買いだと思いますか？
７５０万～９００万くらい？

なんばや名古屋じゃなく、北区や福島区に作ればいいのに。

福島区はプレサンス玉川エキチカイヨが建築中じゃない？
ファミマとエキだけは誰にも負ける気がしねぇな。

プレサンス名古屋STATIONキュオルは売れ行きどうなん？
日商エステムも出してるし名古屋だからとワンルーム投資で買う客がまだまだおるのかな？
トヨタ効果はいつまで続く？

>>373
君のそのネーミングセンスの無さじゃ、どんなマンションだって売れないだろうな（笑）
例えば、中崎町や中津に建てたって、梅田とか大阪って文字を入れるもんなんだよ。
最寄り駅がこれだけある中で福島を選ぶのは味噌だよ。
それにしても、新築でも敷金1ヶ月、礼金1ヶ月かで家賃管理費で63,000円とはね。


プレサンス福島ニューゲートの賃貸情報 | 賃貸、賃貸マンション・アパートならDOOR賃貸[ID:3598596]
http://chintai.door.ac/detail/free3598596.htm
・JR大阪環状線 野田駅から徒歩3分
・JR大阪環状線 福島駅から徒歩18分
・ＪＲ東西線 海老江駅から徒歩8分
・大阪市千日前線 野田阪神駅から徒歩8分
・大阪市営千日前線 玉川駅から徒歩1分

築年月 2012年09月

プレサンス堺筋本町フィリアの賃貸住宅一覧（賃貸マンション・賃貸アパート） - Yahoo!不動産
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/rsearch?lc=06&md=wd&p=%...

今年2月完成のプレサンス堺筋本町フィリアって3室募集してるけど
もう賃貸が解約になったってことかな？
まさかずっと空室ってことはないよね？
このマンションはいつ分譲するの？

シングル、DINKS向け - 新築（分譲）マンション | 大阪府 - Yahoo!不動産
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/theme/search/?pf=27&geo=...

シングルDINKS向け・大阪市中央区・2000万以下・40㎡以上・駅5分以内
で検索したら4物件出てきた。

新築で投資するか中古で投資するかの議論は別にして、
新築で投資する場合は、ワンルームよりこういうマンションの方が良いんじゃないの？
将来売却する時だって、ワンルームだと買う人が不動産投資家だけに限定されるから
買い叩かれそうだし。
1LDKとか広めなら、単身世帯、夫婦、金持ちのセカンドハウスとか対象がもっと広がるし。

そもそも家賃だって高いだろうし賃貸住宅で住む方も属性が高そうだから。
ワンルームに500万追加でこういう部屋が買えるならそっちの方が良いと思うんだけどどうおもいますか？

①リーマン・ショック
②３．１１
③欧州危機
④増税ラッシュ
⑤中国の不動産バブル崩壊の前兆

一番不動産にとって危険なのはどれでしょう？

>>378
不動産といっても投資用のワンルームマンションだからその中じゃどれも関係無いんじゃね？
関係あるとすれば、少子化でワンルームに住む絶対人数が減少してることとか、
不景気による若年層の低賃金化とかじゃね？

どっちみちワンルームを買うのってぬるま湯にどっぷり浸かってる田舎の地方公務員とか、
子供ばかり相手にしてる世間知らずの教職員とか、一生独身の看護師とか、
経済情報に疎い情弱ばっかだから市場がどうとか関係無しに買うだろうけど。

そもそも30年ローンで将来どうなってるか何か誰にも解らんし。

自己責任が取れる医者とか金持ちが買うなら良いんだろうね。

地方公務員や大企業社員がローン組んでまでして買って将来どうするんだろう？
株だと現金で買ってるから株価が半分に下がったとしても売ればもう半分の現金が返ってくる。

不動産のローンだと家賃が下がったり経費が増えたりして赤字になった時に
もう辞めますって言っても簡単には辞めれないよね。
だってローンがあるから売ろうと思っても残債を全部入金しないと売ることが出来ないから。
それだけの貯金があるお金持ちとか退職金で全部返済できる方はいいでしょうけど。

マンション投資・投資用マンション　 利回り高い順　【健美家】 不動産投資の収益物件
http://www.kenbiya.com/list/t=1/z=r2

不動産投資の収益物件　 プレサンス　【健美家】 不動産投資の収益物件
http://www.kenbiya.com/list/kw=%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%83%B3%E3...


この辺の中古物件見てると新築で不動産投資なんてそもそも成立するのかと疑問に思うけどね
安定年収2,000万以上の節税対策は中古投資でも同じだし、
生命保険は普通に外資系やライフネット生命に入った方が安いしね

まー新築で買う人間がいるから中古に安く流れるからそういう人間も必要なんでしょうね

不動産は能動的じゃないから一度手を出すとなかなかやめれないから
出口戦略まできっちり描いてから手を出さないとね