「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その３

826
賃貸人は所有者との契約でしょ

管理組合は一括メータを水道局と契約して全員分を立て替える。
立て替えた分を各戸から回収する。

賃貸人は所有者に対して、賃貸料と水道使用料を支払うのが普通です。駐車場使用料も同じですね。

賃貸人と管理組合が契約するのはリスク高いですね。

>管理組合は一括メータを水道局と契約して全員分を立て替える。 立て替えた分を各戸から回収する。

実態を知っている書き込みがないのが不思議です。
しかし、上が基本で当初はアパート方式で管理会社が一括メーターで水道局と契約して個人及び共用部分両方を立替えていた。その後、個人別メータが普及し等分徴収から比例徴収になり、管理会社が管理組合に置き換えられた。ただ此の方式は個人メータの総和が一括メーターとは必ずしもならないので個人メーターの総和が必ず一括メーターより多くなるように細工をするので水道料の差額の蓄積が管理会社或は管理組合に残るのが実態である。この方式は建設費節約から始まったが現在は小規模か中古マンションで地域限定となっている。

賃貸人は貸す側。

なぜ、個別のメーターを合計すても一致しないんだろ。そんなに精度が悪いのか。

＞なぜ、個別のメーターを合計すても一致しないんだろ。そんなに精度が悪いのか。

マンション管理研究会さん
実情を知っているなら答えてあげて！
水道料金の差額の蓄積があることもね。

一括メータは減免申請するから安くなる。
各戸からの計算は、水道局の計算方法を使うからそれら足すと多くなる。
後はたしか、基本料金が各戸かかるからかと。

829
管理会社は水道局と契約できないんじゃ？
できたとしても、差額を管理会社が取るとかありえんな。

賃貸マンションならあるかもだが。

共用部で水撒きとかするので、専有部の使用量の合計と全体の使用量は一致しません。余りに差が大きいときは漏水の疑いがあります。
実態というか、水道料金　マンションで検索したら記事はいくらでも出てきますよ。
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/jirei/suidou/suidou00.html

私が言いたいのは、水道料金は規約か集会の決議で「区分所有者は水道料金を負担する。」と定めておけば特定承継人にも請求できると言う話で、それをやってないことが問題って話。
根拠は区分所有法7条後段と8条と30条。
30条の「建物」には専有部も含みます。用途制限などはその典型例。

第七条 　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は『規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について』、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

第八条 　前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

第三十条 　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

共用部のメーターがないの。それは想像できなんだ。

>835
>825 マンション管理研究会「規約で定めていないが事実上、管理組合が徴収している場合がある。（うちの管理組合はそう）」
と言うから実態を知っていると思いきや他人のコピペで（うちの管理組合はそう）とウソを書くのは止めましょう。マンション管理研究会の説明にはウソがあることがはっきりしました。

＞区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は『規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権

には滞納水道料金は入りません。単なる立替請求権で特定継承者には相手にされません。

先取特権は管理費等まででしょ。
専用使用料は、基本引き継がれないよ。
規約に水道使用料を管理費等にいれておいても微妙な話。

競売などで不動産屋が落札した際、水道料金は知らんと言われて裁判になったら負けるかもね。

駐車場使用料も同じだよ。

弁護士に聞いて見な。

＞共用部のメーターがないの。それは想像できなんだ。

洗車はやりたい方だいでどうするの？
ウソは信じない事。

ご回答を頂いた皆さんありがとう。

賃借人≠区分所有者だから、管理組合→区分所有者→賃借人の流れでないと色々問題が生じそうだと思い聞いてみたもの。

共用部分と専有部分のメータは流石に別れてるかと。

マンション管理研究会さんは、まだ研究の途中なんだろう。

＞専用使用料は、基本引き継がれないよ。

滞納金は駐車料を除く専用使用料（ベランダ、倉庫など）は規約に規定があれば継承されます。
駐車料は契約不備の問題だから継承されません。

841
賃貸人の責任は所有者にしておかないとダメですね。賃貸人と管理組合は直接接しないほうが良いです。

水道の差益って収益事業にならないのだろうか

>>845
きちんと賃貸人と賃借人を使い分けをしろ。頭悪いのがバレちゃうよ。

＞水道の差益って収益事業にならないのだろうか

表には出せないから管理会社か分けの分からぬ理事が放置している。

＞＞８３９
＞＞弁護士に聞いて見な。

弁護士見解は下記の通り。
「規約に定めがあれば、水道代は特定承継人に請求できる。」
http://www.kikou.gr.jp/files/mdnews73/mdn73_5.html

弁護士は、当てにならない。月割りしたり、水道代を承継したり。道理で就職できないわけだ。

>849マンション管理研究会
またウソを書きました。その弁護士の見解は下記の通り。
>『水道料金の徴収を規約または集会の決議で定めた場合はどうか。前回の 分析で、水道料金は水道局に支払う純粋の立替え部分と契約形態の違いにより生じる差額分があることを指摘した。先ず 管理組合の立替え部分は、区分所有者全員の資産である管理費会計又は水道料会計から特定の区分所有者のために出費を 余儀なくされているのであるから、管理組合は当然請求権があるし、他の区分所有者もその持分に基づき当該区分所有者 に対し、請求権があると考えられる。又差額部分は共用部分の水道料金に充当され、共用費用として使われている部分と 残余は管理費会計に充当されるから、管理費の一部と考えても差し支えない。何れにしろ、差額部分は管理費と考えて差 し支えないから、第7条1項の前段に該当すると考えられる。
>そして、立替え部分は規約に定めがあれば同条後段に該当 するのではないかと考えられる。従前私は水道料金は区分所有法第8条に該当せず,特定承継人には請求できないと解し ていたが、規約に定めがあれば請求できると解したい。」
弁護士は「考えられる」「解したい」と書いているだけよ。ウソは止めるか出入りを遠慮しなさい。

その反対も『考えられる」「解したい」と書くのもできるよー。

８５１
あんたあほ？

853さん、引用している弁護士さんに許可貰いましたか？
無断で引用し、間違った解釈をしていいのでしょうか？

許可W？
サーチエンジンのキャッシュも違法との見解はあるにはある。無断引用だからね。

>>851
弁護士が「考えられる」と書いていることを「考えられる＝可能性を言っただけ」と解釈したの？

どこがどう『間違った解釈』なのか具体的に示せ。合わせて
正しい解釈をするとどのような文章になるのか。

弁護士はゴマンといるよ、その一人の見解で
>「規約に定めがあれば、水道代は特定承継人に請求できる。」
と書き込むのがウソと言わずして何と言う。

>>858
裁判で勝てますかと聞かれ、１人の弁護士意見をもって勝てます。それはウソ。

だが、弁護士に聞いてみな、と言われて請求できるという弁護士の見解を引用してきた。そこにウソはない。

この違い分かるか。

覆水盆に返らず

>>858

>弁護士はゴマンといるよ、その一人の見解で
>「規約に定めがあれば、水道代は特定承継人に請求できる。」
>と書き込むのがウソと言わずして何と言う。

では、ゴマンといる弁護士から本件ケースを特定承継しないという見解をソース付きで出してね。
出さなきゃ、貴方がウソぽん。

出てきたら、弁護士でも色々見解が分かれる痛み分け事案ってことで。

あっ。本件ケースで特定承継しない判例を見つけてきたら貴方の勝ちだね。

一弁護士の「見解」に同意し、一個人の「見解」を述べることに
何の問題があるのかわからないですね。

水道料金の特定承継については、弁護士によって見解が異なります。
なぜなら本件は最高裁判決が出ていません。
つまり、どちらの見解が「ウソ」ということも言えないはずです。

確実に言えることは、マンション管理研究会さんの言う「規約への規定」は
対応しておくに越したことはありません。

>『水道料金の徴収を規約または集会の決議で定めた場合はどうか。
>前回の 分析で、水道料金は水道局に支払う純粋の立替え部分と契約形態の違いにより生じる差額分があることを指摘した。
>先ず 管理組合の立替え部分は、区分所有者全員の資産である管理費会計又は水道料会計から特定の区分所有者のために出費を 余儀なくされているのであるから、管理組合は当然請求権があるし、他の区分所有者もその持分に基づき当該区分所有者 に対し、請求権があると考えられる。
>又差額部分は共用部分の水道料金に充当され、共用費用として使われている部分と 残余は管理費会計に充当されるから、管理費の一部と考えても差し支えない。
>何れにしろ、差額部分は管理費と考えて差 し支えないから、第7条1項の前段に該当すると考えられる。
>そして、立替え部分は規約に定めがあれば同条後段に該当するのではないかと考えられる。

>従前私は水道料金は区分所有法第8条に該当せず,特定承継人には請求できないと解していたが、

>規約に定めがあれば請求できると解したい。」

>>864
請求できるという弁護士意見を引用してきてギブアップってことですね。

>従前私は水道料金は区分所有法第8条に該当せず,特定承継人には請求できないと解していたが、

>規約に定めがあれば請求できると解したい。」

分かった分かった。ギブアップ！

水道料金徴収代行は中古マンションの事だろう。何等一般的なことでも無いよ。

浮いたお金の使い道
差益で浮いたお金は、マンションの場合、共用部分の掃除で使用する水道料とか、噴水とか使うこともできますが、できれば、積立金に貯めておくほうをお勧めいたします｡子メータの修理代や取替に利用できますので｡
管理組合の決算書を確認しましょう
各戸からの徴収は収入ですね｡水道局の支払は支出ですね｡
水道料の決算書のないマンションは、注意ですね｡上記の仕組みがわかれば、その浮いたお金は誰が預かっているんでしょうかね｡

>確実に言えることは、マンション管理研究会さんの言う「規約への規定」は
>対応しておくに越したことはありません。

最高裁判決がでてないなら無駄な努力でしょ。

規約にするのでなくて、水道局集金にすれば、問題はなくなる
管理会社にメーター集金させているから問題が生じる。
電気も町内会も管理会社を切れ

管理組合の問題を作るのは、管理会社
管理会社が全て悪い
諸悪は、輪番制理事会ではなく管理会社

＞管理組合の問題を作るのは、管理会社 　管理会社が全て悪い
一理あるが全てでは無い。組合側にもチェックしない或はチェックできない不備がある。
＞諸悪は、輪番制理事会ではなく管理会社
いや、悪癖の恐れのある管理会社にもたれる輪番理事長、理事にも問題がある。

>870
判決が出てから規約に規定してもそれまでの滞納分には効力が及ばない。
後の祭り。

規約に規定が無ければ争うまでもなく特定承継されない。
規約に規定があるから承継される可能性が出てくる。

>872
管理会社への業務委託は義務でもなんでもない。
どうぞご自身で汗をかいて素晴らしい管理をなさってください。

868
2年前に分譲されたマンションでも一括メータです。
簡単に言わないでください。

871
水道局との直接契約するには、メータを買う必要が出てきます。
一部の未収者対策で、全戸がお金を払うと思いますか？
貴方なら黙って払いますか？
簡単にいかないから、共同住宅は難しいのです。特に分譲住宅は、各戸が権利を持ってますので。

管理会社が集金しているのは問題じゃないです。
事務的に代行しているだけなので。


問題は、管理費等は先取り特権が付くことに対して、水道使用量は規約に入れていても回収ができないかもしれないってことです。

しかも生活に関わるからと、数ヶ月滞納したからといって水道を止めることができないので、時間が経つにつれて水道使用料金が増えていくことです。

輪番制を禁止するよりも、水道使用量も管理費等に含められるような活動が必要なのかもしれません。

ちがう、水道料金を管理組合が扱うことが間違いなんだよ

管理会社は良心的なアドバイザーなら、管理組合では扱うのをやめるようにアドレスすべき

水はライフライン
国法の基本的人権に触れる規約を定めてはならない。管理組合が扱ってはならない、水道局に返せ

877
だから既存のマンションを変えるには、お金がかかるんですよ
管理会社が薦めても、滞納者対策になるだけで、全員のメリットにはならないですからね。
滞納しなければいいんでしょって話が終わりますね。


今から新築のマンションに対しては、水道局直契約を進めるべきですね。

水道代支払い義務を規約に入れておいたら中古で買う人は宅地建物取引主任者の重要事項説明を受けるので滞納水道代の支払いは容認した上で買うんだよ。競売でも物件明細書に滞納額が載るので同様。

電気も同じ話なら、低圧の戸別契約⇒管理組合による高圧一括契約　はやめた方がいいという結論になるのかな。

この場合の水道料金の時効は何年？

規約に入れるのが嫌だったらやめとけばいい。うちは自己破産で踏み倒されたから言ってるだけのこと。
最終的には裁判で決するが、引用した記事で弁護士が言ってるのは、規約に入れとけば「勝ち筋」なので戦う意思があるということである。そのときは中古で買った人の管理規約への同意書も重要な意味を持つよ。

買ってはいけないマンション

・水道、電気料金が管理組合→区分所有者に請求するマンション

よし

輪番制の話も終わって
水道料金の話も終わったな

電気代の一括メータってのは聞いたことがないが、それだったらガスもあるのかな？

アパートの話は止めときな。

＞868 2年前に分譲されたマンションでも一括メータです。 簡単に言わないでください。

あと3年もすると各家庭の構造変化で水道料にばらつきが出て一括メーター契約に矛盾が出て来ます。
早晩各戸の契約にせざるを得なくなります。
アパートマンションから分譲マンションへの質的転換をお勧めします。

稀有な例での論争は意味なし。
世間一般のマンションのことについて話しましょう。

＞確実に言えることは、マンション管理研究会さんの言う「規約への規定」は対応しておくに越したことはありません。
何でも規約に規定すればの無難とは区分所有者をミスリードするだけです。
遅延損害金と関係弁護士費用の請求の規定も一朝一夕で出来たものではなく裁判例の蓄積の結果であることを考えれば上下水道料金の請求代行は元々普遍的な制度ではないことでもあり軽々しく言うべきではない。

ほうー。
>「規約に定めがあれば、水道代は特定承継人に請求できる。」
から
>最終的には裁判で決するが、引用した記事で弁護士が言ってるのは、規約に入れとけば「勝ち筋」なので戦う意思があるということである。
と自己批判したわけだ。始めからこう書けば良かったのさ。

>>889
貴方は、規約で定めても特定承継されないんでしょう。で、早く自分の見解に沿った弁護士意見出してよ。

関東地方整備局は、株式会社スペースに対し、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づく下記の様な監督処分を行いました。

これで驚くべきことは「管理受託している複数の管理組合において、管理組合名義の通帳・印鑑を同時に保管していた」と言う件です。
これを許す理事長が複数いたという現実は、自分の通帳なら決してやらないことを公金感覚が全くない無責任理事長が複数いたことは禁止改訂が行われたのに常識では考えられない。

1 処分の内容は、マンション管理適正化法第82条の規定に基づく業務停止命令 30日間
(1)業務停止期間　 平成23年11月9日から平成23年12月8日
(2)停止を命ずる業務の範囲 　マンション管理業に係るすべての業務
マンション管理適正化法第81条に基づく指示処分で)今回の違反行為の再発を防ぐため、少なくとも、指示事項について必要な措置を講じ、速やかに文書をもって報告すること。
2 処分理由
被処分者が管理受託している複数の管理組合において、管理組合名義の通帳・印鑑を同時に保管していた。
これは、被処分者が法に定める財産の分別管理を誤解して業務を行っていたもので、被処分者の元社員の不正行為による管理組合に損害を与えたことの一因ともなっていたことを考慮すれば、その責任は重大である。 よって、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第76条違反により、法第82条第2号に該当する。
また、被処分者が管理業務を受託している複数の管理組合において、被処分者の元社員が管理組合財産を着服し 当該管理組合に損害を与えたことはマンション管理適正化法第81条に該当する。
(参考)株式会社スペース

＞貴方は、規約で定めても特定承継されないんでしょう。で、早く自分の見解に沿った弁護士意見出してよ。

弁護士の用途を間違えない様にね。
弁護士なんかに頼らず自分で勉強しなさい。

理事長だけではない、監事も(┬┬＿┬┬)
疑うことを知らない幼児のように管理会社を信じ、日常社会とマンション管理とは違うのだと、常識人をクレーマー扱いし口封じした結果だろう

＞日常社会とマンション管理とは違うのだと、常識人をクレーマー扱いし口封じした結果だろう

日常社会とマンション管理とは違うと信じさせられた？
全く弁解にはなりませんね。
皆さんの公金を管理するという責任感の自覚の有無の問題です。

>890
（弁護士の職務）
第三条 　弁護士は、当事者その他関係人の依頼又は官公署の委嘱によつて、訴訟事件、非訟事件及び審査請求、異議申立て、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件に関する行為その他一般の法律事務を行うことを職務とする。
２ 　弁護士は、当然、弁理士及び税理士の事務を行うことができる。

>>892
失礼ですが、自分は十分に勉強しているとの前提での発言ですか。

そうです。当たり前でしょう。
私は、あなたとは違うんです。

>>897
因みにどのような勉強されたのですか。
また、どの分野が得意ですか？

輪番制理事長のための知識
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」平成22年5月1日から施行
の改正後の分別管理方式 から「保管口座又は収納・保管口座に係る管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードそ の他これらに類するものを管理してはならない。」ことになりましたがこれに関しての管理委託契約書の改訂要求は管理会社のみならず管理組合からもできます。

第87条第4項
4 マンション管理業者は、第2項第1号イからハまでに定める方法により修繕積立金等金銭を管理する場合にあっては、保管口座又は収納・保管口座に係る管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードそ の他これらに類するものを管理してはならない。ただし、管理組合に管理者等が置かれていない場合に おいて、管理者等が選任されるまでの比較的短い期間に限り保管する場合は、この限りでない。
註）ただし、印鑑、カード等を管理する場合には第3項により保証契約を締結する必要がある。

>899
得意なのは、民法、商法、刑法、民事訴訟法かな。
税法にも自信あるけど。

理事長にやる気がにない、もしくは、理事長が自らの利益を追及してしまうと
東急コミに好き放題されてしまいます

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/
高額な不要なサービスを、やる気の無いメンバーの理事会につけ込んで押し付ける。反対意見が出ても特定理事に有利な案件を提供して自社の高額サービスを継続する方針で丸込めてしまう、自社利益のみを考えている管理会社。居住者の利益など全く考えていないので、気をつけた方が良い。そもそも理事会のメンバーを決める時のくじ引き自体が操作されている可能性がある。あみだくじの結果をちゃんと確認した方が良い。最悪の管理会社！告訴も可能なレベルだ。

>888
お好きにどうぞ。
「規約に規定することで特定承継される」という見解がある以上管理会社としては提案するのみ。
その提案を受け入れるかどうかは管理組合としてご判断ください。
但し、後で未収金が回収できなくなってもこちらに責任転嫁しないようにね。

>>901
そうですか。法律が得意ですと、建築設備を勉強すればマンション管理士、管理業務主任者あたりは楽勝ですね。既にお持ちとか。

「契約書に書いておいても裁判に負ける可能性がある」
からといって
「契約書に書かなくてもいい」
と判断するのはバカ以外の何物でもないと思うが。

>901
司法書士とマン管はもってますけど。
但し、会社勤務ですけど。
会社の仕事と資格は全然関係ないですけどね。

輪番違法さんは、司法書士持ちですか。

輪番違法君に解説しただけなんだけどね。弁護士見解といってるのだから断定していていようがいまいが、その弁護士の私見であることにかわりはない。わかる？＞＞輪番違法君

それが分かるなら、凄い進歩だね。

>「契約書に書いておいても裁判に負ける可能性がある」からといって「契約書に書かなくてもいい」と判断するのはバカ以外の何物でもないと思うが。

契約書って何？　分かってないね。

＞後で未収金が回収できなくなってもこちらに責任転嫁しないようにね。
精々未収金の督促程度で、管理会社如きに未収金の回収を指示する契約は始めから出来ない。

>役員と管理組合は委任関係ですが、輪番制は相手方即ち受任者の承諾の機会を奪って輪番順番表に従い強制的に押し付けている制度ですから当然に民法違反即ち違法である。

全くその通り。

お詳しい刑法違反にはならないですよねぇ。

>911
日本語の理解力の問題だね。

後で管理組合として未収金が回収できなくなっても
「管理会社の事務管理業務として提案が無かった」
などと言ってこちらに責任転嫁しないようにね。

これなら理解できる？

>914
常識で考えなさい。

＞「管理会社の事務管理業務として提案が無かった」
管理会社如きの提案は害あって益無し。

>910
>>905
>>「契約書に書いておいても裁判に負ける可能性がある」からといって「契約書に書かなくてもいい」と判断するのはバカ以外の何物でもないと思うが。

>契約書って何？　分かってないね。

おいおい。

>903
>「規約に規定することで特定承継される」という見解がある以上管理会社としては提案するのみ。
>その提案を受け入れるかどうかは管理組合としてご判断ください。
>但し、後で未収金が回収できなくなってもこちらに責任転嫁しないようにね。

に賛同する意味で規約を契約書に例えたことも分からんのか。
お前さんのような人のために身近な例にしてあげたのに。
じゃあ5歳児用の例にするか？
「青信号を渡っても事故にあうかも知れないけれど，それでも青信号の時しか渡ってはいけまちぇんよ。」

９１６その通りだね。
管理会社は逃げるために文書で確認を求められると、逃げます。
証拠は残さない。
論点かえごまかす。

論評するつもりもない。

>918
だから「お好きにどうぞ」って言ったでしょ。
管理委託は義務じゃないんだから。
自主管理で頑張ってね。

>892=>897=>901=>906=>913(?)=>917(?)=輪番違法君（又は同意見）
なの？
司法書士って・・・なの？

常識で判断すること。
匿名、ペンネーム、偽名の投稿はナリスマシも含めその内容で判断すること。

管理会社フロントは、管理組合から金を引き出すことが目的であって、社会貢献意識は全くないということ？
清掃などして下さる管理員さんとは、あまりに違い過ぎる。
管理員さんは、善意の人だ。

＞管理委託は義務じゃないんだから。
契約内容によっては双方に義務がある場合は当然にあるよ。
自主管理より管理会社を小間使いに使った方が楽だからだよ、管理会社は言われた通りに契約に従えば良いだけの事よ。

＞＞管理委託は義務じゃないんだから。

＞契約内容によっては双方に義務がある場合は当然にあるよ。
＞自主管理より管理会社を小間使いに使った方が楽だからだよ、管理会社は言われた通りに契約に従えば良いだけの事よ。

管理侍が言ってるのは「管理委託をすること自体が義務じゃない（しなくてもいい）」ということだろ。
だからこそお前も

＞自主管理より管理会社を小間使いに使った方が楽だからだよ、管理会社は言われた通りに契約に従えば良いだけの事よ。

と言ってるんだろ。ということは

＞契約内容によっては双方に義務がある場合は当然にあるよ。

が的外れであることくらいは分かるよな？
「契約」することが義務じゃない、ことと「契約上の義務があること」は違うだろ？分かるか？

＞926
賢くなれ、フロントに騙されないように、分かるか？

＞「契約」することが義務じゃない、ことと「契約上の義務があること」は違うだろ？分かるか？
契約ではないよ、管理委託は義務ではない、だよ。当たり前の事を揚げ足とりのつもりでいるとはお目出度いね。

>928さん
解説ありがとうございます。

そもそもの国語力に問題があるので議論に至らないし、疲れますね。

そもそも管理会社如きが規約にこれを入れなさいと提案する事こそおこがましい限りだ。

>契約ではないよ、管理委託は義務ではない、だよ。

ほほう。新説ですね。
管理委託は契約ではないんだ。じゃあ何なんだろ？

匿:名とやらまだ反論貰ってないので雲隠れしたと思ったらリベンジのつもり？
未収金の無知も違法の問題も納得したとは褒めて上げます。

＞933さん
収益を上げ責任を回避するためには必須事項です。

頭が悪い理事会に責任をとって貰いましょうね。

とりあえず皆さん落ち着きましょう。
そしてできれば投稿前にせめて国語辞典くらいはひきましょう。

>922管理侍
>>918
>だから「お好きにどうぞ」って言ったでしょ。
>管理委託は義務じゃないんだから。
>自主管理で頑張ってね。

>930
管理組合は法律、条例などにより、管理会社に管理業務を委託することを義務付けられている訳ではありません。
つまり管理会社に管理業務を委託するか否かは管理組合の自由です。

よって、管理会社如きを必要としないのであれば、自主管理されればよい、ということです。
そのような方は、ここで管理会社を非難する必要など全くありません。

管理会社を必要とされている方からは、管理会社に対する叱咤激励を頂ければ幸いです。

>938
匿:名とやらまだ反論貰ってないので雲隠れしたと思ったらリベンジのつもり？
未収金の無知も違法の問題も納得したとは褒めて上げます。

マンションを購入するとデベロッパー系列の管理会社がもれなくついてくるんだよ

いらないオマケだよ
財務省に訴え、管理会社が管理費を扱えなくすれば、万事解決

>管理会社如きを必要としないのであれば、
小間使い程度に必要だよとコメント済み。それを管理組合に提案などと管理会社如きがやるとはおこがましいと言うこと。

>小間使い程度に必要だよとコメント済み。それを管理組合に提案などと管理会社如きがやるとはおこがましいと言うこと。

管理組合が、小間使い扱いしているつもりの管理会社からバカにされてるってことだろ。

管理会社は必要ない、金融機関が管理費口座を見てくれたら安心
分業すればいいのさ

＞管理組合が、小間使い扱いしているつもりの管理会社からバカにされてるってことだろ。
お説の通りで輪番制の理事長、理事はその通りの危惧はあります。

管理組合の問題は輪番制度理事会ではなく、輪番制理事会を押し付け操る管理会社にあるということで、結論がでましたね。

>945
褒めたんだからお礼ぐらい言ったらどうですか。

>943
つまり管理会社を必要として頂いているのですね。
自主管理はできないと。
それはそれはありがとうございます。

小間使いに対して小間使い以上の対価分の金を払ってる管理会社ってお人好しだね。
小間使い分だけ支払えば安くなるだろうに。よっぽど管理会社のことが好きなんだな。

間違えた。書き直し。
小間使いに対して小間使い以上の対価分の金を払ってる管理組合ってお人好しだね。
小間使い分だけ支払えば安くなるだろうに。よっぽど管理会社のことが好きなんだな。

＞管理組合の問題は輪番制度理事会ではなく、輪番制理事会を押し付け操る管理会社にあるということで、結論がでましたね。

全くの間違い。
管理組合の問題は輪番制度理事会で、管理会社におんぶにだっこすることにあるということ。
管理会社に押し付けられて唯々諾々としている管理組合が悪い。

暇人やっと出て来たら噛んでるとは情けなや。無理は止めなさい。

あらら、水道問題は遙か彼方になっちゃたのね。

あらら三人組のそろい踏みとは、しかし実が無いね。

>暇人やっと出て来たら噛んでるとは情けなや。無理は止めなさい。

ごめんです。

マンション管理研究会さんは組に入れないの？

そんなのも居たね。

相手にしてもらえて良かったね

五月蝿いだけよ。
どうせマンカン崩れだろうが、経験地味たことは全く感じられない。

マンカン崩れとは失礼
バリバリのフロントマン

フロントマンとは前座じゃないの。フロントウーマンの方が良いね。

>経験地味たことは全く感じられない。

その通りだが、自称理事長経験者らしい。

勇ましい管理委託契約の事例
「乙」とは当然管理会社であるが、未収納金の回収が支払期限を2年以上経過した場合は、「管理会社が当該未収納金の2分の1を買い取らなければならない。」という契約。
こうすれば管理会社は一生懸命に督促すると言う事だろう。

4 乙は、○○銀行から「振替結果明細報告書」が送付された場合、ただちに、振替不能者に対して、別表2「4未収納金の処理」に定める督促業務を日程に従って実施し、その督促状況を個別記録簿に記入する。
5 乙は、前項の滞納者のうち、内容証明郵便により督促してもなお支払が無い者に関しては、毎月取りまとめ、個別記録簿を添付して甲(会計担当理事)に報告する。
6 支払督促、少額訴訟、訴訟、先取特権の行使等の法的措置は、甲が主体となって実施するものであるが、乙は申立書、訴状等の作成、提出等の補助事務を行う。
7 乙は、未収納金の回収について、別表第2会計管理業務「4未収納金の処理」 に従い履行するものとするが、支払期限を2年以上経過した場合は、当該未収納金の2分の1を買い取らなければならない。

事例＝実在する契約の抜粋ですか。

（釣られてみた）

全管連モデル管理委託契約書
http://www.zenkanren.org/issue_02_model.html

965
その契約書で良いという管理会社はいないでしょ。

管理組合の代行ですよ。
頑張ったから回収できるものじゃないからね。

全戸が現金で買えるような金持ちばっかなら良いかもしれんが、金持ちもいつどうなるかわからんし（笑）

＞管理組合の代行ですよ。

管理委託契約書。

いくらで買い取るんだろう。

買い取ったって、
サービサーか893へ売っちまうから、もともとの管理組合の責任が問われるだろうな。

969
だからその契約の中身が、管理組合の業務の代行。

契約書見てご覧。
やたら代行って言葉出てくるから

管理費債権が可分のものだとするといろんな不都合がでるよ。

コピペ：
「全国マンション管理組合連合会」版では、７項の規定（当該未収納金の２分の１を管理会社に買い取らせる制度）のように、意図や法的根拠が不明で、実施した場合の権利関係の混乱を考えますと首をかしげざるを得ません。
管理委託契約は諾成、有償、双務契約、すなわち、双方合意の上、義務に見合う対価を支払う双務契約ですから、義務だけを規定しても意味がありません。企業がリスクのある業務を受託する場合、リスクヘッジの対価費用は、当該顧客に負担して頂くのは公平性の観点から当然なことです。
結果として、「２分の１を管理会社が買い取る」という名目のもとに、実質は「全額を管理組合に支出していただく」ことになります。　更に、上記の措置が行われた後で、法的に消滅していない滞納債権は、どこに帰属するのでしょうか？　この方法で滞納債権を消滅させたら、区分所有法8条の裏をかいた巧妙な資産隠しができます。5年の時効を繰り上げて、2年で債権をチャラにできます。管理会社はこの滞納債権を「買い取った」訳ですから、債権市場に転売できます。整理屋が買い取って地上げしてくれます。管理会社から譲渡を受けた民間サービサーも入ってきます。民間サービサーは法務大臣の認可を受けています。
　　
　　国土交通省のパブリックコメントにも、「マンション標準管理委託契約書」第10条（管理費等滞納者に対する督促）の中に「免責の文言は削除し「督促を行っても、なお当該組合員が支払わないときは、甲及び乙は、その回収方法を協議する」に修正し、さらに「支払期限を２年以上経過した場合は、乙は、当該滞納管理費等の２分の１を買い取らなければならない」を追加すべきである」との意見があり、その理由として、「管理会社に委託している業務が中途で責任が免れるのは無責任である。また、管理会社の滞納督促の努力の程度は管理組合では知り得ないので、結果責任として双方折半とすることが適切である」との意見がありました。

　　それらの意見に対し国土交通省は、「管理費の債権者は本来、管理組合であり、管理会社はその督促業務を受託しているのみであるから、原案で、特段支障ないものと思われる。」と回答し、標準管理委託契約書には採用しませんでした。

（釣り針）

債権を１円（備忘価額）で買うなら管理会社もオイシイ話だね。

>>975の

>この方法で滞納債権を消滅させたら、区分所有法8条の裏をかいた巧妙な資産隠しができます。5年の時効を繰り上げて、2年で債権をチャラにできます。

誰か、ここの部分の意味をわかりやすく解説して。

連投すまん。

>>975の

>管理会社はこの滞納債権を「買い取った」訳ですから、債権市場に転売できます。整理屋が買い取って地上げしてくれます。

こちらの方を解説してください。誰でもいいから。不動産オタクとしては、たかだか二年分の管理費を原資に地上げができるかどうしても知りたい。

全国マンション管理組合連合会 モデル管理委託契約書（平成14年5月10日） から
(預金通帳等の保管方法)
第7条 預金通帳、有価証券、保険契約書、その他管理組合の財産に関する証書、契約書等及び使用印鑑(以下「預金通帳等」という。)は、次により保管する。
種類　　　　　　　　（預金通帳等の保管　使用印鑑の保管）
管理費会計預金通帳　（管理会社　会計担当理事）
積立金会計その他の預金通帳　（会計担当理事　　　理事長）
有価証券類　　　　　（会計担当理事　　　理事長）
保険契約書類　　　　（会計担当理事　　　理事長）
その他の財産関連書類　（会計担当理事　　　理事長）
2 前項により、預金通帳等の保管を実施し、又は保管者を変更した場合は、乙は 預金通帳等保管者一覧表(各保管者受領印押印のもの)を作成し、甲(理事長) 及び乙各1通ずつ保有する。
3 預金通帳等の名義は、すべて管理組合名を冠し、管理費会計預金通帳は会計担当理事名義、その他の預金通帳等は理事長名義としなければならない。(法人は法人名とする)
4 前各項の運用は厳正に行うものとし、いやしくも、預金通帳等を他の者に預けたり、金額の記入されていない預金払戻請求書に印鑑を押して他の者に交付する等の行為をしてはならない。
5 前各項に違反した処理を行い金銭事故等が発生した場合は、当該預金通帳等を預けた者と預かった者の双方は、連帯して責任を負い、損害額を賠償しなければ ならない。

>5 前各項に違反した処理を行い金銭事故等が発生した場合は、当該預金通帳等を預けた者と預かった者の双方は、連帯して責任を負い、損害額を賠償しなければ ならない。

輪番の理事長、会計担当理事はこの覚悟はあるんだろうね。

980
立候補する理事は覚悟あるんだ

覚悟はあるかと言われても。。。会計理事の署名欄はないけど。

やった～。ワシに責任がないことが確定！

- 輪番監事 -

＞立候補する理事は覚悟あるんだ

その程度のことが分からんで立候補する人はおりません。

＞やった～。ワシに責任がないことが確定！ - 輪番監事 -

当番監事ですから当然です。

わざわざ自分の賠償責任を明記する理事長はがおるんかいな。

>覚悟はあるかと言われても。。。会計理事の署名欄はないけど

2 前項により、預金通帳等の保管を実施し、又は保管者を変更した場合は、乙は 預金通帳等保管者一覧表(各保管者受領印押印のもの)を作成し、甲(理事長) 及び乙各1通ずつ保有する。

管理委託契約書の署名欄に会計担当理事がない。あー・ゆー・おーけー。

>管理委託契約書の署名欄に会計担当理事がない。あー・ゆー・おーけー。

議事録で十分よ。

都合悪くて欠席したから。

輪番では関係ないよ。安心しなさい。

>>991
アナタに安心しなさいと言われると不安になります。

5 前各項に違反した処理を行い金銭事故等が発生した場合は、当該預金通帳等を預けた者と預かった者の双方は、連帯して責任を負い、損害額を賠償しなければ ならない。

これは意味不明ですね。
前半で「前各項」と言っているが、後半で「預金通帳等を預けた者と預かった者」と言っている。
3項に反する名義にしたり、4項に反して金額未記入の払戻請求書を発行した者のことが書かれていない。

結局は「前各項」に違反しなければよいだけのこと。

ところで、これらに違反した処理を行い金銭事故になるのは悪意によるケースがほとんどでしょう。
悪意をもって理事に立候補する者への対策について、輪番制を否定する者はどう考えているの？

例えば、複数名が通謀して理事に立候補し過半数を占めれば好き勝手にできる。
輪番制なら決まった順番で選出されるので、理事同士の悪意の通謀をある程度防止できる。

>悪意をもって理事に立候補する者への対策について、輪番制を否定する者はどう考えているの？ 例えば、複数名が通謀して理事に立候補し過半数を占めれば好き勝手にできる。
推薦の悪用ですね。しかし総会で選任された結果ですから規約違反にはなりません。
想像するのは自由ですが現実には理事会あり監事がおり好き勝手に出来ても悪事に発展するとは限らない。
>輪番制なら決まった順番で選出されるので、理事同士の悪意の通謀をある程度防止できる。
選任の機会を奪った上、押しつけで有能無能の選別もしない輪番は貴方の様な管理会社の餌食になる事は一番ご存知の筈です。

何回も繰り返されるけど、輪番制も立候補も良いところも悪いところもあるのよ。
絶対はないの。

区分所有法がある。

管理侍さん

どうもお久しぶりです。

5項の文章については、
『発生した場合は、』…主語
↓
『発生した場合には、』…前提条件
と補うと意味が通ると思われます。

あっ私の文章は、この手の誤り満載なので突っ込まないでね。（予防線）

しまった。管理侍さんの言うとおりだ。
「に」を入れてもダメだ。

>>996
区分所有法があるからどうした。

全管連というのは、素人軍団か。

994
無能か有能か見分ける力ありますか。

994
都合の良い解釈

管理会社が、理事会役員を輪番制にしたがる理由は明らか

管理組合員が知恵を持たないようにするため
管理会社が、好きなように管理費修繕費を使うため

>994
規約違反かどうかの話ではない。
私の質問は、「悪意をもって理事に立候補する者への対策」です。

1004
それもあるかもしれんが、主な理由は立候補にしたら理事のなり手がいないからやろ。
貴方方はそうとう荒んでるね。

だから第三者幹事なんでしょ。

>>1000
不法行為だから敢えて入れなくとも良いと。ほほう。


>>975
コピペしてきたのは、記載内容を納得したからコピペしたんでしょう。
では、>>977、>>978にお答えください。

>1004

輪番制だとなぜ管理会社が管理費・積立金を好きに使えるのか理解できない。
理事会、総会の承認が無ければ管理会社は勝手にお金を使えませんよ。

また、Ａマンションにおける組合員の構成は、推薦・立候補制、輪番制に関わらず同じです。
同じ人物が推薦・立候補で選出されたら賢くなって、輪番で選出されたら無能になる訳ではないでしょう。
有能な人はどんな方法で選出されても有能です。

そういう意味で、輪番制だと組合員が知恵を持たなくなるというのも理解できないですね。

そんなことより管理侍はマンカンの本試験で何問できたの？

マンション管理研究会さん

第三者監事は一つの手段ではありますね。

>1010の質問の方が「そんなこと」ですよ。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

>1005
>規約違反かどうかの話ではない。 私の質問は、「悪意をもって理事に立候補する者への対策」です。
「想像するのは自由ですが現実には理事会あり監事がおり好き勝手に出来ても悪事に発展するとは限らない。」
とコメント済み。

＞コピペしてきたのは、記載内容を納得したからコピペしたんでしょう。 では、>>977、>>978にお答えください。
貴方は他人の書いたものを妄信する癖があることは承知していますが私は全く貴方とは違います。

俺は、マン管の試験は、４６点だった。

↑えらい！天才！
2，3ヶ月勉強して、ノーミスならそれくらいいくとおもうけど、46点となると上位１％に入ってると思う。

８ヶ月の受験期間だった。
１日の勉強時間は、平均３時間。
直前は4～5時間の勉強。
おまけに通信教育を受けた。

輪番違法君は旗色が悪くなると新スレを建てる傾向があるね。
自分の過去レスを引用されるのが恥かしいんだろう。
その恥じらいがあるならもうやめた方がいいのに。

彼はもうこっちの旧スレには来ないとのことだから、ようやく有意なスレになりそうだ。



と書くと彼が帰ってくるわけだが。

新レスを立ち上げるのは、やはりおかしいよね。
今までの流れを断ち切ることになるから。
それだったら、こことは違うスレをたちあげるべだよ。

輪番制が違法とかいう輩がいるけど、それだったら
殆どのマンションは違法行為をしているんだね。
ばかばかしい。

輪番制違法君はどこにいるの？
逃げたの。

>1014
いつもの方ですね。
なぜそんなに理解できないの？

「悪事に発展するとは限らない」とは、
「悪事に発展する可能性もある」ということですよ。

だから「対策は？」と質問しているのです。
「想像」ではなく「想定」です。

そして「通謀」の話をしましたよね？
理事長と監事が通謀した立候補者というケースくらい想定できないの？

管理会社は、必死です。
マンション売れず、管理事業への期待が高まっています。
しかし、金儲けは修繕事業しかないが
不況で管理組合がなかなか言うことを聞かない上に
震災復興事業でゼネコンまで言うこと聞かない

管理会社の営業収入は、管理委託費中心だよ。
マンションとの委託契約を増やすことが大事。
適正利潤で堅実経営を目指さないと、企業の継続性はないよ。
一発勝負は危険。