なぜ？マンション管理士は羨望の眼差しなのか？

>140
あのね、長期修繕計画には工事個所や周期、それに年度ごとの工事費、修繕積立金の収入や
残高、繰越金等が記載されてるんだよ。
あなたは長期修繕計画書みたことないの？
管理費でやる小規模補修費は経常的なものが中心なんだよ。
当然、小規模補修費の中には、インターホーンや共用玄関のガラスの破損、郵便受箱等の
補修は含むけどね。
ただし、あくまで補修だよね。月々の管理費を上回らない額だから大したことはできないよ。
ところで、あなたのマンションの１戸当り月の必要修繕積立金の額は当然知ってるんでしょうね。
計算してみて足りなければ値上げしなければならないでしょう。
但し、管理費とは関係ないんだよ、分かる？
多分知らないからこんなノー天気なこと書いているんだろうが。

＞あのね、長期修繕計画には工事個所や周期、それに年度ごとの工事費、修繕積立金の収入や 残高、繰越金等が記載されてるんだよ。 あなたは長期修繕計画書みたことないの？

概ね正しいが活用法の記述が欠落しているね。
＞管理費でやる小規模補修費は経常的なものが中心なんだよ。 当然、小規模補修費の中には、インターホーンや共用玄関のガラスの破損、郵便受箱等の 補修は含むけどね。 ただし、あくまで補修だよね。
月々の管理費を上回らない額だから大したことはできないよ。

だからどうなの？　
補修は経年劣化で範囲も頻度も多くなるよね。でも大した事できないから修繕積立金を取崩せざるを得ないの？　それは違うよ。計画に従って大規模修繕をする時のみ総会の決議で修繕積立金を取崩すのよ。
＞ところで、あなたのマンションの１戸当り月の必要修繕積立金の額は当然知ってるんでしょうね。 計算してみて足りなければ値上げしなければならないでしょう。

貴方の様に「でも大した事できないから修繕積立金を取崩せざるを得ない」とすれば足りなくなるの当然よ。
＞但し、管理費とは関係ないんだよ、分かる？ 多分知らないからこんなノー天気なこと書いているんだろうが。

「管理費とは関係ないんだよ」だから「でも大した事できないから修繕積立金を取崩せざるを得ない」ではなく経年劣化が進む程に管理費を値上げするのよ。
修繕積立金は計画的修繕、不測の事故による修繕、変更工事などに使いその取崩は総会決議ですよ。貴方のように管理費では「でも大した事できないから修繕積立金を取崩せざるを得ない」とはならないのよ。
理事長、理事にだけはならない方が良いよ。

>143
管理費の不足分を修繕積立金で賄うとはいっていないのが理解できないようだね。
経年劣化で共用部分の補修額が大きくなれば、その部分の総取り替え等が発生するんだよ。
それは小規模補修費の管理費で賄える金額ではないので、修繕積立金を取り崩すんだよね。
当然修繕積立金の取り崩しは総会決議が必要なのは常識。
修繕積立金は、長期修繕計画に則って必要額が分かっているよね。
管理費は経常的な支出が中心だからな。
管理費の値上げをせざるをえない状況とは、たとえば管理員の数を増やしたとか、清掃員を
増やしたり、清掃個所を増やしたりした場合は考えられるけどね。

だんだん分かって来た様だがもう少しの勉強と経験が必要だ。
修理費が嵩むから修繕積立金ではなく、あらゆる部分には耐用年数がありその次期の前後で状態を見て早めるか少しのばすかのメドを付ける資料に長期修繕計画書の活用法があることに無知でしたね。

>145
そんなことは常識の範囲だよ。
長期修繕計画はあくまで計画案に過ぎないからね。
時期の検討や修繕個所の検討、価格の検討は当然やらなければならないよ。
勿論、修繕だけでなく、よりグレードアップ化等も必要になってくる。
積立金の実力次第だけどね。

＞小規模小修繕の費用は、保存行為なので１ヶ月の管理費で賄える程度というのが一応の目安なんだけど、それ以外の工事費用は修繕積立金からの取り崩しになるんだよね。

などとは二度と言わない事ね。

>147
具体的に小規模小修繕の工事の内容を書いてみてよ。
何があるの。

まぁなんでもいいんだが、そのマンションの組合のやりかたで、区分所有法や法律に従ってれば、管理費だろうが修繕積立金でもどっちでもいいよ。

難しく書いて、知識を披露してるつもりだか何だかしらないが、マンション管理士の出番はない！

これが正しいはあるだろうが、こうじゃなきゃ絶対だめってのはないんだよ。

ルールの中で、その環境にあったやり方してりゃ良いんだよ。

>149
管理費と修繕積立金はその使用方法が全然違うということが分かっていないね。
区分所有法や標準管理規約にしたがって管理費や積立金を使えばどっちでもいいと
いう発想は出てこないんだけどね。
ところで小規模小修繕の工事にはどんなものがあるのかわからないの？
これが分かっていなければ、あなたの今までいってたことは何の根拠もなかった
ということになるけどね。
レベルの低い、何も知らない住民しか住んでいないマンションでは何でもありでも
いいかもね。
理事会や総会も開かなくてもいいんじゃないの。
予算書なんてそんな面倒くさいもの作る必然性もないし。
財産の分別管理なんてそんなもの知ったことじゃないしね。

149さん
貴方が指してる方は、Ｎｏどの方のことですか？

わたしは137です。

一応、管理費と修繕積立金の違いもわかりますし、総会や予算が大事なこともわかってます。

>具体的に小規模小修繕の工事の内容を書いてみてよ。 何があるの。

貴方の所は自主管理なのなら標準管理委託契約書の別表第4 建物・設備管理業務を参考にすると良い。

>152
そうじゃなくて、総会の議案書に支出の部で、内訳説明書の付表があるでしょう。
それに掲載されている項目をみれば分かるでしょう。
小規模小修繕で何を補修したかあるでしょう。
その中の３つ程度でいいから書いてみてよ。
当然私は理解しているんだけど、あなたが全然わかってないのでいっているんだよ。

思いつくままに書くと
共用トイレの設備、会議室設備、給拝水ポンプのユニット、手摺、照明設備の台座、ゴミ集積所、各出入り口の扉開閉、庭周辺の垣根、漏水調査と対策、外灯設備、タイル剥離などの補修。

>154
やっと内容が出てきましたね。
その小修繕はあくまで、１ヶ所とかの限定された修繕ですよね。
金額にしても、保存行為ですから月々の管理費の範囲内のことしかできませんからね。
それに管理費が予算をオーバーしそうになったり、予算の変更をする時は、臨時総会を
開催して承認を得なければなりませんからね。
あなたが出した小修繕については、事業計画の段階で修繕積立金の取り崩しに該当するもの
も入っていますよ。
タイルの剥離、外灯設備、手摺、垣根、台座とかは積立金の範疇ですよ。
管理費はあくまで、経常的な諸費用に充てるということですから。
経常的ですよ。

＞タイルの剥離、外灯設備、手摺、垣根、台座とかは積立金の範疇ですよ。

飽くまでも補修の範囲。
修繕積立金は大規模修繕を目的としているもので部位の名称ではなく緊急性と規模で決まるものです。

>156
修繕積立金は、周期的（大規模修繕工事）かつ計画的（毎年の事業計画に則ってやる工事）に行うものや
不測の事故その他特別の事由により必要となった時等に使用するものですよ。
タイルの剥離や台座が壊れた場合は急を要する保存行為に該当するから管理費で対応することになるでしょう。
要は程度問題なんですよ。
小規模補修費は不足すれば予備費からは使えますけど、それもそんなには計上されてないでしょう。
管理費がオーバーしたら、臨時総会を招集しなければならないのは分かっていますよね？
予算書案を総会で提案してそれを理事会が執行していくんですけど、事業計画案で、ある程度大規模な工事を
管理費の小規模補修費で使うことも可能でしょう。
なんでもかんでも管理費を使えば管理費の予算がオーバーしますよ。
オーバーしたら臨時総会を開催して、各区分所有者から別途に徴収するか、借入をしなければなりませんよ。
管理費の経費が足りなくなったからといって、修繕積立金から取り崩すことはできませんからね。

>156
いい勉強になりますね。

何を言いたいのか分かりませんね。
管理費には当然予備費は計上されるのが常識です。
特に一般修理費は不測の亊項が多いので規模にもよるが３年間の実績平均の５〜１０%を計上するのが普通です。それでも実績が予備費を恒常的に食いつぶすようであれば管理費の値上げの機会も生じるのです。
管理費が不測だから臨時総会で補う様な組合は責任ある対応をしていないという事です。
貴方の様に修繕積立金と一般修理費を混同することが問題ですね。

>159
修繕積立金と小規模補修費は全然混同してないでしょう。
管理費がマンションの老朽化により、小規模補修費が増えていき管理費が不足するんであれば
管理費の値上げも必要でしょう。
しかし、元々経常的な小規模補修費の設定予算自体が少ないので管理費値上げまではいかないのが
一般のマンションの実態ですよ。
管理費を値上げしなければならないという自体が発生するのは、たとえば管理員の人数や日数・時間
の拡大とか、清掃員を増やすとか時間の延長をするとか、監視カメラをレンタルに変えたために
レンタル料が増えたとかの場合は考えられますけどね。
勿論自主管理から管理会社に管理を委託する場合も管理費が足りなくなるでしょう。
工事のために管理費を値上げというのは一般的ではありません。
それに、不測の事態が発生した場合の経費はほとんどかかりませんよ。
殆どは保険で対応できますのでね。
管理費がオーバーしたら臨時総会を開催しなければならないというのは分かっていますか？

＞管理費がマンションの老朽化により、小規模補修費が増えていき管理費が不足するんであれば管理費の値上げも必要でしょう。
分かってますね。
＞しかし、元々経常的な小規模補修費の設定予算自体が少ないので管理費値上げまではいかないのが 一般のマンションの実態ですよ。

それは管理会社の誘導ですね、管理会社が一般修繕費で自社の都合の良い臨時工事をやる為か杜撰な管理費予算の立て方に他なりません。
そして杜撰な長期修繕計画書の基ずく足りない修繕積立金に過大な管理費の余剰金を総会決議とはいえ修繕積立金に振替している実態が最近のマンションの傾向です。
管理会社の言いなりにならずに自主的な適正な管理費と修繕積立金の金額を決める事です。

>161
年間で使える管理費は管理費収入+使用料+前期繰越金です。
繰越金がなければ管理費収入と使用料が年間に使える金額となります。
繰越金があまりすぎて大きくなれば修繕積立金へ振り返ることは必要でしょう。
毎年管理費があまり次期繰越金が増えるというのなら、管理費の値下げをすべきでしょう。
修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて１戸当たり月の必要修繕積立金の額を
決めればいいだけのことです。
管理会社云々は次元の違う問題ですよ。

１６１は負けてるぞ、がんばれ！

＞しかし、元々経常的な小規模補修費の設定予算自体が少ないので管理費値上げまではいかないのが 一般のマンションの実態ですよ。
>毎年管理費があまり次期繰越金が増えるというのなら、管理費の値下げをすべきでしょう。

やはり随分過大な管理費を徴収していることになりますね。

No.162 by 匿名さん　2011-10-21 13:33:57
160マンカン師は袖の下で管理会社の言いなりだからな。
怖い怖い・



管理業務主任は管理会社の手先です。組合のことなんぞどうでもいいのです。

管理費が足りなくなるくらいの小規模修繕をするなら、計画を立てて修繕積立金から支出するように予算組みすればいいんじゃない？

管理費の値上げはありえないですね。


修繕積立金はこういうものにしか使えないって決まりはないでしょ？

総会時に予算案として、タイル補修工事　５０万を修繕積立金として計上すれば済むこと。
ちゃんと計画して運営されてないマンションか、壊れやすいマンションなんじゃ？？


管理費会計が余り過ぎるんだったら、管理費下げて、積立金を上げればいいけど、管理費会計に余剰がたくさんあるのが悪いことですか？

予備費でおいとけば、突発的な工事などに使えますよ。

165さんの理想はわかるけど、それは自分のマンションでやりゃいいことで、当たり前のように言わないで欲しい。

管理会社の変更などで、管理費会計がいっぱい余るってケースあるけど、管理費会計がマイナスになるマンションって特殊だと思うわ。

最初の設定がおかしいだけでしょ。

>167
あなたがいうように、修繕積立金は計画的に取り崩せばいいんですよ。
管理費会計予算には収入には前期繰越金があり、支出には予備費があるでしょう。
その前期繰越金の額が毎年大幅に増えるんだったら考慮しなければいけないでしょう。
突発的な工事については、ほとんどが保険で適用できますよ。
私は165じゃないですけどね。163です。
わたしどものマンションではそのようにしてますよ。
特に駐車場収入が大きいので毎年修繕積立金に定額を振り返る予算を設定しています。
それを見越して修繕積立金の徴収はしてます。
管理費会計がマイナスになったら臨時総会を招集しなければなりません。
それが発生しないように予備費があるんですよ。
その額の設定をいくらにするかは、そのマンションの規模によります。

>168
もうひとつ、前期繰越金が大きくなれば、管理費から工事をして、修繕積立金を
取り崩さないという方法もあります。
定額で修繕積立金に振り替えるのでなければ、その方法の方がベターでしょう。

大体、マンション管理士は組合の見方なんでしょ？

管理費上げるよりも、むしろ下げるのに協力しなさいよ。
無駄な経費はないか？
もっと効率よくできるんじゃないか？

型にはめて、これはこうだから。法律で決まってるんだから。本に書いてあったから。。。

まともな管理士はおらんのかな？

>170
私がいつ管理費を上げるといっていますか？
管理費は現状通りが一般的であり、繰越金が大幅にあまるようだったら
値下げするか、積立金に回すべきといっているでしょう。
経費削減については、それぞれのマンションによって違いますから具体例を
あげれば検討はできるでしょう。

＞管理費が足りなくなるくらいの小規模修繕をするなら、計画を立てて修繕積立金から支出するように予算組みすればいいんじゃない？ 管理費の値上げはありえないですね。
管理会社主導の管理組合によくある傾向で管理会社は頻繁に工事をやり手数を稼ぎたがる。
＞修繕積立金はこういうものにしか使えないって決まりはないでしょ？
管理規約を全く知らない人。
＞総会時に予算案として、タイル補修工事　５０万を修繕積立金として計上すれば済むこと。 ちゃんと計画して運営されてないマンションか、壊れやすいマンションなんじゃ？？
言い訳付きの大規模修繕無視の管理会社の手間賃稼ぎ。
＞管理費会計が余り過ぎるんだったら、管理費下げて、積立金を上げればいいけど、管理費会計に余剰がたくさんあるのが悪いことですか？ 予備費でおいとけば、突発的な工事などに使えますよ。
管理会社にとっては無駄な工事に巻き込める有り難いお客。
＞165さんの理想はわかるけど、それは自分のマンションでやりゃいいことで、当たり前のように言わないで欲しい。
管理費に過大な余裕が無いと管理会社には無駄な補修工事がやりにくいので何等メリットなし。
＞管理会社の変更などで、管理費会計がいっぱい余るってケースあるけど、管理費会計がマイナスになるマンションって特殊だと思うわ。 最初の設定がおかしいだけでしょ。
管理会社にとっては何等うま味のある組合ではない。
＞No.168 by 匿名さん　2011-10-22 09:10:02
>167
＞あなたがいうように、修繕積立金は計画的に取り崩せばいいんですよ。 管理費会計予算には収入には前期繰越金があり、支出には予備費があるでしょう。 その前期繰越金の額が毎年大幅に増えるんだったら考慮しなければいけないでしょう。
言い訳付きの大規模修繕無視の管理会社の手間賃稼ぎの手法。
＞突発的な工事については、ほとんどが保険で適用できますよ。
予算以外の工事は保険とは何とノー天気に考え。
＞私は165じゃないですけどね。163です。 わたしどものマンションではそのようにしてますよ。 特に駐車場収入が大きいので毎年修繕積立金に定額を振り返る予算を設定しています。 それを見越して修繕積立金の徴収はしてます。
駐車場使用料金は標準管理規約の通りで珍しいことでも何でも無い。
＞管理費会計がマイナスになったら臨時総会を招集しなければなりません。 それが発生しないように予備費があるんですよ。 その額の設定をいくらにするかは、そのマンションの規模によります。
管理会社の思うつぼ、築年によるが5〜10%以上あったら疑う事。
＞No.169 by 匿名さん　2011-10-22 09:24:07
>168
＞もうひとつ、前期繰越金が大きくなれば、管理費から工事をして、修繕積立金を取り崩さないという方法もあります。 定額で修繕積立金に振り替えるのでなければ、その方法の方がベターでしょう。
管理会社が一番流用し易い典型な形。
＞No.170 by 匿名さん　2011-10-22 09:34:32大体、マンション管理士は組合の見方なんでしょ？
＞管理費上げるよりも、むしろ下げるのに協力しなさいよ。 無駄な経費はないか？ もっと効率よくできるんじゃないか？ 型にはめて、これはこうだから。法律で決まってるんだから。本に書いてあったから。。。
見方なんてとんでもいない、管理組合の財産に群がる商売人の一人に過ぎない。
＞まともな管理士はおらんのかな？
いる分けない。前身も現状も失業状態でマンションに住んだ事も無くても学歴がなくとも最も大切な何等保障も出来ないたった一人の業者で口ばっかりで何が出来るの。

何がしたいんでしょう
予算越えて臨時総会するなんて面倒だと思う人は多々いるよ特に理事会としてはものすごくダルいし印刷代もかかるから できればやりたくないもんだ

一般会計が溢れるところは最初の頃と色々と変わってきたところがあるのでしょうね
駐車場の空きが多くなれば当然赤字になりますし 何らかのサービスを全戸一括で入れれば安くもなるけど管理費は圧迫するでしょう

適正な対応としては空きが発生したのてあればその対策をすることだし 収益がとれない場合や新たな支出が必要になる場合は管理費を値上げすることとイコールだという形での提案をすべき

>172
予備費は10%~15%程度が必要でしょう。
それに管理会社を意識しすぎじゃないかな。
そんなに管理会社主導の理事会ばかりじゃないよ。

＞何がしたいんでしょう
意味不明。
＞予算越えて臨時総会するなんて面倒だと思う人は多々いるよ特に理事会としてはものすごくダルいし印刷代もかかるから できればやりたくないもんだ
臨時総会を開くにはそれ相当の理由がなければ出来ない、予算を越えたからなんてのは前期の総会の決議（案）と決議が悪かったものでそれ相当の理由には該当しない。理事の選出を誤ったに過ぎない。

＞一般会計が溢れるところは最初の頃と色々と変わってきたところがあるのでしょうね 駐車場の空きが多くなれば当然赤字になりますし 何らかのサービスを全戸一括で入れれば安くもなるけど管理費は圧迫するでしょう 　適正な対応としては空きが発生したのてあればその対策をすることだし
第三者に貸すか機械式なら撤去などの対策は当然のこと。
＞ 収益がとれない場合や新たな支出が必要になる場合は管理費を値上げすることとイコールだという形での提案をすべき
意味不明な文章だが「管理費を値上げすることとイコールだという形」とは「打ち出の小槌」でも買うのかな？

>>174さんの言うとおり

マンション管理士が仕事を求めて、経験なしの本に書いてある理屈で言うからおかしくなるだけで、その状況と住民のことを考えてやればいいだけ。

小修理ができないから管理費を値上げするとか馬鹿としか言いようがない。

ざっくりな計画でもいいから、来期は１００万以内で工事をする。詳細は理事会が詰めてなるべく安くきちんとした工事をしますで十分。

マンション管理士で食おうと考えるんじゃなく、将来理事になったときに役にたちそうだから受験しようかなってくらいが丁度良いんだよ。

そろそろ気付こうぜ。
この資格じゃ食えないってことを。

＞そろそろ気付こうぜ。 この資格じゃ食えないってことを。

今頃気がつくの、そんなの資格が出来たときから言われていたよ。
官や自治体の宣伝マンに過ぎないのにそれで食えるなんて子供でも分かるよ。

マンション管理士の資格は管理会社とマンションの住民のために
あるようなものなんだよ。
いかにマンション管理をスムースに運営するかの手引きみたいなものだから。
だからその資格で食おうなんて考えている者はほとんどいないんだよ。
それが証拠に有資格者で開業している者は限られているからね。
理事特に理事長になる者は、マン管士の受験ができるレベルぐらいの知識は必要だね。
何にも知らない理事長だと、管理規約や使用細則とかも関係なくマンションの運営をしていくからね。
管理者である以上は、善管注意義務もあるんだし、最低の知識ぐらいは身に着けて欲しいよ。

>>178
だからその資格で食おうなんて考えている者はほとんどいないんだよ。

いや、食おうとして取った人がほとんどでしょ。

それが証拠に有資格者で開業している者は限られているからね。

いや、開業できなかった。資格はあるが能力がなかっただけでしょ。

>179
僕はマンションに住んでいるんだけど、輪番制の理事が回ってくるので
興味をもち、資格を取っただけだよ。
今の年収をふいにして開業しようなんて、まるっきし考えなかったよ。
その資格で食おうと思っている者はほとんどいないと思うよ。
管理会社の社員としては、取っておいた方がいいだろうね、プロなんだから。
勿論おまけ資格の管業はマン管があれば自然ととれるからね。

>179
最初はあまり真剣に資格を取ろうとは思っていなかったんだけど、
勉強していくうちに、いろんなことが学べるのでつい真剣になったけどね。
あなたも、トライしてみてはどうかな、いろんなことを知ることになるから。
僕は文系だったので、建築関係や電気、給水、排水、ＥＶ等興味が湧いてきたからね。
基本書と問題集があれば、独学で合格できるよ。
約１年かかったけどね。仕事が忙しかったからね。

>>179
管理会社の社員は、管業は必須。
マン管がおまけ。

どうしてもマン管持ってる人は、管業を馬鹿にする傾向があるね。

>どうしてもマン管持ってる人は、管業を馬鹿にする傾向があるね。

当たり前でしょう。食えてる人への憎悪。

合格率でみても、管業２０％、マン管８％前後、全然違うじゃない。
もし、マンションの理事がマン管持ってて、フロントが管業しかもってなかったら
説得力が全然ないじゃないの。
マンションの管理で飯をくってるフロントが理事より格下の管業じゃ、どうしようもないだろう。
それで理事会や総会の支援業務ができる筈はないしね。
だから管理会社の者は勉強してマン管の資格を取るべきだよ。

まぁダメはフロントがいっぱいいるから、これ言っても説得力ないんだが


マンション管理士持ってて、経験ない人
マンション管理士持ってなくて、経験ある人


どっちが使えるかははっきりしてるでしょ？


中卒でも仕事ばりばりできる人
国立大学院出てても、仕事できん人

こう言えばわかりやすいかな。


理事会や総会の支援業務は、ちょろっと経験すりゃできるさ。
だって、大多数の組合員はなーんも考えてないでしょ？


色々考えてる組合員のいるマンションだと、ダメフロントマンってのがすぐばれるんだけどね。

>マンション管理士持ってて、経験ない人・・・・・・当然こちらが上
>マンション管理士持ってなくて、経験ある人・・・・有資格者には勝てない

>中卒でも仕事ばりばりできる人・・・・・・・・・・仕事ができない
>国立大学院出てても、仕事できん人・・・・・・・・こちらが断然上

　こんなこと当たり前でしょう。
　最低大学は出てなければ、今の世の中渡れないでしょう。

高卒は肉体労働は大卒者より仕事はできるよ。

マンション管理士持ってて、何ができるんですか？
役に立ってるんですの？

単なるステータス資格。
持ってることで説得力出てくるからね。
みんなも納得するし。一目置いてくれるのがプラスにはなるね。

>>189
みんなって？？

説得力あるか？
ボロクソ言われてるような？？？