大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その2

＞732
自主管理でマンション管理士と契約すればアステージよりは遥かに安全で質の高い管理が出来るでしょう

マンションに管理組合運営に無報酬で専念できる人材がいて、成り立つ話。

　理事長の仕事が全ての人に出来るわけでもないし、一体、色々なことに対する責任を誰が取れるのでしょうか？？

　まんかんしさんの様にヒマで物好きな人がいるマンションは幸せですね。

管理会社と管理士が裏で繋がっていたケースある以上安易に信用はできない。

関西のアステージ支店営業部が理事長と裏契約結べたって喜んでたなｗｗ

何か皆、話が正常でないが・・。
かって、マンション管理士が誕生した頃、大京の取引業者のマンション管理士H氏がライオンズマンションの理事長をいくつも併任し、利益誘導で多くの契約をした悪例がある。
どこの世界にも悪徳は存在するのは確かです。
そこで、理事長はじめ、役員は管理の情報収集と勉強会をもたないと自主管理は難しい。自主管理にはそれがないと大京にも建設会社選定にも不具合が生じるし、業者との交渉が出来ない。保証を得たいなら、超一流業者をそれなりの工事費で依頼すべし。大京アステージは屋上防水工事でも２年保証で、通常は１年ですと言って平気な会社です。そのあとに水漏れ、危機管理の契約がないから免責ですと逃げる、これ本当の話。

アステージへ支払う管理費は自主管理ではゼロとなる
理事会を有償としてもまだ余る
所詮貰った資格の社員では知恵は不足している

支店長が理事長訪問している事実を、アステージ担当者はを認めています。裏金がわたっていたら、一度受け取るともういいなりか。総会ではアステージの筋書き通りの発言をします。理事長批判の直前メイルも当たり前。スパイを排除しないと良くならない。事前の総会混乱罪などがあれば、合法的に転居させる手段になるのだが。

アステージのシナリオ通り動きます。当然居住者から反発され信用失墜しても
後に引けないので居座り続けます。
まさにスパイ排除が問題になってきますな

普通に考えてそこまでしますか。そこまでしてそのマンションに住み続けますか。お金の問題は重要ですが、精神的なことはもっと厄介です。正常な神経の持ち主なら病気になって早死にしますよ。もう、理事長にはなりたくありません。

家の手入れが面倒になったので、戸建てから駅前のマンションへの引越しを考えていました。でも、このサイトを見て、引越しは辞めようと思います。人間関係が面倒くさそうですね。全て色々なことを自分の利益を優先に考えて自分で決められる戸建てに住み続けることにしました。　家の修理で色々な建築業者さんと接触しますが、１級建築士さんといえども全部を信用できるわけではありません。落とし穴はありとあらゆる場所にあります。それを自分でチェックできることは重要なことですね。
それにしても、こんなに大京を恨んでいる人が多いとは･････　驚きです。

マンションがすべて悪いわけではありません。
マンションは管理で買えと言われるように、一流の管理会社で品のある管理をしている例、T社などは社員派遣で、対応も社風通りアットホームで満足されるケースも多々あります。多少高くても管理費に見合ったリーズナブルな管理があれば良いのでは。
また、バリアフリーからみれば、加齢に応じて選択できるのも利点です。戸建ては２０年周期で立て替え、修理などの費用がかさみますし、近年では安全性でもマンションが勝ります。
要はマンションの住民構成で、常識的でない区分所有者、スパイの存在をいかに排除するかです。マンションのような共同体では、区分所有法や管理規約を守ることが住民の最低限のモラルです。最近は世情をみても異常です。

マンションも３０年もすれば水周りはガタガタになると思う。売ろうとしても、人口の減少で中古は売れにくくなると思う。立替も敷地が広いマンションでない限り、そう簡単にはいかないだろう。要はどこの管理会社だろうと、人任せにしないことが求められている。

>要はどこの管理会社だろうと、人任せにしないことが求められている

話のすり替えですね
どこも同じとか言うのではないですよね

大京アステージは、マンションの修繕について明確に居住者に説明できません。当マンションで給水・給湯管オゾン殺菌工事をするので見積書を要求したところ一社の見積もりしか持ってきませんでした。組合が「他社と比較したいので、２～３社の見積書の提出を要望」したところ、担当者は「大京アステージと協力関係にある会社にお願いしたい（どういう意味。日本語して説明が誠実か）」との一点張りです。担当者の上司も同じ対応でした。今後は支社を相手にせず、修繕について誠実な説明を求め本社幹部の出席も必要と考えています。大京アステージの経営方針は居住者ではなく、自社の方を見ている経営です。ライオンズマンションはとてもよいですが、管理会社はのちに変更した方がよいと思います。私はいま、新しい管理会社に委託をということも考えています。

大京アステージの管理会社変更は正解です。
高齢マンションは耐震、給排水管、貯水槽などの更新を考えると、建て替えと変わらない。建て替え問題は今後の社会問題。一時、日照権の問題で容積率を減らされた時代があって建て替えは困難になった。また元に戻されたが、行政側は現状を見ないで勝手に法改正するので、住民はたまったものではない。同じ場所に住み続けたいなら、最終的にはもう建て替えてくれと行政がいうまで、修繕でもたせるしかありません。
築６０年過ぎたら、住民も代替わりするでしょうから、その際に再開発・新築できる大手管理会社を選任し管理するのも一法でしょう。または、返済、場所にこだわらなければ、15年以内で住み替えるのが理想でしょうか。

>>754
＞＞戸建ては２０年周期で立て替え、修理などの費用がかさみますし、近年では安全性でもマンションが勝ります。

そんな事が出来ていないから震災以来クルーズアップされるんでしょう
あなたは管理会社の方ですか?

>>752
日本人は集団行動とか自画自賛的な評価を見受けますが
実は日本人ほど集合住宅に住むのに適さないと言われてます
持家意識が高いという価値観が有るとは思うのですが
現在戸建住まいでお住まいなら
やはり戸建住まいをお続けになった方が良いです
戸建住まいの両親や親族等を見ますと
高齢で上階を全く使わず（使えず）雨漏りを早期に発見出来ずに建て替え
建て替えに資金を捻出する為に子供と同居をする方や
平屋に建て替えた方も居ます

＞＞それにしても、こんなに大京を恨んでいる人が多いとは･････　驚きです

見聞では無く実際にマンションにお住まいになってマンションの総会に出てみれば解りますが
管理会社への不満の多くは実は自分達自身の問題である事が多いです
ただそれを口にしてしまったら“住めなくなる”のです
管理会社の不正や過多の営業による不利益を被ると事もあるでしょうが
それ自体も自分達の無知によるものです
756さんの発言
＞＞要はどこの管理会社だろうと、人任せにしないことが求められている
にも有る様に
（私は認めたくないのですが）“自己責任”的な考えだも思っています
ですが実際の問題として“自主管理”をすれば住人同士の利益配分に不満をまともに受け
また“別な問題”が発生します

マンションを購入（所有）するという事は
管理に関する負担を自分に意思に関係なく
永続的に負う物だと思います

特に戸建住まいの方には予想を上回る義務と負担に驚く事だと思います
実際に戸建で生まれ育った私がそうでした

要はマンションの住民構成で、常識的でない区分所有者、スパイの存在をいかに排除するかです。マンションのような共同体では、区分所有法や管理規約を守ることが住民の最低限のモラルです。最近は世情をみても異常です。
戸建てであっても、町内会の規約、共同体としてのルールを守らない不届き人が問題になるのです。ゴミ分別、当番など。
広域災害の問題も含め、社会は共同体であり、基本は公益で考えることが寛容なのではありませんか。

まあ、物件次第、管理次第ですけどね

>ただこれを口にしたら住めなくなるのです。

ご近所の方と何も動かないフロントの話でもちきりですよ。
情報交換もたえませんしね。
スパイの意味も存在もわかってきましたしね。怖いですね。
無駄な立ち話と思う方もいらっしゃるかもしれませんが
穏やかに暮らすためのたいせつなコミュニティの場です。
無知の一言で済まされるのは失礼すぎますよね。

＞＞無知の一言で済まされるのは失礼すぎますよね

言い当てられた様で（失笑）

高年齢者雇用安定助成金などの公的助成金制度は60歳或いは65歳以上の高齢者の生活の安定を目的として設立されたものだが
悪用する企業にとっては企業の利益優先で利用することもあるだろう
雇用し1年で解雇すれば新たな雇用による助成金は企業の収益と為る　解雇は簡単で1年契約にするだけでよい
法の趣旨には反するが貧すれば鈍するの言葉もある

＞＞＞建築の利ざや稼ぎでの主たる収入で生計を維持していたが新築に関われなくなり　管理業務が主たる収入源となった　その管理業務も新築物件があってこその業務拡大が出来たが　新築の激減により管理業務以外からの人員を受け入れて損益分岐点が高くなった

営利企業ですから営利を追求して何か問題でもあるんですか?


＞＞高年齢者雇用安定助成金などの公的助成金制度は

国の政策に関する事ですよね
制度を利用して高齢者を雇用する企業を批判するのは的外れではないですか


＞＞悪用する企業にとっては

大京を批判したいのでしょうが
何ら根拠もなく“悪用する企業にとっては”と書いては誹謗中傷ですよね
根拠が有るのなら“引用”をお願いします


いつの間にか“スパイ”等と不信感を煽る発言が目につく様になりました

生活に関わる物に“純正”を求める傾向に有ったと思いますが
この通りのご時世です
（これは想像ですが）会社から管理組合の動向を探るよう依頼が有るのかもしれません
気に障る方もいらっしゃるでしょうが
“排除”を考えるより“上手く付き合う”という方策も考えては如何でしょうか?
例えば他の企業から安い見積もりの提案が有った事を故意に漏らし
同様の工事内容でより安い見積もりを提示させる等です

安易に区分所有者（居住者）間に溝を作る様な発言は
少し考慮願いませんか

安かろう悪かろうの工事は最悪です
公的制度の趣旨に沿った活用なら大いに結構な事です　
更にまともな営業活動で企業利益を追求することも大いに結構なことです
違うから批判を受けるのです
管理業務だけの管理会社なら少しはましでしょう
　余剰人員を抱え込まざるを得ないどこぞの企業は悪徳に染まりかねません

安易に区分所有者（居住者）間に溝を作る様な発言は
少し考慮願いませんか

組合と管理会社に溝を作るかもしれません
居住者間に溝を作っているのは管理会社ですが

この前、役員会に出席したところ、大京が大手の会社に吸収されると話していた人がいましたが本当ですか？違っていたらすみません。本当ならどうしてですか？吸収されたらマンション管理は益々営利追求になるのですか!?アステージの人は黙っていましたので心配になりました。再度言いますが、間違っていたら謝ります。

株式を所有していたら　私なら売ります

＞＞774“排除”を考えるより“上手く付き合う”という方策も考えては如何でしょうか?
例えば他の企業から安い見積もりの提案が有った事を故意に漏らし
同様の工事内容でより安い見積もりを提示させる等です


この様な事を平気で発言するアステージでしょうか
見積もりは理事会出席者全員立会いのもとで開封します　規約も知らないアステージかな
見積もりを勝手に開封する理事は組合から賠償責任追及を受けても反論できないことも解らないアステージですか

NO743の不動産業さん　　その関西支店はＫ支店ですね。アステージがあるマンションの理事長に賄賂をわたしてる？みたいな噂ききましたが。あくまでも聞こえてきただけですが、裏工作はホントらしい。

>779
開封みんなでするみたいな馬鹿みたいなことするより
安くできる理由があるところを探すとか
まとめて発注するとか 出来る限り相手のコストを削減しないといけないですよね
馬鹿みたいに複数印刷させて郵送して業者のコストも上げ
自分達の集まるコストもまったく考えていない
決まったアカウント共有してメールするとかメーリングリスト使うとか
SNS使うとかで効率化図ろうとするもんですが
お役所レベル以下のような気がしますね
決められたやり方で自分の首締めてるだけでも
まぁ自分たちが満足してるんなら仕方無いのでしょうが
周りからしたら迷惑ですねぇ

賠償は経済的な損失があった上で問題となりますが誤って子供が開封した場合の損害額はどうなるのでしょう？
やり方でどうにでも防げたものを管理していない責任の方が高いと思いますね
規約に損害額定めるんでしょうか？
賠償責任が本当に生まれますかね？
法的な争いになる可能性ありますよね
金額安いから払って終わる人もいるのでしょうが
責任あるなら管理組合の個人賠償責任保険使えますよね
裁判したら規約の違法性が世の中に問われることとなるとは良いですが
負けたらものすごい恥さらしなマンションです
一歩手前なだけかもしれませんね

管理組合がおかしなマンションは購入しないよう
最近は買い手も気づいてきています
異常な管理組合は資産性低下に強く影響します

考えの足りない人間のせいで様々な無駄なコストがかかっている方がよっぽど経済的にも損失ですし、実際のところストレスの原因です
資産性も下がりますので考え方は改めた方が良いでしょうね

あまり良い管理会社でないのは事実でしょうね。

共有財産の管理は理事会や理事長の独断でおこなうものでは在りませんが
アステージは其れを勧めているかのように思える書き方ですね
何べんも言いますが大手の管理会社は避けることです
地場で経営者と面談できる会社が財産保全の危険は少ないでしょう

地場で経営者に会えるなんてところリスクが多すぎます
それに経営者に会ったところで何が変わるか知りませんが、
マンション管理と経営者に会えることに関係性は全くありません

デメリットとしては

・管理組合の資産が守られているか、誰にも確認されない。
　　→自分たちでやれば良いですが、管理組合にノウハウや人材が居なければかなり危険
　　　大手は確実に分別保管していますが、自主管理レベルの管理をしているところは同一が当たり前
　　　また、確認すべき方法について、システマチックに残高等々が確認されますが
　　　地場レベルではフロントが改ざんを楽に行えます
　　　確認すべき箇所が多く、改ざんの障害が多いのが大手、少ないのが地場

・フロントが持ち逃げした場合に、会社が破綻する
　　→やり方はどうあれお金の動きは発生するため持ち逃げは発生します
　　　大手しか行政へ報告を行なっていないので、ニュースになるのは大手のみ
　　　大手でも中小でもフロントが犯罪をするリスクは当然同様です、
　　　いたちごっちごっこですが、地場の方が楽に着服ができます
　　　フロントが着服した資金を変換できない程度の体力であれば破綻します

・そもそも小さすぎて行政にも見られず、法令遵守していない場合がほとんど
　　→印鑑・通帳が同一保管されている管理組合はあまりにも多いです
　　　誰かが気づいて銀行に行けば支払いされます

・会社ぐるみで、別事業に流用することがありうる
　　→見つからないので、法令遵守以前に法令を知らない場合があります

・買収され、内容が全然変わってしまうor取り残される
　　→小さな会社は買収されています。
　　　買収された後の管理は、体制を残すか、買収した会社が引き継いで行ないます

・何か問題があった時の体制
　　→小さな会社は法的に確実に支払う義務が無ければ、支払いや返金などは絶対しません
　　　そんなお金払うくらいなら裁判になっても問題ありません。経営者が出頭するのも問題ありません。
　　　大手はその点裁判をするくらいなら応じやすいです
　　　その他も含めて、社会的信用が重要となりますので、交渉はしやすいです

フロントの能力は主に個人の資質によりますが、
教育体制は中小よりも大手が当然あり、物件数が多ければ問題も多いため、
ノウハウも貯まる、能力のあるフロントがいる可能性は高くなります
できるフロントは不動産仲介業と同様に、大手内で転職します

集中化したところで事務処理は楽になるわけでもありません
できればマンションの隣くらいに管理会社の事務所があることが理想的です
近いところに営業所などがあるというのは大手でも地場でも条件は様々です
地場の中小企業を使うには管理組合のコスト、リスクが高くなり、最悪の場合になりやすいです

マンション管理士の方は、地域の管理会社とのつながりがあるのでしょう
以前別のスレだったかと思いますが、具体的にどこなのか？とか理由を聞いてもまともな返答はありませんでした
個人的にそちらで収益を稼ぐ必要もあるのでしょうが、明らかに間違いですので、お気をつけください

大手の寡占化が進むというのが今現在の世の中のごく一般的な流れです

質問等にきちんと受け答えをしないまんかんしは、能力の無いフロントそのものを見るようです
政治家のように論点ズラしをしているだけだったのでしょうね

必死ですね　大手のアステージは
淘汰されつつある会社です
まともな人材は払底し残るは行き場の無い人ばかりとは
784を読めばよく解ります

フロント業務はどこの会社でやっても同じですので
人は事情に合わせて転職している事情は聞きます
業界的に独立は難しいようですので寡占化するのでしょう

仕事柄フロントと話をする機会がありますが
アステージの社員の感想は玉石混交の印象

ほとんどの管理会社は石ころしかいません
玉が出世するか、大手内で循環してるんでしょう

アステージが淘汰されつつある印象は全くありませんが
よっぽど恨みがあるんでしょうね

新規物件は新築マンションのみ　しかし其れは殆ど無い現状です
　既存の組合は他の管理会社へとられる
受託組合の増加と減少を見ればいいでしょう
組合はフロントへ聞いて見ましょう

玉の管理業務主任は独立開業します此の人々は飽き足らない思いで新しい管理業務を目指します　でなければ業務の維持ができません　故に地場で経営者と面談できる管理会社を勧めます
　石はしがみ付いて残ります

アステージのサービス
ライオンズマンション本牧第●の通常総会は理事長宅です、大京アステージ担当者から他の管理組合に通知がありました。
理事長宅で通常総会開催できるんでしょうかの疑問が生じますが、この管理組合、委任状集めて理事長だけの総会も開催してます。
大京の会社の受付サポートデスクは会社のサービス内容を説明できないほど勉強不足です。マンション担当も理事長名を間違えて郵送したり、うそも平気でついて契約しますので、内容のないスマイルレスキューなどの有料サービスは契約しないようご忠告します。

>787
地場の管理会社なんて消えるのが目に見えていますからやりません
やるんだったら新興のデベに付随して起業します
管理会社で起業することができるならば、
東京には腐るほど小さな管理会社があるはずですが聞いたことはありません

マンション販売で起業しながらマンションを作り、管理する　という流れでしか起業できないのでは？
起業したとしても大手に買い取られる世の中かと思われます
月々数十万円・百数万円であれば、一般的な年収にも足りません
管理受託を行なっていたとしても３ヶ月先には全て解約されるかもしれない企業にどれほどの金融機関が融資するのでしょう
地場の管理会社は地場のマンション販売or建設業の下請けですので、独立して行なっていくのは厳しいと思います

純粋に管理業務から発展して発展しているのは合人社程度ではないのでしょうか？
それも大口の法人相手から消費者相手へ以降しているだけです
評判はここの掲示板でもわかりますので、建設業依りなのでしょうかね
業界大手の独立系日本ハウズイングも元は不動産業者です
純粋にマンション管理から発展するのは厳しいのではないかと思いますがいかがでしょう

大京アステージの管理戸数は
http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/197912052.html
を見る限り、著しく増えていますが、内部的には減っているのでしょうか？


>788
管理組合が実施すると決めたのがそこなのでしょう
何を質問されたのかはわかりませんが、所詮はコールセンターなのでしょうね
理事長名を間違えるのは論外ですね