大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その2

大京さんには、大変お世話になっています。
親切な管理さんや、担当の方、先日の臨時総会では議案の内容に不足があると、わざわざ家まで説明に来てくださいました。

先日、セコムの誤作動があり、セコムさんと修理の件などを話し合いました。
いつ修理が来るのかはっきりしていない時点で翌日にまた誤作動。
４～５日経っても連絡がないので、こちらから問い合わせました。
只今手配しています。いつ来るかの日付けはまだ確定していないとのことです。
その翌日、また誤作動が起き、今度は強い態度で申し上げました。
これでは問題が解決しないと思い、管理会社に電話を入れました。
担当者が休みだとの返事で、セコムとの問題が分かる人を呼んでくださいとお願いしました。
すぐには無理だというので、こちらの電話番号を伝え早めに折り返し電話をして下さいとお願いしました。
１時間たっても連絡が来ないので、こちらから電話すると、「どのようなご用件ですか」と聞かれたのには唖然といたしました。
一応用件を伝えましたが担当者がいないので対応できないとのことでした。
翌日、担当者から連絡が来ると思って午前中まで待っていました。
しかし何の連絡もありません。私から電話すると、担当者もそのようなことは聞いてませんとのことでした。
何かがっかりしました。安心して暮らせるサポートをしてくれるマンション管理会社とと思っていましたが、
管理会社は営業以外はあまり面倒を見てくれないことがはっきりわかりました。
今後は厳しい目で管理会社の行動を監視しようと思います。

管理委託契約書の中にマンションにない設備がたくさん書いてありましたので、ないものをどうして管理するのか、ないものを管理するようにして費用をとるのは違反ではないかと指摘しましたところ、ないものを管理してもしなくても費用は同じだそうです。面白い管理会社ですね。

大京だから！と思っていたけど最悪だった。
マンションの欠陥を伝えると逃げて・・
連絡しますの言葉を信じ、待っても全く連絡はなし。
こちらから連絡すると、たらいまわし数十分・・挙句の果て「いま担当がいません」と言われた。
どこに言ったらいいんでしょか。
気に病んで高齢の母が病院に通うまでなってしまいました。

大京に困っています
マンションの欠陥を伝えると、いろんな言い訳を並べるだけ。
連絡します・・の言葉を信じて待っていても、いっこうに連絡がない。
こちらから連絡をすると、たらいまわし数十分・・挙句の果て「いま担当がいません」と言われる始末。
どこに言ったらいいのでしょうか。
高齢の母は気に病んで病院に通わなくてはいけなくなってしまいました。

セコムの誤作動か自分のせいで何らかのセンサー鳴ってるかの区別できてないんじゃないの？
問題から逃げる担当はかえてしまったかえてしまったほうがいいですよ

>マンションの欠陥を伝えると

伝える相手、間違えてないか？
まずは買主代表の理事長、それで動かなければ分譲の売主。
売買契約関係で伝えないとダメ。管理会社は管理業務委託契約だ。

部屋の問題には理事長は関係ないわ
いい理事長なら協力してくれるかもしれんが
たぶん他人と会話になってないから厳しいと思う
担当も無能かもしれないけどとりあえず大京のアフターへ連絡だね

　大京アステージと管理組合との管理委託契約書の内容について
　有害行為の中止要求
第１２条乙は（大京）、甲の組合員等に対し、「甲に代わって」次の各号に掲げる行為の中止を求めるものとする。
　（１）法令、管理規約または使用細則等に違反する行為。

　　当マンションは犬等の動物は飼育禁止になっています。ただし今まで飼育していた人の救済策として、時限立法
　で一定の届けをして共有部分の通行をするときは動物用ケージに入れて通行するという誓約書を提出および「飼育　者の転居」「犬の死亡」「ペットを里親に出す」の場合は届け出て、再び犬の飼育は致しません。という条件で許　可されています。
　　ところが、管理員も、管理業務主任者の担当も、特例飼育者がケージに入れずに、正々堂々と犬と一緒にエレベ　ータに乗ったり共用部分を通行したりしているのです。これを目撃しても注意しようとしません。この状態が五年　ぐらい続いています。
　　管理委託契約第１２条(1)は、「甲に代わって」という注意義務を果たしていません。契約書の趣旨によれば、管　　理組合に丸投げするのではなく違反者に直接注意する義務があるのです。
　　
　　　また、一代限りの特例飼育者が転居しして、一代限り飼育の権利が喪失↓にもかかわらず、数年たって戻ってき　　たらまた犬を連れて入居してきました。大京の管理業務主任者はこれを認めようとしています。一度失った権利　　を遡及して認めようとしているのです。このように公序良俗に反することを平気で認めようとしているのです。

　大京アステージ（旧大京管理）は２００２年にコンプライアンス（法令順守）ということで、コンプライアンス事務局、更に２００６年４月コンプライアンス統括部を作って、マンション内部の秩序維持に努める目的で、組織変えしたのです。
　ところが、№６６０さんのご指摘の、管理規約に違反する行為を放置しておくということは、明らかに、管理委託契約に違反する行為です。何のための管理業務主任者なのですか、何がコンプライアンス統括部ですか、
　問題先送りにせず、管理業務主任者並びに支店長はただちに現場に出て、問題解決に努めるべきです。

№６６０さんの犬の一代限り飼育の特例措置の主旨について
　この特例措置は「飼育者の転居」「犬の死亡」等により、消滅する時限立法である。

判例その１
　この主旨は、規約に反して犬の飼育をするものがいなくなる様にするもので、「飼育者の転居」「犬の死亡]等で
犬の飼育権利が消滅したものは新たな犬の飼育は禁止である。（東京地方裁判所、平成６年３月３１日判決抜粋）

判例その２
　管理規約に反し、犬等を飼育をしているものが、複数人存在するに当たり、将来的に違反者を皆無にするための現実的な妥協策として決められたもので、「飼育者の転居」「犬の死亡]等で飼育の権利が消滅したものは、再び飼育することはできない。（東京地方裁判所、平成８年７月５日判決抜粋）

使用細則が定められているかどうかが一つの大きな焦点ですが
管理人も管理会社のフロントもずっとはいないわけですから
見た人がみんなで注意し合う環境が無ければ話にならないでしょう

本人も注意を行っていないなら黙認していたと言われても仕方がないでしょう
訴えても退けられる可能性もあると思いますよ

管理費から町内会費を支払うのは違法行為です。
うちは裁判やって勝訴しました。

管理組合にまず責任問題が出てくる話であって管理会社に直接責任を追求できないのでは？
ペットの話は実際に町内会のような判決を獲得した後に善管注意義務違反で責任追及した方がいいと思いますよ

好きなだけ言ってれば？
こんな掲示板でいくら管理会社に対しての悪口をほざいたところで
は管理会社にとっては痛くも痒くもありません。
何か勘違いしてません？
最終的には管理組合自身、ご自分たちの責任でしょう。
総会で決めたんだから管理組合の自業自得です。
問題とされる行動は管理会社が行ったにせよ、すべてはその管理会社と契約を
総会で多数決で決定した管理組合の責任だと思います。
言わずにおこうと思ってましたが
物分り悪いですね。

大京アステージに名前が変更されたジャパンリビングという管理会社があります。
肩書だけ立派でも中身が空っぽに感じる時があるのですが皆さんはどうですか。
この大京が出した文面で管理組合の間に亀裂が入りました。

管理組合の理事長は一般的には理事長としての社会生活向上の地位に基づいて適切に業務を遂行する義務を負担する。
具体的には共用部分等を保存し集会の決議を実行する責任等。
管理組合の理事長が故意または過失によりこれらの業務遂行を怠り損害が発生した場合は損害賠償する責任が発生するので注意が必要らしいですよ。ここの板で言う事でないので言わずにおくべきでしたね。失礼しました。

亀裂？組合の責任でしょう。

678、この管理会社の元社員ですか？

どこの管理組合も全ての管理会社に求めることは同じです。
値下げでなく適切なサービスに適性な価格です。
安かろう、悪かろうならば自主管理の方がましです。
管理依託の質を下げるコメントは差し控えて頂きたいですね。

678さん　具体的な複数の事例をご教示ください。
それだと実用で使えます。そうでないと使えません。

その１．大京ライフは消滅しました。ライフのマージンは減額可能です。

20%下げられるところは少ないと思う
赤字の物件も多々ある状況
ライフのマージンてなに？

大京アステージは大京ライフに管理人委託さらに、再委託の丸投げ。
アステージは紹介だけで、管理人業務費を計上します。管理人のユニフォームは再委託会社名。再委託先とアステージは無関係。現在、大京ライフは会社が消滅しています。　

>>684
元々大京ライフで管理員は雇用していて、再委託はしていない
まだ大京ライフはあるけどこれから同じ大京アステージになります
ウチの担当フロントの弁
無駄な会社間の軋轢が無くなりそうで個人的にはやりやすくなりそうとのこと

マンション管理に関するお問い合わせは、くらしサポートデスクまで

フリーダイヤル　０１２０－２６４－４０６
受付時間 9:00～19：00（年中無休・年末年始を除く）

クレーム件数が営業成績に反映するため、営業店に直接連絡をするより効果的です。

アステージは組合から管理員業務を受託する　仮に100とする
アステージは管理員会社（太平ビル）へ50で発注する
利ざやがアステージへ50入る
太平ビルの管理員がライオンズマンションで働くが本人が貰うのは40くらいか

このシステムを嫌う組合はアステージとの管理員業務を解約し
別の管理員会社或いは直接雇用をし質の高い管理員業務を目指す

>>688
管理員にどれほどの質を求めるのですか？
具体的な業務内容は？
予算は幾ら組めば良いのですか？
予算に見合うかどうかの判断は誰がするのですか？

アステージは他の管理会社ではそこの事務員が行う事務作業を管理員へ丸投げし責任も管理員へ押し付ける
そのような低レベルのアステージが

］管理員にどれほどの質を求めるのですか？

と聞くのはおこがましくずうずうしいしちゃんと業務をこなしていると錯誤しているね

>>688
そんな配分比率で働く人間がいるのかなぁって単純に思う
688の主張する配分比率では都の定める最低基準を下回るのですか?

大京管理の時代にしてもライフの時代にしても管理人から聞く話では
仕事をどうするのかは自分次第、マンション（住人）次第だと言っていたなぁ
雇用の際の話が違うとかで辞めてしまう管理人も居るらしいが
大半は我慢をして働き続けていた


＞＞別の管理員会社或いは直接雇用をし質の高い管理員業務を目指す

あなたは管理人さんですか?
会社への不満を述べている様にしか聞こえませんが

アステージ管理業務主任の反撃はこの低度何ら根拠は無い

アステージは大京と同じく業務全般に亘り利ざや稼ぎだけの企業
従い建築業界では相手にされず　管理業界で細々と生き残る道を模索している

貴方の資格は無試験で貰ったものでしょう

ライオンズマンションでの瑕疵の処理
売主の大京は建築会社からのキックバックに縛られて瑕疵補修の組合からの申し入れに対し　動かない
果ては組合費での修理を提案する　
アステージは大京へ対し無力で何の行動もしない

同社の今期業績予想は、下記の通り経常利益21億円、当期利益11億円としている。同社の今期第一四半期の決算で見る限り、総費用17億円以上に上ると思われるライオンズマンション京町(72戸、川崎市)の欠陥マンション問題から生じた建替えに対する保全措置(引当もしくは特損)は取られておらず、第2四半期に業績に反映されてくるものと思われる。

大震災によりはからずして露見した欠陥マンションについては、住民側と販売元の大京・元受工事会社の東亜建設工業で話し合いが付き、建替えることで決着、引越し費用等含めた費用は大京・東亜建設工業が持つことになっている(東亜は下請けに丸投げしていた。その下請けも現在では会社分割などで霧散霧消)。
当然大京に瑕疵(販売主としての責任はある)はなく、同社の負担になるものと思われる。大京の親会社はオリックスであり、過去のように譲歩するような会社ではない。
同社の今期の業績予想は、売上高1,510億円、経常21億円、当期利益11億円となっている。建替費用が16億6千万円とされているが、1戸当りの単価からみれば2,305万円であり、解体費用を入れてもかなり高いように思われる。原価は2割安のところであろうが、14億円あまりの特損が生じることになる。そうすれば、何かウルトラCにより特別益を捻出して、最終利益を予想通りに持ってくるか、何もしなければ、2桁台の利益を大きく割り込んでしまうことが考えられる。
旧浅野系のマリコンだけあって財務内容に問題はない。復興需要では、同社はマリコンとして大きな恩恵を被ろう、しかし目先は受注減やこうした事案に悩まされている。

なお、同社は前期末に完成工事補償引当金(完成工事等に係る瑕疵担保の費用に備えるため、当連結会計年度の完成工事高等に対する将来の見積補償額に基づいて計上)を3億73百万円、及び、工事損失引当金(受注工事の将来の損失に備えるため、工事損失の発生が見込まれ、かつ、その金額を合理的に見積もることのできる工事について、損失見込相当額を個別に見積り、同額を引当計上)17億92百万円計上しているが、前々期より少なくなっており、当問題により、今期決算で取り崩しても減額することはできないと思われる。

当時(バブル崩壊から平成13年頃まで? )東亜建設工業が元請した建物のオーナーは、今回の欠陥住宅を建てた会社が下請けしていなかったチェックしておく必要もあろう。

>>691

あなたは管理人さんですか?
会社への不満を述べている様にしか聞こえませんが


☆管理業務主任がえらそうに能書き言えるのは管理人にだけですか
哀れなもんですな　理事長にはぺこぺこしますが　まともに仕事をしていればペコ付く必要はありません
しかし組合の無知に付け込み不要不急の工事を勧めたければペコ付く必要があるのでしょう
つまらん会社ですなアステージは

もともとつぶれる会社が、見かけのシェア争いで子会社化された。
アステージは今後もっとサービス低下に特化して利益を出さざるをえない、あわれな会社です。工事費2割高は最たるもの、ご注意めされ。

会社では朝礼があります　各マンション担当者別のグラフがありマンション毎の工事獲得額を元に叱責が繰り返される
きちんと仕事をしていればそう難しいことでは無いのですが　日ごろの不熱心さが裏目にでてなかなか工事を獲得できません

多々クレームはありますが、実際に事実を列挙するといじめにも。
まあ、これらの問題は各管理組合役員の怠慢が原因でしょう。
今後のさらなる問題は、管理会社業界が政府に対して管理組合の自主管理をなくし、全面業者委託にするよう仕向けていますので、ご注意ください。

管理組合役員の怠慢は無知と時間を割けないことが大方の原因でしょう
その二点の解決は善良な管理会社なら出来ると思いますが
残念ながらアステージは善良の部類には入りません
無知に付け込む時間が長すぎました　企業として大きくなりすぎて損益分岐点も高くなり過ぎました
JR北海道のように全部腐っている状況です
まともな社員はとっくの昔に辞めており残っているのはどうしようもない人物だけです
現在アステージと契約している組合は善良な地元密着の管理会社を探すべきです

地元密着の管理会社っていうと具体的にどこですか？