センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part7】

電話番号かメールアドレスも必要だろう。
連絡方法書いてないと夜討ち朝駆けで自宅に突撃されるからな。

＞連絡方法書いてないと夜討ち朝駆けで自宅に突撃されるからな。
住民の迷惑行為として理事から理事会に苦情が出るぞ。

抽選で理事になった人なら分かると思うけど・・・・？？？？

Ｑ．理事会役員の選任方法は？
Ａ．管理組合が主体となって選任することとなっています。

>>705
当たり前のこと書くな、暇人よ。

＞選任基準を作り理事会の透明性を高めるべき
ということは基準がないってことですか？
それなら誰がどのような基準で選任しているのですか？

エキスパンションて300万以上もするの？
現在の状態で外観はともかく、機能的に問題あるの？
新しい製品でなくても打ち直して使えるものは利用できないの？
詳しい人がいましたら教えて下さい。

>>710
今のままで直しても、また同じような地震が来たら壊れるだろう。
まずは震度6弱の地震で壊れる設計仕様なのか？
もし壊れない設計仕様ならなぜ壊れたのか？
の究明をしてから本補修をするのが理事会の正しい判断。
それが今回何もなされていない。少なくとも総会前に報告があるべき。
たぶん理事会に判断能力がないのであろう。

あの壊れ方を見てみると、初歩的な設計ミスとしかいいようが無い。
免震建物において、エキスパンションカバーはあのような壊れ方は
しないし、あってはならない。
おかしいと思わないだろうか？

棄権して臨時総会が成立できないように考えてたけど、
このままでは臨時総会の成立に不都合を生じるといってまた出欠票がポストに入ってた。
だいぶ焦ってるのかな。
出欠票の提出状況が知りたいですね。
議決権行使書で否決したほうが第２号議案が不成立になるでしょうか。

爺さんクラブが必死に出欠票集めてるのかな。
そのうち戸別回収に来るかな。

ところで役員候補抽選に関してとんでもない記述が第２回議事録にある。
11/17～12/17頁にかけてだが、
「真田氏の説明では、抽選により選任された全役員は就任にあたり承諾を得ている。」
「会議後追記：真田氏より無理な就任手続きが存在する事実説明を受ける」
と書いてあった。
「何これ」じゃないか？真田氏は管理会社の人間、何で役員候補抽選の事を管理会社が語るのか？
役員候補抽選は理事会がやらず管理会社が抽選で決めてるのか？
言語同断である、管理会社が管理組合役員を決定していることになる。
管理委託契約の中に「役員候補抽選業務」はない。

>>714
■棄権で過半数未満の議決権しか集まらず総会自身を不成立にする
この場合、理事会は何の反省もなく再度同一議案で臨時総会を招集する可能性がある。
■欠席で議決権行使をする。
総会が成立した場合、後は個々の議案の賛否の多数決になる。
個々の議案で反対が過半数以上あると議案は否決される。

私は欠席で全議案反対で出しておきました。（委任状ではなく議決権行使書）

総会自身を不成立にしたければ、今のままで何も出さないことです。

>>716
次期役員人事みたいな重要な人事マターを理事会がやらずに管理会社がやってること自体が異常です。
ここの理事会は腐ってんじゃないの？

>>714
土曜日に出欠席〆切ったところ総会成立条件の過半数以上の議決権が集まらなかった。
そこで慌てて出欠席票出してない宅にポスト投函した。
日曜日の午後に管理会社の人が２人一組で必死になってポスト投函してたよ。
２人一組は投函の時に部屋番号間違えると大変なことになるからね。
ところで「臨時総会の成立に不都合を生じる」ってどういう不都合か説明しないと。
業者に金渡んないから不都合なんだよ。言い値だもんな。
言い値で業者に金払わないほうが住民にとって無駄使いしなくていいんだが。

業者のミスに金払うバカはいないと思うぞ。

でも管理会社が輪番理事決めてるのなら選任されても拒否できます。
「管理会社のあんたに決める権利はない、理事に就任して欲しければ理事長直々に頭下げに来い！」
と言って追い返せます。

片手間に出来ないからやりません。
汗水たらして戸別訪問回収なんてとんでもない話です。

理事会が本当に総会成立させたければ、理事長自ら頭下げて戸別訪問して回収するよ。
要するに熱意の問題だ。
でも管理会社が戸別訪問したら「総会の押し売りお断り！」って追い返されるけど。

総会不成立は管理組合執行部に対する不信任になる。
その場合、役員は総辞任になる。
大島理事長は「ダメ理事長」の烙印を押されることになる。

今回不成立になって一番困るのは誰か？を考えたらいい。

>>719
詳しいですね、現役理事さんですか？

マンション総会では、一旦出た議案は撤回はしないもの。
その場合、総会でその議案に関わる緊急動議を住民が実施して意思表示をする。
しかしながら規約に特段の定めが無い限り緊急動議の決議は出来ない。
したがって元の議案を一旦否決して次回の総会で緊急動議の内容を議案化してもらうしかない。
この場合、元の議案が否決されなければならない。

緊急動議を行う場合は、事前に水面下で住民の根回しを十分行っておく必要がある。
これをやって成功したのはこのマンションの次期役員人事案の否決である。
総会冒頭に緊急動議がなされてる。自治会長のクーデターによる乗っ取りである。
http://www.bonheur.ne.jp/report/soukai21.pdf

夏頃から管理委託契約の金額の妥当性を検討しようと考えてますが、参加される方いますか？
理事会も秋頃から検討を始めますから、その時の検討材料を事前に用意しておこうと思います。
大手数社に声かけようと考えてます。

オレ、既に議決権行使書出して反対しといた。
ちゃんと権利行使はしてるよる
当日昼まで寝てるから後はよろしく頼む。

>>732
理事会でやるのですか？

>>735
理事会は相見積とって金額の妥当性なんか検討しません。エキスパンション見てれば分かります。
手元に年間契約金額、管理委託契約書、マンション平面図、マンションパンフがありますから、
後は業者案内して実地見学するだけで、大まかにグロス金額ははじけます。
その前に相見積依頼する業者の選定作業が必要で、これは数名の知恵わ借りて検討したいのです。
見積と提案書を業者に出してもらいます。
理事会側の検討状況を身ながらカードを切っていくことになります。

>>740

君は、理事会が暇つぶしかどうか傍聴位して確認したのかね。

管理会社を変えるとは言ってないのでは？
管理委託費の妥当性を検討すると言っている。
そのために相見積をとると。
理事会はエキスパンションの相見積をとって金額の妥当性を検討する時間もないくらい忙しいから、
代わりに住民が仕事を代行するのではないか？

＞飽くまで自分のために他人を使うわけだ。
違うと思う。全住民の公益のためだと思う。私益ではない。

＞一部の住民が勝手に権限もなく管理会社の変更を企てるのは理事会軽視になりやるべきでない。

「金額の妥当性を検討せずに業者の言いなりの金額で管理費使うのは住民軽視になりやるべきでない。」
なら話は分かる。

>理事会が暇つぶしかどうか傍聴位して確認したのかね
毎回３時間もかけてやる理事会は暇潰しそのものだろう。
傍聴するにもそんな長時間の暇がない。

ごく一部住民の勝手な行動は越権行為で認められない。
爺さん同士の争いをマンション内に持ち込むな。

爺さんとか、暇潰しとかと、内容が無くて何か凝り固まった思考だな。

例の部屋の前を通るとすごいにおいがするんだけど、大丈夫かな。

暑くなってきても、上や隣の住民は窓を開けていられないような気がする。

＞ごく一部住民の勝手な行動は越権行為で認められない。
業務改善提案じゃないか？理事会としてはウェルカムだろう。

4/23の懇談会で管理委託契約検討に関して理事会は住民から釘刺されてるよ。
契約期間とコストについて。出た人は知ってるよね。

＞例の部屋の前を通るとすごいにおいがするんだけど
C棟1階ですか？

>>751
どんな話があったのですか？

間違いました。懇談会の話です。

>>750
どんな話があったのですか？

>>751
日曜日にエレベーターの中が変な臭いがしたのは関係あるのかな？
クサイと言うよりも変な臭い。汚物臭や屎尿臭や生ゴミ臭ではない。

凝り固まっていると言いつつ自分では行動しないっのは、ただガス抜きがしたいって事なんだろうね。

>>753
契約期間２年の根拠の質問に対して、法的な制限はない、商習慣と回答。
（注：正しい。契約期間の長さは契約拘束によるリスクを天秤にかけて決定する）
管理は人件費の固まり、コスト低減は質の低下につながる恐れあり
との意見に対して、十分注意して検討するとの回答。
（注：管理委託は人件費のソフトのみ、ハードがない。従ってコストを削ることは人件費を削ることになる。質の低下につながる恐れあり）

免震装置については震度５以上の地震に対して詳細点検が必要と強く意見してた。
（注：震度５以上は免震協会の自主基準、法規制ではない）
それに対しては検討するとの回答。その結果が今回議案の来年の精密点検の前倒し。
これについては今年と来年の年次点検と精密点検が入れ替わっただけなので、
実質は費用増にはならない。ただ今年度に予算措置がなされていなかっただけ。

地震の応急処置と恒久処置は天災による予定外の支出。
応急処置は危険防止のために緊急修理が必要だったため、理事長専決事項で実施。
（注：管理規約第47条第4項の災害による緊急復旧費用の理事長専決支出、事後理事会報告）
金額も50万以下だから緊急時の処置として認めることに異議はない。
それに伴い予備も含めて80万の予算処置も認めてもいい。
今後何もなければ決算で30万以上は浮くはず。
但し理事会報には上記理由が一切書かれてなく、修理した事実と金額のみ。
普通なら少額といえども理事会審議の上で支出するもの。誰も疑問に思わないのか？

エキスパンションの恒久処置は明らかに検討不足だから異議を唱えられても仕方がない。
（注：証拠写真が住民から提出されてるにもかかわらず原因究明がなされず住民に対して一切説明もない時点でアウト）

理事会報や総会議案書からこれらの事が読みとれないのが大半の住民だと思う。
今回臨時総会にもかかわらず、議案書は説明不足で手抜き丸出しである。
理事会は議案を通したければそれなりの努力をしろ！
片手間だからこうなることを知っておくべき。

>今回臨時総会にもかかわらず、議案書は説明不足で手抜き丸出しである。
理事会で３時間も検討したんだから説明すれば良いのにね。
熊谷組に１社見積もりをして金額が全員一致で妥当としたこと。
なにか理由を考えておかないとエムポタ住民に罵倒されるよ。

とにかく、理事会で議案あるいは提案があってもいつも、全員一致で賛成か反対。
これっておかしくないかい。

>全員一致で賛成か反対
長時間の理事会で長老派が反対意見を抹殺する

若い理事が反対しずらい雰囲気があるよ。
理事の基本は「遅れず休まず働かず」の木っ端役人と同じ。
反対したら村八分になるとか、反対したら「じゃぁ、お前やれ！」と言われて仕事増えるとか。
とにかく理事が仕事しない方針、即ち管理会社に丸投げ出来る方針が可決される。
それと理事全員相手にケンカする度胸がないことも事実。

管理組合理事会の議事録や会報編集した人なら分かると思いますが、
この間配布された理事会報は管理会社が作成したものそのままで、
管理会社の業務報告文章そのものです。
理事会の手が全く入っていない手抜きですね。住民の視点で書かれてません。
こんな手抜きが許される理事会は楽でいいです。

ここの管理組合は議事録の要約を理事会報にしている。
本来、議事録と理事会報は目的が違うもの。
議事録は名前の通り会議の議事、理事会報は住民に対する広報。
住民の管理組合業務に対する意識高揚を狙うのが理事会報の原点。
毎号住民が楽しみに待つのが良い理事会報である。
理事会と住民との接点が理事会報であり、それを担うのが広報担当理事。
広報担当理事は重職である。

それって理事長や広報担当理事の考え次第だよ。
前任理事長が自ら書いて公開した議事録はかなり「ひねり」を効かしていた。
ただ同じく理事長自身の書いた理事会報は議事録の要約に近いので、
議事録を公開してるのだから理事会報は議事録の要約ではなく、
広報の観点で別ものにした方がよかった。
ところが後任の理事長は４期以前の理事会報よりも大幅に手抜きする方針のようだ。

そうだね。みんなが親しみをもって読める工夫があってもいいね。
似顔絵でもいいけど、定期総会で新役員が承認された後に第1回理事会があるから、
その間に集合写真撮って載せた方がいい。もし写真で顔晒すのに抵抗があるなら、
目の所を黒で塗りつぶせばいいだけの話。
それと役員一人一人が抱負やモットーを一言メモで寄せ書きするのもいいね。
「遅れず休まず働かず」がモットーです、とか
「管理会社まんせー」とか、
「趣味はキックボクシングで得意技はキックバック」とか・・・・

ところで広報担当理事は前任理事長の時も後任理事長になってからも変更ないみたい。
この広報担当理事、一体なに仕事してるのですか？全く機能してないようです。

これ参考にしたらいい。4棟650戸。広報の力の入れ方が違う。
http://www.yadagawa-park.com/images/parknyusu223.PDF

だって、役員活動費（決して、多くはないが）が出ています。
どういう訳は、このマンションでは全くのボランティア。
責任が発生しないので片手間です。
面倒くさい事はしなくなります。

役員活動費は出すべきでしょうね。

だったら、ここの掲示板コピペして理事会報にしたらええ。
何も考えずにコピペするだけだ、楽だぞ。
革新的な理事会報になる。住民は興味をもって熱心に読むと思う。

業務連絡（取扱注意）

大鳥理事長殿

来年2月末の管理委託契約更新に関しては夏頃から役員だけのワーキングを設置して検討すること。決して住民の意見を取り入れてはならない。混乱するだけだ。検討プロセスは最低限の情報しか理事会報で住民には流さず、期末総会での強行突破に持ち込み、例年通り白紙委任状で過半数以上を総会前に確保すること。

過去の契約更新の検討は３期でやっているが、この時はまだマンションが販売中の事情もあり施主の意向もあって、管理会社側の付加価値サービス追加の上で5%未満の出精値引程度約40万円値引きで随意契約した。施主はマンションを予め管理会社を決めて抱き合わせで販売してるから販売中は管理会社の変更はできない。
今回はマンションが完売していることもあり施主の意向も外れて必ずしも随意契約にする必要性はないが、以下の方針で随意契約に持ち込むこと。
１．過去５年間の当マンションにおける管理ノウハウの蓄積が将来に渡って有効に活かされる。
２．この５年余りで築いた双方の信用・信頼関係を今後も継続維持して行くことが良い管理を生む。
とにかく理由付けはデッチ上げでいい。もっともらしい理由で話術で住民を煙りに巻くことだ。

そうかと言って、コスト低減に手を付けないと総会で否決されてしまう可能性がある。
そこで下記条件で交渉して提案書と見積書をとる。
＜管理品質を落とさず年間委託契約金額を10%カット＞
そのためには2年契約ではなく2.5倍の5年契約の可能性をちらつかせる。
同時に条件が飲めないとゴネた場合は、「随意契約にするには何らかのコストメリットが打ち出せないと住民のコンセンサスが得られない。知っての通りここの住民は相当手強い。」と言ってコスト低減が出来ない場合は管理会社変更も検討せざるを得ないことを言外にほのめかす。これは交渉術だ。

10%コストカット出来れば、年間800万円以上、5年で4000万円以上のコスト削減が出来る。
これなら随意契約しても住民は納得すると思う。総会議案は可決できる。

これが実現出来れば過去の失敗は帳消しになり、多大なる成果を上げた理事長として、
住民から賞賛されるとともに当マンション管理組合の歴史に名を残す。銅像が建つかも。

もし10%カットを拒否されたら、数社に相見積を取らざるを得ない。その時は相談願う。

以上

管理委託契約の検討は１２月中旬がリミットです。
年が明けたら１月末に定期総会が来ます。
全回と異なり、今回は簡単にはいきません。今から検討しなければ時間がありません。
定期総会では、管理会社の管理業務主任者が重要事項の説明を行ってから審議・採決します。

相手は値下げではなく、現行金額で付加価値のアップを提案してくるはず。
もし値下げに応じれば、今までの管理費が高かったことを証明するようなもの。
金で表しにくいサービスの向上という形で値下げの阻止を図るはずだ。
例えば、新たにコンシェルジェサービスを始めるとか。
守谷のブランズとのサービスの共有を図れば、まったく新規の導入よりも安く済むと思う。
相当研究してないと相手に負かされることを理事会は覚悟した方がいい。

防災センターの所長常駐は先回の契約更新時の付加価値サービスだったと思います。
今回新たなサービスの追加はコンシェルジェサービスかもしれませんね。
例えば、ラウンジで来客時のコーヒーサービスとか。守谷はパンもあるとか。

確かに守谷はコンシェルジュサービスもあるしヨガスタジオやシアタールームまである。
でも果たして全住民が頻繁に利用してるのか？付加価値サービスの分、管理費高い。
買う時はローンの支払いばかり目が行ってるが、住んでからはローン以外のランニングコストが大きく効いてくる。
管理費は安いに超したことはない。

>管理費は安いに超したことはない
同感です。
マンションを維持管理するための必要最低限の管理費はいくらかを検討しましょう。
同格の管理会社に相見積もりを出させるのは良い方法でしょう。
これからは余分な付加サービスの時代ではありません。

＞相手は値下げではなく、現行金額で付加価値のアップを提案してくるはず。
＞防災センターの所長常駐は先回の契約更新時の付加価値サービスだったと思います。
おいおい、付加価値アップ？
常駐所長の１年分の人件費払っても企業として利益確保出来てるってことか？
えらい高い買い物してんだな、我々住民は。
住民は管理会社儲けさせるために金はらってんじゃないんだけど。
理事会は少し考えろよ、今回の契約更新、住民が納得出来る説明しろよな。

管理会社の適正な利益は仕方ないよ。
経営努力で収益性が高くなった分安くさせたらいかんよ。

管理会社を選ぶ選択肢の議論はあって然るべきと思う。（変更の前提歩きでなく）
であれば、現管理費のレベルが認識できるはず。この件は時間(期間)を要する
ので早いほうがいい。

現管理会社の評価だろうね。
他の同程度の規模のマンションとの比較・情報交換も必要だね。
これをやるためには選任の理事か事務局が働かないといけないね。
管理会社を評価する機関か会社があるといいね。

管理組合や理事会が管理会社変更をしたいと思うときがあります。
最近は管理費削減の視点で管理会社変更を実施する管理組合も増えていますが、
そのような場合に、現状の問題点の洗い出しや管理会社の選定、折衝、引き継ぎ等を
サポートさせていただいています。
重松マンション管理士事務所

いまの働かない片手間理事じゃ無理だと思う。
そこで登場するのが専門委員会（管理規約第64条）である。
専門委員会の活用は第５期管理組合の基本方針である。
専門委員会が中心になってマン管士にコンサル依頼するなりしてやった方がいい。
マン管士の活用については管理規約第43条参照。

今の理事会がそのために専門委員会を立ち上げるとは到底思えない。
まずは「ご相談用紙」で次期管理委託契約締結に当たっての今期理事会の基本方針を住民に広報することを要望した方がいい。
何と回答するか見物だ。誰かやってみないか？

所長はいるが　管理人は一人減らされ管理会社は損はしていない

>>784
やめとけ。無駄だ。
そんな事したら今度は「広報基準を作る必要がある」とバカな議論始めるぞ。
答えないためにあの手この手で回答引き延ばすはずだ。

>>782
ところで住民がアンケート依頼するとアンケート調査実施基準が必要だとか、専門委員会を立ち上げる時には委員の選定基準が必要だとか言う理事がいる。
これらの発言は、アンケート調査を実施しない専門委員会を立ち上げないことを目的としているネガティブな発言に見える。（第２回理事会報11,16頁参照）
それなら理事抽選基準や理事立候補基準があってしかるべきと反論されるぞ。
「専門委員の人選など設置にあたりルールを決めておかないと偏った意見しか出てこないというリスクがある」とは笑わせる。理事の立候補にもろ当てはまる内容そのもの。自分で理事立候補してて何をか言わんや。本人自身が管理組合にとってリスクなことを理解してない。
理事は何の見境もなく理事会で放言するのは慎んだ方がいい。
議事録で言質とられて住民に公開される。
専門委員にしても理事にしても住民から公募すればいい。

出たよ！

>>788
出ましたね、おめでとうございます。
住民のためにも徹底的に原因究明お願いします。
去年からの案件ですから。

去年のはＢＳじゃなかった？地デジじゃなかったと思う。

>>787
管理組合役員候補選出規則があるよ。当然うちの管理組合もあるでしょう。
http://www.famito.jp/navy_ref/navi/shiryoupage/templates/indexSuccess....
http://homepage3.nifty.com/hch/sub235yakuin-senshutsu-kitei.htm
http://m-kanri.biz/pdf/yakuinsenkyo.pdf
http://homepage2.nifty.com/mitsuzawaht/pdffolder/kiyaku06saisokuhonbun...

>>788
去年応急処置して落ち着いたかにみえたのがまた復活ですか？
恒久対策しないとだめなのでは？熊谷組に言ってください。

第４期の理事会報見たらＢＳの障害と書いてあった。
ということは地デジに波及したのか？
地デジ見れないなんてアンテナ腐ってないか？

>>788
テレ玉だけが写らないのですか？それとも全部ですか？
それに対してどういう対応をしたのですか？

テレ玉は入居時(2007/4)より視聴できなかった。現在もです。

>>791
他のマンションは役員選出について細かく規定してるね。
選挙管理委員会を設けたり、輪番の規則、理事の立候補候補基準、役員連投防止基準、等。
それから見ると、センチュリーはいい加減でしかも密室会議で役員決めてるね。
これが諸悪の根元の「片手間理事」や「やりたがり理事」や「無能理事」を生み出してるみたい。

５期しかないマンションで３期も理事やってるのは何かあるね。
引き継ぎで留任なんて単なる言い訳だよ。

みんながよく言う「誰でも出来る理事」目指すなら、引き継ぎも文書と前後任の打ち合わせで出来るようにマニュアル化しないとだめだね。これは今期理事会の初頭で理事長が宣言してる。
それを敢えてしないで留任してる理事は確信犯だと思う。例えば、理事が新機軸のプロジェクト立ち上げて、どうしても１年じゃ完遂しないから留任し次ぎの期に完成させると言うなら分かる。

>引き継ぎで留任
とんでもない理由だね。
よほど良い思いしたんだ。
在任中の悪いこと掘り起こされるのが心配で居残ってるのかな。

年間8000千万超える委託費を管理会社に落としてる、管理会社と蜜月の関係になればいいことあるよ

中元・歳暮の贈答と年数回の接待か？
東急系だから百貨店・ゴルフ・ホテル・リゾート施設を持ってるよ。