新築価格よりも高い中古って買える？

新築マンションが値上がりしているとはいえ、まだ賃料利回りは４％ぐらいあるし、都心高級物件では賃料も上がってきている。一方でまだ金利はせいぜい２％台で、賃料が入っていればおつりがくる。たぶん、歴史を振り返ってみて、賃料利回りが金融機関からの金利の倍ぐらいある段階で不動産市況が大幅に悪化してことなんてないんじゃない。ふつうは、賃料利回りが３％を切ってくる一方で金利が８％とかになってようやく不動産への過剰投資が修正されるのが一定のパターン。最近のアメリカ、中国、オーストラリア、カナダはすべてこのパターン。日本だけが依然、出遅れ銘柄といった位置付けは変化なしと思いますよ。

ふむふむ
日本だけが依然、出遅れ銘柄
分かる気がする

新築は完成まで、２年前後待たされますよ。
自分で住もうが賃貸に出そうが、完成までの間に相場が動いているリスクがあります。
今より得になってるか損になってるか。予想なんて当たるとは限らない。

16>同じ立地やグレードで６０００万円のが一億８０００万にはならないにしても
例えば同じ６０００万円で吉祥寺で買えたものが八王子とか千葉になるとか
９０平米だったのが60平米になるとか、建具や内装や設備がだんだん安作りになっていく
というような形の変化がすでに始まってる感じ。あわせわざで２〜３倍の実質値上がりは
数年で進行していくと思う。

賃貸か所有か？税金その他、所有は金がかかるし。今や、所有はオタクなんだってさ。
案外、身軽に一生賃貸がお得じゃない？何が得するか。先は誰も分からんね。

賃貸派がいなくなると、貸主の投資家が。だから、高級賃貸に住むのがトレンドだ、という煽りも必要なんだよ！少し頭回せよな。賃貸がおしゃれ！分かってるね。

今は一部の高所得者層を除いて、誰も都心に新築マンション買えるなんて考えていない。
一年前とは大違いのこの意識の変化。既に物件価格の上昇はマーケットにしっかり刷り込み。
昨年の今頃、スレのどこみても八王子だの千葉だのいう地名は出てこず、
賑わっていたのは２００５年３月暴落スレとか（笑）。
今はＰＣＴにしろ、ケープにしろ買う、買わない以前の問題。抽選に当たることが先決。
一年で全てが変わってしまった・・・。

また一年後には、全てが変わってるかもね。

都心中古の価格実態をみよう。坪単価計算する気力もうせるほど高い。
http://www.pronetcity.co.jp/baibai/tokusen2.html

>>29

本当に高いですよね・・・
人気エリアの築浅中古など、相当強気の価格設定されているなぁと感じます。
でも新築がなかなか出ない場所、となるとそういう中古を選択肢に入れるしかないのかと
迷っておりましたが、やはり、いくら価格上昇の波があるとはいえ、売主の思うツボというのも
何となく悔しい気がして？　結局、第一希望エリアを諦め、第二希望の新築を購入しました。
結果的には満足しています。中古の億ションの広告も頻繁に入りますが、どんな方が
購入されているのやら、とため息ものです。

家賃１８万で１０年暮らすと、更新料、引越しなど抜きに考えても
2160万のコストがかかる。
月坪家賃９千円として２０坪　６６㎡・・・狭い家だ。

同じ、６６㎡２０坪を、２２０万／坪で買って４４００万
頭金４４０万として３９６０万円の３５年ローン３％の金利
１０年後の残債３２１５万円
毎月の返済額　１５万３千円、管理費、固定資産税などいれると
ほぼ１８万円／月になる。

①１０年後　３２１５万で売れたなら
頭金４４０万だけ損したことになる。


②１０年後　４４００万円で売れたなら　約１０００万返ってくるが
　　得したのは６６０万。４４０万の自己資金で年６６万稼いだことになる。

③２０年後　４４００万で売れたなら　残債　２２１０万円なので
　得したのは1750万円　４４０万の自己資金で年８７．５万円稼いだことになる。

人気エリアのマンションを安く買うのがいかに重要なことかわかる。
別に売らないからいい・・という話ではない。住み替えでも同じこと。
インフレで家賃が上がることを考えたら固定金利３％は天恵のようなもの。

築浅中古の話が中心だが、実は築２０年物件の場合、都内城南人気立地なら
新築価格３８００万、２００３年頃の中古価格３４００万円、現在４０００万円という
具合に二度目の上昇勾配に向かっているものもある。
駒沢、三軒茶屋、学芸大学あたりの中古市場がそんな感じ。
築２０年買って頃合見て転売というのも今なら悪くない。もう一度買値に戻るころ
転売しても損はない。とにかく中古も人気エリアに物件は少ないという点は明記すべきだ。

ドイツなら築１００年を超えていまだに値上がりしてるマンションもザラにあるとテレビでやって
やっていたのを観た。日本も免震かつ１００年コンクリート造りなどが出てきてるね。
孫の代まで資産価値ならいいのだが。

１００年持っているコンクリートはヨーロッパといえどもないから、その物件たぶん組石造でしょうね。

何度も大規模補修しながら持たせるんじゃあないかな？それは無理？石造り？
なんにしろヨーロッパは古くから続いてるものほど価値があるという文化があるからね。

＞２７
ところで、最近週刊ダイヤモンド「マンション特集」やらないね。
２００３年、２００４年頃の記事読むと面白いですよ。

>32
でも、築二十年物件って８６年以前建設ですよね。それが十年後に３０年
物件になっているけれど高値が付くのでしょうか？
ヨーロッパの古いものは石造りですよね。コンクリートの場合、外断熱
工法を取らないといけないけれど、これは日本ではまだまだ少数。今後に
期待でしょうか。

吉祥寺の井の頭公園の縁に公園を見下ろすように建ってるメゾン井の頭という
築５０年になるビンテージマンションがある。
立地や作りがいいからなのか人気があっていまだに７０平米６０００万円とかで取引されてるよ。

まあ不動産というのはあくまで時価であって新築時価格なんてのは関係ないね。

三軒茶屋辺りは中古物件が多いよ、マンションだらけだからね。人気エリアとは言え、売り出し希望価格から値引きしなけりゃ、なかなか買ってもらえない。

ワインもそうだけど年代だけでは決まらない、もののよしあしで値段がぜんぜん違うだろう。