管理会社の規制強化

　マンション管理業協会のセミナーに大金をはたいて参加しました。　驚いたことに、有料セミナーにもかかわらず途中入退室者が多く、本気でセミナーで何かを得ようとする気があるか疑問に思いました。　数日後に行われた大阪市住まい情報センターで行われたセミナーでは、無料にもかかわらず、途中入退室した方もほとんどおられず、質疑応答でも、真剣なやり取りがありました。　マンション管理業協会の理事長会社の、「倶利伽羅紋々　付」とのつながりを疑わせるレスもあり、マンション管理業業界全体が疑いの目を向けられても、仕方のない状態です。

マンション管理業協会は管理会社の集まりであり、管理組合は関係ない。
各管理組合は独自にマンションの組合員の為の規制を規約に定めて運営
される事を願います。

>541

「独自にマンションの組合員の為の規制を規約に定める」とは、国交省の標準管理規約に、どのように変更することを、言っているでしょうか？

標準管理規約は参考にしてお宅のマンションの事情を加味してお宅のマンションの独自の
管理規約を作成し、総会で全面改正をするといいです。現場を重視して下さい。

大林組等の建設会社が、リニア新幹線建設工事の談合に絡んで、東京地検より、偽計業務妨害で、捜査を受けていることが、報道されました。
マンション管理の現場でも、大規模修繕工事等に絡んで談合があり、それには、マンション管理業の管理会社や、マンション管理士等も関係しているとみられる事案があります。
建設業界は、古い談合体質が、長々と続いていますが、それが、マンション管理の現場にも、一般の善良な区分所有者の組合員を巻き込んで、大きな弊害をもたらしています。
今回は、リニア新幹線という国家事業に絡んでの談合ですが、マンションの大規模修繕工事の談合も、偽計業務妨害罪に当たるといえます。
一般の区分所有者も、マンションの談合の事実について、偽計業務妨害罪で、告発を行いましょう。
捜査のメスが入らないと、談合体質は、改善されません。
安心して、マンション暮らしができるように、建設業界の古い体質が、マンションの現場に影響することのないように、区分所有者も、奮い立たたねばなりません。

マンションの管理業も不動産業であり建設業であるので談合は日常茶飯事であるからして
各マンションでその予防法を考える事です。役員選任方法がその初歩的防止法にはなる。

組合員のなかから、マンション管理士等を公募して活用する事が一番安全である。外部はＮＯ

組合員のマンション管理士であれ、いずれにしても長期政権は良くない。

　来年こそは、管理会社の規制強化の機運をさらに高める一年にしましょう。
　
　久留米のタワーマンションの最高裁判決は、議論が、理事会決議の有効性の点（決議の瑕疵・欠陥が有るか無いか）に移ったのであり、決して、管理組合側が、逆転勝訴したのではない。
　実際に、どこのマンションでも、よくみられる事例だが、この久留米のマンションでも、事前に議題提示無しに、理事会が開かれたことになっている。標準管理規約では、事前の議題提示は、総会の場合と同様に、理事会においても、適用されることになっている。そうすると、高裁に差戻されても、理事会での事前の議題提示なしに、理事長等の役職を決めることができるのかということになる。
　管理組合側は、争点となっている理事会決議は、解任ではなく、役員選任だと言っているようだが、事前に議案が示されず、招集者であるはずの、元理事長自身が、その招集自体を否認しているようでは、理事会決議の有効性もあやしくなる。
　ただ、気になるのは、この訴訟自体も、区分所有者同士の争いという側面と、管理会社の間の代理戦争という側面があるようにもみえる。
　管理組合にとっては、自分達のお金で、訴訟という代理戦争をされているような気にもなるのではないか。管理組合にとっては、勝っても負けてもメリットが見えにくい。
　紛争が起きないように、管理会社は注意して、管理組合に助言すべきなのにそれができない管理会社が多すぎる。結局は、管理会社は、管理組合の利益よりも、自分達管理会社の利益を重視しているからだ。
　管理会社の規制を強化して、管理組合が、トラブルに巻き込まれにくい仕組み作っていく必要がある。

裏で管理組合が管理会社に利用されているような気がする。弁護士も楽な案件で、よくこんな事件が
最高裁まで行ったのかと不思議でならない。前理事長にも弁護士はついているはずだから、最高栽ま
で行く案件でしょうか。一審、二審の判決も可笑しい。管理会社は何処でしょうか。？

現在進行中で管理会社を名指しするのは早いので、ここが適切かどうかわかりませんが書き込みました。200戸程の団地で管理費収納及び会計業務だけを委託していますが、最近になって「来期より大幅値上げをしたい」と現在(年額3500円程／戸)の3倍近くの値上げ提示をしてきました。業界でも安値が売りのところなので、なかなか代わりが見つからないのですが、あまりの非常識な要請なので、他も探しつつ交渉をしています。
契約書を専門家に見せたところ、毎年自動更新になっている点、契約者一方の申し出により3ヶ月で契約解除できる点など、監督省庁と業界指針に反するとの指摘もありました。
値上げ理由も人件費上昇というだけです。個人的感想では一度に1.5倍の値上げでも法外だと思うのですが、何かアドバイスあったらお願いします。

２００戸のマンションでⅰ戸当たり会計業務（管理費等の収納業務含む）の一部管理で￥３．５００円
でも高すぎる。
うちは、同等のマンションで１戸あたり￥２９．０００円で契約している。それでも２回目の大規模修
繕工事費は潤沢に蓄えられている。（説に管理を含まれる）

築年数以来２０数年間修繕積立基金は０円で管理費８０円/㎡、修繕積立金８０円/㎡で推移している。

管理体制は、マンション管理士、宅地建物取引主任士、会計簿記日商２級の資格保有者の住込み管理人
を組合雇用で雇用している。理事長（マンション管理士資格保有）を中心にして運営されている。

最近理事長と管理人が退職を要望しているので管理体制の見直しが行われているが、多分全部委託にな
ると、この委託費では管理してくれないと思います。

５５０です、訂正です
説に管理は　　設備管理のあやまりです。

マンション管理業者が、管理業務委託契約（更新も含む）をするには、マンション管理適正化法の施行令で、管理組合の総会決議が必須要件のはずです。
総会決議なしの自動更新は、認めていないし、金額変更ならば、重要事項説明会も必要です。
適正化法は規制項目が少ないが、国交省も、さすがに、行政権限を使って指導・処分するのではないでしょうか。

総会決議は普通決議だから否決される事は稀ですからね。
契約内容の変更は管理業務主任者をして説明させなければなりません。

説明不足でしたが、毎年総会決議は経た上の自動更新です。
専門家によると、それも指針では毎回新たな契約書を交わすように、とのことでした。
値上げ要請(金額変更)対策は、４月の総会迄に業者変更の決議は間に合いそうにないので、抜本策は次年度理事に引き継ぐしかないか、と考えています。

契約書の期間と理事長の期間が同時期でありたい。うちなどは契約書の理事長と
実際の理事長が異なる。

総会の終了と同時に理事長の変更と契約書の変更がされるべきである。

組合の運営は理事が変更になっても留まってはならない。ここら辺を整備して悪質
な管理会社、組合役員、マンション管理士等に隙を見せない事である。

通常管理契約自至＝理事会自至は、方法としては大変に一理あると思いますが、当方のマンションでは輪番自薦他薦（アミダ確実）理事会が、一年間（当方二年間）の業務を真剣に精査し、内容の変更申し出、是正無ければ他管理会社のアイミツを取り、管理会社を変更の議案を期交代直前に議案にして期末総会は無理でしょう。
可決すればしたで、新管理会社を薦めた（そうみられます、、、）前理事会は、申し送りでオシマイとはならないでしょう。
じゃあ、、素人住民揃いだから、それを外注する為、優良コンサルやマン菅を引っ張って来ても、これは住民次第で悪質に変化します。悪質に変化した（居座る現管理会社）コンサルやマン菅は、業務よりその住民達の真剣度と役員の権力願望を虎視眈々と注視します。
ここらの整備は、住民自らなんですよね、、、悩みのタネです。

管理会社は、管理組合が不適切な運営をしても、全ては、管理組合が責任を取る立場ということで、一切、責任を取らないのでは？

一方、組合員は、管理会社が何も言わないから間違ったことはしてないと思ってします。

ここに、付け入るスキがあるように思います。

https://ncode.syosetu.com/n5494dq/

管理会社の善管注意義務違反を追及できるケースでも、管理組合が泣き寝入りしているケースが多くあるとみられる。管理組合が、管理会社相手に、もっと損害賠償請求の訴訟を提起して、悪事をはたらいたり、悪事に共謀することは、経済原理に合わないということを悟らせる必要がある。管理組合は、管理会社に訴訟を提起することをためらう必要はない。
さらに、現行制度上、区分所有者が管理会社を相手に訴訟を提起することは難しいが、良心がある弁護士は、悪徳管理会社が、ばっこする現状に危惧を抱くならば、全国的レベルで、管理会社相手の集団訴訟を検討して、判例を勝ち取って、区分所有者の権利が守られるように努力すべきだ。判例の積み重ねで、法制度も変更されてゆく。
区分所有者の権利が、決して、しいたげられない社会を目指すように、マンションのすべての住民・区分所有者も、努力すべきだろう。

区分所有者の団体を急ぐべし、

「陰る首都圏マンション販売」2017/1/19 日経電子版「マンション市場の陰りが鮮明になってきた。」と、報道（https://www.nikkei.com/article/DGXLASDZ19HH9_Z10C17A1000000/）されて、　不動産経済研究所（東京・新宿）でも、2017年12月度で、マンション契約率７０％台に落ち込んでいると発表（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/314/s201712.pdf）しています。

株式市場も乱高下し、マンション販売も、先行き不透明になってきています。

マンション管理の問題が、あまりにも、ひどすぎるので、マンション購入や居住に二の足を踏む人も、多くなってくるのではないでしょうか。

不動産業界、宅建業者こそ、マンション管理業の規制強化を、強く主張して、マンション購入し居住しても、長期間にわたって、安心できることを、アピールすべきではないでしょうか。

深刻なのは、マンション管理の問題が、築年数が経過したマンションに重大な問題が起きていたのが、さらには、昨年12月の最高裁判決が出た、福岡のマンションのように、竣工まじかの、築浅のマンションにも、波及しているということです。

管理会社の問題が、築浅、築深に、関係なく起きている。それによって、マンションの区分所有者・住民は、振り回されることになっている。これを、マンション区分所有者住民は、もっと深刻に受けとめるべきでしょう。

管理会社の規制強化は、必然です。それを、宅建業者も、後押しすべきです。

>>560 匿名さん
深刻な問題が起きたら、法整備が進むよ。

議員さんの対応は、なんでもそうだよ。
後手後手。泥縄式。

未来志向の行動や発想は、語られるだけです。

ゴール・想定結果を目指してプラン～実戦してるのは極々小数でしょ。

宅地建物取引業者と分譲マンションの管理業者にお互い利害が関係して気を使ってできません。
マンション管理適正化法と宅地建物取引業法に規制を加えるべきですが。どうでしょう。？

>マンション管理適正化法と宅地建物取引業法に規制を加えるべきですが。

↑まったく同感です。
ただし、あまり知られていないのですが、実は、両方の法律とも、議員立法なのです。だから、役所・国交省の方は、自分達の思い通りならないので、腰が重くなっています。

大きな事故、つまり、構造計算書の偽装や、杭打ち不正のような、社会的に大きな話題がないと、規制が動かないというは、悲しい国のありようです。

マンションの関係者が、大きな声を幅広く訴えていく必要があると言えるでしょう。

国会議員が、法律案を提出し、成立させても、結局、それを運用するのは、行政府の国交省なのですが、色々な国民の意見があっても、動きがとれない、国交省の一部の役人には、もどかしい思いがあるのではないでしょうか。

まともなマンション管理士なら、自分達の仕事を増やすためにも、マンション管理業者の管理会社の規制強化に積極的になるのではないでしょうか。
そういう状況になっていないということは、マンション管理士も、あまり信用できないというあらわれなのでしょうか。

管理会社が儲けることを禁止する法律を作ったらどう？

>>560 匿名さん

そのニュース関係ないわな
最近回復しておるが
市場の状況によるもの。
値段が1.3倍以上になったりすれば、売れなくなるのは当たり前

マンション管理士なんて作ってしまったけど、そいつらの仕事を行政が必死で作ってるイメージ

ビジネスにならなければ企業はやらない。
嫌なら自主管理で全部やればいいんだよ。

>>566 名無しさん
↑そのとおり。

>566
ビジネスには、なっているのでしょうね。工事屋の御用聞きとして。
しかし、時代にそぐわないビジネスモデルですね。

マンション管理士は、行政が作ったというよりも、政治家が議員立法で、
作ってしまったという感じもするけど、どうなのでしょうね。
行政マンも、マンション管理士の資格ができるのは、望んでいたのでしょうかね？

作ってしまったのを廃止するのも難しく、けれど、仕事のない、マンション管理士試験の合格者が増えていくだけ。

いつまでこれが続くのだろう。

マンションの居住者にマンション管理士が増える事は望ましい。

組合員がマンション管理士になってくれれば相談する事が出来る。

これ等を嫌がるのは誰と誰でしょうか。考えて下さい。

相談したところで、実業を知らないマン管士がいても、間違った説法して揉めるだけだよ。
改修系の工事会社出身者の方が役立つ。もしくは職人。

実業を知らないとは。？

マンション管理士は役には立ちませんよ、薄く広い知識が要求されるが実践では無能。
同じマンション管理士でも一級建築士や施工技師などが、マンション管理士資格を
兼ねているようでないとただの趣味の資格というレベル。

だから、実業を知らない、とはなんだときいています。話を反らさないで下さい。

うちのマンションでは、工事会社出身者と職人の区分所有者が、管理会社と手を結んで悪さをはたらいた。でも、後でバレて、痛い目にあっていた。悪い事は、バレるし、するもんじゃないよね。

　悪事はいつかバレます。　隠そうとするとウソをつかねばならず、ウソにウソを重ねて、収集が付かなくなります。　どこかの国の政府と一緒ですね。

　国土交通省は実効のある管理会社の規制強化を出来るのでしょうか？
　マンション管理業協会では、１年前に指示処分を受けた財閥系悪徳管理会社が理事会社に復帰？
　これで、規制が強化できるとは思えません。

管理会社東急コミュニティーなどは数年前に二年以内に二度の指示処分を受けて
営業停止処分を受けるはずが、少しずらして二度目の指示処分に緩和した。

適正化法は弱い管理会社いじめをしているような気がした。特に保証機構の保証
委託契約約款などを読んでみると可笑しな条文がかなりあります。

保証委託契約などはしなくて、管理委託契約に定額委託管理費を出来だけ払いに
すれば保証機構の存在価値は無くなる。

保証委託契約約款を読んでみてください。順番制の理事に管理会社が倒産した時に
保証金の請求をする能力が有るでしょうか。？

委託費を出来高払いにしておけば被害を受ける事は有りません。

東急コミュニティーの２回の指示処分の記録をおもちのかたは投稿願います。

　一つはこれでしょうか？

　改善措置指示　平成24年12月21日　株式会社東急コミュニティー
　元社員が管理組合財産を着服し、 当該管理組合に損害を与えた。(法第81条第1号)

うちにもいたな。悪いやつ。

　もう一つはこれでしょうか？

　改善措置指示　平成27年3月25日　コミュニティワン株式会社
　管理業務を受託している複数の管理組合において、元社員が管理組合財産を着服し、当該管理組合に損害を与えた。(法第81条1号)

そうです有難うございます。パソコンに保存していたのに探せませんでした。
その後に管理費等の収納方式をすむーずの名称で三菱信託銀行の口座に変更。

これも預金通帳がないそうですね。？少し不安です。

５７８さん
それより２年数か月前にも処分されております。

　これ以上は探せません。　「それより２年数か月前にも処分されております。 」はどうすれば探せますか？

　これかな？

　改善措置指示　平成25年8月9日　東急ファシリティサービス株式会社　① 重要事項説明書未交付（法第72条第3項違反） ② 契約成立時の書面未交付（法第73条第1項違反） ③ 修繕積立金等金銭を管理する場合の保管口座に係る管理組合等の印鑑を管理 （法第76条違反） ④ 月次報告の未作成（規則第87条第5項） ⑤ 管理事務報告の未作成（法第77条第1項違反）

５８３、５８４さん。平成22年度だと記憶しております。私も探せません。
そのうち探せますでしょう。有難うございました。

　財閥商社系ではこんなのもありますが？

　改善措置指示　平成27年12月21日　三菱地所丸紅住宅サービス株式会社
　1）元社員が管理組合財産を着服、 対象管理組合は12組合、被害額は約8,400万円(法第81条第1号)　2）複数の管理組合において、従前の管理受託契約と同一の条件で契約の更新をした際に、 区分所有者全員に対して、重要事項説明書を交付しなかった。(法第72条第2項違反)

ほとんどの管理会社が絡んでいる。私達一区分所有者の大切なお金がかすめ取られる。

　財閥系では三井がありませんね。　でも反省はあったので、横浜では大盤振る舞いしています。

　残るは住友ですが、特に悪質ですね。