年収に対して無謀なローン　その１５

いくつか不動産持ってるけど、私から言わせれば賃貸経営が好きなら別だが売った方が良い。
といのも空室リスクや費用負担(リフォーム費用・退去時改修費用)や修繕積立金増額やらで
結構大変。賃貸経営なんて余力タップリな人がやるべきで、それを当てにして生活してたら
酷い目に会う。例えばだが、

①賃借人が中途半端な時期に退去(4月とか5月とか)
②募集かけるも時期が時期だけになかなか埋まらない。
③賃料を当てにしてるから止む無く家賃値下げ。
④何人か申し込みあるが、属性悪いっぽいけど断るか、どうするか。でも空室痛いし。

競売で激安で落札したような物件や現金購入のローン無し大家とかと競争していくわけだし
2重のローン抱えてたら結構リスクあるよ。

家賃からローン分を引いても５万円近くあるなら、やる気があるならやっても
いいかもしれません。
ただ、2重のローンを抱えても、ある程度は大丈夫という体力がないと。
今は敷金礼金など少なくなる傾向だし、法人契約などになればよいが、個人だと
どうしても賃貸人による運不運もある。
海外駐在などで数年後には戻ってくるかも…その間人が住んでいた方がいいかな？
位の採算度外視の大家さんもいますから商売は厳しい。

また、一度賃貸に出してしまうと、その間は売れません。
（分譲マンションを賃貸用に買う人は稀なので）
賃貸の方が出た時が丁度いい売り時ならいいですが、前もって見込むことは
できません。
定期借款にすると借りてが少なくなりますからどうしても家賃を下げることに
なります。

二重ローンが組めるかどうか、また、賃貸に出す場合のリフォーム（どんなに
きれいでも壁紙交換とかはやはり必要でしょう）の見積もりを出してもらったら
どうでしょう。
小修繕に３０万円かかり、2か月空き室だと、それだけで６０万円近くになる。
ということは当初１年間のプラス分の見込みが０円という事です。

2328さん

１．頭金（2000万）で、援助を除いた自己資金はいくらですか？
２．まだお若いですが、２人目（あるいはそれ以上）のお子様の予定は考えられていますか？
３．現在の家賃はいくらですか？

この３点の明確化で、皆さんがもう少しレスしやすくなると思いますが。

■世帯年収
　本人　　税込1000万円
　配偶者　税込1000万円

■家族構成　※要年齢
　本人　41歳
　配偶者　38歳
　子供１　5歳
子２　　3歳

■物件価格
　11300万円

■住宅ローン
　・頭金　3500万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　7800万円
　・変動　25年・1.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円

■昇給見込み
　有（二人とも年10,000)

■定年・退職金
　67歳
　3000万程度見込み
　　
二馬力、大丈夫でしょうか
　

2328です。
>>2338
もう結構です。その質問に答えてお墨付きをもらっても現実の世界ではまったく無意味。
>>2335さんのように一般論で聞いてみたいと考えていました。普通ならやるべきでないとわかりました。

>>2338
なぜそのような質問をするのか？聞きたいです。ここはネットで質問に回答し続けたとしてもすべての情報が出尽くされるとは考えられません。とこまでいっても結局中途半端になることにまだ踏み込む心理を教えてください。

昨日から相談する態度とは思えない人が多いね。
自分のことを思って止めてくれる人がいるって有り難いことだよ？
人のアドバイスを素直に受け入れる気持ちがない人って人生で損するんだろうね。
そういう人は本当にどうでもいいから寧ろ買ってください。

>>2239

お二人の年収の割に貯蓄が少ないとかんじます。
二馬力なら大丈夫だと思いますが、購入後数年は支出を控えて、繰上げ返済に努められたほうが良いと思います。

結局中途半端と言うなら、聞かなければよいのに・・・中途半端な一般論だって意味ないと思うけど・・

年収が相対的に低くても支出を抑えられる能力があるなら大丈夫とか、質問者さんが買いたい家を無理なく買えると思えるかもしれない可能性を考えてくれるつもりだったんだと思うよ。
無用な意見だと思うにしても、責め立てる必要なんてないのに・・

払えなくなったら売ればよし。

2000万円程度の損などいつでもとりもどせるさ

いやぁ>>2328のような感じ悪い相談者は久々だなぁ。
レスで感じ悪いのはご愛嬌だけど、相談者があんなだと真面目に応じてる方が離れてしまうぞ。

>2328

いい年してすっごく感じ悪いヤツだね。
真面目にレスしてくれてる人にそんな物の言い方しか出来ない人間は最悪。
相談なんかせずにさっさと買ってろよ。

ゆとりなんだから、温かい目で見守ってあげなよ。
若い営業職でちょっと成績良いヤツなんてこんな感じだろ？
理屈・効率で全てを計り、見切りが早い。
一般論は気になるが自分の感覚論を持っていない。
自分が何かを犠牲にすれば何とかなるかもってトコが理解できない。

>>2342さん

レス、ありがとうございます。
貯蓄はもうすこしあったのですが、事情があり住宅につぎ込める金額はこうなってしまいました。
机上の計算では、数字的につじつまは合うのではないかと考えていますが、
いざ現実の話になると、金額が金額ですので怖気付いて、
みなさんに客観的で厳しめのご意見をいただこうと考えてご相談したしだいです。

>>2349
余裕。というか母の援助がありがたすぎる。オレもそんな母ほしい。
しかしその母の援助の処理はどうしてますか？
控除がありますが、確か他の控除との併用はどうだったでしょうかね。
母の持分を入れて登記すると相続の時に問題はないでしたっけ。(母の持分が兄弟にいく可能性)

親の援助ってありがたいんだけど微妙ですよね

ありがたく頂きましたが、代りに「自分が買った自分のもの感」が薄らいでしまいました

贅沢だな

お母さんの持ち分として入れた方がいいでしょう。
兄弟がいても、一人だけ生前贈与というのももめます。

>>2328

給料の計算おかしいだろ

手取り３０万とボーナス年１５０万じゃ年収６００万越えだろうが　　釣りか？　それとも見栄か？

>2355
確かに。
でももうほっときなよ。
今更また出てこられてもイラッとするから。

2328さんの購入後の生活が知りたい。ぜひ買ってください！応援します！

2280さん
思い切って買うべきだと想います。子ども手当てや医療費無料があるから、子育て資金は神経質にならなくて良いでしょう。

お前らｗ
いつまでそんな過去のレスに拘ってんの？
お前ら本当にネクラだろｗ

＞＞2359

誰に対して何に関して言ってんだ？
目的語をはっきりさせようね。小学生並みの文章だよw 他の人さっぱりわからんよw

横柄な人よりネクラの方がよっぽど害がないけどね。

2328もひどい質問者だが、2280もひどかったな。2280は買う気マンマンなんだったら、質問なんかするな。さっさと買って破綻しないとレスの意味がわかんないんだろう。2328はレスしてくれた人に礼をつくさないって、やっぱゆとりの特徴かね。
答えてる人は一個人なんであって、クリックしたら自動で診断してくれるサイトじゃないんだから。

家賃が高いので、購入しようかと考えています。
気に入った物件があったのですが、予算より500万円高い物件になりました。
不動産会社も銀行も大丈夫とは言ってくれるのですが、それが仕事ですから…。
ご意見よろしくお願いします。

■世帯年収
　本人　　税込550万円（手取り月30万、ボーナス手取り60万）
　配偶者　税込440万円（手取り月20万、ボーナス手取り70万）
■職種
　本人　　会社員（技術職のため安定職の部類）
　配偶者　公務員

■家族構成　※要年齢
　本人　　29歳
　配偶者　31歳
　子供１　2歳

■物件価格
　4970万円

■住宅ローン
　・頭金　　1170万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　　3800万円
　・変動　　35年・1.1% （確かボーナス払い無しで返済は月々11万程度だった気がします）
　・維持費　管理・修繕費　月2万
■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1100万円

■昇給見込み
　本人：固定昇給年10万
　妻　：ほとんど昇給無しか微増（ただし役職次第で大幅昇給あり）
■定年・退職金
　60歳
　1000万程度見込み
　定年後、5年間の嘱託での再雇用制度有り（年収350万程度）　

■現在の家賃：管理費・共益費・駐車場代込み10万8000円
■他　もう一人子供は欲しい。
　　 親の援助等無し。

以上です。宜しくお願いします。

>>2363

共働きを続けられるならＯＫでしょう！
残貯金も余裕ですしね。

年齢・年収（安定度含）・頭金（諸経費）の準備・残貯金状況を見ると、全く問題ない。
不安なら過去レスみるといいよ。自分の状況がかなりよい事がわかるはず。
変動or固定（フラット等）選択は個人の考え方によるので、コメントしない
（といいつつ自分は固定派）が、物件が気に入っているのなら購入すべきかと思う。

>>2363

変動で1.1％って高くないですかね。ネット銀行なら1％切るはずでしょ

ネット銀行を使いたくなければ、1.1でも普通でしょう。使いたくない人もいるでしょ？

レスありがとうございます。1.1％なのは癌特約を付けたためです。縁戚に癌になった方が居たので。
0.875％+0.2％です。

>>2368
正解
癌特約は癌家系の人は必須です
癌は遺伝です
逆に親族に癌患者がいなければ特約付ける必要なし
いくらタバコ吸おうが酒飲もうが癌にならない家系はなりません

>>2369
教えていただきたいのですが
癌特約は、がんと診断されるだけの要件なのでしょうか？

そうだよ
だけど癌でも上皮内癌という初期の癌の場合は普通降りないよ

普通って書いたのは、保険の規約は全国共通とは限らないし
全部の保険契約の内容を把握してるわけじゃないんで
普通と書かないと例外的な人が押っ取り刀で駆けつけて罵倒するから
それに対する保険だよ

初めまして。ご意見よろしくお願い致します。

■世帯年収
　本人　　税込700万円（手取り月34万円、ボーナス年60万円）
　配偶者　税込400万円（2011/4より産休、育休→保育園が決まれば2012/4より復職）

■家族構成
　本人　32歳
　配偶者　31歳
　子供0人　2011年5月に第一子が誕生予定

■物件価格
　4700万円（新築一戸建て）

■住宅ローン
　・頭金　500万円（諸経費含む）
　・借入　4610万円
　・変動　35年・0.975%（フラット35sも検討中）

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円+（投資信託等が計400万）

■昇給見込み
　今までの平均は60万/年（税込）です。景気に左右されないといわれる業種です。
　今のところ会社の業績は順調ですが、今後は誰にもわかりません。

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■その他事情
　・他の債務はなし
　・車は持たない
　・親からの援助は期待できない
　・できればもう一人子供欲しい

JR駅から徒歩10分件で資産価値も下がりにくいと考えています。
公園や保育園、ショッピング等も充実しており、子育てしやすい環境です
できれば購入したいと考えていますが、やはり無謀でしょうか？

No.2373です。

昇給の部分に誤りがありました。

誤　60万/年　→　正　6万/年　です。

失礼しました。　

>>2373
奥さんはずっと働くのでしょうか。ご主人単体だとかなり無謀だが、奥さん定年ぐらいまで
働くなら安全圏。単体でも予定通り年収が上がっていけば安全圏。しかし、奥さん育児中はカツカツか。

仮に奥さんが働けなくなり、ご主人の年収が上がらなかったらローン地獄。
先のことはこちらにはわかりませんが、合算年収1100万で4610万のローンはありだと思うが。

>>2374
なんだ昇給年60万前提で答えちゃったよ。
奥さんが働き続けるかどうかが全ての鍵だな。

早速のお返事ありがとうございます。

やはり妻次第ですか。もう一度、妻と話し合って決めたいと思います。

>>2377
方法としてはだな。どうしても欲しいとしたら、
奥さん復職後は奥さんの収入の7割を繰り上げ返済に使うのよ。
そしたら1500万ぐらいローンへ減るでしょ。

そこまで5年キツイけど、できれば後はご主人の年収だけでも余裕よ。
奥さんの収入あればさらに余裕でしょ。

奥さんの所得があり続けなければヤバイっていう状況を打破することよ。

はじめまして。正直借りすぎかと思っています。
妥当なところは4000万ぐらいかと思っていますが、いかがでしょうか。
正直どのくらいの金額を上限と考えたらいいいのか。。。
ご意見いただけるとうれしいです。よろしくお願い致します。

■世帯年収
　本人　　税込1000万円（手取り月39万円、ボーナス年260万円）
　配偶者　なし
■家族構成
　本人　37歳
　配偶者　37歳
　子供0人　

■物件価格
　6200万円（マンション）

■住宅ローン
　・頭金　1500万円（諸経費含む）
　・借入　5000万円
　・変動　35年・0.975%（フラット35sも検討中）

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　　財形・株式等含めて800万円

■昇給見込み
　20万/年（税込）程度

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　再雇用は無し

■その他事情
　・他の債務はなし
　・車はほしい。（現在なし。）
　・親からの援助はなし
　・できれば子供一人欲しい

東横線10分以内の物件です。

新スレが立ってます。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144228/

↑
こちらをご利用下さい。

>>2379
相談者がどのくらいの昇給を見込めるか、奥さんが将来働いたとして、どのくらい稼げるかがポイント。
いけるかどうかはそれ次第。ただ、退職金をそれなりに当てにしないと厳しいと思う。

理由はスタートが遅いせい。家を買うのも、子供を持つのも5年遅い。
そしてスタートが遅い割りに物件に対する頭金が少ない。だから難しい。
理想を言い出すときりがないけど、当該物件の購入を検討するにはそんな印象。

･･･というのも私が偶然似たパターンだった。ただ、家を買ったのは30で、その時点で子供は1歳。
現在は6歳と3歳になり、ローン残高は3000万円。（最初は年収680万で4800万借り、約5年半経過）

それでもRISEは買えないけど。

2379さん

全ては、あなた様の今後の収入を向上できるか、せめて維持できるか、がキーとなりますね。
奥様は特殊技能が無ければ、将来パートに出ても年収１０３万が限度かなと。それは子供の教育資金で消えます。

私は３５歳で３５年ローンで３８００万借り入れました。１０年たった今の所、紆余曲折ありましたが、収入はアップしましたが、残債は未だ３０００万（繰り上げなし・固定金利メイン）。子沢山なので・・・。

車は手放しました。子供の養育費用が嵩んだため。都心なら車は不要ですよ。手放すと金銭的にも楽だし健康にも良いです。

退職金が少し心もとないのと再雇用がない（現在は法律で一般の会社なら再雇用を義務付けられてますが？？）のに３７歳での５０００万の３５年ローンは、繰り上げるか貯蓄しておかないと、６０歳からがきついよね。子供が多いのなら遺産を前提に成人後負担してもらう事も可能だが、これから仕込むとなると、ご自身が定年時にようやく就職できるかどうかですもんね・・・

いろいろ与件を考えると前に進めませんので、結局は自分を信じて前に進むしかないですけどね。

>>2378さん

とても参考になりました。

妻が繰り上げ返済のために会社を辞めない覚悟ができましたら購入を決めたいと思います。
今回の物件は、私もですが、妻も通勤が楽になりますし、大きな公園、保育園、小児クリニックが近くにあり、
子育てに向いている環境かと思いますので、手放したくない気持ちがあります。

2381さん　2382さん
2379です。　アドバイスありがとうございます。
やはり、余裕ないですよね。再考してみようと思います。