年収に対して無謀なローン　その１５

>>2298

丸ノ内線の中（笑

地方の方がツウぶろうとして失敗しちゃった恥ずかしいパターンですね！

ちなみに品川は丸ノ内線の外ですよぉ～ん

>>2300
まずはもう少し読解力をつけてからレス願います。
購入するのはもちろんマンションです。
今がローン＋管理費＋修繕積立金で８万円で3200万借りたら今より１万５千円アップということですから、
もちろんローン＋管理費＋修繕積立金で９万５千円になります。
ただしボーナス約１０万入れます。
それから車やタバコなど無駄なものは排除してると書いていますので当然駐車場は借りません。
大阪市内ですから電車と自転車で事足りるからです。

＞広い部屋を借りたら月10万以上するって、都内だからでしょう？
都内勤務なら埼玉や千葉までもっと範囲を広げるとか、築年数古いとこ探すとか。

私は大阪です。市内で３ＬＤＫ１０万以内なんて築３０年とかのボロか訳あり物件になってしまいます。通勤時間を無駄にしてまで田舎に住むつもりもありません。
そんなところに住むくらいなら新築購入する方が月々の支払いも安いしローン控除も受けられて税金が返ってくるので購入しようと思っています。
金利優遇期間過るのは１０年後なのでそれまでには年収も上がっているという計算です。金利優遇過ぎても１％アップなので約１万円上がるだけですから。
当然、修繕積立金の上昇も分かっております。

あまりにも頓珍漢な回答は必要ありません。

↑同意見！金利のやすい今に買うべきだ

なんで相談したの？
そんな上から目線で何様？
実際に買う買わないはアナタの自由なんだからだったら買えばいいじゃん。
というか買ってくれ、是非とも。

現在の年齢、年収、昇給見込みから判断すると、「マンション残って老後なし」の可能性大。
副収入まで生活費って、子供の学費（貯蓄）とか考えてる？絶対買えないとは言わないが、
奥さん働かないと相当厳しい。２０００～２５００万程度の中古（７０㎡　３LDK程度　築１０年以内）
であれば、大阪市内で購入可能。こっちの方が現実的。マジで。

よ～し！

お父さん、丸ノ内線の中に家かっちゃうぞお！！

教育費は？頭金０～２００万の人にお金を貯める能力があるように思えないけど。頑張って奥さんにフルタイムで働いてもらってください。それでオッケー。

よ～し！

お母さん、皇居の中に家かっちゃうわあ！！

>>2280=2294

あなたの年収じゃ、フラットでも厳しい。もしフラット
で通ったとして、金利は1.4じゃないでしょ。+1%は
見ておかないと。
そうなると、手取り23万からローン＋管理費等で13万
消えて生活できるのかという点は分かってる？今の状態で
「なんとかやっていけていて」という自覚がある点は
忘れないように。そんで子供がいて・・・今現在の
状態しか頭になくて、このさき子供にかかるお金を忘れてるでしょう？

>2280、2294
けちょんけちょんですな

スレ的に内容が合ってるという点では評価できなくもない。
実際に買えるかどうかは別問題だが・・・

買うべきだぁ☆がんばれ！

買わないべきだぁ☆がんばるな！

2280が素直に謝ればみんなちゃんとレスするよ。

↑スレだろ？（笑）

すみません間違えました。私は素直にあやまります？（笑）

↑レスでいいんだよ。（大笑）

>2280
その年収と年齢では、まかり間違ってローンを組めたとしても、不安だらけの人生だぁね。
ずっと夫婦2人きりｏｒ奥さんもフルタイムで働くなら問題なし。
まぁ、所詮は他人事なので、どうでもいいけど。

2280は貯金の少ないのも気になるが・・・
自尊心の塊っつーのは金遣いも荒いのかね明智君？

■世帯年収
　本人　　税込650万円（ボーナス年160万円）
　配偶者　育児休職中 休職前は税込300万

■家族構成　※要年齢
　本人　32歳
　配偶者　32歳
　子供　1歳

■物件価格
　戸建て4500万円

■住宅ローン
　・頭金　0万円
　・借入　4500万円
　・フラット35Ｓ

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　年1回、月給+1万円予定

■その他事情
　・3年前に3200万円で購入したマンションあり。
　・マンションの残債1500万円
　・マンションの査定は2500～2600万円　
・子供はもう一人ほしい
・マンションを売るか貸すか迷い中

無謀だと思いつつ、気持ちは傾いています。
客観的なご意見を伺いたいです。

よろしくお願いします。

2280は教育費の発言がない（あるいは気付いていない？）のも気になるが・・・
人に意見を求めている立場で、不遜な態度をとる人間は、簡単なライフ
シミュレーションもできないのかなワトソン君？

マンション売却して、頭金１０００万で問題ない。
貯蓄が少ないが、奥さん復職で教育費確保＋繰上げ返済も可
まだ若いし、無謀でもなんでもないと思うが・・

2322は問題なし。

2280は教育費は考えてないんだと思われる。
中卒にすれば問題なし。

高校は無償化されるし、大学は奨学金で行けばＯＫ

通勤が遠くなるぐらいなら、
子供に借金（奨学金）させた方が良いからな

>2322
売却して頭金に1000万円入れれば問題ないでしょう。
奥さんも育児休業ですから復職できますし。

ただ、マンション購入なのに３年で戸建への住み替えは早いです。
３年間に600万円で賃貸で住んだとするのは高すぎませんか？
マンションに住んで戸建への希望が出たのなら構いませんが、
飽きっぽい性格なら戸建で早々の住み替えは難しいです。
今度は長く住めそうかどうか、今一度考えてみてはどうでしょうか。

また、賃貸も視野に入れていると言う事ですが、賃貸で借り手が簡単に
見つかると思うのは早計です。
結構大家さんは時間も気力も必要ですよ。
それに失礼ながら2件ものローンを組むほどとは思えません。

■世帯年収
　本人　　税込550万円（手取り月約30万円、ボーナス年150万円）
　配偶者　税込85万円

■家族構成　
　本人　28歳
　配偶者　28歳
　子供１　8歳

■物件価格
　5080万円

■住宅ローン
　・頭金　2000万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3280万円
　・変動　フラット35Ｓ　31年返済希望

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円　学資保険200万円

■昇給見込み
　翌年に総支給5万円の昇給見込みあり

■定年・退職金
　60歳
　
■その他事情
　・ボーナスが年収に占める割合が多い。
　・営業職なのでボーナスの変動が大きい。
　・ﾎﾞｰﾅｽ返済はなるべくあてにしたくない。


いろいろな資料を見ているうちに何が何だかわからなくなってきました。。

ﾗﾝﾆﾝｸﾞｺｽﾄ・固定資産税などをふくめやっていけるでしょうか。。。。

ご意見お願いいたします。

>>2324、2325、2327
皆さんコメントありがとうございます。
安心できました。
私は売却/賃貸で迷っていましたが、売却が良いと思う理由にはどのようなものがあるのでしょうか？
(すでにコメントをいただいた「2軒分のローンが借りれるのか？」以外にあれば)

>>2327
子供が両親に似ず、わんぱく坊主でして
走り回るので戸建てのほうが子供にとって良いのではないかと思うようになりました。
私はマンション育ちで、家で走り回った記憶がないので当初はマンションで良いと思っていました。

3年間を600万で賃貸に住んだと考えるのは確かに高いです。
そのため、5～10年程度賃貸に出してそれから売却したほうが得かと思いました。
家賃/ローン/固定資産税から考えて。

賃貸のほうは駅から徒歩3分ということで楽観的に考えてました。
また、2軒分のローンは夫婦合算で考えてました。

>>2329

現状、2500万円のマンションという事ですが、
いくらの家賃で貸し出せる見込みがありますか？

2324です。
賃貸にしてこれまでの割高分を回収しようという考えはよく分かる。場所にも
よるが、賃貸料金は一般的に景気変動を受けにくく、価格安定しているしね。

ただ賃貸の場合、空室リスクを常に気にする必要がある。運よく利用者がいたとしても
すぐ出ていくかもしれない。また、賃貸居住者との各種トラブル（家賃未納、騒音、クレームetc）
は大抵仲介（管理）業者が処理してくれるが、サービスが充実しているほど家主が支払う委託費
（管理費）は高い。（直接やる手もあるけど手間がかかりすぎておススメしない）

また５～１０年後売却となると、売却価格は当然落ちるよね。その時の売却額はいくらになるか
今から心配しなきゃいけない。賃貸居住者の居住形態よっては、各種リフォーム費用も発生する
可能性がある。

結果的に賃貸スキームの方が資金回収できるかもしれないが、その効果額に対して、新たに発生
する未確定リスクがかなりあるということじゃなかろうか。

まだ若いし、資金的にも問題ないんだから、新居１本に絞ってガンガン繰上げ返済していった方が
精神的にかなり楽だと思う。（あくまでも自分だったらという意味で）

>>2330
管理費込み13.5万円程度と勝手に見積もってます。
最寄駅/駅からの距離/広さが同じくらいで、築8年、私の部屋よりも低層階で
管理費込み13.5万円で賃貸に出ている物件がありましたので。

現在、ローン/管理費/修繕積立金として8.5万円支払っています。

同様の考え方で、7年後(築10年)で売却した場合の価格を2000万円と見積もっています。

>>2331(2324)
賃貸の場合の管理委託費、リフォーム費用、住宅ローンの切り替え(金利アップ)のことを忘れてました。
賃貸のほうが得かと思いましたが、上記費用を考えたらトントンどころかマイナスになるかもしれません。

住宅ローンは長丁場になるので精神的な楽さも重要ですね。

2500万物件で家賃13.5万円だと表面利回り6.5%。
実質利回りは3～4%程度になるのではないでしょうか。

実質利回りが3%あるなら賃貸でも良いと思います。

>>2328

その若さで頭金に2000万あるのは素晴らしい（援助あり？）けど、
正直この年収ではちょっと分不相応ですし、無理とは言わ
ないけど子供さんもいるしキツイですよ。学資200万じゃ
全然足りませんし。
手取り30万に対し、月々の支払いは15万くらいになります。
半分が出て行って、さらに固定資産税もかかります。
返済比率は27%を越えますね。

無理とは言わないけど・・・お子さんにかけるお金が
出ませんよ。

いくつか不動産持ってるけど、私から言わせれば賃貸経営が好きなら別だが売った方が良い。
といのも空室リスクや費用負担(リフォーム費用・退去時改修費用)や修繕積立金増額やらで
結構大変。賃貸経営なんて余力タップリな人がやるべきで、それを当てにして生活してたら
酷い目に会う。例えばだが、

①賃借人が中途半端な時期に退去(4月とか5月とか)
②募集かけるも時期が時期だけになかなか埋まらない。
③賃料を当てにしてるから止む無く家賃値下げ。
④何人か申し込みあるが、属性悪いっぽいけど断るか、どうするか。でも空室痛いし。

競売で激安で落札したような物件や現金購入のローン無し大家とかと競争していくわけだし
2重のローン抱えてたら結構リスクあるよ。

家賃からローン分を引いても５万円近くあるなら、やる気があるならやっても
いいかもしれません。
ただ、2重のローンを抱えても、ある程度は大丈夫という体力がないと。
今は敷金礼金など少なくなる傾向だし、法人契約などになればよいが、個人だと
どうしても賃貸人による運不運もある。
海外駐在などで数年後には戻ってくるかも…その間人が住んでいた方がいいかな？
位の採算度外視の大家さんもいますから商売は厳しい。

また、一度賃貸に出してしまうと、その間は売れません。
（分譲マンションを賃貸用に買う人は稀なので）
賃貸の方が出た時が丁度いい売り時ならいいですが、前もって見込むことは
できません。
定期借款にすると借りてが少なくなりますからどうしても家賃を下げることに
なります。

二重ローンが組めるかどうか、また、賃貸に出す場合のリフォーム（どんなに
きれいでも壁紙交換とかはやはり必要でしょう）の見積もりを出してもらったら
どうでしょう。
小修繕に３０万円かかり、2か月空き室だと、それだけで６０万円近くになる。
ということは当初１年間のプラス分の見込みが０円という事です。

2328さん

１．頭金（2000万）で、援助を除いた自己資金はいくらですか？
２．まだお若いですが、２人目（あるいはそれ以上）のお子様の予定は考えられていますか？
３．現在の家賃はいくらですか？

この３点の明確化で、皆さんがもう少しレスしやすくなると思いますが。

■世帯年収
　本人　　税込1000万円
　配偶者　税込1000万円

■家族構成　※要年齢
　本人　41歳
　配偶者　38歳
　子供１　5歳
子２　　3歳

■物件価格
　11300万円

■住宅ローン
　・頭金　3500万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　7800万円
　・変動　25年・1.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円

■昇給見込み
　有（二人とも年10,000)

■定年・退職金
　67歳
　3000万程度見込み
　　
二馬力、大丈夫でしょうか
　

2328です。
>>2338
もう結構です。その質問に答えてお墨付きをもらっても現実の世界ではまったく無意味。
>>2335さんのように一般論で聞いてみたいと考えていました。普通ならやるべきでないとわかりました。

>>2338
なぜそのような質問をするのか？聞きたいです。ここはネットで質問に回答し続けたとしてもすべての情報が出尽くされるとは考えられません。とこまでいっても結局中途半端になることにまだ踏み込む心理を教えてください。

昨日から相談する態度とは思えない人が多いね。
自分のことを思って止めてくれる人がいるって有り難いことだよ？
人のアドバイスを素直に受け入れる気持ちがない人って人生で損するんだろうね。
そういう人は本当にどうでもいいから寧ろ買ってください。

>>2239

お二人の年収の割に貯蓄が少ないとかんじます。
二馬力なら大丈夫だと思いますが、購入後数年は支出を控えて、繰上げ返済に努められたほうが良いと思います。

結局中途半端と言うなら、聞かなければよいのに・・・中途半端な一般論だって意味ないと思うけど・・

年収が相対的に低くても支出を抑えられる能力があるなら大丈夫とか、質問者さんが買いたい家を無理なく買えると思えるかもしれない可能性を考えてくれるつもりだったんだと思うよ。
無用な意見だと思うにしても、責め立てる必要なんてないのに・・

払えなくなったら売ればよし。

2000万円程度の損などいつでもとりもどせるさ

いやぁ>>2328のような感じ悪い相談者は久々だなぁ。
レスで感じ悪いのはご愛嬌だけど、相談者があんなだと真面目に応じてる方が離れてしまうぞ。

>2328

いい年してすっごく感じ悪いヤツだね。
真面目にレスしてくれてる人にそんな物の言い方しか出来ない人間は最悪。
相談なんかせずにさっさと買ってろよ。

ゆとりなんだから、温かい目で見守ってあげなよ。
若い営業職でちょっと成績良いヤツなんてこんな感じだろ？
理屈・効率で全てを計り、見切りが早い。
一般論は気になるが自分の感覚論を持っていない。
自分が何かを犠牲にすれば何とかなるかもってトコが理解できない。

>>2342さん

レス、ありがとうございます。
貯蓄はもうすこしあったのですが、事情があり住宅につぎ込める金額はこうなってしまいました。
机上の計算では、数字的につじつまは合うのではないかと考えていますが、
いざ現実の話になると、金額が金額ですので怖気付いて、
みなさんに客観的で厳しめのご意見をいただこうと考えてご相談したしだいです。