- 掲示板
>>666さん
住宅ローン減税の減税額は、12月31日の残債で決まります。
ですから、そこに影響が出るのではあれば、年始にした方がいいです。
影響が出ない(減税の対象外とか、満額は控除されないとか)なら、1日でも早く、返済日前に繰上したほうがお得です。
11月末に5年固定残債2700万 変動への金利変更手数料ゼロ
666です。
667のnanoさん、ご教授いただきありがとうございました!
某地方銀行で変動1.125%で借り入れして1年。残債3,000万。
ここは繰り上げ返済でいちいち手数料をとられるのがネック。
繰り上げ返済のしやすさ、金利の安さから住信SBIか、新生、ソニーを検討しています。
住信SBIは取扱手数料で二の足を踏み、現状だとソニーのプラン変更のしやすさに傾きつつあります。
2年固定で当面様子見でしょうか?
現物債市場では、新発10年物国債である312回10月債利回りが前日比0.045%高い1.295%に上昇し、新発の10年債としては5月18日以来、7カ月ぶりの水準に切り上がった。米金利の上昇を手掛かりに、金利リスクを回避するための売りが出た。
これは、今日発表の1月金利は相当上がりそうだな。
http://www.bb.jbts.co.jp/market/index_kinri.html
今日の新発10年長期金利1.3%に迫る上昇だと、一昨年の超長期2.522組と去年の2.545組に固定にした方も、そろそろ手数料無料で変更出来そうですね。
20年超金利は2.8%超えるな
良かった11月に固定にしといて。
2010年12月基準金利 2011年01月基準金利
変動金利 2.181% 2.181%
2年 1.899% 2.035%
3年 1.987% 2.173%
5年 2.196% 2.382%
7年 2.478% 2.798%
10年 2.721% 2.999%
15年 3.190% 3.476%
20年 3.398% 3.649%
20年超 3.502% 3.720%
長期の上がり幅がハンパないな!
どうしよう。
来月借り換え予定なんだけど、とりあえず変動かな。。
11月固定にして良かった。
このタイミングで発表されているのも不思議。今日は担当部署が忘年会なのかな。
>>679
いつもこのくらいの時間帯ですよ?
ログイン後のページでは。
それにしてもスゴイUP率ですね。短期まで結構上がってますし。このペースで上がり続けることは無いと思ってますが、1年後はどうなってるか予測が難しいです。
為替も株も底が見えた感じですし、国内景気とは無関係にある程度の金利UPが進みそうな気もします・・・
入居が多い時期はいつもあがってませんか?
12月~3月。
うーん、固定にするかどうか迷う。
全体的に0.2くらいアップしてますね。アメリカの金利もここ1ヶ月で1%くらい上がってますから、日本もわからないですよ。金利が上がって経済が良くなればまだいいですが、なんか最悪のトリプル安を考えてしまう。
ここは長期で固定しておこう。
これだから金利はわからないよねぇ。
ちょっと前に、2~3年後までは上がっても短期はせいぜい0.25%。それ以上あがる可能性は全くない! 時間軸効果うんちゃらかんちゃらとか、サプライズはないとか・・よくわからんけど、うるさい人いたっけな。
やっぱり上がる可能性は十分あるってことだよね。そういうのはやっぱり疑ってかかるべしだって勉強になりました。
>684
今後、また金利が下がる時期が来たら、高いベースレートで固定しちゃって、身動き取れなくなっちゃったな…
なんて思う事もあるかもね。
>これだから金利はわからないよねぇ
ある程度、観察できる要因から将来の予測は可能ではあるけど、予測という意味からして外れる事もあるので、確定的な未来を知る事が出来ないという意味では同意。
いずれにしろ、1ヶ月の住宅ローン組んだ訳でもないし、1ヶ月の短期固定にした訳でもないし…。
2~3年のスパンで、政策金利を見ていってよ。
3年後に政策金利が2%を超えるようだと、確かに長期固定の方が良かったって事になるかもな。
今回のソニーの金利を見て思ったのは、
「低金利の時に積極的にプランを変更すべし」
ということ。
例えば、2年固定、3年固定を選んでいてもこれだけ金利が動いちゃうってことは、
残存期間が半年とかになったら、積極的に2年、3年固定に変更するチャンスを窺っておかないと、
今月みたいな状態で満期を迎えたら金利が大きく上がる可能性がある。
本来なら、変動金利でしのげば良いが、ソニーの変動は他社比+0.3-0.4%なので選択不可能。
短期固定を使っている人は注意が必要だね。
↑と同感だったので、変動から3年固定にしてみた。凶と出るか吉とでるか。
9月10年固定(9年もの)手数料 0円になりました。
この流れで当然と言えば当然ですが、ベースレートも上がりました。
>>687さんが固定したのが、15日か、16日か。将来に影響しそうですね。
ここ最近、ベースレート変更は、「6の付く日」が続いています。
>>670さん
1月金利は上がってしまいますね。
基本的に変動志向なら、2年or3年固定は選択肢に入れて良いと思います。
ただ、登記費用等を考えると、そもそも借り換える必要性が低いように思いますが、いかがでしょう?
繰上返済の手数料がおいくらなのか分かりませんが、回数を減らせばよい気もします。
もっとも、繰上返済手数料が数万円もかかるなら、イニシャルコストの安いソニーなら、登記費用分ぐらいはすぐに元が取れそうですが。
初心者的な質問で申し訳ありません。
今、変動金利で固定にしようか検討中です。
今ベースレートが高いようなんですが、
ベースレートが高いときに固定金利にしてしまうと
変動にもどすとき手数料がずいぶんかかってしまうということ
なのでしょうか?わかる方教えてください。
現物債市場では、長期金利の指標となる新発10年物国債312回債利回りが
前日比0.040%高い(価格は安い)1.295%に上昇して推移している。
11月の金利から考えると、ものすごい金利差ですよね~!
11月の金利見て申し込んだ人は、今月来月が借入でしょうから
かわいそうになってきます。
こちらは08年11月30年固定2.522%ですが
やっと手数料0円になりました!
もちろん、時すでに遅しですっ(苦笑)
私は基本的には変動派ですが、ついに今月2年固定にしました。
ソニーの最近3ヶ月の金利設定は、明らかに変動派を2年固定に誘導しているような気がします。
誘導されてしまったかなと思うところもありますが、1%以下になったのでまぁいいかという心境ですね。
将来のことはわかりませんが、さてどうなることやら。
8年11月20年超2.522%
組です。ようやく手数料無料で変更できるようになりました。今年の中旬位に手数料無料で変更可能を悩んだ末、固定続行しましたが今となって時は既に遅しでした。今回を逃すとまた変動に戻れない気がするので思い切って変動へ戻しました。そして>>687さんと同じく3年固定で勝負に出ようと思います!
8年11月15年固定でしたが、同じく手数料無料になりました。
15年固定はほんのわずかですが金利が低くなるので、いったん変動に戻して30日に再度15年固定にする予定。
固定期間が実質2年延長して金利が気持ち低くなったので、とりあえずよかったです。
>>690さん
「ずいぶん」の定義があいまいですが、
固定時のベースレートが高いほど手数料が高くなる、
という認識はあっています。
まぁでも、短期固定ならたいしたことない気もします。
(「たいしたことない」も曖昧ですね(笑))
固定期間が長いほど、手数料のぶれ幅は大きくなる可能性があります。
>>692 KASHIさん
>>694さん
借換の方は、8/15発表の9月金利を見てすぐに動いて、11月に固定できた方はラッキーでしたね。
固定金利は生ものだなぁと思います。
そういえば、今年の春~初夏ぐらいに、下がり基調の金利を見て、まだ金利が高かったのに変動に戻した強者がいらっしゃった気がします。
その方は、結果的には大正解でしたね。
>>693さん
変動志向なら、過去の推移を見る限り、2~3年固定は良い選択だと思いますよ。
>>695さん
そうやって、実質的な固定期間が延びていくのが、面白いところですね。
残債やライフイベントなどにもよると思いますが、10年固定に乗換は検討されなかったですか?
私は15年固定→10年固定乗り換えちゃいました。
2.522組でしたが変動に戻しました。
差額2万円弱は貯蓄します。
肩たたきでは無いのですが、それに近いものがありまして。
現金を貯めるのが重要だと最近思いました。
今はベースレートが高いので少し変動で泳いで見ます。
>nanoさん
8月15日時点の変更手数料は50万円超だったので
どちらにしても動けませんでした(苦笑)
残り28年だから、変動に戻して20年固定するのも
ありかな~って模索しております。
2年固定にしました。
このまま右肩上がりに金利が上がったらお手上げですが「変動金利が低くなり変更手数料ゼロのとき」が必ず来ると信じてのチャレンジ。金利1%を切って、月々の返済額がかなり安くなりました。
私も2.522組でしたが、
変動に変えました。
長期金利がこのまま上昇し、短期金利は据え置きで、どんどん金利差が拡大してゆく事になるんでしょうか?
私も超長期から2年固定へ変更しました。
返済予定を見ると元金の減りと利息の少なさにはビックリしました。
その生まれた差額と繰り上げ用に貯めた資金は先行きのリスクヘッジに蓄えようと思ってます!
手数料が無料になってうれしい気持ちはわかりますが、
2年とか10年とかに変更していいんですか?
本来は超長期志向でソニーを選んでいたんじゃないの?
低金利になれば、支払額は当然減りますが、
それをどう活用しても、長期固定に代替するヘッジには
ならないと思うんですが。
12月適用金利のメリットと変動のメリットを享受すべく、残債半分長期(10年以上)+残債半分変動のまま
にしようと思いますが、同じようなことを考えている人はいますか?
>>705さん
>2年とか10年とかに変更していいんですか?
>本来は超長期志向でソニーを選んでいたんじゃないの?
いいえ、私は「長期志向」ですが、「超長期志向」ではないです。
それに、私が借りたころは、変動でもソニーは一番金利が低かったです。
(一番は言い過ぎかな。)
さらに遡れば、変動金利の低さこそがソニーのメリットだった時代もありました。
私は35年で借りましたが、繰上返済を見込んで20年弱で完済見込みだったので、当初15年固定でした。
固定あけの金利が5%とかに上がっても、最初から超長期より毎月の返済額は安いし、総返済額も少なかったので。
今回10年固定に変更したのも、
・借入から数年が経過し、残りの見込み期間が15年程度になった
・10年固定と15年固定との金利差が開き、10年固定の固定あけの金利が相当上がっても、15年固定しなおすより毎月の返済額・総返済額が少なくてすむ
とのシミュレーション結果だったことから、10年固定に乗り換えました。
リスクヘッジをどう考えるかは、収支バランスや性格も加味して、人それぞれだと思いますし、途中で考え方や状況が変わる(世間的にも個人的にも)こともあるでしょう。
短期から超長期まで、それぞれが自分にあった期間を選べばよいと思います。
>705
他スレで、散々言い尽くされているの、また言うのはアレですが…
シミュレーションは為されていますか?
例えば、今後10年間の支払い額と元金の減りを見た場合、
3年固定 1.023% と 35年固定 2.468% を比較した場合、
3年固定の固定明けの残り7年間の変動金利が平均して3%を超えるくらいでないと、同じ支払い額であった場合、3年固定の元金の減りが早いのです。
あとは景気変動に対してどう予測して、どうリスクを取るかですが、これは人それぞれですね。
私は、ローンの残り期間に対して、元金が均等に返済されるよう繰上げ返済を行っています。
>>705
金利プランの変更しやすさがソニーのよさの一つ。
ローンの残存期間が短くなってきて、超長期の必要性がなくなれば、
短期~長期に変更するのは合理的。金利が低い方が残債の減少ペースが速いし。
「最初から短いので組めば・・・」という後悔はありつつも、せっせと繰り上げ返済してますよ。
例えば、当初は余裕を持って30年でローン組んでみて、
5年経過時点で想定以上に順調に進んでいたとする。(繰り上げ返済や給与の上昇など)
そうしたら、実際の予想返済期間を再度計算しなおしてみて、その期間に合わせて
金利プランを変更するのは無駄な金利を払わずに済むので効率的。
計算結果が「残りの期間は10年ちょっとくらい」だったら、金利プランは最長10年。
当初20年超で組んでいたらすぐに見直さないともったいない。
質問なんですがみなさんシミュレーションとおっしゃられてますがどうやってやってますか?
私はエクセルのPMT関数でやってるんですが、繰り上げ返済に対して返済額削減型は対応できるんですが期間短縮型ってどういう風にやれば良いんでしょう??
(PMTでは利率と支払い回数がパラメータで支払額が結果になってます)
ソニーのWEBでは都度の繰り上げ返済でどのくらい短縮されるかはわかるんですが。。。。そこまでだし。
一応返済額削減型にして差額を繰り上げ返済しているので結果的には期間短縮型とほぼ同じ時期に支払い終了になってると思っておるのですが。。
あれ?、単純に月利をかけてそこから支払い月額引くのをローリングささればだいたい合ってるのかな?
今月金利変更される方。
せこい事言うと、12月30日まで2年固定にしてから希望金利に変更すれば少しは負担減らせます。
>708
他スレで議論されているので、そちらを見ていただければいいですが、
固定期間明けの金利が読めるのならそもそも超長期の必要はないです。
残り7年間の平均が3%ならばという仮定が前提にあるのなら、
それはリスクヘッジではなく、希望的観測ですね。
今回手数料が無料になった2.522の方々は、超長期の借り入れ期間があるわけですから、
2年前に2.522で固定しているのです。
この2年間で大幅に経済状況が好転し繰り上げ返済を進められ、
ベースレートが戻ったこの機会に短い固定期間にするならいいですが、
2.522を選んでいる状況からすれば、20~30年の支払い期間を優先して考えるべきです。
(nanoさんの固定への決断要素は過去スレから存じており、納得できるものです)
いくらシミュレーションをしても、その使い方が誤っているようでは意味がありません。
リスクを取ることと回避することは別です。
>>713
先月上旬に変動から2年固定にして、下旬にやはり5年に変更しようかなと思ったら、
すでに金利変更手数料が2万くらい発生してたので、やめました。
月内の変更でも手数料かかるケースもあるんですね。
>>714
記載内容自体は概ね納得できるものであるが、一部については議論の余地があると感じる。
>今回手数料が無料になった2.522の方々は、超長期の借り入れ期間があるわけですから、
>2年前に2.522で固定しているのです。
>2.522を選んでいる状況からすれば、20~30年の支払い期間を優先して考えるべきです。
超長期固定を選択するということは「金利は上昇する」という前提でローンを組むということ。
そのために保険料として高い金利を負担している。
逆に言えば、金利が想定ほど上がらなければ差額は損になる。
借り入れ期間が長いと言っても毎年短くなっていくし、金利上昇の可能性が当初思っていたほどに
高くないと考え直せば、家計の状況に変化がなくても金利プランを変更する理由になりうる。
>リスクを取ることと回避することは別です。
言い方によっては超長期固定も『無駄な金利を支払う』リスクは取っている。
短期に比べて損の上限が確定しているだけ。
反対のポジションを取る(変動or短期固定にする)こと=リスクを取ること、というわけでもない。