マンション自主管理について

>>500さん
独立系であれば３万前後が相場ですよ。

>>501さん
遠隔監視業務はどうなっていますか。

独立系であれば、スポット契約であれば、いくらでも下がります。

>>494さんが半額以下に交渉したの具体的内容　早く知りたいな。！

独立系のスポットだけだったら、たださっとみるだけでいいのだから、５千円でも１万円でもできるよ。

＞＞497
極端な話一年一回でもＯＫですよ

フルメンテと壊れたら部品代は、別ねって契約もありますよ

新しいうちは、後者でＯＫ

＞独立系であれば、スポット契約であれば、いくらでも下がります。

バナナの叩き売り？　が趣味？
安かろう悪かろうは世間の常、コストさえ押さえれば、結果は知ったこっちゃない？
こんな人に管理は無理。

てか日本製のエレベータでフルメンテナンスサービスで毎月点検してなかったから大事故になったなんてケース、この20年でどっかありましたっけ？外国製は別として。

つい2～3年前に、一種の社会問題になった
エレベーター事故を忘れてしまったんでしょうか？
メーカーにて保守の場合、10年以上前の機種を除き
1階エントランスホールの呼び出し盤の中などに、
データー検索のコネクターがあって、そこに機械をつないで
動作状況の確認をしたり、場合によっては設定を変更したりできるように
作ってあります。
独立系の保守会社の場合、そんなことはできないんじゃないですか？
ただ、外観点検などを行うだけでは、そのうち事故は起こるでしょう。
重大事故は、メーカ以外の保守のことが多かったと思いましたが？
思い違いだったでしょうか？
たかだか１センチくらいの太さのロープ３本位で吊り下げられているんですよ
そこに少しぐらいお金を払っても、無駄ではないと思いますが？
安心感を買っていると考えても高くはないと思うけど。
今は、保守会社も緊張感をもってやっているでしょうが
そのうちまた、似たような事故があるでしょう。

フルメンテかＰＯＧかで議論されています（スレタイには外れています）…が、
次のような事も考えて下さい。

保守ビジネスとしては、
フルメンテは部品交換費用は会社負担ですから、出来る限り問題点を指摘したくない。
ＰＯＧは部品交換をしなければ売上は増えないから、問題点を指摘したがる。（交換をさせたがる）

なぜ新築時はフルメンテ契約となっているのか、
デベロッパーがフルメンテによる保守契約を条件に設置費用を格安（原価以下）にさせている。
それが分譲価格に反映されているか、デべの利益に取り込まれているかは不明。

>>494
を読む限りメーカー系で交渉で半額にしたようだけど、そんな魔法のようなことできるのかなあ。

メーカー系で３万なんてありえない数字です。　さらに半額？なんて（笑）　>>494はウソつき


>>509
新築２年は無料です。３年目から保守契約を結びます。　
ですからデベロッパーは関係ありません。
それとメーカー系はスポットにしてもあまり料金は下がりませんよ。

ロープ３本で吊られてる構造だけど例え切れても外れても落下しないらしいよ

かごが傾くとレールに付いたシューでブレーキ掛かるらしいよ（東芝談）

シンドラーって怖い印象だけど世界で見れば日本の企業なんて小さいらしいよ

遠隔監視業務とは、地震等でエレベータ内に閉じ込められたときや、エレベータ内で事件が起きた際にエレベータメンテ会社が本社から助けにきてくれるサービスですか？

エレベーターのメンテナンスを甘く見ている。

丸１日でもエレベーターが完全停止をしたなら、高層階の入居者はパニック必死！

世界で見れば～って、だから事故が少ないんだと考えますけど？
ロープ３本～傾いても～大丈夫って、その時に自分が乗っていたらそんなのんきなこと言えます。
自分の子供が乗ってる時にそんなことが起きたらと考えると
節約してもいい所と、そうじゃない所とあると思いますよ。
何でも一律安けりゃ良いってものじゃないですよね？
安けりゃそれなりって言うのが当たり前だと思います。
少々高くても、メーカーメンテにしていて欲しいです。

安ければ何でも良いと言う愚か者は、地震でエレベーター内に２～３時間程度、閉じ込められたら分かる！

＞516 確かに管理会社の担当者の方はそうやって脅されるんですが、実際問題、関東大震災が発生した場合、都内のあらゆるマンションでエレベータが止まるわけで、ホントにすぐ助けてくれるのかな。ちゃんと高いエレベータ保守料払ってる順に助けてくれるんなら、喜んで払うけど、さんざん高い費用払わされて、いざとなったら都内全域で大混乱やむなしなので、丸１日缶づめなんてオチじゃしゃれにならないよな。まさに若くて健康なときにさんざん高い費用を払って人間ドックで検査した一方で、年取って普通の老人健診で末期がんがみつかるみたいな結果はいやだな。

P波感知装置や予備電源を設置するのは管理組合の責務ですよ。
保守料金と救出料金を混同すべきではありません。

＞＞516
閉じ込められても中から開けられますよ（手動でね）
外からもキーがあれば開けられるから管理組合は、把握しておく事

簡単だけど落下事故（人の）の心配があるからエレベーター屋も教えないと思うけど

一度閉じ込の経験あるから開け方は、知ってます。
安全確認後ドア開けるの基本（構造）が解れば安心ですよ

点検の時に見てれば推測もできるからＭＣ管理理事は、勉強する事が重要

自分達で住民を救出する努力は、必要ですよ

連結送水管の仕組みも勉強する事
ホースもたまには、接続し放水実験をさ消防と連携して訓練するベシ

大震災などが来たら救出など不可能な話しです！

電気、ガス、水道、携帯など全て止まってしまいますからね！
大震災時に救出される運の良い方は、神のみぞ知るです。

521が言うように大震災の時は無理でしょうね。
だけど、あやしい独立系のエレベーター保守会社にくらべ
1度事故が起こると、影響が大きいメーカー系
の事故に対する気の使いようは大きいと考えます。

＞大震災などが来たら救出など不可能な話しです！

今から河原の橋の下に移転して大震災に備えたら如何？

築浅であれば、POGでOKなのはわかったけど、築古で１基あたり月４万のフルメンテを月２．５万のPOGにするのはリスクとりすぎですかね。
大地震時に閉じ込められるといったリスク以外でなんかありますでしょうか？

>>524
安心料ですよ。
わずかなお金を節約しても、不安を感じるのであれば意味ないですし。
変えたことによって、もし故障が起きれば住民から反発がでるでしょうしね。

>>524
メーカー系はPOGにしてもほとんど下がりませんよ。

>>523
橋の下は、やばいよ落ちてくるから野原にテントが一番安心でしょ

毎日ＢＱ　キャンプ気分で

一番考えてるのは、以外や以外浮浪者達かもな



大震災に生き残るのは、浮浪者だろ

病気知らず体力の温存方法知ってる彼等が勝組かも（笑い）

＞大地震時に閉じ込められるといったリスク以外でなんかありますでしょうか？

日常的に閉じ込められる事件は起こってますよ。
30年で5パーセント強の人は経験者です。

シンドラー社製のエレベーターでも全て悪い訳でもありません。
しかし、故障や事故がないといっても不安ですよね。
それと一緒でメーカー系は安心だけど独立系は不安感はありますね。
メーカー系にするのは安心料です。
僅かばかりの金額をけちることもないでしょう。

ということは、独立系のpogだと、閉じ込められても助けてくれないということ？　それとも助けにくるのにかかる時間がフルメンテより長いということ？　あるいは実際には差はなく、助けてもらえるということ？

＞ということは、独立系のpogだと、閉じ込められても助けてくれないということ？

その通り、安かろう悪かろうの経営が独立系の宿命。

独立系は人員もいないし、いちいち対応はできないよ。
だから補修は安いのだから。それぐらいは我慢しないとね。
いざという時には、メーカー系に要請しなければならないでしょう。

>いざという時には、メーカー系に要請しなければならないでしょう。

いや、メーカー系は独立系が安い管理で劣化させた現象の繕い等することはありません。
もう取り返しのつかない現状と様変わりしてしまっているのです。

よく、そこまで言い切りますなぁ 寡占者の強みだね
昔のやなせみたいだね！

やっぱり金を惜しんではいけませんね。
安心料は保険と同じようなものだからね。

保守管理をメーカーの社員が行っていると思ったら、実際は下請け孫請け曾孫請けにやらせてる可能性も大でしょう！

知らぬが仏は、いつの世も、メーカーの餌食で思う壷かもね（笑）

メーカーに頼んでも下請けが動くんだよ

下請けの直電聞いておくのが一番

気に要ればそこに直に頼めばＯＫ

メーカーに保守を依頼した場合、子会社・孫会社が保守を行う場合がありますが
責任はメーカーに有り、迅速に対応すると思います。

製造会社と点検会社が別の場合もあります。
例）三○電機製エレベータ
　　　製造は三○電機
　　　点検は子会社の三○電機ビルテクノ

所詮、独立系はその名の通り、天涯孤独なことは確かだね。
私物なら一か八か掛けるのも良いが、共有財産の管理をいい加減な業者に任せる程、管理組合は困っていないよ。

エレベーター保守だけはケチらないのが良い。

エレベーターの扉が開いたら、そこは…

シンドラー！

いやいやトラブルが起きましてもメーカーは冠なだけで、下請け孫請け曾孫請けが無料でやるだけです！

それなら同じ保守管理内容で、きちんと保険に入っている下請け孫請け曾孫請け業者に直接やらせる方が賢明です！

公共工事や大規模修繕工事を、大手ゼネコンが発注して、下請け孫請け曾孫請けに丸投げして、搾取しているのと同じですから。

そのようにブローカーの搾取の無いエレベーターの保守管理であるなら、当然に保守管理費は半額未満になりますね。

経済の悪化で独立系は潰れて、後がまを探すのに苦労しました。
目先の安さにダマされ、先を見る事をしなかった組合が悪かった。

メーカー系が他メーカーの保守をやってくれれば値段は下がるのにね。
車の車検みたいに。

エレベーター保守の技術者は人手不足です。

高度な技術が必要なエレベーター保守は、なかなか人材が育たない。

>>543
保守点検で利益出てるから安くならないと思う

新築物件なんて入札価格10円ですからね～

エレベーターや自動ドアなんて皆　保守点検こみでの契約

>>545
工事の契約はゼネコン
保守の契約は管理組合でしょ。　何を勘違いしてるの？

三〇が下請け（系列）に出しているのは、ほんとの話ですが
系列だから、メーカーブランドはかなり意識してやっていると感じます。
独立系と違い、技術情報や部品供給がちゃんとしていますから
以前どなたかが言っていた、情報端末を接続して通常保守を
やっていましたよ。
所詮系列と、それ以外の怪しい独立系とは、その辺が違うようですが
現在メーカー系にて保守を契約されている方は、点検時に見てみると判りますよ
事前に掲示板にて案内が貼ってありますから
1階ホールで見てみると納得できると思いますけど。
あと、何かあったときはメーカー系に頼ると簡単に言ってましたが
独立系になったとたん、メーカーへの連絡回線つながっていませんけど
どーすんの？

>>546
管理組合とセット契約に決まってるじゃない

新築工事で管理組合どこが？なんて話は、無い

最初から自主管理って話もない気がするが・・。

>>543
エレベーター保守料金が発生するのは３年目からだよ。
よほど売れ残らない限りその頃には管理組合が動き出すでしょ。

＞新築物件なんて入札価格10円ですからね～
逆手にとって値引き交渉。
独立系に変えられると、大損なので損益ぎりぎりでも契約してもらったほうがよい。
新築時ほど効果大。

>>550
メーカー系は僅かしか引かないよ。　本当に理事経験者？

>>549
本当ですか？
うちのＭＣは、そろそろ取り換え時なんですがその場合でも３年は、保守点検料発生しないんですか？

メモメモ

ありがとうございます。交渉します。

＞＞よほど売れ残らない限りその頃には管理組合が動き出すでしょ。

管理組合自体は、すぐ起動してると思いますが意味合いが分かりづらいので説明補足頂けますか？

＞メーカー系は僅かしか引かないよ。　本当に理事経験者？

エレベーターをケチるなんて可愛そうね。

けちるって～

こういう事って業者からの言い値で通る話だったから値切るなんて話は、昔は、無かった事かも知れませんね

>>551
あなたの交渉が下手なだけだよ。
もしくはすでに十分安い金額かも？
例えば、ただ単に安くして下さいと言っても付き合い程度で少し安くする程度だよ。

>>550
背景を良く理解すると、値引き交渉は十分できます。
敵は百戦練磨の達人、電気店での値引きの様には簡単にいきませんよ。

頑張って下さい。

本当に理事経験者なら具体的に書いてくださいね。
メーカー系メンテ費の大幅値引き、にわかには信じられませんから。

仮定の話は無視する事よ。

新規物件で、エレベーターの保守料は、
３ヶ月は、アフターで無料。
３年間とは、何処から出てきたの？

すまん！知らなくて嘘書いてしまった。
うちのマンション管理費に余裕がないもんだから。

>>558
メーカー保証は２年じゃない？　
３年目から保守契約を結ぶ。

メーカーによって違うのかなあ。

>>556
具体的な事例を挙げての値引き交渉はここではさらせませんが、少しヒントを
①MSの規模を理解する。
　理由：XXXXほど有利
②相場を知る。
③同業他社と競合させる。
　理由：XXXX
④交渉相手に論理的な値引きの理由を作ってあげる。
　理由：XXXX

④が一番大事ですよ。
　管理組合が安くしてと言ってきた⇒論理的ではないので付き合い程度に少し安くなる。
　管理組合がXXXと交渉してきた。⇒論理を覆せないので大幅に安くなる。

頑張れ・・・・。

>>561

＞③同業他社と競合させる。
＞　理由：XXXX

メーカー系で同業他社？？？
あなた本当に理事経験者？？

大規模、建設統計、相見積、イシューマトリックス法とか
いまさら会社の新入社員教育じゃあるまいし

>>563
エレベーターメーカー代理店には管轄がありますので競合はできません。
また通常フルメンテ契約にしますので部品代という問題も発生しません。

ヒント
>>550
交渉しましょう。
相手はこのような交渉に慣れています。
交渉の結果少しの値引きでも悲観しなくてもいいですよ。
あなたのMSが小規模で相手にされないような物件ならあきらめて下さいね。

エレベーターのメーカー保証は１年だけど大抵デベやゼネコン側の配慮で２年になってるよね。
その後10年くらいはメーカー紹介の管理会社ならスポットとほぼ同じ料金でフルメンテ契約ができる。
まあ延長保証みたいなイメージ

それでも月４万くらいして
そこからどれだけカットできるかでどこの管理組合も苦労してるんだよね。

無知な組合員が安易に突っ込んでくるけど
流れを知らないから困る。

続き

無知な組合員は、交渉すれば安くなる・大規模なら安くなる・プレゼン能力がどうたら・・・・
と好き勝手に思いつきで言い出すから
大変だよ。

最低限調べて物を言えと。

理事長の愚痴でした。

貧乏人はマンションは無理だよ。

>>566
何階建ての話ですか？
相場月４万位って話

うちは、７階建てで５万円くらい（フルメンテ）です。
毎月なので年間６０万だから管理費を結構占めてますね

交渉の必要ありですかね～

一般相場も解らないし別業者ってことは、独立系？なので黙って支払い続けてるという現状です。

＞＞貧乏人はマンションは無理だよ。

一戸建ては、更に無理でしょ
賃貸ＭＣに住め！なら理解できるがそんな事書き込む事体変ですよ

進歩のないバカ役員や住民は、エレベーター保守管理費の値引き交渉すらしませんし出来ません。

当たり前ですが値段交渉すればメーカー系でも必ず安くなります。

＞当たり前ですが値段交渉すればメーカー系でも必ず安くなります。

余程暮らしに困っているのね。

２人きて二時間エレベーター止めて、中みて帰るだけだからホントは19800円でも十分、利はとれてるからね！

>>566
>それでも月４万くらいして
多くの管理組合はこの月4万以上の相場価格にするのに苦労していると思われる。

＞＞572
私も二万円以下でも十分な気がする。

まだ人が来て点検するならまだ良いけど最近のエレベーターは、センターのパソコンと接続されてて3ケ月に一度しか現場点検に来ないからもっともっと安くできると思う

＞＞571
？

＞＞570
自分が役員理事になりバリバリ働けば良いと思いますよ

エレベータ保守については、結論としてコスト重視でいくなら築浅の段階では、独立系のpog契約で月額２万円台の契約ができていれば理事会として合格点といったとこなんでしょう。一方、より保守的なスタンスなら月額４万前後で製造メーカー系のフルメンテ契約といったところでしょうか。
いずれにしても管理組合には毎回、点険報告書がでてきているわけですから、毎回、コピーしたかのように同じ報告書がでてきているようであれば、作業内容等、ちょっと確認してみてこの価格設定おかしいんじゃないって感じの指摘ぐらいはしてもいいんじゃないでしょうかね。

>>575

２万とか４万てどう言う仕様のエレベーター？

エレベータの形式や大きさ、速度、着床階数、各種管制の装備数で違ってくるんだから、そう言う金額を出すなら仕様も出しましょう。何の参考にも成らん。


報告書のどう言う点を見て作業内容が価格に合わないと思うのか是非ご教授ください。

エレベーター保守会社を下請けって言っている人が居るけど三菱ビルテクノとか日立ビルサービスは下請けじゃなくて保守を専門にやっている子会社って言うんじゃないの。こう言った会社は、下請けなんかには出さないよ。

日立ビルサービスじゃなくて日立ビルシステムでした。

>>577
揚げ足とるつもりはないけど、
下請け
管理会社の委託項目にエレベーター保守があり、管理会社と委託契約しているなら、
管理会社→エレベーター保守会社
エレベーター保守会社は管理会社の下請けですよ。

管理会社（デベロッパー）→管理会社（独立系）→エレベーター保守も存在しますよ。

親会社も子会社も仕事を請ければ、これは下請けですよ。

独立系は大分淘汰されましたが、今残っている所は火の車ですから気を付けましょう。

>>579

管理会社は、何時からメーカーになったのか。

536-538参照。

＞＞５８０さん
独立系は資本投下が掛からないだろうが、デベロッパーも管理会社を選ぶ時代になったからね。

>>581
下請けと、企業の成り立ちをごっちゃにしていますよ。

管理会社と契約の場合
①管理会社→②ビル管理会社→③エレベータのメーカー→④保守点検業者→⑤保守点検業者

どこの部分で直接契約するかで、かなり値段が変わってきますよ。

賢い管理組合なら、ＥＶなどは直契約になってるよ。
設備保守契約について、わざわざ管理会社と契約するメリットはない。
※賢いというか、普通に多いと思うけど。

>賢い管理組合なら、ＥＶなどは直契約になってるよ。

そう。フリーパスだからメーカーは泣いて喜ぶね。

>>583
で１と４や５が契約するの？　学生？

メーカーが泣いて喜ぶ？何かと間に入ってもらうことで
直契約より交渉事は楽。
ある程度管理会社が壁になってくれるしね。

知ったかはやめて頂きたい。

メーカー系なら直接でもいいと思うが、
独立系は管理会社を間に挟むべき。
有事の際に独立系は逃げるから、管理会社が元請なら
逃げられる心配はない。（元請が責任取るという意味で）

>>583

そのチャートのエレベーターメーカーは、三菱・日立・東芝をはじめとするその他メーカーに当てはまるのでしょうか？

いろいろとごまかそうとゴチャゴチャ言ってるけど、やっぱりポイントはカネを払う管理組合と実際に作業をやる保守会社の間になにもしない業者が何社入って無駄なコストが発生しているかと、実際に現場に何人きて何時間作業しているかだけが重要な要素だね。
直接独立系にpog契約すると、メンテナンス日に２人きて３時間、10階建てのエレベータをチェックして、月額29800円でやってくれるわけだから、冷静に考えてみれば、このぐらいが当然の相場水準だよね。
これでも時給換算すれば5000円だし、会社が2500円とっても、本人には2500円残るわけだからね。
最悪なのは、一回の作業で10万とられてて、時給換算すると17000円になってて、本人2500円、会社2500、何もしない会社①4000円、なにもしない会社②4000円、なにもしない会社③4000円のパターンじゃないかな。

経営と常識の本を沢山読んだ方がいいよ

半日二人で３万円だと会社は、成り立ちませんよ
日当払ったら終わり

車の経費/部品代金が出てきません

一日三件しか作業できないのでその会社は、倒産してしまいます。

点検を二時間に押さえ地区ごとに効率よく回っても飛び入り修理が発生しますからね

三万円って事は、ないでしよう

他業種ですがありえない価格です。

その会社に任せておいたら必ず事故おきますね
部品代出ないから誤魔化し誤魔化し使用する事になるからね

単身の引越だったら最近は３時間で15000円でやってくれるよ。それができない会社はコスト削減が足らないか、淘汰されていく運命なのかのどちらかなんじゃないかな。
いずれにしても独立系pog契約なら２万円台が存在するのは事実ですから！

メーカー系フルで45000円で12基契約してる理事長です。

個人的には管理会社をかます独立系スポットで十分だと思うけどね。
新築だし使用頻度も低いんだし。

理事会では否決されました。
どうしてもってまで優先順位は高くないから引き下がりました。

メーカ系なら、遠隔監視というなの必殺技を持っていますので、
なおさら安くできます。

>>588
>そのチャートのエレベーターメーカーは、三菱・日立・東芝をはじめとするその他メーカーに当てはまるのでしょうか？

エレベーターに限らずすべての保守点検に当てはまります。
委託している管理会社によって②がなかったり、③がなかったり多少差がありますが、概ねこんな感じです。
下請けの下流と直契約すると安くなるのは常識ですが、保証の担保があることとは別の問題です。

>>593
メーカー系フルで45000円なら妥当の価格ですね。
新築なら、おそらくメーカーはメンテ費を期待してやすくエレベーターを設置していることが予想できます。
戦略として独立系に変更するのではなく、
独立系に変更する可能性があるとメーカー系に交渉して値下げさせるのがいいかも
この交渉時に、メーカー直契約にするなどすれば、
管理会社の中間マージン分の削減は可能でしょう

＞＞593
＞＞メーカー系フルで45000円で12基契約？
一基45000円？
12基４５０００円？一基3750円ですか？
何かの間違いですか？

12基を何時間掛かって点検されるのでしょうか？

書類だけなら可能だろうけど

>>594
「当社独自のルートで中間マージンをカットしましたあ」て通販に飛びつくタイプ？

フルメンテとＰＯＧどちらで契約がＧｏｏｄですかね？

ＰＯＧで最初契約するとフルメンテに切り替えできないそうですね

更新が迫っているのでよろしくお願いします。

皆さん、管理会社（当然もぐりは別。登録業者）は適正化法に縛られているので、基本的に悪事はできない。（法律違反というところでだけど。）自主管理には適正化法は適応されない。その分だけ非常に危険が潜んでいる。自主管理だから横領が無いとは言えない。むしろやる気になれば簡単。自主管理だからといってマージンが無いとは言えない。理事長に入っているケースを実際に知っている。
これは、法令で縛っていない分分かりにくいし、分かった場合、管理会社（大手）なら補填されると思うが、個人ならと立派ぐれる危険性が大きい。管理会社の利益は間違いなく安くなるものの、その対価のリスクは拡大する。どっちをとるかの問題。実際、理事長が横領した場合は修羅場ですよ。最悪のケースを経験しました。