芽吹きの杜ってどうですか★５

船橋市内はこれから戸建建設ラッシュです。

総武線東船橋と津田沼。戸建の実数は2駅で2000戸近いと思います。
新京成前原駅前の前原団地払下げ地区。徒歩1、2分で約100戸。
高根公団駅高根台団地払下げ地区。徒歩5分で約500戸。
南船橋駅前地区。徒歩1分で約200戸
まとまった土地の決定済み大規模開発だけでこれだけあります。

また再開発準備中の習志野台団地が着手されると
新たに1000戸単位の分譲戸建が供給も予想されこれは日大前の相場を直接落とします。

>1070様
まず、千葉の狭い範囲だけを対象として地価の変動があるような印象を受けますが、実際は首都圏全体の購入動向のによる影響の方が大きいのは事実としてあります。
千葉県では確かに駅地下物件が多くたてられておりますが、その分今は埼玉、神奈川は少し下火ですよね。
少し前は逆で、埼玉・神奈川県の方が今の船橋と同じような状況の市が多かったですが、実際にはそれほど地価に変化はなかったでしょね。
これは首都圏を全体的を見てみればわかりますが、価格についてはある程度織り込み済みの値段になっていたためです。
今回の坪井地区も同様です。
また、坪井地区とその他例に挙げられた地区の整備計画書をご覧になられたことがありますでしょうか？
坪井地区の整備計画書を見ていただければわかりますが、例に上げられた地域との坪井地区では開発目的や用途も大きく異なります。
商業施設等との利便性を図るのであれば1070様の例に挙げられた地区が主力となるでしょうが、坪井地区に関しては自然との調和を図った住宅専門地として販売が続くでしょう。
例に挙げられた地域と坪井地区は、HMがターゲットとする顧客層が違うのです。

芽吹きの都市開発計画は65.4ha、約7,200人。
津田沼南口都市計画は35ha、約7,000人で駅近は中高層住宅。
それを囲むように低層エリアが配置されていますが、戸建はそれほどの
件数になるのかな?
利便を求めるか自然環境を求めるか志向は別れるように思います。
私自身もそうだけど、都心勤務の方は戸建にするなら郊外の自然豊かな
環境を求める方が多いようにも感じますね。

ちょっと前に不動産会社系の分譲住宅を購入したものですが、はっきり言って超後悔。いわゆるパワービルダーが少し前に結構いい土地を売り出していて購入したは良いけど、家がちゃっちい。坪井に住み替えてハウスメーカーで建てたいけど資金不足のため、価格が下がってくれることを祈っていますが、実際はここで書かれているほど下がっていない。坪６０万程度で横ばい。個人的には津田沼ができて下がることを期待しているけど、多分津田沼開発地で戸建かえる人は相当な資金がないと厳しいでしょうから、きっと購入層が違うので坪井は下がらないと思っています。
今の相場が底なのでしょうかね・・・・

坪井地区も他も開発目的や用途は同じですよ。
何か特別なことをここがしているわけではありません。

自然との調和
ここが他と比べてそんなに調和していますか？

例えば津田沼は公園都市を謳っています。
高根公団などは今でもここより調和している様に見えますが。

素人の見解はどうでもよくて、ここで正解を見つけるのは無理ですから、自分が満足できる値段と環境、スペックの物件を購入しましょう。

個人的には、短期・中期的な上げ下げはあっても、長期的に見れば全体的に郊外の土地の値段は下がると踏んでいます。

人口も減っていきますし、都市の高度利用化が進むという前提に変化がなければ、の話ですが。

ですから、いずれ二束三文になるという腹積もりでいるくらいの方が、自分が住んでいる間に払った金額の分を満喫して思い出なりを作ってやろうという気にもなります。

どの家を買うのかも大事ですが、買った家でどう住むか、どう暮らすかといった事の方が大事だと思う今日この頃。

もちろん、家のスペックは上を求めればキリがないし、であれば買った家がもつ特徴や魅力を活かしきった暮らしをしたいですよね。

いずれにせよ、高い買いものなんですから、足りないところに目を向けるより、満喫した方が幸せです。

開発用と目的見てみました。
う～ん、緑豊かな低層住宅のみ坪井と、東船橋の商業施設＋住宅のバランス良く利便性を保った開発には差があるように見えます。
1074（=1070）さんがそこまで坪井にこだわる理由は分かりませんが、私も1071-1073さんと同様、あまり他の開発による地価の下落の影響はあまりないと思います。

■　坪井地区開発
同事業は公団だけでなく、市やＮＰＯ、鉄道会社など、さまざまな関係機関が街づくりに参画するのが特徴。住宅、商業施設、道路、公園などを整備するほか、「環境との共生」をテーマに、調整池をビオトープ化したり、既存の森を保全したりと、環境に配慮した開発を目指す。
地区愛称は四月、「船橋美し学園・芽吹の杜（めぶきのもり）」に決定。街のコンセプトを踏まえ、環境を連想させる言葉を選んだ。（出典：http://www.futaba-c-s.co.jp/page035.html#16.5.15）
開発のコンセプトなどもNPOが中心となって作成。
コンセプト段階から街の造詣にこだわっていて、現時点ではある程度成功しているといえます。
http://www.u-gakuen.jp/gakuen-gaiyo/gakuen-gaiyo.htm

【土地利用の方針】
隣接する坪井特定土地区画整理事業区域内の土地利用と整合のとれた環境良好な低層住宅地とし、用途の混在を極力排除する。
【建築物等の整備の方針】
既存住宅地の環境の保全を図るとともに、建替えや新たに立地が予想される宅地において、ゆとりと風格のある緑豊かな街なみの形成を誘導するため、次のような建築物等の制限を定める。
１．静かな住宅地環境を維持するため、建築物等の用途の制限を定める。
２．宅地の狭小過密化を防止するため、建築物の敷地面積の最低限度を定める。
３. 落ち着いた風格ある街なみを形成するため、建築物等の形態又は意匠の制限を定める。
４．緑豊かで災害に強い街なみを形成するため、かき又はさくの構造の制限を定める。
http://www.city.funabashi.chiba.jp/toshikeikaku/tokei/414tu.htm

■　JR東船橋駅周辺
ＪＲ東船橋駅の南北両方の駅前を中心として、地域の新しい生活拠点となる駅前商店街の育成を図るとともに、交通の利便性と良好な環境を兼ね備えた住宅地を形成し、商業地と住宅地のバランスある発展を図るため、地区を二区分し、各地区における土地利用の方針を以下のように定める。
〔商業地区〕
　最も交通利便性の高い立地条件を持ったＪＲ東船橋駅の周辺地区に「商業地区」を配置し、土地の有効利用の促進と地域住民が日常的に買物のできる商店街の形成を図る。
〔住宅地区〕
　既存の住宅地との環境調和に配慮しつつ、より質の高い住宅供給を誘導することにより、落ち着きと潤いのある住宅市街地の形成を図る
http://www.city.funabashi.chiba.jp/toshikeikaku/tokei/413hi.htm

■　津田沼
まだ決定はしていないが。中高層メインになりそう。
http://www.minamiguchi-kumiai.jp/index.html

事業計画を掲げてみたが出来た街はそこらのニュータウンと同じだったね。
街がインタロッキングブロックで舗装されているわけでもなく電線地中化されているわけでもなく用途制限だって他と同じ。マンションが撤退して研究施設誘致にも失敗して結局D2だし。誉められた状態ではないと思います。

>>1077
歩道はインターロッキングブロックになってますね・・・・・電線地中化にもなってますね・・・・フォレストモニ区画は。

あのう、6000万円くらいが平均価格だと思いますが、平均年収は1000万円くらいなんでしょうかね。
もちろん、価格はピンキリですし、贈与を受けたりする人やギリギリで買う人もいらっしゃるようですけど。

その位はあるんじゃないですかね。

また懲りずにその話題にもってこうとするんですね。
物件価格をみれば
購入できる層は
自ずとわかりますし、各家庭それぞれです。年収はセキュリティの一つですからこの話題はスルーがよろしいかと

東葉絡みでは海老川新駅の開発が船橋の本命でしょう。県の収用はすでに80%超え。船橋駅と新駅両にらみの巨大なビオトープ調整池を中心とした街が作られます。東葉の経営支援をしないことに決めている国から沿線開発の支援をすると市は言質をとっています。市にとっては最果ての地であるここにまず住民をあつめて飯山満、新駅と順を追って都心寄りの好立地に新住民を集めるのが少子高齢化対応策になっているようです。フォレスト購入者さんでしょうか、ここで必死に資産価値がどうのと書いていますが厳しいと思いますよ。
有楽が先日おりた海老川事業ですが再募集をhttp://www.city.funabashi.chiba.jp/toshisomu/ebigawapro.htmかけています。
環境共生でありながら利便性の高い素晴らしい住宅街が作られるはずです。津田沼より高くなる可能性大です。

海老川駅というと船橋医療センターや市場などに近い一帯でしょうか？

飯山満と東海神の間ですね。その話題は大分昔からあったけどようやく実現してくるんですね～
私も本当はそこが良かったんだけど。タイミングってありますからね。しょうがないです。

津田沼よりもコンセプト的に日大に近く、しかし日大よりも都心や商業地に近いので確かにここが私たち（日大を選ぼうとするような人たち）にとっての本命ですよね。
津田沼？北習志野？ちょっとピンと来ないですね。

そうですね。あそこは良い。津田沼より日大駅前を好む人にはピッタリですね。駅ができるまでに時間かかるし、そこまで待てる若い人は頭金ためながら待てばいいですね。
あそこはここに似た街づくりできると思います。
住宅との出会いはタイミングです。

今年までが金利も税金も一番得でしたからね。
タイミングですね。

前原・津田沼・東船橋・南船橋・船橋競馬場・大神宮下・船橋・東海神エリア。

中学校が超荒れています。
高校生はKGBというチームが幅を利かせています。
絶対にこのエリアで子育てをしたくありません。

よく学生がカツアゲをされるエリアだね。
風俗や水商売、ギャンブルに闇金融、ナンパと暴行、レ○プ、殺人。
なにかしらが当てはまるエリアだよ。
非行を避けようと私立に通わせるも、地元の駅ではそういうもやしっ子や箱入りが狙われる。