修繕費いくらかかりますか？

>>60
あなたは何故そんなにむきになって１戸当り５０万以内の工事にこだわっているんですか。
そのマンションの身の丈にあった工事をすればいいでしょう。
例えば外壁の補修にしても、洗浄やタイルの交換、塗り替えをやらず、ただひび割れのシーリングだけだったら
それこそ足場代と若干のシーリング代ぐらいしかかかりません。
全てそういう最小限の工事なら１戸当り２０万でもできますよ。
大規模修繕工事は雨漏れ防止や窓枠のシーリングだけとかの補修だけではないのですよ。
きれいにすることも、資産価値を高め快適なマンション生活が送れるようにすることも、グレードアップを
することも含まれているのです。

あなたのマンションの長期修繕計画で第１回目の工事費はいくらになっているのですか？
その計画分だけでも1戸当り５０万では計算してないでしょう（これは高めの見積りになっている筈です）
しかし、その長期計画案だけではなくもっと多くの工事内容はあるのです。
各戸の玄関扉の塗り替えとか、網戸の張替え、通路の電気器具の交換、ＥＶ内の改装、植栽の見直し等々
手直しやグレードアップを図ればはかるほど、建物はきれいになります。
お金に余裕のあるところは１戸当り１００万の工事費であってもいいのでは。
こういうと又あなたはぼられてるだ悪徳だというのでしょうね。

>>60
見積りをとる時は、設計・監理会社が同じ工事内容・同じ素材・同じ工程・同じ保証でやるのは
当たり前のことでしょう。
そして見積りに参加する建設会社が大規模修繕委員会のメンバーに説明をします。
そして、専門委員会のメンバーで総合評価方式で採点をします。（入札評価の計算方法で）
そして一番いい建設会社が決まるのです。
工事に関しては、設計・監理会社が工事仕様とかのチェックをして手抜き等がないようにしますよ。
工事をしていく中で予算に余裕があれば追加工事も可能です。
だからあなたのように固定観念で１戸当り５０万以内ということには無理があるのです。

グレードアップや壊れた部分を直すとか水漏れが発生したのでその部分をお金をかけるような部分を除く基本的な工事だけなら、無意味に等しいおこぼれ頂戴の設計監理を入れたりするのでないのなら、１戸当たり５０万円掛からないのです。

そこを勘違いしてるんですよ。

それから、やれデータだとか官僚や天下り先が作った評価などに支配されて、天下り先が潤おうような値段を信じて工事を認める、無知からの無駄も良く考えて欲しいですね。

つい邪魔くさいので、言いなりになって無駄金を支払うのが当たり前、税金を無駄に使われても仕方ないと諦めるような事に慣れてしまっている、麻痺していると言うか、そう言うようにすれば搾取しやすいからと躾けられて来たのですよ。

その自分たちの利益を守りたいが故、このように１戸当たり１００万円でも満足している綺麗になったと吹聴して当たり前だと思いこませようとしているのです。
これ以上、大儲けしている輩を守るような事をしなくてもよいでしょう。
日本くらいですよ、権力を持つと金持ちになれると言うのは、そろそろ目を覚ましましょう。

間違いなく業者も投稿してますからね！住民の方は気をつけてね。

>>63
あなたは一体何者なんですか？
何が何でも１戸当り５０万以下でないと、その工事は悪徳業者や管理会社、悪徳理事に中抜きされていると
いいはってるようだけど。
私のところの第１回目の大規模修繕工事は９０万ちょっとでやってもらいました。
大手ゼネコンが７社の候補から選ばれました。
地元の業者も参加したけど、総合評価の点数が低かったのと見積り額がかなり高かったようでした。
２億の工事費で計画し、設計・監理会社も当然入れました。
以前は大手ゼネコンは大規模修繕工事はやりたがらなかったようですが、現在は積極的に受注活動を
やっているようです。
１戸当り９０万かけただけあって、入居当時のマンションに生まれ変わりました。決して高いとは思っていません。
私は単なるマンションの住民で建設会社の肩をもつ必要はないんですが、徹底した丁寧な工事をそこまでやるのかというぐらい感心させられました。
工事はその組合の積立金に大きく影響されると思っています。お金の余裕のあるところはお金をかけて工事を
すればいいじゃないですか。そこのところがあなたは融通性が全然ないのですね。
当初１戸当り１００万の範囲でどこまでやれるかという提案をしたのですが、組合の希望通りやっても９０万で
おさまるということになったのです。

それは、グレードアップを含めた値段だと言うのがどうして理解できないのですか？

基本的な金額で、無駄な設計管理や、これまでの流通がと問屋が幾つも入り中間マージンばかりが掛かっていた状態ではなく、メーカー直販のような形式に出来るのですから、そうした場合なら、十分、５０万円以下になるのですよ。

この金額は、必要最低限の下請け業者などが入った金額です。

これまでは、元請業者は営業と管理をするだけで大きな利益を得るような仕組みになっているのです。
ゼネコンの係長クラスでも、毎月、下請け業者から月給相当のものを手にして当たり前だったのですよ。
そのぶんがなくなるだけでも工事費がどれだけ安く出来るか、更に、その下請け業者も同様の行いをしていますので、まともに工事をしているのは孫請け業者からでしょうから、この３重に上乗せされた無駄なお金を除くだけでどれだけ安くできるかはご想像の通りです。

最近の大手スーパーで自社製品をとても安く販売していますよね、どうして同じような品質なのに、そんなに安く出来るのか、それは、自社で作るので、中間マージンが無いからですよ。

ただ、建築の場合、完全に一社が営業から職人まで全て社員としているのは、大変少ないので、数社が協力して１つの工事を完成させるのが一番効率が良くて安心なのです。

設計管理は、自分たちの立場を維持しないといけないし、利益も上げないといけないので、素人相手に必死に自分たちを誇示しようと、自分達が手にする分のお金を如何に払わせるか、あの手この手で来るのです。
設計管理が無いほうが、業者は伸び伸びと良い仕事を適正価格で行えるのです。
設計管理が指定するような、設計士が一度使ってみたいという時には無駄に高価な材料を使うように仕向けるからです。
普段の材料で十分で、しかも実績のある安定した材料を使えば作業も早くミスも少ないのに、初めて使うような材料を指定されたら、作業などの無駄も多くなり、ミスもし易く時間も掛かるのです。
まして、出来立てはいいですが、後後、どうなるのか、実績がない材料なら尚更、跡が困るのですよ。

つまり、設計管理の実験台にされたわけですね。

と言う事ですよね。

全く進歩のない固定観念人間は、未だに自分が無知で世間知らずと分からず、一生死ぬまで直らんよ。
もう死ぬまでほっとけば！

あんな一刻坊主が業者や役員だったら、住民の大事な財産は泣きを見て浮かばれないわ！

イオンに行っても自社商品が多く値段が安い、品質が悪いどころかこれまでの大手メーカーと変わらないのに値段は半分近い。

自社で作って中間マージンが発生しないようにしただけでこんなに値段は下げられるのですね。

直販の形態はネット販売も同様ですね。
ネットで直接消費者と繋がるので、これまでのように問屋が入らなくなるからとても安くなりましたね。

売る側は、これまでより安定して利益も取れるが、買う側はこれまでと同じ品質の商品がより安く買うことが出来るので、どちらにも良いのです。

これで困るのは、これまで中間マージンで儲けていた人たちです。
その人たちは、真っ向逆らうでしょうね。
だって、これまでのように、楽して儲けて暮らせなくなるからです。
つまり、やれ届けがいるとか許可が必要だとか、その都度お金がとられる無意味なシキタリを押し付け、その収入で高額な収入を確保できた悪徳役人、年金を湯水のように無駄遣いしたり、漢字検定の実例などのように、真実が分かり初めて我々は無駄だと認識するまで騙され搾取されていたのです。
悪い慣習は早くなくなれば良いのは当然となりましたので、我々が黙っている必要はないのです。
振り込め詐欺も、単に法律に反するかどうかの違いだけで、やっていることは同じですからね。
　

大規模な工事では元請がいなければ工事はできないでしょう。誰が総括して管理するのですか。
工事をするには、元請会社の下に下請け会社、孫請け会社、曾孫請け会社が必ず存在します。
このシステムがなかったら工事費はべらぼうに高くなりますよ。
設計・監理がいない方が伸び伸び仕事ができるとか、数社が協力して工事をやるとかいってるけど、元請の場合でも数社が協力して仕事をしているのですよ。
ゼネコンの場合下請けや孫請け会社からお金をもらっているとか、設計・監理はいらないとかいっているけど
笑っちゃいますね。
そういう悪徳業者はもし孫請け業者や曾孫請け業者だけでやるとしても同じことが起こるのではないですか。
小さい会社になればなるほど、受注するのに必死ですからね。だから元請会社が必要なのです。
設計・監理会社が入るとグレードをあげるとか試験台になるとか頓珍漢なことでは笑われるだけです。

>>69
イオンの自社ブランド（ＰＢ商品）が安いといっておられますが、確かに同じ商品を大量に作れば
２～３割程度は安くなるでしょう。
しかし、ファッションとはそういうものではありません。
イオンで安かろう悪かろう（素材・縫製・大量生産）の商品で満足しない顧客は多数います。
例えば、イオンで扱っている「コムサイズム」とコムサデモードとは同じコムサでも全然内容が違ってきます。
資生堂の化粧品でも、デパートで扱う商品と量販店で扱う商品は違います。
ギフトにしても、花王の洗剤の詰め合わせやカルピスの詰め合わせにしても、見た目は一緒でも内容がちがっています。
見た目が変らないんであれば価格が安い方がいいという顧客はイオンで十分でしょう。
しかし、ギフトにしてみればスーパーから届けられた商品より、デパートから届けられた商品の方が中味が違う
というのが分かっている方にとっては感謝の度合いは違うと思います。
それぞれ自分の身の丈にあった買物をすればいいのだと思います。

だっ～かっ～らっ～！
完璧＆丁寧で良心的な業者選びを、役員や組合員の厳しい目で精査選択して…
丸投げの下請け・孫請け・曾孫請けではない、一番下の直工事を行えさえすれば
……と今まで何度も何度も何十回も話しているのですが…理解は無理なようで～(^_^;)(大汗)

◎やはり既得権益を必死に守りたい業者の攻勢投稿としか考えられません！
マンション住民の皆様方、ご注意下さりませ～～～～m(_ _)m。

>>72
誰が丸投げするといいましたか。
孫請けや曾孫請けの作業員がちゃんとした仕事ができるはずがないでしょう。
それをチェックしているのが元請会社であり、設計・監理会社でしょう。
実際作業をするのは単なる作業員ですよ、与えられた素材をつかい、与えられた仕事をする。
曾孫請けの作業員も雇われですよ。だから手を抜かないようにチェックする必要があるのです。
大規模修繕工事は非常に多岐にわたっていますよ。それをどうやって作業員を雇うのですか？
その組み立てをするのは誰なんですか？勝手に仕事をするんですか？
分からない人ですね。
あなたみたいな人が１戸当り５０万以上はありえないといっているんですね。もう少し勉強してください。
私はマンションの住民ですよ。

＞マンションとは集合住宅なのであるから、他の人と協調やコミュニケーション能力は必要だ。

そんなのせいぜい５０人どまりよ。その為に管理規約があり法律があるのだぜ。
透明性さえ確保で来ていれば、後は、通常総会で普通議決か特別議決で決めるのが原則よ。

管理・監督・段取りは全て直工事の会社の社長がやりますから、何ら問題ありません。

零細企業のおっさんがやるんだ、ぼられまくるだろうね。
しかし、そのおっさんに誰が頼むの、合い見積りはとらないの？
訳のわからない零細企業のおっさんで仕事はできるの？
素材を決めたりするのは誰がするの？そしてそのチェックはどうするの？
それこそ任せっぱなしだね。
仕事が雑だった時は誰がチェックしてやり直させるの。
おもしろい人だね。

　
ぼったくりが出来なくなる危機感から、やけに必死ですね。

本当に嘆かわしいことです。
　

子供手当てで収入ふえるひとおおいから、多少の無駄は問題になりません。

カモリストからそんなにボリたいか！
ボッタク８９３商売の阿呆業者め～！

賢明な住民は掲示板を見て、２度と８９３商売人には騙されんぞ～！
ざまあ見ろ～！

同じセリフの繰り返しの田舎役者みたいね。

マンション住民の中に建設や建築の社長がいましたから、防水工事内容・材料・工程や段取りも全て把握していました…
前レスを読んでないのですね…！？

こんなご時世で不景気極まりないですから、非常に安く素晴らしい工事が出来た事例を
必死に否定をしたい、ボッタクリ業者の気持ちは十二分に理解できます。

しかし住民は馬鹿ではありません。
２度とボッタクリ業者には引っかかりません。

今度の大規模修繕時には必ずや参考にしてくれるでしょう。

毎回に無意味なイチャモンしか言わない、一部の管理会社や口先住民はどこのマンションにもいます。
役員と組合員さんの協力で、そのような騒音は跳ね飛ばして頑張って欲しい限りです。

>>78
７７に対してはどのように対応してるんですか。
知り合いの建設会社に頼んで悪かろう安かろうで工事をし、裏金を頂く口ですね。
チェック機能は直工事の社長がやるといってるノー天気な者もいるしね。

↑
答えられないで逃げる無意味な典型人間か（笑）

↑
こんな住民がいるマンションは、住民とのコミュニケは崩壊してる、資産価値もないだろう（笑）
まあ根暗な性格ばかりがいるマンションだからやっていけるのかな？
俺管理会社でも建設会社でもねーよ。
善良で見識のある住民だよ。（笑）

自分の境遇に不満分子が多いのが良くわかるね。

結論としては、大規模修繕工事費は１戸当り７０万が相場で、そのマンションの積立金次第で
工事を早めたり、グレードアップしたり、又はその逆もあるということですね。
分かりやすい常識的な説明ですね。

基本的な大規模修繕工事の相場が７０万円だと、かなり高額な設定となりますので、基本的な修繕工事が４０～５０万円で、グレードアップなどや基本的な範囲外の防水などの工事が発生したりしますので、基本的な工事プラス追加工事を合わせて行うのが一般的なのです。


　基本的な工事　＋　一般的なグレードアップ工事や改修工事　　　＝　６０～７０万円／戸
４０～５０万円　　　１０～３０万円　内容によって大きく変わる


と言うのが、首都圏などでの相場と言えるでしょう。

地域によって、工事のし易さ、し難さでも値段は変わりますし、同じ建物であっても、建っている場所、振動が多くコンクリートの中性化を促進する環境の環状７号線通りに面して建っている場合、郊外の時折自動車が通るくらいで綺麗な空気の環境に建っているのとでは、痛むスピードもかなり違いますし、特に振動による建物の劣化は桁違いですので、環７では１０年で、郊外だと２０年で行うくらいの違いが出ますし、直す内容も環７のほうが金額の掛かる内容になりますので、相場と言う言葉に騙されないようにしてください。

子供でも分かることを長々と書くわねー。

誰にでもわかってもらえるように書かないと、どこかの輩が、言葉巧みに利用して間違った解釈を押し付け、ぼったくりバーの如く、高額の工事金額を認めさせ、後になってそれが高いと判明しても、合法とされてしまうようにするのを防ぎたいからです。

↑大賛成です！
マンション住民の正義の味方だからね♪

必ずいい死に方はしない非常に悪質な、管理会社・役員・業者にダマされっぱなしカモリストマンションからは、
組合員の皆さんの協力で早めに脱皮し卒業して下さいませ。

マンション住民の皆々様に幸あれ♪♪♪

相場は70万程度だが

但し、現状はマンション改修工事に関わる監督官庁　業者　管理会社　コンサル　万管理士　npo全部
営利目的と思って間違いありません。マンのことよりも穏便に1日1日儲かることしか考えていません。

趣味で手弁当でやってくれる方も時々おります。お勧めですが、そんな方の紹介する業者も注意を要します。
また、偏った知識　経験しかありません。医師の世界とおなじです。

延々とこどもダマしね。

マンション住民の皆々様へ

◎既得益を守りたい！
世間に何としても真実を知られたくない！
が為に、ボッタクリ悪の枢軸のヤカラ達が何かと企んでも、世間を知れば最後には正義が勝つのです(^_^)v

◎組合員(住民)は常々に、管理会社と役員、役員と業者の癒着がなきよう、探偵のように厳しい目で見張る努力は欠かさないで下さいm(_ _)m

＞マンション住民の皆々様へ

本文には申し訳程度に書いてるが間違いね、組合員にしか権利はありません。

大規模修繕を管理会社任せの役員や組合員は職務怠慢の典型ですわ！

１０２番に賛同します。

管理会社のＧ社からの大規模修繕工事の見積金額が約四千三百万円でした、色々と悪い噂が多い管理会社でしたので理事会に合い見積もりをとるように提案があり、たまたま地元の業者を知っている人がいたのでその人からその業者を紹介してもらいお願いし、それに加えてネットで調べた大手の業者２社、そして理事長宛に大規模修繕工事の営業をしていた大手の会社があったのでその業者の計４社に、Ｇ社の見積もり金額を隠した同じ内容を渡して見積もりを依頼しました。
営業に来た会社以外、見積もりをするのに必要な無料の建物調査をした上で、見積もりが出てきました。

地元の業者とネットで調べたうちの１社から、Ｇ社が提出した見積もり内容に対して疑問が出されました。
その疑問内容は２社とも同じような内容で、「工事内容に不要な項目がある。」「今現在、しなくても良い工事内容がある。」「数量が多すぎる。」と言う疑問でした。

見積もり内容を揃えての合い見積もりでしたが、この２社には、「見積もり内容と同じ見積もり。」と「不要な部分を除いた見積もり。」を出してもらいました。

ネットで依頼して疑問を言わなかった業者の見積もり金額は、約四千四百万円。
営業で現れて疑問を言わなかった業者の見積もり金額は、約四千百万円。

だったのですが。

ネットで依頼して疑問を言ってきた業者の見積もり金額は、約二千六百万円。
同じく、不要な部分を除いた見積もり金額は、約二千万円。

居住者が知っている地元の業者の見積もり金額は、約二千八百万円。
同じく、不要な部分を除いた見積もり金額は、約千八百万円。


いろいろと噂されている内容と同じ結果がでました。


四千万円台の２業者（１業者はカタカナの「〇クシー」と言う会社でした。）は、Ｇ社と関係している業者なのでしょう。

同じ内容と同じ数量で見積もっても、２６００～２８００万円、と、４１００～４４００万円、の違いが出ました。

更に、不要な部分を除いたら、１８００～２０００万円。と。４１００～４４００万円、も違うのです。


管理会社にこの見積もりを見せたら、「１戸当り１００万円と言うのが相場で、安く工事をする業者は無責任で工事の後クレームが多く皆さん困りますよ。」と言うのです。

わずか５階建て３８戸のマンションなのに、こんなに金額が違うのには驚きました。


理事のほとんどが管理会社を信用できないと言い出し、大規模修繕工事に管理会社を介入させないほうが良いので臨時総会を開き居住者全員にこの内容を知ってもらい、決議にすることになりました。

臨時総会には管理会社も出たのですが、何故か管理会社の工事担当とかエリアのトップも理事には知らされずに出てきたのです。
管理会社はかなり強引に自分たちがいいと訴え、なんか脅しのような、「他の業者で工事を行うと、我々は責任をもてませんし管理も出来ません、後でなにか起こっても知りませんがいいのですか？」や、不要だといわれた内容がどうして必要なのか、どうして数量が多いのかなどの説明をしていたのですが、皆から疑問がでて質問がでてそれに対して説明すればするほど不信感がでてきたのです。

結局、管理会社が自己弁護ばかりをして会場を借りていた時間がなくなり決議は取らず、まずは理事会が他の業者の説明を受けてその内容を議事録にし、皆に配布したあとで、もう一度改めて臨時総会を開くようにしました。

定期理事会でも管理会社は、うるさいくらい安い金額の２社を批判していました。

そうしていると、ネットで依頼した金額の安い業者から突然、「すいません、仕事が一杯で、そちらの工費が出来なくなりましたので辞退します。」と連絡があったのです。

それから、個別に説明を受ける直前に、管理会社の見積もりや他の四千万円台の１社の見積もり金額が下がったのです。
２社とも、必要だと言っていた見積もり内容から不要だと指摘された部分をなくし、どちらも約二千五百万円前後の金額でしたので、二千万円くらい下がったのです。
あんなに必要だと訴えていたのにこんなに変わったのです。
もう１社はちゃんと理由もいわずに辞退しました。

その内容を議事録にして臨時総会を開いたら、出席者のほとんどが男性になっていて、普段２５～３０名なのに、夫婦での出席があったりして３５戸が出席で、普段の２倍の５０名くらいの出席者でした。
ほとんどが管理会社への不安を訴え信用できないと言うことになり、賛成者多数で値段の安い業者で進めるように決まりました。

その後、管理会社の担当者が急に変わり工事管理だけはしたいというこので、管理会社の管理料を上乗せした内容で話を進めています。

小さいマンションですが、１戸当りでいうと約４５万円くらいです。
修繕積立金にも余裕が出来ましたので、共用部分を綺麗にする追加工事を考えています。
バリアフリーに近付けるよう、低い階段をスロープにしたり、エントランスに手摺を増やしたり、廊下が塗装なのでシートを貼ったりしたいと考えています。
全ての工事を含めても三千万円以内で出来そうです。

いま、管理会社を変えようかと言う意見も出てきていますので、管理会社を除いた理事だけの理事会を開いています。

ちゃんと自ら調べないと大損しますので皆さん十分ご注意下さい。
１戸当り１００万円で良い工事が出来たといっているのは、実際の値段や内容を知らないからだと思います。

大規模修繕工事で見積りをとる場合は、同じ仕様・同じ工事内容・同じ資材・同じ人数や日数等の
条件を業者に提示して見積りをとらなければ何の意味もありません。
ただ見積もり額が高いとか安いとかいっているけどそんな幼稚なことではいけませんよ。
勿論管理会社が絡めばバックリベートが取られるのは当たり前のことですがね。
あなたのところの工事に関しては、１戸当り４５万の工事費ということですが、多分３０万程度の工事しか
されないのではと思われます。
１戸当り７０万が相場といわれてますが、その工事内容がどんなものかご存知ないのでは？
私どのマンションも今年工事をしましたが、それは丁寧な工事がされましたよ。
今までの仕様よりかなりいい素材と仕様が施されました。
工事の内容を掴んでないのに高いとか安いとかの判断はできません。これだけははっきりしています。
あなたのところの工事仕様と他所との比較を一度されてみてはどうですか。

>>103
あなたのところの管理会社は確かに問題はありますね。
小規模マンションということで軽くみられているのかもですね。
管理会社の変更も考慮すべきかもですね。

役員が職務怠慢だと管理会社や業者に、いいようにダマされボラレてしまいます。
十二分にお気を付け下さいませ。

うちの小規模マンションでは、１０年保証で何ら問題ない完璧な工事でありましたが、一戸当たり３４万円で出来ましたからね！

マンション住民の大事な財産を使う訳ですから、
当然に皆様で一致団結と協力をして、
全くの同じ条件で見積りを沢山取り、ユックリジックリと時間を掛けて決めました。

一戸当たり、いくらだったら、いい加減、いくらだったら完璧などの決まりも全くありません。

この話しは間違いなく管理会社や業者が勝手に言っているだけの話しですから、
役員や組合員は決してダマされないで下さいませ。

管理費や修繕費はマンション住民の大事な大事な財産ですから！

>>106
組合で業者を決めたということですので教えてください。
大規模修繕時の総合評価方式はどうすればいいのですか。
又、入札評価の計算方法を教えてください。うちのマンションで参考にしたいので。
１０年保証は建物が建設された時なので勘違いされているのではないですか。
修繕工事の保証はその箇所によって違うとおもいますけど。
長期修繕計画があると思いますが、それによるとあなたのマンションの１戸当り月の修繕積立金はいくら
なんですか。私のところは月11,800円になりました。

相場なんて言う話しは、高くやりたい業者が勝手に言っている、何の意味も根拠もない、いい加減な話しなんです！

>>108
だから入札業者の決め方を教えてくださいよ。
何の基準もなくて業者を決めればその工事費が高いのか安いのかも分からないので。
総合評価方式と入札評価の計算方法が分かれば自分達で決めれるので。

５階建て３８戸のマンションで、普通の当たり前の大規模修繕の防水工事でしたら、、、
１５００万前後～２０００万円前後が妥当な工事価格でしょう！

最近、他のマンションの大規模修繕費用を聞いてみましたら、６０世帯で２０００万円でやったと話していました。

それが大手デベの管理会社を通しますと１億円前後に化けますから、末恐ろしい現実です！

役員と住民さえシッカリとしていれば、何ら問題ない大規模修繕工事が安く出来るカラクリなんですから！

>>110
いくら大手の管理会社をとおしても、2000万が１億にはなりませんよ。
管理会社のバックリベートは１０％～２０％ですよ。
それに管理会社を通さなくても、管理会社へのバツクリベートは１０％前後はいってますよ。
２０００万の工事はそれだけの工事しかしてないんです。

２０００万の工事　　　管理会社へ２００万　　　実際の工事費　１８００万
５０００万の工事　　　管理会社経由の場合　高くみて１０００万が管理会社へ　　実際の工事費４０００万

>>110
外壁補修工事だけの費用なんですか。
大規模修繕工事は修繕箇所によって大きく違ってくるでしょう。
外壁補修工事でも、タイルの剥落分の箇所にもよりますし、ベランダの補修や塗装工事、シーリング工事
ベランダの物干し台の交換等いろいろありますけどね。
外壁補修工事は単なる洗浄だけでごまかされてるのではないですか。

デベの計画表に入っている工事ですと、色々と不要な工事も沢山入ってきますから、１億円に化けてしまうのです！

入札業者の決め方ですが、先ずは住民の皆様で個々に見積り業者を探してもらい(管理会社・タウンページ・インターネット・親戚・知り合い・友人等)

その後、臨時総会を開いて皆様の見積書を集めて検証に入りました。

そこで、うちのマンションに建築関係に詳しい塗装工事・防水工事・タイル工事・その他工事に精通している方が何人かいましたので、、、

その方達のアドバイス通りに、使用する塗料が何で何回塗りか・何工程の何防水をするか・タイル工事の内容・現状から判断してどこまでの工事が必要か否か・保証内容の説明をジックリと受け、、、

大規模修繕工事で、やるべき必要な全ての内容を統一しました。

そして、もう一度皆様が個々に頼んだ業者に、工事内容・工程・使用材料・保証内容を全て統一しまして、再度の見積書を提出してもらいました。

その中から安い３社に絞りまして、
その業者を臨時総会に出席させて、マンション住民さんとの面接と質問会を開きました。

その後、皆様の多数決で業者決定の運びとなりました。
一件落着♪

>>113
大規模修繕工事にムダなものはありません。
ただグレードアップ化とかバリアフリー化、修繕周期の早い遅いがあるだけです。
積立金に余裕があれば早くやることも可能ですし、修繕をやればきれいになるのは間違いないことです。
それをどの時期にやるかを判断するのが組合員ですよ。
外壁修理や塗装は１０年でやろうが、２０年でやろうが雨漏りや危険度においてはそんなに変りません。
通路のやり変えにしても早くやっても遅くやっても関係ないでしょう。
要は資産価値を高め、きれいにして、快適な生活をしたいかどうかだと思います。
それは全て積立金の額にかかっています。
お金のあるマンションは早めにやり、お金のないマンションは多少汚くても我慢して工事を遅らせれば
いいだけのことです。

兎にも角にも、デベ関連の管理会社や業者などは、
必ず危機感を煽って、
今直ぐにやる必要のない工事もやらせようとしますから、
一番は美観と防水工事を頭に置いて、
役員や住民の皆様で延々と厳しく精査されて下さい。

うちのマンションでは車検と同じで痛みがなくとも、１０年周期と決めています。

雨漏りしてからでは後の祭りですから…
実際に何年か延ばして雨漏りしてしまったし～…

通常のマンションで１０年程度で雨漏りすることはありません。
勿論雨漏りする危険性があれば早急に工事をすべきです。
雨漏りの原因はひび割れが大半です。
修繕工事と並行してグレードアップと美観を保つには工事費が必要です。
やはり美観を保つ一番の対策としては早期に工事をすることです。
修繕積立金の額の設定にかかっています。
長期修繕計画で１戸当り月の積立金が出ますのでそれを基準に設定すればまず大規模修繕工事は
順調にできるでしょう。
やはり余裕のある大規模修繕工事をおこなうには１戸当り７０万～８０万程度は必要と思います。

勝手に意味不明で根拠が全くないにも関わらず、一戸当たりの単価発言をするなよ、悪徳ゴキブリ未満の人間のクズ管理会社と人間のクズ業者め！

>>117
私は組合員でして管理会社の人間ではないよ。
工事にかける金額はまともな仕事をしてくれるのであれば、より多くの金額をかけた方が
ずっときれいになるしグレードアップやバリアフリーとかの工事もできるしね。
長期修繕計画に沿った修繕周期まで待たずに余裕があれば早く工事をすることもできるしね。
又、計画分以外の修理についても当然積立金に余裕があればできるよ。

各人の部屋についても、天井や壁紙の張替え、畳の交換、カーテンの交換等余裕のあるところは
早く又いい材料を使ってできるけど、お金がなければいつまでも入居したままになるからね。
それと同じことだよ。
お金がないんだったら工事はしなければいいんだよ。あなたのとこがそうかな？

>>118
無駄金使って無駄なハコモノつくりたがる役人と同じ発想のように思えるが。
それとも競争入札を嫌うゼネコンかな。

>>119
批判するのが趣味のつまらない奴だな（笑）

>>120
マンションの住民といっているでしょう。
それに大手ゼネコンであろうが地元の業者であろうが競争入札は当然やるべきだよ。
総合評価方式や入札の計算方法を駆使してね。
全て組合が主導権をとってやることが大事だよ。
グレードの高いマンションに住んでいるので積立金も豊富だよ。

>>122
私はマンションの住民といっているでしょう。
ただ、去年自己啓発でマン管士の資格はとりましたけど。
しかし、理事の経験もまだありません。
近いうちに輪番制の理事が回ってきますので少しでもお手伝いができればいいと思っています。
私どもの委託している管理会社は別に問題はないようです。

>>124
あんたはただ批判するのを楽しみにしているＱ２タイプの人間だね。
あなたはこのスレにくる資格のない者だよ、Ｑ２にいって思う存分力を発揮しなさい。
つまらないスレを繰り返す同じ仲間達とね。
あなたをみているとたいした職業にはついてないようだし、学歴も当然高卒だろうしね。
ダメ人間の象徴（笑）かわいそう。同情はするけどね、社会が悪いんだね。

>>126
そうだよね、あなたにとってマン管の資格は羨望に値するだろうからね。
残念ながら私は一応一流大学を出てますけどね。
マン管の資格はあまり必要もないしなくてもいいけどね。
暇つぶしにマンションの管理に興味があったので受験したら合格しただけのこと。
今でも資格は何の役にもたっていないけどね、欲しかったらあげてもいいよ。
ところでＱ２にはいかないの。
あなたのレベルではここのスレにはついていけないのでは。

どうやらマン管士さんに軍配があがったようですね。

コミュニケーションのとれない人っているんですね。

修繕費どうこう以前の問題ですね。

２ちゃんねるのことじゃないの？

なんか高卒とか学歴云々をいわれても反論しないということはやはり高卒なんだろうね。
学歴で人は評価したくはないけど、大学にいかなかったんだったら少しは勉強もしてほしいね。
人の批判や資格の批判ばかりしてるようだけど、くやしかったら資格を取ればいいんじゃないの。
役に立たない資格といってばかりいないで、自分で取ればいいんだけどね、受験資格に制限はないんだから。
勉強はしたくない、資格は認めたくないということですね。

資格趣味の頭でっかちだけで、世間知らずで役員の経験無しでは誰が何と言おうと、説得力は皆無なんですがね。
趣味が資格取りなんだから別にいいんじゃない！

乱入でスレタイが乱れましたが、
兎にも角にも修繕費はマンション住民の皆さんで業者を見つける努力さえすれば、きっと安くて良心的な業者に巡り会えます。
一番やってはいけない事は、面倒くさいと言って何もかも役員＆管理会社＆業者任せにする事だけですから。

大規模修繕工事は基本的には住民が行うということです。
業者を決めるに際しても管理会社や建築士の紹介は絶対にだめです。
業者選定の総合評価方式や入札の計算方法等は知らなければ専門家に聞けばいいでしょう。
しかし、業者からのヒアリングにしても全て組合員が主導して行い評価して決めていかねばなりません。
修繕箇所や修繕周期についても当然組合員がジャッジすべきです。
それぐらいはちょっと勉強すれば素人でもできますよ。
兎に角管理会社や建築士を介入させないことが大切です。

↑同感と共感です！

こんな奴が施工業者紹介して、業者からバックマージンもらって売り逃げする奴や。
残された住民は、一元業者にアフターサービスも対応してもらえず、泣き寝入りするんやろうなぁ。
こんな投稿に共感する奴は最大級のアホや。

>>129
業者からバックマージンを貰うのは業者まかせにしても組合が自主的にやるにしても
どちらも発生します。
しかし、組合主体にした方がその可能性は小さくなるのでは。
組合主体で業者を決め、修繕箇所や修繕周期、予算を決めていく。
この基本は絶対死守しなければ工事額が上乗せされますよ。バックリベートどころではありません。
勿論、どちらも賄賂等はないものと考えてください。

良心的で安い大規模修繕工事は決して難しくありません。
そのためにはマンション住民の業者選択をする努力が必要不可欠です。
絶対に厳禁は管理会社や業者任せにする事です。

業者まかせにするのは絶対だめだけど、組合員にそれだけの能力があるかどうかということでしょう。
できることなら、組合員の中にマン管や管業の資格を取るぐらいの者がひつようですね。
マンションの管理に関する勉強をするというその意識が必要でしょうね。
そうすることによって自覚が生まれ、いろんな勉強をしていくことになりますから。

信頼できる地元の建築業者、３社くらいで見積もりを取り、全員でよく検討するあるいは質問する。
簡単なようだがこれがうまく出来ないのがマンション。
『金』が動くところ不正が起きるのだから、注意。
善人がああだこうだと言ってる間に、
不正を働く者はエサがあればスグまとまるから注意。

善人を一人でも多く参加させられるかが、成功への鍵。

役員ですが我がマンションも今年中に大規模修繕工事の段取りを決めなくてはいけません。
ここを読んで大変に参考になりました。
今までは管理会社にやらせていましたが、今回は参考レス通りに組合員みんなで業者選択をすることに決めました。

組合員みんなで業者選択を決めた。素晴らしいと思います。
余計なことかもしれませんが、一言。
決め方。投票方法ですが・・・
無記名で、投票箱に入れるやり方が良いと思います。

>>144
地元の建設業者だけですか？
元請会社を募集するのは、公募じゃないとダメですよ。
私どものマンションは大規模修繕工事を現在やっている途中ですが、元請会社については公募をしました。
そこで大手ゼネコン５社、地元建設会社３社が応募しました。
管理会社等の紹介は受け付けませんでした。
業者を集めての説明会を実施し同じ仕様での見積もりをとりました。
元請会社選定の方法は、総合評価方式を採用し、入札評価の計算方法（ヒアリング時の点数含む）で決めました。
その時の点数での上位は大手ゼネコンで地元業者は７位と８位でした。
現在は大○建設さんにお願いすることになりましたが、すごく丁寧で安心して仕事をしてもらってまして
住民の評判もすごくいいようです。

地元の建設会社と大手ゼネコンを比較すること自体が無理。
地元の建設会社では価格面だけ捉えても太刀打ちできないのはわかりきったことだし。
ただ、地元なので顔の繫がりがあるので頼まれれば断りにくいのは確かだけど。
大手だろうが地元の建設会社だろうが、下請けや孫請けは地元の者がやるんだけどね。

下請けや孫請けに支払う金額はどこが元請になっても大してかわらないんだけどね。
地元の建設会社は元々設備とか人材が手薄だからね。
高益率じゃないと経営がうまくいかないこともあるだろうが。
その点大手はローコストで運営できるメリットはあるね。

>>147
＞元請会社については公募をしました。
公募の方法について教えてください。どのように募集したのですか？

地元の建設新聞で募集しました。

私達のマンションでは組合員が業者を探してきました。
初めての経験でしたが驚いたことに意外と数多く探せました。
管理会社も含めて１２社。
今の時代は情報も氾濫してますから意外と簡単なんでしょう。

大手ゼネコンには組合から連絡して見積りに参加するよう要請をすればいいでしょう。

公募や任意の呼びかけで施工者候補を集め、あとは価格だけで決められたのでしょうか。
法で瑕疵担保保障が整備されたとはいえ、やはり当初施工した会社（できれば担当者）があとあとフォロー（有償無償に関わらず）するメリットは我々には大きいことです。そういう意味で、例えばその会社の株価や施工実績などを選定の評価に入れた例がありましたら、どのように選定されたか教えてください。

価格も当然参考にはなりますが、まず適正な見積り業者かどうかの判断が必要になります。
そのためには、総合評価方式を採用し、入札評価の計算方法で採点して決めなければなりません。
この入札評価の計算の中に入札額も入っています。
総合評価方式と入札の計算方法を記しておきます。

総合評価方式
　＊施工業者選定協議（ヒアリング時）・・・・・６０点満点
　＊企業の技術力　　　　　　　　　　・・・・・１５点満点
　＊企業経営力　　　　　　　　　　　・・・・・１０点満点
　＊配置予定技術者の能力　　　　　　・・・・・１５点満点

入札評価の計算方法
　①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
　②得点評価　　　３０×①/１００　　加算点　　満点３０点
　③技術評価点　　１００+②
　④入札額（円）
　⑤入札評価値　　③/④　×　1,000,000

　　⑤の最高得点を出した儀容赦を中心に契約をする。
　　予定工事費との兼ね合いで工事の増減をしていく。
※入札額については、同じ仕様でやる必要があります。これについては、設計・監理に依頼しました。
　

>>155、156
ていねいなご説明ありがとうございます。
私の心配している修繕部門撤退（倒産を含む）の評点は、「企業経営力」に含まれるのでしょうね。
おかげで、総合評価方式について勉強できました。下の国のＨＰもありましたので、参考にしたいと思います。
http://www.nilim.go.jp/lab/peg/sougou_guideline.htm

ちなみに、①～⑤までの説明は、例えば次のような理解でよいのでしょうか。

入札評価の計算方法
　①技術能力合計点（ヒアリング、資料選考）（100点満点）
　②技術評価点　　①/100×30　　　　 　（30点満点）
　③入札額（円） 　　
　④価格評価点　　入札最低価格/③×70 （70点満点）
　⑤入札評価点　　②＋④　　　　　　　　　（100点満点）

>>157さん
総合評価のガイドライン（簡易型）に添って評価されたらいいと思います。
細かい採点方法がありますので、専門委員会のメンバーで採点すればいいでしょう。
私どもの組合でもこの方法を採用しましたが、大手ゼネコンが上位にくるのは仕方ないですね。
勿論これには、見積り価格も加味されてますから、仕方ないことでしょう。
大規模修繕工事の業者選定にあたって、皆さんといろいろ意見のバトルをやったことがありますが、
この総合評価方式を採用されたというか、理解されない方が大半でした。
やろうとすれば素人でもできるんですけどね。
ただ、見積り額については同じ仕様で見積もってもらう必要はあります。これについては、専門家に依頼すべきでしょうね。
私も技術的には全くの素人でしたが、マンションの住民でもあり、マン管の資格を自己啓発で取った手前
マンションの管理に関しては理解しようと努力しました。
理解者が出てきて嬉しく思っています。頑張っていい工事をしてください。

平成１６年の消防法改正によりすべての住宅に住宅用火災警報器の設置及び維持が義務付けられた。

平成１８年６月から全国で義務化された新築住宅に続き、市町村条例で定めることとされた既存住宅への義務化についても、平成２３年６月までには全国で義務化される。

【推計普及率】

北海道 58.5%
宮城県 74.7%
埼玉県 52.1%
千葉県 55.7%
東京都 65.8%
神奈川県 42.7%
愛知県 68.3%
京都府 61.6%
大阪府 49.7%
兵庫県 53.8%
広島県 48.9%
徳島県 27.4%
香川県 23.1%
愛媛県 36.2%
高知県 33.7%
福岡県 65.2%
佐賀県 33.1%
長崎県 62.7%
沖縄県 27.9%


【推計普及率】

(東日本)
北海道 58.5%
東北 47.0%
関東 54.3%
東海 61.3%

(西日本)
東近畿 55.0%
近畿 51.2%
中国 40.3%
四国 30.9%
九州 49.6%

合計 52.0%

みなさん、大規模修繕の時は自分達で業者を選び

管理会社や業者にバックリベートが取られたり

ぼられたりしないように気をつけましょう。

そのためには勉強が大事です。

ここのスレは大変役にたつので

是非参考にしましょう。