修繕費いくらかかりますか？

私の住むマンションは、６階建ての４４戸でして、今ちょうど大規模修繕工事をしている最中です。
前面に足場を立てて工事費は２１００万円です。
一番高かった見積もりは大手ゼネコンの２８００万円でした。
その他の工事会社はリフォーム専門にやっている関東に支店のある会社と、地元中心の会社などで、一番安かったのが１８００万円でしたがどうも信用できず、中ほどのこの会社にしました。

管理会社は最初からノータッチで、理事会に対して何度かこれらの会社がプレゼンテーションをして煮詰めて行き、その経緯を議事録として知らせてもらっていて、最終に残った３社で、総会の場で簡単なプレゼンテーションをしてもらい、後日、住民投票をして決めました。

実は、一人の住人からの推薦で、この掲示板で良く実名が出ている「Ｇ社」の見積もりが出されプレゼンテーションもあったのですが、金額は４５００万円で、プレゼンテーションでは、「１戸当り７５万円と言われていますが、安いと手抜き工事をするので１戸当り１００万円くらい掛けたほうが絶対にいいです、理事の皆さん、安いと後で責任問題になりますよ。」と言う脅されているような内容で、建築関係の理事からの質問に対しては、理屈を並べるだけで答えにはなっていないようでした。

お金が有り余っているのなら、１戸当り１００万円でもいいなんて言えませんよね。
余っているのなら、そのまま貯蓄しておくべきです。

会社さえちゃんと選べば１戸当り５０万円でできます。

修繕工事の時期ですが、１０年で行う必要はないです。

環境が良く、作りが良いマンションだと、屋上のトップコートがあるのならその部分だけ５年後とに塗り直し、大規模は１５年くらいで行うようにすれば良いのです。

１０年でも１５年でも、大規模修繕工事の金額で大きなウエイトを占める足場代金は変わらないからです。

１０年毎と１５年毎の場合を６０年間で考えると

１０年毎　５回の大規模修繕工事
１５年毎　４階の大規模修繕工事

１回の違いだけにしか見えないですが、金額にするとマンションの規模にもよりますが、数千万円の違いになるのです。

工事会社は、短いサイクルで工事をしてもらいたいため、１０年でやったほうが良いと、色々な理屈をつけて説得してくるのです。
でも、このように、数千万円の違いが出ますので、修繕費の額を途中から上げたり一時金として数十万円を徴収したりする事になりますので要注意です。

ぼったくられないようにして下さい。
　

●長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント　（平成２０年６月策定）

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/2006chokishuzen/0-1.p...

古いマンションになればなるほど早めの工事が必要です。
下地の風化で劣化が激しいからです。
１０年置きをアル事情で伸ばしていたら、１３年目に雨漏り浸水被害が各部屋で続出してしまった(焦)
原因は窓枠シーリング！

>>22
確かに修繕周期は修繕積立金に大きく影響してきます。１年でも工事を延ばせば節約できるでしょう。
しかし、工事を行い、グレードアップを図ればマンションはきれいになりますし、資産価値はあがり
快適な生活をすることができます。
要はそのマンションの修繕積立金に大きく影響してくるでしょう。
余裕のあるマンションは早めに工事をすることができますし、グレードアップ化もできます。
積立金の少ないところは工事費を抑え、少々きたなくなってもできるだけ工期を延ばすということになるのではないですか。
第１回目の大規模修繕工事を１０年でやろうが２０年でやろうがそのマンションの積立金次第です。
又、工事のグレードにしても１戸当り５０万でやるか１００万でやるかも積立金次第です。勿論それにあった
工事がされた場合での話しです。手抜きとかぼられたとかいうのは度外視して。

一戸建ての最初の塗装は５年前後が理想と言われています。

２回３回と家を建て替えた方なら十分に理解しています。
何故なら、塗装の必要性や家の痛み具合を把握しているからです。

これは業者の都合ではなく、新築時の作りにも問題があります。

一番はクラック(ヒビ割れ・目地の隙間)が、手抜きと言うか、納期優先のやっつけ突貫仕事のツケです。

実際は大切な一番高い財産なんですから、築年数など関係なく、１年でも痛みが出たなら直すのが常套手段です。

手抜きや突貫工事もありますから、一戸建てやマンションの修繕工事は…築年数で判断するのではなく…
痛み・劣化・風化度合いで判断しましょう！

スレ主です。
沢山の回答ありがとうございます。
こんなにレスがあるとは思いませんでした。

大体５０万～９０万／戸くらいと理解しました。
とりあえずうちのマンションの修繕費が大きくは間違っていないということが
わかりました。（かなり下のギリギリのラインですが・・・）

ちなみにうちのマンションに修繕計画なるものはありません。
（管理組合が機能していない）
管理会社も悪徳で、今まで修繕費から理由をつけてお金を持って行こうとした事が
３回もありました。（殆ど詐欺）
何とか阻止しましたが、気が付かなかったら今頃は修繕費の半分は持って行かれていました。

世帯数が少ないですから余裕綽々で自主管理が出来ます。
出来る限り早く悪質・悪徳な管理会社はクビ切りましょう！
住民のために、、、

兎にも角にも、建設会社の丸投げによるマージン搾取の利幅には気を付けて下さいね～

そして、相手は素人だと考えているので「これをやらないと後で大変なことになるかも知れません。」という殺し文句で、やらなくてもいい工事、やらなくてもいい範囲まで承認したりしてしまわないように、そして、これこそ素人だからともっともらしい説明を用意した上での「金額のぼったくり」にも十分注意して下さいね。

２５にうまくまとめられているんじゃないですか。

一世帯当たり５０万円前後と考えて置けば間違いないと思います。
世帯数が増えれば当然に一世帯当たりの単価は下がります！
それ以上した場合は完全にボラれたと自覚しましょう！！！

>32
あなたの考えは間違っていますよ。
１戸当り100万でもグレードアップとかバリアフリー化とか工事内容を増やせば高くなりますよ。
できることなら１戸当り７０万～８０万はかけたいですね。
そうすれば見える部分は殆ど新しくなりますよ。
５０万以上かかる工事はぼられたという偏見はやめた方がいいですよ。

ある悪徳管理会社は大規模修繕工事の際に、管理会社委託の工事に仕向けるよう役員を丸め込み、管理会社と役員の関係を悪の＊＊の伏魔殿にしようとしています！

管理会社には親会社から報奨金が支払われ、役員にはバックマージンを支払っているそうです！

クズ管理会社がクズ役員を増殖させて、関係がナアナアにならないよう、益々と組合員(住民)は管理会社と役員を厳しく管理監督する目が必要です！

私のところの大規模修繕工事は大手ゼネコンでやりました。
２５０戸のマンションです。１戸当り８３万かけました。
２億の工事でしたが、理事長と修繕委員会の委員長を兼ねた私に贈り物がきたのはお歳暮で５０００円の
詰め合わせセットがきただけです。
おかげさまで工事は住民の評判も良かったようです。新築みたいにきれいになり、グレードもあがりました。
本当に丁寧な工事がされたと思っています。
普通の会社であればちゃんと工事をしてくれますよ。
中には悪徳工事会社もあるだろうし、悪徳理事もいるでしょう。しかしそれは稀有なケースですよ。

８３万円も掛ければ、このご時世ですので、ゼネコンは諸手を挙げて左団扇で最高の工事ショーを見せてくれたことでしょう。

２億円だと言うことなら、少なくとも４千万円ほどの利益がゼネコンにあったでしょうね。

それとも、基本的な修繕工事とは別に、共用部分を改良したりされたのでしょうか？
例えば、共用廊下の床がモルタル仕上げだったので、長尺シートを貼ったとか、エントランスからの導線を出来るだけバリアフリーに改造したとかの工事を追加で依頼した金額なのでしょうか？

追加工事を含めてなら、この金額になってもおかしくないです。

いやいや普通に考えてゼネコンの粗利益は半分の１億です、これ業界の常識だよ！

架空の話に花が咲く。

↑悪徳管理会社とボッタクリ業者は、もみ消しにヤッキだな(笑)！

ゼネコンの粗利益は半分ていうのは何が粗利益なのかわからない。
俺が普通の現場できいたのは工事の原価率は99％。1億の工事で１００万位。
天候などによる遅れ、資材の価格などですぐ赤字になる危険があるとのこと。

今日日そんなに粗利益が高ければ、左うちわ儲かってしょうがないような気がするが。

＞＞３６
廊下のシールを全部剥がし新しいのに張替えたり、子供用プールを緊急用駐車場にしたり、植栽を増やしたり、
バリアフリー化、細かいとこで言えば通路の電気設備を全部やり変えたり、玄関扉の塗装、網戸の張替え等見える部分は全てやり変えましたよ。
当然基本工事は全て入ってますよ。７ヶ月の工事期間です。設計・監理会社も入れてます。
お陰様で出来た当時のマンションに生まれかわりました。
２億で４０００万の利益が大手ゼネコンにいったといっていますが、２０％の利益は適正ではないのですか？
慈善事業で工事をやる訳ではないでしょうから。
工事にかける費用はそれぞれのマンションによって大きく違うとおもいますよ。お金を掛ければ掛けただけきれいに
なるのは当然のことでしょう。
お金をかけて資産価値を保ち、快適な生活をおくるか、積立金を出来るだけ抑え少々きたなくなってもがまんするかだと思います。
当然この判断をする場合は適正な工事がおこなわれたことが前提条件になります。工事費の中抜きにあったり、暴利を取られたといったら判断が難しくなりますので。

付帯工事があって８３万円と言うのなら理解できますが、外壁がタイルで平均的な形の建物であるのなら基本的な工事は、ゼネコンで５０万円くらいが首都圏での工事としての基準ですよ。

２億円の工事での利益が２０％が妥当だと、何を根拠に仰っているのでしょうか？
１千万円くらいの工事なら２０％くらいになるでしょうが、２億円くらいの工事だと多くて１０％ですよ。
設計管理会社が入っていると言う事なので、その余分な支払いを含めて２億と言う事ですね。

もし、その内容でその金額を信じているのなら、あなたが知らない場所で、おそらく５～１０％近くの金額が工事に関わった数名が山分けしている可能性もありそうですね。
これは、公共工事では刑事事件になりますが、民間工事ですので「謝礼金」とか「紹介料」として支払われるのです。

公共工事なら政治家に回るでしょ！

>>42
少なくとも理事と専門委員会にはリベートはいってません。
管理会社も100%ノータッチですのでいってないでしょう。

そうだとしたら、ゼネコンの担当営業と現場代人、そして設計管理に入った担当責任者は、かなりのボーナスがもらえたでしょうね。
だって、追加工事の内容がよくわかりませんが、３千万とか４千万になるとは思えないからです。

でも、皆さんが納得しているのなら、それもいいでしょうが、それを他に人に言わないで欲しいです。
そうでないと、そんなに高額なのが当たり前になってしまうので、相場がどんどん上がってしまうからです。

そもそも、１戸当り７０万円などと発表した金額こそ、バブル時期かのような高額なのです。
それに今は、設計管理などを省いた普通の修繕工事をしたのなら、１戸当り５０万円以下は当たり前になるのです。
５０戸の小さいマンションで昨年、大規模修繕工事があったのですが、４社の入札形式をとり、追加工事を含めない基本工事の金額は、１９００万円～２３００万円だったそうです。
おそらく２３００万円が大手ゼネコンでしょう、入札相手が地元の業者だと知っていたので、値段を合わせてきたようです。
つまり大手ゼネコンは、競争相手により、値段を変える事が出来るのですよ。

他の多くのマンションが、こんな情報から、１戸当り７０万円８０万円が当たり前だと思い込まされ、無駄なお金を搾取されるのを見たくありません。
　

マンション住民は早くに賢明になり勉強や努力をして、世間を知って欲しい限りですなんです、、、

良し悪しが判断できるインターネットと言う情報源が一杯あるからね。

>>45　46さん
マンションの住民にとってはありがたいことですが、やはり工事の額は積立金に影響されると思いますよ。
裕福なマンションはそれなりにお金をかけてもいいのではないでしょうか。
１戸当り１００万とかいえばすぐ悪徳だ、ぼられただというのも納得できません。
工事の内容とどこまで工事をするかによって工事費は違うでしょう。
私どものマンションも現在工事中ですが、納得いく工事を大手ゼネコンさんはやってくれてますよ。
入札は６社だったのですが（内地元業者は２社）地元業者の見積りは同じ仕様の場合でかなり割高でした。
却って大手ゼネコンの方が安いのではないでしょうか。

悪徳な役員と悪徳管理会社と悪徳な業者のカモリストにだけはなるなと仰りたいのでしょう。肝に銘じます。

悪徳とかがなければ工事費の額は関係ないということですよね。
１戸当り５０万でも７０万でも１００万でもそのマンションの実力に応じて工事をすればいいということに結局はなりますね。
お金を掛ければ掛けただけきれいに又グレードもあがるということです。

それとは考え方が違います。
築３０年位までのマンションでしたら、やるべき必要最低限の工事の全てを、完全に抜かりなく大規模修繕をしましても、平均５０万前後で完璧に出来ると発言しています。
必要、不必要な工事は築年数や規模により変わりますが、貯水タンクやエレベーターの交換の話しになれば別途ですよ。

>>51
あなたは頑固な方ですね。
あなたのところは５０万で工事をしてください。
５０万でどこまで工事ができるかということで、見積りを取られたらいかがですか。
マンションの工事はやろうとすればすごい幅がありますよ。
全てやろうとすれば工事費はかなりの額になるでしょうから。

頑固な固過ぎる頭は貴方そのものですよ(笑)

>>53
私どものマンションの大規模修繕工事は１戸当り１００万の範囲内で
どこまでの工事ができるかということも参考にしましたけどね、見積りの段階で。
そして、約９０万ちょっとでやることにしました。
工事内容や質を落せば５０万でも６０万でもできましたよ。
しかし、積立金に余裕があったので、例えばルーバルの工事でも今までの内容とは全然違う方法で
かなりグレートの高い工事でした。
今までは単なるコンクリート打ちっ放しでしたけど、今回のはみるからにグレードが高くきれいでですよ。
通路にしても今までとはグレードがかなりあがっています。
大雑把にいえば、マンションの見える部分は全て改修やグレードアップをしましたよ。

戸建の改修工事は５０万では何もできません。マンションは本当にビックリするぐらい安い工事費で
きれいになるもんだと感心させられました。

あなたのマンションは修繕積立金が少ないのではないですか。長期修繕計画表に基づいた工事分の積立金は
とてもじゃないけどないのだと思います。しかし、全ての工事をしなければそれでも大丈夫ですよ。
身の丈にあった工事をすればいいのですから。

工事費は工事原価に仮設費と諸経費と利益を加えて算出します。
見積上の仕分けにもよりますが工事原価は仕様・数量に違いが無ければそれほど大きくは違わないでしょう。
ただし大手・準大手クラスだと設計上求められていなくとも自社基準による品質仕様により原価を見込むため、
当該工事費が高くなることもあります。
そして工事完了後に引き渡されるのはこの工事原価部分です。

実際に引き渡されない部分である仮設・諸経費・利益部分については、
仮設であれば、大手ほど自社基準による安全手順や安全設備の設置があり、原価を押し上げる要因となります。
また諸経費では、間接部門を多く抱える大手は高くなる傾向があるでしょう。実際職員の給料も高いでしょうし。
利益はその時の企業の経営状況により判断されるので、
タイミングがよければ赤字でもやってくれるかもしれないですし、
競争が無ければ営利企業ですから最大限の利益を見込むでしょう。

工事原価を押し上げるこれらの社内基準は、これまでの事故や瑕疵のフィードバックから
定められたものが多く、企業のノウハウといっても良いでしょう。
悪徳・暴利だけを理由として見るとかえって目を曇らせてしまいます。
相見積もりは当然ですが、なぜ金額に違いがあるのか理由を確認して見るのも勉強になるのでは。

「ぼったくり業者必死だな」って言われるんだろうな・・・

頭の悪い理解力のない方に何度話しを繰り返してても、無意味で無駄骨でありました(泣)

皆様、悪質な管理会社か悪質な業者が、必死に弁解投稿しているのかも知れません。

皆様、兎にも角にもダマされボラれないよう十二分にお気を付け下さりませ。
管理費＆修繕費は皆々様の大切な財産です。

>>56
一般住民です。
あなたのレスを見ていると兎に角、ぼられる、悪徳、手抜き等の言葉が出てきますが、大手ゼネコンだから
全て悪質だ、高いといっているような気がします。
１戸当り５０万以上の工事は考えられない、それは管理会社や理事達が中抜きしてるととられますね。
しかし、実際は決してそうではないと思いますよ、中にはそういうところもあるでしょう。
一部の悪徳業者や管理会社、理事達のいる組合は不幸だと思ってあきらめることです。
それを決める理事を選んだのは組合員ですから。
普通の組合では悪徳理事はいませんし、元請会社にしても悪徳ばかりではありません。
偏見をもった考えだけを押し通そうとしても無理があるようです。

工事費は工事の箇所やグレードが大きく影響するんだということを理解できない者がいる。
工事費は工事の箇所やグレードが大きく影響するんだということを理解できない者がいる。
工事費は工事の箇所やグレードが大きく影響するんだということを理解できない者がいる。

↑
マントラ？

理解力の無い方々に説明します。

修繕費の積立額とか、身の丈とか、グレードアップとか色々と言い訳がましい投稿ですが…

修繕費も余裕残高があり、身の丈以上で、グレードアップした工事をしたとしても、
一戸当たり５０万円前後で立派で完璧な抜かりない工事が出来ます！
と再三に繰り返し話しているのです。

何かを新たに追加工事するとか、エレベーターの交換、高架漕や貯水タンクの交換、モルタル壁からタイル壁にする工事ではなく、
◎どこのマンションも定期的に行う、必要不可欠で必要最低限の大規模修繕工事の話しです。

必死な貴方々は理事長職をやって、
全く同じ工事内容
全く同じ材料
全く同じ工程
全く同じ保証内容
で、見積りを何社も取ってみたり、話しを聞いてみたり建設会社の実情を勉強したり精査した事はありますか？

組合員(住民)の中には、ゼネコン、大手ハウスメーカー、大手デベ、中小建設会社、大工、防水、塗装、タイル、エレベーター、水道、リフォーム等の経営者や業者に勤めている社員はいませんか？

組合員一人一人に聞いてご覧なさいませ。
現実を理解し勉強してから真実を話しましょう！兎に角、現実を知って唖然と驚かされる事でしょう。

>>60
あなたは何故そんなにむきになって１戸当り５０万以内の工事にこだわっているんですか。
そのマンションの身の丈にあった工事をすればいいでしょう。
例えば外壁の補修にしても、洗浄やタイルの交換、塗り替えをやらず、ただひび割れのシーリングだけだったら
それこそ足場代と若干のシーリング代ぐらいしかかかりません。
全てそういう最小限の工事なら１戸当り２０万でもできますよ。
大規模修繕工事は雨漏れ防止や窓枠のシーリングだけとかの補修だけではないのですよ。
きれいにすることも、資産価値を高め快適なマンション生活が送れるようにすることも、グレードアップを
することも含まれているのです。

あなたのマンションの長期修繕計画で第１回目の工事費はいくらになっているのですか？
その計画分だけでも1戸当り５０万では計算してないでしょう（これは高めの見積りになっている筈です）
しかし、その長期計画案だけではなくもっと多くの工事内容はあるのです。
各戸の玄関扉の塗り替えとか、網戸の張替え、通路の電気器具の交換、ＥＶ内の改装、植栽の見直し等々
手直しやグレードアップを図ればはかるほど、建物はきれいになります。
お金に余裕のあるところは１戸当り１００万の工事費であってもいいのでは。
こういうと又あなたはぼられてるだ悪徳だというのでしょうね。

>>60
見積りをとる時は、設計・監理会社が同じ工事内容・同じ素材・同じ工程・同じ保証でやるのは
当たり前のことでしょう。
そして見積りに参加する建設会社が大規模修繕委員会のメンバーに説明をします。
そして、専門委員会のメンバーで総合評価方式で採点をします。（入札評価の計算方法で）
そして一番いい建設会社が決まるのです。
工事に関しては、設計・監理会社が工事仕様とかのチェックをして手抜き等がないようにしますよ。
工事をしていく中で予算に余裕があれば追加工事も可能です。
だからあなたのように固定観念で１戸当り５０万以内ということには無理があるのです。

グレードアップや壊れた部分を直すとか水漏れが発生したのでその部分をお金をかけるような部分を除く基本的な工事だけなら、無意味に等しいおこぼれ頂戴の設計監理を入れたりするのでないのなら、１戸当たり５０万円掛からないのです。

そこを勘違いしてるんですよ。

それから、やれデータだとか官僚や天下り先が作った評価などに支配されて、天下り先が潤おうような値段を信じて工事を認める、無知からの無駄も良く考えて欲しいですね。

つい邪魔くさいので、言いなりになって無駄金を支払うのが当たり前、税金を無駄に使われても仕方ないと諦めるような事に慣れてしまっている、麻痺していると言うか、そう言うようにすれば搾取しやすいからと躾けられて来たのですよ。

その自分たちの利益を守りたいが故、このように１戸当たり１００万円でも満足している綺麗になったと吹聴して当たり前だと思いこませようとしているのです。
これ以上、大儲けしている輩を守るような事をしなくてもよいでしょう。
日本くらいですよ、権力を持つと金持ちになれると言うのは、そろそろ目を覚ましましょう。

間違いなく業者も投稿してますからね！住民の方は気をつけてね。

>>63
あなたは一体何者なんですか？
何が何でも１戸当り５０万以下でないと、その工事は悪徳業者や管理会社、悪徳理事に中抜きされていると
いいはってるようだけど。
私のところの第１回目の大規模修繕工事は９０万ちょっとでやってもらいました。
大手ゼネコンが７社の候補から選ばれました。
地元の業者も参加したけど、総合評価の点数が低かったのと見積り額がかなり高かったようでした。
２億の工事費で計画し、設計・監理会社も当然入れました。
以前は大手ゼネコンは大規模修繕工事はやりたがらなかったようですが、現在は積極的に受注活動を
やっているようです。
１戸当り９０万かけただけあって、入居当時のマンションに生まれ変わりました。決して高いとは思っていません。
私は単なるマンションの住民で建設会社の肩をもつ必要はないんですが、徹底した丁寧な工事をそこまでやるのかというぐらい感心させられました。
工事はその組合の積立金に大きく影響されると思っています。お金の余裕のあるところはお金をかけて工事を
すればいいじゃないですか。そこのところがあなたは融通性が全然ないのですね。
当初１戸当り１００万の範囲でどこまでやれるかという提案をしたのですが、組合の希望通りやっても９０万で
おさまるということになったのです。

それは、グレードアップを含めた値段だと言うのがどうして理解できないのですか？

基本的な金額で、無駄な設計管理や、これまでの流通がと問屋が幾つも入り中間マージンばかりが掛かっていた状態ではなく、メーカー直販のような形式に出来るのですから、そうした場合なら、十分、５０万円以下になるのですよ。

この金額は、必要最低限の下請け業者などが入った金額です。

これまでは、元請業者は営業と管理をするだけで大きな利益を得るような仕組みになっているのです。
ゼネコンの係長クラスでも、毎月、下請け業者から月給相当のものを手にして当たり前だったのですよ。
そのぶんがなくなるだけでも工事費がどれだけ安く出来るか、更に、その下請け業者も同様の行いをしていますので、まともに工事をしているのは孫請け業者からでしょうから、この３重に上乗せされた無駄なお金を除くだけでどれだけ安くできるかはご想像の通りです。

最近の大手スーパーで自社製品をとても安く販売していますよね、どうして同じような品質なのに、そんなに安く出来るのか、それは、自社で作るので、中間マージンが無いからですよ。

ただ、建築の場合、完全に一社が営業から職人まで全て社員としているのは、大変少ないので、数社が協力して１つの工事を完成させるのが一番効率が良くて安心なのです。

設計管理は、自分たちの立場を維持しないといけないし、利益も上げないといけないので、素人相手に必死に自分たちを誇示しようと、自分達が手にする分のお金を如何に払わせるか、あの手この手で来るのです。
設計管理が無いほうが、業者は伸び伸びと良い仕事を適正価格で行えるのです。
設計管理が指定するような、設計士が一度使ってみたいという時には無駄に高価な材料を使うように仕向けるからです。
普段の材料で十分で、しかも実績のある安定した材料を使えば作業も早くミスも少ないのに、初めて使うような材料を指定されたら、作業などの無駄も多くなり、ミスもし易く時間も掛かるのです。
まして、出来立てはいいですが、後後、どうなるのか、実績がない材料なら尚更、跡が困るのですよ。

つまり、設計管理の実験台にされたわけですね。

と言う事ですよね。

全く進歩のない固定観念人間は、未だに自分が無知で世間知らずと分からず、一生死ぬまで直らんよ。
もう死ぬまでほっとけば！

あんな一刻坊主が業者や役員だったら、住民の大事な財産は泣きを見て浮かばれないわ！

イオンに行っても自社商品が多く値段が安い、品質が悪いどころかこれまでの大手メーカーと変わらないのに値段は半分近い。

自社で作って中間マージンが発生しないようにしただけでこんなに値段は下げられるのですね。

直販の形態はネット販売も同様ですね。
ネットで直接消費者と繋がるので、これまでのように問屋が入らなくなるからとても安くなりましたね。

売る側は、これまでより安定して利益も取れるが、買う側はこれまでと同じ品質の商品がより安く買うことが出来るので、どちらにも良いのです。

これで困るのは、これまで中間マージンで儲けていた人たちです。
その人たちは、真っ向逆らうでしょうね。
だって、これまでのように、楽して儲けて暮らせなくなるからです。
つまり、やれ届けがいるとか許可が必要だとか、その都度お金がとられる無意味なシキタリを押し付け、その収入で高額な収入を確保できた悪徳役人、年金を湯水のように無駄遣いしたり、漢字検定の実例などのように、真実が分かり初めて我々は無駄だと認識するまで騙され搾取されていたのです。
悪い慣習は早くなくなれば良いのは当然となりましたので、我々が黙っている必要はないのです。
振り込め詐欺も、単に法律に反するかどうかの違いだけで、やっていることは同じですからね。
　

大規模な工事では元請がいなければ工事はできないでしょう。誰が総括して管理するのですか。
工事をするには、元請会社の下に下請け会社、孫請け会社、曾孫請け会社が必ず存在します。
このシステムがなかったら工事費はべらぼうに高くなりますよ。
設計・監理がいない方が伸び伸び仕事ができるとか、数社が協力して工事をやるとかいってるけど、元請の場合でも数社が協力して仕事をしているのですよ。
ゼネコンの場合下請けや孫請け会社からお金をもらっているとか、設計・監理はいらないとかいっているけど
笑っちゃいますね。
そういう悪徳業者はもし孫請け業者や曾孫請け業者だけでやるとしても同じことが起こるのではないですか。
小さい会社になればなるほど、受注するのに必死ですからね。だから元請会社が必要なのです。
設計・監理会社が入るとグレードをあげるとか試験台になるとか頓珍漢なことでは笑われるだけです。

>>69
イオンの自社ブランド（ＰＢ商品）が安いといっておられますが、確かに同じ商品を大量に作れば
２～３割程度は安くなるでしょう。
しかし、ファッションとはそういうものではありません。
イオンで安かろう悪かろう（素材・縫製・大量生産）の商品で満足しない顧客は多数います。
例えば、イオンで扱っている「コムサイズム」とコムサデモードとは同じコムサでも全然内容が違ってきます。
資生堂の化粧品でも、デパートで扱う商品と量販店で扱う商品は違います。
ギフトにしても、花王の洗剤の詰め合わせやカルピスの詰め合わせにしても、見た目は一緒でも内容がちがっています。
見た目が変らないんであれば価格が安い方がいいという顧客はイオンで十分でしょう。
しかし、ギフトにしてみればスーパーから届けられた商品より、デパートから届けられた商品の方が中味が違う
というのが分かっている方にとっては感謝の度合いは違うと思います。
それぞれ自分の身の丈にあった買物をすればいいのだと思います。

だっ～かっ～らっ～！
完璧＆丁寧で良心的な業者選びを、役員や組合員の厳しい目で精査選択して…
丸投げの下請け・孫請け・曾孫請けではない、一番下の直工事を行えさえすれば
……と今まで何度も何度も何十回も話しているのですが…理解は無理なようで～(^_^;)(大汗)

◎やはり既得権益を必死に守りたい業者の攻勢投稿としか考えられません！
マンション住民の皆様方、ご注意下さりませ～～～～m(_ _)m。

>>72
誰が丸投げするといいましたか。
孫請けや曾孫請けの作業員がちゃんとした仕事ができるはずがないでしょう。
それをチェックしているのが元請会社であり、設計・監理会社でしょう。
実際作業をするのは単なる作業員ですよ、与えられた素材をつかい、与えられた仕事をする。
曾孫請けの作業員も雇われですよ。だから手を抜かないようにチェックする必要があるのです。
大規模修繕工事は非常に多岐にわたっていますよ。それをどうやって作業員を雇うのですか？
その組み立てをするのは誰なんですか？勝手に仕事をするんですか？
分からない人ですね。
あなたみたいな人が１戸当り５０万以上はありえないといっているんですね。もう少し勉強してください。
私はマンションの住民ですよ。

＞マンションとは集合住宅なのであるから、他の人と協調やコミュニケーション能力は必要だ。

そんなのせいぜい５０人どまりよ。その為に管理規約があり法律があるのだぜ。
透明性さえ確保で来ていれば、後は、通常総会で普通議決か特別議決で決めるのが原則よ。

管理・監督・段取りは全て直工事の会社の社長がやりますから、何ら問題ありません。

零細企業のおっさんがやるんだ、ぼられまくるだろうね。
しかし、そのおっさんに誰が頼むの、合い見積りはとらないの？
訳のわからない零細企業のおっさんで仕事はできるの？
素材を決めたりするのは誰がするの？そしてそのチェックはどうするの？
それこそ任せっぱなしだね。
仕事が雑だった時は誰がチェックしてやり直させるの。
おもしろい人だね。

　
ぼったくりが出来なくなる危機感から、やけに必死ですね。

本当に嘆かわしいことです。
　

子供手当てで収入ふえるひとおおいから、多少の無駄は問題になりません。

カモリストからそんなにボリたいか！
ボッタク８９３商売の阿呆業者め～！

賢明な住民は掲示板を見て、２度と８９３商売人には騙されんぞ～！
ざまあ見ろ～！

同じセリフの繰り返しの田舎役者みたいね。

マンション住民の中に建設や建築の社長がいましたから、防水工事内容・材料・工程や段取りも全て把握していました…
前レスを読んでないのですね…！？

こんなご時世で不景気極まりないですから、非常に安く素晴らしい工事が出来た事例を
必死に否定をしたい、ボッタクリ業者の気持ちは十二分に理解できます。

しかし住民は馬鹿ではありません。
２度とボッタクリ業者には引っかかりません。

今度の大規模修繕時には必ずや参考にしてくれるでしょう。

毎回に無意味なイチャモンしか言わない、一部の管理会社や口先住民はどこのマンションにもいます。
役員と組合員さんの協力で、そのような騒音は跳ね飛ばして頑張って欲しい限りです。

>>78
７７に対してはどのように対応してるんですか。
知り合いの建設会社に頼んで悪かろう安かろうで工事をし、裏金を頂く口ですね。
チェック機能は直工事の社長がやるといってるノー天気な者もいるしね。

↑
答えられないで逃げる無意味な典型人間か（笑）

↑
こんな住民がいるマンションは、住民とのコミュニケは崩壊してる、資産価値もないだろう（笑）
まあ根暗な性格ばかりがいるマンションだからやっていけるのかな？
俺管理会社でも建設会社でもねーよ。
善良で見識のある住民だよ。（笑）

自分の境遇に不満分子が多いのが良くわかるね。

結論としては、大規模修繕工事費は１戸当り７０万が相場で、そのマンションの積立金次第で
工事を早めたり、グレードアップしたり、又はその逆もあるということですね。
分かりやすい常識的な説明ですね。

基本的な大規模修繕工事の相場が７０万円だと、かなり高額な設定となりますので、基本的な修繕工事が４０～５０万円で、グレードアップなどや基本的な範囲外の防水などの工事が発生したりしますので、基本的な工事プラス追加工事を合わせて行うのが一般的なのです。


　基本的な工事　＋　一般的なグレードアップ工事や改修工事　　　＝　６０～７０万円／戸
４０～５０万円　　　１０～３０万円　内容によって大きく変わる


と言うのが、首都圏などでの相場と言えるでしょう。

地域によって、工事のし易さ、し難さでも値段は変わりますし、同じ建物であっても、建っている場所、振動が多くコンクリートの中性化を促進する環境の環状７号線通りに面して建っている場合、郊外の時折自動車が通るくらいで綺麗な空気の環境に建っているのとでは、痛むスピードもかなり違いますし、特に振動による建物の劣化は桁違いですので、環７では１０年で、郊外だと２０年で行うくらいの違いが出ますし、直す内容も環７のほうが金額の掛かる内容になりますので、相場と言う言葉に騙されないようにしてください。

子供でも分かることを長々と書くわねー。

誰にでもわかってもらえるように書かないと、どこかの輩が、言葉巧みに利用して間違った解釈を押し付け、ぼったくりバーの如く、高額の工事金額を認めさせ、後になってそれが高いと判明しても、合法とされてしまうようにするのを防ぎたいからです。

↑大賛成です！
マンション住民の正義の味方だからね♪

必ずいい死に方はしない非常に悪質な、管理会社・役員・業者にダマされっぱなしカモリストマンションからは、
組合員の皆さんの協力で早めに脱皮し卒業して下さいませ。

マンション住民の皆々様に幸あれ♪♪♪

相場は70万程度だが

但し、現状はマンション改修工事に関わる監督官庁　業者　管理会社　コンサル　万管理士　npo全部
営利目的と思って間違いありません。マンのことよりも穏便に1日1日儲かることしか考えていません。

趣味で手弁当でやってくれる方も時々おります。お勧めですが、そんな方の紹介する業者も注意を要します。
また、偏った知識　経験しかありません。医師の世界とおなじです。

延々とこどもダマしね。

マンション住民の皆々様へ

◎既得益を守りたい！
世間に何としても真実を知られたくない！
が為に、ボッタクリ悪の枢軸のヤカラ達が何かと企んでも、世間を知れば最後には正義が勝つのです(^_^)v

◎組合員(住民)は常々に、管理会社と役員、役員と業者の癒着がなきよう、探偵のように厳しい目で見張る努力は欠かさないで下さいm(_ _)m

＞マンション住民の皆々様へ

本文には申し訳程度に書いてるが間違いね、組合員にしか権利はありません。

大規模修繕を管理会社任せの役員や組合員は職務怠慢の典型ですわ！

１０２番に賛同します。

管理会社のＧ社からの大規模修繕工事の見積金額が約四千三百万円でした、色々と悪い噂が多い管理会社でしたので理事会に合い見積もりをとるように提案があり、たまたま地元の業者を知っている人がいたのでその人からその業者を紹介してもらいお願いし、それに加えてネットで調べた大手の業者２社、そして理事長宛に大規模修繕工事の営業をしていた大手の会社があったのでその業者の計４社に、Ｇ社の見積もり金額を隠した同じ内容を渡して見積もりを依頼しました。
営業に来た会社以外、見積もりをするのに必要な無料の建物調査をした上で、見積もりが出てきました。

地元の業者とネットで調べたうちの１社から、Ｇ社が提出した見積もり内容に対して疑問が出されました。
その疑問内容は２社とも同じような内容で、「工事内容に不要な項目がある。」「今現在、しなくても良い工事内容がある。」「数量が多すぎる。」と言う疑問でした。

見積もり内容を揃えての合い見積もりでしたが、この２社には、「見積もり内容と同じ見積もり。」と「不要な部分を除いた見積もり。」を出してもらいました。

ネットで依頼して疑問を言わなかった業者の見積もり金額は、約四千四百万円。
営業で現れて疑問を言わなかった業者の見積もり金額は、約四千百万円。

だったのですが。

ネットで依頼して疑問を言ってきた業者の見積もり金額は、約二千六百万円。
同じく、不要な部分を除いた見積もり金額は、約二千万円。

居住者が知っている地元の業者の見積もり金額は、約二千八百万円。
同じく、不要な部分を除いた見積もり金額は、約千八百万円。


いろいろと噂されている内容と同じ結果がでました。


四千万円台の２業者（１業者はカタカナの「〇クシー」と言う会社でした。）は、Ｇ社と関係している業者なのでしょう。

同じ内容と同じ数量で見積もっても、２６００～２８００万円、と、４１００～４４００万円、の違いが出ました。

更に、不要な部分を除いたら、１８００～２０００万円。と。４１００～４４００万円、も違うのです。


管理会社にこの見積もりを見せたら、「１戸当り１００万円と言うのが相場で、安く工事をする業者は無責任で工事の後クレームが多く皆さん困りますよ。」と言うのです。

わずか５階建て３８戸のマンションなのに、こんなに金額が違うのには驚きました。


理事のほとんどが管理会社を信用できないと言い出し、大規模修繕工事に管理会社を介入させないほうが良いので臨時総会を開き居住者全員にこの内容を知ってもらい、決議にすることになりました。

臨時総会には管理会社も出たのですが、何故か管理会社の工事担当とかエリアのトップも理事には知らされずに出てきたのです。
管理会社はかなり強引に自分たちがいいと訴え、なんか脅しのような、「他の業者で工事を行うと、我々は責任をもてませんし管理も出来ません、後でなにか起こっても知りませんがいいのですか？」や、不要だといわれた内容がどうして必要なのか、どうして数量が多いのかなどの説明をしていたのですが、皆から疑問がでて質問がでてそれに対して説明すればするほど不信感がでてきたのです。

結局、管理会社が自己弁護ばかりをして会場を借りていた時間がなくなり決議は取らず、まずは理事会が他の業者の説明を受けてその内容を議事録にし、皆に配布したあとで、もう一度改めて臨時総会を開くようにしました。

定期理事会でも管理会社は、うるさいくらい安い金額の２社を批判していました。

そうしていると、ネットで依頼した金額の安い業者から突然、「すいません、仕事が一杯で、そちらの工費が出来なくなりましたので辞退します。」と連絡があったのです。

それから、個別に説明を受ける直前に、管理会社の見積もりや他の四千万円台の１社の見積もり金額が下がったのです。
２社とも、必要だと言っていた見積もり内容から不要だと指摘された部分をなくし、どちらも約二千五百万円前後の金額でしたので、二千万円くらい下がったのです。
あんなに必要だと訴えていたのにこんなに変わったのです。
もう１社はちゃんと理由もいわずに辞退しました。

その内容を議事録にして臨時総会を開いたら、出席者のほとんどが男性になっていて、普段２５～３０名なのに、夫婦での出席があったりして３５戸が出席で、普段の２倍の５０名くらいの出席者でした。
ほとんどが管理会社への不安を訴え信用できないと言うことになり、賛成者多数で値段の安い業者で進めるように決まりました。

その後、管理会社の担当者が急に変わり工事管理だけはしたいというこので、管理会社の管理料を上乗せした内容で話を進めています。

小さいマンションですが、１戸当りでいうと約４５万円くらいです。
修繕積立金にも余裕が出来ましたので、共用部分を綺麗にする追加工事を考えています。
バリアフリーに近付けるよう、低い階段をスロープにしたり、エントランスに手摺を増やしたり、廊下が塗装なのでシートを貼ったりしたいと考えています。
全ての工事を含めても三千万円以内で出来そうです。

いま、管理会社を変えようかと言う意見も出てきていますので、管理会社を除いた理事だけの理事会を開いています。

ちゃんと自ら調べないと大損しますので皆さん十分ご注意下さい。
１戸当り１００万円で良い工事が出来たといっているのは、実際の値段や内容を知らないからだと思います。

大規模修繕工事で見積りをとる場合は、同じ仕様・同じ工事内容・同じ資材・同じ人数や日数等の
条件を業者に提示して見積りをとらなければ何の意味もありません。
ただ見積もり額が高いとか安いとかいっているけどそんな幼稚なことではいけませんよ。
勿論管理会社が絡めばバックリベートが取られるのは当たり前のことですがね。
あなたのところの工事に関しては、１戸当り４５万の工事費ということですが、多分３０万程度の工事しか
されないのではと思われます。
１戸当り７０万が相場といわれてますが、その工事内容がどんなものかご存知ないのでは？
私どのマンションも今年工事をしましたが、それは丁寧な工事がされましたよ。
今までの仕様よりかなりいい素材と仕様が施されました。
工事の内容を掴んでないのに高いとか安いとかの判断はできません。これだけははっきりしています。
あなたのところの工事仕様と他所との比較を一度されてみてはどうですか。

>>103
あなたのところの管理会社は確かに問題はありますね。
小規模マンションということで軽くみられているのかもですね。
管理会社の変更も考慮すべきかもですね。

役員が職務怠慢だと管理会社や業者に、いいようにダマされボラレてしまいます。
十二分にお気を付け下さいませ。

うちの小規模マンションでは、１０年保証で何ら問題ない完璧な工事でありましたが、一戸当たり３４万円で出来ましたからね！

マンション住民の大事な財産を使う訳ですから、
当然に皆様で一致団結と協力をして、
全くの同じ条件で見積りを沢山取り、ユックリジックリと時間を掛けて決めました。

一戸当たり、いくらだったら、いい加減、いくらだったら完璧などの決まりも全くありません。

この話しは間違いなく管理会社や業者が勝手に言っているだけの話しですから、
役員や組合員は決してダマされないで下さいませ。

管理費や修繕費はマンション住民の大事な大事な財産ですから！

>>106
組合で業者を決めたということですので教えてください。
大規模修繕時の総合評価方式はどうすればいいのですか。
又、入札評価の計算方法を教えてください。うちのマンションで参考にしたいので。
１０年保証は建物が建設された時なので勘違いされているのではないですか。
修繕工事の保証はその箇所によって違うとおもいますけど。
長期修繕計画があると思いますが、それによるとあなたのマンションの１戸当り月の修繕積立金はいくら
なんですか。私のところは月11,800円になりました。

相場なんて言う話しは、高くやりたい業者が勝手に言っている、何の意味も根拠もない、いい加減な話しなんです！

>>108
だから入札業者の決め方を教えてくださいよ。
何の基準もなくて業者を決めればその工事費が高いのか安いのかも分からないので。
総合評価方式と入札評価の計算方法が分かれば自分達で決めれるので。

５階建て３８戸のマンションで、普通の当たり前の大規模修繕の防水工事でしたら、、、
１５００万前後～２０００万円前後が妥当な工事価格でしょう！

最近、他のマンションの大規模修繕費用を聞いてみましたら、６０世帯で２０００万円でやったと話していました。

それが大手デベの管理会社を通しますと１億円前後に化けますから、末恐ろしい現実です！

役員と住民さえシッカリとしていれば、何ら問題ない大規模修繕工事が安く出来るカラクリなんですから！

>>110
いくら大手の管理会社をとおしても、2000万が１億にはなりませんよ。
管理会社のバックリベートは１０％～２０％ですよ。
それに管理会社を通さなくても、管理会社へのバツクリベートは１０％前後はいってますよ。
２０００万の工事はそれだけの工事しかしてないんです。

２０００万の工事　　　管理会社へ２００万　　　実際の工事費　１８００万
５０００万の工事　　　管理会社経由の場合　高くみて１０００万が管理会社へ　　実際の工事費４０００万

>>110
外壁補修工事だけの費用なんですか。
大規模修繕工事は修繕箇所によって大きく違ってくるでしょう。
外壁補修工事でも、タイルの剥落分の箇所にもよりますし、ベランダの補修や塗装工事、シーリング工事
ベランダの物干し台の交換等いろいろありますけどね。
外壁補修工事は単なる洗浄だけでごまかされてるのではないですか。

デベの計画表に入っている工事ですと、色々と不要な工事も沢山入ってきますから、１億円に化けてしまうのです！

入札業者の決め方ですが、先ずは住民の皆様で個々に見積り業者を探してもらい(管理会社・タウンページ・インターネット・親戚・知り合い・友人等)

その後、臨時総会を開いて皆様の見積書を集めて検証に入りました。

そこで、うちのマンションに建築関係に詳しい塗装工事・防水工事・タイル工事・その他工事に精通している方が何人かいましたので、、、

その方達のアドバイス通りに、使用する塗料が何で何回塗りか・何工程の何防水をするか・タイル工事の内容・現状から判断してどこまでの工事が必要か否か・保証内容の説明をジックリと受け、、、

大規模修繕工事で、やるべき必要な全ての内容を統一しました。

そして、もう一度皆様が個々に頼んだ業者に、工事内容・工程・使用材料・保証内容を全て統一しまして、再度の見積書を提出してもらいました。

その中から安い３社に絞りまして、
その業者を臨時総会に出席させて、マンション住民さんとの面接と質問会を開きました。

その後、皆様の多数決で業者決定の運びとなりました。
一件落着♪

>>113
大規模修繕工事にムダなものはありません。
ただグレードアップ化とかバリアフリー化、修繕周期の早い遅いがあるだけです。
積立金に余裕があれば早くやることも可能ですし、修繕をやればきれいになるのは間違いないことです。
それをどの時期にやるかを判断するのが組合員ですよ。
外壁修理や塗装は１０年でやろうが、２０年でやろうが雨漏りや危険度においてはそんなに変りません。
通路のやり変えにしても早くやっても遅くやっても関係ないでしょう。
要は資産価値を高め、きれいにして、快適な生活をしたいかどうかだと思います。
それは全て積立金の額にかかっています。
お金のあるマンションは早めにやり、お金のないマンションは多少汚くても我慢して工事を遅らせれば
いいだけのことです。

兎にも角にも、デベ関連の管理会社や業者などは、
必ず危機感を煽って、
今直ぐにやる必要のない工事もやらせようとしますから、
一番は美観と防水工事を頭に置いて、
役員や住民の皆様で延々と厳しく精査されて下さい。

うちのマンションでは車検と同じで痛みがなくとも、１０年周期と決めています。

雨漏りしてからでは後の祭りですから…
実際に何年か延ばして雨漏りしてしまったし～…

通常のマンションで１０年程度で雨漏りすることはありません。
勿論雨漏りする危険性があれば早急に工事をすべきです。
雨漏りの原因はひび割れが大半です。
修繕工事と並行してグレードアップと美観を保つには工事費が必要です。
やはり美観を保つ一番の対策としては早期に工事をすることです。
修繕積立金の額の設定にかかっています。
長期修繕計画で１戸当り月の積立金が出ますのでそれを基準に設定すればまず大規模修繕工事は
順調にできるでしょう。
やはり余裕のある大規模修繕工事をおこなうには１戸当り７０万～８０万程度は必要と思います。

勝手に意味不明で根拠が全くないにも関わらず、一戸当たりの単価発言をするなよ、悪徳ゴキブリ未満の人間のクズ管理会社と人間のクズ業者め！

>>117
私は組合員でして管理会社の人間ではないよ。
工事にかける金額はまともな仕事をしてくれるのであれば、より多くの金額をかけた方が
ずっときれいになるしグレードアップやバリアフリーとかの工事もできるしね。
長期修繕計画に沿った修繕周期まで待たずに余裕があれば早く工事をすることもできるしね。
又、計画分以外の修理についても当然積立金に余裕があればできるよ。

各人の部屋についても、天井や壁紙の張替え、畳の交換、カーテンの交換等余裕のあるところは
早く又いい材料を使ってできるけど、お金がなければいつまでも入居したままになるからね。
それと同じことだよ。
お金がないんだったら工事はしなければいいんだよ。あなたのとこがそうかな？

>>118
無駄金使って無駄なハコモノつくりたがる役人と同じ発想のように思えるが。
それとも競争入札を嫌うゼネコンかな。