今後は賃貸経営は難しい

>>10
レインマン＝直訳すると雨男
天気予報晴れ１００％でも何故かそいつがくると雨になっちゃう人のこと。
ダスティ・ホフマンが言ってたよ。

>>301
だからなんなのでしょうか？
誤魔化すなよ。
ちゃんとわかる言葉で書けよ。

>>301
国民健康保険税はどうなった。
まともに答えてね。

>>10
「卒業」
もよかったですね。
さすが名優ダスティ・ホフマン！

>>10
>だからなんなんでしょう？
>誤魔化すなよ。
>ちゃんとわかる言葉で書けよ
（笑）

>>304
>>305
頭が切れたのなら、退場してね。
非常に迷惑です。

>>306
>頭がきれたのなら、退場してね。
>非常に迷惑です。
３０２と３０６はそのまま返すよ。
自分のしてることは棚に上げて、その言い草はないな。
少しくらい何を意図してるか考えたら？
考えられる頭があれば一連のアホレスは有り得ないか（笑）
ま、レインマンだから仕方ないね。

>>10
間違った情報提供の方がよっぽど迷惑だよ。
腐った林檎は周りを腐敗させるからね。
そっちこそ退場したら？

こりゃだめだ。完全に切れているな。
そのうちだれかが削除投稿するだろう。

根拠や理由も示さず、勝手に決めつけてワーワー騒いでいるのは見苦しいね。
あんたの思うことと違う価値観を持つ人は、邪魔なだけだろう。
さっさと国民健康保険税についての宿題に答えな。

>>305
あなたに与えた宿題。
＜その１＞
土地はいつでも購入できるわけではないし、利用方法で投資金額は変わる。
最初から全ての資金を用意してまで土地と建物の購入するか、土地だけ購入して借入金で建物を建てることについて、投資の効率性などについてどう考えるか？
（税金と利息の話の裏返しの実践的な対応をどうするかだよ。）

投資の話なんかしていないなんて、ふざけんなよ。

＜その２＞
財産の評価を下げるためにも、建物は全額借金でやること。
これの是非については？
あなたは必要ないらしいが、やることについての評価は？

＜その３＞
全額無借金で不動産経営をすると、国民健康保険税や所得税・個人住民税がかなり高くなる。これはその１の質問にも関連することではあるが、流動資産の確保も含めて考えた場合、キャッシュポジションをどう考えるか？
（こっちは建物は全額借金での経営、あなたの理屈だと全額自己資金。どう違うかも含めて考えてね。）

レインマンへ
>投資のはなしなんかしてないなんて、ふざけるなよ。
投資の話なんてどうでもいいって何回言ったらわかるんだ、このボケが！
投資云々ってのは、レインマンが勝手に持ち出してるだけってことが何故判らない？
自分でストーリー作るな！つーの。

>こっちは建物は全額借金での経営、あなたの理屈だと全額自己資金
あのさ、何で何でもかんでも我田引水なのかなー。全額自己資金ってレインマンが勝手に決め付けてるだけだぞ。
レインマンにも宿題を出そう。
投資という言葉を使わずに「税金」と「利息」の関係を述べよ。
間違いを世間に公表した罰なので、きちんと説明するように。
以上。

>>10
>こりゃだめだ。完全に切れているな。
>そのうちだれかが削除投稿するだろう。
最近まともなレスするようになったね。
レインマン卒業か？
でも、そっくりそのまんま、１０に返せるんだよなー。
天に唾してる気分にならないの？

>>312
＞投資の話なんてどうでもいいって何回言ったらわかるんだ、このボケが！
ボケはあなたです。

このスレの０投稿
＞なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？
＞破産する大家も今後は出て来るでしょうね。
不動産投資（賃貸経営）の話が前提。

なんか話が変な方向へ向かっていますね。どうぞ！！

どうぞ？

ドウゾ

このまま大東建がアバーとをどんどん増やしつづけたとき、これからどうなる賃貸業は！？
０１さんが言うように大変厳しいことになってしまう？
どおでしょお二人さん！
そろそろ本題に戻ってこれからの賃貸業について語り合いましょう。よろしく！

大東建も別格ですよ。
家賃保障とかしているから、アバーとをどんどん増やしつづけないと成り立たないでしょう。
もし止まったら、はじけちゃいますよ。きっと。

>>
ええ、タイミングのネタふりだわ！

俺のエリアでは大東建託の主戦場ではないからスルーしてた。初めてホームページを色々観たんだけど、アパートの受注のリピーター売上高が高いんだね。ちょっと驚いた！少なくともこのリピーターは満足している訳だ。

大東建託いいよ、って方コメント聴きたいな。

大家さんにとっては、建てて１０年後の賃料見直し時が問題ですね。サプリースはすでに赤字みたいですよ。建築の利益でサプリースの赤字をカパーしてるのが実情のようです。
まだ今のサプリースシステムが始まって１０年経ってないから、なんともわからないですが。そのときが大東建託さんの正念場でしょう。
リピーターさんがいるのは、１０年経ってないから、今は契約時の条件が守られているからでしょう。
１０年後ですね！

それにしても３０８って為になる情報を全く発信してないですね。あなた賃貸業を営んでいるの？これまでのあなたの書き込みからは大家さんとはとても思えないのですが！大家さんの苦労や努力がつたわって来ませんので…そう思った。
大家さんになろうとする方や大家さんに役立つ情報をどうぞ！！

>>322
まず、自らどうぞ！

>>321
大東建託の子会社さんの３０年サブリースは、大家さんにとっても危険なやり方ですね。
１０年間賃料の変更無しで、その後は５年単位という新方式ですよね。

フルパッケージだと、建物劣化部分までセットで、その代償が上乗せ＋５％か。

確かにこれでは１０年経った時がすごい不安です。

うちは４年前に計画した際には、大東さんは選択肢に入れませんでした。

サブリースなら賃料見直しは２年毎くらいが常識で、管理会社側のリスクが多すぎると思います。
結果的に大家さんにも被害が及ぶ訳ですから、１０年間安心という訳にはいかないと感じます。

そこいらへんが理解出来ない施主さんが多いと、その周囲の大家さんはとばっちりを食いそうです。

うちの近所（東京２３区の西側）では、大東さんが店舗や自宅用住宅を施工しているケースはよく見かけますが、アパート系は積水さんや大和さんが多いです。

>>10
>そこ「いら」へんが理解できない施主さんが多いと、その周囲の大家さんはとばっちりを食いそうです。
全体的に判らん日本語だが、ここは特に判らん。
何で周囲の大家がとばっちりを食うんだ？
周囲の大家は周囲の大家で勝手に好きなようにやってんだから関係ないじゃん！

大家さんが破綻してアパマンが競売にかけられ、安く手に入れた新しい大家さんは（賃料の値下げが可能ですから）値下げして満室にしようとします。これは、周りにアパマンをもつ大家さんにとっては迷惑な話です。相対的に家賃が高くなって客付けに悪影響しますから。賃料の値下げ競争になりかねません。
そこいらへんとは、そのあたりとか、そこのところとかの意味でしょうトムくん ！

大東建託って
1.建築段階で儲けて
2.管理（サブリース）で儲けて
3.修繕工事で儲けて
4.子会社が仲介手数料取って儲ける

４毛作か。実に上手くできているな。

しまった肝心なことを書き忘れた。

フルパッケージ契約で、保証賃料水準が折り合わずに１０年目で解約になれば、メンテナンス用の５％相当額は丸儲けだな。

外壁、屋根などのメンテナンスはやらず、エアコン、給湯器の更新もほとんどしてないだろうからね。

>>325
＞何で周囲の大家がとばっちりを食うんだ？
２つのケースが考えられます。

（建てた直後）
１０年間家賃を保証するということは、
家賃が長期で低落している地域だったら、査定賃料が当然安く設定されるよね。
サブリース会社も空き家を出したくないから、地場の家賃より安く設定して募集をかける。
最初のうちはそれでも儲かるから、施主は多少不満があるが、管理会社はなんとか１０年がんばろうとする。
そんな所の周辺は、どうなるかわかるだろう。

家賃が比較的安定した地域でも、査定賃料は短い期間のサブリースやっている会社よりも安くなる。
一般管理契約でやっている大家さんほど、影響を受けやすいことになってしまう。

（経営破たん）
もう一つはビジネスモデルとして、「本当にそんな管理会社は大丈夫か？」ってこと。
管理会社がパンクしたら、それこそ後から書いている人もいるけど、家賃下げ競争。
迷惑もはなはだしい。

大東さんが破綻することはまずないとおもえる。泣きを見るのは大家さんでしょ。営業さんに乗せられて、十分な検討もしないで高い建物を買わされた大家さんでしょ。
大東さんは最初はサブリース賃料を下げて空室を埋めようとします。そのしわ寄せが大家さんを直撃。最悪、銀行の支払いが出来なくなり手放すことになる。
大東さんが危なくなるのは評判が悪化し、新たに建てられなくなったときでしょ。破綻した大家さんが増えれば大家さんも警戒し、そう簡単には建てないでしょうからね。
サブリースでないと不安なところには建てないこと。利回りを良くすることが肝要です。そのためにはイニシャルコストをおさえるのが大事です。
ひと部屋１千万！！
１千万あればそれなりの家が建ちますよね。

>>330
＞サブリース賃料を下げて空室を埋めようとします。
＞そのしわ寄せが大家さんを直撃。
施主さんと管理会社のサブリース賃料は、当初１０年間下げられない契約なんですよ。

そうですね。「最初」とは１０年後のことです。
当初の１０年はサブリース賃料は変わらないのは了解です。

>>332
大東の普通の物件で１０年経つと、サブリースでなければ資金回収がだいたい出来てしまいますよ。
なんで、大幅に査定家賃を下げてまで１０年同額家賃保証するのかが理解出来ない。

建物のイニシャルコストは相見積で大幅に下げられますが、この会社だと後が大変なのはわかっていますから、相見積の選択肢には入れませんでした。

>>10
言ってることがいっつも矛盾するな。
>普通の物件で１０年経つと、サブリースでなければ資金回収がだいたい出来てしまいますよ。
>なんで、大幅に査定家賃を下げてまで１０年同額家賃保証するのかが理解できない。
まず、１０年間で資金回収できる根拠がない。あてずっぽか？
次に、こっちが重要だが、大東の物件が隣にできたらどーすんだ？
すくなくとも同等の金額でなけりゃ勝負できんだろが！
そしたら、たとえ利幅が大幅に減ったとしても１０年間家賃保証があった方がいいんじゃないかい。
そういうふうに考える人が家賃保証を選ぶんだよ。
何でも自分に都合のいいように世の中動くもんじゃないんだな。
レインマンではない回答請う！

原則、サブリースは集客に自信のある好立地の物件の場合は必要ないわけです。どうしてもサブリースする場合は建築コストは高くなります。建物で儲けておかないと先々、サブリースで儲けるのはきつくなるからでしょう。サブリースの場合、立地にこだわらず、どんどんイケイケで営業をかけてきますから怖いです。
とにかく、安全な所に安く建てる！これが原則です。サブリースある無しにかかわらず、表面利回りが月１%、年１２%以上あれば１０年でだいたい資金回収出来てしまいます。しかし、サブリースの場合は表面利回りはせいぜい良くても８%くらいですね。大家さんもそれで満足します。東建さんの場合は６%も行かないこともあります。
好立地に最適の間取りで安く建て早期の資金回収を計る！これが原則です。

>>324
>サブリースなら賃料見直しは２年毎くらいが常識で、管理会社側のリスクが多すぎると思います。

10年保障となると、確かに管理会社側が大きくリスクを取っているのは判る。ただ、「多きすぎる」かは微妙かな。

・サブリース部分が悪くても、建築売上、修繕、仲介手数料など他の収益源がある。
・同業他社が２年毎位の見直しが一般的なら、10年保障というキャッチフレーズは、貴方任せ大家への訴求力は高いと思う。だから、色々な見方はあるのだろうけれど一つの戦略かもしれない。
特に、サブリース関係ではいくかサブリース運営会社側が敗訴した最高裁判例があり、建築請負受注段階の営業方法次第では賃料減額は慎重に交渉を進める必要があるため、１つの割り切りとして10年保障してしまう割り切りもありかもと思う。
http://www.nsk-network.co.jp/k001.htm
・固定金利・元利均等返済で借入した場合、もともと大家は（税を除いた）キャッシュフローベースでみれば、かなりの部分の支払は固定した支払い。であれば、ちょっと荒っぽいことを承知で言えば、サブリースも大家も似たようなリスクを負った形態ともいえそう。
大家の場合、途中で事業をやめようとすると、物件売却＆借入一括返済（→売却代金＜借入元金残高なら、手元資金取崩も必要）となるが、サブリース業を10年、15年時にやめたければ、査定賃料を下げて、解約に誘導することができる。どちらがやめやすいかといったらサブリース側の方のような気がする。


まあ、サブリース関係でいえば、先に書いたように、建築売上、管理、修繕など多岐にわたって大家としての収益の源泉を渡してしまうので、大家にとって、リスク軽減＜収益力減少
のような感じがどうしてもぬぐえない。
それゆえ、サブリース側がいいという人の経験談が聞きたいところ。

サブリースを使う大家さんが考える最大のメリットとは、３０年の借り上げで家賃が保証されているから安心！と思うことでしょうか。しかし、これには落とし穴があるのですね！
立地の悪い所に建てるとき以外はサブリースは要らないとおもう。しかし、立地の悪い場合は先々、空室率が高くなるわけですが、サブリース業者さんは１０年１５年と経ち赤字になったとき、サブリースをやめようと思えば、ＢＢさんが言うように、査定賃料を下げて解約に誘導すればよいわけです。実際そうなって切られた大家さんを見ています。半面、大変満足している大家さんも知っていますが…。

不安だからサブリース！は問題です。

結局、レバかけて、地方都市に、非地主が、賃貸物件を持つことは最悪ってことですね。

めんどうな管理とか大東がやってもらえるのだからそれに大家が料金を支払ってると思えばいいのではないか。
誰がやっても借主が集まるようなところは、新規参入が難しい。
地方都市の方が、有力な工業や大学があるとか借主の需要に合った物件を調査して提供すれば十分新規参入のチャンスがあるだろう。
結局は大家は難しい。

>>334
＞１０年間で資金回収できる根拠がない。あてずっぽか？
大東さんがどういう構造の物件を、普通に建てているかがわかれば理解出来ます。

これがＣチャン（軽量鉄骨造）、重量鉄骨造、ＲＣやＳＲＣだともっと長期。
建物構造によって資金回収の標準期間の目安に違いがあります。

>>339
＞誰がやっても借主が集まるようなところは、新規参入が難しい。
まとまった資金があるなら逆です。
こういうところは土地がそれなりに高くなる傾向がありますが。

あなたのいいたいことは理解出来ます。
土地が未利用か、あまり高度な利用がされていないなら、誰でも賃貸経営が出来る訳だから、そういう適地が出難いということですね。
最近は東京２３区でも賃貸に適したそれなりの物件が結構出ています。

＞地方都市の方が、有力な工業や大学があるとか借主の需要に合った物件を調査して提供すれば十分新規参入のチャンスがあるだろう。
これ、言うは易しで実現するには相当の努力がいりますよ。
全般的には賃料が長期低落傾向ですが、局所的に確かにそういう場所はあります。
東京の飛び地なような場所が多く、知っているところではガスが周囲と異なる種類（プロパンか都市ガスなら６Ａのブタンガスが標準なのに、ここだけ１３Ａの天然ガス）で、ガス器具を東京から調達していかなければならない処もあります。

＞＞No.326 by 匿名さん
そういえば、単身者用の駅前マンションを借りてたとき不動産屋がたしか倒産しました。
こりゃ転居かなと思っていたら、新しい所有者から案内が来て、あまり利いたことのないリロケーション専門のファンド系かな？
家賃が驚くほど安くなってびっくり。そのときはもちろん引越ししませんでしたよ。
空き部屋もあったから、大家は当然満室にすることを狙ったのでしょうね。
倒産を嫌って引っ越す人も居るでしょうし。
今になってみると、そこそこの規模だったので周辺賃貸に与えた相場感は変わったかもしれません。

家賃もデフレスパイラルに入っているのか？市場原理で物余り（アパートは供給過剰で余っている）ではそれも仕方なし！？

なぜデフレが悪いかは経済学者でないからよく解らない。物が安くなればいいと思うのだが……。賃金が下がるからとゆうけれど…解らんのぉ？？

言えることは、これ以上家賃が下がると損益分岐点を下まわり、建てられないことに！そうなると新築アパート･マンションは激減する！？建築業界の不景気もつづくことに。
新築が無くなると損するのは借り手かなぁ？（新築の需要はあるわけだから、一概には、一般の消費物品と同じ扱いにはならないが）
やはりデフレはよくないのかも！

10年保証のサブリース会社が危険とのコメントに反論めいたこと書いたが、前言撤回。

レオパレスが2年で10％近く稼働率を下げてるのを見て考えを変えた。

保証がないと不安なところに建てるべからず。保証会社がつぶれたら敷金も戻って来ないし被害は甚大。
保証はなんの保証にもならない！

>>345
＞保証がないと不安なところに建てるべからず
と言いながら、

＞保証会社がつぶれたら敷金も戻って来ないし被害は甚大。
＞保証はなんの保証にもならない！
なんじゃこりゃ？

レオパレスの入居率のソースを参考までに貼っておく。一番下までスクロールすると入居率がある。

http://www.leopalace21.co.jp/IR/finance/getsuji/index.html



なお、レオパレスの2010/05/07に発表した中期経営計画はＰ１０

http://www.leopalace21.co.jp/IR/library/chuki_keikaku/20100507.pdf

に、ご丁寧に
『借上賃料の適正化』、『賃料固定期間10年経過物件（対象39,300戸）→相場賃料を踏まえた調整』
と堂々と、10年経過物件は大胆に賃料引き下げますよと宣言している！！！

これで、レオパレスにサブリースして『安心』したはずの、約4万室分の大家は『安心』ではなく、『慢心』であったことをようやく自覚することになる訳だ。

だから、
サブリースはなんの保証にもならないってこと。
粗悪品とは言わないが、サブリースということで、よく検討もしないで、高い買い物をさせられた大家さんは、↑のレオパレス２１のことく、切り捨てられる。
なんて憐れなんだろぅ！

保証がないと不安なところ＝立地が悪く、保証（りサブリース）に頼らないと不安な場所の意味。
そんな先行き空室の確率が高くなるような危険なところには、たとえサブリースしていても空室が増えて 家賃が下げられるから、建てるな！の意味です。以下の文はその訳を書いたのですが。
１０さんの指摘通り、保証があれば不安なところでも建ててもよい！の反対の意味に受け取れますね。そうなると後の文と矛盾します。
曖昧な表現でした。

保証あるなしにかかわらず立地がよく不安のないところは最初からサブリースの必要はないとの考えですから。サブリースの会社が潰れたりしたらなおさら被害は甚大ですね。

↑の文もへんでした。
「保証あるなしにかかわらず」
を削除します。

ここまでのサブリースについて、アンチ・サブリース派一色だな。まあ、賃貸経営に一家言ある人が書き込むんだから、あなた任せの人はでてこないか。

ところで、これまで固定賃料保証型のサブリースだけが議論の対象だったが、世の中には実績賃料連動型サブリースというのもあるらしい。知ってる？

大東、レオパレス、東建があるんだが新築物件見ると
建物は東建＞レオパレス＞大東の順かな
もっとも大東のアパートは映画のセットみたいで個性が強い。東建は見た目はマンション。
入居率はぱっと見大東＞レオパレス＞東建かな
レオパレス、東建は空室があるようだ。
借り入れの大きい順は東建＞レオパレス＞大東の順かな
家賃の高そうな順は東建＞レオパレス＝大東の順かな
なかなか難しい。

>>353
一部の例外はありますけど、大東さんは木造主体。東建さんは重量鉄骨主体でしょう。
建物構造が違うから、建築価格は異なるし、グレードや仕様が違って当然です。当然、同地域でも賃料が異なります。

地盤や周囲の状況も考えて、仕様と構造を決めましょう。
これが決まれば、それを得意とする業者同士で、相見積をしましょう。
いい結果が出ると思いますよ。

>>353
＞入居率はぱっと見大東＞レオパレス＞東建かな
＞レオパレス、東建は空室があるようだ。
ということは、現状ではあなたの地域ではマンションよりもアパートの需要が多いということじゃないの。
軽量鉄骨造と木造が、現状ではいいようですね。

アパートよりＲＣのマンションのほうが良いに決まってますね。
同じ賃料ならではの話ですが。
普通そうでしょう？

>>356
＞同じ賃料ならではの話ですが。
＞普通そうでしょう？
ＲＣ＞重量鉄骨＞軽量鉄骨　で賃料違うんじゃないですか？
普通そうでしょう？

今賃貸経営について勉強を始めたばかりで
まだあまり知識がないので、トンチンカンな質問かもしれず
申し訳ないのですが教えて下さい。

私はサラリーマンで老後の為に
マンションを一室を買って部屋を貸したいと思っております。
マンションは１５００万円くらいで築１０年くらいの１Ｋで
新宿近辺または吉祥寺辺りを考えています。

このような事はあまりやらないほうが良いのでしょうか？
それとも皆さんが書かれているように
土地を買って建物を建てた方が良いのでしょうか。
大雑把な質問で答えにくいかもしれませんが、
よろしくお願いします。

>>358
収支計画はどうなのでしょうか？

既存マンションを購入すると、管理費・修繕積立金がかかりますね。

＞マンションは１５００万円くらいで築１０年くらいの１Ｋで
＞新宿近辺または吉祥寺辺りを考えています。
１５００万円の資金手当てはどうするのか、
実際にそのような物件が新宿や吉祥寺近辺で出てくるのか、
１Ｋと言っても色々な広さや仕様があります。
家賃はいくらくらいを想定しているのでしょうか。

これらを総合的に考えて、収支的にそれで問題がないのか？

どう考えているのでしょうか？

吉祥寺近辺では、購入はかなり割高になります。
最近の新築マンション価格をみればよくわかります。（法政１中高校跡地の販売価格を調べてください。）
新宿も範囲が広いですね。
まさか駅から徒歩５分以内というわけにはいかないでしょう。

どうしてこのような立地を考えるかも含めて説明いただけますでしょうか？

>>358
吉祥寺近くの法政跡地新築マンションですが、東向き７０平米くらいで値引き後で６８００万円くらい。
駅には徒歩２５分くらい、バスは１０分に１本くらいで１５分くらいかかる。
吉祥寺は駅からの距離が少なくとも駅の周辺が大変混雑するので、時間がかかります。
荻窪や阿佐ヶ谷だと、この程度の交通の便の場所だとこれより１０００～２０００万円くらいは安くなります。

本屋に行けば売ってるごみみたいな雑誌に、たまにPERだっけ、物件価格÷家賃　とかの載った首都圏の路線図が載ってるから、まずはそういうのを見て場所を検討したほうがいいんじゃないのかな。
新宿近辺の周辺で・・・うーん誰がやっても勝てるという場所ではないような気がするよ。

>>361
ＰＥＲは本来、株式の価格に対して１株当たりの利益がいくら得られるかという数値。
株価収益率。

これ以外に、株式の価格に対して会社の精算価値がどのくらいかというＰＢＲというのもある。
これは株価純資産倍率。

不動産でＰＥＲだけを追求すると、どういう地域が不動産投資にとって割安（別の言い方をすれば不人気）かはわかる。
で、それを知ってはたして投資をしたいと思うか？

>>355
の根拠は、同じ間取りならば高いＲＣマンションより安い重量鉄骨造、さらに安い軽量鉄骨造、より安い木造が人気があるからに依るわけですが、
このことは賃借人は住み心地は多少悪くても賃料の安い方を選択する傾向にあるとのあかしです。
これも不景気で収入が目減りしている現在、仕方ないことなのでしょう。
財布の紐はなかなか緩まない！
賃料デフレが止まない！
高嶺の花のマンションは苦戦する！
ってことは、
木造の大東建託の一人勝ち！！
ってことだね！
大東建託ばんざ〜い！

＞１０さん
返信ありがとうございます。
説明不足申し訳ありません。

Ｙａｈｏｏ不動産で検索しているのですが、
例えばですけど
築２００３年で新宿駅徒歩９分（新大久保駅徒歩５分）
専有面積２６平方メートルでバストイレ別で
仕様は
浴室乾燥機付き/温水洗浄便座/システムキッチン/
オートロック/モニター付きインターホン/
クローゼット/インターネット対応/CATV/光ファイバー対応
１２階建の２階です
これで１８５０万円です。
頭金は手数料等別で３００万円入れたいと思っています。
このような物件を買うのは辞めたほうが良いのでしょうか。

家賃は相場もあるのでよく分からなくて申し訳ないのですが、
この物件ですと１０万円位かななんて想像しています。
ローン返済額は金利４％で３０年返済（現在３５歳です）で考えて
７５０００円＋修繕費等１５０００円です。

＞３６１さん
返信ありがとうございます。
本屋に行って勉強させて頂きます。
やっぱり激戦地区では無理ですかね・・・。

>>364

随分と特殊なエリアの物件情報をもってきましたね。

単に一例を挙げただけと分かっても、思わず突っ込んしまいたくなるゎ。

３６４さん
利回り悪すぎです。
無理でしょうね。

>>364
これヤフーオークションにかかっていて最低落札価格の札も入っていない職安通り近くで山手・中央の線路近くの物件か。
現地行ったことありますか？
新大久保なら駅の北西側の方がまだいいよ。

諸事情から、アパートを建て直すか、大規模リフォームすることになりました。
それを聞きつけた地元中心に店舗展開する不動産屋さんから、サブリース（？）の
提案を受けました。
まだ、具体的な話は聞いていないのですが、気をつけることってなにかありますか？
物件自体は、これまでそれほど空くことなく、今もすべて埋まっている状態です。

すべて埋まっているのにサブリースする必要はあるのかな？それに、新築以外のサブリースってあまり聞かないのですが…
その不動産会社の真意は儲かると踏んでサブリースしたいといってるわけだから…
あなたのアパートはこれからも心配ないとの保証をもらったことになりますよね。
だったら、サブリースはこれからも要らないでしょう！

おそらくその不動産屋さんは、新築とかを期待してプランを提示し、設計や工務店やらを紹介し、あげくサブリースで儲けようとの魂胆では？多分、大規模修繕より新築をすすめて来るでしょう。
それより、満室なのに大規模リホームがなぜ必要なの？さらに、建て直しとなると、今入居されている方達を退去させるにはよほどの条件を提示しないと、すんなり出て行ってくれませんよ。
３６８さん、あなたのカキコミだけで判断すると、何も勉強されてない大家さんとしか思えないのですが…………

退去費用は敷金礼金の返却にくわえ居住者の住居の世話もある。
とっとと土地をうっぱらって、現金にしたほうがいいじゃん。後腐れがなくて。

ビギナーさん

賃貸事業に参入するにあたって、いつくか検討した方が良い点を並べると、

Ⅰ．自己分析
-1　資金…賃貸事業に回して良いお金がいくらあるか。無理はないか。
-2　時間…賃貸事業に回せる時間がどれだけあるか。賃貸事業に対応できない時間がある場合、代わりに誰にやってもらうか（業者を含む）。
-3　能力…トラブルや苦戦をした場合に解決する能力や知識が十分にあるか。

Ⅱ．投資額
-1　自己資金と借入の割合…どの位の借入割合が安全か？
-2　金融機関…貸出してくれるところを確保しているか。貸出してくれるとしたらどれ位までできる？

Ⅲ．物件探し
　これはもうチェックポイント一杯です。（省略）

とこんなところが挙げられましょう。　


これまでの書き込みを拝見するとⅢと並行して、Ⅰ,Ⅱの部分も並行して考えられてはいかがでしょうか。
というのは、賃貸事業用の収益物件に限らず、マイホーム探しでも同じですが、価格の高いもの当然良く思えます。
いくつも購入候補物件を見に行くと1,500万円の物件より2,000万円の物件が良く見える。2,000万円の物件より2,500万円の物件を購入したくなる。当然ですが。。。

従って、ある種冷静なうちに、自分がどこまでできるのかを考えておくことが肝要です。

一番初めの書き込みに「老後が…」を見て、サラリーマン生活も残り僅か、退職金の投入での賃貸事業参加をイメージしてました。なんと35歳。まだまだチャンスはあります。がんばってください。

ビギナーさんへ


不動産賃貸事業を考える上で、私が最も重要なこと考えていることをお話します。

①不動産賃貸事業は初期投資額が非常に大きい。
②その投資資金を回収するには非常に時間がかかる
土地はもとから持っている地主で、建物に投下した資金を回収するのに、10年程度を要します。
土地も含めて購入する場合にはもっと長い時間を要します。

こういった事業特性から、いつ賃貸事業を始めるかということは、極めて重要な要素になります。
もっとはっきり言えば、

不動産市況が天井に近い時に参入した人は、その後非常に厳しいし状況になる確率が高く、
不動産市況が底値に近い時に参入した人は、その後最終的に成功に至る確率が高い。

この不動産のマーケットサイクルをビジュアル的に判り易く示しているサイトのリンクを貼ります。
ご参考にしてください。

http://www.consul-m.com/column/column04.html

最近の状況については、いうまでもなく、リーマン・ショックの前にピークを迎え、その後急転直下
マイナスに突入しています。

既に底を打ったか、２番底があるかは神のみぞ知るといったところですが、私は２番底はあるのでは
ないかと考えています。既に底を打ったというには、あまりに時間が短い。

その前の底1996-99年頃はマンションの１棟売りの場合で、
　満室年間賃料÷物件購入価格＞10％
という時期が少なくとも３年以上あったと記憶しています。

年齢的にも今回が最初で最後のチャンスということはないでしょうから、引き続きチャンスを狙いつつ、
良いタイミングでの賃貸事業参入をしてください。

>>368
サブリースにしようと家賃相場10万円のところを11万円で貸せる訳ではありません。
従って所詮物件の立地、建物スペックその他でほぼ収入の上限は決まっていると言っても過言ではありません。

ですから、サブリースに限らず、管理委託にも共通する話ですが、パートナーを組むということは
全部大家が自分でやれば全部利益を独占できるものを、一部パートナーと組むことで、利益の一部を
パートナーに渡すということになります。その分なにか大家が楽になるメリットを得ることになります。

従って、
渡す利益　＜　大家の負担が軽くなったこと
が貴方にとって、良かったかどうかの分岐点になるでしょう。

コメントの中では
>地元中心に店舗展開する不動産屋さん
との特性でだけを取り出して少しコメントします。

地元仲介業者についていえば、客付けや賃貸人の管理には相応の手腕を発揮するものの、
建物管理は苦手ないし、大家の仕事と思っているケースで大家vsサブリース業者との意見の食い違いというのを耳にします。

植栽剪定・雑草を抜いたり、ポスト周りの投げ込みチラシのゴミ処理あるいは、定期清掃などどちらが、
負担するのかをキチンと確認し、それを契約書に明記することが重要です。
ひとつのトラブルになりやすい分野として頭の片隅においておく方が良いように思います。

３７５さん、ご助言ありがとうございます。

諸事情について詳しく説明できないので、そこは想像していただくしかないのですが、
大規模リフォームか建て替えというのは、もう決まっていることなのです。
また、入居者の方には、納得の上、退室してもらうことになっており、
今月中には立ち退きが終了します。

これまでは、入居者の方ともうまくやってきました。
でも、今回、ある出来事があり、今後も今までのようにうまくやっていく自信がないのです。

ただ、今回の出来事がすんなり解決したのは、日頃の入居者さんとの信頼関係があったからだと
思うと、大変でも自分で管理したほうがいいのかなとも・・・。

もし、契約するのであれば、管理の範囲や、内容についてよく確認し、書類に残すようにします。

>>375
あなたが３７５さんだね。

＞大規模リフォームか建て替えというのは、もう決まっていることなのです。
ふうん。それは自分が決めなければいけないはず。で、自分で決めたわけね。
リフォーム・建て替え、どっちに決めたんでしょうか？
答えがでていますよね。

煩わしいなら、その事務作業だけを不動産屋に任せるという選択肢もありますよ。
どうなりますかね？

>>373
そう単純にはいかないよ。
＞①不動産賃貸事業は初期投資額が非常に大きい。
だけではなく、土地取得からのスタートだと、建物価格がその土地によって投下資本が決まるから、投資額全体がすぐに確定出来ない場合が多い。
こういうことも考慮しないと、単なる投資とは異なることが理解出来るはず。

結局は少数の偏った意見に左右されず、自分で判断することだよ。
得にここに出てくる１０は知ったかぶり人間で、言ってることも
メチャクチャなことが多いから気を付けな。　

＞１０さん
＞３６５さん
＞３６６さん

返信ありがとうございます。
先ほど見てオークションにかかっている物件だと知りました。
すいません。
例えに出す物件がなかったので新宿の物件でとりあえず最初に出てきた
物件を書いてしまいました。
混乱させてすいませんでした。

＞ＢＢさん
返信ありがとうございます。
自己分析と投資額についてもう少し掘り下げてみます。
ただ名前の通りビギナーなので、
手元にある資金を目一杯使ったり借りたりせず
ある程度余裕を持って投資したいとはただ漠然と思っています。
そこで投資金額が少ない１Ｋの部屋を借り手がありそうな場所で
物件を買う事から始めたいなとも思っていました。

税金や融資等についてまだまだ分かっていないことが多くて
これから勉強しようと思っているのですが、
投資セミナーのようなところに行くと
儲かる話しか出てこない気がして騙されそうで
怖くて行った事ないのですが、行って勉強するのも
良いのでしょうか。
勉強方法などあれば教えてください。

まだ時間に余裕はあるのでもう少し知識を備えて
お金をもう少し貯めてから始めたほうが良いのかもしれません。

いろいろ教えて頂きどうもありがとうございました。

>>379
投資セミナーには私も出たことがありません。特別な意味があるわけではないですが。まあ、勧誘が煩わしいという気持ちがあるのは事実です。

さて、勉強方法ですが、手っ取り早いのが不動産投資関連の本を図書館で一杯借りて読むという方法があります。

私も自宅と勤務先の自治体の図書館で時々借りてます。なにせタダなので、気に入らなければ返せばいいだけ。

まずは｢ワンルームマンション投資｣に絞って読んでみてはどうでしょう。このテーマは本によって賛否どちらの立場かハッキリしていますし、（一部の記載をふくめると）書かれている本は多いです。メリット・デメリットは出尽くしているといってもいいかもしれません。

但し、本やその他の座学で全てが学べる訳ではないのも事実。数多く物件を見るのも勉強になるでしょう。
（但し、私は区分所有のワンルームマンションを見に行ったことはないので、的外れかもしれませんが。）

ご参考まで。

そうですね、賃貸経営の本を複数読めば良く分かる。
人によって経営方針はバラバラというのが理解できる。
利回りが全てと言い切る人もいれば、その逆の人もいる。

利回りがすべてを決する。
決まっているではないか！
余裕がないと地獄に堕ちる！
ボランティアじゃないんだよね。

>>381､>>382

利回りの
分子=
分母=
を述べよ。

利回りが高い物件はにそれなりの理由がある。
利回りが全てというなら、地方の中古限る。　
投資は常にハイリスク、ハイリターン。

満室なら利回りが高いとかは無意味。たらればでなく、机上の計算でなく、実質がもんだいだ。

でたな利回り星人！

せめて利回り語るなら、
ＮＣＦ
ＮＯＩ
をベースにしろ

>>379
新宿は思いつき、では吉祥寺は？
どうしてそういう場所に投資をしたいのか？
しかも自己資金数百万円で。

数百万円で不動産投資するなら、都心部のマンション１戸買いくらいが選択肢になります。
融資条件が不利になること、管理の手間賃も割高になること、これは覚悟した方がいいです。
それでも需要はそれなりにあるし、賃料もほぼ横ばいですから、まだましです。
新大久保や高田馬場あたりは、それなりの物件があります。
ただし、川筋（神田川やその分流や妙正寺川）とラブ宿街と職安通り付近は避けた方が無難です。
割安物件もありますが、実際に現地を見てみれば理解出来るはずです。

自己資金が少ないからと、地方都市の中古マンション物件に手を出すのは控えた方がいいですよ。
利回りは高いですが、賃料の値下がりが長期に続いていて、空き家の発生率もかなりのものになります。
表面利回りは高くとも、なかなか儲かりません。

ＢＢさんが書いている勉強方法（図書館に行って本を読むという方法）は、だれがどういう目的で書いているかを理解することが出来れば、少しは役に立ちますが、そんな程度？
むしろ、そういう本を書いている投資ユーザーの人は、新築マンションの販売からみで講演会などに出ていますけど、それに参加してみると面白いね。マンション販売の会社では発言に制限していないから、販売業者の思惑とは違って自分のやっている投資方針を平気でベラベラしゃべっていますよ。ある意味で参考にはなります。

>>375
>また、入居者の方には、納得の上、退室してもらうことになっており、
>今月中には立ち退きが終了します。
>ただ、今回の出来事がすんなり解決したのは、日頃の入居者さんとの信頼関係があったからだ…

さらっと書いてますが、凄いですね。建替時の立ち退きは、いろいろある賃貸経営の難しさの１つだと思っています。それを牛丼チェーンじゃないけど、『うまい』『安い』『早い』でスムーズにやるなんて相当の力量がないとできないことです。（安いとは書いていないか）

私の場合も15～20年以上先になりますが、自分の代で２棟ほどの建替えをすることになることは判っているので、スムーズな退去方法というのもアンテナを張っているテーマの一つでもあります。

こればっかりは相手のある話なので、安直な公式的なものはないでしょうから、是非、具体的な事例な話がききたいところ。まあ、この掲示板は無理でしょうけど。

人それぞれ考えはあるけど、資産を子供（社会人になれば）などに残す
気は全くない。　当然相続税の大幅増税を支持する。

定年くらいになったらどんどん資産を売却し、全てを使いきって死にたい。
＊＊ば自然と何千万円かは保険が出るので、それで十分。

あとはリバースモーゲージ（詳しくない）等がもっと普及してくれるとありがたい。
長生きのリスクもあるので。

皆さんは賃貸アパート・マンションなどの資産を子供などに残したいですか？

＊＊＝自分が他界後には　

という意味です。

>>390
＞賃貸アパート・マンション
これ、あなたが無くなったらどうなるの？
国に没収？
だったら、こんな資産を残すなよ。

相続税の増税が計画されていますが、どういうふうになるかのアウトラインわかっていますか？

＞１０さん

返信ありがとうございます。
都市部の代表的な場所は
人気があって空室が少ないのかなと思って
代表的な新宿と吉祥寺と書きました。
ただきちんと場所を確認しないと
ダメなんですね。
１０さんが書かれている
●融資条件が不利になること、
●管理の手間賃も割高になること
具体的には融資条件は具体的には金利が高くなるってことなのでしょうか。
管理の手間賃も割高になるんですね。
そこら辺りも全然分かっていないので
ＢＢさんが書かれているように、もう少し本などを読んで
勉強していきます。
基礎的な知識が身に付けば１０さんが書かれているような
講演会にもいってみたいと思います。
もう少し長期的に投資について考えてみます。

いろいろ教えていただきありがとうございました。

>>393
金利はアパートローンになりますので、かなり割高になります。

ところが、更地を無借金で持っていると、かなり有利な条件で借入することが出来ます。
住宅ローンみたいにはなりませんけど、最後まで固定金利で３％程度で借りられる場合もあります。

管理費や修繕積立も棟をまるまる持っていると、全然異なるのです。

そうは言っても先立つ資金が、理想からは１ケタか２ケタ違うような気がします。

東京は魅力です。でも土地代は高い。しかしそれなりの利益が得られるのです。

うちは真正面に攻めないで、貸家の居抜きを１８年前に選択取得しました。
１４年間それなりに稼がせてもらって、４年前に出ていってもらいました。
低利用だった建物を取り壊して、新築しました。

完全所有権取得までに自己資金で５０００万円くらいかかりましたし、建物も全額借金で１億円くらいかかりました。

店舗の賃借人については、住宅の場合よりも立退き費用がかかります。（１戸当たりで数百万円）
半年間位真摯に交渉して、こちらの思惑通りに出て行っていただきました。
金額的には譲歩しましたが、サラリーマンもやっているので実質税負担が同等になるように事柄の整理をしました。
このあたりは税務署の承認も得ております。

自己資金の規模によって、不動産投資はかなりの優劣がありますので、実際にやる段階で「そういうもんだ。」と理解することになります。

>だったら、こんな資産を残すなよ。
はい。　だから全て使い切って死にたいと言ってるのです。

>相続税の増税が計画されていますが、どういうふうになるかのアウトラインわかっていますか？
知りません。
私は相続税１００％でもＯＫと思ってますので、できるだけ大幅に増税してもらうと
ありがたいです。　相続税増税は経済の活性化につながりますし、格差社会を解消する
意味でもとても大切だと考えています。

相続税は中小企業の事業継続に大きな壁になる。できればないほうがいい。
社員にとっては不安のたね。雇用のない経済回復で金は余っているのかもしれないが、職場がなくなってしまうのでは困る。

>相続税は中小企業の事業継続に大きな壁になる
法人に相続税は関係ないですよね。なんで相続税が高いと中小企業の
継続に問題があるのですか？

>>397
ちゃんとアンカーを付けてください。

＞法人に相続税は関係ないですよね
じゃあ、株式の相続はどうやるんですか？
相続税が１００％だったら、事業継承出来ませんね。
企業は国庫に帰属しちゃう。

>>395
二つ質問です。

１．相続税は90％以上の人が課税基準に満たないため、免税となっている。あなたが今死んだら、相続税が課税されますか。

２．相続税の増税→経済の活性化 というくだりがわかりません。補足してください。

>>393
ビギナーさんへ

不動産賃貸業に限らず、どんなビジネスでもみんな事業スタート前は必死に情報やお金を集めてやるもの。厳しいツッコミもありましたが、しょげる必要は全くないので、頑張ってください。