おりこうな繰り上げ返済とは？その３

>>496
こういうケースでは軽減型の方が有利だと認めているのに、ゴネる意味が分かりません。

痛々しい一行レスが続いていますが、
「>>480 会社員の人は軽減型ということですね。了解です。」
「>>487 買い替え、長期療養、倒産・リストラなどの可能性がある人は軽減型ということですね。了解です。」
というレスは見当たりませんね。
まあ自分自身が該当してしまうという現実を直視できないのでしょう。

相変わらす短縮派さんが亡霊のように出没していますね。
短縮派さんは、既に短縮型で繰上げ返済してしまった過去の分は、
後悔しても取り返しはつきませんが、
今後は軽減型で繰上げ返済すれば、その分の効果は得られるのですから、
今からでも遅くはありませんから考えを改めれば良いのですよ。

俺は正しかったんだ、と屁理屈を並べて悪態をついて、
今後も短縮型に固執し続けたところで、
何も状況は改善しませんからね。

まあ、短縮さんに何言ってもよけいに意固地になるだけですから。
短縮が正しいって言ってる人は、短縮で返せばだけですよ。

そもそもこのスレが
「おりこうな繰り上げ返済とは？」なので
過去スレから読めば、皆さんだいたいの答えにたどり着くわけですよ。
その状態で短縮も軽減もお互いを煽っていても結論は出せないようにみえます。

短縮型は「期限の利益」を失うことになると思うのですが？
借金残1000万を切ったらダラダラと払い続け、利益を享受してもいいのでは・・・

ここで上から目線でリスク軽減を勧める人達に
違和感を感じるんだけど、こちらが変なのかな？


軽減を勧める人達は、変動３５年で借りてるんだろうけど、
それって一番リスク高いローンの借り方だよね。


リスクが高いローンを借りてるから、
リスク軽減をしなきゃいけないだけじゃないの？


それとも３５年ローンで期限の利益を得るのがベストだと思ってる？

491=483=472 です
>>498

>>491は普通のサラリーマンなのにダブルローン組んでマンション２つ買っちゃう豪の人なのでそれくらいは余裕ですよ。

いやいや、普通のサラリーマンの私には５千万を１０年で返すなんてとても無理です。
今の残債は約３千万ですが、これを返すのにも１０年以上かかります。

>>506
>軽減を勧める人達は、変動３５年で借りてるんだろうけど、
>それって一番リスク高いローンの借り方だよね。
何でそう思うの？

長期固定で支払うなんて無駄じゃない？
変動で借りればローン減税でマイナス金利で借りられるのに。

＞軽減を勧める人達は、変動３５年で借りてるんだろうけど、それって一番リスク高いローンの借り方だよね。
変動３５年で借りていても１５年程度（最長２０年）で返せるならリスクは高いとは言えませんよ。
むしろ低金利のメリットが生かされるお得な借り方である可能性が高いですよ。

＞それとも３５年ローンで期限の利益を得るのがベストだと思ってる？
金利が同じなら当然にそれがベストです。放棄はいつでもできますよ。

481さんみたいな借方なら、住宅ローン控除で一円も利子払わず完済できるね。
皆借りすぎ。
年収450なら800万、600なら1200万、800万なら2200万、1000万なら3000万弱が無難でしょう。

>>497　さーーん

>>482さんの質問を、計算して教えてくださいよーー。
お願いしますよ。

計算して教えられないなら、その理由をロジカル(笑)に教えて

変動１００年ローンがあったら、軽減さんはこれを選ぶのかなあ。

これなら、毎月の支払額は３５年の半分以下でリスクが低いし、
繰り上げして２０年で返せば、最初から２０年で借りるのと総支払額は同じ。

なんで短縮さんって例えがアホみたいに極論なんだろう？軽減派のリスク管理の考え方にはありえない設定とかいうクセにね。

>>507
五千万円の家を買うときに、普通の人だったら二千万円くらいは頭金を入れるでしょうから、借り入れは三千万円ですよね。
毎年四百万円くらいづつ返していけば、十年未満で完済できます。
十年未満で返せないようであれば、借りすぎでしょう。
ご自身の経済力に対して、不相応な物件を購入されたのではないでしょうか。

>軽減を勧める人達は、変動３５年で借りてるんだろうけど、それって一番リスク高いローンの借り方だよね。

もし完済までに20年くらいかかりそうで、金利上昇のリスクを負いたくないなら、
35年で借りて15年固定あるいは20年固定といった借り方もありですよ。

ただし繰上げ返済の方式は軽減型しかありえません。
で、約定返済分と繰上分を合わせて20年で完済できるペースで返済する。

これなら、予定通り20年で完済できれば万事それで良く、
万一予期せざる事態が発生して1000万円ほど返済が遅れてしまったとしても、
20年後には残り返済期間15年・1000万円の変動金利ローンが残るだけです。
何とか返せないこともないでしょう。

20年で完済できそうだからと20年ローンで借りるなんてのは、
変動も固定も関係なく最悪の借り方ですよ。
万一の場合の余裕がまったく取れませんからね。

>変動１００年ローンがあったら、軽減さんはこれを選ぶのかなあ。

もし100年ローンが存在して、金利等の条件が35年ローンと変わらないなら、
何のためらいもなく100年ローンの方を選びますが。
何か問題でもあるのでしょうか？

>>508さん

>>軽減を勧める人達は、変動３５年で借りてるんだろうけど、
>>それって一番リスク高いローンの借り方だよね。
>何でそう思うの？

金利は貸し手が負担しているリスクの大小にもとづいている。

固定と変動だと変動の方が金利が低いのは、変動は貸し手にとって金利上昇のリスクが少ないから。
（固定で）短期と長期だと長期のほうが金利が高いのは、それだけ長期間の金利上昇のリスクを
貸し手が負担しているから。

変動３５年が金利が低くて長期で借りれるということは、
借り手がそれだけのリスクを負っているということ。
低金利で長期に借りることは、それだけ借り手が大きなリスクを負っている。

こう考えていますが、ロジカルに何かおかしいですか？

軽減でも、軽減された分を積み立てて、繰り上げに回せば
短縮と完済のタイミングに差はほとんど無くなる。

>>516

言ってることはおかしくないよ。
ただ「一番リスクが高いローン」になりうる人は、この低金利でしか支払えない人の事。（いわゆるギリ変）
金利上昇リスクをきちんとヘッジしている人にとってみれば、たいしてリスクの高いローンとは言えないよ。

>>516

基本的にはその考え方でOKです。固定金利はデリバティブですから、そのオプション分が
上乗せされているということ。

ちょっと違うのは、変動はALMが単純で、普通銀行なら有り余る預金を引き当てればよい
し、TIBORと貸し出し金利のスプレッドが広がるとしても一時的なので、貸し手のオペレー
ションコストが安い。

一方、固定金利は固定した分を引き当てるのにスワップしたり、ヘッジしたりしなけれ
ばいけなくて、それに証券会社・投資銀行がからんでくるので彼らのフィーが含まれて
しまう。我々が払う金利の中には、かれらが飲む高価なシャンパンの代金が含まれてい
るってことです。


昔の長短分離のときは、10年もの金融債で調達したカネを10年固定で貸し出したりして
いて単純だったんですけどね。

じゃあ、｢基本的に｣変動３５年ローンを借りている人は、
他のローンの人よりもリスクを多くとっているといことで
正しい認識なのですね。


そういうローンを借りてるから、リスクを軽減したいのですね。


>>518さんが言っていることは、｢リスク｣すべてに言えることだから、
たいした意味はないよね。
リスクヘッジできてればいいなんて、軽減派に対する短縮派の言い分と変わらない。


>>519さんのシャンパンの話なんて、それこそどうでもいい話。

>>514
＞十年未満で返せないようであれば、借りすぎでしょう。
＞ご自身の経済力に対して、不相応な物件を購入されたのではないでしょうか。

あなたの判断基準に照らせばそういうことになるのでしょう。
しかし、住宅ローンを組んでいる人の多くが１０年以内に完済している（する予定である）と本気で思ってますか？
私の判断基準（目安）は金利３％で計算して２０年以内に完済できることです。
なお、ダブルローンの間はこの基準を超えますが一時的なものなので問題なしとしています。

なんかまた揚げ足取りが始まってますね。
変動vs固定の話は、軽減vs短縮とは別の話。変動スレでやってください。

>>516、>>520はなにか重大な勘違いをしていないかな。そうでないなら論点をすりかえているね。
逆質問するけど、同じ人が、
①２０年で借りて繰上返済せず２０年で返す場合
②３５年で借りて短縮型で繰上返済して２０年で返す場合
③３５年で借りて軽減型で繰上返済して２０年で返す場合
を有利な順に並べるとどういう順になると思う？
ただし、①②③とも金利その他の条件は同じ、②③は①との差額を毎月繰上返済する（よって総返済額、総支払利息は①②③とも同額）、②③の繰上手数料は無料、保証料は無視することとします。

総額（上記前提では同じとなってるけど同じではない）
①＜②＜③

リスク
①＞②＞③

だよね？
あとは総額をとるかリスクを取るかの判断。
当然、人によってリスクの大きさは変わる。

>>523
＞総額（上記前提では同じとなってるけど同じではない）
＞①＜②＜③

差額はなに？　どれほど違いますか？

>>522の条件を前提とするなら、

返済総額
①＝②＝③
（①＜②＜③などと書いている>>523は計算できないアホ）

リスクの大きさ
①＞②＞③

手間
①＜②＝③
ただし自動返済を活用すれば①＝③＜②にもできる。

>>524

おもわずシミュレーションしちゃった。
3000万、固定2.5％として20年で月額￥158971
35年で月額￥107249。短縮でも軽減でも20年の支払いで
差額は10万以内。20年のスパンで見たら誤差の範囲。

当たり前だよな・・・だまされたですｗ
20年で返済できるとしても、35年で借りねば。


こないだ事業用借り入れの繰り上げ返済したんだけど、期間短縮予定だったのを
このスレを参考に軽減にしたのですが、毎月の支払額が減るってこんなに楽・・・
心理的なストレスから開放されましたよ。これはやってみないとわからないわ。

>>526
＞短縮でも軽減でも20年の支払いで差額は10万以内。20年のスパンで見たら誤差の範囲。

差額って何の差額？
３５年でも２０年の￥158971との差額は繰り上げるんですよ。そうすると総返済額も完済タイミングもピッタリ同じで差額はありませんよ。

>>521
結局のところ、人それぞれ、好みってことですね。

ちゃんとした統計データを見たことはありませんが、平均的には15年くらいで完済でしょうね。
20年も借金を抱え続ける人はマイノリティでしょう。

ちなみに私は3000万円くらいを6年半で完済しました。
そういう人が大半とは言いませんが、決してレアではないですよ。

＞十年未満で返せないようであれば、借りすぎでしょう。
と言いながら
＞平均的には15年くらいで完済でしょうね。
ということは、平均的な人の多くは借りすぎだということですね。

返済総額　①＝②＝③
リスクの大きさ　①＞②＞③
ここまでは短縮派もＯＫ？
あとは手間の差くらいですが、それが理由で①を選ぶんですか？
②と③は手間もほぼ同じ（違うとすれば繰上返済の回数）ですが、それでも③より②を選ぶんですか？
敢えて不利な選択をして何か良いことあるの？
ということなんですよ。軽減派の疑問は。

皆借りすぎ。年収700万以下なら年収の2倍、1000万以下なら3倍が限度。

>>529
>ということは、平均的な人の多くは借りすぎだということですね。

おっしゃる通り、多くの人は無理して借りすぎだと思いますね。
平均的だから適切であるというわけではないですからね。

固定金利3%の35年ローンで、毎年100万円繰り上げ返済をする場合（手数料かからないもの）毎月の返済額は余裕な為、どんどん期間を短くする繰り上げ返済をしたいと単純に考えるのもダメですか？
なんだか、皆さんが言ってる期間短縮も返済額軽減もそうだ！とピンとこないので…。
質問をするのも罵倒されちゃうのかなぁ。

>>533
まず固定３％って借り換えるべきでは？　せっかく毎年１００万円繰上返済しても、その半分は余分な利息に払っているようなものです。もったいないですね。
＞どんどん期間を短くする繰り上げ返済をしたいと単純に考えるのもダメですか？
とのことですが、あなたも「早く完済するなら短縮型だ」と思っているわけですね。ま、それが常識のように思われているのも事実ですし、プロまでが短縮型を推奨したりしていますから無理もありません。
しかし、このスレの軽減派が推奨する方法を理解した人は、「実は短縮型はおりこうではない」ということに気が付き、多くが軽減型に切り替えているようです。
その方法は過去レス、過去スレに何度も出ているのですが、わかりにくければomomさんのページを見るといいでしょう。

分かりました。
omomさんの確認してみます。有難うございます。固定にしたのは私の性格上ですが、多少高い金利ででも変動で額が変わるより、額の変わらない形でいきたいなぁ…と思ってしまう所からそれにしました。
あなたが意地悪く言い人でなくて良かったです。

520ですが

522さんの質問には以下のように考えます。

総支払額
①=②=③

リスク
①=②=③


仮に、なにか問題があって繰上ができずに20年で返せなかった場合、

総支払額
③>②>①

リスク
①>②>③


支払額もリスクも少ない魔法は無いと思います。

あれば魔法だと思いますが、重大な間違いがあればロジカルに反論してください。

>>536
>>537
キミたち小学生？
夜更かししちゃダメだぞ！

>>535
ここの軽減派は、非論理的な屁理屈ばかり言っている短縮派には手厳しいですが、新たに来られた初心者には優しいですからご心配なく。
固定か変動かは「おりこうな繰上返済」とは別の話になりますが、固定でも今どき３％は高くないですか？　繰上によって１５年程度（最長２０年以内）で完済できそうなら変動も十分検討の余地があると思いますよ。いろいろ調べてシミュレーションしてみることをお勧めします。
世の中、知らないと損することはたくさんありますが、特に大きな借金である住宅ローンは、上手に借りて上手に返す人と、そうでない人との間には、かなりの差が生じると思います。よく勉強してベストな選択をしましょう。

>>536-537は同一人物の自演ですね。リスクの意味を知らないようです。生命保険は死んでから入ればいいと言っているようなレスですね。

536
仮に20年で返せなかった場合、って、①は大変な事になってしまってる訳でしょ…
住宅ローンの総額は③が一番多くても、①は他の借金が増えてるかもね。

>>536
おっしゃるとおりですね。
得るものがあれば失うものもあるということで、返済方法についてどれかだけがおりこうというわけではないですよね。

借金をするうえでおりこうでないのは、何十年もかけないと返せないような、不相応な額の借り入れをすることくらいでしょう。
繰り上げ返済をどうやるか悩んでいる時点でおりこうとは言えませんね。

「①２０年で借りて繰上返済せず２０年で返す」人が、「なにか問題があって繰上ができずに20年で返せなかった」場合、その人はローン破綻しますので、確かに、半分くらいしか返済していない時点で破綻すれば、それ以上返済する必要はありませんから、総返済額は最小で済みますね。そのかわり家も失いますけど。

536,537,541さんは（どうせ同一人物の自作自演でしょうが）、ローン破綻して安アパートでほそぼそと暮らしつつ、「どうだ、俺様のローンの総返済額は最小だったぞ」と満足しながら死んでいくのでしょうね。

>>542
ピンとハズレな指摘ですね。
同一人物ではありませんよ。

私は完済してしまったので、破綻のしようがありません。
返済に20年もかかるなんて、何かおかしいと思った方が良いですよ。

>>536
522ですが、
重大な間違い１
「通常返済時のリスク ①=②=③、返済事故時のリスク ①>②>③」と言っていること。
返済事故を未然に防止することなど考える必要はなく、事故が起きてから対処方法を考えれば良いと言いたいのでしょうか？

重大な間違い２
＞支払額もリスクも少ない魔法は無いと思います。
軽減派は、支払額が短縮型と同額で済むとは言っていますが（短縮型より）少ないとは言っていません。同額でもリスクは短縮型より少なくできますが、魔法でも何でもありません。あなたに軽減派の推奨方法を理解する知力がないだけです。

>>536を支持している人たちも同じ間違いをしていることになりますが、恥ずかしくないですか？

教えてください。

・軽減派という人の軽減が良いという秘訣は定期的な繰上げ返済があるのですよね？
初回やたまの繰上げはともかく、その定期的な返済は軽減分の積み立てでまかなう。
何かあったときは、繰上げをやめて何かに対応する。
ということですよね？

・短縮派という人の場合は、普段の支払に対して余裕がある分を積み立てて繰り上げる。
ということですよね？

どちらが正しいのではなく、どちらが得とか得じゃないじゃなくて、人の条件によって合っている合っていないの問題で、条件が異なるものを同じ土俵で比較しているような気がするのですがあっていますでしょうか。


計算していないのですが、
軽減が短縮と同じ支払額になるには「軽減分の積み立て繰上げ」＋「短縮と同じだけの繰上げ」が必要なのでしょうか、
それとも最初のきっかけ（いくらかは別として）「軽減分の積み立て繰上げ」だけで同じ支払額になるのでしょうか
ここが違っているのでしょうか。

>>545
１パラ
概ねそのとおりですが、定期的な（繰上）返済は軽減分だけでなく、軽減以前の余裕がある分もです。約定返済額と繰上返済額の合計を短縮型の場合と同額にします。

２パラ
そのとおりですが、軽減型でもその余裕がある分は同様に繰り上げます。

３パラ
＞条件が異なるものを同じ土俵で比較しているような気がするのですが
ローンについての条件は、繰上方法以外は同じであることを前提に比較していますが、その場合に軽減型の方が劣る点が一つあります。それは繰上返済が毎月ではなく半年ごと、１年毎という場合には、軽減型の方が総返済額（支払利息）が若干多くなり、完全に同額にしようと思えば毎月繰上返済をしなければならないことです。
個々人の返済状況（余裕の程度）によっては、その短所が長所（リスク軽減効果）を上回る、すなわち軽減型が必ずしも合理的とは言えないことはあります。この点は軽減派も認めていますが、その逆転ラインについては主観の差が大きく、議論になるところではあります。

４パラ
＞軽減が短縮と同じ支払額になるには「軽減分の積み立て繰上げ」＋「短縮と同じだけの繰上げ」が必要なのでしょうか
そのとおりです。

ありがとうございます。

＞４パラ
となりますと。
軽減と短縮が同結果とする場合には、どちらも余裕のある返済を行なっている場合ということですね？
毎月の支払が軽減しないと生活が厳しいという土俵の人に当てはまる話ではないと理解しましたがあっていますでしょうか？
リスク云々の考え方は少し別となりますが。

どちらも余裕がある場合にはどちらでも一緒。ただ軽減型はリスクが小さくなるけれど手間がかかるということでしょうか。

＞軽減と短縮が同結果とする場合には、どちらも余裕のある返済を行なっている場合ということですね？
＞毎月の支払が軽減しないと生活が厳しいという土俵の人に当てはまる話ではないと理解しましたがあっていますでしょうか？
そうですね。どちらも一定の繰上返済余力があることが前提です。繰上返済余力があまりないカツカツの人は論外です。

＞どちらも余裕がある場合にはどちらでも一緒。ただ軽減型はリスクが小さくなるけれど手間がかかるということでしょうか。
一緒ではありません。軽減型は約定返済額が下がり、任意の返済である繰上返済の比率が高まるので、さらに余裕を持つことができ、不測時の対応がし易くなります。将来の住居買い換え時の資金調達がものすごく楽になるという指摘もされています。
その代わり、繰上返済の頻度が短縮型と同じ場合には短縮型より若干総返済額が多くなる、それを避けるためには短縮型より頻繁に繰り上げなければならない（両者毎月なら同額）という負担があります。それを大きいと感じるか小さいと感じるかで意見が割れていますが。

520です。


>>544=522さん

重大な間違い１について

522さんは、ご自分で書かれているので理解されているでしょうが、
すべてのパターンが20年で返済する(返済しなければならない)前提にたっています。

この前提の上では、20年で返せないような問題が
発生することを考慮する必要は無く、総支払額もリスクも
同じになると考えます。

仮に、問題が発生した場合は、③>②>①の順で問題に対応できる可能性は高いですが、
20年で返済する①に比べると返済を先送りにしているにすぎないので 、
支払額は多くなります。



重大な間違い２について


まあ揚げ足取りですが、以下のように訂正します。

金利、支払額が同じ場合はリスクも同じであり、
リスクに対応するためには支払額を増やす必要があると考えます。


ご自身は、どう考えていらっしゃるのですか？
他人の批判をするだけでなく、自分の意見を述べてみたらどうですか？

他人の事を恥ずかしいなんて、余計なお世話です。

520ですが

ちなみに、520以降の書き込みで自作自演は一つもありません。
(この掲示板では証明する手段はありませんが)


自分の気に食わない意見は排除しようとする考え方は、
いかがなものかと思いますよ。

>>549
偏屈な解釈をして揚げ足を取るのはお得意のようですが、軽減派の理論はやはり理解できていませんね。そんなに難しいことではないし、多くの方は理解されているようですが、あなたには無理のようですね。残念ですね。

>仮に、問題が発生した場合は、③>②>①の順で問題に対応できる可能性は高いですが、
>20年で返済する①に比べると返済を先送りにしているにすぎないので 、
>支払額は多くなります。

反論する気力も失せる屁理屈ですが、気力を振り絞って反論しますと、
「①２０年で借りて繰上返済せず２０年で返す」人が、「なにか問題があって繰上ができずに20年で返せなかった」場合、その人が「問題に対応できる可能性」はゼロで、破綻します。
「②３５年で借りて短縮型で繰上返済して２０年で返す」人が対応できる範囲内の問題が発生した場合は、「③３５年で借りて軽減型で繰上返済して２０年で返す」人も対応できます。その場合②と③は同じように返済を先送りにしますので、総返済額も同じです。
②でも対応できない問題が発生した場合でも、③なら、確かに返済は先送りになりますが、対応できる可能性があります。

要するに>>549は、
（Ａ）何も問題が発生しなかった場合の、①の総返済額
（Ｂ）①は破綻するけど、②と③なら対応できる問題が発生した場合の、②の総返済額
（Ｃ）①と②は破綻するけど、③なら対応できる問題が発生した場合の、③の総返済額
を比較して、Ａ＜Ｂ＜Ｃだ、と主張するという滅茶苦茶な論理です。

教えてください
2600万円（変動1.175％・35年、月々7万6千円）
1・7月に各80万、年160万繰上げ返済予定
この返済計画って変ですか？

520だが、

こうでもしておけば、満足か？

総返済額
③≧②≧①

リスクへの対応のしやすさ③≧②≧①

これでも、私の意見は520の時と
変わってないと思うけど。

何度も書いてるけど、私への批判だけでなく、
貴方の意見を書いていただかないと、こっちは貴方が何を考えてるのか分かりません。

何もおかしくありません。十分余裕もあり健全だと思います。

５５５は５５３へのレスです

相変わらす短縮派さんが亡霊のように出没していますね。
短縮派さんは、既に短縮型で繰上げ返済してしまった過去の分は、
後悔しても取り返しはつきませんが、
今後は軽減型で繰上げ返済すれば、その分の効果は得られるのですから、
今からでも遅くはありませんから考えを改めれば良いのですよ。

このスレに出会えて、真実を学ぶことができただけでも、
世の中の大多数の人たちより幸福なのですから。

俺は正しかったんだ、と屁理屈を並べて悪態をついて、
今後も短縮型に固執し続けたところで、
何も状況は改善しませんからね。

>>557

どこをどう読めば、そういうひねくれた読み方ができるのか。

554には短縮のほうが軽減よりリスクが低くなるなんて書いてないだろ？

一度、その被害妄想癖を見直したほうがいいよ。
人の意見に難癖つけるだけだと、軽減派の皆様からも煙たがられるで。

短縮さんと軽減さんとのお話になっているようですね。
年収１３００万で4000万ローンを組もうと思っています。
とりあえず３５年変動で組んで（全期間1.5%優遇）
住宅ローン控除がつくので１０年間は繰り上げしない
つもりなのですが、
金利が上がれば繰り上げで考えております。
これって間違いではないですよね
ちなみに残預金は500万程度なのですが、

基準を明確にせずに不等号を使ったから、誤解を受けるのかな。

554は以下のような意味なのだが、それでも軽減派は不満？


総支払額
(多い)③軽減≧②短縮≧①最初から20年(少ない)

リスクに対応できる可能性
(高い)③≧②≧①(低い)


何度も書くけど、この例を持ち出したのは522さんなんだから、
自分はどういう意見なのかを述べることぐらいできないの？

そうしないと議論にならないよ。

繰上手数料は無料、保証料は無視
余裕のある返済を行なっている場合という前提条件自体が
軽減有利だから、そりゃ軽減のほうが良い結果になるよな。

>>561
522 です。
>>562さんがフォローしてくれましたが、私の答えも同じです。
有利な順　③＞②＞①
理由は以下のとおり
総返済額は　①＝②＝③
返済できなくなるリスク　（高）①＞②＞③（低）
返済の自由度　（高）③＞②＞①（低）
つまり③②①の順で返済に行き詰まるリスクが低く返済自由度が高いにもかかわらず、金銭的負担は同じだからです。極めて単純なことです。何か変に難しく考えて混乱してませんか？

>>549で
＞この前提の上では、20年で返せないような問題が発生することを考慮する必要は無く
とコメントされていますが、なぜそのような理解になるのでしょうか。一般論として諸事情により返済に行き詰まる可能性は当然にあるのであって、これまでのスレの流れも踏まえれば、そのようなリスクに対応しやすい順を問う趣旨であることは容易に理解できると思うのですが。

それから、あなたは、返済に行き詰まってから対応すれば良く、行き詰まらなければ①②③とも同じだとお考えのようですが、そこが大きな間違いです。返済に行き詰まってからでは遅すぎます。返済に行き詰まることのないよう未然に対応することが大事です。

520です。

やっとまともに議論できますね。

564=522さんは、

総返済額
③＝②＝①

リスクに対応できる可能性
③＞②＞①

とおっしゃっていると理解しました。


一つ質問ですが、総返済額が③＝②＝①とさせる場合、
毎月の返済額はすべて同じであり、その額を減らすことは
②や③を選んだとしてもできないと思いますが、
それでもリスクに対応できる可能性は③＞②＞①だと言えますでしょうか？


当然ながら、銀行への返済義務と自らが課した返済目標は
レベル全く違いますが、総返済額を同じにするためには
義務としてのしかかってくるのではと思っています。

522 です。ちょっと付け足します。
遡ってみれば、>>506の
＞軽減を勧める人達は、変動３５年で借りてるんだろうけど、それって一番リスク高いローンの借り方だよね。
から始まったんでしたね。繰上返済せず３５年丸々かけて返済するなら確かにリスクは高いです。
しかし２０年で返せそうな人が２０年で借りるよりは、同額を同金利で３５年で借りて繰上で２０年で返す方法をとる方がリスクは低いということ、そして軽減と短縮の違いも同じ理屈だということを言いたいのです。わかりますよね。

566のご意見はよく分かりますよ。

私も、
リスクに対応できる可能性
③≧②≧①

とさせていただいていますし。矛盾していないかと。

>>565
＞一つ質問ですが、総返済額が③＝②＝①とさせる場合、（以下略）
毎月の返済額（②と③は繰上返済分を含む）も①＝②＝③です。②や③を採っても金銭的に①より得することはできません。

＞それでもリスクに対応できる可能性は③＞②＞①だと言えますでしょうか？
言えます。約定返済額（銀行への返済義務）が異なるからです。

＞当然ながら、銀行への返済義務と自らが課した返済目標はレベル全く違いますが、総返済額を同じにするためには義務としてのしかかってくるのではと思っています。
話が食い違っているのはこの部分ですかね。②③は万一計画通りに返済できなくなったら繰上返済を中断または中止するんですよ。その結果、①よりは返済額が増えたり完済時期が遅れたりはします。でも①だったら破綻です。それよりはマシでしょう。逃げ道を残しておくということです。②と③を比較すれば③の方が逃げ道が多い。そういうことを言っているのです。

そんなに丁寧に書かなくても、言いたいことは分かりますよ。

つまりは、
リスクに対応できる可能性
③＞②＞①

を満たすためには、


総返済額
③＞②＞①

であるということでいいでしょうか。

これなら、私は納得できます。

いや、違います。>>522の前提条件なら、総返済額は①＝②＝③です。
リスクとは、危険度（ここでは返済できなくなるおそれ）のことですよ。返済できなくなってからの話ではありません。

話がループしてしまうかもしれませんが、

総返済額が③＝②＝①ということは、
リスク(20年で返済できない恐れ)は、どのパターンでも発生しないということが、
前提になっていませんでしょうか？

リスクが発生しない前提で総返済額を比較し、一方でリスクが発生した時を前提にリスクへの対応可能性を比較するのは矛盾がありませんか？

ループですね。リスクという言葉の意味をちゃんと理解していないようですね。
リスクは発生しているんですよ。程度は違っても誰にでも。
何ごともなければ、総返済額は①＝②＝③
何か起きれば、総返済額が③＞②＞①とかいう以前に、①②③の順で破綻ですよ。破綻しないためのリスクヘッジでしょう。わかりませんか？

>>571
総返済額が③＝②＝①　という話は、リスクが発生しない場合にどの取引でも差がないですよ
っていうことをまずは確認しているわけです。
この段階で支払額に差があるなら、それも踏まえてリスクへの対応コストを考えないとといけません
から。

で、リスクがない時には差がないことを確認した上で、次にリスクがあった場合にはどうなるかを
比較しているわけです。

で、リスクが発生した段階では、支払額は総返済額が③＞②＞①という話は、支払額を増やす
ことで①に比べて③は対応できるってことなんです。
リスクが発生した場合には破綻しないことが重要ですので、その場合、対応できる可能性が高いのは
どれかと考えると、③の方が破たんしづらくなります。

この時、支払総額は増えますが、それは、リスクに対処するために月当たりの支払いを減らした結果
ですので、その結果増えた支払総額は、リスクに対処するためのコストと考えられます。

軽減の場合は、月の支払いが当初は10万だったものを5万まで軽減していて、そこでリスクのために
月当たりの支払いを7万まで減らして対応するとした場合、支払いが3万減ったことで総支払額は
増えますが、その総支払額の増え方を理由に、軽減がダメという結論は出せません。
だって、軽減できていない支払方法では、支払が10万のままなので、リスクが起きた段階で破綻して
いますしね。

>>573
ようやくあなたの言っていることがわかりましたよ。
リスクという言葉の使い方に問題がありますが、だいたい理解しているようですね。
ただ、返済に困ることにならない限り、総返済額は①＝②＝③なのですから、③②①の順でお得でしょう。タダで掛けられる保険だということです。

>>573さん

おっしゃっていることは、私が>>536で書いたことと
ほとんど変わりないような気がしますが、
あちらは軽減派の方から散々に叩かれました。


私がおかしいのかもしれませんが、なにがおかしいのか教えてください。

＞なにがおかしいのか教えてください。
リスクという言葉の使い方です。それが誤解の元です。
基本的な考え方に相違はないとわかりましたので、これにて終わりにしましょう。

520=575です

573さんがうまく仲介してくれたようですが、
私も納得できる解があればそれでよくて、
短縮が軽減に勝ってるなんてことは思っていませんので、
仲良く議論しましょう。

>>574で書かれた内容は、よく分かります。

んん？　>>573は別人だったの？　アンカーミスは敢えて指摘しませんでしたが、ま、理解し合えたようなのでこれにて一件落着ですね。

562です。もっと簡単に収束すると思ったのですが。

>総支払額が同じなのに、リスク対応の容易さが(高い)③＞②＞①(低い) だったら、
>議論の必要ないもの。

これが全てですよ。なぜ議論が続いているのですか？


>>536を読んでみました。

前段部分は
>リスク
>①=②=③
ではなく、

(高い)③＞②＞①(低い)　でしょう。リスク対応の容易さが異なるためです。

後段部分はリスクという表現は当たらないのでは？なぜなら既に問題が顕在化しているからです。
銀行がリスケに応じてくれなければ①は延滞となります。

②、③は余裕のあるローンを組んでいますが、突発的な問題だと②は延滞に繋がる可能性があります。
なぜなら期間短縮してしまっているためです。（やればやるほど①に近づく）

その結果「③３５年で借りて軽減型で繰上返済して２０年で返す場合 」しか選択肢に残りません。

実際上、ぴったり繰り上げ返済するのが難しい、保証料の計算は？という点はありますが、
理論上はそういうことです。（繰り上げ返済手数料はさすがに無料が多い）

>>575 さんへ

たまにあらわれる、>>573です。（>>572さんとは別人です）

>>536についての突っ込みどころとしては、リスクが発生したときに、支払額を変更しないと
いけなくなった場合、③以外が破綻してしまう状況では、支払総額としての③＞②＞①という
のは意味がありません。

言い方を変えると、①でも破綻しない状態のリスクであれば、③は①と同じ支払を続けられます。
つまり、支払総額は③＝②＝①で変わりません。

①では破綻するが②では破綻しない状態のリスクであれば、③は②と同じ支払を続けられます。
総支払額は、③＝②　（①は脱落）

で、①も②も破綻する状況でも、③は破綻しないで支払いを続けられることがあります。
③は支払総額を変更して支払いを続けるが、②、①は脱落。

つまり、リスクがなければ、③＝②＝①で、リスクがあると①から順に脱落していくってことで、
リスクが発生したときに③＞②＞①を考える必要はないと思います。

>>579
一点確認させてください。

（やればやるほど①に近づく）とはどういう意味でしょうか？

契約上、返済しなくてはいけない額は、下記のようになっているはずですよね？
　借入れ当初：①＞②＝③
　繰上げ後：①＞②＞③
　さらに数年後：①＞②＞＞③

①に近づくのは何なのでしょうか？

>>582
期間短縮により、返済額が20年返済のものに近づくということです。

従って、何か問題が起きた時に対応できる可能性は③>>②≧①になるということです。

>契約上、返済しなくてはいけない額は、下記のようになっているはずですよね？
>　借入れ当初：①＞②＝③
>　繰上げ後：①＞②＞③
>　さらに数年後：①＞②＞＞③

仰るとおり「返済しなくてはいけない額」が年月を経るごとに①＞②の差が小さくなります。
それがリスクへの対応の難しさの増加要因になります。

それが軽減を採用する理由であるということです。

>>583
①＞②の差が小さくなるとは、
①が減るか②が増えるか、それらの両方かと思うのですが、①が元金均等返済という前提でしょうか？
あるいは、繰り上げ返済するほど返済額が増えるというタイプのローンがあるんでしょうか？

①と②の差はずっと変わらないものと思い込んでおりました。
①も②も固定金利の元利均等返済を前提で考えていたということです．

>>584
失礼しました。「返済しなくてはいけない額」は①と②の差は固定ですね。

（やればやるほど①に近づく）については忘れてください。
ローン返済の期間のみ①に近づくだけです。

>>585
それなら理解できます。

要するに破綻する可能性を低くしたいということですね。
①の返済額がギリギリの人が、②か③にすれば余裕があるので破綻しづらいと。
さらに③なら、月々の支払いが減っていくのでなおさら破綻しづらくなると。

そこまで破綻が心配なら、年間に返済しなくてはいけない額を年収の10％未満にして、余力でその2～3倍を繰り上げ返済していくくらいのローンにしたほうが良いのではないでしょうか。
一般に不確実性(リスク)は期間が長いほど高まりますから、20年以上も借金を抱え続けるのはリスクが大きいと思います。
本当におりこうな人は、そんなに多額の借金をしないでしょう。

>>586

>そこまで破綻が心配なら、年間に返済しなくてはいけない額を年収の10％未満にして、
>余力でその2～3倍を繰り上げ返済していくくらいのローンにしたほうが良いのではないでしょうか。
>一般に不確実性(リスク)は期間が長いほど高まりますから、
>20年以上も借金を抱え続けるのはリスクが大きいと思います。

不確実性が高い、すなわちリスクが高いほどリターンも高まるので、
何らかの根拠に基づき勝負に出る選択肢はあると思います。

私は本当におりこうな人は「勝ち易きに勝つ人」だと思いますので。
リスクを取らなければリターンはありません。

一般論としてはその通りですが、何も自分が住むための住宅で勝負しなくても良いのでは？
投資は自宅の借金を完済してからにしましょう。

自宅の取得こそが誰でも簡単にできる投資でしょう。
こんなに低金利で高額かつ長期間の借り入れができるのは自宅の取得だけです。

しかも場合によってはフルローンだってできるんですから、リターンは
1,000％を超えることも。

そんなふうには思えませんよ。
借金は借金。

借金を軽く考えられるなら、この板でローン相談も、おりこうな繰り上げで軽減か短縮かで討論する事も、固定でかりるか変動で借りるかの討論もありません。

ローンがある年数は、貯金額も影響を受けます。
維持費、税金、管理費、リフォームだって生活費の支出の大きなものです。
買えば終わりでなく、持っているとお金がかかるのです。

実際に住宅ローンを抱えていると、>>589のような煽りがどれほどのものか良くわかります。

思う思わないはあなたの自由ですが、実際には立派な投資ですよ。自宅の購入は。
どのようにローンを組むかはいわば技術論であり、そもそもどんな物件をいつ買うか、が重要です。

スレ違いですからこれ以上は言いませんが、ローンを組む前にはよく考えた方が良いと思います。


>ローンがある年数は、貯金額も影響を受けます。
>維持費、税金、管理費、リフォームだって生活費の支出の大きなものです。
>買えば終わりでなく、持っているとお金がかかるのです。
賃貸でもお金がかかるのは同じかと。

維持費を考慮しても賃貸より明らかに安く済む物件を見つけることが、購入の楽しみだと私は思います。
そして、そういった物件を見つけたら年収の7倍、8倍だろうが、フルローンだろうが躊躇無く実行です。
そうすれば「マイナス家賃」で居住することも可能ですから。

>>591
典型的なオーバーコンフィデンスバイアスを持った強気の投資家さんですね。
自宅の購入に投資の側面があるのはその通りですが、レバレッジをかけてまで日本の不動産に投資しようとするのはどういう理由なんでしょう。
投資先なら他にいくらでもあるでしょうに。

スレ違い失礼しました。

住宅は異時点間の資産の処理を考慮して行いますので投資だと思いますよ。

家を所有せずに賃貸で済まして毎月お金を払うことと、ローンを借りて住宅を購入して毎月返済する
ことの間の長期的な利益を比較して住宅を購入するかどうかを決めている段階で投資です。

別に>>591さんは、株式投資などの投機的な側面を重視して投資と言っているわけではなく、
長期の資産保有とコストの面から有利な投資かどうかを話しています。

それはおかしな話とは思いません。

それと、>>587の中の「何らかの根拠に基づき勝負に出る選択肢」には、ローンの返済方法で何を
選択するか（繰り上げのタイミングなども含む）というのも入っていると受け取りました。
なので、お利口な返済方法というのとは関係していると思います。

>>593
私の場合は、自分のために設計された住宅に住みたいという欲求を満たすために購入しました。
投資の側面はありますが、そうで無い趣味的な側面もあります。
自分で住む住宅と、他の金融資産が異なっているのは、「自分で使用するうえでの満足度」という金銭的価値に換算しにくい側面が多分にあることです。

短期か長期かについては、投資に対するスタンスの違いであって、不動産だろうが株式だろうが同じことです。
不動産を短期間に転がす人もいれば、何十年も同じ株式を保有し続ける人もいます。

>>522以降、短縮派がパッタリ消えたな。

>>595

軽減派が高リターンを目指す、投資家だと分かったからじゃないの？

一般庶民はローンにローンを重ねてマンション二つも買いたいとか思わないし。

まだ>>596みたいな頓珍漢な人が居ることに驚き。

>>595
毎月チョロチョロ繰り上げ返済するのは軽減派の専売特許だからです。

住宅ローンは長期間に渡って低利で借りられる、個人にとって最も有利な資金調達手段。
わざわざ繰り上げ返済するよりも、事業用のような新たな投資先に資金を振り向けた方が良いと思います。
もったいなくないですか？

済みません。
質問ですが、毎月繰り上げ返済が出来るローンのタイプでなく、100万円〜無料という条件付きのローンの場合では軽減型の良いところを活用出来なかったりしますか？
100万円〜だと毎月というわけにはいかないので１年ペースの繰り上げになると思うので…。
こういう場合でも短縮より軽減型の方がお得になるんでしょうか？
598さんがちょろちょろ毎月返済って仰ってたので、やっぱりそういう方（毎月支払い）じゃないと意味ないのかな？…と不安になったもので。

>>601　さんがどういう条件で借りているかわからないので、例を書いておくと

5000万円を金利1%で35年借りたとして、１年ごとに100万ちょっとを繰り上げ返済した場合。

短縮型も軽減型20年の最後の繰り上げで返済が終わります。
で、支払額の差は5万5千円くらい軽減型の方が増えます。

２０年で５万５千円の違い（月当たり２２０円くらい）を高いとみるかどうかだと思います。

602さん。
ご丁寧に教えていただき有難うございました！
すごく分かり易かったというか…納得しました。因みに…高いと思われるかも知れませんが、
2900万円固定2.9%35年ローンです。
毎年100万円ずつ繰り上げ返済にあてて、軽減型にしようかと思います。子供はまだいませんが、今後2〜3年後ぐらいには居たらいいなと思っていますので、子供用貯金＋繰り上げ返済用貯金に励みたいと思います。
有難うございました。

604さん。
当然そう思われると思います。というのも…私の契約している銀行さんは10年固定、20年固定の金利が結構高めに設定をされており、35年固定と大差ないもしくは高いぐらいだったのです。
その為に、長期ではありますがそちらを選択しました。
変動で行く勇気（？）も持ち合わせていないもので…。

>5000万円を金利1%で35年借りたとして、１年ごとに100万ちょっとを繰り上げ返済した場合。

軽減分を上乗せしなくても同じ結果なのでしょうか？
以前は「軽減分（を毎月繰り上げ）」＋「余剰分の繰上げ」で短縮型と同じという
書き込みがあったと思ったのですが。
この書き込みだと
「余剰分の繰上げ」だけでも５万円程度の違いということでしょうか？

>>601さん

>>602さんは「1年に1回、100万円＋軽減分を繰り上げ返済する」という条件で計算されていると思いますが、
軽減が進むと余裕幅も増えていきます。
繰り上げ返済の回数が増えることは断じて許せんと主張するこのスレの短縮さん以外の方であれば、
繰り上げ返済の頻度を3年に4回、2年に3回、1年に2回というように増やしていき、
利息を節約することが可能です。

omomさんのページに計算結果が書いてありますが、
http://om2.at.infoseek.co.jp/
「余裕資金が100万円に達するごとに繰り上げ返済する」というやり方の場合、
総返済額は軽減型も短縮型もほぼ同じになります。

例えば、ローン返済1年目は、6月と12月のボーナス月に50万円ずつ余裕ができて、
年1回12月に100万円の繰り上げ返済が可能だとします。
月々の返済額が5万6千円軽減された頃には3年に4回（9月、翌年6月、翌々年3月、翌々年12月）
月々の返済額が6万3千円軽減された頃には2年に3回（8月、翌年4月、翌年12月）
月々の返済額が8万4千円軽減された頃には1年に2回、
100万円単位での繰り上げ返済が可能となります。

無論、現実にはここまで厳密にやる必要もなく、
ふつう月に1回くらいはATMで残高を見るでしょうから、
そのときに余裕資金が100万円貯まっていたら軽減型で繰り上げ返済するという考え方で十分と思います。

>>606
>>601さんの質問はここで話題になっている軽減（支払が減った分を組み込んで支払額を変えない方法）
ですので、それで計算しています。

また、>>607さんの書かれているように、約定支払額減少することで、先になれば年に１回のペースよりも
早いペースで繰り上げを行うことも可能であり、その場合には>>602の計算よりも違いは少なくなります。

＞＞600

自宅ほど期待リターンの低い投資はないですよね。
一方、住宅ローン金利以上のリターンを生み出す資産は身の回りにいくらでもあります。その上、期間のリスクも取れる。
お金に色はついていないのだから、ALM上も全く問題ありません。

繰り上げ返済も一つの手段ですが、手元の資金を再投資するのも当然ありのはず。
ファイナンスリテラシーを身につけられることをお勧めします。

472です。自宅購入は投資か否かという話題についてですが、私は一種の投資だと考えます。
自己居住用であっても不動産は資産であり（建物の減価償却はありますが）消耗品ではありません。家電品のように買っておしまいではなく、将来売って換金する可能性が高いものです。
誰しも、住むところさえあればどこでもどんな住居でも良いというわけではなく、少しでも立地が良く広くて快適な住居が欲しいわけで、そのような欲求を満たすために買い換えることは十分にあり得ます。
買い換えを容易にするためには、将来の資金繰りの自由度を高めておくだけでは不十分で、売却時のキャピタルロスをなるべく抑える＝資産価値がなるべく維持されるような物件を買うことがポイントになります。立地でだいたい決まってきますが、良い立地は、そこに住んでいる間も高い満足度が得られるものです。

606です。
なるほど、「１００万円＋その時までの軽減分の積み立て」なのですね。
わかりました、ありがとうございます。

0.8％以上の運用か繰り上げの二者択一。
杏の実が良いって、銀行は言うけれど、どないでしょ？

>>613
杏の実現在の配当を考えれば悪くないが
値上がりのピークに近いような気がする

>>613
私はまとまった資金を繰り上げせずに、
グローバルリート型とエマージング債券型の投資信託を購入しました。
リーマンショックと円高で、値を下げたので、逆にチャンスと考えました。

両方とも毎月分配型で、分配金の利回りは10％以上。
分配金は再投資せずに受け取って、それを住宅ローン返済にまわしています。

返済額を減らすのではなく、不労収入を増やすことで、リスクを少なくするという考え方です。
軽減型で繰上返済するよりも、ずっと大きなリスク軽減効果が期待できます。

しかも、繰上返済は、繰り上げたお金はそれで終わりですが、
配当金は、ローン完済後も受け取れるので、将来は年金代わりになると思っています。

もちろん配当金は将来にわたって保障されるものではないですが、
３分の１に減っても、まだ簿価ベースでの利回りは３％以上あります。

配当金目当てなので、基準価額（原資）の増減は、ほとんど気にしていません。
（実際には含み益が出ていますが、売るつもりはありません。）

リスクが高いと感じる人も多いと思いますが、リスクを取りながらのリスク回避というのも、１つの方法だと思います。
「おりこう」じゃなくて笑われるかな（笑）

>>615
＞可能性を否定する気はありませんが、可能性が高い、と言い切られると違和感を感じます。
では「将来売って換金する可能性も十分あります。」に訂正します。

＞私は、少なくとも現時点では、将来も売るつもりはありません。
無事にローンを完済できれば良いのですが、勤務先の倒産、病気その他の不可抗力により、軽減型で繰上返済していてもローンが支払えなくなってしまうという最悪の事態には、抵当権を行使されてしまいます。ま、実際にはその前に任売でしょうね。
そのとき、資産価値が下がりにくい物件であれば、売却代金で残債を返しても、なお手元にお金が残る可能性が高くなります。
逆に郊外の一戸建てなどは、家を売ってもローン残債が返しきれず債務が残る可能性が高くなります。
自宅購入は投資ではないとお考えの方、売るつもりはないという方も、万一の時には自宅の資産価値が生計の助けになることがあるかも知れないということは知っておいて損はないですよ。

＞614
杏の実に関してありがとうございます。

＞616
豪胆ですね。
参考にさせていただきます。

>>616
貴方がリスク好きで運が良いことはわかりましたが、決して「おりこう」ではないですね。

お金に色はついてませんから、要するに、現金で自宅を買って、足りない分を借金して、そのうえさらに借金をして投信を買ってるってことですよね。
投信ですから、何がしかの信託報酬まで払ってるわけですよね。

借金を返すということは、ノーリスクでリターンを得る（負のリターンを減らす）と言うことですから、一般的には、即ち、できるだけ低いリスクでできるだけ高いリターンを得るためには、これ以上の投資はないですよね。

結局のところ、どれだけリスクを好むかは人それぞれですから、良いも悪いも無いってことですね。

>>621

私は、>>616ではありませんが、そんな、数日前に当事者間で終わった話題に、煽るようなコメントを
つけなくてもいいんじゃないんですか。

しかも、結論が「良いも悪いも無いってことですね」ですし．．．

それと、「要するに」以降が、ちょっと違うと思います。
>>616さんのやってるいるのは、住宅ローンの返済を繰り上げることは、住宅ローンという借金を
減らすことですが、現状では住宅ローンは（減税などもあり）大変金利が低くなっていますので、
繰り上げを行うよりは、その資金を投資に回した方がリターンが増えるということです。

投資というとわかりづらいのであれば、ここのスレでも出ていますが、現在はローン減税でほぼ
ゼロ金利、もしくは繰り上げをしないで金融機関に預けておいた方が、金利の支払いがプラスに
なります。
この場合、繰り上げ返済をするよりは、銀行に預けておいて、住宅ローン減税の期間が切れる10年後
もしくは、金利が上昇したときにまとめて返すのが、繰り上げの方法としては効果的です。

>>616さんのやっているのは、この繰り上げないで銀行に預けておくという部分を、投資に回すこと
で、リターンを増やしていると考えることができます。

それと、ノーリスクでリターンを得るのがお好きなようですが、だからといって、借金を返すことが
「一般的には、即ち、できるだけ低いリスクでできるだけ高いリターンを得る」ことにはつながりません。リスクとリターンをどのように評価するかによって変わってくるからです。

そういう意味では、>>621さんの「良いも悪いも無いってことですね」は正しいのですが、それなら
わざわざ>>616さんに「おりこうではない」なんて突っ込みを入れることもないでしょう。

>>622
この書き込み自体が616の自演かもしれないけど、
元々616の最後の1行は明確に煽りの意図があるコメントだから
第3者がそんなに擁護してあげる必要は全く無いと思うが。

616です。

622さん、フォローありがとうございます。
それから、巻き込んでしまって申し訳ありません。

というわけで、622は自演ではありません。
それから、616の最後の一行は、煽った意図はなくて自嘲しただけです。
気を悪くされたならスミマセン。

一応、私の考えをもう少し書いておきます。

はじめに断っておきますが、私の考えを万人に勧めるわけではないです。
ただ、こういう考えもありますよ。という程度ですので。

まず、35年ローンで借り入れて、すぐに仮に100万円を繰上返済（軽減型）するとします。
そうすると、毎月の返済額を圧縮でき、かつ、将来支払う利息を削ることが出来ます。
この払わなくてすむ利息が、すなわち100万円で得られるリターンです。
借入利率１％とすると、毎月の軽減額は 2,823円、カットできる利息は 185,600円です。
言い方を変えれば、100万円を返済することで 185,600円の確定リターンを得るということです。（実際には金利は動くので、厳密には得られたリターンは35年たたないとわからないですが。）

（同様に借入利率３％とすると、毎月の軽減額は 3,849円、カットできる利息は 616,371円です。）

つぎに、私の方法の場合、100万円の投資で毎月1万円以上の分配金を得ることが出来ています。
この分配金は再投資せずにローンの返済に充てますので、実質的に毎月の返済額を1万円軽減できていることになります。
再投資をしないのがミソで、そうすることで得た分配金は確定したリターンになります。
このリターンは、毎月積み上がっていきますので、時間とともに得られるリターンはどんどん増えていきます。
今の分配金が２年間出れば、累積確定リターンは24万円で、100万円を繰上返済をした場合のリターンを上回ります。
仮に10年間、分配金が変わらなければ、得られるリターンは120万円。つまり、100万円を繰上返済したときの原資とカットできた利息を上回ります。
しかも、元本は（基準価額の増減はしますが）手つかずなので、分配金が出続ける限り、確定リターンは増え続けます。
このリターンは、ローンが完済しても続きます。

もちろん、分配金は減額される可能性もありますし、途中で強制的に償還される可能性もあります。
その可能性は承知の上ですが、分配金を再投資しないことで、得たリターンを確定していくことができます。
複利効果はなくなりますが、その分リスクを減らすことが出来るわけです。

以上、「取らぬ狸の皮算用」でした。


p.s.
投資なんて怖いと思っている方も多いでしょう。
また、無関係と思っている方も多いかもしれません。
ですが、みなさんが払っている「年金」は、国民年金も厚生年金も、巨大な投資信託であるということは知っておくべきだと思います。

>>623
文体を見れば自演じゃないとわかると思いますと書こうとしたら、どちらも理屈っぽいな～！

ちなみに私は、たまに現れますが、以前に書き込みをした大学教員です。
最近だと、573、581、593、602とかです。

議論をしているのをみて、やり取りに齟齬があると感じられると、「そう意味じゃないと思うよ」って
ついつい割り込む癖があります。ｗ

＞624に同意ですね。
私も繰り上げ返済せずに投資にまわしています。

月利3.5％あるので圧倒的リターンですよ。
要は良い情報を持っているか持っていないかで結果が全く変わるということです。

私も繰上返済せずに投資しました。リーマンショックの時に300万を株式三銘柄に投資し今680万です。

何がおりこうなのか価値観かな～

期間短縮の繰り上げ返済の方が、余計な利息を払わなくて済みます！

元金均等返済＋期間短縮繰上げ返済
やっぱ、↑これでしょう。

今は低金利なので、返済しないで運用するのがおりこうでしょ。
金利と同等れべるなら元本保証で、元本保証無しならそれ以上のリターンあるでしょ。

みなさんも気づいて触れていないのだと思いますが、念のため。
仮に1%の金利でローンを借りているとして、投資で2%のリターンが得られるとしても、
投資の方が良いという場合は、ローンが完済するまで投資で2%の利益を出し続ける必要があります。
完済前にリターンが止まると、ローンの利息だけが掛かるためです。

厳密には上記の金利、リターンのままの場合は損益分岐点はローン完済前になりますが、
35年ローンで投資の利益は最初の5年だけということであれば、繰上げ返済の方が効果が高い場合もあります。
もちろん、ローンに対してどれだけの投資額による2%のリターンかにも依存して損益分岐点は前後します。

なので、繰上げと投資のどちらが良いか？という議論はローン期間、ローン額、投資金額にも依存するため、
それらを無視して一概にどちらが良いと決められることではないと思いますがどうでしょうか？

おりこうな繰り上げ返済とは、自分の家計と許容リスクを分析しないといけないので、
千差万別だと思いますよ。

繰り上げすべきか迷っています。
相談させて下さい。

夫：27歳 年収400万（上がる見込みなし）
妻：27歳 年収100万（パート）
子供：8歳と5歳の娘二人

一年半前に2100万円の中古一戸建てを購入しました。（新築価格3000万、築６年）
現在残債：1800万円
残り期間:29年
貯蓄：600万円（うち学資のつもりの積み立て200万円）

現在、変動0.975％で借り入れしているので、金利上昇が不安な事もあり、繰り上げ返済を検討していますが、何せ年齢が年齢で収入も少ないので、子供の学費も心配です…。
今までは、ものすごく切り詰めた生活で、年150万円ペースで貯蓄して来ましたが、今年から娘が習い事を始めたい為に貯蓄ペースも少し落とそうかと思っています。

300万ほど繰り上げ、これからゆっくり学費を貯めようかと思ったんですが、学費が心配でしょうか？
繰り上げるべきか、手元に残すべきか迷っています。

子供が成人後は、あわよくば一戸建てを1000万円くらいで売却して、小さなマンションにでも住み替えられたらな…というのが、希望です。
心配性なので、繰り上げしないとしたら、貯蓄は定期に入れたままになってしまいそうです…
アドバイス頂けましたら幸いです。
よろしくお願いします！

無理せずに子育て頑張ってください。

金利はず～っとあがりませんよ。

たとえ数年後に上がってもしれてます。

お給料もあがっているのでは？

それか若いんだし数年後の転職もじっくり検討すれば・・・

>>633さん
その状況でしたら、いまは繰上返済しないで、貯蓄した方が良いと思います。
まずは学資を十分に確保するのが先でしょう。

もちろん、無理に投資する必要は無いです。定期預金で十分です。
ただ、普通の銀行の定期預金ではもったいないので、ネット系銀行の定期預金を利用してはいかがでしょうか？
これからボーナスシーズンですので、もう1ヶ月ぐらい様子を見ると、キャンペーン金利がいろいろ出てくる気がします。

久しく静かだなと思ったら、また過去レスもロクに読まない初心者（>>629-630）が現れたなｗ
釣られちゃったかな？

＞それよりも、>>633　にコメントしてあげればいいのに
そうだな。６００万は金利が低いうちは残しておいて、それを超える分は繰り上げても良いんじゃないか？　もちろんここの軽減派推奨の方法でね。
しかし世帯年収５００万子供２人で年１５０万ペースで貯蓄ってすごいな。どうすればそんなことができるんだろう？　ノウハウを教えもらいたいな。

>>633

減税もあるし、変動金利が1パーセント超えない限りは
繰上返済する必要は全くないでしょう。
今はこの点で悩むことはありません。
できるだけ利率の高い預貯金をしておいて、減税期間終わったら
・または変動金利が1パーセント＋預貯金の利率を上回ったら
ドカンと繰上するがよろし。

お子さんの習い事も実は「投資」。
お子さんの教養や経験、人脈などの経験値は、
お金では得られない「お子さんの人生の豊かさ」となって戻ってきます。

繰り上げ返済より、お子さんへの投資を充実させてあげる時期かと思います。

金利は上げるに上げられない状態と聞きますね。
上げすぎると不良債権化する住宅ローンが多いとか･･･

まぁ将来は分かりませんね。

633です。
沢山のコメント頂きましてありがとうございました！

悩みに悩んで、納得して変動金利を選択したハズが…、学費のかさむ時期に金利上昇が重なり、住宅ローンが負担にならないか心配でした。

収入が低い事に重ね、私が心配性なので、将来への不安から結婚してから貯蓄優先で節約する日々で、今まで子供達にも主人にも我慢して貰って来た事も多いです。

皆さんからアドバイス頂いて、今は繰り上げ返済より、まずは学費を貯める事や子育てへの「投資」を優先すべきかなと改めて感じています。

ただ、今預けている定期は、平均0.3%程度なので、住宅ローン金利には程遠いです。

学費の為に運用するとなると、定期か一時払の学資保険くらいしか思い付かないんですが、皆さんどうされてるんでしょう？！

提案頂いたネット系銀行も調べてみます！
引き続き、参考にさせて頂ければと思いますので、宜しければ何か助言頂けましたら幸いです。

皆様はじめまして。いつも勉強しながら楽しく読ませていただいております。
最近住宅の購入を決めました。

夫：28歳年収550万（総支給額）
妻：30歳年収450万（総支給額）
子：1歳（保育所月5万円）

預貯金は約2200万円。
新築の5000万（諸経費込み）の物件を購入です。引っ越しと返済開始は年明けです。
頭金として1200万を入れて、貯金1000万、ローン3800万にする予定です。
半々くらいでペアローンを組んで、ローン控除を多く活用しようと思っています。

35年変動0.975（見込み）で支払いが月々二人合計約10万円です。
現在の家賃が11万円でやや余裕がありますので、支払金額を月々15万円として、5万円ずつ繰り上げにするつもりです。（もちろん軽減型ローン＋繰り上げ返済）です。もちろん金利がかなり上がりそうなら貯金を使って繰り上げます。

こちらで色々と勉強しまして上記の計画にしようと思ったのですが、もう少し頭金を増やすかどうか悩んでおります。（第2子を3年以内に考えているため、1000万と多めに残そうと考えました。）
第1子の時は、夫の550万の給与と妻の育児休業給付金50万位で、生活費を少し切りつめてなんとか100万円のプラスでした。
今のところ子供の生活費は児童手当のみでほとんどお金のかからない状況です。

上記の環境でしたら、こちらの皆さまは頭金はどの程度にされますか？
少し長くなり見にくいと思いますが、ご意見お願いします。

とりあえず手元に1000万はいいんじゃないかな
様子を見て繰り上げの原資にしてもいいし

金利0.9パーセント未満で借りて、毎月3パーセント相当で借りたと思って、差額を
返済額軽減型で繰り上げ返済をしたら、1年で元金が200万円減りました。
残り34年でマイナス200万円
来年は
残り32年でマイナス400万円

残り25年の頃には、マイナス2000万円になっています。
※実際は元金が減れば減るほど、減り方が増えるので
10年後の残り25年だと、マイナス2600万円になっている予定です。

金利が上がらなければだけどね～

>>643
なんで繰上げするの？
ここのスレ本当に読んだ？

>>645さん
＞金利0.9パーセント未満で借りて、
だったら、1％を上回るまで繰り上げしない方で貯めておいた方がいいのに。
1％を上回った時点で、その貯めていた分＋その利息＋ローン減税分を含めて一気に繰り上げた方が、効果は大きいですよ。

646さん

二人目の子供が生まれたときに、一人目ではかからなかった保育料がかかるためです。
そのため、それまでは少し繰り上げをしておこうと考えました。
妻が復帰すれば、金利が急上昇するまで繰り上げはしないつもりです。
繰り上げをしすぎると、住宅ローン控除の金額も変わるので多くはしないつもりです。
リスクカットのつもりだったのですが、間違った考えだったでしょうか。

643さんは、お金の流れだけを見ると今の考え方でよいと思う・・・。
ペアローンというのをすると、それぞれが住宅ローン減税を受けれるということでしょうか？

が、しかし、
子供の将来を考えた場合、親が子供を面倒を見たほうが、結果的に良い子に育つ可能性が高くなります。
子供が良い子かどうかは子供が思春期に入ったときに分かります。
幼いときに親と接する時間が少ない子は、そこから差がついてきます。

なので、いつまでも二人で働こうと考えたり、妻の収入を当てにして考えるのは
いかがなものかと思います。

住宅ローン減税＋住民税の控除の合計金額が30万円だとしたら
3000万円まで元金が減るまでは、繰上げ返済をするのは得です。

逆に言うと、
住宅ローン減税＊住民税の控除が20万円ならば、
2000万円まで元金が減るまでは、どんどん返済額軽減型で繰り上げ返済をしても良いです。

＞子供の将来を考えた場合、親が子供を面倒を見たほうが、結果的に良い子に育つ可能性が高くなります。
同感です。うちでは結局、妻に退職してもらいました。当然に経済的には余裕がなくなりましたが、子供にとってはこれで良かったと思っています。

お金がなくて、子供の将来の可能性を限定させてしまうほうが、
子供の将来の為にならないですよ。
子供がお金のかかる私立医大・音大に行きたいなんて言ったらどうすんの？

奨学金もぎ取ってもらう
奨学金取れない程度の能力ならそもそも目が出ないとあきらめさせる

あきらめは後ろ向きな選択だが、どんな人間も何かをあきらめて生きている。
いい機会なのでそれを学ばせる

＞お金がなくて、子供の将来の可能性を限定させてしまうほうが、子供の将来の為にならないですよ。
金のかかる私立医大や音大は却下かな。僕も親の経済事情ゆえ（自宅から通える）首都圏の国公立大学に行かざるを得なかった。それでも十分選択肢はあったし、行かせてもらえたことに感謝しなければならない。僕だけでも１１００万くらい稼いではいるので（さらに上がる見込みもある）、うちの子も国公立大学なら行かせてやれるとは思う。

私は看護師で夜勤もあります。母親が仕事をしてるといい子が育たないと言われてるようで嫌です。いろんな考えがあるし、スレ違いだし、子育ての話題はやめましょうよ。

皆さま返信ありがとうございます。

643さん
ペアローンにするのはそれぞれが住宅ローンの控除を受けるためです。最初の手数料は二人分かかりますが、控除額の方が大きいのでペアローンにします。
共働きよりも子供の面倒を見た方が良いというのも、考え方次第ですが私もそう思います。
ただ、妻が公務員なのでやめさせるのももったいない気がしましたし、本人も働きたがっています。
今回の購入はそういった背景があり、妻の実家から近い（近すぎない）場所にしました。
現在は祖父母と会うのは2カ月に1回程度ですが、祖父母も今年で定年退職するため、保育所に預けっぱなしという状況はなくなると考えています。

650さん
そうですね。私も繰り上げ返済は所得税の少ない妻の方のみで、子供ができるまで行おうと考えています。200万位したら控除額が少なくなるので、予定通り3年以内に子供ができれば問題ない…はずです。

>656さん

体験から言うと、繰上げは子供ができてからでも遅くない、と思います。

親戚の夫婦ですが、
一人だけと思って授かった子供が３つ子（男１女２）だったため、
子供が生まれる前には新築マンションに住んでいたはずが、
小学校に入るころには、いつのまにか戸建てに住み替えていましたよ。

３人は珍しいですが、２人とかならざらにありますし、そうなったらお金も結構かかりますし・・・。

共有にすれば、手数料1人分でも2人ともローン控除は受けれますよ。
ペアローンはローン手数料などが2人分かかるのでばかばかしいです。
銀行にとっておししいが借り手にとって悲しい商品です。

>>658
共有にしただけでは、住宅ローン控除を２人分受けることは出来ないのでは？
今は違うのでしょうか？

夫婦合算でローンを組む場合、「連帯債務」と「連帯保証」の２種類があります。
「連帯債務」であれば、１本のローンで、債務割合に応じて２人とも控除が受けられます。
しかし、「連帯保証」では、控除を受けられるのは契約者のみで、連帯保証人は控除を受けられません。

「連帯債務」を扱っているかどうかは、金融機関によって異なります。

共有でローンを組めば受けられますよ。
ペアローンを組むと言うことは2人とも債務者になるということですよね？
詳細は確定申告のHPで確認して下さい。

ただ、将来的に離婚の可能性が少しでもあるなら、
ややこしくなるので勧めませんが。

>>660
659です。
ペアローンにすれば、もちろん２人とも控除は受けられます。
それぞれのローンが、それぞれを債務者とする独立したローンなのですから。

そうじゃなくて、659で言いたかったのは、
658が『共有にすれば（ペアローンじゃなくても）２人ともローン控除が受けられる』と言っているので、共有だけでは不十分では？
「連帯債務」と「連帯保証」では違いますよね？
ということです。

いま、国税庁のＨＰ見てきましたけど、（ペアローンではなく）１本のローンで２人とも控除を受けるには、やはり「連帯債務」である必要があると思うのですが。

ペアローン？

夫の単独所有でも通常なら離婚協議を経て、奥さんに財産として分与されるのではないでしょうか？

しかし、奥さんの力を借りなければ資産も保有できないこの国を憂えているのは私だけではないでしょう・・・

そうお？
今時、女性シングルでもマンション買うって言う時代になんという・・。

それにしても
「夫の単独所有でも通常なら離婚協議を経て、奥さんに財産として分与されるのではないでしょうか？」
ってどういう意味でしょうか？
そんな都合のいいことがあるわけない。

まぁ一般的には離婚を前提として結婚する人は居ない（極小）わけで。
今の時代、想定しておかなくてはならないことかもしれませんが、
そうならないようにローンを組む、繰上げ返済に悩む以前によく考えて結婚しましょうね。

ホント、本末転倒
それを狙ってるなら話は別だが

20年ローン(2%の10年固定)で2800万円を借りて７年目です。
短縮で繰上返済をすすめて、今は返済期間は残り約7年半で残債が約1200万円です。

何かがあった時のために、今は最低手元に500万は貯金を残していますが、
今後数年は貯金額は減らさないで、毎年100万強は繰り上げ返済できそうです。
このままのペースでいくと、５年後くらいで完済になりそうです。

一方で、ローン控除や10年固定が終わる3年後には、
残債が約400万程度になるので、一括返済してローンを終わらせたいという気持ちもあります。
ただ、そうすると、完済直後は、貯金が100万まで減ってしまうので、少し心配な面も残っています。

皆さんは、どのくらいの貯金額を残して繰り上げ返済をしてますか？
また、瞬間最小で、どの程度までだったら、貯金を減らして返済に充てますか？

そして、私の立場なら、金利がどの程度までなら借り続けて、
どの程度を超えたら、一括返済しますか？

年収、年齢、家族構成は？

>>667さん

666です。年収は税込で800万円くらいです。
数年は細かい増減はあっても大幅な増減は無いと思います。
家族構成は、私(43歳)、妻(38歳)、子供１人(小学校２年生)です。

外壁の塗り替えを含むリフォーム費用や、車の買い替え（私と妻の車２台）、
子供が私立中学に上がる可能性なども考えて、10年程度で完済を一つの目安にして、
当初から返済計画を立てています。

＞666さん

うちは、
繰上げ返済時には、これには手をつけないようにして繰上げしてきました。

・年収１年分を目安に定期に300万×2＝600万
・普段使いの普通預金（給与受け取り口座）に約20～50万（20万＝給与日直前、50万給与振込日）
・車などの買い替え積み立て（現在200万以上）
・家電の買い替え積み立て（最近テレビを買ったので）約30万
・家族（親兄弟含む）に何か（事故とか事件とか）あったとき用、約80万

参考になればよいのですが・・・。

>>669さん

やっぱり、貯金には手を付けずに完済まで進んだ方が良いのでしょうかね。

ただ、数年後には、日本の財政赤字が膨らんで、金利の上昇を招く恐れがあるなどの報道を聞くと、
最近少し考えてしまうところもあります。

結果的には、もう少し金利の様子を見ながら決断することになると思いますが、
皆さんが、どう考えているのかを知りたくて、質問してみました。

どうもありがとうございました。

＞＞返済期間は残り約7年半で

住宅ローン控除は残存期間が１０年切ったら使えないんじゃなかったけ？

違います。
返済期間が１０年未満になった場合ですので、この方の場合は当てはまりません。
返済７年目で残り７年超だから。
やはり１０年の節目時に４００万円だったら返したいですねー。
ローンないとホッとします。
その分を天引き貯金に回せば、現在でも繰り上げができているのですから、
ローン分＋繰り上げ分が貯金になっていけば大丈夫ではないでしょうか？
ただ、瞬間的になくなるのが、ちょうど中学入学なので、中学受験を考えて
いるなら無理でしょう。
塾に通うだけで小学校のうちから出費がかなりかかります。
でも、遅くても小学校４年から塾に通わなければ間に合わないとおもうので、
１０年目に公立中学なら繰り上げ、受験＆下の子の誕生などの予期せぬ事態
ならそのままかなー。

>>672さん

ありがとうございます。
私立中学は厳しそうに感じますか？

まだ、私立中学にするかは決めかねていますが、
10年を機に完済すれば、そのときは貯金は100万程度まで減りそうですが、
子供が小学校５年の途中で完済できるので、
中学入学時には貯金も400万くらいには回復している予定です。

私立中学のことを考えると、ローン返済分(年間約170万円)は、
子供の学費を含めた教育費に充てても、これまでの繰上返済分は余裕があるので、
私立中学に行かせても平気かと思っていました。

それに対して、今まで通り500万円を残して返済を続けると、
完済は中学１年か２年の途中になりそうです。
入学当初は、まだローンが残っているので、
完済までは貯金を切り崩してやり過ごすことになりそうですが、
こちらでも不可能ではないのかと思っていました。

計画的に、厳しいですかね？

塾に通いだすと、貯金がどんどん減るならともかく、一瞬でも尽きてしまう可能性が
あり、それはやはり避けた方がいいかと思うからです。
まあ、いい学校は中高一貫のことが多く、高校から入るという選択肢は残っていません。
そのことを考えて、中学受験をするのなら、やはりリスクは避けた方がいいと思います。
繰り上げ返済も期間短縮でなく、返済額軽減の方を選んで目処がつくまでは貯金を
増やすなどもいいかと思います。
中学受験が終了して、手元に残ったらガンと返したらどうでしょう？
２％は今時高いと思われるでしょうが、住宅以外で借りた場合はもっと高い金利だと
思いますから、どうせ借りるのなら住宅ローンの方がいいと思います。

繰上返済のデメリットは期限の利益を放棄することと付帯されている団信を放棄することでしょう。

メリットは金利負担からの解放ですね。

今は低金利ですし元金も減っているので無理に返さなくてもいいのではないかな？

年収８００万円ぽっちで、
私立中学なんかにやると、苦労しますよ？
別に公立中学でも良いと思いますが？

ペアローンだと共有にしておかないといけない(贈与税との関係から)けど、
単に共有にしているだけだと減税は二人分受けられないのでは?

またローンを一人だけが負っているだけで共有にしているのは、
頭金を二人で負担しているのでなければ贈与税の対象になると思うが?

ペアローンなら二人とも減税が受けられますよ

まあ、その人の考え方なので、私立でもいいと思いますが、私は公立中に進める環境
＝地元中学校が荒れていない地域を選んで、公立高校（神奈川なので県立）の希望
する範囲の学校が数校は通える範囲にあるところを選びました。
何といってもこども３人ですから。
ちなみに子どもが小さい時は保育園、学童の状況を見て地域を選びました。

８００万円でもこども１人ですし、大丈夫だと思いますよ。
でも、私立に行くと思わぬ出費があります。
修学旅行が海外は仕方ないとして、語学研修旅行（ホームステイとか）などがあったり
親同士の付き合いや、生活レベルなどが違っていて大変なことがありますね。

繰り上げで期間短縮でなく返済額軽減の方を選べばよいと思います。

住宅ローンは、適度に残すのも智恵です。

例えば
①住宅ローンが1000万円残っていて、貯金が1000万円ある状態
②住宅ローンが0円で、貯金も0円

どちらが良いと思いますか？

もし、住宅ローンの名義人が死んだ場合、
①ならば、住宅ローンの返済がチャラになり、家族に1000万円が残る
②ならば、家族にお金が残らない

となるので、①の方が得です。

なので、住宅ローンをなるべく完遂しないのも手です。

皆さま

>>666です。
コメントありがとうございます。
子供を私立中学にあげるのは大変だとのご意見肝に免じておきます。

正直、私立が良いのか、公立が良いのか、まだ決めかねているので、どちらにするかは考え中です。
しっかり考えて決断したいと思います。

ただ、皆さんのご意見の中で、いまいち分からないところがあったので教えてください。


>>674さん、>>679さん

返済額軽減を勧められていますが、メリット良くわかりません。

今でも普通に年間100万程度の繰り上げ返済をしても、
中学入学までの塾代などとして年間に子供の教育費として50万程度は普通に拠出できるように計算しています。
年間50万で足りなければ、繰り上げ返済額を落したり、その他を削れば幾らでも対応できると思っています。

子供を私立中学に進ませた後も、その後、繰り上げ返済しなければ、
年間の支出を150万程度ならば、貯金を崩さなくても学費や経費を払い続けられる可能性はあると思っています。
トータルでギリギリ支出が収入を上回る可能性もありますが、その時のために500万は貯金が残っています。

そして、残債よりも残貯金が多くなるので、必要であれば何時でも完済可能な状態にあります。

ローンの金利の方が、貯金の金利よりも確実に高い中で、
悪戯にローン期間を長く残す可能性を残すメリットを教えてください。


>>680さん

10年過ぎて住宅ローン控除の期間が過ぎても、
金利を払いながらも、ローンを残しておく方が得な気がしません。

普通に返済を続ければ、残債も400万程度です。
ならば、掛け捨ての生命保険に入った方が、支払いも少ないし、受け取る額も多いので、
有効なお金の使い方のような気がします。

>>666

金利は２．０と高いですが、１１年目から固定が終わってどんな金利になったとしても、
ローン残高が少ないので、そんなに利息は恐れるほどではないと思います。

最初の固定１０年は元金均等ですか？元利均等ですか？
元金均等なら支払いをして、繰り上げをしていると、かなり利息は減って来ていると思いますがどうでしょう？

子どもを私立中学受験を考えるなら、やはり４年生～６年までで３００万は予算を見ておく必要があります。
学年が進むにつれて上がります。
また送迎や家族の時間、夕食などもかなり影響されてしまいます。

中学高校と私立に通うと、授業料などで支払う学費も多いですし、私立に行きながらも塾も行くと言う事になると、大学受験までどの位貯金が増えるでしょうか？

これは住宅ローンとは関係なく、そちらの方をもっとよく考えた方が良いと思います。

繰り上げか貯金かと言う事なら、あと４００万になった時点で一気に繰り上げしてもよいと思います。
その分ローンの支払いも繰り上げも必要なくなり、今後は貯金が増える一方ですから。
でも、私立中学を考えているなら５年の途中で貯金が１００万になるというのは
私ならちょっと怖いかもしれないです。

４００万一気に完済させるためには、もっと手持ちの貯金が１０００万位あれば怖くないと思います。
６６６さんは、希望のローン返済を続ける為には貯金を５００万キープと言う事で
そこから増やせないのですよね。

まあ今から頭で考えてもどうにもなりません。
このまま今まで通りに殖やしながら、私立受験の大変さや、入ってからの事も情報収集して
その時が来ればその時の気分で一気に完済させても、繰り上げ無しでも、４００万の半分だけ繰り上げてあとはそのまま続けて支払っていっても良いと思います。

残債が４００万なら１１年目から金利が上がっても利息は大したことはありません。
貯金より高い金利…と言うけれど、貯金が５００万しかないのでしたら仕方ありません。

>>682さん

早速ありがとうございます。

金利は元利均等で借りています。
10年固定が終われば、残りの期間が短いのでほぼ変動になると思っています。
優遇金利は1.2%なので、今の金利が続くなら1.0-1.5%程度の金利になると思います。
日本の財政が悪くなって、金利が上がる可能性も示唆されていますが、
払いきれなくなること心配するような返済計画は立てていないつもりです。

ただ、返済額軽減などで不必要に返済期間を長くする可能性を残したり、
わざとローンを残して、必要ないところにお金をかけるべきだとの意見が多く、
それに関しては理由が理解できなかっただけです。


> 子どもを私立中学受験を考えるなら、やはり４年生～６年までで３００万は予算を見ておく必要があります。

そうですか？　ありがとうございます。
それでも繰上返済の額を減らせば対応可能な範囲ですね。
ただ、何度も言いますが、無理やり何が何でも私立中学へと考えている訳ではなく、
子供の気持ちも尊重しようと思っています。結論は小4くらいまでに出せばいいのですね。
もう少し様子を見ながら、どちらにするか考えていきます。


> 中学高校と私立に通うと、授業料などで支払う学費も多いですし、
> 私立に行きながらも塾も行くと言う事になると、大学受験までどの位貯金が増えるでしょうか？

一括返済しないでも、そんなことは無いと思いますが、
たとえ今後一切繰り上げ返済しないでも、ローンは子供が中２の途中で終わります。
完済すれば、毎年300万以上は浮くので、その中で学費や貯金に充てられます。

一括返済しても、すぐは貯金は100万位まで下がりますが、
その後、２年くらいでは、元の500万までは戻り、その後は増えていくと思っています。
年間200万程度子供にかけても、普通に生活すれば、高校卒業時には1000万程度は貯金は溜まると思っています。


>貯金より高い金利…と言うけれど、貯金が５００万しかないのでしたら仕方ありません。

貯金の分をローン返済に充てるだけの話なので、
貯金の額の多少に関わらず金利は一緒じゃないですか？


繰り返しますが、結局は固定期間が終わった後、
金利がどの程度までなら一括返済した方が良いと思うか？
残貯金として、瞬間最小で、どの程度まで減るのを許容するのか？
どういう条件なら、一括返済せずに確実に金利がかかる方を選んだほうが賢いか？
それとも、一括返済することで基本的な金利はかからないけど、不意の出費が出た時に、
マイカーローンなどの別なローンを借りるリスクを甘受する方が賢いかといった意見が聞きたかったのです。

>>682さん的には金利がどうなるかに関わらず、
貯金を一時的に100万まで減らすのはリスクが大きいので、
無理に一括返済しない方が良いという理解で良いでしょうか？

>>680
＞①住宅ローンが1000万円残っていて、貯金が1000万円ある状態
＞②住宅ローンが0円で、貯金も0円
＞もし、住宅ローンの名義人が死んだ場合、
＞①ならば、住宅ローンの返済がチャラになり、家族に1000万円が残る
＞②ならば、家族にお金が残らない
＞となるので、①の方が得です。

そういう考え方もあると言う点では理解できますが、名義人が死ななかった場合（その方が圧倒的に多いね）は、
①の場合の返済分を貯金したら1絶対に金利分がブラスされて1000万円以上は貯まるよね。

まあ、貯金ゼロってのもリスク管理としては賢くないので、程々のバランスだね。
このバランスは、収入や家族構成、環境など各世帯で違うから、これといった正解のパターンは無いってことかな。

返済額軽減を勧めているものです。
結局、ある程度落ち着くまではなるべく貯金額を多くしておくに越したことはありません。
やはり、私立は覚悟が必要です。
世帯主として、保護者として、一時的にでも危ない局面を迎えるよりはここまで減ったの
ですから、利息はそれほど怖くないと思います。
なにしろ、いくら貯金より利率が高いからと言って、ほかの教育ローンや自動車ローン
などに比べれば利率は低いはずです。
ローン控除が終わったからすっきりしたいのはわかりますが、ここはガマンしましょう。
順調に行けば期間が減らなくてもいくらでも一括で返せるようになります。
ある種の保険？と思って内部留保に勤める方をお勧めします。

>>682ですが

666さんももっと貯金が多ければ、400万位返した方が良いよとアドバイスします。
しかしたかが400万ですから、あとローンにしても数年ですからそのままで良いんじゃないかとも思います。

繰り上げというのは、大きなお金が動く時期は避けて、それ以外の余力のある時にするものだと思っています。
もしも666さんが私立中学受験を今後考えていくなら、
5年の途中で100万に落ちてしまうのはやはりやめておいた方が…と思います。
その場合は一気に繰り上げしないで、半分位繰り上げして、合格後に完済させてもよいと思います。
受験をしないで公立に進む場合もならどちらでもよいと思います。

繰り上げよりは貯金を優先する時期というのは誰でもあると思うのですが、
その場合、ローン金利と預金金利の差をくよくよ考えても仕方がないと思います。
まして666さんはたったの400万ですから。400万を一気に払うか、数年で払うか、
あまりたいした事の無い金額ですし、現時点で受験する事も未定、11年目の金利も未定なら、
今の時点で悩んで正しい結論をと考える必要は無いと思います。

＞それとも、一括返済することで基本的な金利はかからないけど、不意の出費が出た時に、
マイカーローンなどの別なローンを借りるリスクを甘受する方が賢いかといった意見が聞きたかったのです。

マイカーローンの可能性や他に大きな買い物があるなら、そういう時期は繰り上げしない方が良いと思います。

自分の場合ですが、年収1200万貯金も同額、ローン3400万、公庫と財形の2本立てで、公庫は11年目になると金利が高くなるけれど、ちょうど10年目の終わりで繰り上げ完済できます。あと1年半です。残高が280万程。
財形の方は公庫が完済した時点で残高700万です。
金利は5年ごと見直しなので、現時点では11年目からがわかりませんが、この5年は１，４位です。

この700万を、一気に貯金から繰り上げは絶対にしません。
リスク（主人が亡くなった場合、急に何か突発的な事でお金が必要になった場合）に対応できないのと、
貯金を崩して繰り上げするという方法は今までとっていないから。

返済方法として考えているのが、月3万、ボーナス時18万加算位でゆったり15年かけて完済するか、
あるいは、現在のローン返済と繰り上げを合わせた年間350万位を、スピードを緩めず2年ちょっとで完済させるか。
どちらか今考えています。
ここで「どうしたらよいですか？」とは尋ねません。
その時点で金利を見て家族の状況を見てゆっくり払うか、今のペースを落とさず2年半位で返すかですね。

私はあくまでもローンを支払いながら貯金を増やすことが前提で、その余力で繰り上げをしています。
今は支払金額と繰り上げ合わせて320～350位です。
何かあっても、貯金を削って繰り上げというのは、我が家は絶対にしません。
もしもうちに500万しか貯金がないのなら400万返したりはしないですね。
でも、666さんの場合は、やってもよいし、やらなくてもよいし、半額程度を繰り上げしてもよいと思ってます。
まだ数年先の事なのでそんなに考える必要は無いというのが答えです。

どれが正しいというのではなくて、400万ですし、その時の状況に応じて好きなようにやればよいというのが答えだと思っています。

>>685さん

返済をせずに、貯蓄をもう少し増やした方が安全という考え方は、
考え方のうちの一つだということは充分理解できます。

でも、貯蓄がない場合は、軽減で安全幅を広げる意味は分かりますが、
月々の決算がマイナスになっても、貯金(定期ではなく、いつも自由になる金は100万程度は残しています)
で充分補てんが可能な状態で、軽減にする理由が、やはり判りません。

>>686さん

アドバイスありがとうございます。
500万が不十分か…というのは人それぞれだと思いますが、
確かに、子供が私立中学に行くようになった場合、
一括返済するというのは、今のところそれ程確率は高くは無いと思っています。

ただ、子供が公立に行くことになったり、
金利がある程度高くなったら（これをどの程度と考えるかが問題ですが）、
一括返済のことも考えても良いと思っているという程度です。

仰る通り、まだ数年先の話なので、今はそれほど切羽詰まっていませんので、
日々の生活を楽しみながら、のんびり構えています。

669です。

私も同感です。
ローン減税が終わったら、一括で返すつもりです。
（繰り上げ返済のおかげで、減税終了時には残債200万切る予定です。）

それから、この調子でいけば、
手元の貯金に手をつけなくても、一括返済できそうだからです。
私も、返済を延ばすメリットが思い浮かびません。

家族が暮らせる１年分は、現金で確保したほうがいいと思います。
死亡した場合は、ローンがチャラになったり、保険なりで補填できますが、
死亡が確認できない場合（拉致か失踪か不明なとき）などは、
ローンもチャラにならないし、保険も降りません。

１年分の生活費があれば、とりあえずは、残された家族が
マンションを売るなり、生活レベルを立て直すなり、親族を頼るなり考える時間が与えられますから。

万一の場合（保険がでない状況になった場合）、奥さんがどのくらい残しておいてほしいかを話し合って決めておいてもいいかもしれません。

軽減のものです。
まあ、好みですから、どちらが正解と言う事はないと思いますし、いろいろ考えても
その通りにいかないこともありますよね。
頭金を貯めた方がいいのか、先にローンを組んだ方がいいのか、とかも同じです。

期間短縮繰り上げをしていって、中学時に１０年目で残りが４００万円でしたね。
なるべく内部留保というのは、中学受験が始まると貯蓄ペースがぐっと落ちるのでは
ないかと想像するのと、今までは順調に繰り上げされているので、実際に現金が
なくて苦しい・・と思われたことがないので、現実感があまりないのかな、と。

貯蓄ができる時に早めに返すと言うのは鉄則ですが、子どもが大きくなると必要な
手元資金が多くなるのと、両方とも正しいので、どちらをより優先されるかという
ことで、考え方の一つとしては、今はどのようにでも選択ができるように貯金を
多くにして言って、さらに余剰と思われる部分を返済に回していけばよいという
事もあるということです。
返済しつつ軽減にすればさらに貯金ができやすくなるので、選択の幅が広がるのでは
と思います。

最終的には好みですから、どれが正しいというのではないと思います。
私はローンで残債３３００万円、貯蓄が１２００万円ほどあります。
子どもは私立大文系自宅通学、公立高校、公立中学校なので、これからは現金が
必要かもと思って繰り上げできないでいます。
こうなってしまったのには離婚などで現金が出て行ってしまったことがあります。
共働きでどんどん繰り上げできた、以前のマンションの時は子どもも小さく、
お金の心配をしたことがなかったですが、大きくなった今は本当にくるしーーという
実感です。
特に上の子がいろいろで浪人したうえに私立にしか進めなかったこと、二番目が理系を
目指していること（まあ医学系を目指すほどの頭はないのでそこは安心）、三番目は
中学の今から法学がいいと言っているので、４年では済まないかも・・とか。
まあ、教育問題が一段落するまでは、現状を維持するので精一杯でしょう。
ため息出ます・・。

長文失礼しました。

>死亡が確認できない場合（拉致か失踪か不明なとき）などは、

働き手が行方不明になったとき、警察に届けても
残された現金が十分だと事件の可能性をみて捜査してくれますが、
借金だらけの人だと、自主的な失踪の可能性が高くて、事件扱いされなかったりするみたいだしね。

心配しすぎと思うけど。

ちなみに拉致か失踪か不明なときとありますが、
この状態ではマンション売ることは出来ないのでは？
ローンを抱えている人 = 持分が多少でもある
ということになると思うので、法的なことは調べてませんが、
1年ではその所有者を無視しての売却は難しいかと。

まぁ考える時間があるというのは良いことかと思います。

>>688
>それから、この調子でいけば、
>手元の貯金に手をつけなくても、一括返済できそうだからです。
>私も、返済を延ばすメリットが思い浮かびません。
返済額と別に手をつけない貯金があるのなら別でしょう。
必要以上に手元に現金を残して、借金の金利を払うのはバカげています。
けれど、手元資金が少なくなるような状態だと、目の前の借金だけしか見えず
近い将来起こりうる出費やリスクが見えてなくて、返済額が減ったと喜んでいるだけの状態です。
誰かも言ってたけど、住宅ローンは無くなったけど、車の買い換えに現金なくて金利の高いローンを
くんだり、教育費を払えず、消費者ローンに手をつけたり。
そんなことにならないよう手元資金と返済額はバランス良く計画しましょう！

（軽減のものです）
そうですよ。
一時的にせよ、貯金額が１００万円とかは、ちょっと無謀ではないかと。
やはりローンは住宅ローンだけで済ますようにした方が安全かと思います。

２番目の子は理系志望なのですが、今時院を出ていないと就職先がないと
周囲に言われてしまいました･･･。
こいつも、一番下も６年！？　ため息しか出ません。

遅くなってすいません。

>>688さん

ご意見ありがとうございました。
家族が暮らせる１年分は、現金で確保したほうがいいと思われますか？
生命保険を含めた各種保険に入ってますが、そういったものとは別に考えた方が良いでしょうか？


>>689さん

お子さんが３人いるのですね。それは大変ですね。
うちは１人なので、その辺りはかなり楽です。

10年固定が終わるのは、子供が小学校5年の途中です。
年間100万づつ繰り上げ返済を進めると、子供が中学に入学して数カ月で完済で、
今から全く繰り上げ返済しなくても、子供が中３の途中には完済予定です。
10年固定が終わって、すぐ完済しても、子供が中学に入学する時には、貯金は400万以上は溜まっている予定です。


>>689さん

ローンが終われば、貯金分も含めて、年間300万は余剰金が出る予定なので、
子供の教育費までローンを借りることはないと思います。

基本的には、車の買い替えは、貯金が安定期に入るまで考えていませんが、
車の重故障等で買い替えを余儀なくされることもあります。
10年ローンが終わった段階で完済しすると100万程度の残貯金になるので、
この時に車が故障した時は、マイカーローンなどを使うことになると思います。

固定金利が終わった段階で、400万を２年５カ月かけて返す時、
金利が1%で5万円、2%で利息返済分は10万円強です。
一方、車に故障が起きて、マイカーローンを借りた時、金利4%で200万を２年返済で借りると、
月々の返済額は、住宅ローンよりも遥かに少なく、子供の教育費を捻出するのにも負担にならない程度で、
利息返済分も8万4千円程度です。

マイカーローンは金利が高いといいますが、確実に5万、10万払わなければならないのと、
基本は利息を払う必要が無くなって、何かが起こった時は8万4千円損する場合、
どちらを選択するのが賢いかという話だと思っています。
また、繰り上げ返済すれば、保証料もある程度返ってきます。

こういう選択は、金利がどの程度かということが大きく影響すると思います。
そこで、皆さんはどう考えるか質問している次第です。

好みでしょう。（軽減のものです）

ただ、一般的には４年から塾に行かないといいところを狙えないだろうし、
３年間で塾等の費用だけで２００万円くらいは見積もったほうがいいでしょう。
とりあえず、受験が始まったら繰上げなしでいったらどうですか？
というか、繰上げは実際難しくなると思う。

中学校も始まったら、目に見えるところ以上のお金がいろいろ出て行きます。
部活にお金がかかるところなら・・
吹奏楽部だと最低でも２０万円くらいの楽器がないと、とか（泣）
制服などなども成長に合わせ２回は購入することになります。
公立ならＰＴＡあっせんの中古でもいいけれど・・。

また生命保険を含めた各種・・というのは逆にちょっと入りすぎ？という気も。

それから、現金の入った貯金は奥様がすぐにおろせるようにしておいて、
万が一のときはすぐに結構おろす。
まあ一般の方なら大丈夫でしょうが、死亡がわかると貯金が封鎖されてしまい、
その日の暮らしに困ったりします
父親の時は母親名義のほうがあったからよかったけれど、でもゴルフ会員権など
年会費はかかるし、名義が父親だからなかなか売れないし・・で大変でした。
現金って結構、はしからなくなるんだーと実感しました。

やっぱり返済額軽減の方がお利口だよね。

だってお利口って第三者評価であって銀行にとっては長く借りて貰う方が得だし、
浮いたお金でかしこく返済とか、もしものリスクヘッジとか「実は」とかも
なんか信憑性が有るっぽくて第三者にはうけがイイよね。

そういう意味ではお利口だよね。

死ぬことを考慮して家を建てる人なんかいますか？
金銭的に言えば、最大限に繰り上げ返済する事が
最もお得です。
期限の利益 とか、まあ なんというか、
どこかで覚えたんでしょうが、使い方が間違っているというか・・
私も含めて、庶民に期限の利益を享受するような資産は
ございませんので安心下さい。
（みなさん、１００億くらいお持ち？）

>死ぬことを考慮して家を建てる人なんかいますか？

その可能性を考慮しないの？

死ぬ事しか考えないより健全だよね

★すみません、よくわからないので終えてください。★
下記２ケースの総支払い額は同じであるとの説明がありましたが、いまいち理解できずにいます。
（A）返済期間短縮型
（B)返済額軽減型　＋　返済額が削減分をさらに繰り上げ返済にまわす（毎月実施）
※繰り上げ返済手数料が無料

同じ金利でも期間が長ければ、利息は増えますよね。（B)のほうが支払期間が長いので、その分多く利息を支払うので、（B)のほうが総支払い額は増えるのではないでしょうか？

実際にできれば期間短縮の方がいいに決まってます。
私が低減を勧めるのには、頭金を貯めた方がいいか、先にローンを組んだ方がいいのか、
そういう問題と同じで、手元資金にどのくらい余裕があるか、これからどのくらい余裕を
見込んだ方がいいか、が実際にはあるからです。
あと団信なども生命保険の代わりとして使っている方がいるので、いろいろ事情により
選択が変わってくるわけです。

私の場合、手元に１２００万あっても繰り上げできないのには、共働きだったのに最近
離婚した＆子どもが次々に教育資金がいる＆つい半年前追突で１０年超の車が廃車で
車を買い替えることになったことなどがあります。
ちょっと慎重になりすぎかなあと思いつつ、こんな私に低利でお金を貸してくれるのは
住宅ローンしかないので、大事にとってあります・・。

たとえ1%の金利でも1200万円を10年ローンで返した時、
ローンにかかってくる金利は総額で61万です。

一方、貯金を減らしたあとに、有事が起こって、
金利が4%程度のローンで300万借りたとしても、
3年返済なら、金利は総額は19万です。

金利が安くても、額を大きく、かつ、長く借りれば、金利負担は増えます。
住宅ローン控除の期間内で、利息が殆ど付かないときなら理解できますが、
いつまでも沢山長く借りても、得することは無いですよ。

誰かも言ってましたが、
団信なども生命保険の代わりとして使っていると言われても、
ローン額を減らして、掛け捨ての生命保険に入った方が、
少ない金利による損出や賭け金で、有事には多くのお金が返ってきます。

ローンと言っても借金です。
借金で損を最小限に抑える鉄則は、額を少なく、出来るだけ早く返すことです。
見た目の金利や、保証に踊らされず、
内容をしっかり吟味して、決断された方が、損は少なくなりますよ。

軽減が得になるのは、月々の返済がキツキツで、
月々の返済が立ち行かなくなる可能性がある場合に限られると思います。

始めに断っておきますが、「何が何でも軽減派」ではありません。

>>701さん、>>702さん
「短縮の方が良い」と信じ込まない方が良いと思いますよ。
繰上返済を「１回だけ」するなら、たしかにそうですが。
一度、過去スレを読んでみては？
その上で、どちらを選ぶかは自由ですが。

>>700さん
ある月に繰上返済をしたとします。
するとその時点(繰上後)での残債は、期間短縮型でも返済額軽減型でも同じです。
これは理解できますね？

繰上の翌月の支払いを利息と元本に分けて考えると、次のようになります。
◆期間短縮型で繰り上げた場合
　・利息＝繰上後の残債×金利（年利）÷12
　・元本＝短縮された期間で計算した元利均等返済の元本分
◆返済額軽減型で繰り上げた場合
　・利息＝繰上後の残債×金利（年利）÷12
　・元本＝短縮されないもとの期間で計算した元利均等返済の元本分

上記で、残債は同じなので、両者の利息は、少なくともこの月については同じになります。

違うのは、元本分。
元本返済額は 期間短縮型＞返済額軽減型 となります。

ですから、ここで何もしなければ、以降の残債は 期間短縮型＜返済額軽減型 となり、利息も 期間短縮型＜返済額軽減型 となります。

しかし、ここで、差額を繰上返済するとします。
この差額とは、上記でわかるように、元本分の差額です。
また、繰上返済は元本分に充当されますから、両者の残債は、また同じになります。

すると、翌月の利息は、また同じ額になります。
違うのは元本分。
これを繰り上げれば、残債はまた一緒。
これをくりかえすのが、>>700さんの(B)です。

＞死ぬことを考慮して家を建てる人なんかいますか？

地震を起こることを考慮しなければ、構造計算なんて必要ないのです。
交通事故が全く起こらないのなら、シートベルトなんて必要ないのです。

事故が起こると思ってシートベルトをする人はいないと思いますが・・・。

自動車を買うとき、その車で事故を起こすかどうかで、エアバックの要不要の判断をしますか？

701･･･です。
私は軽減の方が先行きに対応できるのでよいと思っている（特に相談主さんには）
ものです。

ローンが軽くなるのは簡単ですが、新たにローンを起こすのは結構大変です。
社内で無担保、保証人無しで貸してくれるのならば結構ですが、新たな借金だと
結構いろいろ書類やら判子やらがいて、連帯保証人なんかいるとなった時には
借りるのを断念しそうです。
それに、住宅ローンが完済しているのならともかく、完済していなくて返す額が
一緒で更に何がしかのローンを組むとその返済も翌月から増えるわけです。

例えば、月々１５万円ずつ返済していて、繰上げによって５年間短縮したとします。
そこへ急な出費で教育ローンでも何でも３００万円借りたとしたら、１０年返済
（どれもボーナスなし）としてだいたい３万円くらいは返済が必要でしょうから、
月々の返済は１８万円になるわけです。
そうすると、月々３万円ＵＰが１０年間続くわけです。

そうしたら、ある程度の出費が必要と思える期間が過ぎるまでは住宅ローンを地道に
返しつつ、また余裕がでたと思ったときは軽減で返しておいて、返済差額は現金として
別口にプールしておく･･･が小市民としては妥当な線だと思っています。

そもそも、私に住宅ローン以外に貸してくれるところがそうそうあるとは思えないし、
車も事故って遭うときはあうんだーとか、共働きでないと今はキツキツ以下なので
繰上げや教育資金どころか、月々も赤になりそうなので、仕方がないです･･･

>>死ぬことを考慮して家を建てる人なんかいますか？

すぐに死ぬつもりで家を買う人はいないでしょうが、死んでしまった時の事も当然考慮すべきです。
死んだ後の事はどうなってもいいっていうんじゃ、残された家族が可哀想ですね。

不幸があった場合に繰り上げしてしまえばお金は手元に残りませんが、繰り上げしなければ残せます。
しかし繰り上げしなければ利息を余分に払う訳ですから、バランスが大事です。

うまくバランスをとるためには不幸にも死んだ時の事も考慮すべきでしょう。

生命保険がわりにという人がいましたが、それも一つの方法論です。

住宅ローンは借金とはいってもカードローンなんかとはだいぶん違います。
基本的に＊＊ばなくなるものでありますし、家を買わなくても家賃は払い続けなければなりません。
家賃の支払いをしてると思えば、無理してまで減らす必要はありません。

単純に金銭的にお得なのは期間短縮で繰り上げする事でしょうが、視野を広くとれば、必ずしも賢いとは言えません。状況に応じて行うべきです。

>>702
金利だけみればそうかもしれませんが、確実に月々の支払い金額は増えますね。
そうなった時に、今まで通りの生活していけますか？
場合によっては支払いが滞って破綻しますね。

>軽減が得になるのは、月々の返済がキツキツで、
>月々の返済が立ち行かなくなる可能性がある場合に限られると思います。

バブル時期の金利上昇を見ていた人間には、ぎりぎりでなくても軽減型を選ぶと思います。
バブル時期の感覚を持っている人間はどうかは知りませんが。

毎月の返済がぎりぎりの場合、軽減にメリットが生じるこまめな繰上げは難しいのではないでしょうか。
というか繰り上げ返済自体が難しい。

>>702の説明で分からないのですが、

よく繰り上げをする事によって、払わなくてもよい利息、利息カット効果って言われますよね。
短縮の場合は、利息カット効果が大きいと。

それって７０２の説明ではどこに含まれるのですか？

703さん
700です。説明ありがとうございます。非常によくわかりました。
先日、変動金利でローン組んだのですが、金利上昇時でも総支払い額はAとBは同じということですね。であれば、ローン減税の恩恵を受けるべくBで初の繰上返済しようと思います。

702です。

>>707さん

1200万円の残貯金は多すぎると感じたので>>701さんにアドバイスしたつもりです。
住宅ローンをいつまでも残しておくことが得になるのか？
早めに完済して、必要になったら、それに応じたローンを組んだ方が得であると…。

それに、別に０か１かのどちらかに決めるべきだということは思っていません。
1200万の内、将来を考えて、500万は確実に使いそうだと思うのなら、
繰り上げは700万でも良いし、余裕を見て500万でも良いと思います。

そこは、その人その人の将来設計に合わせれば構わない訳で、
ただ、何が何でも住宅ローンを長く残すのが、期限の利益ではなく、
損を生むことも多いということを言いたいだけです。

早く完済してしまえば損失は少ないし、
何かが起こっても、住宅ローンを長く残すよりも賢い対処方法は幾らでも出てきます。


>>709さん

必要以上に残貯金を残しておいても、利息払いで損するだけのリスクには対応できないので、
>>701さんに、完済の青写真がしっかり描けるようになったり、ローンの最後で貯金が残債務を上回ったら、
繰り上げ返済を進めることも考えるべきで、いつまでも借金を残すのは得策ではないと言いたかっただけで、
軽減が得とか、短縮が得とかいう話とは別のことです。

最後の２行は、軽減の人は、何が何でも返済期間は残しておけ！
という論調になることが多かったので、つい書いてしまいましたが蛇足でしたね。


>>710さん

軽減で、毎月短縮との差額分を返済続ければ、ローン減税の恩恵は、軽減だろうと短縮だろうと同じですよ。
一回だけ軽減で返済するのなら、ローン減税の返還分は、短縮よりも多くなりますが、
それ以上に利息としての支払額は多くなります。

今後の支払いに今以上に余裕を持たせて、かつ、トータルで損をしたくないなら、
手間を惜しまず、今度ずっと毎月繰り上げ返済を続けるのが良いと思いますが、
ある程度余裕があると判断されているなら、短縮で構わないと思います。

相談に乗ってください。

現在５０００万の家を買いローンがスタートして４ヶ月が経ちました。
ローンは４０００万です。

それで現在元住んでいたマンションが売却ができて、手元に２５００万が入ることになりました。

ただし、家を買うにあたり家中の貯金を使ってしまい口座には２００万ほど残るのみです。


皆さんならどれくらい繰り上げ返済しますか？
最初の１０年は利息ばかり払っているというのを考えると満額の２５００万繰り上げ、さっさと返してしまって
残債を１５００万にしてしまい貯金はそれからした方がいいのか。
それとも２０００万ほどにしておいて５００万はいろんなことへの貯金にしておいたほうがいいのか。
こんな相談ですが乗っていただけるとありがたいです。
どうぞよろしくお願いします。



夫　４０歳　年収８００万
妻　３６歳　年収　７０万
子供　７歳と６歳です。

現在のローンが変動100％だとしたら、
優遇後の金利は、住宅ローン減税の1％を下回っているはずなので、繰り上げ返済しないほうがお得です。
10年後まとめて返しましょう。

固定部分があるのでしたら、
これから教育費もかかるので、500万残すプランがいいと思います。

>>712さん

条件が載っていないので35年ローンと考えて回答します。

変動でローンを組んでいて、実質金利が1%程度の場合、
短縮で2500万を繰り上げ返済した場合、10年後の残債務は233万程度です。
一方、繰り上げ返済しない場合の10年後の残債務は2996万程度で、
この段階で繰り上げ返済すると、残債務が496万円です。
この繰り上げ返済した差額分の約263万は、丁度住宅ローン控除を受ける金額の差になります。

ただ、ローン控除が終わった後は、利息がかかってくるので、繰り上げ返済した時に得する分は、
10年後の残債の差263万円に、10年経過以後にかかってくる利息の差として現れます。
以後1%の金利で7万円、2%の金利で15万円程度の違いがでるだけで、大した差にはなりません。


一方、実質金利が1.5%の場合、10年後の残債の差は約404万、住宅ローン控除の差が270万で134万の差が出ます。
実質金利が2.0%の場合、10年後の残債の差は約553万、住宅ローン控除の差が278万で、275万の差が出ます。

なので、変動でローンで組んでいるなら、今の低金利が進んでいる間は、手元に貯金を残しておいて、
金利が上がり、私の主観では、実質金利が1.5%を超える辺りで繰り上げ返済するのが良いと思います。

繰り上げ返済の額は、個人の判断ですが2500万円の余剰金がでるのなら、
35年ローンでも、その余剰金を使うだけで、返済期間は12,3年程度でなので、
そこまで多くの貯蓄を残す必要もないと思います。
500万程度残して、繰り上げ返済に回して良いと思います。


個人的には、今回の資金だけでなく、もう少し繰り上げ返済を進めて、
お子さんが大学に入る10年程度を目安に完済されると、
お子さんに一番お金がかかる大学時代に、自由度は膨らむと思います。

702さんへ
自分がビビリなせいもあるでしょうが、まだ離婚してやっと貯金がいくら残ったかが
わかったような時点で、さらに月々がどうなるのか、また浪人して私大に入ったので
どうなっていくのか、先行きあまりに不透明でなんともできないでいます。
もう１年ぐらい見てそっくり１２００万円残るか増える（ありえるかー？）かしたら
その時点で真剣に検討します。

712さんへ
軽減をしておいて学資保険などに積み増ししするという手もあります。
教育資金は714さんのおっしゃるとおり、小学校ではなく、私立中高及び大学進学で
必要です。近所の方々の動向もみて、大まかなプランを立てて、お金の必要そうな
時期を特定してみてはどうでしょうか？
現在の家計が余裕のよっちゃんならば、ガンガン返済して大学進学までに終わらすのは
身も心も軽くていいです。老後の資金も貯められるし。

さて、よく１年分を手元に残す・・というのは実質的にはどの部分を言うのでしょう？
所得税、住民税、健康保険、年金保険などは引いて、さらに団信ならばローン部分を
引いてもいいのでしょうか？
まあ××ならいいのでしょうが、リストラの場合はローン部分も必要ですよね。

＞712さん

＞ただし、家を買うにあたり家中の貯金を使ってしまい口座には２００万ほど残るのみです。
ちょっと無謀な計画だなぁというのが、正直な感想です。

お子さんが小さいので、１年分の生活費は手元に残しましょう。
年収800万とのことですが、（ローン返済含む）１年分の出費は、500万くらいでしょうか。
下の子が小学校卒業するくらいまでは、手元に残しておいていいと思います。
何も無ければ利息がつくのですから、定期にいれておきましょう。

低金利のこのご時勢、お子さん２人抱えているなら、あわてて繰上げ返済する必要はないと思います。

>>712
ローンが何年で金利がいくらで変動なのか固定なのかわからないとアドバイスしづらいですが。

変動1%以下だとすれば、住宅ローン減税があるうちは殆ど手元に残しておいた方がいいんじゃないでしょうか。
2500万は定期にいれるなりすれば微妙にでも増えるでしょうし、いざという時によそからお金を借りる必要がありませんしね。ペイオフもあるので2500万を3つくらいにわけて、金利の高い銀行に預けるのがいいのでは？　あおぞら銀行とか0.7%くらいの定期やってる銀行もありますしね。

変動金利があがってくるか、住宅ローン減税が終わってから繰り上げ返済でもいい気がします。

変動金利で借りています
現在、繰り上げ返済をして元本を減らすのと、金利が上昇するまで貯金をして繰り上げ返済をするのではどちらがよいのでしょうか？
元本を減らしておけば、金利上昇時に増加利息は少なくなると思うのですが、どちらがよいかいまいちわかりません

>>712でアドバイスを求めた者です

アドバイスありがとうございました。減税がある間や金利が低い今はさささっと返すよりは、残高があるほうがお得なんですね。本当に勉強になります。
お察しの通り、変動の０．９７１％でローンを組んでいますのでこれが該当します。

手元に残して利率のいい預金に入れておくことにします。

>>718
一部をのぞいて通常の変動金利は政策金利があがったからといって即翌月から金利があがるわけじゃありません。金利の見直しは年二回です。通常は4月、10月時点の金利が適用になります。

ですので、もしも　3月 1% 4月 1% 5月 1.5%　と金利になったとしても、10月まては4月時点の1%のままです。

ですから、最低でも半年間は金利があがりませんから、変動金利が上昇傾向にあったとしても対処の猶予があります。それに仮に4月に金利があがったとしても、それですぐに繰り上げすれば増える利息なんて殆ど誤差の範囲です。

従って金利が上がってから繰り上げしても十分間に合います。

繰り上げした場合は住宅ローン減税適用中なら住宅ローン減税分も同時に減りますから、利息減少分よりも、減税分の減少＋貯金の利息の減少の方が大きくなるでしょう。変動金利があがるという事は、貯金の方の金利も上がる可能性が高いって事ですしね。

こちらで「金利1％以内なら1％控除もあるので期間中は繰上げしない方が良い」とよく見るので質問させてください。


今年初めに借換えをして変動0.975％・20年で2300万借り入れをしており、毎月（まだ数回ですが）軽減で繰上げをしております。
控除は10年控除で残り8年残っております。（残り10年で返済する予定です）


夫婦合算なのですが、収入の少ない私1本で借りている為、控除1％の満額は戻りません。
ですので、控除1％が自分の所得税分ぐらいになるまでは繰上げした方がいいのでは・・と判断して繰上げをしているのですが・・。


「繰上げしない方がお得」というのは満額戻ってくる方でしょうか。
それとも満額戻らない場合でも、控除期間が終了するまで、または金利が上昇するまでは繰上げをせず
貯金しておいた方がお得なのでしょうか。


いろいろ自分なりに調べたつもりなのですが、なんだかこんがらがってしまって。
済みません。宜しくお願い致します。

>721さん
ギリ変さんですね。いらっしゃいませ。

税金が満額戻ってこないとなると、年収350万程度でしょうか。

何故借り換え前に、勉強しなかったのでしょうか？
もともとのローン（or物件）が、身の丈にあってなかったと思って、頑張って繰り上げ返済してください。

よく勉強もせずに借り換えしたとなると、
今後、お金が入用になったときに、もっと金利の高いローンに手を出しそうです。

もっとも、文面を見る限りの印象ですので、
721の文面に乗っていない、賢い条件、安心の属性があるなら別です。

>>721

控除１％とローン１％をそのまま比べているわけではなくて、繰り上げしない分を定期などにあずけて
利息を生み出す分も含んでいます。

例えば個人向け国債だと5年固定金利で、年率０．４２％（税引後0.336％）となっています。

>>721
今の住宅ローン減税は住民税からもひかれるので、それなりの金額戻ってくるとは思いますが、満額戻ってこなくても、実際には繰り上げ資金の金利もつきますよね。

例えばイオン銀行でいま一年0.45%、3年0.7%の定期やってますね。
一年ものにしたとして税引き0.36%ですから、減税分+0.36%で1%を超えればいいわけです。

いま満額減税するところまで繰り上げた場合に初年度は20万減税だったとしても、翌年からローン残高が減るので、その当然減税分も減っていきますね。

手元に貯金があればお得なだけでなく、いざという時に貯金を切り崩して対処出来る訳ですし。万が一事故などで亡くなったりした場合に家族にお金を残せますね。
なので仮に金利1%を超したとしても、多少損することになっても、手元に残しておいた方がいいと思いますね。1.5%を超しそうな状況になってから、そのうちどれくらい繰り上げするか考えてもいいと思います。

実感として、そんなにローン減税のもどりと、１％の金利が＝になるものかな？

入ってくるものはローン減税のもどりだけど、
出ていくものは、ローンの利息、固定資産税、団信…

実際には１２月の給料で－○万円と引かれるものと相殺してプラスになってくるから
ローン減税なんて意識した事がない。
給料として口座に入って、１２月のボーナスやその他もろもろと一緒になってしまう。

ローン減税と利息が相殺されるとしても、余裕があるから早く繰り上げで減らしたいと思うし。
もちろん貯金は貯金で増やしたい。

>>725
必ずなります。

それな固定資産税はローンの残高や収入と全く関係ないですし、普通銀行ローンは団信込みです。
給与所得者なら年末調整で一緒に戻ってきますが、意識しないのは貴方のお金の管理が甘いだけの話で、実感したいのなら年末調整でせずに毎年確定申告すればいいだけでは？

そもそも意識していないとローン減税が終わったと同時にお金のやりくりに困りませんか？　大丈夫ですか？

まぁローン減税は別に意識しないでもいいですし、別に早く繰り上げたいから繰り上げてもいいですが。ちょっと意識すればお得になっているのに、考えるのが面倒だからしない、というのは決して「おりこうな繰り上げ返済」にはなりませんね。減税分でもどってきた分も貯金しておけばすむだけの話です。

>>726>>727
確かに意識しないというのは、自分から意識しようと思わないので、結果的に意識できないのであって
意識しようとすれば意識出来る事ですね。
ボーナスから引かれる法定控除がすごいのでそちらは意識しますが、本当にローン減税はちょっと１２月の給料がいつもより増えたという程度の認識しかありません。
それも普通口座に入って、定期や１月の繰り上げに振り分けて、実感が数日しかありません。

＞そもそも意識していないとローン減税が終わったと同時にお金のやりくりに困りませんか？　大丈夫ですか？

こういう発想をする人もいる訳ですね。
ローン減税が終わったと同時に完済です。
だからおかねのやりくりに困るというのは全く考えてもいません。
年収が多いので、月々引かれる税金社会保険は、自分の懐にいったん入ってくるものでもないのに、その大きさを意識してしまいますが、
ローン減税は最初の年から去年の１２月まで全く意識してません。

年収が違うのでその辺は人それぞれですね。どうもありがとうございました。

７２１です。
みなさんいろいろありがとうございました。

７２２さん。
ありがとうございます。
すみません、年収低いので…４５０万です。
配偶者はもちろん私より多い年収ですが、わけあってペアローンではなく私１本で借りています。

頭金に１５００万と車を一括で支払ったので貯蓄は８００万程度しか残っていません。
ギリではないと思っていましたが、こちらを読む限りでは少ないですね・・。
勉強したつもりですが、もっと勉強しようと思います。


７２３さん。７２４さん。
ありがとうございます。
定期などを検討してもう一度、貯金か繰上げかよく考えてみようと思います。
やはり何かあった時のために手元には置いておかないといけないですね。


無駄のないように・・と思って質問させていただきました。
もう一度見直してみようと思います。

ありがとうございました。

あと10年、変動金利が1％越えませんように！
多分大丈夫だと思ってます。

ローン減税を意識しないくらいっていうのはすごいですね。
つまり元のサラリーが高いからって言う事ですね。
それなら、繰り上げはローン減税超過部分だけにして、あとはローン控除終了後
に一括返済がよいのではないかと…
すみません、貧乏人のたわごとで。

私なんか、ローン分の別銀行への入金と天引きの貯金、税社会保険互助会等々後の
いわゆる自分の口座に入る分が２０万円ないので、ローン減税どころか年末調整
だけでもすごいインパクト！なのに。
さらに確定申告の医療費だけでもお得な気分。

さて、ローン控除とは違いますが、売買差損などを申告すると所得から引かれるので
所得が低くなり、ちょっと昔だと児童手当をもらえたり、保育料（公立）が安く
なったりで思わぬ特典がついてきたりします。
医療控除なども面倒がらずに確定申告しましょう。

>>728
貴方の給料が多いのはうらやましいですね。
そんなに年収があるならおりこうな繰り上げ返済なんて考える必要もないでしょうが、でも普通の人にとっては全く参考意見にはなりませんよ。

・３５年
・元金均等
・ミックス（①１５００万　②５００万）
・変動金利
というパターンで来月から返済開始予定です。（※年収４００万）


当初、②を期間短縮で、片方無くしていくことで金利上昇に対応するつもりでした。

このスレでいろいろ勉強していくにつれ、
①を軽減し、元金均等の当初支払分を少しでも楽にし、
月々の余裕が大きくなったところで②の期間短縮もあわせていく形にしようかと思っております。

他のおりこうな繰上げパターンありましたら教えていただければ幸いです。

＞733
家族構成、年齢、勤務先属性（公務員or民間など？）情報無しでは、答えようもないのですが・・・。
意見を求めるなら年収の5倍のローンを組むに値する属性を書かないと。
（駅近で物件価格が下がらないor安定企業で収入が減る可能性が少ないor相方が公務員etc/）

文面を見る限りでは、
年収の5倍のローンを組んでいる時点で、とても「おりこう」とはいえないので、
せいぜい頑張ってください。

意見を求めるにも、返済開始の前に相談すべきでしたね。

>733
ミックスって両方とも金利も変わらない変動なんですか？
そうだとしたら分ける意味はぜんぜんないような。手続きが面倒になって余計な手数料が増えるだけな気がします。

まぁ、ひとまず軽減型で繰り上げていけばいいんじゃないでしょうか？

ちなみに年収５倍未満にこだわる人がいますが、年収４００万で２０００万円は別に問題ないですよ。
まぁこれ以上下がる可能性があるなら厳しいでしょうが。

733さん

もっとも良い借り方は、
・変動金利で、優遇金利後、０．９８５、０．８７５、０．７７５で借りれる銀行を探すこと。
・次に、固定3パーセントで借りたと思って、差額を、返済額軽減型で繰り上げ返済をすること
・35年で借りること

この3点です。

元金返済は、元利返済で借りて、差額を返済額軽減で繰り上げ返済をすれば同じだし
固定で借りるぐらいなら、変動金利との差額の利息分を、元金の返済に回すのがとくです。

おそらく、三井住友で借りるのかもしれませんが、ミックスなんて借りるのは辞めた方が良い。
僕の友人もミックスが賢いと思って、借りて自慢してたけど、失敗してる。

失敗の理由は、
　・繰上げ返済をどれからすれば良いか分からなくなる
　・固定で借りた分の利息が無駄でこの分を繰上げにまわせば良かった。


一番賢い借り方は、
・利率が少ない銀行を選ぶこと
・返済額軽減型の繰上げ返済が手数料無料できるか、約定で多めに返済をすることが可能なこと

この2点です。

特に、自分が賢くないなら、なおさら、この方法で借りれる銀行を探してください。

１％未満の変動で借りたなら、繰り上げしたら損しますよね。

私は1500万の預金を手元に残し、2000万のローンを変動で借りました。（0.675）
手数料や税金などローンに関する諸費用が35万程度だったので、この35万を取り返すために、1500万を定期で運用しています。3、4年で取り戻せるかなぁと考え、その間、金利が上がらないことを祈っています。

固定で借りたと思って、差額を繰り上げすると損するのではないでしょうか。

教えてください

>１％未満の変動で借りたなら、繰り上げしたら損しますよね。
>私は1500万の預金を手元に残し、2000万のローンを変動で借りました。（0.675）
>手数料や税金などローンに関する諸費用が35万程度だったので、この35万を取り返すために、1500万を定期で運用しています。3

定期預金はせいぜい年利0.3％ですよね？
35万円を取り返す頃には、それ以上の金利がついていませんか？
1500万入れて500万の金利のほうが差し引き少ないように思うのですが・・・
リスクヘッジはまた別の事ですが、定期で取り戻せるという意味が分かりません。

ローン減税分などを考慮に入れているのでは？

733です。

ご意見ありがとうございます。
決定したことについてはもう仕方ないですが、参考にさせていただきます。

ミックスについてはどちらも変動で始めるため、最初の固定手数料は発生しません。
ネットでの繰上げ返済やプラン切り替えは無料ですし、
今後片方固定に切り替えたりもするかもしれないと思っての選択です。

>失敗の理由は、
>　・繰上げ返済をどれからすれば良いか分からなくなる

確かに、１本でも悩む問題なのに選択肢増やすのは大変ですね・・・
実際は臨機応変（というか行き当たりばったり？）になるかもしれませんが、
ひとまず方針を決めておくだけでも楽かと思いましたので、ご意見助かります。

変動１％以下で借りている場合で、ローン減税を受けれる場合は、

（支払っている所得税+１０万）ｘ１００よりローン残高が多ければ、その分までは軽減型で
繰上げ返済する。

（支払っている所得税+１０万）ｘ１００よりローン残高が少なければ、今は貯蓄しておいて、
金利が上がってきた時に動向を見つつ軽減型で繰上げ返済する。

概ねこれで良いと思う。

難しいのは、金利が１％を超えた時。
また近い間に金利が下がると見るなら繰り上げ返済しない。
今後金利が下がらない（上がる）と見るなら繰上げ返済。

なるほど、ローン減税

そうですよね。

変動で１％より低く借りているなら、返さず運用しますよね。
ローンを組んだ時の手数料分稼ぐまでは、金利1％越えてほしくないです。
現金で買ったよりも得になりませんから。

>>743
運用するかの基準は変動で１％より低く借りているかではなく、借りている金利の利息と比べて
（住宅ローン減税の戻り額＋運用利益）が大きいかで決まります。

今だと定期で運用だとしても、変動が１．５％くらいまで上がってきてもＯＫではないでしょうか。

ローン減税の対象となる所得税＆住民税ですが、払った以上の税金が戻ってこないので、
年収が少なかったり、扶養家族が多くて元々そんなに払っていない人には余り関係ない恩恵ですよ～。

年収400万だと、単身じゃない限り元々そんなに税金払っていると思えないので、繰上げ頑張ってもいいと思います～。

繰上げ返済しないメリット
・定期の金利
・ローン減税の戻り
・死亡時ローンがチャラになる（現金が家族に残る）

繰上げするメリット
・支払利息の軽減（支払い済み保障料などの戻り含む）

昔は、住宅ローンが３％～だったので、後者のほうが圧倒的に有利だった。
今は、ネット銀行などもたくさん出てきて、有利な定期預金が探しやすく、利用しやすくなった。
金利が下がってくると、家族構成や他の資金計画（車買い替え・教育資金などなど）によっては、前者のほうが有利なことが多い。

結局、手持ちの余裕資金、家族構成や勤務先属性、資金計画などなどに合わせて選択すればよいと思います。

>>738
定期自体はさがすと0.7%(税引き後0.56%)とかもありますよ。
あとはローン減税分も含むのでしょう。

仮に1500万繰り上げ返済しないなら、ローン減税分が1%で年15万。
定期で8.4万。年利0.675%なら利息10万強。差し引きで13万強プラスと考えられますね。

繰り上げした場合、ローン減税が15万減。利息が10万強。
何もしなくても繰り上げしない方が年5万お得ですね。

0.675って本当ならすごくうらやましい金利ですが。。。

みんな、せこいよ。3000万円のローンで当初の1年で払う金利って
１％なら30万円でしょ。
１．４％としても40万円とちょっとだ。
27年くらいの返済期間にしておいても
元利金等で月11万くらいの返済額だ。
とすると年132万円。
このうち元金払いは90万。
さて、10年目で1000万円繰り上げたとしよう。
ローン残高は約１000万円
返済額を減らした場合は5万6千円だ。
毎月の支払いが5万5千円ほど浮くわけだから
年間66万浮く。
これは、1000万の投資で年６．６％の利益を
得たかのように見えるがそうではない。
仮に1000万円のキャッシュを年66万支払いに
あてていても15年は持つわけだから
一度に投入するご利益は二年分の132万分しかない。
実は、1000万の投資で得たのは132万円
それも15年以上にわたっての話だ。
要するに、１．４％で借りた金を返済するのは
１．４％の金利がなくなるというだけの話だ。

仮に、その1000万円を頭金にローンを組んで家賃の税引き後
収益が5万5千円になる物件を買っておけばどうだろう。
この場合もその収入を自宅のローンに回せば繰り上げ返済
と同じくローン支払いは実質5万6千円になる。
そのうえ、最後にその物件を売れば、頭金1000万が回収でき
る。繰上げ返済では1000万円は返ってこない。

>仮に、その1000万円を頭金にローンを組んで家賃の税引き後
>収益が5万5千円になる物件を買っておけばどうだろう。

借り手がみつからず、管理費、修繕維持費がかさんでいく。
やっと見つかった借り手が、滞納を繰り返した後事故。
「収益が5万5千円になる物件」が、不良債権となり
最後にその物件を売るときには、債務整理の手続きが必要となるでしょう。

749
あなた暗い性格ですね。物事をやってみないで悪いほうに悪いほうに考える。
というか、一生何もチャンレンジできずに終わるタイプ。
心配なら、どうすればうまくいくのか研究したらいいのですよ。
何も田舎でファミリーの一戸建てを買えとか、高い新築買えとは
言ってないですよ。

749です。

不動産投資は、少なくとも素人を含む不特定多数に勧められる方法ではないでしょう。

自分自身は株式と投資信託でここ７年ほどずっと３％以上は叩きだしてますが、他人にはとても勧められません。
（細かく利確させているので、足は遅いと思いますが）
現金化すれば住宅ローンは即返せますが、もちろん、繰上げ返済するつもりはありません。

素人には、FX、不動産投資、先物取引はリスクが大きすぎるという話です。

そうですか、目先の支払額が減るとか将来の利払いが
減るとか言ってただ自宅のローンの繰上げ返済にカネを
つぎ込む考え方が「おりこうで」ないと言いたいだけです。
それと、不動産投資とＦＸ，先物を一緒に述べる人に
はじめて会いました。
自宅へ稼いだ給料つぎ込むのもある意味不動産投資。
将来の価値を信じてつぎ込んでいるわけですから。

世の中のそこそこ豊かな老人は大抵貸家を持って
そのあがりで老後を送っているんですけどね。不動産
投資と聞くと過剰反応するのはバブルの後遺症なんで
しょうかね。
私は株もやりますけど、株の方が怖いですよ。

実際、タイミングが悪く新築購入したマンションを人に貸しているけれど、
ローン＋管理費等＋不動産仲介手数料を引くと２万円にもならない。
（ファミリータイプです）
それでも、不動産仲介（大手です）にも、この金額では無理かも、と言われ
たけれど、さすがに新築だったので、何とかなりました。
高々、１０００万円位の原資で不動産業を始めようと言うのは、絶対無理。
自分だって、こんなことになるなら、購入しなかったけれど、購入したら
転勤とか、身内の不幸とか、結構あるらしいと自分を慰めています。

ワンルームならもう少しいいかもしれないけれど、株式にしろ何にしろ、
何のために住宅を購入したかを考える人にはどちらがより手堅いか、が
「おりこう」なわけで、儲けたい訳ではないと言う事が分かる？

＞ローン＋管理費等＋不動産仲介手数料を引くと２万円にもならない。
だから、それってその物件買ったのが間違っているって証拠でしょう？
それと頭金が少なすぎ。
うちは貸せば安くても30万の家賃は取れて、経費は15万くらいだね。
今賃貸にだしているのは１Ｌだけど家賃22万で経費引いても6万は残る。


＞高々、１０００万円位の原資で不動産業を始めようと言うのは、絶対無理。
そんなことないよ。とにかく赤字にならない程度に自己資金入れて残債が減る
のを待つ。私は1割～2割の自己資金で買っているけど、今収入目当てでないから
ｊ空室なしで回ればそれでいいんだよ。
老後、年金生活するときに手持ちの資金をいれたらキャッシュフローが大きく
なればそれでいい。


＞ワンルームならもう少しいいかもしれないけれど、
だめだよ。借入金の金利が高すぎて話にならない。１Ｌで50平米くらいが
一番借り手があるね。

＞儲けたい訳ではないと言う事が分かる？
儲ける前に、損してるのがわかってないよね。不動産買ってもし価値が目減り
する事実に気が付いたらそれをヘッジする手を考えることのどこが
「儲ける」といえるのだろうか。
資産を減らさないようにすることと「儲ける」ことは違うよ。
みんな無意識に稼いだ金をどぶにすてているんだと思う。みんなそうして
いるからとか、自分が満足だからとか、安定しているとか・・・自己欺瞞だなぁ

＞何のために住宅を購入したかを考える
ここが感傷的すぎるんだよ。家族のシンボルだとか言ってることが昭和的で悲しくなる。
何のためか・・・借家じゃ損だし落ち着かない。別に状況変われば住み替えるわけだし
団塊世代は、その論理で千葉や茨城の宅地を高い金でかって、高い固定金利でローン
払って、給与をどぶに捨てた。いま売っても土地は２５００万。払った金は５０００万円は
下らない。
家族のしあわせのためなら、損得を考えない・・・その思考停止の一方で、たかだか
１％ちょっとの金利の繰り上げがどっちが賢いとか無知な話にうつつを抜かす。
誰かが仕組んでいるのじゃないかとすら思えるのですけど。

７４７さんへ

この話のもとになっている0.675で借りているものです。

やっぱり繰り上げしなくていいんですよね。
頭ではわかっていても、借りてる方が得なんてあるんだろうかと時々不安になります。
定期の預金も1年前は１％程度ですが、今は０．５％に下がってきてますし。

それでも今返してしまうと、ローンのために払った手数料が無駄だなぁと思いとどまっています。

繰り上げ返済しないもう一つのメリットは無駄遣いできないことですね。
月々の支払いが結構あるので。

ありがとうございました。

別に貸すつもりで購入したわけでないから別に購入自体は損とは思いません。
運が悪かったとは思ってます。
でもたった１年住んで・・よりも、最初からならまだマシかなーと思います。

損得を考えないでなく、リスクを取るような行動をしたくないだけ。
住宅ローンを浮かして投資や起業をしたくないし、地道に返済かもしくは教育費
などに現金にできるようにしておきたいだけです。

また実家が不動産業もやっているから、別に不動産の開業の仕方を教えていた
だかなくても結構です。
ここではなく賃貸のスレでがんばってください。

でも非常にリスクは高いんじゃないですかね。
すでに住宅ローンという借金を抱えている人間が、さらに別の物件を手にするのはギャンブルですね。

思考実験として考えてほしくて書いた訳だが、そもそもデフレが長引く中ローン組むこと自体理屈に合わない。だからといって繰り上げ返済するのはもっと理屈に合わない。
ここまでは判るよね？

デフレが続く中、資産としての不動産を買うこと自体理屈に合わない。
不動産は、値下がり局面なのに。
値上がりが見込める物件は、プロに押さえられていて、素人は手が出せない。

自分や家族が住む分については、資産というより、
時間や空間を「消費する」とすれば、理屈に合うのでは？

豊作で数ヵ月後の米が安くなるからといって、今日食べるための高い米を買うのを否定するようなもの。
余裕があって、身の丈にあった買い物であれば、米でも新築でも中古でも何でも、理にかなうと思いますが。

＞値上がりが見込める物件は、プロに押さえられていて、素人は手が出せない。
偏見です。
値下がりの心配の少ない物件は、価格が高くて庶民には手が出ない。が
正しい。かくして庶民は、自覚しないうちに値下がり不動産を買って生涯稼ぐで
あろう3億弱の金のうちの4分の１くらいを目減りさせる。

＞時間や空間を「消費する」とすれば、理屈に合うのでは？
だったら、賃貸にしたほうが純粋に「消費」と割り切れます。
住み替え買い替えを考えると、売っていくらになるかは重要な問題。
配偶者が＊＊ば売って老人ホームに入ることだってある。
家は自分で使うから資産価値関係ないとかいう人に限って区画整理
とかで立ち退きとなると膨大な補償金を求めるものです。自分の住まいに
情緒的になっているだけ。冷静に経済価値を計算したくないだけでしょう。


＞豊作で数ヵ月後の米が安くなるからといって、今日食べるための高い米を買うのを否定するようなもの。
変ですね。誰も高い米買って悪いとはいってない。ただ借金して高い米食うのが正しい
あり方かと問うているだけです。

というか高い時期に借金して田んぼごと買ってる。

それも35年分買う約束してる

自宅であれローンの塊であれ資産は資産だよ。固定資産税かかるし。

すいません。
不動産業、株式等投資をお勧めの方、また賃貸物件に住むことをお勧めする方は
それぞれの持ち場にお帰りください。

住宅ローンはないがどのくらい頭金等を入れられるか後で考えたかったので、
全額ローンでとりあえず組んだが、状況が変わり新居に転居しないこととなった。
とりあえず落ち着くまでそのまま賃貸に出しているのであって、ダブルローンを
組むほどリスク好きではありません。
逆にいえば全額ローンだったので手元に現金をフルに残しておいたおかげで、
選択することができた。

住宅ローンとキャッシュとはどちらも現実の生活のためにあるのであって、
理論値だけでは生活できません。