中古マンションが売れません、、、part２

昨年１０月から専任でマンションを売却開始しました。
現在まで内覧数は２件のみ。

マンションは5年未満の築浅物件、室内も綺麗との評価を頂いております。

そろそろ値下げを考える時期なのですが
現在１９００万で売り出しています。
次どの程度まで値下げすると良いでしょうか？
不動産屋さん曰く、１８５０万にしてお客が付くならば今の時点ですでに付いてるはず。
（買主さんも指値の事などは知ってるだろうからとの事でした）
１８００万、もしくは１７９０万ではどうだろうかとのアドバイス。

売却時期は問わないのでもう少し今の金額（１９００）で粘っても平気なもんなのでしょうか？
それとも一気に下げて早々に売り切るべき？

引き渡し時期を3月と記載してますが
引き渡し時期近くになったら急に動きが出てくる場合もありますか？

宜しくお願い致します<(_ _)>

築浅でそんなに安いということは郊外か地方のマンションでしょうか？
それだと周辺の新築もそんなに価格差はないってことですよね。なんかとても売りにくそう。
新築と中古比較して2、300万しか変わらなければ、普通、新築マンション選びますもん。

>>688
地方です。
近隣の新築相場は同じ広さでは２３００万～ではないでしょうか。
今の住まいは最初の分譲時から近隣相場より大幅に安かったです。
（立地があまりよくないので）
ちなみにすぐ近くにある築１０年超えの同じ平米数のマンションで１８００万で出てます。
（内装リフォーム済み）

まだ新しい為、あまり安く売るのは癪ですし
でも長い期間売りに出してるとさらし物件になるだけなのかと思うと悩みます。

すみませんがアドバイスありましたら引き続きお願い致します<(_ _)>

上記の補足ですが
新築時の分譲価格は同じ平米の部屋は１８００～で
私の部屋は２１００万で買いました。（高層階の為）

宜しくお願い致します<(_ _)>

一般的に、マンションって入居したら、その時点で新築時の8割になるんですよ。
ただ、新築価格が安い郊外や地方のマンションにこれがあてはまるかは疑問ですね。

リフォーム費用等を考えると、新築と500万くらい価格差がないと
中古にわざわざ目を向ける人はいないと思います。立地が悪いのであればなおさらのこと。

下手をすると購入時の半値位にしないと買い手が見つからない可能性もある。
地方や郊外マンションの怖いところだと思います。

多分この年明けからが勝負ですね。
私の場合、6月に売り出しましたが反応が非常に少なかったところ、
諦めかけてた1月に、新しく出てきた検討者と2週間くらいで契約となりました。

やっぱり3月中入居に向けて購入者も本気になるんでしょう。

売却中の人は、3月中（その後の契約や引越しも考えれば2月中？）に売り切るつもりで、
値段面でも頑張った方が良いと思います。
4月を過ぎてしまうと、購入者はぐんと減るかも。

そうですね、私の場合もその通りです。
１２月はサッパリ。
１月１０日ごろから毎週来訪。
２月３月は多かった。成約には至らなかったけど。
そして４月に入ると全くのゼロ状態。

今、マンションを売却しようとしている方、年明けが勝負ですよ。

By 不動産屋

693さん

やっぱりそうですか。

私の場合6月から半年かけての売却となったわけですが、
今思えば12月頃から売り出した方が値下げ幅は少なくて済んだかも、
なんて今更ながら思ったりもします。

中古マンション売買の月別成約数のデータなんてあると
いつ売り出したらいいのか、何て分かりやすいんでしょうけどね。

自分が売りたい価格と
自分ならすぐ買うと思う価格。

一度冷静に考えてみるべき。

それが市場の原理

ごちゃごちゃ言わずある程度の築年の中古マンなら東京カンテイの成約データ拾ったほうが早いですよ。
仲介に言って貰えばいいだけです。大手仲介ならデータすぐ取れます。

購入者の立場から言うと、５年前の物件で「新築価格 - 200万円」では買わないでしょうね。

私の場合、数年くらい検討したけど、それこそネット価格やチラシをファイルして価格比較を
したので指値でも届かないくらいの価格だと感じます。

都心部の感覚では、中古の場合は新築ほど高層階のプレミアムは少ないので
新築時に低層階で1800万円～だったら、内装リフォームで200万円かかるなら1600万円以下、
100万円で済むなら1700万円以下が自分が購入する場合での攻防ラインですね。（甘めに見ても）

地方は分かりませんが、首都圏の場合はだいたいこの位の感覚で大きくは違わないと思います。
ご参考まで。

６９３です。当然ながら売る側の立場もはっきりとね。
何が何でも売り急いでいるのか
売れれば１年位かけても良いのか
希望値に達さないなら売るのを止めてもよいのか。
私の場合は半年程度で売却し、次の住まいは売れてから考えると
していました。ちょっとタイミングは外しましたけどね。

あとプラス200〜300くらいで新築が買えるなら新築にしちゃう人が多いかな？オレならそうするなあ。

でも、最近の（震災後の）新築は安めに作ってあるって言うよ。
きれいで物がしっかりしたものが良いかも。やっぱり、新築中古関係なく建物そのもので判断しないとね。

そもそも、６８７は地方のマンションをなぜ５年位で売るの？　損するだけじゃん。

一戸建てに買い替えする事になったからです。
みなさんの意見聞けて参考になりました。
ありがとうございました。

値下げしたら、2カ月ぶりに内見予約来たーっ！
今度こそ売れますように！

705さん
内覧予約おめでとうございます。
どのくらい値下げしたのでしょうか？
差し支えなければ教えて下さい。宜しくお願いします。

内覧は１０件を超えるのに決まらない＞＜
値段を下げたのでこの三ヶ月に期待したい。。。。

100㎡以上　あるいはソレ前後の広めのマンションは
売れずにずっと残ってますね？
70㎡前後の1500万～2000万マデの築１５年前後までの
マンションは買い手がすぐついているように
見えます
マンションを買うときは、ちょっと狭い目の方が
荷物にならないかもしれませんよ！

＞７０７さん
値段を下げると仲介屋に下げ癖がついちゃって
再度値下げを提案してきます。
でも、何度も下げてはいけません。
ここ３ケ月が勝負です。
これで売れなかったら仲介屋を変えましょうね。

707です。
709さんありがとうございます。
最初高くしていたので３回下げました。今は相場かそれより下なので少し期待をしています。
この３ヶ月間の様子を見ます＾＾　そこから考えて見ます。

>706さん
値下げは200万円です。最初に高めに設定していたもので…。
ちなみに、内見は週末に３件ありましたが、結果は全滅でした！
ですが、価格を下げたことで以前とは違う感じの人が来てくれましたね。
それから、これまで大手専任でお願いしていたのですが、
ここの掲示板のアドバイスに従って一般に切り替えることにしました。
なんとか２月中に成約させたいところですｗ。

711さん
ご回答ありがとうございます。
706です。

価格帯が変わると内覧も増えるのですね。

ウチはギリギリの売り出し価格なので、値下げが出来ないのですが、内覧すらありません。

需要がないのか半ば諦めかけていますが、残りの契約終了までは頑張りたいと思っています。

皆さんも早く売却できると良いですね。

引っ越しシーズンの2・3月までがヤマですね。頑張って。

うちは１Kです。６ヶ月になります。
都心なのですがなかなか売れません。
本当に３ヶ月が勝負ですね。

頑張れ、粘れ、頑張れ！

>712さん
内見が１回もないんですか？
売り出して何カ月目なのか分かりませんが、
早めに業者を変えた方がいいですよ。
一般に切り替えて3社くらい頼まないと厳しいのでは？

このまま粘るか2、3月で売却してしまうために値下げするか悩みどころ。

>717さん
郊外のファミリータイプなら、近所の人で子供の学区が変わらなければ、
4月や５月入居でもOKという人は多いですよ。
営業さんに見せてもらった資料でも、
中古マンションは１年中まんべんなく売れていますね。
ただ、1年の中で3月中入居希望者が多いのも事実なので、
その時期に値引きで積極的にアピールするのはアリでしょうね。
がんばってください！

716さん
アドバイスありがとうございます。712です。

売り出し期間は1ヶ月半です。

一般で一社のみ契約中。

デメリットが多い物件なんです。

低層階
眺望も日当たりも悪い。
間取りも夫婦２人で暮らすには充分ですが、子育て世代は対象外などです。

メリットは駅近だけです。
何とか気に入ってくれる方が現れてくれるとよいのですが…

都内１Ｋ売却に出したいのですが、
こうしたら買い手がつきやすいとかありますか？

同じマンションから、既に一室売り出しが出ているので、
ライバルがいる状態です。

その他の板（住宅関連　ニュース）のところに５月から　汚染関連のスレがあったんですね。
びっくりです。
もしかして、中古マンションの方が安心だから、新築より売れるかも。

ライバルより価格を下げる。

中古マンション、は震災のときに大きく何度も揺さぶられたわけで、
検査しても見つかり難いヒビなどが入ってるリスクがある。
それから震災の時に飛んだ大気を24時間換気で室内に入れたのが中古。

中古の方が安心ってのは楽天的。

でも、壁から、毎日出る放射能もこわいよね。
新築マンションの放射能の数値を示してくれるかしないと。
何を判断するかは買う人それぞれでしょうね。

現在マンション購入検討中で中古メインで考えていたんだけど、まさに>723の言うとおり大震災時のダメージが心配なんだよね。同じマンション内で同時に複数売却に出ていたら、何かあるのかな？とか思ってしまうんだよね。
少し狭くなってもいいから新築にしたほうがいいかなとも考える。

>爆発直後に２４ｈ換気止めた

ああさすがだな～
外出しないようにと考えるだけで
思いつかなかった
頭が全然働いてない自分にがっかりするよ

フクイチ爆発直後に２４時間換気を止めた話を書いたが
何故削除されてるのか全く理解不能。

削除基準が異常じゃないか？

念の為書くが、実際ものの本読めば、24時間換気に留まらず、窓に目張りをしろとまで書いてる。
そこまでは物理的にも心情的にも出来なかったが、自分のマンションの24時間換気を止めて一体何が悪い？

おかしいね
自分がやったことを書いただけで
全然批判的なことじゃなかったのに

私も普通に読んだよ。何で削除されたのかね？

他に書いたことと言えば西日本だということぐらい。
マサカ風評被害とか言い出す気？
セシウムは沖縄までも飛んでるのに。

削除人はカルシウムが足らなくて、イラついていたんでしょうか？

そうですね。Ca摂取のつもりがSrでないことを祈りますが。全く嫌な時代です。

あの～そろそろ中古マンションが売れない話に戻しては？
放射能話は専用板があるので…。

売り出し４ヶ月。
内覧１２組。疲れるね。

そうこうしている間に、同じ地域の売り物件が
ゾロゾロでてきた。はあ。。

内見12組でまだ売れないんですか！　それは精神的にかなりキツいですね。
それだけ内見があるなら適正価格なのでしょうが、
どこがダメなのか何かご自分で思い当たるフシはありませんか？
もしよければ、参考までにお聞かせください。

自分の探している条件に合えば、適正価格でなくても取り敢えず内覧はしてみる人間はいます。
ボクの事ですけど。

>738さん

もともと供給が多いエリアなので、比較対象物件として
見に来ている気がします。なので、内覧の数が多めに
なっているのでは、と思います。

余計な対応はしたくないのですが、断れないので
仕方ないですね・・

業者に当て物で連れてくるなと言ったほうが良いよ。

>741さん

両手の場合はまだマシな客が来るのですが、
買主側の業者が違う業者の場合は、問題外な
客がくることもあります。

こういうケースは仲介業者も目利きが難しい
みたいですね。で、とりあえず案内させて
しまう、という流れ。

まあ、それでも内見が０よりは精神的にマシかな。
まずは見てもらわないと、成約もないわけで…。
ところで「両手の場合」というのは専任ってことですか？

用もないのに無駄な内覧なんか増えても何のメリットもないですよ。完全に時間の無駄です。

せめて内覧が日程的に重なればメリットもありますが。売るには上手な煽りも時に必要です。

あえて被せるとかね。業者天秤にして客を焚きつけるとか。初歩的ですが効果はあります。

両手の場合ってのは、専任・一般に限らず、依頼業者の直客のこと。本気のある客の可能性が比較的高い。

片手の業者の客で、特に依頼業者とも付き合い薄い場合は、仲介欲しさに顔見世してるだけが結構多い。

アホな業界。相手にせんでよろしい。そういうアホな業者は何度も見せかけ客を連れてきたりするので、

厳しく問い詰めたほうが良い。どんなお客さんか、予算や希望などなど。

聞いてもろくな返答が無く化けの皮をよく出すよ。当たり前の断り理由（物件の弱点ともいうべき点）を

言ってくる。マシな客というのはそういうことは理解したうえで内覧時にちゃんと質問なりしてくる。

>745さん

貴重なコメントありがとうございます。

「厳しく問い詰める」というのは、二度目を
防ぐためにも必要ですね。今後実践します。

ただ、「仲介欲しさに顔見世してるだけ」という
のは売主側にとっては、しょーもない客を連れて
くるどうしようもない業者、という風にうつると
思うので、却って逆効果な気がしますけどね。

両手の客が本気度が高いというのは経験からも
実感しております。今後片手の場合は適当に
対応します。あほらしいです。

>744さん

「煽る」という面もありますが、自分の時間を
有効に活用したいので、今後は日時限定でいきます。

日時指定して内覧に来ないようであれば、もともと
成約の可能性は低かった、ということで。

うーん、内覧の時間は出来るだけ柔軟に対応したほうが良いと思う。
そこは極力買主の都合に合わせて譲るべき部分ですね。感覚的に。
本来、居住中で無ければいつでも見れる訳でその時点でマイナスなのですから。

それに片手の客？でも別に全部が全部悪い訳ではありません。
売り依頼業者がそれなりに大手だったり地場で有力な業者さんなら
通常はその顔を立てて購入客を紹介してくるものです。

それを飛ばしてチラシをやたらと入れてきたり、論外なのは突撃して来たり、
そういうのはロクな業者ではないので絶対に関わり合いを持たない方が良いです。

専任から一般に切り替えたとたん、同じ業者で違う３つの支店から
ウチにも扱わせて欲しいと言ってきましたが、これはどういうことなんでしょうか？
同じ業者なら頼んでも意味がないのか？　それとも頼む意味があるのか？
もし、詳しい人がいたらアドバイスをお願いします。

四年以内にM7が70パーセントの確率とか言われると購入意欲がそがれますね。首都直下地震が終わってからにしたほうがいいのかもとか不安になります。

でもよく外れるよね。
ノストラダムスの大予言もそうだよね。（古すぎた？）

外れても、責任ないものね。

ここは東京や関東の板ではないので別でやってくれ。

↑？　ここはどこのスレなの？全国でしょ。

スレ違いと言われて逆ギレしてる痛いのは君か
首都圏限定の板ではないよ
東南海の話題も不要だが
余所にそんなすれはごまんとある

購入サイドの心理として参考にすればよいだけなのではないですか？東大の地震研究者とノストラダムスを同じと思うのはちょっと常識がないかもしれませんね。
売る側としては地震で被害を受ける前に売りさばいてしまうほうがよいかもしれません。半壊とかになってしまってからでは売るに売れないし改修・立て直しなどで管理組合がもめて大変なことになるかもしれません。逆に言えば、だから買い手としては躊躇するようになるわけですが。

４ヶ月目にして、年明けトントン拍子で売れました！
１～３月は繁忙期だし、年明け、本当に売りたい人達は値段を下げてくるので、早めに勝負しましょう！という専任の仲介業者の勧めがあり、１２月半ばに値下げし、周辺では一番のお買い得感だったと思います。
値下げしてからは、内覧の方々の熱心さも変わりました。（値下げ前は「ふ～ん」と言う感じの人ばかりで、好印象でしたが決め手が・・・とばかり言われていました）

１月中旬になり、周辺競合マンションも皆、値下げし始め、早めに動いて良かったと思ってます！

当初、高めに出していたので、結果的
には決まった額が相場だったのだと、欲を出さなければ、もっと早く売れたかな？
とか、思いますが、結果論ですよね・・・

やっと内覧から解放されました！

やはり売出価格と購入申し込みは、連動しているのだと思います。

ご参考までに。。。

働くママさん、おめでとうございます！
やっぱり決め手は価格ですかね。

そりゃあそうでしょう。値段に関係なくよいモノを買いたいだけなら新築を買うでしょうから。中古を買うということはまずは価格優先という人が大部分なんだと思います。

中古でもよいものもあれば新築でもダメなものがあるのは自明。

中古に限らず新築だって今や値段次第。

人の幸せを素直に祝える人もいれば、皮肉しか言えない残念な人間もいる。

７５６さんおめでとう。

誰か皮肉言っているのですか？心が歪んでいるからそう思うのではないのかな。

>>中古を買うということはまずは価格優先という人が大部分なんだと思います。

　今はちがうと思いますよ。新築は不安がいっぱい。（ほかのスレ見ましたか？）
　質のよい築浅（2000年から震災前がいい）という話ですよ。

新築がいいとは限りません。
それに、私は759さんの言っている意味がわかります。　
あなたは新築を売りたい不動産関係の方ではないですか？、、と勘違いされますよ。

マンションが売れなくて心穏やかでないからひねくれて受け取るのも仕方ないか。

なぜ＞758が批判されるのか理解できない。
働くママさんの経緯から論点をついてて非常に説得力あるなと私は思いました。
売れない状態が続くと余裕がなくなりすこし視野が狭くなるのかもしれませんね。

ちょっとえらそうで感じ悪かったからかもね

756さんは業者の意見だったとはいえよいタイミングで値下げしてよかったですね。周辺の物件が値下げした後ではなかなか販売に苦労していたかも知れませんね。もしかすると更に値下げが必要になっていたかも知れません。おめでとうございます。

自らの心の歪みすらも気付かずに他人に投影するとはいただけませんね。

私含め別にここの人たちが皆売り物で困ってるわけでないでしょうしね。発言が短絡的過ぎます。
所詮中古の批判だけならこんなスレ覗かなければ良い。

まあまあ、お互いにそのくらいにしておいたらどうですか？
スレタイは「中古マンションが売れません、、、」なのだから、
やっと売れた！　という人は、素直に祝福してあげましょうよ。

>759がそもそも短絡的。>758は全く中古を否定していない。758を中古否定と思うこと自体屈折しているというか中古に対して失礼。

↑もういい。しつこい。

私は758の文章は　いやみに感じたよ。
素直に売れたことを誉めてあげればいいと思った。

よかったねえ。。。私も考えなければと思いましたよ。
（8ヶ月売れないのですから、、始め3ヶ月相場よりとても高くしていたので）
半年で相場にやっとした馬鹿な私です（ほんと愚かでした、、）
振り返っても仕方ないので、今後を大切に考えて行きます。

>東大の地震研究者とノストラダムスを同じと思うのはちょっと常識がないかもしれませんね。

いずれにせよ、まともな地震・津波予測ができていればフクイチ事故はなかった。
建設計画時6ｍ以上の津波はどの学者もあり得ないとのことでわざわざ地盤を削って低くしたことが裏目に出た。
学者がなんと言おうとリスクは享受し自己責任で対応するしかない。

そうですね。

＞＞引用ですが、

　先日のアサイチのテレビを見られましたか？
　その東大の教授が出ておられました。　
　ただ、数を数えて予測をしたらしいです。
　小さい地震の数がこのまま続けば、数の計算上　大きな地震が来る可能性が4年だろうと、、、
　確証はないそうです。（現在の予測は　なかなか　難しいそうで。。。）
　5分ほどで　テレビも終わってしまいました。　　

しかし、すれと違いますよ。戻しましょう。

>770
褒めるだけではなく、
>758のように客観的に購入検討者の心理をずばっと言う意見も必要だと思います

758の言ってることは別に当たり前のことだし
決まった人に言ってもね

褒めもせずに皮肉言いが開き直り

774は758を読んで
当たり前で新鮮味のないことを売れた人に言ってもなぁって意味です
念のため

皆さん、マンションが売れず苛立つのもわかりますが、しつこい~

せっかくの優良スレが台無しだよ。
みんな大人げないな～。

脱北者とか新 興 宗 教 の脱会者がお互いを讃え合うようなスレ

今年の終わり頃にはユーロ危機も解決の目途も立って不動産市況は上向くでしょう。また放射線がらみで中古の人気も高まるでしょう。今マンションを売るのはもったいないですよ。

いつならいいの

消費税が上がるタイミングだろうね。
中古は非課税だから、新築に比べてお得感が増して売れると思う。

住宅は消費税減免措置が検討されているようですよ。

中古は販売価格には非課税だけど仲介手数料に消費税がかかるからお得感は無いですよね？消費税が上がる前に駆け込み需要が増すぐらい？

アナタ仲手の消費税って、、、税抜き1億の物件で３％なら9万、５％上がっても15万ぐらいの差額ですけど。

1億の物件の例は良くなかったか。3000万の物件なら、3万5マンのはなしですよ