マンション管理会社不要論

>>48 匿名さん
わたしですか？
以前にも提案した案ですが、管理会社に預けている管理組合の銀行通帳を、印鑑と通帳の不要なネットバンクにして組合資金の流れを風通しよくする案なんかどうですか。
つまり、組合資金の流れをネット上で組合員同士が監視できる仕組みです。
悪徳管理会社や悪徳組合員からの組合資金不正流用防止チェックができる。
お金の流れは外部専門家がチェックし、理事長が最終承認すれば管理会社は必要なくなる。
どうでしょう。

>>51 匿名さん
組合員全員がリアルタイムに監視できるのはいいと思います。ただ、これができれば管理会社が不要になるのでなく、不要になった後に有効な手段だと思います。

私は、予防保全ではなく対処方法で行くと管理組合が決心することができれば管理会社は必要なくなると思います。
戸建ては故障があれば修繕するお宅がほとんどなのに、マンションはなぜか予防保全です。予防にあたり計画を立て、貯金し、貯金がないのに管理会社に計画を実行するため無理やり工事を進められ修繕費の値上げが行われ不満を溜めているんだと思います。

>>52 匿名さん
説明不足で申し訳ないです。
所謂、基幹事務の中の出納部門では管理会社の介入を必要としなくなるという説明です。
会計での支出入の調定でも、マンション管理に特化した会計ソフトを活用すれば管理会社の介入は必要なくなります。
管理会社にしても会計にはずぶの素人である担当員が同じことやっているだけですから。
会計ソフトを使うにしても、会計担当役員がやるのではなく、外部専門家にお願いし、会計担当役員は承認する程度です。
大切なことは、会計のイロハが分からない方に会計担当役員を委任しないことです。
最終承認は会計のイロハを知っている理事長がします。
ですから、会計での支出入の調定部門でも管理会社の介入は必要としなくなります。

管理費等滞納者がいないクラスの管理組合なら、出納業務に含まれる（初期の）督促は必要ないけど。そうでないと少し面倒かも。


（管理費等滞納者に対する督促）
第10条 乙は、第３条第１号の業務のうち、出納業務を行う場合において、甲の組合員に対し別表第１ １（２）②による管理費、修繕積立金、使用料その他の金銭（以下「管理費等」という。）の督促を行っても、なお当該組合員が支払わないときは、その責めを免れるものとし、その後の収納の請求は甲が行うものとする。

２ 前項の場合において、甲が乙の協力を必要とするときは、甲及び乙は、その協力方法について協議するものとする。

>>53 匿名さん
補足ありがとうございます。理解できました。

>>54 匿名さん
クラセルのようなアプリであれば滞納者へ催促メールを送ってくれるみたいですよ。
それでもだめなら、AIに対応方法教えてもらうっという流れでしょうか。

https://mansionsoudan.com/jisyukanri-kurasel/

>>56 匿名さん
ヨーロッパでは、クラセルよりももっと包括的な自主管理アプリがすでに普及しています。日本は遅れているのです。自主管理が難しいマンションでもこうしたアプリを導入すれば、管理会社への依存度はかなり減らせるでしょうし、透明化も進み、さまざまなコスト削減にもつながります。将来的には、大規模修繕計画などはどこでもAIがつくるようになるかもしれないと考えています。

分譲マンション管理会社と区分所有者の間で特に注意すべきなのは利益相反の問題です。利益相反とは、管理会社がその業務執行において、利益を最大化することと、マンションのオーナーの利益や共同体の利益を最大化することとの間に競合が生じる状況を指します。

利益相反の問題は、以下のような形で現れることがあります：

自社利益優先の運営：管理会社が自社の利益を優先し、オーナーや共同体の利益を軽視する場合があります。例えば、高額な修繕工事や設備の更新を行う必要がある場合でも、管理会社はコスト削減のために手を抜く可能性があります。

サプライヤーとのつながり：管理会社が特定のサプライヤーや業者と密接な関係を持っている場合、その関係を優先することでオーナーや共同体の利益を損なうことがあります。例えば、高価な契約を結んでしまったり、適正な価格や品質でない商品やサービスを提供する可能性があります。

不透明な料金体系：管理会社が料金体系を不透明にし、隠れた手数料や割増料金を徴収することで利益を上げることがあります。これによってオーナーは本来支払うべきでない費用を負担することになります。

不適切な委託先の選定：管理会社が自身の利益を追求するために、不適切な委託先を選定することがあります。委託先が適切なサービスを提供できない場合、オーナーや共同体の利益に影響を及ぼす可能性があります。

これらの利益相反の問題は、管理会社がオーナー代理人としての責任を果たすべきであるにも関わらず、自身の利益を優先することで生じるものです。このような状況では、オーナーや共同体は信頼できる管理会社を選定し、契約や業務委託において明確な条件を定めることが重要です。また、適切な監査やコミュニケーションの強化も重要です。以下に、利益相反に対処するためのいくつかの対策を提案します：

透明性の確保: 管理会社は、適切な報告や説明を通じて、オーナーや共同体に対して透明性を提供するべきです。収支報告や契約内容、料金体系などの情報は、オーナーや共同体が容易に理解できる形で提供されるべきです。

利益相反ポリシーの策定: 管理会社は利益相反に関する明確なポリシーを策定し、従業員や関係者に適用するべきです。このポリシーは、利益相反の回避や管理の透明性、公正性を確保するためのガイドラインとなります。

独立した監査機関の導入: 管理会社の業務や財務状況を独立した監査機関によって監査することで、透明性と公正性を高めることができます。監査機関は、管理会社の業務における利益相反の有無や不正行為の発見に役立ちます。

契約の明確化: 管理会社との契約において、利益相反に関する明確な条項を盛り込むことが重要です。契約には、管理会社がオーナーと共同体の利益を優先し、利益相反行為を避けることが求められるべきです。

オーナーの参画: オーナーは積極的に管理会社の業務に参画し、決定に関与することが重要です。定期的な総会や意見交換の場を設けることで、管理会社とのコミュニケーションを活発化させ、利益相反に対する警戒心を高めることができます。

これらの対策を組み合わせることで、利益相反による問題を最小限に抑えることができます。ただし、完全なリスクゼロを保証することは難しいため、適切な管理会社の選定と定期的な監視が必要です。

管理会社選定における市場原理のスクリーニングが不十分な場合、以下のような問題点が生じる可能性があります：

競争の欠如: 十分な市場競争が行われないと、管理会社は競合他社との競争を通じて価格やサービスの向上を図る動機が薄れます。その結果、管理費が不当に高く設定される可能性があります。競争が制限されると、オーナーはより高い管理費を負担することになり、利益相反の問題が生じる可能性があります。

委託の不適切な選定: 市場原理のスクリーニングが不十分な場合、管理会社が委託するサービス業者やサプライヤーの選定基準が緩くなる可能性があります。結果として、品質の低いサービスや適正でない価格設定の業者が選ばれることがあります。これにより、オーナーや共同体の利益が損なわれる可能性があります。

マイナーな情報へのアクセスの欠如: 十分な市場原理のスクリーニングが行われないと、オーナーは管理会社や他の選択肢に関する情報を適切に入手することが難しくなります。これにより、オーナーが適切な判断を行うことが困難になり、不適切な管理会社を選択する可能性が高まります。

透明性の欠如: 市場原理のスクリーニングが不十分な場合、管理会社の選定プロセスや契約条件において透明性が不足することがあります。オーナーが管理会社の評価基準や料金体系を理解できない場合、不当な料金や不適切な契約条件を受け入れるリスクが高まります。

これらの問題点は、市場原理のスクリーニングが不適切な場合に生じる可能性があります。オーナーが適切な管理会社を選定するためには、情報の収集や比較、評価プロセスを適切に行うことが重要です。また、業界団体や専門家のアドバイスやレビューを活用することも有益です。　

当方は、保険会社に提出する雨漏り被害の『示談書』を、偽造されたことがあります。保険会社に直接問い合わせて、発覚しました。

犯人は、管理会社 の担当者でした。有印私文書偽造（5年以下の懲役）という立派な犯罪です。

>>58 匿名さん
「マンション管理に管理会社ありき」という固定概念から離れられない方の意見としては参考になります。
最近のデジタル社会においては管理会社の介在なくても組合運営ができるアイテムが用意されていて、そういったアイテムを活用すれば管理会社の介在は無用のお荷物にであり、逆に、組合管理運営において足手まといにしかならない。
利益相反関係を生み出さない最良の方法は、利益相反相手でかつ足手まといな管理会社を排除することです。
じゃあどういうアイテムを利用すればいいか、そこをみんなで考えていきませんかというのがスレ題の主旨です。
管理会社と如何に良い関係を作り上げて、管理組合との共存共有関係を持続させていくかと言った考えは鼻からありません。
昭和時代のお荷物を令和時代は見切りをつけ、デジタル時代に即応したマンション管理の道を提案してみませんか。
管理会社に代わる専門家の知識と、デジタル社会の便利なアイテムを借りることで実現できそうな気がします。

>>59 匿名さん
区分所有者でも、訴訟権利がありますから、訴訟を起こすべきだと思います。
弁護士保険に加入されたらどうでしょうか。時効の5年間以内なら、いつでも訴訟起こせます。欧米ならば、法人化されていなくてもほとんどの管理組合は弁護士保険に入っています。理事会は賠償責任保険に加入しなければならないとされています。管理組合の資産に損害を与えるような失策をやらかした場合や法律に違反した場合、管理人（ほとんどが小規模な管理”人”会社）や理事会は、区分所有者に必ず訴えられるからです。欧米では基本的に、管理会社などが修繕の際にバックマージンを取ることは認められていません。欧米では、バックマージンを取ることが、管理会社の”義務”とする法的規定がないので、そうした行為をすれば、”背任罪”か”横領罪”で訴えられて当たり前なんです。管理会社が大規模修繕計画を立てるときは、管理組合に対して特別報酬を請求します。総会決議でその特別報酬が認められれば、管理組合から臨時に支払われるという透明性と公正性のあるやり方です。
海外先進国のレベルから見れば、日本のマンション管理体制はまだ石器時代レベルです。こんなマンション管理体制の下で、管理組合や区分所有者の資産が守られるはずがありません。管理組合の資産をしゃぶりつくそうとする悪徳管理会社が日本社会で跳梁跋扈しても全く不思議ではありません。５％でも200％でもバックマージンは、本来ならば管理組合の総会決議による承認がなければ勝手にふんだくってはいけないというのが、欧米のマンション管理の常識です。

>>44 匿名さん
年間利用料金も安く、公的機関が運営しているので信頼性もあり、私方も導入を検討をしています。
年々蓄積され、保管場所に困っている組合関係書類をPDFファイルでデジタル保存出来たり、管理規約や過去の議事録などをサイト内で共有し、いつでも閲覧できたり、月次収支報告書をいつでもどこでもチェック出来たり、利用価値は大きいと思います。
これまで管理会社によって意図的にブラックボックス化されてきた分野に大きくメスを入れることも可能だと思います。
欲を言えば、組合会計に関するソフトの提供もしていただければありがたい。
管理会社がやっている業務の大半を、みらいネットは簡単に処理している。
このみらいネットを活用できる専門家のサポートがあれば、管理会社は不要となるのではないでしょうか。
それと、スマホ版ができればもっと普及も拡大されるのではないでしょうか。

>>66 匿名さん

ネット導入は管理組合運営には親和性が高く有用だと思います。
ただ、注意点としては、極力管理会社を介在させないことですね。

管理組合で議題になりやすいのはやはり、お金が絡む話です。例えば
不要な工事や、高額な外注費などです。しかし、ネットの動線が管理会社経由になっていると、検閲が入って共有されにくくなる可能性もあります。

管理会社が提供するサービスではなく、Googleやラインなど、管理会社のコントロールの効かない外部のサービスを利用した方がいいでしょう。

↑ >>68さんに対してでした。

>>70 デベにお勤めさん
みらいネットの足らない部分を補っているのが民間会社が運営するクラセルだと思います。
＞極力管理会社を介在させないことですね。
そうですね。管理会社が不要となれば経費の浪費ですから、当然のこととして切り捨てざるを得ないでしょう。
その代役として専門家によるサポートを検討しています。
当面はクラセルとみらいネットと専門家の併用で運営を試用し、その先でより良い道を選択していこうと考えています。
管理会社とは管理委託契約を結ばず、協力業者としてお付き合いできればと考えています。

>>71 匿名さん

それがいい関係だと思います。あとは組合員の説得ですね。管理会社が介在すると必然的に提案が営業視点となってしまい、下手すると資金マネジメントが悪化してしまいますし。

>>72 名無しさん
資金マネジメントの基本は支出を減らすことだと思います。
現在、管理会社がやっている組合管理に必要な業務を再構築し、予算編成を行ったところ、月間で10万円ほど管理部門の予算が浮いてきました。
管理会社に吸収されていた経費が余ってきたのだろうと思います。
年間120万円程度ですが、将来の大規模修繕の修繕積立金として残していく予定です。
専門家への月額報酬ですが、とりあえず7万円で予算組しています。
業務内容次第だと思いますが、今後の検討課題です。
修繕工事分野ですが、地域の業者が複数参加表明していただき、協力業者リストを作り、専門家のサポートを借りながら予算金額や施工能力も検討したうえでその都度決定していこうと思っています。
つまり、協力業者同士の競合により適正な価格で質の高い修繕を実現していくつもりです。
発注過程はみらいネットの掲示板を利用し、組合員に対しては公開制として経理不正のないように運営していくつもりです。

>>73 匿名さん
暇な人がいるのね

管理会社やめて月10万減らしてコンサルに月7万w
そのコンサルは毎月なにするの？
出納は誰がやってるんだい？おたくが理事長で自分でやってるのか？一生理事長やるつもりか？他人に交代したとき横領されたら誰が責任をとるのか？あほ

>>73 匿名さん

コンサルもマンションの規模にもよりますが、５万のところや、１回あたりのことろもあります。要は番人みたいなもので、名ばかりの理事会の監査役ではなく、コンサルが業務監査をして目を光らせていることで、法外な提案や、売上目標達成だけの、無駄な工事提案を抑制して、結果的に無駄な支出が減らせればトータルでプラスになります。

マンション管理って突き詰めると、管理会社って本当にいらないんですよね。知識のない組合員はいて当たり前と思っているので、仕方ない部分はありますが。

全国マンション管理組合連合会（全管連）の委員から、コンサルが（利益）誘導すると指摘する意見があった。

法制審議会 区分所有法制部会 第３回会議 議事録
４２ページ

　頓に、最近の民間開発型の分譲マンションですと、ただ管理だけでは、なかなか営業収益が出てこないんで、大規模修繕ということ、また改修ということによって管理組合が、極端なことを言えば、今やらなくてもいいことに誘導して、そのために、臨時総会集めているんですね。現状は、そういうガードすることも必要ではないか。

あと、コンサルといって、いろいろ資格を持った方が誘導して、そういう形が出てきていることは、頓に最近はそういうケースが出てきているんで、ちょっと危惧しております。

>>77 匿名さん

コンサルは修繕コンサルと業務監査のコンサルに分かれます。

要するにコンサルから業者を斡旋されると、利権に繋がるので、単純に管理会社の提案や契約の監査に役割を留めておけばいいでしょう。

>>75 マンション掲示板さん
＞管理会社やめて月10万減らしてコンサルに月7万w
コンサルではなく公的な資格を取得した専門家です。
コンサルだけではその実力が計れない。
専門家に7万円報酬をお支払いしても月10万円ほど予算か浮くのですから、管理会社の経費が如何に予算に影響していたか、改めて驚いています。
＞そのコンサルは毎月なにするの？
専門家としての知識と経験を活かし、組合管理運営をサポートしてもらいます。
＞出納は誰がやってるんだい？おたくが理事長で自分でやってるのか？
専門家のサポートを受け最終承認は理事長がします。
＞他人に交代したとき横領されたら誰が責任をとるのか？
理事長は出納に関する明細はタッチできなくて、専門家を通して稟議に上がってきた伺い書の最終承認しかできないので、横領ができない仕組みになっています。
会社経営をされた経験がないのですか？
＞あほ
出来の悪い幼稚園児が口にする言葉ですね。
精神年齢が幼稚園児並み？

>>79 匿名さん

荒らしの相手しちゃダメです！

>>77 匿名さん
コンサルにももちろん利益誘導を行う悪徳コンサルもいます。
地方自治体のマンション政策のアドバイザーのマンション管理士さんなどを選ぶとよいと思います。

香川県マンション管理士会みたいに、役員に管理会社合人社の幹部社員が居座っていることもあるからマンション管理士会も信用できないしね。
それも身分を明かさず密かに居座っている。
それを許している他の役員たち。
恐ろしい構図です。

>>79 匿名さん
横からすみません。
理事会の議案書や総会の議案書は誰が作って、誰が配布しているのでしょうか？
作成は役員で、配布はみらいネットを見てって感じなのでしょうか。

あと、理事の人達が一ヶ月あたりどのくらいの時間を組合運営に費やしているのか気になりました。

>>82 匿名さん
香川県マンション管理士会は”地方自治体”ではありません。
その話は合人社スレでやってもらえませんか。さもなくば、
利益相反として訴えるべきです。

地方自治体のマンション政策のアドバイザーのマンション管理士は
行政への報告義務もあります。ですから、二重の監視に役立ちます。

>>68 匿名さん
>欲を言えば、組合会計に関するソフトの提供もしていただければありがたい。
うちもマンションみらいネットとクラセルを同時導入するつもりです。
国土交通省はみらいネットをこれ以上拡充する予定はないと思います。
管理会社がみんなつぶれたら、自分たちの天下り先も少なくなっちゃうし…笑

>>79 匿名さん
出納は誰がやっているのか？と聞いたのは振り込みは誰がやっているのか？という意味だ。まさか管理会社か？あほ

>>83 匿名さん
これは気になるね。10万浮いたけど役員が毎月何時間も費やすことになるなら管理会社を使う意味はある。
年収1200万の人は時給に換算すると約6万。理事会や総会の準備のために2時間以上働くことになるとしたら、単に作業に対する対価を払うか払わないかの違いになる。意味のない付け替えなの？

>>87 匿名さん

１０万円浮いたらなんで役員が時間を費やすことになるんですか？　浮くって意味わかってます？

>>88 デベにお勤めさん
役員が時間を費やしていないか聞いているんだが、費やしていないってことでいいの？あんたが79なのか？出しゃばって都合よく解釈してないだろな？

>>89 匿名さん

時間を費やしてたら、浮いたって最初から書いてないと思うけど。

７３読んだらはっきりと必要な業務を再構築したらと書いてあるじゃん。

不必要な業務を切って１０万円浮いたとという意味なのに、なんで役員が負担してるってことになるんだよw　都合よく解釈じゃなくて誰だってそう思うよ。頭大丈夫？どうせピンハネスレの３１８３だろ。早くHN召喚してくれよ荒らしさんw

>>87 匿名さん
うちのマンションの場合、管理会社と完全に手を切ることは
他の区分所有者が同意しないはず。でもマンションみらいネットとクラセルの導入はすすめる。
マンションみらいネットとクラセルの導入メリットはコスト削減と時間の節約だけではないと考える。
管理会社に奪われた情報を取り戻し、管理組合員がいつでもアクセス出来るようになる意義は大きい。修繕記録など過去の理事会の記録を自由に読むことが出来れば、新しい理事会の受け継ぎもスムーズになる。過去の書類のスキャンによるデジタル化などスキャナーさえあれば簡単にできる。外注しても大したコストではない。

管理会社の二重修理チェックと修繕のフォローアップにも役立つ。うちの管理会社なんか修繕のフォローアップなんか絶対にやっていないからね。理事会活動の透明化とライヴ化にも役立つ。情報をシェアすることで、管理組合全体の公平性を強化できる。

他人をあほと呼ばずにいられない人はたいてい劣等感のかたまりみたいな人であることが多い。子供のころ、両親や兄弟などからあほあつかいされたときの心の傷とか克服できないままでいるんだろうね、

>>90 デベにお勤めさん
分からないならカットインするなよ。理事会や総会の資料はだれが作ってるか答えられないんだろ。

あんたが荒しじゃないか。

ピンハネスレの人たちはピンハネスレに帰ってピンハネスレでバトルごっこしてね。

>>91 匿名さん
他人をあほあほ言う人と一緒にしてほしくないな。

基幹事務は管理会社から専門家やツールに置き換えて、理事会支援は管理会社ってことでいい？
大手の管理会社はパッケージのような営業をかけるので基幹事務とセットにするところがほとんどなはずだけど、中小の管理会社？

>>91 匿名さん

８７はこの掲示板に粘着して人生をかけてHNで自作自演している頭のおかしい人だから相手にしなくていいかと。

>>95 デベにお勤めさん
中身のないくだらないことを書く人はピンハネスレに帰ってくれないかな。
このスレはある程度のレベルを保たせたいから。

>>83 匿名さん
別に決まりがあるわけでもありません。
各組合の能力に応じて臨機応変に対応すればいいと思う。
当方の場合、通常総会年1回と理事会年4回の総会支援として、案内書や議事録も専門家に作ってもらうことを想定しての7万円の報酬です。
勿論、議決権行使書の集開票作業や各案内書の作成送付も含まれています。
通信にかかる費用（切手代封筒代）は組合から支出しますが、専門家から組合への通信代や手間賃は専門家への月額報酬に含まれています。
SNSによる掲示板の作成管理も専門家の業務内容です。
専門家への7万円の業務内容ですが、依頼する前に業務内容を細かく定めて依頼すべきです。
例えば、月次収支報告書の内容の査定、稟議書の作成、各設備点検の立ち合い、修繕工事の内容及び見積もり査定、義務違反者への対応のサポート、クレーマーへの対応等様々です。
依頼内容が多くなれば月額報酬も当然のこととして増えます。
いずれにしても、すべての最終承認は理事長です。
専門家から上がってきた稟議書を見て判断できる能力が必要となります。
めくら判では理事長としての責務を成しません。
理事長にも報酬は必要です。
理事長としての適格者がいない場合、外部から管理者として報酬を支払って依頼するのも一つの手です。
その場合、稟議を作成する専門家と、稟議を最終承認する専門家の2名の専門家が必要となりますが、ひとりの専門家が暴走しないためにも2名は必要です。
所謂、第三者管理と言う形ですが、第三者の暴走を防ぐ仕組みをつくっておくべきです。
＞理事の人達が一ヶ月あたりどのくらいの時間を組合運営に費やしているのか気になりました
各専門家の能力もあり、一概には答えられません。
又、専門家の能力範囲にしても当たりはずれがありますから、請負契約制度として契約し、契約内容を履行できない場合、解除という道もありえます。
できれば、お互いの信頼関係を築くことのできる、長くお付き合いできる専門家と契約すべきです。

>>97 匿名さん
詳しいご説明ありがとうございます。

>>97 匿名さん
第三者管理のパターン三つのうちのパターン３理事会廃止モデルは論外です。（必ず悪徳管理会社の餌食になります。）第三者管理のパターン1もしくはパターン２を採用されているのですか？
止むを得ぬ事情で第三者管理を導入する際は「外部専門家の活用ガイドライン」は管理組合員全員必読です。二名の専門家だけでなく、多重の相互監視を構築しなければならないですよね。
https://www.mlit.go.jp/common/001189183.pdf
そこには書いてはいないけど、外部専門家を理事として就任させる場合には、
契約書に「管理組合は外部専門家をいつでも解任できる。その際に外部専門家が管理組合に弁明を求めることは許されない」というような内容の文を入れておくべきです。
相手から訴訟されずに簡単に手を切ることが出来ますよ。

第三者管理は電通に総理大臣をさせるようなもの。論外です。