エンクレストガーデン福岡ってどうですか？

２月ごろから造成工事が始まり、モデルルームの公開も始まりました。
この立地でこれだけの供給量となると、周辺相場にも影響しそうに感じます。
坪単価はどうなるでしょう。

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小笹ってどうなんでしょう？

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中央区だけど、交通機関がバスしかなく不便。
平尾などとは雰囲気が違う。
ガラの悪い人が住んでるイメージです。

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周辺には新しい戸建、マンションが増えているが傾斜があるのと古く寂れた地域が所々にあり、雰囲気は良くないですね。

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中央区の陸の孤島。
車線少なくてバス停でよく止まるから、特に通勤時間帯の渋滞がストレス。

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小笹に住むメリットってありますか？

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福岡市動植物園が近いのはメリットですね。気が向けば気軽に散策できます。料金も安く６５歳以上は無料です。
あと、どの方面へ行くにも特に不便はありません。中央区ですからね。

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どこへ行くにも車が必須ですね。中央区ですが。
ただ、都市高速も遠いですね。

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以前、小笹の別のマンションを検討したことがあります。

山手ほど良いとされていた時代の高級住宅地です。ですが、当時の住民も高齢化し、現在は空き家も増えてきています。利便性が重視される現代では、中央区でありながら、駅がなく公共交通機関はバスのみという環境です。また、地域が谷構造になっているため、徒歩でも坂の上り下りが必要となりそうです。
逆に谷底の部分にバス停、警察署や銀行、スーパーなどが密集しているのは便利かもしれません。
ハザードマップでは、中央区のなかでも数少ないイエローゾーンのため安全性は高いエリアかと思います。

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坂が多くて不便。

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すべてお値段次第ですね！
30坪6000万となれば、ゴミ。
3000万であれば宝物！

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値段次第ですね

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そばに巨大な県営住宅の団地がありますよね。
そのへんはどうなのでしょうか？

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>>11 通りがかりさん
１００平米で６０００万円はないでしょう。

８０平米６０００万円
７０平米５２５０万円
が現実ラインでしょうね。

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>>14 匿名さん
その値段設定では小笹は売れない。
しかもエンクレスト。

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浄水や桜坂は超高級なんですけどね
南北格差が大きいエリアです

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>>15 マンション検討中さん

いくら小笹といえども坪単価200くらいはするんじゃないの？

75平米＝23坪＝4600万

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土地の造成やら資材高騰など、かなり建設コストが乗っかってるようです。軽く坪300はいくと思います。
70m2の2LDKで6000万辺りは硬いかと。
80m2の3LDKで7000万。
周りには大規模な公団の新築マンション多数、古い公団アパートも建て替え必至でしょうし、この物件は大コケしそうな空気しかないです。

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>>18 匿名さん
小笹で坪300はないんじゃ？
坪300は唐人町、西新、藤崎
等の地下鉄沿線でしょう。

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小笹に隣接する輝国の新築マンションは、70平方メートルで4000万～5000万円でしたよ。
ゴルフ打ちっぱなし跡地にめり込むように建っているマンションです。

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>>20 eマンションさん

坪200くらいですよね
いくら中央区でも駅から遠いんで、そのあたりが相場かと

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んー、エンクレストだし、より慎重に見定めたほうがよさそう
どうしてもこの立地でという人は、北側の県営団地で様子をみた方がいいかも

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詐◯まがいのワンルーム投資用マンションデベロッパーの開発案件というだけで手が出しづらい。売却するにしても面倒な条件が付きそう。
私はクラシオンに居住しており、興味本位でMR行った方とも話しましたが、周囲の県公社賃貸住宅の住民層に響かない価格帯のため、冷ややかな声しか聞きません。
先行事例の馬出案件でも、売却や賃貸に出す部屋が次々に出ている始末です。

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テレビCM見てると凄く良さそうですね。
住んでみたくなります。

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どうしても投資用ワンルーム業者のイメージが強いですよね。
小笹県営住宅の方たちが住み替えるにしても、価格帯が高すぎますし。

手を出しづらい物件です。

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博多西新別府と空港線と七隈線に囲まれた地域が中心になっちゃって、桜坂六本松ラインからさらに山を挟んだ小笹笹岡辺りは割と微妙ですよねえ。
縦に区分してるから中央区扱いではありますが…。

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平和と小笹なら、どちらでしょうね？

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根本的にこのエリアに今大型マンション作って元が取れるほどの需要がありますかね？

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公共交通機関が鉄道がなく不便な割に、車移動の層（お金持ち）は選ばなそうですしね…

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>>27 マンション検討中さん

平和はかろうじて西鉄が使えますが、小笹はバスしかありません。

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どの層に需要があるのが確かに分からない。中央区にこだわりがある人には良いが・・・

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輝国のアレや鳥飼のコレみたいな価格では売れまいし、安めに売り出せたとして今小笹にマンション買って住みたい人が350世帯も集まるんだろうか。
ガワで魅力だそうとするとコストかかるしなぁ…。

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輝国マンションは
住み始めた人の間で「こんなはずじゃなかった」
って後悔が生まれているようですよ。
道路から見下ろされて
部屋の中が丸見えらしいです。
それに比べたら
まだこっちの方が良さそう。
高い買い物ですから
完成後にしっかり確認したうえで
契約しましょう。

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マンション買うのに完成後に売れ残ってる間取りから選ぶのはちょっと。

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>>33 eマンションさん
小笹おじさん、こっちにもいたのか
小笹より輝国の方が人気でかわいそう

輝国で言ってる条件の部屋は竣工後まで売れ残ってた数部屋の不人気部屋だけだよ

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地元では県公社は東側に残った小笹団地を再開発するとの話も聞きますから、わざわざここ購入しますかねえ。

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立派な建物になりそうですが坪200万がギリギリの立地では。
バスだけ考えると別府程度には便利なんですけどね小笹。
縁がない人がわざわざ選ぶ程かといわれるとうーん。

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>>36 通りがかりさん

世間体を考えれば、県営住宅よりもマンションでしょうけど、、、うーん

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364戸か～。
車かバスしかないし、ここ完成したら、周辺道路の渋滞がひどくなって不便になりそう。

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今でも小笹県営団地に出入りする車で道路が詰まってイラってくることが多いのに

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平和にJR西日本が開発するマンションが建つようですので、この周辺でお探しの場合は、そちらのほうが全体的にバランスが取れていて良さそうです。私はジェイグラン平和にします。ワンルーム投資マンション会社はあまりにも信用ならんので。

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>>38 匿名さん
　県営住宅ではなく、クラシオンシリーズが建つと考えています。
　クラシオンシリーズの県公社賃貸はなかなかのマンションと思いますよ。

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>>39 マンション掲示板さん
　小笹団地東門、正門前周辺の道路は、さらに大渋滞しそう。
　また、笹丘方面に抜ける抜け道は、毎日のように接触事故が起こりそう。

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>>42 マンション比較中さん

福岡県住宅供給公社のクラシオン団地ですから、いわゆる県営団地ですよ。

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販売開始が5月下旬からに変更になってますね。
近くの物件と比較するとしたら上記の平和の物件以外になにかあるんかいな

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ゴルフ打ちっぱなし跡地の輝国マンションもありましたが、最近完売したようですね。
建設反対運動がかなり激しかったので、よく売れたなという感じですが。

小笹や平和、輝国あたりは70㎡3LDKで5000万円前後が相場でしょうか。

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ここは70平米4000万ちょい位じゃないと厳しくねえかなあ？

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そばのクラシオン団地の家賃はどのくらいですかね？
月々のローン返済額を周りの県営住宅に合わせてきそう。

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資産性の面で期待出来ず、強気価格で来られて買う人いるのか？とは思うわな

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県営クラシオン団地からの住み替え需要を狙っているのでしょう
家賃の安い県営・市営住宅にはマイホーム資金を貯めている世帯も多いでしょうから

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クラシオン新築時の３番館、3LDK 80m2で125k。
これには管理費と修繕積立金コミコミ。これに固定資産税プラス都市計画税も入ってるものとみなすと、単純家賃換算で約85K。
35年ローン念頭に訴求するなら5000万超えると厳しいでしょう。
延期になったのは、一定の関心は持たれているものの、想定価格が需要層とミスマッチしているのが分かり、社内的にトラブってるんではないかな。

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>>48 マンション検討中さん
　合わせてくるかは微妙です。何せエンクレスト史上最高のグレードで建てるとの説明です。
　土地の造成からかなり手間かけてるようですし、安く出来るとは思えない。

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>>46 eマンションさん
　三井は言っても平地、三井ブランド、六本松駅圏内ですからね。
　ここは山の上の孤島、ワンルーム投資◯欺、桜坂駅徒歩20分
　輝国と平和はまだしも、小笹は坂の有無で雲泥の差があります。
　マンションであれば資産性が重要ですが、資産になるのか、ここはかなり怪しいですよ。

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高グレードで安くできないとして小笹で70平米5000万ですといわれて欲しくなりますかね？
桜坂に抜ける道なんてもろ山道だし。

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>>46 eマンションさん

そのくらいが相場でしょうね。
輝国マンションは法面の上に生活道路がはしり、地域住民から常時見下ろされるという特異な形状をしていますが、5000万円前後で売れましたから。
土地に関してはこちらの小笹マンションの方がきれいな形状をしていますが、エンクレストですから輝国マンションよりもう少し安くなるかもしれません。

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どれだけ魅力あるエリアを作れるかでしょうね。
輝国のは六本松人気にあやかれましたが、ここは立地だけでいえば元々住んでる人以外には訴求性低いですし。

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5000万円前後出せば他の選択肢があるだけに、ほんと外部の人からどれだけ魅力に見えるかだろう。

近隣住民メインで埋めるのは簡単じゃない。

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>>57 マンション掲示板さん
　この立地で5000万だとしたら、ぼったくり。
　それならもう少し頑張ってアクセスのいいグランドメゾンの中古買います。
　

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5000万で買えるアクセスのいいグランドメゾンって築20年前後なんじゃ。
別府のやつが中古で出てくればそのくらいの価格帯かもですが。

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　アソシア、ジェイグランとの大戦争になりそうですが、居住環境としてはここが一番条件悪そうな雰囲気ですねぇ。
　高級路線で売り出す想定のようですが、ランディックやJR西日本との競合となると、相対的に値段が高く見えてしまいそう。
　となると、外面だけ綺麗にして、見えない部分は手抜いて安く仕上げるしかないような、、、

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平尾中校区なので学区は輝国マンションよりも優位ですけどね。
そのへんも考慮すれば同じくらいの価格帯でいけそうですが。

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戸数が需要越えてる気がするんですよねえ。
まあ売り出してみないと分かりませんが。

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>>61 マンション掲示板さん
　西高宮小も学区いいですよ。
　通学のことを考えると、西高宮小目の前のジェイグラン、小笹交差点付近のランディックに軍配が上がりますね。

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おそらくこのまま強気で売り出すとなると売れ残るでしょう。すでに工事着工してしまってますので、大幅な変更は無理。となると、売れ残りそうな部屋はエンクレストのオーナーに分譲賃貸で嵌め込むんだと思います。
ただし、分譲賃貸となると周辺の公社クラシオンマンションとの競合となるため、結果として分譲価格はクラシオンの賃料に引っ張られる。
ワンルーム投資○欺会社が県公社に嵌められるという、面白い構図が浮かび上がってきましたね。

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>>64 通りがかりさん
　なるほど。
　だからこの空き地に他のデベロッパーは手を出さなかったということか。合点がつきました。
　

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クラシオンって県営住宅団地でしょう？

県税で家賃をかなり安く抑えているわけだから、
民間の分譲賃貸マンションが県営住宅と入居者を奪い合って勝てるはずがない。

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小笹で5000万円で買うくらいなら今分譲してる長丘の3700万を買おうと思う。

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ランドアーク長丘ですか？　竣工済みですからさっさと買ってください！

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さすがに長丘と小笹では比較にならないでしょう。
せめて輝国、笹丘、平和あたりが比較対象かと。

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バスしかないのに西鉄バスの福岡都心エリアからはずれるのはちょっと。

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>>66 匿名さん
公社賃貸住宅は県営住宅とは異なり、独立採算でやっているはずです。

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UR団地のようなものですよね。
いずれにせよ家賃は相場よりだいぶ安いです。
民間の分譲賃貸では太刀打ちできないでしょう。

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クラシオン小笹山手　３LDK（７５m２）の家賃が大体１２万程度。
この家賃に管理費１万、修繕積立金１万が含まれているとすると、正味の家賃は１０万。
これを基に、３５年居住した場合の正味家賃が10万*12ヶ月*35年＝4200万円
つまり、エンクレストガーデンの物件価格（3LDK、75m2)が4200万を上回ってしまうと、クラシオンよりも家賃が高くなる計算。
クラシオンを上回るだけの魅力があるのであればいいが、えんクレストのロゴ入りマンションにはそれだけの魅力はないね。

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流石にそのくらいは上回ってくるだろ…

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建物の造りも公営住宅の方がしっかりしていますよね。

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また発売延期出てます。
よっぽど人気ないんでしょう。

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第一期分の引き渡しが２年半先の２０２５年１２月なんですね。

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計画変更も有り得る流れかな？

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県営団地のブランド力の低いマンションをつくるのは無謀ですよ。
しかもクラシオン団地は建物が新しいですから、分譲賃貸にするにしても民間が勝てるわけがない。

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県営団地のそばにブランド力の低いマンションをつくるのは無謀ですよ。
しかもクラシオン団地は建物が新しいですから、分譲賃貸にするにしても民間が勝てるわけがない。

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これがグランドメゾンでも微妙じゃないかなあ。
60戸くらいならともかく。

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56㎡　3700
59.8㎡　4000
62.6㎡　4200
65.2㎡　4500
77.5㎡　5200
76㎡(角)　5700
83㎡　5900　

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時期が違うからアレだけど別府のグラメゾ位？
んーどうなんかな、お買い得感はあまりないけど。

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C2の71.34㎡もそれなりの価格になってしまうか。

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>>88

>>83はB棟低層の情報ですので、Cだともう少し上になるかと思います。
いずれにしても、現状の計画が維持されれば、ですが・・・

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>>70 マンション検討中さん
小笹在住ですが、都心エリア定期券使ってますよ。

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>>90 買い替え検討中さん
長丘だと外れるって話じゃないの？

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>>92 マンション検討中さん
なるほどですね。
失礼しました。

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テレビCMも始まり、そろそろ販売開始かな。

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丘や緑も多く住環境は申し分ないけど、駅まで遠いのが悩みどころ。　

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全く食指が伸びない分、ここが売れるのかどうかは逆に気になる。

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>>96 マンション検討中さん

小笹や平和の人たちはみんなバス通勤ですよ。
地下鉄も西鉄も遠すぎますから。

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>>98 匿名さん
それな。

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バルコニー側って、福浜団地のほうを向いて、海側には向いてないの？？

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