大規模修繕工事の周期

数量調書と設計概算書を基に長期修繕計画書が
作成されているマンションはなかなかないからね。
殆どが、管理会社のフロントがソフトで作った簡易
なものしかもってないので、殆ど役に立たない。

今時パソコンで作った簡易な長期修繕計画書を
使っている管理組合はないだろう。
平米数とかの数値がないものでは相見積もりや工事の
予算を組むのに役にたたないからね。

建設図面はあるけど、数量調書はない。
その数値を明確にしていないと、相見積もりは取れない。

大規模修繕工事の周期は１２年～１５年。

しかし、大型設備の更新時期はそれぞれだからね。
エレベーター、給水設備、玄関ドア、サッシ・網戸、消防設備、
配管等

玄関ドアの交換はやるマンションが多いだろうが
サッシの交換はするとこはすくないんでは。
工事費がたかすぎるから。

その場合は、サッシを全て交換するのではなく、ベランダ側
だけにするとか、滑車とかの交換をするとかを検討すれば良い。

外壁塗装面の開始有工事は＜３回目の大規模修繕工事では
上塗り塗装ではなく、ケレンしてから塗装をする方法をとられる
計画を立てておられるところもありますが、その場合は工事費が
２倍以上に跳ね上がります。
本当に必要なのかどうかの検討をすべきです。

そんなに難しいことをいっても分からないだろうがね。

マンションの工事で、やらなければならないものを長期修繕計画書
にまとめておく必要があります。
そして総工事費から、１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出
する必要があります。

それをやるには、設計コンサルタントというか、１級建築士
の有資格者じゃないとできない。

うちの場合は、６ヶ月間建築士を雇い、専門委員会を立ち上げ
検討をして作成しました。
建築士への報酬は、８０万円でした。
設計図面をもとに、数量調書を作成し、設計概算書で計画書が
作成されました。

長期修繕計画書にお金をかけるのはいいことだよ。

大規模修繕工事の周期は、１２年から１５年が多いようである。
しかし、それより遅れたからと言って特に問題が起こるわけではない。
ただ、士友禅をやれば新しくなり資産価値もあがってくる。
快適なマンションライフも送れる。

大規模修繕工事は上記どおりでいいようだが、大型設備については
見解が分かれます。
エレベーター、給水設備、玄関ドア、サッシ・網戸、消防設備、
インターホン等
これらについての耐用年数は、それぞれのマンションによって
考え方や傷み等によって違うんでしょうね。

玄関ドアの交換を築２７年で計画しています。
といいますのは、長期修繕計画書ではもっと先のことだったんですが、
一部の玄関ドアの傷みが激しく、玄関枠が反っていたりしてドアが
かなり重くて修理をしなければならなくなったからです。
玄関ドアは専用使用権のある共用部分ですので、通常の管理については
区分所有者の責任と負担で行わなければならないのですが、少し待てば
玄関ドアの交換が計画されていますのでいろいろ検討しましたが結局は
どうせ３年待てば一斉交換するんだったら計画を早めようということになりました。

大型設備の交換で、周期が３０年とかの長いものについては
早くやって快適なマンションライフを送ると共に資産価値を
高めた方がいいと思います。
３０年でやれば、その次は３０年後ですからね。３５年まで我慢する
必要はありません。

そうだよね。
周期が３０年とか４０年とかをもっと先延ばししようとは
考えないでいいよね。
交換をすればあとは４０年後とかだからね。

マンションの周期は、それぞれのマンションの修繕積立金
に大きく影響される。

現在の大規模修繕工事費の高騰がすごいですね。
この要因は、円安、エネルギー価格の高騰、人材不足等が原因
と思われます。
ここ２０年は１ドル１１０円程度で推移していましたが、昨年
一気に１５１円まで円安となりました。
そこで材利用費が高くなってきたので値上げとなったわけですが、
現在は１３０円に戻っています。
為替相場が改善され、材料費や食材、石油等が安く仕入れられる
ようになったんですが、一度あがったものはなかなか下がりません。

値上した理由はなんだったのでしょうかね。

＞＞４１さん
輸入材料や食材が、今までは１１０円で１ドル分買えたのが
去年は１５０円で１ドル分しか買えなくなったからだよ。

去年為替相場が、いままで１ドル１１０円程度だったのが１５０円まで円安になったが、輸入材料が上がったのでいろんな値上げがおこなわれたのは理解できる。
しかし、現在は１３０円程度の円高になっているんだが、値下げはしない。
材料費が値上げしているので商品の価格を値上げさせていただきますがご了承
ください。申し訳ありませんだったんだけどな。

為替相場は円高になっていますが、値下げはしませんということだよな。
値上する時には、尤もらしく円安だから困っています。値上げさせてください
といっていたんだけどね。

いずれ価格競争がおきますよ。
現に、もう値下げしているところも出てきましたから。

大規模修繕工事の周期については、それこそそれぞれのマンションの
実情に合わせて実施していけばいいと思います。
１０年から２０年の間であればそんなに問題はないと思います。
修繕積立金に余裕があるマンションは快適なマンションライフを送る
ために早めになるでしょうし、余裕のないところはできるだけ先延ばし
をするのではないでしょうか。

自分の部屋の畳や壁紙の交換を考えてください。
早くやるところといつまでも、また全然変えないとこもあるでしょう。

特に子供がいるときは、できるだけたたみや壁紙の
交換は先延ばしの傾向がある。
快適さより、経済最優先。

大規模修繕工事の周期はそれぞれのマンションで違いますからね。
早い所は１０年で、遅い所は２０年でもやらない。

大規模修繕工事は大体１２年から１５年が多いと思います。
問題は他の大型設備の周期をどうするかではないでしょうか。
エレベーター、消防設備、給水設備、配管、配線、インターホン
玄関ドア、サッシ・網戸等の。

サッシの交換をする場合、近い将来新築住宅はペアガラスに
しなければならないとさ。省エネ対策でね。

>>51 匿名さん

新築なのに交換？
なんかごっちゃになってない？

>>52さん
それぐらいは斟酌してください。

サッシの交換でサッシごと替えるとなると外壁の工事も
伴うのでかなり高額になる。
戸車の交換ができればかなり安くなる。

サツシの交換はカバー工法でできれば
安くはなる。

　サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとかカバー工法の検討
　二重窓を考慮すればかなり高額になる。 戸車の交換の検討も必要
　サッシごと交換するはつり工法は外壁工事が伴うので工事費がかなり高くなる。

戸車の交換ができればいいんだけど、戸車自体は安いけど
工事費が高くなる。
簡単に取り外せればいいけど、みてみないと分からない。

ネットをみると自分で部品を取り寄せ戸車をつけたものがいたよ。
サッシが外れなかったので車のジャッキを使ったといっていた。
すごいね。

給水設備 築３０年～３５年で交換
　　高置水槽方式 　　　　受水槽を設置し、加圧ポンプで高置水槽に送り給水するやり方
　　　　メリット 　停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　増直結圧方式
　　　　市の給水管から直接増圧ポンプで水圧を高め給水するやり方
　　　　水の貯留がないため衛生的な水が供給できる。
　　　　１５階建て、２００戸超のマンションでも可能となりました。
　　　　以前は４階以下のマンションで使用されていたが、中高層階でも圧力を高めることによって
　　　給水ができるようになり、普及するようになりました。

>１５階建て、２００戸超のマンションでも可能となりました。

以前はできなかったのですが、現在はできるようになつたのですね。
工事費は高置水槽の取替えをするのとどちらがやすいのですか。

どちらもメリット・デメリットがあります。
工事費と一緒に検討してどちらにするかを決めていくべきでしょう。

ただ、高置水槽の取替えと増圧直結工事にきりかえるのとの
工事費の比較では、増圧直結方式の方が高いらしいよ。

>>62 匿名さん

LCCで考えれば
増圧直結のほうが安くなるよ

>>63さん
増圧直結方式の方が安くなるんですか。
そうであれば、交換の際は検討の余地がありますね。

高置水槽方式と増圧一括方式でまよっているけど、
工事費は増圧方式の方が安いんですか。

但し、なかなか新しいものにはかえたくないと思っている
住民が多いよ。

大規模修繕工事の周期を１０年とか１３年、１５年置きに
やっているところがあるが、早すぎるのもおそすぎるのも
そのマンション次第だよね。

修全の周期はそれぞれのマンションできめればいいんです。
修繕積立金を安くしようと思えば周期を長くすればいいんです。
それは住民で決めればいいのです。