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管理会社から、大規模修繕工事の周期は12年が目安だけど、国土交通省が10年を推奨しているので理事会が管理会社の提案を取り入れて、総会で2年後の築20年目の工事に決まりましたが、どの様に工事会社を決めればよいのでしょうか?
[スレ作成日時]2023-01-10 10:23:23
管理会社から、大規模修繕工事の周期は12年が目安だけど、国土交通省が10年を推奨しているので理事会が管理会社の提案を取り入れて、総会で2年後の築20年目の工事に決まりましたが、どの様に工事会社を決めればよいのでしょうか?
[スレ作成日時]2023-01-10 10:23:23
数量調書と設計概算書を基に長期修繕計画書が
作成されているマンションはなかなかないからね。
殆どが、管理会社のフロントがソフトで作った簡易
なものしかもってないので、殆ど役に立たない。
今時パソコンで作った簡易な長期修繕計画書を
使っている管理組合はないだろう。
平米数とかの数値がないものでは相見積もりや工事の
予算を組むのに役にたたないからね。
建設図面はあるけど、数量調書はない。
その数値を明確にしていないと、相見積もりは取れない。
大規模修繕工事の周期は12年~15年。
しかし、大型設備の更新時期はそれぞれだからね。
エレベーター、給水設備、玄関ドア、サッシ・網戸、消防設備、
配管等
玄関ドアの交換はやるマンションが多いだろうが
サッシの交換はするとこはすくないんでは。
工事費がたかすぎるから。
その場合は、サッシを全て交換するのではなく、ベランダ側
だけにするとか、滑車とかの交換をするとかを検討すれば良い。
外壁塗装面の開始有工事は<3回目の大規模修繕工事では
上塗り塗装ではなく、ケレンしてから塗装をする方法をとられる
計画を立てておられるところもありますが、その場合は工事費が
2倍以上に跳ね上がります。
本当に必要なのかどうかの検討をすべきです。
そんなに難しいことをいっても分からないだろうがね。
マンションの工事で、やらなければならないものを長期修繕計画書
にまとめておく必要があります。
そして総工事費から、1戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出
する必要があります。
それをやるには、設計コンサルタントというか、1級建築士
の有資格者じゃないとできない。
うちの場合は、6ヶ月間建築士を雇い、専門委員会を立ち上げ
検討をして作成しました。
建築士への報酬は、80万円でした。
設計図面をもとに、数量調書を作成し、設計概算書で計画書が
作成されました。
長期修繕計画書にお金をかけるのはいいことだよ。
大規模修繕工事の周期は、12年から15年が多いようである。
しかし、それより遅れたからと言って特に問題が起こるわけではない。
ただ、士友禅をやれば新しくなり資産価値もあがってくる。
快適なマンションライフも送れる。
大規模修繕工事は上記どおりでいいようだが、大型設備については
見解が分かれます。
エレベーター、給水設備、玄関ドア、サッシ・網戸、消防設備、
インターホン等
これらについての耐用年数は、それぞれのマンションによって
考え方や傷み等によって違うんでしょうね。
玄関ドアの交換を築27年で計画しています。
といいますのは、長期修繕計画書ではもっと先のことだったんですが、
一部の玄関ドアの傷みが激しく、玄関枠が反っていたりしてドアが
かなり重くて修理をしなければならなくなったからです。
玄関ドアは専用使用権のある共用部分ですので、通常の管理については
区分所有者の責任と負担で行わなければならないのですが、少し待てば
玄関ドアの交換が計画されていますのでいろいろ検討しましたが結局は
どうせ3年待てば一斉交換するんだったら計画を早めようということになりました。
大型設備の交換で、周期が30年とかの長いものについては
早くやって快適なマンションライフを送ると共に資産価値を
高めた方がいいと思います。
30年でやれば、その次は30年後ですからね。35年まで我慢する
必要はありません。
そうだよね。
周期が30年とか40年とかをもっと先延ばししようとは
考えないでいいよね。
交換をすればあとは40年後とかだからね。
マンションの周期は、それぞれのマンションの修繕積立金
に大きく影響される。
現在の大規模修繕工事費の高騰がすごいですね。
この要因は、円安、エネルギー価格の高騰、人材不足等が原因
と思われます。
ここ20年は1ドル110円程度で推移していましたが、昨年
一気に151円まで円安となりました。
そこで材利用費が高くなってきたので値上げとなったわけですが、
現在は130円に戻っています。
為替相場が改善され、材料費や食材、石油等が安く仕入れられる
ようになったんですが、一度あがったものはなかなか下がりません。
値上した理由はなんだったのでしょうかね。
去年為替相場が、いままで1ドル110円程度だったのが150円まで円安になったが、輸入材料が上がったのでいろんな値上げがおこなわれたのは理解できる。
しかし、現在は130円程度の円高になっているんだが、値下げはしない。
材料費が値上げしているので商品の価格を値上げさせていただきますがご了承
ください。申し訳ありませんだったんだけどな。
為替相場は円高になっていますが、値下げはしませんということだよな。
値上する時には、尤もらしく円安だから困っています。値上げさせてください
といっていたんだけどね。
いずれ価格競争がおきますよ。
現に、もう値下げしているところも出てきましたから。
大規模修繕工事の周期については、それこそそれぞれのマンションの
実情に合わせて実施していけばいいと思います。
10年から20年の間であればそんなに問題はないと思います。
修繕積立金に余裕があるマンションは快適なマンションライフを送る
ために早めになるでしょうし、余裕のないところはできるだけ先延ばし
をするのではないでしょうか。
自分の部屋の畳や壁紙の交換を考えてください。
早くやるところといつまでも、また全然変えないとこもあるでしょう。
特に子供がいるときは、できるだけたたみや壁紙の
交換は先延ばしの傾向がある。
快適さより、経済最優先。
大規模修繕工事の周期はそれぞれのマンションで違いますからね。
早い所は10年で、遅い所は20年でもやらない。
大規模修繕工事は大体12年から15年が多いと思います。
問題は他の大型設備の周期をどうするかではないでしょうか。
エレベーター、消防設備、給水設備、配管、配線、インターホン
玄関ドア、サッシ・網戸等の。
サッシの交換をする場合、近い将来新築住宅はペアガラスに
しなければならないとさ。省エネ対策でね。
サッシの交換でサッシごと替えるとなると外壁の工事も
伴うのでかなり高額になる。
戸車の交換ができればかなり安くなる。
サツシの交換はカバー工法でできれば
安くはなる。
サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとかカバー工法の検討
二重窓を考慮すればかなり高額になる。 戸車の交換の検討も必要
サッシごと交換するはつり工法は外壁工事が伴うので工事費がかなり高くなる。
戸車の交換ができればいいんだけど、戸車自体は安いけど
工事費が高くなる。
簡単に取り外せればいいけど、みてみないと分からない。
ネットをみると自分で部品を取り寄せ戸車をつけたものがいたよ。
サッシが外れなかったので車のジャッキを使ったといっていた。
すごいね。
給水設備 築30年~35年で交換
高置水槽方式 受水槽を設置し、加圧ポンプで高置水槽に送り給水するやり方
メリット 停電時に半日分の給水ができる。
デメリット 貯留した水、水質点検が必要
増直結圧方式
市の給水管から直接増圧ポンプで水圧を高め給水するやり方
水の貯留がないため衛生的な水が供給できる。
15階建て、200戸超のマンションでも可能となりました。
以前は4階以下のマンションで使用されていたが、中高層階でも圧力を高めることによって
給水ができるようになり、普及するようになりました。
>15階建て、200戸超のマンションでも可能となりました。
以前はできなかったのですが、現在はできるようになつたのですね。
工事費は高置水槽の取替えをするのとどちらがやすいのですか。
どちらもメリット・デメリットがあります。
工事費と一緒に検討してどちらにするかを決めていくべきでしょう。
ただ、高置水槽の取替えと増圧直結工事にきりかえるのとの
工事費の比較では、増圧直結方式の方が高いらしいよ。
高置水槽方式と増圧一括方式でまよっているけど、
工事費は増圧方式の方が安いんですか。
但し、なかなか新しいものにはかえたくないと思っている
住民が多いよ。
大規模修繕工事の周期を10年とか13年、15年置きに
やっているところがあるが、早すぎるのもおそすぎるのも
そのマンション次第だよね。
普通は13年前後だよね。
周期は長くしてもいいけど、やはり綺麗さをたもつためには
13年ぐらいがいいと思う。
大規模修繕工事の周期を国交省は10年とは
いっていないよ。
修全の周期はそれぞれのマンションできめればいいんです。
修繕積立金を安くしようと思えば周期を長くすればいいんです。
それは住民で決めればいいのです。
大規模修繕工事の周期は15年後が普通になってきたね。
大規模修繕工事の周期も大切ですが、大型設備の更新工事も
同時に検討していかなければならないですね。
大型設備はいろいろあります。
大型設備とは、エレベーター、玄関ドア、消防設備、給水設備、
サッシ・網戸、インターホン等をいいます。
大規模修繕工事の時期
第1回目
築11年~15年 64.9% 築16年~20年 24,3% 築25年~30年 2.1%
第2回目
築26年~30年 44.2% 築31年~35年 20.9% 築21年~25年 20.5%
第3回目
築41年以上 47.7% 築36年~40年 35.1%
工事金額1戸当り 大型設備分は除く
75万円~100万円 31% 100万円~125万円 25%
50万円~75万円 14% 125万円~150万円 9.6%
第2回目工事費内訳(国交省調査の平均)
仮設工事費 18.9% 外壁塗装 16.5% 床防水 11.0%
外壁タイル 5.4% 給水設備 10.5% ベランダ防水 6.2%
大規模修繕工事は、8年に1度行うべきです、理由:資産価値が上がり、高く売り抜けられる、目安としては、管理費&修繕積立金で40000~50000/月が適正と考察する。
100戸であれば6000万でOK.
管理会社やコンサルを入れると1億円になるよ
>>77 匿名さん
> 大規模修繕工事の時期
> 第1回目
築11年~15年 64.9% 築16年~20年 24,3% 築25年~30年 2.1%
築21年~25年が抜けてるな~? それとも築25年~30年はカットしたら
>>81 匿名さん
まあ、まあ、まあ、
某スレでは毎度のことですから・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%AF%89%EF%BC%92%EF...
それはそうとして、
「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」は、令和3年度版が最新です。
現在は1戸100万円では工事はできないよ。
それに100戸程度のマンションはもっと高くなるね。
管理会社や設計コンサルタントを入れないということは
随意契約ということだろうが、それこそぼられまくるよ。
現在の工事費は去年と比べると大幅に値上がりしている。
以前1戸100万円でできていたマンションでいえば
150万円ぐらいは必要になっている。
それを想定して修繕積立金の値上を検討しておくことが
大切です。
悪徳管理会社と思われる投稿が目立ちはじめたな~
宗教の洗脳するがごとく
現在の工事価格の高騰は目を見張るものがあるね。
修繕積立金の洗い直しの時期じゃないかな。
>>87 匿名さん
修繕実施事項の見直し修繕積立金のアップを出来るだけ少なくする
例えば網戸は区分所有者が負担する(何のためあるの、蚊や虫等はいないし=不要)
玄関ドア交換は費用3/5は区分所有者が負担する、2/5は共用費(修繕積立金)から(鍵と内部は専有部分なので区分所有者が負担する)、サッシの交換は不良になった時、インターホンで室内分(モニター)は区分所有者が負担する等見直しましょう。
しつこいけど18年から20年周期で大丈夫・
大規模修繕工事については、それぞれのマンションで周期を
考えればいいんです。
修繕積立金に余裕のあるところし早めに計画すればいいでしょう。
早くやることによって快適なマンションライフが送れるのですからね。
自分の部屋の壁紙の交換は何年でやりますか。
10年で替えるとこもあるし、20年たっても
替えないとこがある。
長期保証で最長18年周期ってのも出てきてる。
>>93さん
それは大規模修繕工事の周期のことですか。
ガイドラインでは12年から13年周期としているんで基本的には
それでいいんでしょうが、マンションにはいろいろな事情がありますので
若干の周期の幅はあってもいいんではないでしょうか。
>94
ガイドラインってあくまで参考で個々の事情を考慮する必要がある。大規模修繕の前に調査点検するから、劣化がそれほど進んでなければ先延ばしってのもあり。
ガイドラインには定額積み立てが推奨って記載あるけどほとんど守ってないでしょ。
もともとマンションの長期修繕計画はデベロッパが子会社の管理会社を通じて工事で儲けるために、短めに設定したものです。最近は工賃も上がっていてそれどころじゃないので、東急なんかは18年にしてます。ちなみに、ビルは外壁修繕をやらない場合もあります。
修繕はやっても資産性は上がらずやって当たり前なものですが、やらなくても、建物に問題なけらば期間が長くても大丈夫です。修繕期間を長めでも問題なさそうなら長めにした方がいいです。
まあ、管理会社は儲けが少なくなるので早めたいでしょうけどね。ここで周期を短く推奨しているやつは管理会社の回し者の荒らしなのでスルーしましょう。
畳や壁紙の交換を全然やらない部屋もあるからね。
やればきれいになって快適な生活がおくれるでしょう。
部屋が汚いと友達も呼べないよ。
長期修繕計画書を作成し、修繕個所ごとの周期と概算額の
羅針盤としなければならない。
大規模修繕工事の時期は、1回目より2回目は若干延ばしても
いいと思っています。
コンクリートは時の経過と共に強化しますから。
スレ主さん
大規模修繕工事を10年で行われるとのことですが、
それはそれでそれぞれのマンションの事情や積立金の余裕等も
あるでしょうからそれでいいと思います。
ただ、10年は早いような気もします。
大規模修繕工事だけでなく、大型設備の工事もやらなければ
ならないでしょう。
エレベーター、玄関ドア、消防設備、給水管・排水管・給湯管、
配線、給水設備、機械式駐車場、サッシ・網戸等といろいろありますから。
大規模修繕工事については、しつこいけど18年から20年周期で大丈夫・だそうです
>>108 匿名さん
ここにも、私のなりすましがいたんですね。
このスレは私が作成したものなんです。
それをあたかも自分で作成したように装って書き込んでいるんですね。
なりすましですね。
これは違反ではないんですか。
なりすましはアク禁だよ。
大規模修繕工事ばかりが周期として取りざたされているが、
工事には大型設備もかなりあるよね。
その工事はどうするのかな。
大型設備の工事については、皆さんで検討しておく必要があります。
コンサルタントに長期修繕計画の洗い直しをしてもらう場合は、マンション
の検討したことを参考に作成してもらうべきです。
玄関ドアはカバー工法、エレベーターは基盤中心の工事、サッシについては
高額なので、リビングの部屋だけにするとか、戸車の交換にするとか、
工事費の高騰による値上げは、30年間の平均で30%でみるとか。
大型設備の中で、インターホンの交換をするときには、
熱感知器と一緒に交換し、年2回行われる消防点検を
居室に入らずに玄関でできるようにするといいですよ。
住民の評判はすこぶる良好です。
消防点検は年2回あります。
そして、居室に入り込み、各部屋の熱感知器の点検をします。
在宅が必要になります。
これが玄関でできるんだから、いつ消防点検があっても
住民はまったく関係ない。
だから住民の評判がいいんです。
居室に入らずに玄関で消防点検出来るのか?
居室に入らないで消防点検するのは、熱感知器だけだよ。
設置すれば消防署が立会いにきてチェックするよ。
居室に入らないで玄関で消防点検をするのは、
インターホンと熱感知器を組み合わせてやるんだよ。
インターホンを交換するときには、是非熱感知器とドッキングさせ
消防点検を玄関でやるようにするのをお薦めします。
住民の評価は上がりますよ。
しかし、消防の定期点検は年2回あるし、そのたびに各部屋全てに
入っていき点検をするからね。
在宅が必要だし、片付けもしなければならない。
それが部屋に入ってこないでやるんだから、住民には好評だね。