大規模修繕工事の周期

まず10年を国交省が推奨しているのは本当ですか？国交省が出している長期修繕計画書のガイドラインでは12から15年周期とされています。
もちろんマンション毎の実態によって伸び縮みしますが…

まずは長期修繕計画書を見てきちんと考えてみてください。
30年後までシミュレーションされていると思うので、今の周期で修繕したら修繕積立金が毎月いくらになるのか。もちろん修繕しないといけないくらい劣化しているのなら10年周期でも仕方ありません。が、将来の積立金がすごいことになると思います。

前回のは良く知らないのですが、今回は管理会社が言っていました。あまり難しい事は良く分かりませんが、

正確には「前回同様で１０年が安心に奇麗に住めて、資産価値も落ちないのでお勧めです、国土交通省も１０年が安全安心に住める？」でしたでしょうか？

１８年周期で十分。

個人的には１８年は嬉しいけど、管理会社、理事会の総意で当マンションはずっと１０年なんです。ですので、業者の探し方を教えていただきたい。

>>4 匿名さん
ただ単に業者を探したいのなら大規模修繕工事　ランキング等でググれば出てきます。
評価の高い順に見積りを依頼すればいいだけです。仕様書等バラバラになり比較なんてできないでしょうけどね。

比較したいなら設計コンサルに依頼して共通仕様書を作らせます。コンサル代高いけど、管理会社に丸投げするよりかはいいかと思います。

>>5 通りがかりさん

国交省が10年周期って言っていたのは
遥か昔の話しです。

酷い管理会社ですね

>>6 さすらいさん
おっしゃる通り相当ひどい管理会社だと思います。
スレ主さんは周期自体を見直すことはしないようなのであまり言っても仕方ないですが、住民が知らないのをいいことに嘘をついて修繕費を食いつぶすような管理会社は無くなってほしいです。

１８年周期で十分ですよ。
剰余金は蓄える。
組合員の負担が軽減される。
悪徳役員や管理会社にはくれぐれもご注意。

>>8
１０年で決まってしまったので、安くできる方法が知りたいです。

>>9 匿名さん
安くしたいなら足場ではなくブランコにして、屋上防水など足場がなくてもできものは数年先延ばしにでもして最低限の修繕とすればいい。

まずは一級建築士に相談だね。

施工会社を選定するには、まず候補業者を選びます。
建設新聞等を活用すれば無料で掲載してくれます。
それから、地元業者の年間取引額ランキングで上位業者を選定します。
それに、大手スーパーゼネコンも候補に入れます。
ＮＰＯ法人マンション管理協会とかの賛助会員から選定する方法もあります。

周期については、ネットで検索すれば大体把握できますよ。

うちなどは大規模修繕工事１回目では修繕委員長と理事長がしっかりしていていい仕事をしたようだ。２回目にはその理事長も修繕委員長も買い換えて他のマンションに住み替えていない。今の理事長と修繕委員長はこそこそ栗タイプで得体が知れない。噂では町のコソクリ専門の建設会社の社員らしい。その他の委員も目つきが鋭く怖い感じの老人男女が加わっている。なんだか怪しい雰囲気ではある。なんかわけありそうである。

そんなに気にすることはないんじゃないですか。

自分で理事に立候補して、理事会のメンバーになれば
良くわかるんだけどね。

大規模修繕工事の周期は１３年～１５年でいいけど、
大型設備の更新工事はいろいろあるからね。

玄関ドアやサッシ・網戸、エレベーター、消防設備、給水設備、
配管等がある。
修繕積立金は、大規模修繕工事だけでなく、大型設備分も確保
しておかないといけません。

１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出するには、やはり
しっかりした長期修繕計画書の作成が必要となります。
専門委員会を設置して、建築士を雇い検討していくべきです。

私どものマンションでは専門委員会を設置して建築士を
雇い、約半年間かけて長期修繕計画書の洗い直しを
行いました。
建築士への報酬は、８０万円でした。
設計図面をもとに、数量調書をさくせいし、それを基に
設計概算書を作成してもらいました。

そうして作成した長期修繕計画書があれば、大規模修繕工事であれ
大型設備の更新工事であれ、その資料をみれば凡その金額が分り
ますし、相見積もりも数字を示してとれますからね。

数量調書と設計概算書を基に長期修繕計画書が
作成されているマンションはなかなかないからね。
殆どが、管理会社のフロントがソフトで作った簡易
なものしかもってないので、殆ど役に立たない。

今時パソコンで作った簡易な長期修繕計画書を
使っている管理組合はないだろう。
平米数とかの数値がないものでは相見積もりや工事の
予算を組むのに役にたたないからね。

建設図面はあるけど、数量調書はない。
その数値を明確にしていないと、相見積もりは取れない。

大規模修繕工事の周期は１２年～１５年。

しかし、大型設備の更新時期はそれぞれだからね。
エレベーター、給水設備、玄関ドア、サッシ・網戸、消防設備、
配管等

玄関ドアの交換はやるマンションが多いだろうが
サッシの交換はするとこはすくないんでは。
工事費がたかすぎるから。

その場合は、サッシを全て交換するのではなく、ベランダ側
だけにするとか、滑車とかの交換をするとかを検討すれば良い。

外壁塗装面の開始有工事は＜３回目の大規模修繕工事では
上塗り塗装ではなく、ケレンしてから塗装をする方法をとられる
計画を立てておられるところもありますが、その場合は工事費が
２倍以上に跳ね上がります。
本当に必要なのかどうかの検討をすべきです。

そんなに難しいことをいっても分からないだろうがね。

マンションの工事で、やらなければならないものを長期修繕計画書
にまとめておく必要があります。
そして総工事費から、１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出
する必要があります。

それをやるには、設計コンサルタントというか、１級建築士
の有資格者じゃないとできない。

うちの場合は、６ヶ月間建築士を雇い、専門委員会を立ち上げ
検討をして作成しました。
建築士への報酬は、８０万円でした。
設計図面をもとに、数量調書を作成し、設計概算書で計画書が
作成されました。

長期修繕計画書にお金をかけるのはいいことだよ。

大規模修繕工事の周期は、１２年から１５年が多いようである。
しかし、それより遅れたからと言って特に問題が起こるわけではない。
ただ、士友禅をやれば新しくなり資産価値もあがってくる。
快適なマンションライフも送れる。

大規模修繕工事は上記どおりでいいようだが、大型設備については
見解が分かれます。
エレベーター、給水設備、玄関ドア、サッシ・網戸、消防設備、
インターホン等
これらについての耐用年数は、それぞれのマンションによって
考え方や傷み等によって違うんでしょうね。

玄関ドアの交換を築２７年で計画しています。
といいますのは、長期修繕計画書ではもっと先のことだったんですが、
一部の玄関ドアの傷みが激しく、玄関枠が反っていたりしてドアが
かなり重くて修理をしなければならなくなったからです。
玄関ドアは専用使用権のある共用部分ですので、通常の管理については
区分所有者の責任と負担で行わなければならないのですが、少し待てば
玄関ドアの交換が計画されていますのでいろいろ検討しましたが結局は
どうせ３年待てば一斉交換するんだったら計画を早めようということになりました。

大型設備の交換で、周期が３０年とかの長いものについては
早くやって快適なマンションライフを送ると共に資産価値を
高めた方がいいと思います。
３０年でやれば、その次は３０年後ですからね。３５年まで我慢する
必要はありません。

そうだよね。
周期が３０年とか４０年とかをもっと先延ばししようとは
考えないでいいよね。
交換をすればあとは４０年後とかだからね。

マンションの周期は、それぞれのマンションの修繕積立金
に大きく影響される。

現在の大規模修繕工事費の高騰がすごいですね。
この要因は、円安、エネルギー価格の高騰、人材不足等が原因
と思われます。
ここ２０年は１ドル１１０円程度で推移していましたが、昨年
一気に１５１円まで円安となりました。
そこで材利用費が高くなってきたので値上げとなったわけですが、
現在は１３０円に戻っています。
為替相場が改善され、材料費や食材、石油等が安く仕入れられる
ようになったんですが、一度あがったものはなかなか下がりません。

値上した理由はなんだったのでしょうかね。

＞＞４１さん
輸入材料や食材が、今までは１１０円で１ドル分買えたのが
去年は１５０円で１ドル分しか買えなくなったからだよ。

去年為替相場が、いままで１ドル１１０円程度だったのが１５０円まで円安になったが、輸入材料が上がったのでいろんな値上げがおこなわれたのは理解できる。
しかし、現在は１３０円程度の円高になっているんだが、値下げはしない。
材料費が値上げしているので商品の価格を値上げさせていただきますがご了承
ください。申し訳ありませんだったんだけどな。

為替相場は円高になっていますが、値下げはしませんということだよな。
値上する時には、尤もらしく円安だから困っています。値上げさせてください
といっていたんだけどね。

いずれ価格競争がおきますよ。
現に、もう値下げしているところも出てきましたから。

大規模修繕工事の周期については、それこそそれぞれのマンションの
実情に合わせて実施していけばいいと思います。
１０年から２０年の間であればそんなに問題はないと思います。
修繕積立金に余裕があるマンションは快適なマンションライフを送る
ために早めになるでしょうし、余裕のないところはできるだけ先延ばし
をするのではないでしょうか。

自分の部屋の畳や壁紙の交換を考えてください。
早くやるところといつまでも、また全然変えないとこもあるでしょう。

特に子供がいるときは、できるだけたたみや壁紙の
交換は先延ばしの傾向がある。
快適さより、経済最優先。

大規模修繕工事の周期はそれぞれのマンションで違いますからね。
早い所は１０年で、遅い所は２０年でもやらない。

大規模修繕工事は大体１２年から１５年が多いと思います。
問題は他の大型設備の周期をどうするかではないでしょうか。
エレベーター、消防設備、給水設備、配管、配線、インターホン
玄関ドア、サッシ・網戸等の。

サッシの交換をする場合、近い将来新築住宅はペアガラスに
しなければならないとさ。省エネ対策でね。

>>51 匿名さん

新築なのに交換？
なんかごっちゃになってない？

>>52さん
それぐらいは斟酌してください。

サッシの交換でサッシごと替えるとなると外壁の工事も
伴うのでかなり高額になる。
戸車の交換ができればかなり安くなる。

サツシの交換はカバー工法でできれば
安くはなる。

　サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとかカバー工法の検討
　二重窓を考慮すればかなり高額になる。 戸車の交換の検討も必要
　サッシごと交換するはつり工法は外壁工事が伴うので工事費がかなり高くなる。

戸車の交換ができればいいんだけど、戸車自体は安いけど
工事費が高くなる。
簡単に取り外せればいいけど、みてみないと分からない。

ネットをみると自分で部品を取り寄せ戸車をつけたものがいたよ。
サッシが外れなかったので車のジャッキを使ったといっていた。
すごいね。

給水設備 築３０年～３５年で交換
　　高置水槽方式 　　　　受水槽を設置し、加圧ポンプで高置水槽に送り給水するやり方
　　　　メリット 　停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　増直結圧方式
　　　　市の給水管から直接増圧ポンプで水圧を高め給水するやり方
　　　　水の貯留がないため衛生的な水が供給できる。
　　　　１５階建て、２００戸超のマンションでも可能となりました。
　　　　以前は４階以下のマンションで使用されていたが、中高層階でも圧力を高めることによって
　　　給水ができるようになり、普及するようになりました。

>１５階建て、２００戸超のマンションでも可能となりました。

以前はできなかったのですが、現在はできるようになつたのですね。
工事費は高置水槽の取替えをするのとどちらがやすいのですか。

どちらもメリット・デメリットがあります。
工事費と一緒に検討してどちらにするかを決めていくべきでしょう。

ただ、高置水槽の取替えと増圧直結工事にきりかえるのとの
工事費の比較では、増圧直結方式の方が高いらしいよ。

>>62 匿名さん

LCCで考えれば
増圧直結のほうが安くなるよ

>>63さん
増圧直結方式の方が安くなるんですか。
そうであれば、交換の際は検討の余地がありますね。

高置水槽方式と増圧一括方式でまよっているけど、
工事費は増圧方式の方が安いんですか。

但し、なかなか新しいものにはかえたくないと思っている
住民が多いよ。

大規模修繕工事の周期を１０年とか１３年、１５年置きに
やっているところがあるが、早すぎるのもおそすぎるのも
そのマンション次第だよね。

修全の周期はそれぞれのマンションできめればいいんです。
修繕積立金を安くしようと思えば周期を長くすればいいんです。
それは住民で決めればいいのです。

>>70 匿名さん

さすかに、「修全」の周期を住民で決めることはできない。

>>65 匿名さん

さすがに、高置水槽方式と「増圧一括方式」では迷いようがない。

大規模修繕工事の周期は１5年後が普通になってきたね。

>>71 匿名さん

さすがに、「さすかに、」はないでしょう。

大規模修繕工事の周期も大切ですが、大型設備の更新工事も
同時に検討していかなければならないですね。
大型設備はいろいろあります。

大型設備とは、エレベーター、玄関ドア、消防設備、給水設備、
サッシ・網戸、インターホン等をいいます。

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

大規模修繕工事は、８年に１度行うべきです、理由：資産価値が上がり、高く売り抜けられる、目安としては、管理費＆修繕積立金で４００００～５００００/月が適正と考察する。

>>78
100戸のマンションであれば、大規模修繕工事費は２億円前後が適切と推察する。

１００戸であれば６０００万でOK.
管理会社やコンサルを入れると１億円になるよ

>>77 匿名さん
>　　大規模修繕工事の時期
>　　第１回目
　築１１年～１５年　６４．９％　築１６年～２０年　２４，３％　築２５年～30年　２．１％

築２１年～２５年が抜けてるな～？　　それとも築２５年～３０年はカットしたら

>>81 匿名さん

まあ、まあ、まあ、
某スレでは毎度のことですから・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%AF%89%EF%BC%92%EF...

それはそうとして、
「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」は、令和３年度版が最新です。

>>80 匿名さん

1回目の大規模修繕工事費で１億円超が提示されているので吟味中。
管理会社を入れ
２億円はぼったくり会社だな。

現在は１戸１００万円では工事はできないよ。
それに１００戸程度のマンションはもっと高くなるね。
管理会社や設計コンサルタントを入れないということは
随意契約ということだろうが、それこそぼられまくるよ。

現在の工事費は去年と比べると大幅に値上がりしている。
以前１戸１００万円でできていたマンションでいえば
１５０万円ぐらいは必要になっている。
それを想定して修繕積立金の値上を検討しておくことが
大切です。

悪徳管理会社と思われる投稿が目立ちはじめたな～
宗教の洗脳するがごとく

現在の工事価格の高騰は目を見張るものがあるね。
修繕積立金の洗い直しの時期じゃないかな。

>>87 匿名さん
修繕実施事項の見直し修繕積立金のアップを出来るだけ少なくする
例えば網戸は区分所有者が負担する（何のためあるの、蚊や虫等はいないし＝不要）
玄関ドア交換は費用3/5は区分所有者が負担する、2/5は共用費（修繕積立金）から（鍵と内部は専有部分なので区分所有者が負担する）、サッシの交換は不良になった時、インターホンで室内分（モニター）は区分所有者が負担する等見直しましょう。

>>88さん
そんなややこしいことはしなくて修繕積立金から払えば
いいでしょう。
修繕積立金で払うも個人で払うも同じ住民の支払いなんでしょうから。

しつこいけど18年から20年周期で大丈夫・

大規模修繕工事については、それぞれのマンションで周期を
考えればいいんです。
修繕積立金に余裕のあるところし早めに計画すればいいでしょう。
早くやることによって快適なマンションライフが送れるのですからね。

自分の部屋の壁紙の交換は何年でやりますか。
１０年で替えるとこもあるし、２０年たっても
替えないとこがある。

長期保証で最長１８年周期ってのも出てきてる。

>>93さん
それは大規模修繕工事の周期のことですか。
ガイドラインでは１２年から１３年周期としているんで基本的には
それでいいんでしょうが、マンションにはいろいろな事情がありますので
若干の周期の幅はあってもいいんではないでしょうか。

>94

ガイドラインってあくまで参考で個々の事情を考慮する必要がある。大規模修繕の前に調査点検するから、劣化がそれほど進んでなければ先延ばしってのもあり。

ガイドラインには定額積み立てが推奨って記載あるけどほとんど守ってないでしょ。

>>94 匿名さん
>ガイドラインでは１２年から１３年周期としているんで

どこが出しているどの「ガイドライン」でしょうか？

>>96 匿名さん

その通りですね
私も知りたいです

もともとマンションの長期修繕計画はデベロッパが子会社の管理会社を通じて工事で儲けるために、短めに設定したものです。最近は工賃も上がっていてそれどころじゃないので、東急なんかは１８年にしてます。ちなみに、ビルは外壁修繕をやらない場合もあります。

修繕はやっても資産性は上がらずやって当たり前なものですが、やらなくても、建物に問題なけらば期間が長くても大丈夫です。修繕期間を長めでも問題なさそうなら長めにした方がいいです。

まあ、管理会社は儲けが少なくなるので早めたいでしょうけどね。ここで周期を短く推奨しているやつは管理会社の回し者の荒らしなのでスルーしましょう。

>>98さん
修繕はやれば快適なマンションライフが送れます。
また、売却や賃貸にだすときは付加価値がついて
有利に展開しますよ。

畳や壁紙の交換を全然やらない部屋もあるからね。
やればきれいになって快適な生活がおくれるでしょう。
部屋が汚いと友達も呼べないよ。

長期修繕計画書を作成し、修繕個所ごとの周期と概算額の
羅針盤としなければならない。

大規模修繕工事の時期は、１回目より２回目は若干延ばしても
いいと思っています。
コンクリートは時の経過と共に強化しますから。

スレ主さん
大規模修繕工事を１０年で行われるとのことですが、
それはそれでそれぞれのマンションの事情や積立金の余裕等も
あるでしょうからそれでいいと思います。
ただ、１０年は早いような気もします。

大規模修繕工事だけでなく、大型設備の工事もやらなければ
ならないでしょう。
エレベーター、玄関ドア、消防設備、給水管・排水管・給湯管、
配線、給水設備、機械式駐車場、サッシ・網戸等といろいろありますから。

>>100 匿名さん
友達も呼べないほど部屋が汚いのはあなただけかも？。

大規模修繕工事については、しつこいけど18年から20年周期で大丈夫・だそうです

>>106さん
それでもいいんですが、汚くなる前にやった方が
見栄えは良いですよね。

>>108 匿名さん
ここにも、私のなりすましがいたんですね。
このスレは私が作成したものなんです。
それをあたかも自分で作成したように装って書き込んでいるんですね。
なりすましですね。
これは違反ではないんですか。

なりすましはアク禁だよ。

大規模修繕工事ばかりが周期として取りざたされているが、
工事には大型設備もかなりあるよね。
その工事はどうするのかな。

大型設備の工事については、皆さんで検討しておく必要があります。
コンサルタントに長期修繕計画の洗い直しをしてもらう場合は、マンション
の検討したことを参考に作成してもらうべきです。
玄関ドアはカバー工法、エレベーターは基盤中心の工事、サッシについては
高額なので、リビングの部屋だけにするとか、戸車の交換にするとか、
工事費の高騰による値上げは、３０年間の平均で３０％でみるとか。

大型設備の中で、インターホンの交換をするときには、
熱感知器と一緒に交換し、年２回行われる消防点検を
居室に入らずに玄関でできるようにするといいですよ。
住民の評判はすこぶる良好です。

消防点検は年２回あります。
そして、居室に入り込み、各部屋の熱感知器の点検をします。
在宅が必要になります。
これが玄関でできるんだから、いつ消防点検があっても
住民はまったく関係ない。
だから住民の評判がいいんです。

居室に入らずに玄関で消防点検出来るのか？

>>115 口コミ知りたいさん
できるよ。新築なんかはだいたいそうなってるんじゃないかな。
まぁ全ての項目が出来る訳ではないよ。避難器具の点検は残る。機械系統が入室不要

居室に入らないで消防点検するのは、熱感知器だけだよ。
設置すれば消防署が立会いにきてチェックするよ。

居室に入らないで玄関で消防点検をするのは、
インターホンと熱感知器を組み合わせてやるんだよ。

インターホンを交換するときには、是非熱感知器とドッキングさせ
消防点検を玄関でやるようにするのをお薦めします。
住民の評価は上がりますよ。

しかし、消防の定期点検は年２回あるし、そのたびに各部屋全てに
入っていき点検をするからね。
在宅が必要だし、片付けもしなければならない。
それが部屋に入ってこないでやるんだから、住民には好評だね。

どちらにしても、インターホンと熱感知器は交換時期が必ず
くるからね。
消防点検を玄関でやるのに切り替えたとしても、工事費はそんなに
かわらないので、絶対にやるべきだね。

>>116 eマンションさん
>全ての項目が出来る訳ではないよ。避難器具の点検は残る。

そうですね、避難器具の点検は残るので注意。

あのね、消防点検を玄関でやる点検は、それだけしかやらないよ。

>>123 匿名さん

あのね、消防点検ではベランダに設置している避難ハシゴも点検するの
避難ハシゴを下階にたらし下に降りていくの（ベランダをくりぬき梯子を納める厚さはあるよ）但し宙ぶらりんの状態なので高齢者には難しい点もあるが。
また外階段もあるのでこれを使用して避難は出来る。

なおベランダとベランダの間仕切りは５０ｃｍ程の厚みがある鉄筋コンクリートで仕切られているのでハンマーで叩いても壊れないよ

マンションのつくりは色々あるので勉強しようね

各ベランダに各避難梯子は厄介だ。

>>124 匿名さん
消防点検はいろんな点検が行われますよ。
その点検は、点検業者がやればいいんですよ。
今問題にしているのは、居室に入らないで玄関で熱感知器の
点検ができれば、在宅の必要もないし、便利ですよといっているんだよ。

避難ハッチは各ベランダには設置されていないよ。
一番端の部屋だけ。

そのためにボードがあるんだよ。
避難しやすいように、物置等はおかないでね。

周期が短いほど管理会社は儲かるからね。。

総務省令40号を良く読め、消防署の許可は１００％無理、机上の空論が好きなやつらだな！

>>125 口コミ知りたいさん
各ベランダに各避難梯子は厄介だ。
>>127 匿名さん
避難ハッチは各ベランダには設置されていないよ。一番端の部屋だけ。
>>128 匿名さん
そのためにボードがあるんだよ。避難しやすいように、物置等はおかないでね。

各ベランダに各避難梯子があり、そして建物左右に外階段もあるのでこれを利用して避難も出来る。

各ベランダに避難ハッチがあるマンションってあるんですか。
避難階段は２ヶ所以上設置が義務づけられているからね。

>>130 匿名さん
何が無理なの。
消防点検を玄関でやるのは今の主流だよ。

それにね、消防点検を玄関でやる場合、そのチェックは消防署が
立会いにきて、合格すればそれを承認するんだよ。

総務省令40号を良く読め、消防署の許可は無理、

>>133　新築なら可、既存マンションなら総務省令40号を良く読むべし、許可は新築時のみ

消防庁（消防署）利権は不可侵は常識

消防点検業者は、消防庁（消防署）の重要な天下り先

消費税が上がるのは、財務省の天下り先確保のみの為は常識、良く新聞を読むべし

遠隔試験機能を有する熱感知器は、玄関外側のインターホン子機のコネクタから外部試験器で確認すれば良いのです。ただし、外観上の項目（外形、警戒状況）を居住者が自主点検しなければならない。


・第３２ 住戸用自動火災報知設備及び共同住宅用非常警報設備の点検要領
https://www.fdma.go.jp/laws/tutatsu/items/tuchi1807/pdf/180802_32.pdf

１ 一般的留意事項
（１）住戸内の部分については、外観上の項目について居住者の自主点検をもって足りるものとすること。この場合において、次に掲げる事項が、居住者に対して周知徹底されている必要があること。

ア 外観上の点検を実施する義務
イ 外観上の点検項目
ウ 異常が発生している場合の措置
エ その他の留意事項

（２）～
（３）～

２ 機器点検（留意事項は※で示す。）
（１）住戸用自動火災報知設備

外形
警戒状況
　目視により確認する

☆ 熱感知器
　所定の加熱試験器又は外部試験器等により確認する。

備考 ★印の点検は、～
☆印の点検は、遠隔試験機能を有する住戸用自動火災報知設備にあっては、外部試験器等による試験で異常がないことにより替えることができる。


・共同住宅用自動火災報知設備における感知器外部試験の仕方について説明します。
http://www.akb-w.com/cathand/detail-492315.html

むずかしいことはいいんだよ。
ただ、消防点検は居室内に入らず玄関でできるということ。
消防署もそれを認めている。
それだけのことだよ。

消防署が認めるのは新築時のみ。

>>142 匿名さん
実際うちのマンションも玄関で消防点検ができるようにしたよ。
新築時にはそうしているマンションが多くなったということだろう。

>>142 匿名さん
消防点検が玄関でできるというのを勉強する必要がある。
あなたが、そんな偏見をもっていれば居室内で点検ができる
すばらしいことができなくなる。

インターホンを交換してからでは手遅れになるから
その前に検討しておくといいね。

消防点検が部屋に入らず玄関でできるようになれば、
年２回、それも各部屋にはいってくるので片付け等も
しなくていいし、在宅の必要性もなくなる。
住民には、一番評判のいい工事になるよ。

一部に消防法では玄関での点検はできないとか言っている者も
いるが、現実できているとこが多々あるのを認めないとね。

新築の場合はオーケーとか言っている者もいるが、
要するに玄関での消防点検はできるということだよね。

玄関ドアの交換は何年でみていますか。
うちの場合は３０年前後で交換と計画しています。

築年月が、1996年2月のマンションならもうすぐですね。

>>150 匿名さん
あくまでひとつの指標ですので、それぞれのマンションで交換時期は
判断されたらいいと思います。

しかし、築３０年前後で玄関ドアの交換とは、安普請のマンションですね。

だから言ったでしょう。
それぞれのマンションで判断すればいいと。
築３０年前後と書きましたが、２０年も３０年も先のことは玄関ドアが
どうなっているかは分かりませんからね。

玄関ドアの価格もあがっています。
１戸３０万円程度はしますよ。

>>152 匿名さん
50年前後での交換で良いんじゃない
乱暴に扱う人は３０年前後になるかもしれないが

５０年に１回ということは、４０年で交換したとしても
次は４０年後になる。
もう少し早めに交換してもいいんじゃないかな。
どうせ１度しか交換しないんだったら。

>>156 匿名さん
そうですね　一つの考えですね　その時の状況で総合的に判断すべきかもしれません
この時期には雑排水管の工事も浮上するかもしれません

うちはバカ理事長がいて20年目に表面塗装をしてさらに見栄えが悪くなった。
しばらく辛抱して交換をした方がいいと意見を言ったのですが聞き入れてはもらえませんでした。
上塗り時も大して劣化はしていない部屋の方が圧倒的に多かった。
30年目だが見るも無残な状態です。
同じ仕様の同時期のマンションはまだ交換はしなくてもいい状態です。
組合員の中には当時の理事長に弁償させると苦情を言っている者もいます。
上塗り代も数百万は費やしています。
馬鹿にはつける薬はありません。
組合員一人一人の連帯責任です。

>>158 口コミ知りたいさん
表面塗装というのは玄関ドアのことですか。
交換した方がよかったのではないですか。
それに表面塗装をしてさらに見栄えが悪かったというのは、
その工事自体のやり方、センスがなかったからでしよう。

玄関ドアも各戸によって傷みが違います。
どこかの時点で管理組合として一斉に交換することも
検討すべきでしょう。

３０年か３５年かで交換すれば、次はその３０年か３５年後
ですからね。
殆どの住民は１回しか経験しないでしょう。

玄関ドアを交換するときに賃借人に鍵を渡す場合は、
オーナーに渡さず直接賃借人に渡すべきです。
何故かというと、オーナーが鍵をもっていると自由に
部屋に入れるからです。

玄関ドアは刷毛塗ではなく電着塗装でしょう。そのためにはスペアの玄関を用意して出来上がった時点でスペアを外して取り付けます。
新品よりは安くて見劣りはしません。

玄関ドアの交換はカバー工法で行うのが
一般的です。

３０年程度で交換するのに新品ではないんですか。
ちょっとせこいですね。

>>165 匿名さん
>玄関ドアの交換はカバー工法で行うのが一般的です。

質問です。カバー工法は外面（共用部分）だけ実施できるのですか

>>158 口コミ知りたいさん
＞うちはバカ理事長がいて20年目に表面塗装をしてさらに見栄えが悪くなった。
＞しばらく辛抱して交換をした方がいいと意見を言ったのですが聞き入れてはもらえませんでした。
＞上塗り時も大して劣化はしていない部屋の方が圧倒的に多かった。
＞30年目だが見るも無残な状態です。
＞同じ仕様の同時期のマンションはまだ交換はしなくてもいい状態です。

３０年目での交換は必要でないとも言えますね
大変参考になります、ありがとうございました

３０年でやってもいいんではないですか。
次やるのは３０年後ということになれば、皆さんもうその
マンションにはいないか没してるかもしれませんからね。
３０年でやらずに３５年でやったとして、積立金の削減には
なりませんよ。

３５年で交換するということは、次回は築７０年のときなんだね。
７０年も同じマンションの住民でいますか。

３０年もたつとほとんどが建て替わっている。そうです。

・法制審議会 建物区分所有法部会（２００１年、２００２年）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_tatemono_index.html
・第15回会議（平成14年8月6日）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_020806-1.html

議事録より

　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。

ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。少なくとも現時点で存在している建物で，３０年以内に建っている建物は９０％を超しているというような状況です。これから３０年後はどうなっているか知りませんが。つまり，毎年，毎年３％ぐらいは建て替わっている，４％壊して２％増えて，だんだん増えているというような感じなのですが，そんな感じでどんどん進行している。

これが都市の更新なのですが，これをとめてしまうというような，この更新を１０年ぐらいゆっくりしろという，そういう勧告をする必要があるのかということがもう一つ言えると思います。

>>169 匿名さん
>３０年でやってもいいんではないですか。

３０年もたつとほとんどが建て替わっている。そうです。
・法制審議会 建物区分所有法部会（２００１年、２００２年）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_tatemono_index.html
・第15回会議（平成14年8月6日）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_020806-1.html

議事録より
　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。
ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。

だから３０年でドアー交換なんか考えず引っ越しの準備又は解体費用の工面を考えましょう。なお継続して住み続ける住民は４０年ころの交換や雑排水管の更新を考えましょう。

>>167 匿名さん
玄関ドアの交換は専有部分の錠部分も含めて取り替えます。
本来は専有部分ですが、玄関ドアの交換となければその部分も
当然ふくまれますからね。
カバー工法というのは、現在の枠はそのまま残しその枠に新しい
枠を被せて設置します。
間口が３cm程度狭くなります。

玄関ドアの専有部分、錠と鍵、それに扉の裏側部分については
専有部分ではありますが、その負担を区分所有者に負担させる
訳にはいきませんからね。
どちらにしても、区分所有者が支払っている修繕積立金から
支払うことになりますから。

うちは行儀のいい住民が多くてマンションも40年ですがピカピカですよ。
玄関ドアの交換を30年だのううん拾年だのでの議論に華が咲いているが玄関ドアは相当永持ちします。他に.お金を使いましょう。

>>239 匿名さん

初回の大規模修繕工事が12年で実施する事になっている事が多いから。
これは悪徳管理会社が暴利を得るために仕組んだものですよ。
初回の大規模修繕工事は15年後で実施する事になっているのが普通です。

>>176 匿名さん
15年位でくたばるマンションは手抜きマンションだ。考えてごらんなさい。それよりもしないといけないことはないのかね。

>>176 匿名さん
これはスレ違い　築２５年を過ぎると、のスレだ

>>177 匿名さん
＞15年位でくたばるマンションは手抜きマンションだ。考えてごらんなさい。

それでは　何年後に初回の大規模修繕工事は実施するのがいいのかな？

>>179 匿名さん
18年から20年でいいよ。

２００２年の法制審議会の議論では、１０年改修，１５年改修，２０年改修、３０年で建替えだったらしい。


平成１４年８月６日
法制審議会建物区分所有法部会第１５回会議議事録より


　それから，２０年もたちますと相当建物は改修を要します。

１０年改修，１５年改修，２０年改修というのですが，そのころになりますとお金もかかってくる，建物も陳腐化してくるということで大分売りが出てまいります。

ですから，３０年ずっと持っていらっしゃる方は非常まれだということになりますが，年が経るごとにだんだんそれは値下がりしていくのは当然なのですが，それと同時に，賃貸ということが行われてまいります。

私ども調べましたら，２０年たったマンションではほとんど半数以上が賃貸に変わっているのです。


　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。

ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。

玄関ドアはまだ取替えなくていいといっているが、４０年で交換
すれば次は築８０年での交換となる。
８０年もそのマンションには住んでいないんじゃないかな。
どうせ一度は替えなければならないんなら、３５年だろうが４０年
だろうが積立金の節約にはならないよ。

そもそも、マンションにおいて玄関ドアを計画的に交換する必要はない。

玄関ドアなんて、出入りができるうちは５０年でも１００年でも使えます
だが、管理会社やそれと結託した理事は、２５年目の大規模修繕で、交換しましょう
なんて提案します

マンションライフを快適に送るには、改装等は必要だよ。
ただ住めればいいというのでは、寂しいよね。
タタミや壁紙の交換もやらなければやらなくてもいいが、
あまりきたないとお客さんや友達がきた時は恥ずかしいよ。
カーテンやソファーも一緒。

そんな安普請のマンションに住んでいることが恥ずかしいよ。

いや、安マンションだとあまりそういうことは問題にならない
むしろ、それなりのマンションで修繕積立金がたまっているというところのほうが危ない
資産価値が上がりますよとの甘言に惑わされ、必要もない改装等をやったりしがち

そんなことではなく、マンション生活をより快適に過ごしたいからだよ。
きれいになったほうがいいんじゃない。

専有部分については、思う存分自費で改装してください。給排水管の更新もしておけば安心ですね。

いや、修繕積立金ではなく自腹を切ってくれるというなら、やらんでもいいかなと思える共用部分の改装も賛成するにやぶさかではない

工事はやらないよりやった方がずっといい。
但し、修繕積立金は必要になるがね。

共用部分と言っても、関係するあるいはやりたいというのが一部の住民だけということもある
うちのマンションはそこの改造に修繕積立金を使おう、自費なんてとんでもない、出すのは舌も嫌
という輩が多くて困っとります

>>188 匿名さん
>そんなことではなく、マンション生活をより快適に過ごしたいからだよ。
>きれいになったほうがいいんじゃない。

そう思うならば専有部分については、築２５年でも３０年でも思う存分自費で改装してください。給排水管の更新もしておけば安心ですね。
築５０年では建て替えが出来ず総会で給排水管の更新を決議し実施したようです。それで先行工事者には工事費を補填したようです。（判例によると）。マンション生活を快適に過ごしたいならさっさとやれば、築５０年後も在籍しておればボーナスみたいなものが獲得できるかも。

今はマンションは殆どが終の棲家として考えているよ。
戸建てより長くもつしね。

そもそも商業ビルは大規模修繕って概念ないからね。外壁修繕を定めた法律もないから２０年以上やらないこともザラ。街中のタイルが落下すること考えたらビルの方がよほどヤバいのにね。

まあ、マンションはいかに建設会社と管理会社の養分だってことかが分かるw

>>194
だがなあ
戸建てなら１０年過ぎたらただ同然に向かう固定資産税が
ＲＣのマンションは全然安くならんのよ

長期修繕計画ガイドラインを利用して、効率よく業者が使ってしまう


法制審議会区分所有法制部会第３回会議（令和４年１２月１９日開催）

議事録
https://www.moj.go.jp/content/001393325.pdf

○紺野委員

　それで、今普通の、我々対応しているのは、やはりお金の使い方で一番困っているのが、経済優先型で、計画で、今ですと、長期修繕計画ガイドライン昔からあるんですけれども、それを利用して、実際に調査診断しないで、それを効率よく業者の方が使ってしまうことに、管理会社が、直接そういう修繕工事の請負ある場合なんです。

予算額が決まっていて、それでいかに効率よく議案を通そうかという形で誘導しているケースが多々あるんです。
一つ一つ申し上げればきりがないですけれども、そういうことをやはり管理組合として、これは悪いんですけれども、意識してやるために、ある程度ガードしておかないといけないのではないか。

>>196 匿名さん
固定資産税は評価額の１．４％、都市計画税は評価額の０．３％。
評価額は築年数の経過と共に低くなる。

大規模修繕工事をするときは、建物診断をまずやらなければ
ならないでしょう。
大規模修繕工事の発意総会では、概算予算の提示をしなければならない。
その予算は建物診断をしなければ意味がない。

設計コンサルタントに建物診断を依頼した場合は、
単なる診断だけでなく、工事費の概算額も出して
もらわなければ意味がありません。
その概算額は、相見積もりを取るときにも活用します。