大規模修繕工事の周期

まず10年を国交省が推奨しているのは本当ですか？国交省が出している長期修繕計画書のガイドラインでは12から15年周期とされています。
もちろんマンション毎の実態によって伸び縮みしますが…

まずは長期修繕計画書を見てきちんと考えてみてください。
30年後までシミュレーションされていると思うので、今の周期で修繕したら修繕積立金が毎月いくらになるのか。もちろん修繕しないといけないくらい劣化しているのなら10年周期でも仕方ありません。が、将来の積立金がすごいことになると思います。

前回のは良く知らないのですが、今回は管理会社が言っていました。あまり難しい事は良く分かりませんが、

正確には「前回同様で１０年が安心に奇麗に住めて、資産価値も落ちないのでお勧めです、国土交通省も１０年が安全安心に住める？」でしたでしょうか？

１８年周期で十分。

個人的には１８年は嬉しいけど、管理会社、理事会の総意で当マンションはずっと１０年なんです。ですので、業者の探し方を教えていただきたい。

>>4 匿名さん
ただ単に業者を探したいのなら大規模修繕工事　ランキング等でググれば出てきます。
評価の高い順に見積りを依頼すればいいだけです。仕様書等バラバラになり比較なんてできないでしょうけどね。

比較したいなら設計コンサルに依頼して共通仕様書を作らせます。コンサル代高いけど、管理会社に丸投げするよりかはいいかと思います。

>>5 通りがかりさん

国交省が10年周期って言っていたのは
遥か昔の話しです。

酷い管理会社ですね

>>6 さすらいさん
おっしゃる通り相当ひどい管理会社だと思います。
スレ主さんは周期自体を見直すことはしないようなのであまり言っても仕方ないですが、住民が知らないのをいいことに嘘をついて修繕費を食いつぶすような管理会社は無くなってほしいです。

１８年周期で十分ですよ。
剰余金は蓄える。
組合員の負担が軽減される。
悪徳役員や管理会社にはくれぐれもご注意。

>>8
１０年で決まってしまったので、安くできる方法が知りたいです。

>>9 匿名さん
安くしたいなら足場ではなくブランコにして、屋上防水など足場がなくてもできものは数年先延ばしにでもして最低限の修繕とすればいい。

まずは一級建築士に相談だね。

施工会社を選定するには、まず候補業者を選びます。
建設新聞等を活用すれば無料で掲載してくれます。
それから、地元業者の年間取引額ランキングで上位業者を選定します。
それに、大手スーパーゼネコンも候補に入れます。
ＮＰＯ法人マンション管理協会とかの賛助会員から選定する方法もあります。

周期については、ネットで検索すれば大体把握できますよ。

うちなどは大規模修繕工事１回目では修繕委員長と理事長がしっかりしていていい仕事をしたようだ。２回目にはその理事長も修繕委員長も買い換えて他のマンションに住み替えていない。今の理事長と修繕委員長はこそこそ栗タイプで得体が知れない。噂では町のコソクリ専門の建設会社の社員らしい。その他の委員も目つきが鋭く怖い感じの老人男女が加わっている。なんだか怪しい雰囲気ではある。なんかわけありそうである。

そんなに気にすることはないんじゃないですか。

自分で理事に立候補して、理事会のメンバーになれば
良くわかるんだけどね。

大規模修繕工事の周期は１３年～１５年でいいけど、
大型設備の更新工事はいろいろあるからね。

玄関ドアやサッシ・網戸、エレベーター、消防設備、給水設備、
配管等がある。
修繕積立金は、大規模修繕工事だけでなく、大型設備分も確保
しておかないといけません。

１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出するには、やはり
しっかりした長期修繕計画書の作成が必要となります。
専門委員会を設置して、建築士を雇い検討していくべきです。

私どものマンションでは専門委員会を設置して建築士を
雇い、約半年間かけて長期修繕計画書の洗い直しを
行いました。
建築士への報酬は、８０万円でした。
設計図面をもとに、数量調書をさくせいし、それを基に
設計概算書を作成してもらいました。

そうして作成した長期修繕計画書があれば、大規模修繕工事であれ
大型設備の更新工事であれ、その資料をみれば凡その金額が分り
ますし、相見積もりも数字を示してとれますからね。

数量調書と設計概算書を基に長期修繕計画書が
作成されているマンションはなかなかないからね。
殆どが、管理会社のフロントがソフトで作った簡易
なものしかもってないので、殆ど役に立たない。

今時パソコンで作った簡易な長期修繕計画書を
使っている管理組合はないだろう。
平米数とかの数値がないものでは相見積もりや工事の
予算を組むのに役にたたないからね。

建設図面はあるけど、数量調書はない。
その数値を明確にしていないと、相見積もりは取れない。

大規模修繕工事の周期は１２年～１５年。

しかし、大型設備の更新時期はそれぞれだからね。
エレベーター、給水設備、玄関ドア、サッシ・網戸、消防設備、
配管等

玄関ドアの交換はやるマンションが多いだろうが
サッシの交換はするとこはすくないんでは。
工事費がたかすぎるから。

その場合は、サッシを全て交換するのではなく、ベランダ側
だけにするとか、滑車とかの交換をするとかを検討すれば良い。

外壁塗装面の開始有工事は＜３回目の大規模修繕工事では
上塗り塗装ではなく、ケレンしてから塗装をする方法をとられる
計画を立てておられるところもありますが、その場合は工事費が
２倍以上に跳ね上がります。
本当に必要なのかどうかの検討をすべきです。

そんなに難しいことをいっても分からないだろうがね。

マンションの工事で、やらなければならないものを長期修繕計画書
にまとめておく必要があります。
そして総工事費から、１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出
する必要があります。

それをやるには、設計コンサルタントというか、１級建築士
の有資格者じゃないとできない。

うちの場合は、６ヶ月間建築士を雇い、専門委員会を立ち上げ
検討をして作成しました。
建築士への報酬は、８０万円でした。
設計図面をもとに、数量調書を作成し、設計概算書で計画書が
作成されました。

長期修繕計画書にお金をかけるのはいいことだよ。

大規模修繕工事の周期は、１２年から１５年が多いようである。
しかし、それより遅れたからと言って特に問題が起こるわけではない。
ただ、士友禅をやれば新しくなり資産価値もあがってくる。
快適なマンションライフも送れる。

大規模修繕工事は上記どおりでいいようだが、大型設備については
見解が分かれます。
エレベーター、給水設備、玄関ドア、サッシ・網戸、消防設備、
インターホン等
これらについての耐用年数は、それぞれのマンションによって
考え方や傷み等によって違うんでしょうね。

玄関ドアの交換を築２７年で計画しています。
といいますのは、長期修繕計画書ではもっと先のことだったんですが、
一部の玄関ドアの傷みが激しく、玄関枠が反っていたりしてドアが
かなり重くて修理をしなければならなくなったからです。
玄関ドアは専用使用権のある共用部分ですので、通常の管理については
区分所有者の責任と負担で行わなければならないのですが、少し待てば
玄関ドアの交換が計画されていますのでいろいろ検討しましたが結局は
どうせ３年待てば一斉交換するんだったら計画を早めようということになりました。

大型設備の交換で、周期が３０年とかの長いものについては
早くやって快適なマンションライフを送ると共に資産価値を
高めた方がいいと思います。
３０年でやれば、その次は３０年後ですからね。３５年まで我慢する
必要はありません。

そうだよね。
周期が３０年とか４０年とかをもっと先延ばししようとは
考えないでいいよね。
交換をすればあとは４０年後とかだからね。

マンションの周期は、それぞれのマンションの修繕積立金
に大きく影響される。

現在の大規模修繕工事費の高騰がすごいですね。
この要因は、円安、エネルギー価格の高騰、人材不足等が原因
と思われます。
ここ２０年は１ドル１１０円程度で推移していましたが、昨年
一気に１５１円まで円安となりました。
そこで材利用費が高くなってきたので値上げとなったわけですが、
現在は１３０円に戻っています。
為替相場が改善され、材料費や食材、石油等が安く仕入れられる
ようになったんですが、一度あがったものはなかなか下がりません。

値上した理由はなんだったのでしょうかね。

＞＞４１さん
輸入材料や食材が、今までは１１０円で１ドル分買えたのが
去年は１５０円で１ドル分しか買えなくなったからだよ。

去年為替相場が、いままで１ドル１１０円程度だったのが１５０円まで円安になったが、輸入材料が上がったのでいろんな値上げがおこなわれたのは理解できる。
しかし、現在は１３０円程度の円高になっているんだが、値下げはしない。
材料費が値上げしているので商品の価格を値上げさせていただきますがご了承
ください。申し訳ありませんだったんだけどな。

為替相場は円高になっていますが、値下げはしませんということだよな。
値上する時には、尤もらしく円安だから困っています。値上げさせてください
といっていたんだけどね。

いずれ価格競争がおきますよ。
現に、もう値下げしているところも出てきましたから。

大規模修繕工事の周期については、それこそそれぞれのマンションの
実情に合わせて実施していけばいいと思います。
１０年から２０年の間であればそんなに問題はないと思います。
修繕積立金に余裕があるマンションは快適なマンションライフを送る
ために早めになるでしょうし、余裕のないところはできるだけ先延ばし
をするのではないでしょうか。

自分の部屋の畳や壁紙の交換を考えてください。
早くやるところといつまでも、また全然変えないとこもあるでしょう。

特に子供がいるときは、できるだけたたみや壁紙の
交換は先延ばしの傾向がある。
快適さより、経済最優先。

大規模修繕工事の周期はそれぞれのマンションで違いますからね。
早い所は１０年で、遅い所は２０年でもやらない。

大規模修繕工事は大体１２年から１５年が多いと思います。
問題は他の大型設備の周期をどうするかではないでしょうか。
エレベーター、消防設備、給水設備、配管、配線、インターホン
玄関ドア、サッシ・網戸等の。