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管理会社から、大規模修繕工事の周期は12年が目安だけど、国土交通省が10年を推奨しているので理事会が管理会社の提案を取り入れて、総会で2年後の築20年目の工事に決まりましたが、どの様に工事会社を決めればよいのでしょうか?
[スレ作成日時]2023-01-10 10:23:23
管理会社から、大規模修繕工事の周期は12年が目安だけど、国土交通省が10年を推奨しているので理事会が管理会社の提案を取り入れて、総会で2年後の築20年目の工事に決まりましたが、どの様に工事会社を決めればよいのでしょうか?
[スレ作成日時]2023-01-10 10:23:23
数量調書と設計概算書を基に長期修繕計画書が
作成されているマンションはなかなかないからね。
殆どが、管理会社のフロントがソフトで作った簡易
なものしかもってないので、殆ど役に立たない。
今時パソコンで作った簡易な長期修繕計画書を
使っている管理組合はないだろう。
平米数とかの数値がないものでは相見積もりや工事の
予算を組むのに役にたたないからね。
建設図面はあるけど、数量調書はない。
その数値を明確にしていないと、相見積もりは取れない。
大規模修繕工事の周期は12年~15年。
しかし、大型設備の更新時期はそれぞれだからね。
エレベーター、給水設備、玄関ドア、サッシ・網戸、消防設備、
配管等
玄関ドアの交換はやるマンションが多いだろうが
サッシの交換はするとこはすくないんでは。
工事費がたかすぎるから。
その場合は、サッシを全て交換するのではなく、ベランダ側
だけにするとか、滑車とかの交換をするとかを検討すれば良い。
外壁塗装面の開始有工事は<3回目の大規模修繕工事では
上塗り塗装ではなく、ケレンしてから塗装をする方法をとられる
計画を立てておられるところもありますが、その場合は工事費が
2倍以上に跳ね上がります。
本当に必要なのかどうかの検討をすべきです。
そんなに難しいことをいっても分からないだろうがね。
マンションの工事で、やらなければならないものを長期修繕計画書
にまとめておく必要があります。
そして総工事費から、1戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出
する必要があります。
それをやるには、設計コンサルタントというか、1級建築士
の有資格者じゃないとできない。
うちの場合は、6ヶ月間建築士を雇い、専門委員会を立ち上げ
検討をして作成しました。
建築士への報酬は、80万円でした。
設計図面をもとに、数量調書を作成し、設計概算書で計画書が
作成されました。
長期修繕計画書にお金をかけるのはいいことだよ。
大規模修繕工事の周期は、12年から15年が多いようである。
しかし、それより遅れたからと言って特に問題が起こるわけではない。
ただ、士友禅をやれば新しくなり資産価値もあがってくる。
快適なマンションライフも送れる。
大規模修繕工事は上記どおりでいいようだが、大型設備については
見解が分かれます。
エレベーター、給水設備、玄関ドア、サッシ・網戸、消防設備、
インターホン等
これらについての耐用年数は、それぞれのマンションによって
考え方や傷み等によって違うんでしょうね。
玄関ドアの交換を築27年で計画しています。
といいますのは、長期修繕計画書ではもっと先のことだったんですが、
一部の玄関ドアの傷みが激しく、玄関枠が反っていたりしてドアが
かなり重くて修理をしなければならなくなったからです。
玄関ドアは専用使用権のある共用部分ですので、通常の管理については
区分所有者の責任と負担で行わなければならないのですが、少し待てば
玄関ドアの交換が計画されていますのでいろいろ検討しましたが結局は
どうせ3年待てば一斉交換するんだったら計画を早めようということになりました。
大型設備の交換で、周期が30年とかの長いものについては
早くやって快適なマンションライフを送ると共に資産価値を
高めた方がいいと思います。
30年でやれば、その次は30年後ですからね。35年まで我慢する
必要はありません。
そうだよね。
周期が30年とか40年とかをもっと先延ばししようとは
考えないでいいよね。
交換をすればあとは40年後とかだからね。
マンションの周期は、それぞれのマンションの修繕積立金
に大きく影響される。
現在の大規模修繕工事費の高騰がすごいですね。
この要因は、円安、エネルギー価格の高騰、人材不足等が原因
と思われます。
ここ20年は1ドル110円程度で推移していましたが、昨年
一気に151円まで円安となりました。
そこで材利用費が高くなってきたので値上げとなったわけですが、
現在は130円に戻っています。
為替相場が改善され、材料費や食材、石油等が安く仕入れられる
ようになったんですが、一度あがったものはなかなか下がりません。