管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。
そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。
また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。
管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。
ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。
[スレ作成日時]2022-02-16 14:29:11
こういった相場というものを常にだれでもみれるように
しておければいいんですけどね。
>>395 匿名さん
管理費を委託管理費と必死に言い換えたくて仕方ないみたいだねw
管理費＝区分所有者が毎月管理のために支払うお金
委託管理費＝管理費のうち、管理会社が業務委託している部分。つまり管理会社が、管理項目をバックマージンが得られるところと契約する直接契約の形にすれば、見かけの委託管理費は少なくなる。少なくなったところだけを減らそうとしても意味がない。
管理費で光熱費は変えようがないでしょう。
各種点検費も変えようがありません。
管理費の値上げといえば、管理委託費が中心になります。
>>404 匿名さん
光熱費以外は管理会社のバックマージン含まれてるよ。
直接契約の部分にするか、管理委託にするか、管理会社にとっては別にたいした差はないから。そもそも外部の業者に管理会社がタダであっせんするわけないだろw
むはろ
バックマージンや中間マージンをいかに削るか、無駄な提案をいかにして見抜くかですね。
バックマージンや中間マージンを取らなければ
業者は仕事をしないよ。
むだな提案とは何なの。
工事個所の検討はマンションで考えるべきことだよ。
委託管理費の値下げ交渉は、こういうご時世では難しいよね。
相手もくるしいんだから。
しかし、生活用品もそうだけど、工事費も大幅に
値上げしている。
困ったもんだ。
だからこそ安いところを探さないとね。当たり前のことだけど。
荒らしの人は相変わらず何もするなって主張だけど、それだと管理会社に舐められて
言いなりでただ値上げを飲むだけになるね。
何もするなじゃだめだね。
自分たちで動いて交渉をし、業者を選定すべきだ。
工事業者を選定する場合は、相見積もりをとらなければだめだね。
その取り方ぐらいは勉強すべきだ。
管理費の減額交渉は具体的に何をどのくらいという目安を
たててから行うべきです。
当然他マンションの相場の研究もね。
全国の相場の一覧表があればいいんだけどね。
減額交渉をするときは、点検業務や小修繕等の場合は
相見積をとるべきです。
委託管理費の削減のときは、管理員や清掃員の勤務時間の
削減をして要求すべきです。
さがしたけど分かりませんでした。
全国の相場の一覧表ってあるんですか。
全日本マンション管理士協会って、どこにあるんですか？
えっ、なくなったんですか。
管理費の減額交渉をしようというときに、管理会社に
他マンションの相場を教えてもらう訳にはいかないからね。
ということは、やはり相場は自分たちでしらべなければ
ならないということになる。
その調べ方が分からない。
どうすればいいのか教えてください。
やはりこういったマンコミュとかの活用が
一番いいかもですね。
管理費の減額交渉もいいけど、工事費の相見積もりも
しっかりとらなくてはね。
>>429 匿名さん
積算資料という雑誌に載っています
https://www.amazon.co.jp/%E7%A9%8D%E7%AE%97%E8%B3%87%E6%96%99-2022%E5%...
新品は高いから中古を買うといいですよ
お金を払ってまでは、なかなか相場の調査はしないでしょうね。
その地域にょって相場はかわりますから。
リプレースが手っ取り早い。
ダメな管理会社を改善させるとか無駄
>>431 匿名さん
実売価格を調べないとね。
実際には半値程度で売られている物を定価の3割引きとか出してきて、工賃が3割でほぼ定価とか。
相見積もりは新型で定価＋工事費3割で出してきた。
新型でも実売価格は30%以上安く売られている。
業者に儲けさせるけど、キックバックも忘れるなという悪習慣。
住民はカモにぐらいしか思っていない。
住民が出す相見積もりは住民がキックバックを貰うという猜疑心が湧くようで難しい。
そんなに悪い業者ばかりではないよ。
キックバックを受け取っている者も殆どいないよ。
それにしても、管理会社と管理組合には信頼関係がないとこが
多いんだね。
管理費の項目で値下げ交渉できるものはそんなにはないよ。
電気料や水道代等の光熱費は交渉の余地がない。
口座引き落とし料金もね。
管理委託費、管理員人件費、清掃費、各種点検費ぐらいしか
値下げ検討項目がないからね。
相見積をとれば可能です。
>>445 匿名さん
>例えば、管理員人件費や清掃費の値下げ交渉をする場合は、
時間や日数の削減をしなければいけないでしょう。
それは値下げじゃなくて、削減でしょう。
相見積もりとって、管理会社の儲けを削減するのが、値下げです。
３リットルの水を値下げしてくれ、で２リットルなら2/3にしますよってことじゃないから。うちは３リットルの値段は変えられませんと言うなら、３リットルの水を安く買える他の店を探すってこと
中間マージンを省略すれば簡単に30％前後は値下げできるよ。
特に相場に近い金額なら、相見積もりをとっても大きな
節約はできない。
管理会社の変更の話しが出ていますが、他の管理会社と比較して
管理内容や委託費等がたかく、また工事費が搾取されているという
のであれば思い切ってリプレイスすべきです。
ただ、だれがその音頭をとるかです。
それが難しいですよ。
>>451 匿名さん
理事長や発言の多い理事を個別に懐柔することですな。
もちろん管理会社の社員がいない時に。理事会の時にライン聞いとくとか。
それすらやる気がないなら厳しいね。諦めて無駄金を管理会社に払い続けて資産価値落としてください。
管理会社の委託費を値下げ交渉しても大したきんがくには
ならないよ。
また、委託費くんか。君だけだよ。委託費にだけ注目してるのは。
管理関係のスレかたっぱしから巡回して同じような荒らしコメントしてご苦労さん。
管理費が年々上昇傾向にある？
何がそんなにあがるのか理解できない。
光熱費が上がるからでないかな。
口座引き落としの手数料はあがっていないよね。
管理費の値下げをするときには、その理由付けが
必要ですよ。
ただ、よそが○○だからうちも同じにしてくれでは
通用しません。
管理会社のフロントも会社に持って帰って値下げの
許可をもらわなければならないのですから。
管理会社のフロントが値下げ交渉をされると嫌がるのは
当たり前のことですよ。
会社の利益が減るんですからね。
>>457 匿名さん
だから、「交渉」なんてしませんよ。
現行の会社が、他所で出てきた見積もりと同等まで下げるか、拒否するなら、下げてきた他所に移るかなので、管理組合にとって交渉は必要ないです。
冷蔵庫買うのと一緒。部品の値段で交渉しないよね？
管理費の値下げ交渉は何から手をつけたらいいんでしょうか。
適切なアドバイスをお願いします。
>>460 周辺住民さん
どの項目を下げたいのかによって交渉先も変わります。
まずは交渉先の整理をし、仕様確認をしてそれぞれの競合他社に同じ仕様で見積りをとり比較して交渉がいいかな。
どうやって同じ仕様での相見積もりがとれるのかな。
相見積を取るときは、まず１社に見積もりを取り
材料とか仕様、数量を消してそれで相見積もりを取るのが良い。
↑は工事や各種点検の相見積もりをとるとき。
管理会社の事務管理費や管理員人件費、清掃費は
他管理会社から合い見積もりをとらなければならないので
難しい。
>>464 匿名さん
管理会社の費用であれば標準管理委託契約書からいつだして出してくるような所はナシで良いでしょう。分かりにくい見積りを出すような会社は信用できないからね。
だから、管理費の値下げに「交渉」なんてしませんよ。
コンサルなどに頼んで、複数社から見積もりとって
現行の会社が、見積もりと同等まで下げるか、拒否するなら、下げてきた他所に移るかだけなので、管理組合にとって交渉は必要ないです。
管理組合や理事会がやるのは、ネットなどで「マンション管理費 削減」などで
ひっかかるコンサルに相談の上、「希望する管理の条件」で複数社への見積もりを依頼して、出てきた見積もり先の業者と現行の会社の値段をみて決めるだけ。それだけです。
細かい仕様を見る必要もありません。
コンサル費用は年間の管理費削減額の1年分か規模が大きいマンションなら半年分とかで、それ以降は減額された管理費の分だけ何もしない場合と比べて得することになります。何もしなければ、ずっと高い金額を管理会社の養分として払い続けるだけです。
交渉が大変だというのは管理会社の粘着荒らしですからお気になさらず。
どんなにしてコンサル募集しますか。
相見積りを取りますか。
>>468 匿名さん
ナシだよ。ってか、削減余地がないってことは管理費はそこまで高くないってことだからそういうマンションは最初から断っているよ。考えなくても分かるけど。
管理費が高いから相談するんであって、安ければ最初から相談しないでしょ。頭大丈夫か？話の前提わかっている？
自分たちではできないからマンション管理士等に依頼するんじゃないの。
第三者なら交渉がしやすいからね。
減額交渉くらいは理事長がしてもいいんではないだろうか。
管理会社のフロントもその話し合いぐらいには応じると思うが。
但し、減額交渉をするには、根拠がしっかり
していないと、うまくいかないよ。
管理会社との減額交渉でできるのは、管理員人件費、
清掃費、管理委託費ぐらいでしょうね。
管理費の値下げは交渉してもそんなにはさがらない。
下げる交渉をすれば、管理内容の低下につながる。
管理費等が高いといっているのは、管理費と修繕積立金、駐車場使用料が
合計して高いといわれているんだと思います。
駐車場使用料と修繕積立金は関連性がありますので値下げは難しいと思います。
問題は管理費ですが、これは相場と比べ高いところもあると思います。
高い所は、管理会社と交渉して下げることはできます。
但し、小規模マンションについては、採算性の問題もあり、あまり値下げに
固執すると委託を拒否されることもあります。
だから、管理費の値下げに「交渉」なんてしませんよ。
コンサルなどに頼んで、複数社から見積もりとって
現行の会社が、見積もりと同等まで下げるか、拒否するなら、下げてきた他所に移るかだけなので、管理組合にとって交渉は必要ないです。
管理組合や理事会がやるのは、ネットなどで「マンション管理費 削減」などで
ひっかかるコンサルに相談の上、「希望する管理の条件」で複数社への見積もりを依頼して、出てきた見積もり先の業者と現行の会社の値段をみて決めるだけ。それだけです。
細かい仕様を見る必要もありません。
コンサル費用は年間の管理費削減額の1年分か規模が大きいマンションなら半年分とかで、それ以降は減額された管理費の分だけ何もしない場合と比べて得することになります。何もしなければ、ずっと高い金額を管理会社の養分として払い続けるだけです。
交渉が大変だというのは管理会社の粘着荒らしですからお気になさらず。
>>478さん
コンサルに頼むというけど、そのコンサルが相場とかしってるんですか。
また、そのコンサルをどうやって探すんですか。
コンサル費用は、年間の管理費削減とかいってますが、そんな交渉をすれば
コンサルは思い切って値下げ交渉をしますよ。
大型マンションなら、５００万円とか１，０００万円とかになります。
殆ど動くこともなくも短期間の交渉でそれだけの報酬が得られれば
有資格者じゃなくても、ちょっとした知識があるマンションの住民でも、
よその管理会社のフロントでもアルバイト感覚でやりますよ。
契約できれば後は野となれ山となれでもいいんですからね。
管理費の減額交渉をする場合は、理事か直接タッチしなければ
ならないでしょう。
交渉の前にいろんな問題点を理事とかで検討しておくべきです。
他人任せにすればいいようにあしらわれますよ。
情報だけをコンサルに貰い、あとの交渉は自分たちでやる。
ただ、そのコンサルをどうやって探しますか。
コンサルは成約報酬がもらえれば良いだけなので、見直しの結果マンションの管理がどうなるか、それが良い結果になるかまでは責任を持ちません。
あくまでコンサルはコンサルでしかなく、最後は管理組合の責任でやることになります。
だから、管理費の値下げに「交渉」なんてしませんよ。
コンサル叩きをやっているのは、商売敵の管理会社の粘着荒らしですから気にされませんよう。
やり方はコンサルなどに頼んで、複数社から見積もりとって
現行の会社が、見積もりと同等まで下げるか、拒否するなら、下げてきた他所に移るかだけなので、管理組合にとって交渉は必要ないです。
管理組合や理事会がやるのは、ネットなどで「マンション管理費 削減」などで
ひっかかるコンサルに相談の上、「希望する管理の条件」で複数社への見積もりを依頼して、出てきた見積もり先の業者と現行の会社の値段をみて決めるだけ。それだけです。
細かい仕様を見る必要もありません。
コンサル費用は年間の管理費削減額の1年分か規模が大きいマンションなら半年分とかで、それ以降は減額された管理費の分だけ何もしない場合と比べて得することになります。何もしなければ、ずっと高い金額を管理会社の養分として払い続けるだけです。
繰り返しますが交渉が大変だというのは管理会社の粘着荒らしですからお気になさらず。
見積りを取るのはいいが取り先には注意が必要。
第三者管理をしつこく勧め、規約をぐちゃぐちゃにしてくる管理会社に切り替わるかもしれないから、その辺りは気をつけないといけない。
第三者管理をしているマンションは、小規模なんでしよう。
小規模ゆえに人材がいないということ。
輪番制はできない。
第三者は管理の名を借りて組合資産をなんの抵抗もなく管理会社が主体的に管理費を奪いとっていく制度。電通社員に市長を任せるようなもの。管理組合の大小に関係ない。一度任せると大本営発表で骨の髄までしゃぶりとられます
>>489さん
第三者に管理を委託するということはそんなことではないでしょう。
自分たちのマンションでは人材がいないとか、理事をする者がいない、
面倒くさい等でマンションの管理を第三者に委託しているんです。
>>489さん
第三者に管理を委託するマンションは、その大小に大きく
影響されるんですよ。
それに、第三者が悪いことをするとは限らいというか、
そんなことをする者は殆どいませんよ。
分譲時は、管理費と修繕積立金の徴収の考え方としては、修繕積立金は
できるだけすくなくして、段階的に値上げをしていくやり方が一般的です。これは
マンションを買いやすくするための手法でもあります。
管理費については、管理委託費や各種点検費、管理員人件費、清掃費、光熱費等
毎年必要額がきまっているので、最初からその金額が設定してあります。
修繕積立金は、段階的に値上げをすることになっていますが、その値上げ時期が
遅ければ遅いほど高額になるのは当然です。
管理会社はボランティア団体ではなく、営利企業で工事や管理で事業会社に発注し、その利鞘が利益になります。そのために管理組合に値上げや工事の営業をかけるわけです。
第三者管理では営業の必要もなく、やりたい放題で思った通りに決められます。お金が足りなくなれば値上げを自分達で決めればいいわけなんで。その工事は不必要だ！なんて言う機会もないわけで、次から次へと勝手に決まっていきます。危ない制度です。管理会社以外でこれを進める奴はどうかしてます。
>>495さん
第三者管理にするということは、管理組合は殆どノータッチなんですよね。
やはり一部第三者管理にせざるをえないとしても、理事会が機能するように
しなければならないでしょうね。
第三者がためだから自主管理にもっていこうとしても無理があるだろう。
住民は自主管理は望んでいないから。
自主管理になれば、マンションの資産価値は大幅に落ちるよ。
自主管理はだめ。
理事会としても負担がおおきいからやりたがらないだろう。
管理費は安くしたいが、自分たちで動くのは嫌だ。
そんなときはどうすれば良い。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6998万円～8548万円 |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
50.11m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
|
5400万円台～6900万円台※権利金含む |
|
3LDK |
|
57.54m2～64.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
