ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

>>899 通りがかりさん
何一つ分かってないのに、しゃしゃり出てくるから恥をかくのです。マンション委託管理費ってなんですか？管理費の何割なのか委託契約料の何割なのか、なんの事を言ってるのまるでわからないです。

>>900 周辺住民さん
嘘だと言うなら一つ一つ証明せよ。

上に散々既出ですよ。あんたが墓穴掘ってるレスがたんまりあるからw

ニホンゴワカラナイ奴多過ギw
フロントに負けまくってここで底辺がうさバラしwwwお前等本当＊＊＊だな?

学がないというのは可哀想だね。

>>906 マンション検討中さん
お前も意味のない投稿せず少しは役に立つ情報でも出せ
学がないから無理か？（笑）

フロント側の反論いつも意味不明で日本語になってないし、論点ずらしか生粋のバカなのか分かりにくいw

マンション管理会社なんて、やってることは電通以下のただのピンハネして搾取するだけの存在。関わらない方がいい。必要があれば、必要な業者に発注すればいいだけ。
まあ、発注する業務自体、普通はないけどね。更新するためだけに、ピンハネするだけの管理会社と契約するのはバカすぎる。区分所有者や理事会は早く目を覚ますべき。

ピンハネするだけの管理会社が変な業者に騙されるとダメですよと言いながら、自らが
ボッたくっていくのが管理会社

おいおい、フロント側の論点はズレてなく、ズレてるのはお前
自分がバカで理解できない事を相手のせいにするのは、
すぐロンパロンパ言う単細胞の特徴
世の中仕組み少しは、、、あぁ無理か

>>910

中身も何もなく、「ズレてる」としか言えない。本当のバカなんだなw

>>911
中身がないのはお前だろ。
お前みたいな暇で残り人生少ない奴は是非自主管理をw
あとちょっと痴呆が進めばまた管理会社のお世話になるけどなwww

決算書読めるヤツいない（笑）

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。 　

>>914 販売関係者さん
過去から拝見しましたが、ご近所さん他定まらない名前を使用しながらまともに議論できないこの方に論理的な説明は時間の無駄です。他スレでもズレた暴言を繰り返しているようですが手口はワンパターンで一見議論を持ちかけているように見えても、学がないから、建設的な議論になりようがなく、皆さん馬鹿馬鹿しくなって去っていきます。実際に自主管理のマンションに居住していますが、管理会社との比較についてもこの方は知識の無さを推論で断言し、それが更に極論にまで到達しています。何でも良いのですが、社会構造とピンハネの区別すらつかない方が自主管理方式を勧めるのは誤解を受けるので今後勧める側には回って欲しくないその1点です。恥ずかしい文章の羅列だ。

＞914 販売関係者さんは正に正論で消費者側としては正しい。
＞915 マンション検討中さんみたいな管理会社側の立場から見れば目の上のたん瘤です。
あなたが管理組合員なら、＞914販売関係者さんの言ってる方が正解だし、あなたが管理会社側の営業マンなら、＞915マンション検討中さんが言ってる方が正しい。
立場の違いで正解が異なるから、あなたがどの立場かで参考にすればいい。
品がないのは＞915マンション検討中さんだ。
正誤以前の問題だが、ついつい本性が出るのだと思う。

自主管理のマンションに住みたいと思う？
考えられない。

自主管理って要するに管理会社の役割が管理人に変わるだけで格段に管理費が安くなるから住民の立場なら自主管理がいいのは明らか。今や会計だってソフトで簡単だし、議事録作って配布するだけで管理費の何割も持っていかれるのは割が悪すぎる。しかも、無駄な修繕で住民の金を剥ぎ取っていく悪魔の存在。

管理会社が住民騙して管理費値上げしたら資産価値も崩壊するからね。無駄な修繕も増えるし、住民の立場を装って私服肥やす管理会社の養分になるなってゴメンだな。

918は、単純に自主管理をやったことがない人の典型ですね
自主管理での理事会の仕事が会計と議事作成が主な仕事だと思っているなら、自主管理はやめたほうがよいよ。もっとネットでいいので勉強したほうがよい

費用（金）と時間（手間）の関係なので、管理費を各段に安くしようと思うと、かなり住民負担が大きくなるというだけ。

だから管理会社へ支払う金が割り合わないくらい、コスパが悪いって理解できないのか？w　

住民が草むしりしなきゃいけないとか、デマ撒き散らして嘘ばっかつくから信用されないんだって。勉強はしなくていいから、早く消えなさいw

自主管理で住民負担なんて全くないよ。理事会の負担が若干増えるだけ。

理事会と住民を混同している時点でデマの撒き散らし野郎ですな。これが管理会社の化けの皮です。

>920 口コミ知りたいさん
本当にウソばかりですね。
自主管理で住民負担なんて全くないよ。？
理事会の負担が若干増えるだけ？
あなたは明らかに自主管理マンションに居住経験がなさそうだ。何も知らないのによく言うね。
ちなみに住民の草むしりウチはありますよ。しかしやる人間とやらない人間で不平等で揉めました。罰金制度も回収の困難さからなしくずしです。老人からは取れないからだそうです。自主管理なのに月2回結局業者に依頼しました。安価目的の組織なのに。
それから役員はよろず相談を受けます。電話もあります。訪問も時々あります。時間はバラバラで面倒臭くて居留守を使ったら気まずさマックスです。いつなら在宅なのかズバリ聞かれることも普通で、その情報は拡散されます。ハッキリ言うと昔の長屋ですよ。紛れもなく。客層は若い世代より高齢世代が多いです。
私は仕事で日中いませんが、嫁は嫌がっていました。あなたはただ金の話だけ！管理会社がボッタクリとか書いていますが個人的には読んでいても全くリアルさがない。金で済むなら代わって欲しいです。

＞921 マンション検討中さん
＞私は仕事で日中いませんが、
ふ～ん、パソコンの前で管理組合が自主管理に走らないよう、嘘八百並べて洗脳活動を一日中やっているわけだ。
悪名高いマンション管理業協会の相談係なのかな？

>>921

>自主管理なのに月2回結局業者に依頼しました。安価目的の組織なのに。

でも管理会社のピンハネが乗らないんだからいいじゃん。
安価目的ではなく、管理会社の中抜き廃止が目的ね。誤解しないように。

自主管理でも管理費は取るよね？それは使わないのかな？w

色々矛盾しまくりだな。嘘とデマばかり流すと、破綻するもんなw

>>921さんのところは、全て住民が手弁当なしでやるんなら、管理費はゼロ円ってこと？それとも全部嘘だから言えないのかな？w

>>922 周辺住民さん
あなたはパソコンで投稿しているのでしょうが、スマートフォンを知りませんか？皆あなたと同じやり方ではありませんよ。マンション管理業協会？良くわかりませんが、やはりあなたは自主管理を知らないようですね。内容ではなく素性の詮索に終始しておられる。

>>923 口コミ知りたいさん
ウチは安価を目的として清掃も自分たちでやってます。今は一部業者委託です。関係ないあなたに「管理会社のピンハネが乗らないんだからいいじゃん。」とか 「管理会社の中抜き廃止が目的ね。誤解しないように。 」だの言われる必要はありませんし、何よりウチは管理会社の話は全く関係ありません。私の話し難しいですか？通じてますか？

>>924 口コミ知りたいさん
決めつけが凄いんですが、マンション規模は様々でしょう？どの程度の規模で話しされているのかわかりませんが、ウチは50戸以下です。毎月の管理費から各点検業者に払ったらほぼ残りません。そんなマンションは存在しないとでも言われますか？自主管理しか知らないから管理会社との比較はできませんが、長屋感覚は煩わしさは間違いなくありますが、慣れればまぁこういうものかなという程度ですよ。ホントに何も知らないんですね。自主管理を自信ありげに語っているのに。あと管理会社に興味はありません。

＞926 マンション検討中さん
＞私の話し難しいですか？通じてますか？
チンプンカンプンです。
大陸から移住してきた方ですか？
1日中暇に任せてパソコンと向き合い、営業がてらに洗脳することしか能のない人間であることは伺えます。
基本的な日本語の使い方がなってない。
あちらで育ったから仕方のないことですが・・・

間違ったメチャクチャな自主管理をしているに過ぎないのにそれを一般的な事例としていう事自体間違えてるけどね。

一般的な自主管理が意味するのは、単純に中抜き業者である管理会社と契約しない管理方式で、管理業務を住民が直接やる意味じゃない。

管理人の人件費や外注業者に上乗せされている管理会社の利益分を省くのが自主管理方式採用の主な目的です。

マンション検討中さんが管理会社側の人間で無いことはすぐに分かるんだけどなぁ。
買い替え検討中さんは周りに敵を作らないと生きていけない欠陥人間、相手にするだけ時間の無駄。

>>929 口コミ知りたいさん
間違った管理をするのも自主管理の一般的な事例。竣工当時から自主管理しているような所があるべき姿で管理なんかできない。

自主管理の意味は合ってると思います。

＞930 匿名さん は何も知らないのに知ったかぶりをしている勘違い人間の典型。
ある意味、手の施しようがない可哀そうな人種。

管理会社擁護してる人は同一人物でずっとこのスレや他の管理会社関連スレを巡ってひたすら、同じ内容の擁護レスを繰り返す荒らしですよ。自主管理を理事会以外の一般区分所有者も負担するみたいなありもしないことを、繰り返すからすぐ荒らしだとわかる。

何回も削除されてます。同じようなレス繰り返してますから。無視しましょう。

>>927

清掃を業者に頼まないで、点検業者？って具体的に何ですか？エレベーターの保守点検なら５?６万円程度ですよね？電気代入れて１０万円くらいですか？
内訳を話せないんなら、単純にデマか嘘を言って、否定したいだけでしょ？そんなに大変で管理会社を使わないのはなぜ？　色々と言ってる事おかしいですよね？

>>934 口コミ知りたいさん
色々おかしく感じるのは、あなたに知識が不足しているからですよ。マンションに関わる業者は、清掃とレベーターしか浮かびませんか？もっとありますよ。内訳を書きたくない訳ではありませんが、ここで書けば、知ってたとか何とか偉そうに返すのがあなたのやり口でしょ？

＞935 マンション検討中さん
＞内訳を書きたくない訳ではありませんが
馬鹿にされるだけだから書かないほうが良い。
それより、管理会社って色々やばい業者もたくさんいる。
いつ倒産するか心配です。
どうしてそんなやばい業界にしか就職できなかったのですか？
家庭をお持ちなら早く転職したほうが良い。
あなたのこれからの人生が心配だ。
どこの管理会社なの？

>>935

清掃やエレベーターや電気代以外に大きい要素なんてないよ。
そのうち、清掃は住民でやってるんだろ？

じゃあ集めた管理費は何に使うのかって疑問が当然出るが。
管理費が激安なのか？

>それから役員はよろず相談を受けます。電話もあります。訪問も時々あります。時間はバラバラで面倒臭くて居留守を使ったら気まずさマックスです。

自主管理のマンションはよろず相談をやらなければならないのなら、管理会社のフロントもよろず相談をサービスとしてやってくれるのかな？

色々と意味がわからないw

＞937 口コミ知りたいさん
マンション管理会社って評判よくないですね。
詐欺まがいのあくどい業者も多数聞きます。
そんな業界で生計を立てなければならないほど他に就職先はなかったのですか。
ご家族の方も身の狭い生活を送られていると思います。
あなたも含め、あなたの家族が心配です。
どこの管理会社に勤めているのですか。
管理会社しか就職先がないほど無能なのかな。
あなたのこれからの人生が心配だ。

>>937 口コミ知りたいさん
興味あるんだウチの会計に。暇なの？
エレベーターや清掃の他に消防、ポンプ水槽、水道検針、植栽管理かな作業は毎月ではないけど費用を12ヵ月で割ってやってる。毎月の余りは数万円だから余裕はない。管理費は2500円?4500円くらいかな。激安じゃないだろ。40年近くこのスタイルだよ。誰に文句言われることもない自主管理です。自分の知ってる浅い知識だけで自主管理を語るなよ。無知を恥じよ。

>>939 マンション検討中さん
忘れてた、あと電気の盤は時々役員が見てるね。業者には依頼していないね。

2500-4500円でファミリータイプなら激安でしょ。

外注すべき項目を外注しないで大変だと言うのはナンセンス。
間違った管理の仕方やって自主管理はダメということ自体間違い。

まずいわゆる自主管理ってのは管理会社と契約せずに直契約するという管理体系を
言うんだよ。自主管理の狙いはあくまで管理会社の取り分を排除することによるコストカットであって、住民が直接管理業務を行うことじゃないし、そもそもエレベーターメンテなんて無理でしよ。

大変というのは不満があるという事ですよね?
清掃も業者に頼んでるんでしょ?
そもそもよろず相談なんて管理組合の仕事でもなんでもないし、やらなくていいことをやって大変だと言ってるだけ。それは自主管理でもなんでもない。

だから自主管理のマンションはだめといっているんだよ。
要は補修とかの工事を誰が発注するかだけの問題だろう。

>>943 匿名さん
「まずいわゆる自主管理ってのは管理会社と契約せずに直契約するという管理体系を 言うんだよ。」ってまさしくウチのマンションです。
「自主管理の狙いはあくまで管理会社の取り分を排除することによるコストカットであって、住民が直接管理業務を行うことじゃない」ここからおかしい。あなたの言う自主管理は必ず管理会社との対比がある。元々管理会社と契約していて管理組合だけの管理に切り替えたものを自主管理としている。ウチみたいに初めから管理組合だけで運営している形態は自主管理ではないのですか。あなたの固定観念はおかしい。エレベーターの保守に限らず、全てを住民ではやれませんが、住民でやれることはやろうという姿勢です。不満はありますよ当たり前ですよ。非協力無関心の方の分まで役員を受け続けないといけないからね。相談やりたくてやってると思っているあたりが、長屋的共同体をわかっていない。そこで住んでいくためには避けられないからやっているんですよ。でも引っ越さないのは、苦にならなくなった人たちだけが残ったからでしょうね。慣れですね。

一般的な自主管理賛同者の最大の欠点は、自主管理を運営する理事会が無償委任契約で運営されていることです。
これを改善するには、理事会とは別に、管理会社ではなく管理会社の役目をする管理者を置けばいい。
もちろん、管理者は有償委任契約となります。
管理者は組織ではなく、有能な個人ですから経費もそれほどかからない。
自主管理運営賛成者の最大の欠点は、有償委任制度まで否定することです。
有償委任制度に前向きに取り組めば、自主管理制度の未来は自ずから開けてくると思う。
理事会のメンバーのマンション管理運営に対する能力は限られている。
限られた能力の中で無理な運営を続行させようとするから自主管理が破綻する。
マンション管理能力は話し合いによって解決できるものでもない。
そこに気付かないといけない。

管理会社の役目をする管理者！新しい発想ですね！
非常に興味深いです。
契約書は何を参考にすればいいのでしょうか？
その有能な個人はどこにいるのでしょうか？
一ヶ月にいくら位報酬を支払えばいいのでしょうか？

私の所でも是非検討したいです。

945ですが、946と947は同一演者ですね。
特に947は私のなりすましのような表記ですね。
投稿内容もピンボケした内容を自画自賛しただけで下らないです。やはり学が無いというのは哀しいものですね期待外れでした。

＞947 通りがかりさん
＞新しい発想ですね！
区分所有法で当たり前に定められている管理運営の在り方です。
＞契約書は何を参考にすればいいのでしょうか？
標準管理委託契約書を参考に、管理者と各理事会が独自の定めをすればいいと思います。
＞その有能な個人はどこにいるのでしょうか？
そればかりは私に言われてもね。
できれば、外部ではなく、同一マンション内の人間がベターです。
＞一ヶ月にいくら位報酬を支払えばいいのでしょうか？
委託契約内容にもよりますよ。
自主管理ソフトをうまく使って運営するのがコツです。
何から何まで管理者に委託するのは権限が集中するので良くない。
現管理会社がいい見本です。
＞948 通りがかりさん
＞946と947は同一演者ですね。
どうかな。
＞期待外れでした。
何を期待していたの？

>あなたの言う自主管理は必ず管理会社との対比がある。元々管理会社と契約していて管理組合だけの管理に切り替えたものを自主管理としている。ウチみたいに初めから管理組合だけで運営している形態は自主管理ではないのですか。あなたの固定観念はおかしい。

広義には管理会社と契約していないという意味で自主管理に含まれるけど、住民自ら手弁当でやると言うのは、一般的ではないですよ。特殊な例を持ち出して、自主管理を否定するのは間違い。そもそも、スレ的には実質的な仕事がほとんどない管理会社に相当な割合を取られるのは不合理だという文脈で自主管理を語っているわけで、住民が直接管理業務に当たるべきという趣旨ではないのはあ明らかでしょう。

>>946

>自主管理運営賛成者の最大の欠点は、有償委任制度まで否定することです。

誰も否定してませんよ。ここで言われてるのは管理会社の役割を管理人に月々多めに払ってやって貰えばいいと言うことです。

＞950 口コミ知りたいさん
＞管理人に月々多めに払ってやって貰えばいいと言うことです。
少し誤解もある。
私が提案している管理者とあなたが言っている管理人とは本質的に違う。
区別して考えないと話の内容が混乱しますよ。

法的に管理者とは理事長のことですよ。

要するに、管理会社の役割を管理人に業務委託でやって貰えばいいと言うこと。

＞法的に管理者とは理事長のことですよ。
どこの国の法律なの？
日本国なら、法律名と第何条に定められているのか説明が必要。
＞要するに、管理会社の役割を管理人に業務委託でやって貰えばいいと言うこと
少し違うかな。
管理会社が手放したくない管理内容（総会支援業務、会計支援業務）は管理者とは委託契約しないほうが良い。

＞管理会社の役割を管理人に業務委託
管理人と管理者の区別さえできないのかと思うと、952相手に説明するのがアホらしくなるが、ROM専の方はそこは区別してほしい。

>>953

>管理会社が手放したくない管理内容（総会支援業務、会計支援業務）は管理者とは委託契約しないほうが良い。

ちょっと言ってる意味がわからないんですが

>管理会社が手放したくない管理内容（総会支援業務、会計支援業務）は管理者とは委託契約しないほうが良い。
総会は当事者が運営するものであり、ここに利益相反者が支援することで理事会役員を巻き込んでの総会運営で組合員の決議内容が歪められる。
そういった被害は事前に防止しないといけない。
会計も利益相反関係の管理会社や管理者によるブラックボックスが設けられないよう、彼らの手の届かない会計専門会社に委託契約すればいい。

管理会社と委託してようが、総会は当事者がやることには変わりないですよ。

業務を委託され、賃金が決められている管理人が

「理事会役員を巻き込んでの総会運営で組合員の決議内容が歪められる」

ここまでできるとは思えないけど。よほどキレもので悪知恵が働いていれば別だが、
会計も会計ソフトに入力してもらうだけで、理事会も議事録作ってもらうだけなんで
管理会社のように、外注業者まで根回ししてキックバックしてもらうとか、そうなれば別だが、なかなか、普通のそこまでやるとも思えない。まあ、心配なら計約更新しない手もある。

>>950 口コミ知りたいさん
「住民自ら手弁当でやると言うのは、一般的ではないですよ。」だから一般的って何が？初めから管理会社と契約していないマンションってそんな特殊ですか。界隈にウチ以外でもありますから全国なら結構な数では。「特殊な例を持ち出して、自主管理を否定するのは間違い。」自分たちが自主管理でやってきたのに否定なんかしませんよ。あなたも自主管理を勧めるならもう少し見識を広げるべきでは。あなたが主張するセオリー的な話しなんて知らないし、自分たちのルールでやってるから無数の自主管理形式があるのではないですか。全国で何の繋がりもない自主管理のマンション情報を何とか集計してみたところで役員数が３人のところが多ければそれが一般的で、2人や4人は一般的ではないとかバカバカしいでしょ。

自主管理が特殊なんではなくて、住民が掃除までやるマンションが特殊だと言ってるだけ。本来、外注すべき業務を住民にやらせて不満が出るのは当然でしょう。

自主管理で「掃除の負担を住民に負わすべきか」と、「事業会社への管理会社を通さない直発注によるコストカット」とと言う全く違う次元の話をしていることに気づいてくださいね。

>管理会社と委託してようが、総会は当事者がやることには変わりないですよ。
全く違うね。
そこに気付かないから管理会社に阿呆にされる。
管理会社による総会支援を一度断ってみればいい。
管理会社は総会支援をすることで得るものは大きい。
会計業務も委託契約内容から外せばいい。
ブラックボックスがなくなり、ガラス張りの明朗会計が運営できる。
＞958 通りがかりさん
管理者と管理人との区別もできない人間に質問するほうにも責任がある。
漫才師のようにボケと突っ込みを演じているに過ぎない。

↑いや、自分の特殊なマンションが自主管理の一般的な姿であるかのように思い込んでる貴方がおかしいよ。自主管理にするとよろず相談受けなきゃいけないとか、住民に草むしりやらせるとか、無茶苦茶じゃんw そんなんで自主管理語るなよw

＞961 匿名さん
だから、アホを相手に突っ込みするあなたもアホの仲間だといっているのですよ。
それと、ボケと突っ込みの漫才のように見えるが一人芝居であり、せめてHNや文体だけでもそれらしく装うことができないアホ。

管理会社の仕事なんてほぼないのに、やったふりするためにどうでもいいこと議題にしてさらに金使わせようとする。どうしようもない存在だ。

マンション管理会社の出す相見積もりは単なる茶番で実際には割高な随意契約。日常の管理業も割高なマージンを取っている。

管理組合からみたらほぼ契約するメリットがやいどころか、無知な管理組合ほど不安を煽られ無駄な事業をさせられ管理費を搾取されていく。無知無能無関心な管理組合ほどカモにされるので、管理会社と関わるべきではない。

しかし、自主管理のマンションには住みたくない。

自主管理に移行する前に、管理会社を管理する専門的知識を身に着けた人間（管理役）を理事会内におけばいい。
一定のノルマを与え、実現できないなら交代させればいい。
条件として、有償制にして彼らのやる気を起こさせること。
できれば、同じマンション内の人間がいいが、いなければ外部から雇えばいい。
彼らを雇う前にノルマを提示し、実現可能かどうかを交渉し、期限を決めて契約すればいい。

マンション管理士の出番です。

https://www.h-fukui.com/news/2935.html
マンション管理新聞第1114号より。

「管理会社と一緒になって、社会の仕組みとして両輪で管理組合の適正化に資するところに協力できれば」と抱負を述べた。

　その上で「今後各会が行政との連携について、ひたむきに努力を続けていただくことが結果としてマンション管理士の発展にもつながるのではないか」と述べた。

https://www.h-fukui.com/news/2955.html
マンション管理新聞第1115号より。

　管理会社との「共闘」も打ち出す。管理組合にとって何がプラスかを突き詰めると「管理会社とマンション管理士が両輪となるのがベスト」だと確信しているからだ。

　大手管理会社のフロントとしてマンション管理の世界に足を踏み入れて今年で30年。「最後の奉公」との思いで臨む。58歳。

>管理会社と一緒になって
それは大きな間違いです・
管理役が一緒になるのは管理組合とであって、管理会社は管理役と管理組合が一緒になって戦う相手です。
その戦いの中から、管理会社を必要としない自主管理の方向を見出してゆくのです。
マンション管理に関する専門的能力をつけた管理役を管理組合の懐刀として管理会社と戦っていくわけです。
専門的知識のない組合員同士による理事会では、利益相反する管理会社との戦いは武器を持たない戦いに等しく、犬死が待っているだけです。
管理組合側も専門知識能力を備えた管理役という武器を持たないといけない。
そうすれば、現行のような主従関係の逆転状態から正常な主従関係になり、やがては後見人（管理会社）を必要としない自主管理の道へと進むことができます。

マンション負動産化とか言ってるけど、実は管理会社の利益相反の問題でもあるからね。管理費が高くなる問題って管理会社によるぼったくりの問題でもある。外注先に直接発注する方が合理的。

1，利益相反関係にある管理会社への【組合員のプライバシー漏洩防止】と、
2，利益相反関係にある管理会社に【組合員の財産を触らせない】ことです。
両者ともごく当たり前のことですが、マンション管理においてはそこができていない管理組合が多い。
非常に由々しき問題です。
そこを改善するには管理組合側に【管理役】が必要となるわけです。
自主管理しようがしまいが、【管理役】を理事会内に設けることで、害悪の上記2点は絶対に改善しないといけない。

>>953
失礼ながら横槍をば。

＞>>952
＞＞管理会社の役割を管理人に業務委託
＞管理人と管理者の区別さえできないのかと思うと、952相手に説明するのがアホらしく
＞なるが、ROM専の方はそこは区別してほしい。

952さんが言っておられるのは「一般的に組合から管理会社に委託される業務を『管理人に』委託する」という意味だと私は解釈しました。管理人と管理者を区別しているからこその発想だと思います。噛み砕いて言えば「通常はフロントの部下として作業をしているだけの管理人に、管理業務の受託者としての権限を与える」という考え方なのでしょう。フロントマンと管理人の意識の違いを感じることが多い昨今、私はなかなか有益なアイデアだと思いました。勿論、その可否はマンションの規模などに左右されますが。

それと…

＞＞法的に管理者とは理事長のことですよ。
＞どこの国の法律なの？
＞日本国なら、法律名と第何条に定められているのか説明が必要。

これは言うまでもなく「日本国の法律」ですね。
マンション標準管理規約第38条第２項に「理事長は、区分所有法に定める管理者とする」という規定があります。標準管理規約は法律ではありませんが、世にある多くの区分所有マンションにおける規約は、国交省が定める標準管理規約をひな形としていることは疑いようもない現実ですし、その標準管理規約に上記のような規定がある以上『管理者とは理事長のことを指す』という解釈が妥当です。マンション管理士などの資格試験を受けたことがある方ならご存知だと思いますが、現にそれが試験問題の正肢とされています。
ちなみに区分所有法の規定では、集会によって管理者を置くことができると定められています。（第３条）よほど特殊な（「片手落ちな」と言っても構いません）管理規約でも無い限り、理事長は総会によって選出された理事の中から互選などで選ばれる訳で、それが規約の定めで「区分所有法の管理者に該当する」となっているのですから、誰がどう解釈しても「法的に（区分所有マンションの）管理者とは理事長のことである」となります。

953は粘着荒らしだから相手しても仕方ないです。管理会社の擁護をしたいけど、頭が悪いからいつも墓穴掘ってますだね。管理会社もいい迷惑でしょうね。

外部から招聘してしまった管理役なる者が管理会社側にすぐに寝返り、管理会社と結託して、管理組合と利益相反する立場にたつようになった。
その状況を正常化し、問題の根源を排除することは、並大抵のことではなく。。。。、なんてね。
気を付けよう。

しかし結論的に言えばマジで管理会社と契約するって意味ないどころかデメリットしかない。有能で善良な管理人雇えたらそれにこしたことはない。利益相反の管理会社雇ってたら100%損する

>>975 匿名さん

フロントと現場担当者（管理人）に意識の違いがあり、一部では対立構造すらあるという事例を色々見てきましたので、「管理人に裁量権を与える」というアイデアには個人的に興味はありますが、だからと言って「管理会社との契約にはデメリットしかない」というのは、いくら何でも根拠不明瞭だと思います。委託業務の仕様を管理組合の都合に合わせて変えるという本来当たり前の選択肢がある訳ですから、自主的にやれることは委託業務とはせず、管理会社に権限を与えると都合が良くないことは直接発注するなり、それも自主的にやるということにもできます。

でも、実際そうはいかない訳ですよね。例えば、法律上１年に１回はやらなければならない総会の開催ひとつをとっても、議案の準備や招集事務、当日の進行などを自主的にやれる組合は少ないです。逆に、それだけの能力を有するメンバーで構成されている管理組合ならば、管理会社を的確に使うことも出来てしまうので、委託業務費を削減しつつ専門業者のサポートを得るということが「管理会社と契約するメリット」として普通に期待できます。

過去に何方かが言っておられましたが、管理会社に業務委託するかしないかにかかわらず、結局は管理組合自体の体質（管理組合員＝区分所有者個々の意識）によることなのですよ。総会も理事会も、管理会社が準備するものではあっても主体はあくまで組合員です。「管理者とは組合の理事長のことである」という当たり前の理解すら無い人が未だ少なからずいることこそが問題なのであって、管理会社に対する短絡的な要不要論はとても不毛だと個人的には思ってます。

>総会の開催ひとつをとっても、議案の準備や招集事務、当日の進行などを自主的にやれる組合は少ないです。

このためだけに毎月の委託費と他の管理項目に上乗せされたピンハネ代を払えという事ですか? 別にマンション管理士を雇ってもいいわけですし。

他にもマンション管理会社と契約していると、理事会が「誘導され」、効果不明な
事業に使われてそこでもピンハネされるリスクもあります。

マンション管理会社と契約する「目的」って何ですか?

>>977
＞このためだけに毎月の委託費と他の管理項目に上乗せされたピンハネ代を払えという事ですか?

もちろん違いますよ。
「例えば」と書いた通り、他にも委託対象となる業務は色々有り得る訳で、それが自主管理で問題なく処理できるのであれば委託項目から外せば良いし、できないのであればフィーを負担してでも外部委託すれば良いと言っているだけです。項目が減ればそれだけ委託費も圧縮できる筈です。

「ピンハネされている」という確証がお有りなら、それを許さない委託の仕方があると思うのですが、何故そうせずに管理会社そのものを全否定するのか、私には理解不能です。「甘い物を食べると太るから甘い物は悪だ、この世に必要ない」と言っている様なものです。食べなければ、あるいは食べ過ぎなければ良いだけなのに。。

＞マンション管理会社と契約する「目的」って何ですか？

目的として思い当たるものが何一つ無いのなら委託契約などする必要はありません。逆に、私が例示したことも含め、管理組合が自力では出来ないことがあるのであれば、それがそのご質問の答えでしょう。管理組合ではなく「管理人個人に」委託するというのもアイデアとしてはアリですよ。請けてくれる人、委託するに値する人がいればの話ですがね。私も今まで何度かマンションに住みましたが、自主管理なんてまっぴら御免です。同時に、対応の悪い管理会社に無駄金を払うのも厭ですね。管理会社を選ぶ権利は業務発注者である組合側にあるので、適切な業務をしてくれるところを選定し、管理項目も精査します。そのために必要とあらば自分が組合理事として動くことも厭いません。組合の事務作業を自らやる余裕はありませんが、人を使ってやることはできます。それが結果的に管理会社を使ってやるというだけです。全て自前でやると仰る方を否定はしませんが、逆に否定される様なことをしているつもりはありません。

貴方が「リスク」と称していることは、管理会社と契約することで自動的に発生するようなものではありませんよね。不本意な方向に誘導されている、ムダなことに組合の金が費やされていると思うのであればやめればいい。それだけのことでしょう。そこで「やめない」という選択をするのは組合側であって管理会社ではありません。リスクは回避できるのにしない・しようとしない。ならば貴方の批判の矛先は間違っていると思いますが。

訂正：中段あたり
管理組合ではなく「管理人個人に」→ 管理会社ではなく「管理会社個人に」

でした。失礼。

不本意な方向に行って是正できるなら苦労しませんよ。大抵の組合員が管理会社の言う事が正しいと思い込んでることが問題で、殆どの組合員が管理会社とその利益相反的なビジネスモデルに対して無知無関心な事が問題なんですよ。

だから、貴方が言うように、ダメならそうしなければいいと言う方針が絵に描いた餅で、そうはいかないから、それだったら最初から関わらない方が吉と言うわけです。

で、管理会社と契約することの費用に対するメリットて何ですか？

ここは貧乏人が集まるスレ。お金がすべてで、マージンにアレルギー反応を起こす。
管理会社が必要と思う人は他スレへどうぞ

＞大抵の組合員が管理会社の言う事が正しいと思い込んでることが問題で、殆どの組合員が管理会社とその利益相反的なビジネスモデルに対して無知無関心な事が問題なんですよ。

逆にお訊ねしたいのですが、そういう組合員で構成されている管理組合が、どうやって「自主管理」を正しく行なうのですか？　一部の有能な方だけで属人的な業務をしていくという前提なのでしょうか。

私はそれを防ぐことも管理組合を利用するメリットのひとつだと思っていましたが。

>>982

なんですか?　そのロジックはw

管理会社と契約すると損をするから関わらない方がいいと言ってるのに、
損をするような人だから、損をさせる管理会社と契約した方がいいって理屈はおかしいでしょ。

自主管理はピンハネしてくる相手がいないのでw

＞管理会社と契約すると損をするから関わらない方がいいと言ってるのに、
＞損をするような人だから、損をさせる管理会社と契約した方がいいって理屈はおかしいでしょ。

正しく伝わっていない様なので再度お訊ねします。
貴方は「自主管理」が最善策だとお考えなのだと私は解釈しているのですが、一方で貴方は、大半の組合員は管理会社と組合のかかわりについて関心が無く、管理会社の業務に発注者として審査の目を向ける意識が低い、と考えてもおられる様です。ここまでは合っていますよね？　>>980でそのように仰っていましたので。

そういう「管理業務」に関する関心も意識も低い、外部委託するにしても損得勘定が働かない様な人々で構成されている管理組合が、一体どうやって自主管理などできるのかと訊いています。誰がやるにせよ、管理業務という目的行為があることは紛れもない現実で、これを本来の主体である管理組合ができない以上、フィーを払って外部委託をしてでもやらざるを得ない、というのが私の認識であり、世の中で広く浸透している考え方だとも思っています。

損はしないに越したことはありませんよね。私は、発注の仕方を間違いさえしなければ損などしないと言っているのであり、たとえ余計にお金がかかるのだとしても、出来もしないことを抱え込んで十分な成果が得られなかったり、一部の関係者に負荷が集中する様なことになるよりはマシだと考えています。「損をするような人だから損をさせる会社と契約をした方がいい」というのは、貴方が勝手にそう解釈しただけであって、私が言っていることとは全く関係のない理屈です。その表現を修正させていただくとすれば
『自力でやろうとすると目的が果たせず、結果的に損をするような人なのであれば、同じ損をするにしても目的達成を第一に考えて専門家に仕事を依頼し、その損＝支出を圧縮する方法を考えた方が得策だ』ということです。
逆に貴方の理論は『どうせ何をやっても損をするのだから、どこにも金など払わず自前でやれば済むことだ』という程度の内容です。「自前でやる」の部分に現実性が無いので、本来の目的である「管理」は果たされません。自主管理と称して、実際にはそういう状況に陥っているマンションが多数あることを貴方はご存知ないのでしょうかね。やっぱりダメだった、と思い知らされたとしても、そこから改めて管理費を徴収し始めようとするのは至難の業ですよ。

>>983
私は自主管理そのものは一切否定していません。
素晴らしいじゃないですか。正しい意味での自主管理が本当にできるのであれば、お金もかからないことですし（実際には相当な労力を管理組合員が負担することにはなりますが）、委託管理よりもはるかに高い水準で、区分所有者（組合員）が管理意識を共有することになるでしょう。貴方がそれを目指し・提唱されるのであれば私は全面的に支持します。でも、現実的にはそう上手いこといかないと思っていますので、管理会社に委託するのが得策だと思っているのです。そこで「発注内容に発注者として気を配らない」ということが、貴方の場合は何故かセットになってしまっているので、私とはこうして話が噛み合わないのだと思います。理想を言うのは簡単で、実際には業務委託の内容を正しく精査できるような感覚は持たない、管理会社の仕切りに異論を唱えることができない組合員ばかりなのだという現実論は私もよく解りますよ。だからこそ、改善すべきはそこでしょうと申し上げているのです。管理組合としての意識の底上げを諦めるのは結構ですが、それを「管理会社不要論」に結び付けたいのであれば、中間の理論が全く足りていません。

>>984

損得勘定が働くかどうかと管理会社のいう事を正しいと信じてしまうかは全く別問題ですよ。また、自主管理することで、徐々に管理に詳しくなっていきますが、管理会社なら放任で搾取されてもそれが不当なものだとは気づきませんし、自主管理なら最低限搾取ははありません。

>これを本来の主体である管理組合ができない以上、
>「自前でやる」の部分に現実性が無いので、

何を根拠にこんな決めつけをするんですか?

あんたは管理組合は日本語も読めず、業者に連絡することすらできないと思ってるんですか?

結局、あなたは管理組合は日本語もできないバカだからぼったくられて当然と言いたいだけとしか思えない。管理会社自体、不要だという論点に対し、ありもしない自主管理の組合はバカだと決めてけて論理を展開している。話にならない。

自主管理は搾取はありませんというが、管理会社を通したのと
管理組合が直接工事を依頼したのと工事費の差はいくらあるか
わかっているんですか。
理事会で発注するのはいいんですが、その理事は任期は何年ですか。
それに、マンションの管理は工事が中心ではないですよ。
自主管理より管理会社に管理を委託した方がマンションライフは
ずっと快適です。
管理会社に管理を委託する場合、管理会社が利益を搾取しなければ
自主管理はしないのですか。
自主管理の場合、理事長が工事業者から利益を搾取していたら
どうしますか。搾取しているかどうかはその真相はつかめませんよ。

ほう、工事費の差はいくらなんでさく？

マンションライフが快適になる根拠は何ですか？

別に自主管理でなくても理事長は工事業者から搾取できますよ？そんなの管理会社と契約てようが、関係ないです。

てか、なんで同じ内容のこと散々繰り返し質問するんですか？口調変えても内容が稚拙だからバレバレですよw

マンション管理自体、バカでもできる不動産業界のど底辺なんで自主管理なんて誰でもできますよ。日本語読めて話せれば。

自主管理を好きでやっているんだからほっとけ。
戸数が少ないマンションは自主管理、またはそれに近い形態でないととてもお金が足りないから。

＞結局、あなたは管理組合は日本語もできないバカだからぼったくられて当然と言いたいだけとしか思えない。

逆ですよね。むしろ貴方の方がそう仰っています。
私は、適切に業者選定をすれば貴方が言われるようなリスクは回避できると言っているのであり、自主管理も委託管理も同等の選択肢として並立し得ると言っています。しかし貴方は、その「適切な業者選定」は絵に描いた餅だと仰っています。普通の管理組合・普通の組合員にはできっこないと。そういう意味ではなかったのですか？

自主管理をしているうちに訓練されて、やれなかったこともやれるようになると思っておられるようですが、その確証がお有りならば、管理会社に良いようにあしらわれずリーズナブルな費用で業務委託することも可能な筈なのですがね。そんな必要は無い、全部自分達でやるのだという気概は評価しますし否定する気は毛頭ありませんが、例えば私は今も仕事をしていて、管理の仕事を片手間でやる余裕はありませんから、一区分所有者の立場として委託の要否を問われたら、迷わずそうしてくれと答えます。そう考える人がそれなりにいる以上、管理会社は不要だという主張は絶対的正義にはなり得ません。

それと、「搾取」という言葉がよく出てきますが、私は実態としてそれはあると思っています。管理会社にとって、管理組合は悪い言い方をすれば「金蔓（かねづる）」ですからね。発注者が既存の委託内容と業務成果に疑問を抱かず、ずっと契約を継続してくれれば受託企業としては安泰です。そしてその関係性を楽して得るために、組合役員と管理会社が癒着しているという事例も色々見聞きしています。なので、それが無いだなどとは思っていませんし、言ったこともありません。単に「搾取されないようにすればいい」と言っているだけです。

搾取されるから関係性そのものを築くのはやめよう、管理会社と関わるのはやめようと言うのは、そもそもの目的を履き違えた短絡的思想だと言っているのです。「管理会社と契約する目的は何だ？」とも何度か訊かれましたが、答えるまでもないと思ったので答えませんでした。「管理業務をやって貰うためだ」と言うほかはありますまい。管理業務は全ての管理組合にとって発生するもので、それを滞りなく公平な負担を以て遂行することこそが管理組合の目的です。その目的を果たす手段として、自主管理も委託管理もどちらも同等の選択肢として在るのだと私は言っています。片方（自主管理）しか無い、という主張を全否定するつもりはありませんが、今のところは理解不能ですし、委託のメリットを実感したことが無いだけだと思っています。

搾取と考えるからいけないんですよ。
管理会社がそれなりの努力をして動くのであれば、当然紹介料なり
行動手当等が発生して当たり前でしょう。
工事については管理会社に全て無償でやれといっているんですか。
ただ、暴利はいけませんが、適正利潤であれば商行為であれば何の
問題もないでしょう。
商店が１００円で仕入れたものを１３０円で売っているとした場合、
それは搾取といえますか。

>>992 匿名さん

搾取という表現自体、本当は使いたくないのですが拘りがある方がおられる様なので。私が>>991で「搾取」と称したのは、貴方が例示した「業務報酬」や「売買利益」のことでは当然ありません。発注者が業務の内容に疎いことを利用し、委託項目をフカすなど業務仕様を必要以上に上げることで、余分の利益を得ることをそのように表現しました。それが実態としても有り得るということです。

業務報酬や売買利益を否定することはできませんし、私もそんなことを言うつもりは毛頭ありませんが、それとは異なる本当の意味での「搾取」ならば、発注者が最低限の利口さを備えれば防ぐことはできます。自主管理を最善手段と唱えられる様な人ならば、その「最低限の利口さ」は十分お持ちだと思うのですがね。何故それを発揮されないのか不思議でなりません。

＞自主管理をしているうちに訓練されて、やれなかったこともやれるようになると思っておられるようですが、その確証がお有りならば、管理会社に良いようにあしらわれずリーズナブルな費用で業務委託することも可能な筈なのですがね。

なんで、自主管理になれば訓練されると書いてるのに、管理会社であしらわれないとなるの？
自主管理になった後に気付いて訓練されるのであって、管理会社なら無関心のままになるって話だよね？

頭相当悪いよね。

あんたこのスレの初めの方から、管理会社に騙されるくらいなら自主管理できないみたいな意味不明な事ずっと繰り返してるけど、管理会社に騙されるから縁切って自主管理にしろって文脈理解できないのかな？

管理体系って自主管理か管理会社かの2択しかないのに、管理会社に騙されるような組合はバカだからまた騙す管理会社と契約しろって明らかに矛盾してるよね？

大規模修繕工事をするときは、設計コンサルタントに設計監理業務を
委託するでしょう。
そうすれば、同じ条件での相見積もりだから、管理会社が搾取しようが
施工会社が高値をつけようが、見積金額の安い方に決まるでしょう。
同じ条件での相見積もりの取り方が分からないのかな。

992さん

100円が130円って、管理会社が毎月3割の利益乗せるだけの仕事内容って具体的に例えば何？w

どんな業務してるんですか？w

普通に考えたら責任の元が変わるからソレでしょ。聞いたこともない会社より、それなりの規模の管理会社であれば安心感はある。
高い安いは個人の感覚に任せた

>>994

私は>>972からの参加ですので、「スレの最初の方」でのお話に関しては然るべき方と続けていただきたいです。正直、何のことやら知りません。

私はこれでも一応、区分所有法やマン管適正化法、建築基準法などの関連法規の基本知識を身に着けていますし、資格もいくつか持っていますので、自主管理を前提とした業務はやろうと思えば出来ると思います。貴方のように感情に任せて議論の相手を人格攻撃するような方の相手をするのも実務上慣れていますから、組合内のクレーム対応もある程度はできると思います。同レベルの仲間が３～４人でもいれば、200戸以上のタワマンの管理組合も問題なく運転できるという自負があります。でも、やりません。面倒ですし、不公平ですからね。組合から報酬が出るのであれば、その額によっては引き受けても構いませんが、やって得られる成果が管理会社に委託した場合と事実上同じだとすれば、それを下回るフィーで自分を含む数名だけがやることに納得感がありません。同じ仕事なら「全員で」費用負担をして管理会社に委託した方が良いに決まっている、と考えます。組合内部で業務委託という主従関係が生まれることにも不安しかありませんし、報酬ナシでも責任は生じますから。なので、委託か自主かの選択は前者一択です。業者選定にはオーナーのひとりとして当然しっかり関与します。それで何も問題になりません。自主管理を絶対視している人は大概、自身の業務負担をイメージできていないのだと思っています。

マンションの維持管理は管理組合の基本ミッションであり、それは「区分所有者全員で」取り組むべきものだという大前提はご存知ですよね。自主管理という選択肢はそこにも大きなハードルがあると私は思っているのですが、貴方はどうなんでしょう。（言っている意味が解りますか？）
必要経費を応分に分担し合い、合理的な管理をしていこうという私の発想に対し「自分達でやるから」という論理で自主管理を主張する方がもしも現れたら、私個人からすれば迷惑以外の何物でもありません。労力は均等に分担される・やっているうちに皆が平等に管理業務に関わるようになるなどという仮定はそれこそ、絵に描いたデカい餅だからです。ゆえに組合内でも支持される筈などないと思っています。

このスレッドの趣旨は一応理解しているつもりですので、その趣旨を逸脱しない範囲で発言させていただきました。「管理組合や区分所有者にとってのメリデメ」を主眼とすべし、とスレ主さんの趣意として書かれていました。私の見解としては、区分所有者「全員」が支えていくべき組合の業務について、外部委託という選択肢を全否定する意見は、その内容によっては乱暴なものでしかなく、他の組合員の利益をも阻害するものだという思いで意見させていただいた次第です。貴方も実際に実在の組合に属する方なのであれば、同じ組合員の意見には反対意見も含め広く耳を傾けることをお勧めします。それこそが共有物管理の基本のキですよ。

>>994

ちなみに私が>>972で横槍を入れたのは、>>952さんに対する>>953さんのご意見に対してだったのですが、それにここまで反応されるところから察するに、貴方は>>953ご本人だと解釈して良いのですよね？

その前提で改めて申し上げますが、管理委託の要否をそこまで強い口調で論じるのであれば、区分所有法と標準管理規約の関係性や、その標準管理規約が世間にどのように浸透しているのかぐらいは、基本事項として正しく知っておくべきですよ。お前は頭が悪い、言ってる意味が解らないと言って論点をはぐらかしながら議論のフリをするだけなら子供でもできます。

マンションのオーナーである限り、誰もが例外なく区分所有法のシバリを受けています。個人の感覚からすれば不本意なことや不自由なことにも従わなければならない場合がある訳です。貴方が求める「自主管理」も、全体の利益のためにする場合には思い通りに実現しないことだってあると思いますよ。逆に言えば、その譲歩策としての委託管理という選択肢があり、それを選択せざるを得ない事例や、それなりの納得感を以て維持されているケースだって現実にはあるのです。想像力を働かせて、広い視野を持たれますように。分譲マンションは自分だけの資産ではありませんのでね。

1000ゲット☆

以上です。