「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

タタミや壁紙の交換を早くやるところと全くやらないところがあります。
快適さからいったらかなりの差がでます。

私の見解が一般的になりつつある。

余った管理費を修繕積立金にうつすはずなのに、一部の理事と管理会社が予算内ですべて使い切ろうと必要ないような部分にもお金を使っています。なので、そもそも、管理費を下げて、その分を修繕費の値上げにする案が理事会内で出たのですが、管理会社はそれは出来ないと言い出しました。

なぜなら、うちのマンションは、管理費・修繕費の料金が管理規約内別表になっているから、特別決議で承認されないと配分を変えられないと主張しています。うちは古いマンションで有効票数が十分に足りません。そのため特別決議でも合意を得られる可能性は限りなく少ないと言います。と言う事は、そもそも、このマンションでは誰も何も決められないという事になるのですが、本当に、そんなおかしな事をそのままにする仕組みが許されるほど、管理規約には制限があるのでしょうか？

逆に言えば、安全上の対策で修繕費がより必要になっても、安全対策は出来ない事になります。行政指導などが来ても、検討した結果、マンション規約で誰も実施できませんなんてのが、許されるということなのでしょうか？

>>7703 匿名さん

管理会社が間違ってます。普通決議で管理費積立金は変えられます。

>>7704 匿名さん

ありがとうございます。やはり、そうですよね。

しかし、管理会社は、普通決議でできる事例を聞いたことがないし、知らないと言います。本当に知らないなんていう事はあり得るのでしょうか？
（業界の根拠がない一般論程度でいいです。実際には個別の担当毎に異なるとはおもうので。）

それもと、管理会社っていうのは、実は経験だけでやっていて、マンション管理の知識なんて実は持っていない担当が多いとかが普通なのでしょうか？

>>7700 匿名さん
>自分の部屋で考えてみてください。
>タタミや壁紙ふすま等の張替え等は早くやった方が気持ちがいいですからね。

公私混同はしない。自分の部屋は自分で判断する。押し付けるな。
ここは共用部分について考える。

>>7702 マンション管理士試験上位合格者
＞私の見解が一般的になりつつある。

あなたの見解の投稿はどこ？　

>>7704さん
管理規約の別表なら特別決議になりますよ。
別表については使用細則に入れておくべきです。

>>7708 匿名さん

特別決議で却下されたら、値上げ、値下げはできないのでしょうか？
その場合に放置せざる得ないことになりますが、安全管理ができずそれで、第三者に損害を与えてしまった場合には、法の欠陥なので、区分所有者の安全管理監督責任は免除されるのでしょうか？

されないなら、区分所有法、管理規約より民法の方を優先せざる得ないかと。

修繕積立金の値上げが特別決議となっているなら、それが
否決されたらそれに従うしかないでしょう。
例えば、タイルの不備で第三者に被害が出た場合は、管理組合として
責任が発生します。管理組合の責任者は理事長ですが、そういった場合
の責任は区分所有者全員で負うということになります。
早く規約の改正をして、別表は細則の別表にしておくべきでしょう。
マンションの場合、防火管理責任者がいると思いますが、その責任者が
防火に対して何も管理していなかったとしても、事故が起こった場合は
責任を問われません。あまり関連性はないですね。

>>7710 匿名さん

いや、べき論は意味ないです。
特別決議が成立し得ないマンションになってしまっていたら、理事長はどちらかのルールを破らないといけない選択をせまられますが、そのときでもマンション規約が優先される根拠ってなんですか？という質問です。

>>7703 匿名さん
そういうマンションでは、カネが足りない場合、一時金徴収になる

一時金が払えない場合、分割払いにすればいいから心配いらないでしょう。

>>7711 匿名さん
民法には緊急避難の条項があるから、非常時には規約を無視できますよ。

管理費や修繕積立金が不足するとき管理組合は各組合員の持分に応じて追加徴収できる。
総会決議は不要。（区分所有法１９条、標準管理規約６１条２項）

民法の緊急避難は、隣家のバカ犬がいきなり襲いかかってきたとき、
持っていた雨傘で咄嗟に串刺しにすることをいうのであって、
マンション管理費の滞納には使えない。

だからマン管士はバカ扱いされる。

マン管氏＜＜＜＜＜カメムシ＜＜＜＜猫＜＜犬＜＜＜＜税理士＜＜会計士＜弁護士

>>7586 匿名さん 2021/02/18 08:50:17
＞あなたには答えません。

どの投稿にたいして答えないの？　形勢不利でとんずらかよ。

１８年目なんて既に実績ありだよ。

>>7539 匿名さん 2021/02/11 19:25:47
＞　大規模修繕工事の時期

　第１回目
　築１１年～１５年　　６４.９％　　築１６年～２０年　２４.３％　　築２５年～30年　２.１％
　
　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０.５％
　
　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％　

遅いところはただ単に辛抱しているだけのこと。
１回目の修繕が３０年というところもあるしね。

>>7720　>>7539
>大規模修繕工事の時期
>第１回目
>築１１年～１５年　　６４.９％　　築１６年～２０年　２４.３％　　築２５年～30年　２.１％

データからは、正確に転載すること。
【正】
大規模修繕工事の時期（第１回目）
築１１年～１５年　　６４.９％
築１６年～２０年　　２４.３％
築２１年～２５年　　　２.１％

築２６年～３０年　　　１.５％
築３１年～３５年　　　２.３％
築３６年～４０年　　　１.１％
築４１年以上　　　　　２.７％

>>7716 匿名さん
管理費滞納は非常時ではないだろう。

大規模修繕工事の初回は１５年目、２回目は３５年目、３回目は行わないで６０年目で解体というのが正しいライフサイクルである。

解体はできないよ。

１回目を４０年もやらないマンションもあるんだ。

大規模修繕工事の時期をどうやって判断するんだい。
素人がいくら検討しても結論はでない。
築１１年から１５年が６５％で圧倒してるのは何を意味しているの。
要は修繕積立金がないマンションは築年数３０年とか４０年に
１回やればいいんだよ。
資産価値とか快適なマンションライフとかは無縁の生活をね。

>>7727 匿名さん
国土交通省の長期修繕計画ガイドラインが12年から15年周期としてるからそれに合わせているだけであろう。
知らんのか？

UR賃貸住宅の大規模修繕は18年周期である。

本題とは無関係な話。「マンション管理士試験上位合格者」というハンドルネームのオヤジさん、久々のご登場ですね。お達者で何より！　初心者マークを引っ提げてご復帰とは可笑しいが期待せずにはおられませんね。
このスレは「ご近所さん」というHNの、スレ主さんのレス敵も登場され、まさに多士済済。スレ主さんも匿名さんなどと表記されず堂々と「スレ主」とされ返し討たれたらなおよろしいのに。

へー

ここのスレは相手をやりこめるのではなく、皆さんに役に立つ
ことを書き込むことに意義があるんですよ。

＞皆さんに役に立つことを書き込むこと
悪意の下で、結果的に皆さんに害になるような記事は遠慮なく指摘するべきですね。
このスレのほとんどが、管理会社に役に立つことばかりで、皆さんの役には立っていないと思うよ。

>>7733
お前はここにはくるなといってるだろう。
よほど暇なんだろうな。
相手にしてくれる者もいないのでここにくるんだろうがね。

超低金利なので積立金ではなくて借入で修繕工事を行い、分割払いで返還する制度にすることが望ましい。後払いのほうが死んだら払わなくていいので結局は得になる。

規約が古くて修繕積立金値上げが特別決議でないとできないようなマンションは先に最新の標準管理規約への変更をするべきである。
それができない場合は、一時金を徴収し、払えない人は分割払いとすればよかろう。これは規約が古くても普通決議でできる。

ここのスレ主は国土交通省長期修繕計画ガイドラインの修繕周期が18年になればそれに従うヘタレである。

>>7735さん
修繕積立金が少ないので借り入れをすれば死んだら払わなくても
いいという発想自体が貧弱すぎる。
だれかが払わなくてはならないのが分らないのかな。
国交省のガイドラインが１８年になれば当然それを指針とするでしょう。
適正な基準が分らないので国交省の指針を参考にしているマンションが
殆どなんですよ。

修繕積立金ぐらい適正額を積み立てられるマンションでないと
だめでしょう。
そして長期修繕計画をプロジェクトを組み建築士と一緒に周期や
修繕個所、グレード等を話し合って決めたらいいよ。

＞後払いのほうが死んだら払わなくていいので結局は得になる
成程！子や孫にその付けを回すわけか。
人間にしかできない畜生にも劣る考え方。
＞それに従うヘタレである。
大きな誤解。
スレ主は従うほうではなく、従わせる側の人間。
＞建築士と一緒に周期や修繕個所、グレード等を話し合って決めたらいいよ。
建築士が設計した建物で地震で倒壊破損した建物はごまんとある。
逆に、建築士がいない江戸時代の建物でも生き残っている建物もごまんとある。
いないよりはまし程度に考えないと裏切られるよ。

お前はくるな。

管理費等の負担義務は法令の強行規定ではない。
規約に自由に定めることができる。議論しましょう。

>>7742 匿名さん
管理費等の負担義務は区分所有法に書いてあるよ。知らんのか？

>>7738 匿名さん
相続財産から払うんでしょ
財産0で死ぬ人はほとんどいないが、死後のマンションの維持管理費を積み立てる意義はないだろう。

>>7740 ご近所さん
相続財産0で死ぬ人はマンションには住んでいない。わからんのか？

>>7742 匿名さん

（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する

＞7745 マンション管理士試験上位合格者
＞相続財産0で死ぬ人はマンションには住んでいない。わからんのか？
何が言いたいのやら。
その程度の知能でマン管士合格したの？
マン管士って誰でも合格するんだね。
畜生でもわが子は自分を犠牲にしてでも守るけど、マン管士さんにはそこが分かっていない。
畜生以下だな。
マン管士も気を付けないと、悲惨な管理会社と変わらない状況に追い込まれる。

>財産0で死ぬ人はほとんどいないが、死後のマンションの維持管理費を積み立てる意義はないだろう。
たとえ死んだとしても管理費等は毎月支払わなければならないよ。
それに相続はマイナス資産の場合も支払わなくてはならない。

>>7703 匿名さん

これが参考になりませんか？
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol5_01.pdf

「べき論」は他のコメントにもあるように、規約を変える事から始める事からもしれませんが、その規約が変えられないから、困っているという事だと思うので。

私も、マンション管理士でもなく、弁護士資格をもっているわけではありませんが、他の業界でも、もとものの法やルールの趣旨や目的と異なる解釈が成立してしまう場合に、それを元にルールは破れないと主張する方がいて困るというのはありますね。

なので、私はこう解釈しています。

その修繕費の値上げ＆管理費の値下げが、特に意味も目的も不明確であり、多くの住民にとってもメリットとしてなり得ないと判断される場合には、規約通り「特別決議」が必要であり、修繕として利用される事が明確であり、十分、意味も目的も明確であり、多くの住民にとってメリットがあれば、それは、「普通決議」でよいという事ではないでしょうか？

ちょっと、例えはおかしいですが、黄色から赤信号に変わるタイミングで、何も理由なく進んでしまえば、交通違反にあたりますが、安全上、明らかに止まる事で、交通の妨害や安全を毀損することが明確な場合には、むしろ、止まったことが問題でかつ、過失責任を問われる事になってしまうという事だと。
つまり、ルール（規約）を守ることで生じる、得も損も、そのルールの外側にいる人に対しては別に関係なく、その関係の方が優先されるので、安全対策を怠って損害を与えてしまえば、理事長は民事か刑事か分かりませんが、その責任に問われる。と。

だけど、これだと、ルールではなく、内容を精査しないといけない話になるので、内容が明確である場合には、内容を争わなくても、可能なように規約を変える事がいいのでは、ということなかと。

まあ、内容が変えられない自体がおきている時に、今更遅いよ！という話ではありますが。

>>7748 ご近所さん
負債を抱えてなくなられる組合員もいないとは限りませんのでマンション管理士試験上位合格者の解答は適切ではありません。

管理費等を変更することは規約の変更に当たらず特別決議を要しない
ものと解するのが相当という判決ですね。
但し、規約の別表としての解釈はあいまいな点も見受けられます。
管理費等の別表を細則の別表に変えているマンションでは当然額の変更
は普通決議ということになります。
管理費等の額や規約の変更については総会の特別決議とされているが
管理費等の額が規約に規定されていなければそれを変更すればいいの
でしょうが、それがままならないのですね。
それに裁判特に地方裁判所での判決はそのときどきによって判決が変わ
る可能性はあります。
批判者には規約や法令で抑え込むのがいい方法だと思います。総会決議は
議案に対して賛成か反対かを問う場であり、議論する場ではないですから。
その議案は出席者の決議できまりますからそれに従えばいいのです。

>>7752 匿名さん
議論する場でないならわざわざ集まる必要はないですよ。
反対演説で投票行動が変わる可能性があるので集会を開いて決議しています。思想の自由市場論に依拠した制度設計です。

>>7751 匿名さん
負債を抱えて死んだら犬畜生以下だと言ってるあほ

>>7750 買い替検討中さん
心配しなくても水が出ないと実害が出たらカネがなくても当然に修理を行い負担金を徴収となるよ。

>>7749 匿名さん
マイナスなら相続放棄するのが当たり前。

>>7748 ご近所さん
負債を抱えて死んだら犬畜生以下だと言ってるパー

>>7747 マンション検討中さん
理事になってもらえばいいのでは？理事会で採決したら納得するでしょう。総会は委任状持ってる理事長の判断次第になりやすい。

>>7753さん
総会への出席者は直接出席者は少なくて、議決権行使書や委任状での
出席者が多いですよね。
それに、議案の変更をすれば議決権行使書で賛否をした者にとっては
それに参加しないことになります。
故に総会は単なる理事会案を賛成するか反対するかを問う場にすぎないのです。
総会を開催するのは規約や区分所有法で年１回会計年度終了後２カ月以内に
開催するというしばりがあるからです。
総会で反対をして議案の変更が変わることもあるでしょうが、その場合は再度
議案を作成し組合員に提案をして臨時総会なりを開催して決議しなければ
ならないでしょう。
普通のマンションの総会では議案の採決で終わりですよ。

>>7755さん
だれが徴収するんですか。

>>7756さん
相続放棄は２カ月以内？にしなければならないんですよ。
マイナスかどうかわからない状態の中で相続放棄はしないでしょう。
マンションの資産もあるんですから。
全員が相続放棄すれば国庫にということになりますが、それでも管理費等
の請求は続きますよ。

>>7759 匿名さん
大阪市のマンションは6割出席とか普通ですよ

>>7759 匿名さん
議案を出した理事長が総会の意見を聞いて反対に回ることも可能です。委任状と合わせて否決できる。
マンション管理センターはそれはできないと言ってますが、裁判したら全く問題にならないです。議案作成時にわからなかった問題点の指摘などがあれば否決するのが当たり前。

>>7762さん
総会への直接出席者が６割もいるとこは殆どないですよ。
もしそういう場合でも、総会で議案の変更はできません。
委任状や議決権行使書での出席者は議案でしか賛否を表明して
いないんですから。
再度理事会で検討して総会へ提案するしかないでしょう。

>>7760 匿名さん
管理費等と一緒に引き落とすだけ。

>>7764 匿名さん
おたくさんが住んでいる地域の民度が低いんですよ。大阪市内の住民はレベルが高いから管理組合総会には6割くらいでてますよ。特に北区のマンションは出席率が高い。マンションの価格が高いからレベルも高くなる。

>>7764 匿名さん
議案変更するなんて私は言ってませんよ。演説で投票行動が変わる、と言ってる意味がわからんのか？

>>7761 匿名さん
民法を勉強してね。

>>7768さん
相続放棄は死亡後２カ月以内に裁判所へ相続放棄の手続きをしなければ
ならないんですよ。
被相続人の近くにいなかったり、外国にいたりすれば被相続人の財産状況は
分らないでしょう。
あなたはマン管の上位合格者だったんでしょう。刀も錆びればなまくらに
なりますよ。

>>7766さん
一般論をいっているのであって、総会への出席率が高いところは
それなりの対応をすればいいでしょう。
全国のマンションでは、規約や細則を無視して総会が平然と行われている
ところもありますからね。
そういうところはそれなりにやればいいんです。
ここでいっているのは基本論ですよ。

>>7767さん
総会の議案が演説内容で投票行動が変わるんですか？
投票行動が変わったら、議案の決議内容が変わるんですか。

>>7769 匿名さん
三か月だと記憶してるがw

>>7771 匿名さん
賛成しようと思って来た人が話を聞いて反対に回るとかわからんのか？挙手しようと思ったひとが手を上げないだけだろう

特別決議は僅差となることが多く一人反対が増えただけで否決となる状況は少なくはない。総会での反対演説は極めて重要である。

>>7761　匿名さん　2021/03/14 11:36:28
>全員が相続放棄すれば国庫にということになりますが、それでも管理費等
>の請求は続きますよ。

相続放棄をした場合、相続財産管理人が選任されるまでは、民法９４０条１項の管理義務はあるが、管理費等の支払い義務はない。

>>7773さん
総会への直接出席者であれば、総会で賛成しようが反対しようが
自由ですよ。
問題は議決権行使書での総会への出席者のことをいっているんですよ。
そういう方は演説では変わりません。

>>7775さん
相続放棄されたら管理費等の支払い義務はないのですか？
その根拠はあるんですか。とんでもない書き込みなもんでびっくりしました。
管理義務があるのなら管理費等の支払いも当然あるでしょう。

>>7776 匿名さん
わからんひとだね、出席した一人が反対演説を聞いて考えを変えるだけで否決されることもあるといってるんだが、おたくＡｆｏ？

【民法】
第九百四十条（相続の放棄をした者による管理）
第１項　相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。

>>7776 匿名さん
総会は決して決議だけをする場ではない。採決前の討論を予定しているから管理組合の意思決定でわざわざ「集会」を法定しているのだ。

>>777、7779さん
やはり刀が錆びたようだね。
そんなに衰えるとは思っていなかったけど、少し早いよ。

>>7772 マンション管理士試験上位合格者
>>7769 匿名さん
　>三か月だと記憶してるがw

３ケ月です。経験している。

>>7780 匿名さん
私は侍じゃないけどね。
制度設計は思想の自由市場論に依拠している。

思想を自由に表現できる市場さえ存在していれば，社会にとって有益な思想は自然に支持を得て，そうでない思想は自然に支持を失う。
ここでいう市場とは、管理組合においては総会のことである。

>>7755 上位さん

質問者は金がない場合の話ではなく、特別決議で可決されないと必要なお金の金額変更はできないとマンションの管理会社が言っているが、そんなことはあるのか？
マンション業界の関係者はそんな話をしている人が多いのか？多いのだとしたら、何を根拠にしているのだろうか？
ということかと。

わざわざ、お金がなくなるまでひどくして徴収しても誰のためにもならないかなと。
それに実害を出さない方法を求めているのに、実害が出ればどうにかなるよでは。

＞社会にとって有益な思想は自然に支持を得て，そうでない思想は自然に支持を失う。
希望的観測であって、決してそうではない。
悪知恵が働き、声が大きくて力の強い人間が社会の支持を得てなくても優位になる。
香港やミャンマーをみて何も感じないのかな。
もしかして中国の方？

>>7785 ご近所さん
日本の憲法は表現の自由を徹底重視して、表現の自由さえ担保すれば、軍国主義などの思想は自然淘汰されるはずという希望的観測に依拠している。ドイツの戦う民主主義との違いです。勉強しましょう。

とはいえ、多数決で決めても、少数派が従わないと内戦になる。最終的には武力鎮圧するしかないので、民主主義の実現には武力が必要になります。先日もホワイトハウスでも4人銃殺されました。香港、ミャンマーが解決しないのでは究極的にはアメリカが軍事介入していないからですね。日本の場合は最終的に原爆投下。

総会が紛糾した場合は、ＪＰコネクション協会に相談するといいでしょう。警察ＯＢの団体で、怖い顔をした暴力団対策担当の元刑事とかが来てくれますよ。

民主主義と暴力団はセットです。ナチスドイツの親衛隊とか日本の右翼とか。大阪維新の会も元プロレスラーの巨漢を雇って、演説会場で騒ぐマック赤坂をつまみ出していました。

完全にあちらの方ですね。

>>7790 ご近所さん
意味が分からないが、古代ローマ、ギリシャのアテネくらいから民主主義はほとんど変わっていない。

マンション管理に役に立つ書き込みなのかな。
木を見て森を見ず。

>>7792 匿名さん
「愚者（7792）は経験に学び、賢者は歴史に学ぶ」

やはり刀が錆びている。

>>7794 匿名さん
おたく勘違いしてるよ。

確かに、錆びているの頭の方。

別に管理侍のことをいっているんではないよ。

ほー

まだマンション管理士試験上位合格者を名乗ってるんだね。
もうそんな力はないだろう。

>>7799 匿名さん
マンション管理など普通は飽きるしそもそも簡単すぎる。ここのスレ主が暇なだけ。平成16年にマンション管理士の活用が標準管理規約に盛り込まれていて、すでに17年経過した。昔ほど管理組合スレが盛り上がらないのはマンション管理士が解決している実情があるからだろう。ご近所さんを名乗る新参者は10年遅れてるw