「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>4584さん
現実的には、修繕積立金の額が足りないマンションが殆ど
ですから、使用料からの利益を組合員に配布して、別途
積立金を徴収するというのはややこしいでしょう。
値上げをするのは、管理費でも積立金でも難しいですから。

>>4585 匿名さん
どうも不自然さを感じて＞＞4581 匿名さん で投稿しました。
過去の収支報告書を調べましたら駐車場収入は管理費会計（
一般l会計）に計上しているのになぜ規約の全面改正で変更をし
たのかを質問しましたら、
本人は規約案は管理会社任せで目すら通していない状態でした
ので、話しても無駄だと思ってやめました。

後から調べましたら中古の取引業者から買い手の依頼で、
住宅支援機構への借り入れの申し込みの際に、
マンションの大きな工事費を修繕積立金からの支出を理事長
の承認で支出されていることが、
決算書で判明して貸し出しを拒否された経緯がありました、
ので規約の改正でこの件を規約に盛り込んだとの報告を管理
会社から受けました。

わたしはわざわざ規約にまで盛り込む必要はないのではない
かと問題を投げかけました。やはり、今度は管理費会計（一
般会）が資金不足に怠り修繕積立金会計（特別会計）から取
り崩す必要が生じたのです。

規約に盛り込んでいなければ規約をいじくりまわすたびに総
会を招集して特別決議が必要になるのを避けられた旨を説明
しました。

この規約の全面改正は他にも不可解なことが表面化して問題
になりました。

計

なぜ使用料収入を修繕積立金に繰り入れるかというと、一種の副収入臨時収入であるから。
国や地方公共団体でも主な収入は税金で、各種手数料や資産の売却収入をあてにして予算を組むことはない。分譲マンションでは管理費・修繕積立金が税金（組合員が義務として払うお金）、使用料は住民票やパスポートの発行手数料みたいな位置づけになる。
したがって、たまたま使用料収入が増えたからといって単年度の管理経費でジャブジャブ使うことがないように、できるだけ積立金としてプールすることが望ましいとされている。

管理費や修繕積立金の値上げがむつかしいという人がいるが、そんなことはない。
たいていのマンションでは規約の中に管理費・修繕積立金が不足したときには総会の議決なしで（組合員の同意なしで）持分に応じた金額を組合員から追加徴収できる（銀行口座から引き落とすことができる）条項が入っている。
仮にそのような条項が入っていなくても区分所有法１９条を根拠に組合員から追加徴収することはできる。
むしろ、管理費・修繕積立金の不足を使用料の値上げで穴埋めしようとするのが筋違いなのだが、そのようなインチキをやる役員（特に自分が駐車場や駐輪場をつかっていない連中）もいるから気をつけよう。

それは管理費が不足したときのことでしょう。
修繕積立金を取り崩すときは、総会の普通決議が
必要になりますよ。

マンション管理士が特定修理業者をYou Tubeで宣伝する時代になったなんて
しんどいな。本当にしんどい。

もともと使用料収入は組合員に分配することが原則であって、マンションの維持管理費用にすることは予定されていない。維持管理費用は持ち分に応じて組合員全員で負担することが基本である。
ところが駐車場のメンテナンスでは「受益者負担原則」が通用するらしく、使用料で維持管理費用をまかなうというやり方がすんなり通ることがある。

マンション業界には、駐車場駐輪場の使用料が無料のマンションよりも有料のマンション、それも使用料収入が多いマンションほど人気があってすぐに売れるという都市伝説がある。

駐車場使用料を無料にしても、修繕積立金が高くなれば
同じことでしょう。
使用料は規約で決めておけば、管理費でも修繕積立金に
でも使える。
現実問題として、使用料を分配しているマンションは
全国でみてもまずないでしょう。

>>4594 匿名さん
同じではない。

駐車場の使用料が高い中古マンションは買い手がつきやすいというのは真実

>>4596 デベにお勤めさん

なんで？

使用料収入が多いと毎月の管理費や修繕積立金の徴収額が少なくて済むから。

高いか安いかは、しっかりした長期修繕計画のもとに
積立金が算出されているかどうかだね。
やすくて工事をしなければなんにもならない。

長期修繕計画書等に多額な組合費を費やす必要はない。
その分積み立てておく方が賢明です。
マンションによったら使用料収入は管理費や修繕積立金
をはるかに凌ぐものである。
修繕時期に備えて日常の管理を適切に行い貯えるのが一
番賢明な管理でしょう。
特に駐車場使用料などは着服等をされないように収入の
管理を怠ってはいけません・

長期修繕計画書を作成するのに多額の費用は
かかりませんよ。
適正修繕積立金の額は、修繕積立金だけでなく、
駐車場使用料の積立金への充当分を合わせた金額
をいうのです。
当然使用料の積立金への充当分が大きければ、修繕
積立金の徴収額は小さくなります。
積立金の管理は、適正化法に則り厳格に保管口座で
どこのマンションも管理されています。
管理会社もこのお金に手を出すことはできません。

>>4601 匿名さん
過去の投稿を見ていると長期修繕計画書を作成するために
コンサル等に依頼する等のことがよく投稿されております。
私のマンションでは管理規約に5年おきに見直して計画書
を管理会社に作成されるようにルールを決めています。
管理委託費に含まれておりますので新たな費用は発生しま
せん。
私はコンサル等への費用は費やす必要性ないと言っている
のです。
ただし、大規模修繕等はまたその時になると組合員の総意
をまとめる必要はあります。
1回目の大規模は責任施工方式で実施しました。
管理会社は一切介入はできないシステムで行いました。
管理会社の見積もりと同仕様で節約が３億円くらいの節約を
致しました。

３億円節約はすごい。役員は成功報酬として３割くらいもらってもいいだろう。

>>4602さん
５年置きにやる管理会社が作成する長期修繕計画書は、
パソコンソフトに大まかなデータを打ち込んで作成するものです。
当然すべての工事は含まれていません。これについては
建築の知識のないフロントがただ数値を打ち込むだけで誰でも
作成できるものです。費用がかからないのも当然でしょう。

責任施工方式で工事をやられたとのことですが、その業者は
だれが選んだんですか。そして何を基準に。価格だけですか？
管理会社との見積が同仕様で３億円も節約できたとのことですが、
同じ修繕個所、同じ平米数、同じ材料での比較はされなかったと思われます。
これをやるには、要綱書を作成し、金抜がき計算書（同じ修繕個所、
同じ平米数、同じ材料を示して単価を各社が入れるやり方）を作成
しなければなりませんが、これは専門家でないとできませんから。

>>4603 匿名さん
完成祝いは住民有志の主催で住民全員への招待をして
盛大に行いました。外部の出席者は責任施工業者の大手
ゼネコンのメンバーがお祝い金を持参していました。
主催者の幹事の住民が経費は祝い金で賄えたとの報告が
ありました。
出席者の組合員からはこの際自主管理にしたらどうかと
の意見がありましたので、あなたがしてくださいと返答
を投げ返しました。

ちなみに建築士が作成した長期修繕計画書は、鏡である
長期修繕計画書に続き、概算設計書、数量調書で約１００ページ
ぐらいその鏡である数字の根拠となる計算書が事細かく数字が
羅列されています。
修繕個所ごとに平米数や単価を計算して数字がだされています。

>>4605さん
それはすべて工事費に含まれていますよ。
１社に絞って工事ができたんですから、業者にとっては
こんなにありがたいことはありませんよ。

>>4603 匿名さん
コンサルや管理会社の中抜き分の節約で３億円が浮いたので、
祝いの席上でこの浮いた資金を次の理事は有効に費やすよう
具体例を示した。資産価値の向上には十分寄与する案です。

次期理事会はマンションの集会室でやるのではなくて一流料亭で芸者付きでやれるな
芸者のお酌でうまい料理を食ってるといいアイデアが浮かぶものだ

浮いた分を使っていいの？

>>4610 匿名さん
使ったとは言っていない。よく読みましょう。
願望を言ったまででしょう。

大阪では少しくらいはええねん

>>4612 匿名さん
コロナには気を付けてください。

先日マンションを購入して入居したのですが、引き渡し後に配られている総会議案書が我が家に届かなかったため、問い合わせたところ、「引き渡し一ヶ月過ぎた方を対象に配っている。欲しかったら渡す。同じ時期に引き渡し受けた人には全員配ってない」と言われました。
これは適切なのでしょうか？

入居後に組合総会があったのなら、事前に配布して総会決議に
参加する権利があります。
それより、管理規約と使用細則は配布されているのですか。
それが配布されなければ、規約違反とか細則違反とかも分からない
でしょうからね。

そもそも新築であれば、分譲時の契約時に第１回総会の議案書
（１回目は期間が短い）
と規約集が配布されて各人が署名押印している筈だけどね。

>>4615 匿名さん>>4616 匿名さん
適正化法施行（平成13年8月1日施行）以降に
お二人とも新築の購入経験がありませんね。

>4617
現在はどうなっているんですか。
指摘するだけでなく、それを書き込まなくちゃ。
だからＰＡＲＴ２は人気がなくなったんですよ。

誰にも知らないことや間違っていることがいいっぱい
あります。
それをみんなで助け合っていくのがスレの良さです。
足の引っ張り合いや、批判はここでは必要ありません。
皆さんに役に立つ情報を提供していきましょう。

ここのスレがマンションの住民の皆さんの
手助けになればいいですね。

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

現在全国的に地震が発生しています。
関東、中南海地震の前触れだろうか。
マンションでも地震対策を検討しておくことが大切です。

自信はこわいですね。

　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
　大きくその性質が違います。
　　管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
　必要な額を確保しておかなければなりません。

　　その為には、修繕積立金の早期の値上を検討しなければなりませんし、管理組合として一斉に
　共用部分の本管部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をする場合、それに先立って実施し
　た区分所有者の方には、工事費の補填についてもしっかりした細則を作成しておかなければ、不
　公平感が出てきます。
　　そこで、長期修繕計画の見直しを行い、全てを網羅した中で工事の内訳表までを含めた綿密な
　計画表を作成して、それを基に、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出しておく必要があります。

修繕積立金が適正価格あるマンションはいいですね。
やらなければならない修繕個所がすべてやれればいいですね。

管理費はできるだけ安く、修繕積立金は自分たちの
積立金だから必要な額の確保を。

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

＞4627　匿名さん
私の所有マンションは4627さんが指摘する管理会社の禁止事項をすべて運営実行しています。
１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
現在、これらの禁止事項に対して、管理会社による管理組合の私物化で揉めています。
いわゆる、管理組合内に理事長が存在せず、管理会社が理事長代行の名目で管理会社の禁止3事項を堂々と運営実行しています。
これらの禁止事項は具合的に、どの法律の第何条にあたるのか教えていただけないでしょうか。

マンション管理適正化法（平成１３年国交省令第百十号）
　財産の分別管理（改正）
　　法第７６条２項、３項、4項、５項６項

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

自分のとこのマンションがどの方式で管理されているかを
知るには、毎年更新され配布されています、重要事項説明書を
みればそこにイ、ロ、ハの管理方式が記載されているでしょう。

そして違法が行われているのなら、国交省の地方整備局か
マンション管理業協会に相談されればすぐに解決しますよ。

もっとわかりやすくいいますと、法律は「マンションの管理の適正化の
推進に関する法律施行規則」です。
その中の財産の分別管理の項目です。
　第８７条①～⑥項です。

詳しい方に質問です。
そろそろ建替えの話題が出てきた築古マンションの住人です。
私は建替えを機に売却して郷里に戻る予定なので建替えには大賛成です。
建替えには区分所有者の５分の４以上の賛成で決議され、決議反対者は区分所有権の買い取り請求を受け売却という流れらしいです。
近隣の噂では決議にギリギリじゃないのか？ということらしいのですが、建替え決議に賛成してしまったら買い取ってもらえなくなるのでしょうか？下手に反対して否決されてしまうのも困るので悩んでいます。
決議前に売却するというのもありかとは思うのですが、建替え間近の物件の価値なんてどうなんでしょうか？
よろしくお願いいたします。

建て替え決議が成立すれば、買い取り請求権が発生しまして
デペロッパーが買い取ってくれます。
しかし、建て替えに関しては、建て替え決議にもっていくまでに
相当な期間が必要となります。
又、成立しても建物を取り壊し、新しく建て替えるまでには約３年
かかるといわれています。
その間、引っ越してアパート住まいをしなければなりません。
建て替えするには各人の負担金はおそらく１，０００万円から２，０００万円
は別途徴収しなければならなくなります。
そういうことを考えた場合、建て替えはほとんど不可能でしょう。
建て替えができるマンションとしては、容積率が大きくて、現在の
戸数を大幅に上回ることが必要です。そういうマンションであれば
余分の戸数を売却してみんなの支払い分に充当できますので。
建て替えをするには、相当な知識が必要となります。現実的では
ありません。
５分の４以上の賛成はまず不可能です。

皆さんにお聞きしたい。
書面による議決権行使についてです。
ガイドラインでは
【書面による議決権の行使とは、総会には出席しないで、総会の開催前に各議案ごと
の賛否を記載した書面（いわゆる「議決権行使書」）を総会の招集者に提出することで
ある。】
先日の総会に組合員として出席し、出席されていない方の各議案の賛否結果を示す賛否票の開示を求めたところ、理事長代理から「弁護士同伴でないと見せられない」と断られました。
そんなことってあるのかと思いつつ、国交省の前記のガイドラインを読むと、【総会の招集者】と書いています。
この場合の【総会の招集者】とは、一組合員でしかない総会の出席者である私は【総会の招集者】にはあたらないのでしょうか。
一組合員に結果だけしか知らされないようでは、議決権行使結果に対して不信感ばかりが募っています。
つまり、理事長代理が悪意の下で議決権行使結果の改竄をやろうと思えば簡単にできるからです。