「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>4584さん
現実的には、修繕積立金の額が足りないマンションが殆ど
ですから、使用料からの利益を組合員に配布して、別途
積立金を徴収するというのはややこしいでしょう。
値上げをするのは、管理費でも積立金でも難しいですから。

>>4585 匿名さん
どうも不自然さを感じて＞＞4581 匿名さん で投稿しました。
過去の収支報告書を調べましたら駐車場収入は管理費会計（
一般l会計）に計上しているのになぜ規約の全面改正で変更をし
たのかを質問しましたら、
本人は規約案は管理会社任せで目すら通していない状態でした
ので、話しても無駄だと思ってやめました。

後から調べましたら中古の取引業者から買い手の依頼で、
住宅支援機構への借り入れの申し込みの際に、
マンションの大きな工事費を修繕積立金からの支出を理事長
の承認で支出されていることが、
決算書で判明して貸し出しを拒否された経緯がありました、
ので規約の改正でこの件を規約に盛り込んだとの報告を管理
会社から受けました。

わたしはわざわざ規約にまで盛り込む必要はないのではない
かと問題を投げかけました。やはり、今度は管理費会計（一
般会）が資金不足に怠り修繕積立金会計（特別会計）から取
り崩す必要が生じたのです。

規約に盛り込んでいなければ規約をいじくりまわすたびに総
会を招集して特別決議が必要になるのを避けられた旨を説明
しました。

この規約の全面改正は他にも不可解なことが表面化して問題
になりました。

計

なぜ使用料収入を修繕積立金に繰り入れるかというと、一種の副収入臨時収入であるから。
国や地方公共団体でも主な収入は税金で、各種手数料や資産の売却収入をあてにして予算を組むことはない。分譲マンションでは管理費・修繕積立金が税金（組合員が義務として払うお金）、使用料は住民票やパスポートの発行手数料みたいな位置づけになる。
したがって、たまたま使用料収入が増えたからといって単年度の管理経費でジャブジャブ使うことがないように、できるだけ積立金としてプールすることが望ましいとされている。

管理費や修繕積立金の値上げがむつかしいという人がいるが、そんなことはない。
たいていのマンションでは規約の中に管理費・修繕積立金が不足したときには総会の議決なしで（組合員の同意なしで）持分に応じた金額を組合員から追加徴収できる（銀行口座から引き落とすことができる）条項が入っている。
仮にそのような条項が入っていなくても区分所有法１９条を根拠に組合員から追加徴収することはできる。
むしろ、管理費・修繕積立金の不足を使用料の値上げで穴埋めしようとするのが筋違いなのだが、そのようなインチキをやる役員（特に自分が駐車場や駐輪場をつかっていない連中）もいるから気をつけよう。

それは管理費が不足したときのことでしょう。
修繕積立金を取り崩すときは、総会の普通決議が
必要になりますよ。

マンション管理士が特定修理業者をYou Tubeで宣伝する時代になったなんて
しんどいな。本当にしんどい。

もともと使用料収入は組合員に分配することが原則であって、マンションの維持管理費用にすることは予定されていない。維持管理費用は持ち分に応じて組合員全員で負担することが基本である。
ところが駐車場のメンテナンスでは「受益者負担原則」が通用するらしく、使用料で維持管理費用をまかなうというやり方がすんなり通ることがある。

マンション業界には、駐車場駐輪場の使用料が無料のマンションよりも有料のマンション、それも使用料収入が多いマンションほど人気があってすぐに売れるという都市伝説がある。

駐車場使用料を無料にしても、修繕積立金が高くなれば
同じことでしょう。
使用料は規約で決めておけば、管理費でも修繕積立金に
でも使える。
現実問題として、使用料を分配しているマンションは
全国でみてもまずないでしょう。

>>4594 匿名さん
同じではない。

駐車場の使用料が高い中古マンションは買い手がつきやすいというのは真実

>>4596 デベにお勤めさん

なんで？

使用料収入が多いと毎月の管理費や修繕積立金の徴収額が少なくて済むから。

高いか安いかは、しっかりした長期修繕計画のもとに
積立金が算出されているかどうかだね。
やすくて工事をしなければなんにもならない。

長期修繕計画書等に多額な組合費を費やす必要はない。
その分積み立てておく方が賢明です。
マンションによったら使用料収入は管理費や修繕積立金
をはるかに凌ぐものである。
修繕時期に備えて日常の管理を適切に行い貯えるのが一
番賢明な管理でしょう。
特に駐車場使用料などは着服等をされないように収入の
管理を怠ってはいけません・

長期修繕計画書を作成するのに多額の費用は
かかりませんよ。
適正修繕積立金の額は、修繕積立金だけでなく、
駐車場使用料の積立金への充当分を合わせた金額
をいうのです。
当然使用料の積立金への充当分が大きければ、修繕
積立金の徴収額は小さくなります。
積立金の管理は、適正化法に則り厳格に保管口座で
どこのマンションも管理されています。
管理会社もこのお金に手を出すことはできません。

>>4601 匿名さん
過去の投稿を見ていると長期修繕計画書を作成するために
コンサル等に依頼する等のことがよく投稿されております。
私のマンションでは管理規約に5年おきに見直して計画書
を管理会社に作成されるようにルールを決めています。
管理委託費に含まれておりますので新たな費用は発生しま
せん。
私はコンサル等への費用は費やす必要性ないと言っている
のです。
ただし、大規模修繕等はまたその時になると組合員の総意
をまとめる必要はあります。
1回目の大規模は責任施工方式で実施しました。
管理会社は一切介入はできないシステムで行いました。
管理会社の見積もりと同仕様で節約が３億円くらいの節約を
致しました。

３億円節約はすごい。役員は成功報酬として３割くらいもらってもいいだろう。

>>4602さん
５年置きにやる管理会社が作成する長期修繕計画書は、
パソコンソフトに大まかなデータを打ち込んで作成するものです。
当然すべての工事は含まれていません。これについては
建築の知識のないフロントがただ数値を打ち込むだけで誰でも
作成できるものです。費用がかからないのも当然でしょう。

責任施工方式で工事をやられたとのことですが、その業者は
だれが選んだんですか。そして何を基準に。価格だけですか？
管理会社との見積が同仕様で３億円も節約できたとのことですが、
同じ修繕個所、同じ平米数、同じ材料での比較はされなかったと思われます。
これをやるには、要綱書を作成し、金抜がき計算書（同じ修繕個所、
同じ平米数、同じ材料を示して単価を各社が入れるやり方）を作成
しなければなりませんが、これは専門家でないとできませんから。

>>4603 匿名さん
完成祝いは住民有志の主催で住民全員への招待をして
盛大に行いました。外部の出席者は責任施工業者の大手
ゼネコンのメンバーがお祝い金を持参していました。
主催者の幹事の住民が経費は祝い金で賄えたとの報告が
ありました。
出席者の組合員からはこの際自主管理にしたらどうかと
の意見がありましたので、あなたがしてくださいと返答
を投げ返しました。

ちなみに建築士が作成した長期修繕計画書は、鏡である
長期修繕計画書に続き、概算設計書、数量調書で約１００ページ
ぐらいその鏡である数字の根拠となる計算書が事細かく数字が
羅列されています。
修繕個所ごとに平米数や単価を計算して数字がだされています。

>>4605さん
それはすべて工事費に含まれていますよ。
１社に絞って工事ができたんですから、業者にとっては
こんなにありがたいことはありませんよ。

>>4603 匿名さん
コンサルや管理会社の中抜き分の節約で３億円が浮いたので、
祝いの席上でこの浮いた資金を次の理事は有効に費やすよう
具体例を示した。資産価値の向上には十分寄与する案です。

次期理事会はマンションの集会室でやるのではなくて一流料亭で芸者付きでやれるな
芸者のお酌でうまい料理を食ってるといいアイデアが浮かぶものだ

浮いた分を使っていいの？

>>4610 匿名さん
使ったとは言っていない。よく読みましょう。
願望を言ったまででしょう。

大阪では少しくらいはええねん

>>4612 匿名さん
コロナには気を付けてください。

先日マンションを購入して入居したのですが、引き渡し後に配られている総会議案書が我が家に届かなかったため、問い合わせたところ、「引き渡し一ヶ月過ぎた方を対象に配っている。欲しかったら渡す。同じ時期に引き渡し受けた人には全員配ってない」と言われました。
これは適切なのでしょうか？

入居後に組合総会があったのなら、事前に配布して総会決議に
参加する権利があります。
それより、管理規約と使用細則は配布されているのですか。
それが配布されなければ、規約違反とか細則違反とかも分からない
でしょうからね。

そもそも新築であれば、分譲時の契約時に第１回総会の議案書
（１回目は期間が短い）
と規約集が配布されて各人が署名押印している筈だけどね。

>>4615 匿名さん>>4616 匿名さん
適正化法施行（平成13年8月1日施行）以降に
お二人とも新築の購入経験がありませんね。

>4617
現在はどうなっているんですか。
指摘するだけでなく、それを書き込まなくちゃ。
だからＰＡＲＴ２は人気がなくなったんですよ。

誰にも知らないことや間違っていることがいいっぱい
あります。
それをみんなで助け合っていくのがスレの良さです。
足の引っ張り合いや、批判はここでは必要ありません。
皆さんに役に立つ情報を提供していきましょう。

ここのスレがマンションの住民の皆さんの
手助けになればいいですね。

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

現在全国的に地震が発生しています。
関東、中南海地震の前触れだろうか。
マンションでも地震対策を検討しておくことが大切です。

自信はこわいですね。

　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
　大きくその性質が違います。
　　管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
　必要な額を確保しておかなければなりません。

　　その為には、修繕積立金の早期の値上を検討しなければなりませんし、管理組合として一斉に
　共用部分の本管部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をする場合、それに先立って実施し
　た区分所有者の方には、工事費の補填についてもしっかりした細則を作成しておかなければ、不
　公平感が出てきます。
　　そこで、長期修繕計画の見直しを行い、全てを網羅した中で工事の内訳表までを含めた綿密な
　計画表を作成して、それを基に、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出しておく必要があります。

修繕積立金が適正価格あるマンションはいいですね。
やらなければならない修繕個所がすべてやれればいいですね。

管理費はできるだけ安く、修繕積立金は自分たちの
積立金だから必要な額の確保を。

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

＞4627　匿名さん
私の所有マンションは4627さんが指摘する管理会社の禁止事項をすべて運営実行しています。
１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
現在、これらの禁止事項に対して、管理会社による管理組合の私物化で揉めています。
いわゆる、管理組合内に理事長が存在せず、管理会社が理事長代行の名目で管理会社の禁止3事項を堂々と運営実行しています。
これらの禁止事項は具合的に、どの法律の第何条にあたるのか教えていただけないでしょうか。

マンション管理適正化法（平成１３年国交省令第百十号）
　財産の分別管理（改正）
　　法第７６条２項、３項、4項、５項６項

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

自分のとこのマンションがどの方式で管理されているかを
知るには、毎年更新され配布されています、重要事項説明書を
みればそこにイ、ロ、ハの管理方式が記載されているでしょう。

そして違法が行われているのなら、国交省の地方整備局か
マンション管理業協会に相談されればすぐに解決しますよ。

もっとわかりやすくいいますと、法律は「マンションの管理の適正化の
推進に関する法律施行規則」です。
その中の財産の分別管理の項目です。
　第８７条①～⑥項です。

詳しい方に質問です。
そろそろ建替えの話題が出てきた築古マンションの住人です。
私は建替えを機に売却して郷里に戻る予定なので建替えには大賛成です。
建替えには区分所有者の５分の４以上の賛成で決議され、決議反対者は区分所有権の買い取り請求を受け売却という流れらしいです。
近隣の噂では決議にギリギリじゃないのか？ということらしいのですが、建替え決議に賛成してしまったら買い取ってもらえなくなるのでしょうか？下手に反対して否決されてしまうのも困るので悩んでいます。
決議前に売却するというのもありかとは思うのですが、建替え間近の物件の価値なんてどうなんでしょうか？
よろしくお願いいたします。

建て替え決議が成立すれば、買い取り請求権が発生しまして
デペロッパーが買い取ってくれます。
しかし、建て替えに関しては、建て替え決議にもっていくまでに
相当な期間が必要となります。
又、成立しても建物を取り壊し、新しく建て替えるまでには約３年
かかるといわれています。
その間、引っ越してアパート住まいをしなければなりません。
建て替えするには各人の負担金はおそらく１，０００万円から２，０００万円
は別途徴収しなければならなくなります。
そういうことを考えた場合、建て替えはほとんど不可能でしょう。
建て替えができるマンションとしては、容積率が大きくて、現在の
戸数を大幅に上回ることが必要です。そういうマンションであれば
余分の戸数を売却してみんなの支払い分に充当できますので。
建て替えをするには、相当な知識が必要となります。現実的では
ありません。
５分の４以上の賛成はまず不可能です。

皆さんにお聞きしたい。
書面による議決権行使についてです。
ガイドラインでは
【書面による議決権の行使とは、総会には出席しないで、総会の開催前に各議案ごと
の賛否を記載した書面（いわゆる「議決権行使書」）を総会の招集者に提出することで
ある。】
先日の総会に組合員として出席し、出席されていない方の各議案の賛否結果を示す賛否票の開示を求めたところ、理事長代理から「弁護士同伴でないと見せられない」と断られました。
そんなことってあるのかと思いつつ、国交省の前記のガイドラインを読むと、【総会の招集者】と書いています。
この場合の【総会の招集者】とは、一組合員でしかない総会の出席者である私は【総会の招集者】にはあたらないのでしょうか。
一組合員に結果だけしか知らされないようでは、議決権行使結果に対して不信感ばかりが募っています。
つまり、理事長代理が悪意の下で議決権行使結果の改竄をやろうと思えば簡単にできるからです。

理事長代理はバカ

建て替え決議が成立すれば、買い取り請求権が発生しまして
デペロッパーが買い取ってくれます。

プッ

>>デペロッパーが買い取ってくれます
アホやｗ

又批判だけですか。
知っていればそれを書いて皆さんに教えてやれば
いいんですけどね。

>>4635 匿名さん
組合の運営委員会を理事会とは別の組織を作るべきでしょう。
例えば、総会において、成立要件、議案の賛否、等々の集計
を担当させる機関です。

プッ（再）

＞4640　匿名さん
＞4635です。
ご意見ありがとうございます。
当組合において理事会は存在しません。
管理者管理方式といって、理事長代理を第三者が管理者として組合運営する方式です。
さらに悪いことに、この第三者の役目を管理会社が運営しているところです。
議案の発案や議決権行使の運営も、管理会社が理事長代理として運営しています。
総会の出席者は少なく、議案の賛否採決も書面による議決権行使による採決結果がすべてを決するといって過言ではないです。
そのすべてを決する書面による採決結果を、一組合員は弁護士同伴でなければ見ることができず、すべては管理会社主導の中で運営されています。
管理会社に不利な採決結果でも、採決結果監視を排除した管理会社の改竄で有利な採決結果に容易に偽装できます。
＞4635はそういうこと（組合員を排除した組合運営）に関する組合運営の是非を皆さんにお伺いしたわけです。
法律でそういったことが許されるのなら、マンション管理運営において大きな問題だといえます。

管理会社が理事長代理をしているということは
理事長はいるんですね。
組合員が管理会社との脱却を図るために、管理会社を
替えるということに取り組まなければこの問題は解決
しないね。
それを組合員ができるかということです。

＞4643　匿名さん
理事長は不明です。
そのことを管理会社に問い合わせても何の返答もありません。
管理組合管理方式ではなく、管理者管理方式ですから、理事長役の管理者は存在すると思います。
その管理者が管理会社だと言う訳です。
私が勝手に分かりやすいように管理者を理事長代理（仮称）といっているだけです。
したがって、理事会は存在しませんし、管理規約においても理事会に関する規約はありません。
平成28年には理事会があり、理事長も存在しているようです。
それ以降、何らかの事情で理事会はなくなり、管理規約も書き換えられたみたいです。
そのあたりのいきさつを管理者に問い合わせても何も答えてくれません。
何か都合の悪いことでもあるのでしょう。

管理規約が書き換えられたといっていますが、総会の議案書
があるのではないですか。
規約の変更は区分所有者の４分の３以上が必要な特別決議ですよ。
それをしないで変更しているのであれば、その規約は無効です。
何らかの事情で理事会がなくなったとのことですが、不可解ですね。
マンションは自分たちのものであり、管理会社のものではないのですよ。
マンション管理、あなたが動かず誰が動くですよ。
マンション管理に関心があり、自分たちのマンションをよくしていく
ためには、誰かが動かなければならないのです。
管理規約はあるんでしょう。それにいろいろ規定されているのではないですか。

管理会社に日常の管理業務を委託させ、外部の理事長（マン管士等）
に依頼するのはいいのですが、そのチェック機能を管理会社に
やってもらえばいいと思います。
管理会社と外部の理事長が一緒だとチェック機能がなくなり
ますので絶対これはやめるべきです。

>>4642 周辺住民さん
直近の総会議案書、議事録、重要事項説明書、管理委託契約書、
管理規約等は手元にありますか。

特に、重説と管理委託契約書、それがなければ適正化法違反です。

>>4644 匿名さん
投稿文だけでは内容を理解するのが難しいです。
重要事項説明書で管理会社名と管理業務主任者名の記名押印と登録番号。
管理委託契約書で組合の理事長名と管理会社名と代表者名と記名押印。
監査報告書では議長（理事長？）と議事録署名人2名以上の記名押印
等々を確認してください。
この記名押印した氏名から区分所有者かどうかを確認してください。
管理会社や管理会社関係の人物と同一人物が理事長であるときは管理会
社関係者がマンションの管理をしている証拠になります。
但し、その者がそのマンションの区分所有権を保有しているときは少々
法令違反を証明することにはならない可能性があります。
まずは、最寄りのマンション管理士に相談してみてください。

お宅のマンションの区分所有者名簿から、管理会社関係者が区分所有権
を保有していないことが明らかなときは重大な法令違反の可能性があり
ます。

プロの方の意見を教えてください
一般的なファミリー向けマンションでは共有廊下の私物放置についてどのように対処するものですか？

私の所は管理人が注意してくれず、チラシの掲示と、たまに来る管理会社の担当者がやんわりと注意するだけなので私物放置がなくなりません。今日のような雨天時だと必ず5?10軒のお宅が玄関ドアの新聞受けに傘を掛けます。ひどい家は共有廊下に毎日子供のおもちゃを置きっぱなしです

管理人に注意して欲しいと伝えた所、「管理人には注意する権限がない、研修で習っていない」、
管理会社の担当者は「注意したが直らない家がある。週1回は巡回して注意する。巡回の日以外に出してる家庭はどうしようもない」と言われました
私としては毎日管理人が巡回をする、その都度、放置私物に注意メモを貼る、住人に注意する、最終的に撤去して管理人室で保管するなどの対応をして欲しいのですが、「そこまでギスギスにするのもねぇ」と言われました

私の考えが厳しいんでしょうか？
何のために管理規約があるのか、何のために他の住人が守っているのか分からなくなります。大手の管理会社なのにこの対応は非常に残念で…

>>4650 匿名さん
貴方は正しいです。但し、慎重にしたほうが良いでしょう。
賃貸マンションと異なりほとんどが区分とはいえ所有権を
持った住民です。
おいおい私の体験談を公開しましょう。
私のマンションは管理会社TC管理の大型物件です。
８９３、窃盗団事務所、不動産屋の保護司が893を仲介、、指定ゴミ袋を使用しない不法投棄する少年補導員、空いている駐車場に勝手に来訪者を駐車させる男妾の自治会長、管理会社と共謀して誕生する男妾の愛人区分所有者の女理事長、空き部屋から８９３の討ち入りで警報発報、警察を中途退職した理事長、町世話人、理事長を歴任している規約違反の常習者の現在公民館長、上階の共用廊下に生ごみを放置してカラスがくわえてマンション中にまき散らす精神異常の女性。等々きりがないのでおいおい投稿します。管理会社任せは正義はつぶされます。乱文で失礼します。

＞4644です。皆さん、いろいろとご意見ありがとうございます。
4645 匿名さん
＞総会の議案書があるのではないですか。
同意見です。管理会社に直近5年間の通常総会議案書と議事録の提出をお願いしているのですが見当たらないの一点張りです。
＞管理規約はあるんでしょう。
その管理規約も疑わしく思っています。
理事会に関する規約事項がないからです。
それと、現在所有している規約の中の単語ですが、規約のことを気役と表現しています。
【管理者の権利義務は、区分所有法、本気役及び使用細則に定める】と意味不明な単語となっています。
＞4646 匿名さん
＞管理会社と外部の理事長が一緒だとチェック機能がなくなりますので絶対これはやめるべきです。
まったく同意見です。
＞4647 匿名さん
＞直近の総会議案書、議事録、重要事項説明書、管理委託契約書、管理規約等は手元にありますか。
私の手元にないので提出をお願いしているのですが、見当たらないの一点張りです。
＞4648 匿名さん
＞特に、重説と管理委託契約書、それがなければ適正化法違反です。
重説の写しはもらいましたが、2年前のいかがわしい内容のものです。
管理委託契約書は双方の印鑑がない、契約書の体をなしていないひな形らしきものです。
現に効力のある管理委託契約書はいただいていません。
＞4649　匿名さん
＞投稿文だけでは内容を理解するのが難しいです
マンション管理運営に関する知識も浅く、現マンションの問題点も多いことから、自分自身の中で整理がつかず右往左往しています。
少しづつ整理しながら問題解決に向かえればと思っています。
＞重要事項説明書で管理会社名・・・等々を確認してください。
同意見です。
肝心の効力のあるそれらの書類の提出を求めても、管理会社側は見当たらないの一点張りです。
何か知られたくない事実でもあるのでしょうか。

>>4652 周辺住民さん
貴方のマンションの新築当時購入者に引き渡された年月日が平成13年8月1日以降のマンションでしたらマンション管理適正化法の施工後のマンションですので法令により総会の議案書・議事録・重説・管理委託契約書等を管理組合と管理会社双方に保管義務が課されています。
これらがないとは許されませんので地域のマンション管理士に相談してみてください。
それとも国土交通省へ連絡して話してみてください。これが本当であれば分譲マンションの管理に関する重大事件になるでしょう。
おそらくあなたが知識があるとみれば管理会社も何らかの手を打ってくるでしょう。
これが事実なら大変な悪徳管理会社です。国土交通省はある程度把握しているかもしれません。

但し、平成13年8月1日以前の引き渡しのマンションには保管義務は強制ではありませんので要注意です。
しかし、組合には永久保存されているマンションもあります。
私のマンションがそれ以前の引き渡しマンションで証拠をつかむのに１０年以上かかりました。相当勉強になります。頑張ってください。

直近５年間の総会の議案書だったら、組合員全員に
配布されている筈ですがね。
組合員に働きかければどなたか保管している方が
おられると思いますよ。
管理委託契約書に印鑑がなければ無効です。
重説は毎年更新されているでしょう。
全員に配布しなければならないんですけどね。
とにかく適正化法違反のオンパレードです。
国交省の地方整備局もしくはマンション管理業協会に
連絡すれば対応してくれますよ。
あなたのマンションについては、個人で動くのは難しいと
思われますので、国家権力（地方整備局）に任せた方が
問題なく早く解決すると思います。

>>4651 匿名さん
コメントありがとうございます。慎重にした方がいいというのは管理人や管理会社に対してでしょうか？
私としては上にあげた対応策を管理会社や管理人に取って欲しいだけなのです。引き渡しから一年も経っていないのにこの有様なので、早急に対応してほしいと思っています。
でないと将来的に傘だけでなく、いろんな私物が放置され、資産価値の低下や住民のモラル低下に繋がるのではと懸念しています。。

管理会社の担当者や管理人、理事会役員が改善に向けて対応しない場合はどうしたらいいのでしょうか？
通常理事会の議事録も公開されておりませんし、そもそも理事会がいつ開催されるかも公開されておらず、誰が理事長かも知られておりません。管理体制に疑問を感じています

>>4655 匿名さん
そうです、取り上げてくれてもマナーの問題はなかなかすぐには
治りません。
私はルール（管理規約等）は最低のマナーと心得ております。
貴方のマンションの住民の民度を知りませんので何とも言えません。
>>4651 匿名さん 。の投稿のマンションは尋常なマンションでは
ありません。
貴方のマンションは引き渡し後1年未満ですから、まだ、住民間の
コミュニティーも形成されていないでしょう。
これからのマンションですから最初が肝心です。管理人や担当とは
紳士的に対応して理事長になられてからいろいろな仕事をされるよ
うに心がけてください。
私はそのようになってから４６５１の悪人たちと10年戦いましたが
反省きりですが、これでよかったと思います。

新しいマンションであれば、まず理事会をしっかりと
確立させるべきです。
そして、組合員全員が参加できる、関心のもてる組合に
していくべきでしょう。
分譲当初は、管理会社から与えられた規約・細則になって
いますから、できるだけ早く専門委員会を設置して規約
各種細則の全面改正に取り組むべきです。
基本をしっかりさせておかないと、後々後悔を産むことに
なりますので。
管理規約は標準管理規約を参考にすればいいのですが、各種
細則については、他のマンションのを参考にすればいいと
思います。
どなたか知り合いのマンションの住民から規約集を借りる
なりしたらいいと思います。

>>4651 匿名さん
の結末で終わらないためにも
>>4657 匿名さん
の意見は尊重して実行できるマンションを目指してください。

※民意の高いマンションでしたら始め良ければ終わり吉です。
　つくづくそう思います。人材でしょうね。

全国のほとんどのマンションは、普通のマンション管理が
できています。
やはりしっかりした規約、つまり理事の選出とか任期の
規定を明確にして、同じものが長いこと理事長とかができない
システム作りが必要でしょう。

その普通のマンションになるのが難しい。
管理がうまくいかないマンションが普通のマンション
になるのはかなりの努力をしても難しい。
半面うまくいっているマンションは更に良い管理を
普通の努力で簡単にできる。

>>4651 匿名さん
このマンションを普通のマンションにしたい願望があった。
精一杯努力して相当改善はしたが、それを維持するのに大変である。
住んでいる人間はあまり変わらない。
経済的ゆとりのある良い人は買い替えて退去します。

マンション管理は継続性が大切です。
一人の人間がいくら頑張ってもその力はしれています。
いかにできるだけ多くの組合員がマンション管理に関心
をもつようになるかでしょう。
大規模マンションなら人材は豊富でしょうが、小規模マンション
となると人材は限られてきます。
そこで、マンション管理はヘッドさえしっかりしていれば
後は雑魚でもいいというわけではありませんが、毎期それなりの
しっかりした人材を理事長に据えられるといいのですが。

>>4662 匿名さん
１０００戸超のマンションですが。
大型だから、小型だから等で人材の件を揶揄しますが、
あまり変わらないのではないでしょうか、
大型はそれは人材は良いにしろ悪いにしろ豊富です。
小型はそれは人材は良いにしろ悪いにしろ豊富ではありません。

そうですよね、小規模マンションは人数が少ない分
人材が少なくなるのは当然です。
優秀な人材がいても、マンション管理に関心がなかったり
仕事が忙しくて時間がない方もおられます。
比率からいえば人数が多い方が人材というかマンション管理に
傾注してくれる方は多くなるでしょう。

築年数が経過するとともに、高齢化が進み理事の成り手不足
が生じてきます。
大規模マンションであれば、輪番制にすれば全くその順番が
回ってこないぐらい人数だけはいます。
勿論１，０００戸とかのマンションであれば理事の人数も
３０人以上はいるとは思いますが、それでも全戸にいきわたる
ことは難しいでしょう。
おまけに、任期が長かったり、立候補制があればなおさらです。

大手デベのマンションなら大丈夫かと思っていた自分が甘かったようです
戸建てに住めば良かったのかと思いますが、戸建ては戸建てでデメリットがありますよね。賃貸の方が良かったのかなぁ。でも賃貸は賃貸で不安もあるなぁ。はぁ。。

>>4666 マンション掲示板さん
私は一戸建て～マンションに住まいを変えました。
性格が無精者ですから一戸建ては庭の手入れや清掃等を考えると
管理費等を支払うと綺麗にしてくれるし計画的に修繕をしてくれるし
自治会費を払いこんでいれば会の行事に出る必要はないし、
人間関係もめんどくさくないし、と呑気です。
マンションの方が生活のレベルは高くなるし。安くで住めることに
気が付きました。

>>4667 匿名さん
管理がいいマンションなんでしょうか？それならマンションが良いですよね

新築物件の場合は管理会社の体制や対応をどうやって確認すればいいんですかね？中古マンションにして管理が行き届いているかを確認すれば良かったなと後悔してます

>>4668 マンション掲示板さん
マンションの管理の良し悪しはその人その人の好みでしょう。
管理会社や組合役員が余計なことをしないほうが良いでしょう。
シンプルが一番いいです。
管理人や清掃員が住民を見るたびにぺこぺこしているマンションは
あまりいいとは思いません・
私のマンションは清掃員や管理人は共用部分で会うときなどは軽い
会釈位が好ましいです。

マンションは、年を取ってきたら、１戸建てから
マンションに引っ越してくればいいですよ。
やはり高齢になると庭の手入れや家の手入れ等
が大変ですから。
鍵一つで外出もできますし、病院や買い物、交通の
便もマンションはいいですから。

>>4668 マンション掲示板さん
分譲の管理は住んでみないと解りません。
マンションは管理を買えなんて言っているが、
理解していっているのかね。笑っちゃうよ。
ほとんど予算とにらめっこして立地を考えて買うでしょう。

マンションを買うときに、管理会社はどことか、
管理規約はどうなっているかとかは関心を示さない。
むしろ管理費や修繕積立金の金額の方が気になる。

>>4672 匿名さん
そうじゃないよ、
一、自分に合った立地（主要駅「公営鉄道」）から徒歩圏内
二、住環境
三、間取り等建築及び設備関係の精査
四、外観等
五、ルール（契約前に宅建士より重要事項の説明時に質問等）
六、登記後に徹底的に売主と管理会社等の管理手法の確認
七、管理費等の件はどうしてこのような割合になったかの説明
　　を受けながら、一覧表を手に入れること
　　

※　五、六、は微妙な駆け引きのもとに精査されるため宅建士、管理
　　業務主任者双方に徹底的な質問攻めをする。
　　五、六、の質問内容によっては登記前にするとせっかく気に入っ
　　た物件を買えなくなる危険性がある。良質物件には購入者が殺到
　　している。このような物件は売主は非常に強い。宅建業法では売
　　主や仲介業者の行き過ぎた行為は禁止されているので低姿勢で対
　　応していることを考慮して対応するべし。良質不動産は売る側が
　　強いです。

最終的に一番大切なことは、金額と立地では
ないでしょうか。

>>4674 匿名さん
忘れていました金額は立地と同じくらい重要です。
訂正＝二に立地を挿入してください。以下同順　　( ´艸｀)

私の場合は、マンション購入時の条件は、最上階東南角部屋の
ルーバル付きでした。
そのチラシをみてすぐ申し込みまして、数日後の抽選で当たりました。

「マンションは管理を買え」なんて言われてもボケ老人の輪番役員とＦラン大卒のフロントだからなｗ

>>管理会社や組合役員が余計なことをしないほうが良いでしょう。
>>シンプルが一番いいです。

賛成。あれダメそれダメのローカルルール新設や出入り業者の利益のための新規事業とか、うっとうしい。

管理会社と管理組合は共存共栄です。
管理会社は適正利潤でいかなければならないでしょう。

>>4679 匿名さん
小規模マンションは清掃と組合費の保管業務をしてくれる管理会社以外ははいりません。

小修繕や点検も管理会社に依頼しますよね。
それとも、そういったものは理事会が動くのですか。
いわゆる部分管理ということですね。

>>4677さん
管理会社のフロントの方が東大や京大卒の方であれば
いい管理をしてくれるんですか。
フロントにはそういうレベルの方は必要ないでしょう。
マンション管理に限定した仕事ですから、まじめに取り組んで
くれる方の方がいいと思いますよ。

>>4681 匿名さん
小修繕や点検を管理会社にさせるといった規定はない。
委託盟約に盛り込んでいるのでしょう。

管理会社にさせて良い修繕や点検を役員が吟味すればいいでしょう。
理事会が肉体的に動くのではなく知恵を使う気働きをすればいい。
相当安くでいい管理ができますよ。

理事長が点検や修理等に関与し、相見積もり
までチェックできればいいですね。

>>4684 匿名さん
理事長が出来るに越したことはないですが、役員でもいいでしょう。
ただ難点は後継者問題でしょう。
私のところは組合員の承諾を得て、
難問題解決するまでは管理組合法人の雇用でプロを採用した。
雇用契約は問題解決までの雇用とした。
解決後理事は2名を留任させて他は後退してプロの業務は終了とした。
その間管理会社は難問題解決等の理事会には出席禁止とした。