「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>4465 匿名さん
おい、おい、ここはマンション管理士等に質問する。ですが、
賃貸マンション＝リゾートマンションとの回答をしていいのでしょうか。
同じようなものではないとおこいますが、

マンション管理士ではなくてマンション管理士「等」だから万年受験生もいるから桶

リゾートマンションと賃貸マンションの違いを理解しない
マンション管理士がいるとは、ビックリこきました。
日本のマンションとは何ぞやを説明できないでマンション
管理士を名乗ってはいないでしょうね。

又つまらないことを書き込む輩がでてきたね。
ここはＰＡＲＴ３だよ。

まともな管理士さんはＰＡＲＴ２で意見交換してください。

批判とか上げ足取をする者はｐａｒｔでやってください。
ここは自分の意見・考えを述べるスレです。
全国のマンションの住民の皆さんに役に立つ情報や質問
に対する書き込みをしてください。
しかし、ＰＡＲＴ２では書き込み者が殆どいないでしょうが。

瑕疵担保責任保険について
　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。
　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。
　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。
＜保険の仕組み＞
　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。
　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

大規模修繕工事をするときは、瑕疵担保責任保険を
つけてもらうように交渉してください。

瑕疵担保責任保険は無料です。
建築会社等が支払うものです。

瑕疵担保責任保険料率はどの位になりますか?
工事費に上乗せして見積書が提出されますから管理組合の負担となりますので、
保険料率を知っておきたいのですが。

業者の支払いですのでわかりません。
工事費に上乗せして見積額がだされることはありませんよ。

大規模修繕工事を計画するときは、専門委員会を
設立し、管理会社主導にならないように進めていく
べきです。
当然業者は公募で行い、合い見積もりは同じ条件
でやらなければ意味がありません。

長期修繕計画書がないマンションは
適当に工事はやっているようですが。

来年のオリンピックは難しいかもね。

再来年

再来年はないでしょう。
いっそのこと中止でいいんじゃないですか。

総会と同じでよい。

マンション管理士所持のフロントですが、1年半でフロントが3人交代しています。
宿題が多い、理事会で罵倒される、どういう心持ちで対応すれば良いでしょうか？
正直自身がありません。アドバイスお願い致します。

>>4484 口コミ知りたいさん
私はフロント経験者です。理不尽の組合員が多いでしょう。
フロントマンや分譲マンションの組合に携わる方は大変です。
理不尽なことで罵倒されたりすると黙るしかないでしょうね。
馬耳東風。
貴方には、その理事の方の人となりの情報は理解しているでしょうが、
他の理事はわかっていませんから、
下手に返答などすると悪者にさせられたりしますかる、
おっとり刀で構えましょう。

>>4485さん
４４８４ですが、コロナ禍の中で担当者交代で、理事会には出ていません。
過去の担当者で何回か臨時総会で管理会社変更の議案が出てギリギリ否決になっている
物件です。議事録を読むと宿題が多い、理事会が3時間で議時録が８ページです。

>>4486 口コミ知りたいさん
大変な物件を担当しましたね。体が一番ですから、気を付けましょう。
臨時総会で管理会社変更議案をギリギリ否決されているとのことですが、
わたしならそんなマンションに未練はないし、
やめるつもりで規約や法令に忠実に仕事をするだけです。
それでだめならそれでいいではないでしょうか。他力本願。

>>4485 匿名さん
あなたフロント未経験でよくコメントしますね。
未経験と正直に投稿するあたりも浅くてわらえますが、他の経験者や現業の方のコメントのあとでも良いのではないですか？真っ先にコメントって…、ちなみに私は現業ですが、知ったかぶりも程々にした方が良いですよ。

>>4484さん
そういうマンションもあるんですね。
ただ、フロントが次々に交代するというのは、管理組合側に
問題があると思われます。
現在の理事長とかが、よその管理会社にリプレイスを依頼
されていて、お宅の管理会社が手を引くことを願っている
とも思われます。
理事の中にも良心派の方はおられるでしょうが、理事長とは
もめたくないと思うものが殆どでしょうからね。
フロントに無理難題を持ち掛けたり、批判等をするというのは
お宅の会社に対する不満だけではなく、その根底には管理会社の
リプレイスがあるのではと予測します。
どこか管理会社がアプローチをかけているかどうかを調べてみる
必要はありそうですね。おいしい餌をぶらさげて勧誘している
とかがあるかもしれませんよ。

>>4487 匿名さん
4488ですが、4484さんはあなたが未練があるか問うていませんよ。会社も4484さんもやめるつもりはないとおもいますよ。それでだめなら良い？何言ってるかわからないですね。ホラ、知らないことにクチバシを突っ込むとこうなります。

管理会社によったらj個人情報を把握しているので、反管理会社派の
組合員はスパイすみです。
規約違反に触れないようにこのような反管理会社派の組合員を役員に
据えるのを阻止する方法を考えています。
例えば次期役員を選任するに順番を変えたり、、抽選箱から反管理会
社派と思われる組合員を外すとか、
して反管理会社派の組合員の役員就任を予防しています。
組合員はここまで見抜いてはいません。
貴方の勤務先の管理会社はこのような日ごろからのスパイをしていな
いのでしょう
私のマンションの管理会社TCはこのようなことをしていました。
それでも管理会社変更の動議は出ていません。管理会社は理事長にに
らまれたらアウトです。
抵抗するとすれば理事長の不正の証拠を添えて対抗すればどうでしょう。

管理会社を変えるという案がでたということは、
代わりの管理会社の台頭があるはずです。
それがどこの管理会社かをつかむことです。

一旦反管理会社派の理事長を誕生させたら大手の管理会社といえども
対抗するには至難の業です。
よって反管理会社派の組合員の理事長就任阻止を何よりも管理会社TC
は重視して組合運営をしています。
スレ主さんの責任ではありません。規約と法令を守り解約されても良
心に恥じない仕事をしてください。
1年半に4回目の交代要員でしょう。プライドなどは捨てて自然体で働
いてください。
管理会社TCなどは、解約必至と見たときは反TC派の組合員の職場まで
圧力をかけてきます。
危険なくらいです。貴方の勤務先はそこまでできる実力のある管理会社
ではないと思います。
あれば1年半に担当を4名も交代しなければならないように追い込まれる
事態は避けられたはずです。

>>4493さん
私はスレ主ですけど、うちのマンションは管理会社とは
うまくいっていますよ。
共存共栄でうまくいっています。

4484ですが
1年半で交代されたフロントは全員辞めているんですよ。
ノイローゼとか出社拒否で。
リプレース失敗は、プレゼンに当社を参加させなかったのが、当時の理事長の
落ち度であると否決になりました。
プレゼンに出ていたら、可決されていたと思います。

>>4494 匿名さん
理事会で罵倒されるのに組合とうまくいっているんですか。
>>4484 口コミ知りたいさんでしょうが。

>>4484 口コミ知りたいさん
>>4494 匿名さん
>>4495 口コミ知りたいさん
上記3名は同一にんげんでしょうか。
支離滅裂ですが、帳尻を合わしなさい。
4484では理事会に欠席しているのに理事会で罵倒をされたのですか。
欠席したから現管理会社との委託契約の解約を免れたのですか。
可笑しいですね。

>>4484 口コミ知りたいさん
>>4494 匿名さん
>>4495 口コミ知りたいさん

この三人は4484と4495は同一人物ですが、4494は
匿名さんですから当然違う人物でしょう。
4489は4494と同一人物ですけどね。

匿名で書き込みをしているのですかのら、
それに拘る必要はないでしょう。
書き込みに対してそれぞれに対応すればいいでしょう。

全国のマンションにはいろんなとこがあるんですね。
普通にいっているマンションはよしとすべきですね。

アーモンドアイ負けたな
理事会どころじゃないぞ

>>4495 口コミ知りたいさん
理事長の落ち度とはどんなことでしょう。

管理会社のフロントにとっては、担当になるマンションや
理事によって苦労の差があります。
勿論、問題のない大型マンションの担当になるフロントは
エリートクラスが配置されますが。

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。

ＡＥＤはあっても使えないよね。
ステータスだといって備えているマンションもあるしね。

ないのとあるのでは、精神にも違いますよ。
学歴、資格、お金等ないよりあった方がいいですよね。
あっても邪魔にはならないし。

ＡＥＤはあってもなかなかいざというときには使えない。
いかに繰り返し訓練をして全員がつかえるようにしておか
ないとだめだね。
しかし、それは難しい。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

やはり設計監理方式が一番いいんでしょうね。
但し、大手デベ系の管理会社はこの方式は採用
しない。

同じ条件での相見積もりをされると親会社が
困るからね。
金額的には問題がなくても、親会社に工事が
いかないと困るし。

デベ系の管理会社のフロントは大変ですね。

大規模修繕工事に関しては、みなさんあまり
興味はないようですね。
しかし、マンションの住民であり、理事をしている
皆さんにとっては関心がある筈なんですけどね。
ここには、そういう方はおられないんでしょうね。

やはり専有部分内の私物を共用部分にする規約改正に
興味がありますね。

専有部分を共用部分にすることはできないでしょう。
ただ、専有部分を管理組合として工事をするときに
工事費を拠出するのは規約できめればいいでしょうが。

それだったら規約できめればいいですね。

>>4513 匿名さん
興味を持ったほうが良いですよ。
安心して住めるし、安心して賃貸に出せるし、
住民間のトラブルも少なくなるし、対外的にも信用される。
規約に共用部分にして修繕計画の項目に入れて、
組合費用で計画的に修繕や更新を行う。個人負担も少なくなります。

だから共用部分にしなくて、組合費用で
修繕をするというように規約で決めれば
いいんですよ。
標準管理規約にもその規定はありますよ。
ただ、費用の負担は明確にされていないので
その分を規約化すればいい。

規約はマンション内での私的な法律。
民法や区分所有法等の公的な法律には叶わない。
何でも規約化できると思ったら大間違い。

>>4518 匿名さん
なんでも規約化できるとは誰も言っていません。

管理規約と各種細則の全面改正のやり方（例）
＊最初に現行規約を全て第１条から順に左側に打ち込みます。保管して別に同じものを作成
　　　現行規約には、今までの総会の議案書を見て全て含めます。
＊現行規約と標準管理規約を照らし合わせ、変更しなければならない条項だけを
　　改正規約案側に打ち込む。改正の必要のない条項は削除します。
＊改正規約案については左側の現行規約と対照して打ち込む。比較しやすいように。
＊新設分については、現行規約との比較がないので改正規約案に書き込むが左側
　は空けておく。例、改正規約案の第１８条の左側には現行規約はないので空欄となる。
＊改正規約案については、基本的には標準管理規約を参考にして作成する。
＊現行規約と標準管理規約が殆ど変らないものは現行規約を活用する。
＊この左右対照表を誰が作成するかがポイントです。
＊左右対称表をまず最初に一人で完成させてそれを専門委員会で検討していく。
　　　左右対照表案ができれば８０％以上達成できたことになります。
＊専門委員会は７回～１０回程度で検討する。細則も含めて（１回２時間程度）
＊検討するのは細則の方が時間がかかります。細則は他組合分を参考に検討していく。
＊このできあがった左右対照表を理事会と総会で配布して承認を得る。
＊総会承認後、第１条から作成し校正後印刷に。左右対照作成者が作成。

>>4520 匿名さん
原始規約と現行規約の比較表が不足している。
現行規約は原始規約に規約の設定、変更、廃止が含まれている。
それ等を設定したり、変更したり廃止したり、した経緯を、各期の総会案（細則）とその議事録を検証した現行規約説明が必要です。
これ等を無視した管理会社、管理組合、コンサル等の作成した現行規約は無効である。

規約や細則の全面改正をするときは、議案書を
参考にすればいいんです。
それに、規約や細則の改正がすべて記載されて
いますから。
現行規約の中に、改正された規約や細則をすべて
網羅しておくのです。
そうすれば原始規約と現行規約の比較表は必要
なくなりますので。

基本的なルールは法律に書いてあるが民法はもともと市民社会での一般的ルールを集めたものなので特殊な環境では当てはまらないこともある。そこで区分所有法３０条１項で特殊なマンションでは自分たち独自のルールを規約という形で定めてもよいとしている。
例えば、屋外の駐車場は民法でいうところの共有物でありながら区分所有法に規定する共用部分には当たらずその使用に関しては持分に応じた使用（無償平等使用）が原則なのだが特殊ルールつまり抽選で当選した組合員だけが使用料と引き換えに使うこと（有償独占使用）を規約で定めればそちらが有効になる。

>>4522 匿名さん
原始規約は分譲当時売買契約前に規約を承認して買主全員に
契約書と共に配付されている、
全面改正をするには原始規約と議案書及び議事録を添付して
現行規約を作成して比較表を作成しなければなりません。
現行規約だけを作成しての比較表だけではその規約案は無効である。
特に原始規約において議事録を各組合員に配付する規定があ
りながら配付されていない場合はなおのこと無効である。

>>4522 匿名さん
管理組合・管理会社・コンサル等が作成した全面改正の規約案に
対する現行規約が分譲当時の各期の総会の議案書・議事録が全て
網羅されているといった証拠にはならないので、
あくまで原始管理規約があるのであるから現行管理規約を任意で
作成したものを原本としての規約の改正は無効である。

しかし何でもかんでも規約化できるわけではない。区分所有法の強行規定は規約では変更できないし規約の内容が社会通念からみて非常識な場合にはその効力は否定される。例えば、５階以下の居住者は原則として階段を使用することとか玄関ポーチに私有物を一切置かないこととか仮に総会で議決されても効力はない。
逆に規約細則に規定がないことでも法令を根拠に制約を受ける場合はある。例えば、早朝深夜のピアノ演奏は規約細則で禁止事項になっていると思うがたとえ日中であっても演奏しまくることはできない。マンションは居住用空間でありピアノの練習室ではないからだ。その時は区分所有法６条１項のお出ましとなる。

>>4526 匿名さん
区分所有法31条の強行規定を無視する管理組合や管理会社や
マンション管理士等が存在することも事実である。
どこかのスレでこの件の事件化を拝見したことがある。

そもそも現行規約は、今までに改定された規約や細則が
包含されているでしょう。
規約集にされていないのなら、全面改正をするときに、
議案書等を参考にしてプラスしておけばいいんですよ。
原始規約+改定分が現行規約となります。
そして左右対照表を作成していくのです。

>>4528 匿名さん
現行管理規約の作成の過程を証明するために
原始規約と議案書と議事録を添えて作成された
現行管理規約を原本として取り扱うのは正しい。

但し、原始規約と議案書と議事録を添えないで
管理会社等が作成した管理規約の設定、変更、
廃止の現行管理規約を原本とした管理規約の全
面改正は無効である。

何故規約や細則の全面改正をするのに
管理会社が絡むんですか。
規約の改正は組合員、専門委員会で
粛々と進めていけばいいんです。
当然専門委員会のメンバーには管理会社は
入らないでしょう。

私どものマンションでは、管理規約と各種細則の
全面改正は、１００％専門委員会で案を作成し、
理事会と総会で承認決議されて承認されましたよ。

>>4530 匿名さん
私もそう思います。
現行管理規約を原本として総会に提出されて管理規約案に対しては、
管理会社に有利な条項が多く含まれていましたので無効を主張して
いるのです。

例えば一例、原始管理規約の規約で総会で廃止されていない条文が
管理会社の作成した現行管理規約では廃止されているのです。
どさくさに紛れての管理会社に不利な条文等が原始管理規約にあり
ましたがことごとく廃止された現行管理規約が配付された。
したがって、原始管理規約に議案書と議事録を添えてくださいと主
張しているのです。
このような不正がまがいなことがまかり通るといけないので議案書
と議事録を添えなさいと言っているのです。

規約は作成が義務化されてるわけではない。大抵のことは法令に従って処理すれば問題はない。規約にあれもこれも盛り込んでも法令違反や常識外れの条項は効力がない。かえって規約のありがたみを失わせるだけだ。理事会の低レベルを組合員に周知することにもなりかねない。

現理事会の半数以上のメンバーは規約も区分所有法も読んだことがない
規約改正委員会に至っては立候補してきたのは頭も目も性格も悪い爺さんばかりだ
改正案文より先に彼らの戒名が決まることだろう

だから、規約改正の専門委員会を設立して最初から
作り直せばいいのです。
原始規約を基本として、それ以降改正のあった規約等を
プラスして現行規約にするのです。
過去の議案書をみれば改正分はわかるでしょう。それに記載
されていなければ総会の決議はないので無効とすればいいのです。
そして標準管理規約をひな形として改正をすればいいでしょう。
専門委員会には、組合員だけにして管理会社をいれなければ
いいでしょう。
規約等の全面改正をするのは意外と大変な作業が伴います。
時間と知識も必要です。だれか専門委員のメンバーがそれを
できればいいのですが、できなければマン管士に依頼すべき
でしょう。
しかし、マン管士も規約等の全面改正をした者はほとんどいません。
それがネックにはなるでしょうが。
私自身３回しか全面改正の経験はありません。２回は当マンション、１回は
近くのマンションの改正です。当然すべてボランティアでやりました。

そういうことをボランティアでやるからよくない。
ある程度は有償制にして、組合活動を活性化したほうがいい。

会社をリタイアして何かボランティアがやりたかったので、
身近なマンション管理についてのボランティアをしたんだけど
資格を取ったり、資料を作って住民に配布したりとパソコンの
インク代や用紙代とかにもかなりのお金も使ったね。
時間とお金はボランティアだから当然だと思っています。

敷地内に落ちてる犬のウンコの始末や管理員公休日の花壇の水やり程度はボランティアでもいいが、
規約改正案や長期修繕計画案の作成などの高度専門的な仕事はきちんと報酬を受け取るべき。

＞4537匿名さん
あなたは自己満足でそれでいいかもしれないけど、あなたがいなくなった時のことも考えておかないといけない。つまり、どうやって継承するかを。ボランティア前提なら誰もしない。

その場合は、専門委員会で経験のある組合員が
中心になってやればいいでしょうし、それでも
できなければ専門家に依頼すればいいでしょう。
しかし、現在までの管理規約と各種細則の全面改正
はできているので、今後大幅な改正は発生
しないとおもわれるので、当マンションの場合は
そんなに懸念することもないと思われます。

＞4540　匿名さん
つまり、理事長などの役員の報酬制度には反対という事なんですね。
＞、現在までの管理規約と各種細則の全面改正はできている
あなたの改正を良しとしない組合員もいる。
＞専門委員会で経験のある組合員が中心になってやればいいでしょう
そういう人物はいても、そんなお人好しはざらにはいない。
＞できなければ専門家に依頼すればいいでしょう。
組合員以外のものに組合費から多額の報酬を支払うという事ですね。

役員報酬については当マンションもやってますよ。
私たちが取り組んだ規約と細則の全面改正については、
当然総会で承認されています。
良しとしないのであれば、再改正を提案すればいいでしょう。
その場合は、どの条項が問題なのかを総会で提案すればいい
のではないですか。
規約の全面改正は標準管理規約をひな形にして、漏れている
条項等を中心に改正しているので、そんなに大幅な変更は
ないと思いますよ。六法全書どおりの書式になっていないとか
標準管理規約と条文、漢字等がちがっているというのは論外です。
外部のマン管士に依頼するのであれば報酬を支払うのは
当たり前のことでしょう。
但し、当マンションでは必要ないということです。

それはあなたがお人好しだからです。
あなたのマンションの組合員がお人好しばかりだとは限らない。
あなたが無報酬なのはいいが、他人まで巻き込むのはどうかと思う。

しかし、もう済んだことですよ。

ボランティアでやってくれるものがいるマンションは
いいでしょうが、いないとこが殆どですからね。

ボランティアはスポットでしょうから、
居住者（組合員）でしてくれる方がいたら利用された方が良いでしょう。

当然専門委員会で行うわけですから
応募者を募ればいいでしょうね。

当マンションでも規約や各種細則の全面改正の
話はありますが、現行規約でも十分対応できる
と思いますので、今後は大規模修繕工事の取り組み
をしていきたいと思います。
大規模修繕工事の進め方については、当マンション
に基づいた進め方を研究してきましたので、少しでも
皆さんのお役に立てればと思っています。

大規模修繕工事をやるときは、設計監理方式が
一番いいと思っています。
同じ条件で相見積もりが取れるようにすることが
大切ですから。

う～ん！やはりそれしかないかな。

いやいや

規約改正委員への応募者がバカな場合にはどうすりゃ委員会
理事会メンバー自体が低偏差値の年もあるし

そのときには延期すればよし

立候補してきた修繕委員が揃いも揃ってアホの時は理事会は困るよな

＞4554　匿名さん
それは運命共同体といって一蓮托生だわな。
そのぐらいの覚悟がないとマンションを買う資格はない。
＞居住者（組合員）でしてくれる方がいたら利用された方が良いでしょう
こういう心ない害虫がいるからマンションは病巣の窟となる。
いないのじゃなくて、したくないだけの話。

>>4554さん
会社でもいわれているでしょう。
ヘッドさえしっかりしていれば、後は雑魚でもいいと。
理事長か専門委員長がしっかりしていれば、後は誰でも
いいんですよ。

やればしっかりとやれる能力はあるのにやりたがらない。
そこが問題。

大規模修繕工事や規約の全面改正の専門委員は簡単には
できませんよ。
特に、ヘッドになる人材はそんなにいません。
高学歴の人材はたくさんいるでしょうが、マンション管理
に関する知識については、勉強していませんからね。
それに時間も関心ももたない組合員が殆どですから。
だから、その一人のヘッドを見つけることが必要なのです。
大規模マンションであれば、一人ぐらいは、マンションのために
といって勉強する者もいるでしょう。

>>4556 匿名さん
その雑魚を管理会社や雑魚の代表が共謀して組合を牛耳る。
これ等に雑魚のマンション管理士等が加われば無敵である。
雑魚の方が多いのがマンション管理の厄介なところです。

＞特に、ヘッドになる人材はそんなにいません。
いないのではなく、なりたがらないだけ。
＞その一人のヘッドを見つけることが必要なのです。
なりたがらない以上、見つけるのは無理な話。机上の空論。
＞一人ぐらいは、マンションのためにといって勉強する者もいるでしょう。
そんな方はいない。
いれば偶然だと思って間違いない。

役員報酬かボランティア（無償）かのお話がありましたが。

>>4556 匿名さん
組合員のやる気を引き出す誘因の最たるものは「お金」というのが
私の観察結果です。
管理規約上、理事や監事、専門委員には月数千円の報酬が出ますが、
特に専門委員は細則にて「委員会にかかった費用は組合が負担する」
との条文があったのを見つけました。
そこで費目と金額と各委員の定額報酬以外の報酬の有無を問うたら、
１人の組合員を残して全員辞任してしまいました。理由は完全黙秘。

このような時に実態を明らかにする手立てがまったくない管理組合。
そもそも明らかにする気もなく、管理会社の指南にほぼ全員で団結。
管理費も修繕積立金も大半の人にとっては「捨て金」みたいな緩さ。

これを直そうという人には管理会社が組合を通じて攻撃してきます。

規約上の報酬はなくても工事業者からお礼が出る
だから修繕委員になったジジイはいつまでもやめないし、新規委員募集を嫌がる

そんな管理組合が本当にあるんですか。
マンションの住民もそんなつまらない者ばかりではないでしょう。
工事業者が謝礼金を専門委員にだすという話は眉唾物です。
専門委員に対する報酬は、総会での議案書に予算案として計上
されるのが普通ですよ。
そんな基本的なことをしてないから、管理会社や業者に付け込まれる
のです。
それに、もし謝礼金を渡すとしても業者は専門委員の全員に手当を支給
することはしません。それこそヘッドだけでいいでしょう。
人数が多いとそれが住民に知れ渡る可能性が高くなりますからね。

あたりまえのことを当たり前に基本通りやるという
感覚が欠如しないようにシステムを改める必要があります。
一番の悪の枢軸は管理会社ということになるのでしょうか。
一般の管理組合では、管理会社にとって管理組合はお客様
ですので、どちらかといと管理組合の方が強い立場なんですが、
それが逆転しているということは、いかに組合員に問題がある
かということになるのではないでしょうか。

顔役と組むのが管理会社の常識でしょう
その顔役が悪徳の場合に管理会社はそれに従う。
どんな組合員が役員活動をしているかが問題でしょう。
顔役が善良で知識があれば上等でしょう。