「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

自治会の加入率が２０％とか３０％のマンションでは、自治会と
管理組合は明確に色分けがされています。
問題となるのは、殆ど１００％の加入率のマンションではないでしょうか。

自治会費の徴収を管理費等と一緒に管理費の収納口座に口座引落を
しているマンションは多いと思いますよ。
こういったマンションのほとんどは自治会への加入率がかなり高い
とこでしょう。
加入率が高ければ、住民の負担を軽減するために、管理費等と一緒に
口座引落をすれば、手間も手数料も軽減されますから。

重要事項説明では組合員の振替口座より収納代行会社の口座へ振替えられるように説明を受けた。説明書でもそのように記載されている。

ところが組合員の振替口座の預金通帳で確認すると振替先の口座は管理会社の口座になっている。

もう一度重要事項の説明書を確認すると収納代行会社から組合の収納口座へ振り替えられるように記載されている。

自治会費は組合員の振替口座から管理会社の口座へ管理費等と合計して振り替えられている。

皆さんもゆっくりとご自分の振替口座を調べて重要事項説明書と比較確認してください。
管理費、修繕積立金、駐車場使用料、自転車（バイク）置場使用料、水道料（専用）、その他施設使用料、の収支がどうなっているかを調べてみましょう。
（調べてみましたら、収納代行会社は分譲マンションの管理業登録はしていません。）

そうですよ。
自治会費を管理費等と一緒に口座引落をしてれば、管理会社の
収納口座に振り込まれます。
そしてそれから１ケ月後に管理組合の口座に移し替えがされるのです。
自治会費については、どういう取り決めがされているか分かりませんが、
自治会に任せればいいでしょう。
それから収納代行会社とはどこを指しているんですか。
管理会社ではないんですか？

そろそろ得意分野である大規模修繕工事の進め方に
ついての書き込みをしましょうか。

去年やったからいいです

>>3804 匿名さん
解りやすく訳してくださりありがとうございます。
重要事項説明書では組合員の振替口座から収納代行会社（財閥系の金融機関）へ振り替えて収納して、１か月後に組合の収納口座へ振り替えたように図式で説明しています。

ところが組合員の預金通帳で確認しましたら管理会社の収納口座へ振替えたことになっています。（管理費等の合計額）。

適正化法では分譲マンションの管理費等の出納業務は基幹事務に該当するのでは国への登録が義務付けらえているはずです。

この収納代行会社（財閥系金融機関は登録業者ではありません。）

適正化法で財産の分別管理が義務づけられています。
収納代行会社自体が存在すること自体がおかしいと思います。
重説には財産の分別管理でどの方式を採用するかを決めなければ
いけません。

　今までのマンションの会計については、１）原則方式　２）収納代行方式　３）支払一任代行方式
の３つのどれかで運営されてきました。
　しかし、平成２２年５月から、新方式に改正されまして、現状はこの方式のどれかで管理していか
なければならなくなっております。
　自分の住んでいるマンションの会計が、どれで管理されているのかを今一度確認をしておくことは
大切なことですので、再確認の意味で、新方式の概略をおしらせいたします。
　管理組合の理事のみなさんは、この機会に、自分たちのマンションの財産の管理はどの方式が
採用されているのかを確認して下さい。
　そして、自分たちの銀行口座がどうなっているのか、印鑑と通帳の分別管理はされているか、出
金の流れはどうなっているのかを是非確認をしてみてください。

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊
　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。
　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。
管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。
　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

ご存知でしょうけど、一応全国の皆さんへの情報提供の意味も
含めて書き込みをしました。

>>3806さん
ここのスレは私が立てたものです。
情報の提供については今後も繰り返しやっていきますが、
例えば大規模修繕工事の進め方や専有部分の給排水管の
工事を管理組合としてやることの問題点等については繰り返し
皆さんへの問題提起と情報の提供を続けていくつもりです。
ここのスレには興味や関心がある方だけ参加してもらえばいいのです。
次の問題提起と情報の提供は、「専有部分の給排水管の工事」について
書き込みをしたいと思います。
あなたが期待しているスレがあるのなら、自分で新スレを立ち上げられ
たらいいと思いますよ。

匿名さん
>>3812さん「専有部分の給排水管の工事」について 書き込みをしたいと思います。
うちのマンションも上記を検討しています。参考としたいので是非書き込みをお願いします。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。
　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

＊では、どうすればいいのか。
　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。
　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　
　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０～８０万円かかります。
　　もちろん塩ビ管仕様のマンションであれば錆びることはありませんが、継手部分については築年数
　の経過とともに、地震等の影響もありその部分にゆるみが生じそこから漏水が発生してきます。
　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。
　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
　みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
　ることも予想されます。

＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

＊専有部分の配管工事に対する考え方の３つの方法・・・全国のマンションの考え方の例
　　　①専有部分の配管は、専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　　②管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが、費用については各区分所有者が負担。
　　　③共用部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上実施する。
　　　　同じ管材で同じように経年劣化していく。各戸がそれぞれ工事を行うと、やれる者とやれな
　　　　い者が生じ、又工事費が割高になり、施工品質にバラツキが生じる。

>3813さん
参考になるかどうか分かりませんが、書き込みをしてみました。
分からない点等があれば答えられるものについては、できるだけ
お答えいたします。

匿名さん
>3814さん
早速の投稿に感謝申し上げます。(細部に亘る説明有難うございます)
初歩的なことでお伺いします。
①管理会社・建築設計事務所は不透明なバックマージン等が発生すること。工事内容や規模が通常の大規模修繕とは大きく異なるのでその程度の設計事務所や管理会社は関与させたくないこと。
但し管理会社には不在・賃貸している所有者との連絡等々の業務を有料で依頼したい。
②住宅金融支援機構等からの借入も視野に入れたいが、借入手続き・長期修繕計画の手直し・資金繰表の作成等々手続きの依頼先をどう考えるのか。
③工事発注先の選定は、給排水管メーカーから直接提案を受け、契約もメーカー関連会社と
行う方法を検討したい。(セキスイ・クボタ等)
④交渉過程はできる限り公開し、形式的な入札方式は行わず公開の場で工事額の交渉を行ない発注先を決定する方式としたい。

以上の様な戯言を漠然と考えておりますがご意見・ご提案頂ければ幸いです。

訂正します。
3821=3813匿名さんです。
3821の最終列　ご提案ではなく　ご指摘　です。

>>3821さん
①給排水管の工事で設計監理業者は必要ありません。管理会社に関しては、
　管理会社経由にすれば、協力金は必要になるでしょうが、給排水管の工事
　は在宅や給水制限等の調整が大変ですのでできれば依頼した方がいいのでは
　と思われます。
　また、仮設トイレ等の準備も必要となってきます。
②借り入れについては、支援機構に申し込めば資料が送られてきますので
　それをみればそんなに難しいものではありませんので自分たちでできますが
　管理会社に依頼しておればそれも立案してくれるでしょう。
③工事発注先については、同じ条件で地元の業者に相見積もりを依頼されたら
　いかがでしょうか。
　給排水管メーカーは直接は工事はされないと思いますので。
　給排水管の交換は塩ビ管（ビニールパイプ）ですので、工事費の大半はその
　ビニールパイプ（安いですよ。）と人件費、養生費です。人件費がメインです。
※給排水管の工事で一番大変なのは、工事日程の調整です。といいますのは、
　縦階で工事を進めていきますので、縦階の何部屋かは一緒にやらなければなり
　ませんのでその調整が大変なのです。
　簡単に書き込んでみましたが、分からない点等があればまた書き込みをいたします。
　

＞＞3814 匿名さん
＞＞＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
＞＞　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見 過ごされているのが現状です。
＞＞しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期 は必ずやってきます。

更新工事を実施する時期はいつなの？
築２０年後、３０年後、検査機で検査し経年劣化と判定し工事するの？
どなたか教えて下さい。

「処分を受けた管理業者一覧」で検索すると処分管理会社の処分内容等がわかります。
２０２０年３月で更新されました

>>3824さん
専有部分の給排水管の更新工事に関しては、塩ビ管を使用している
マンションであれば継手部分だけの交換でもいいとは思いますが、
塩ビ管自体は安いものですので、どうせ床板を外し養生等をして
工事をするのであれば、すべて交換したほうがいいと思われます。
継手部分の工事だけであっても、在宅や給水制限、トイレの使用制限等
は同じですから。
塩ビ管を使用しているマンションであれば５０年以上はもつといわれて
いますが、継手部分だけは地震とかの影響でゆるみが生じそこからの
漏水は考えられます。
塩ビ管が使用される前の鋼管を使用しているマンションであれば、３０年
～４０年では交換しなければスラム化してしまう可能性は高くなります。

更新工事の時期ですが、その方法は漏水が頻発しだしたら
当然やらなければならないでしょう。
後の方法としては、水道工事業者に依頼すれば検査をして
くれます。
問題はどの時点で給排水管の更新工事をする判断をするか
ということだと思います。
勿論修繕積立金との兼ね合いが重要になってはきますが。

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」
　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。
　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。
　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。
　これについては第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと、
その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記載
されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために計画されていないマンションが殆どです。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。
　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。
　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。
　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容
　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。
　＊判決
　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。
　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞
原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）
　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。
　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。
　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。
　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え
　　５．原告のその余の請求を棄却する。
　　６．訴訟費用は被告の負担とする。
　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。
　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。
　※将来的に、長期修繕計画に専有部分の枝管部分の更新工事が加えられなかったとしても、水の
　　出が悪くなったり、水漏れが頻発しだした場合、そのときの理事会の判断で、枝管部分の工事を一
　　斉にやることを総会に提案して、決議された場合は、費用の負担は各区分所有者となります。
　　こうならないためにも、早めの対応を取り、負担金が少なくて済む対応を取る必要があります。

専有部分の給排水管の工事を管理組合でやろうと
しているマンションは進歩的です。

専有部分の給排水管の工事を管理組合としてやるには、
規約の改正と修繕積立金の値上げが必要です。
長期修繕計画に記載し、資金計画を明確にしておく
必要があります。

専有部分の給排水管の工事は各戸にまかせていると
やれる者とやれない者がどうしても出てきます。
階上の住民がしっかり工事をしてくれればいいのですが
やらない住民が階上にいれば不運です。
漏水は自分の部屋をいかに管理していても上階の住民が
やらなければ何にもなりませんから。

専有部分の給排水管の取り組み
　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、
　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

専有部分の給排水管の工事を管理組合としてやらなければ
マンションの建物の維持保全は崩壊しますよ。

給排水管の工事ができるマンションはいいですね。

・パート２より

10414 匿名さん
> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁　平成23年9月22日判決」が正しい。
常識（いきなり高裁に提訴できない。）を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・

10415 匿名さん
> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

この裁判では、先行工事者に対する補償額について、その後の臨時総会で決議した内容（※）は不合理な取扱いで無効であるとし、約３８万円ではなく、総会決議基準（その費用は全額修繕積立金から支出するという基準）に従い、約７２万円を支払えと判決したものである。

※「返還金額は管理組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とすること」、「返還額は各住戸のタイプにかかわらず一律とすること」および「その補償額を約３８万円としたこと」

10416 匿名さん
> 3830　匿名さん　2020/04/13 13:34:41
>＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

この裁判は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、「本件マンション全体への附属物」というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は共用部分であると判示したことに意義がある。

10417 10416
ということで、＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞は、管理組合が専有部分である排水管の更新工事費を負担することを認めた裁判例ではない。

パート２のスレは全くみてないし、今後もみません。
それからＰＡＲＴ２の質問には答えません。
ＰＡＲＴ２単独でスレを進めていってください。

ここのスレは、誹謗中傷をする場所ではありません。
いかにしたらマンションの住民の皆さんに役に立つことができるかを
意識してスレ立てをしました。
そして住民の悩みや問題点、質問等があれば全員でそれを解決していく
ことを目標としてきました。
匿名掲示板です。いろんな方が書き込まれますが、そこには間違いや勘違いも
当然あるでしょう。
その時は、それを批判するのではなく、自分が正しいと思ったことを書き
込めばいいのです。
私は有資格者といって書き込んだことはありません。単なる匿名さんとして書き
込みをしています。
>スレ趣旨です。
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

>>3840 匿名さん ここのスレは、誹謗中傷をする場所ではありません。

どの nO が誹謗中傷と思いますか。パート２からの転記は間違いを指摘しているだけと思います。指摘が間違いならば反論すべきです。そしてより良いものに仕上げていくべきです。

こういう事例もあります。　
最近台所の蛇口周辺からの漏水事故が相次いで発生しました。
　蛇口のゆるみや配管の劣化等がその要因で、その部屋の床下に水がたまり、最終的には階
下に水漏れが発生し被害が生じています。
　被害が発生すると当事者は勿論被害者も大きな迷惑を被ることになります。
　各戸で点検とか修理をすればいいのですが、階下に漏水が発生しなければ中々事前にその
対策をするということは難しいと思われます。
　そこで今回管理組合が雑排水管の高圧洗浄時に台所の水回りの点検を行います。この点検
費用につきましては、消防点検時の熱感知器や雑排水管の高圧洗浄と同様、これについては
専有部分の管轄ではありますが、点検については管理組合の責任と負担で行っていますので、今回水回りの点検も管理組合負担で行うことになりました。
　点検費用は無償ですが、不具合がある部屋についてはおしらせしますので、その修理とか取 替えを行う場合は工事費がかかりますので各戸負担となります。

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託すると（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

築２０年前後になると漏水の発生が生じてきます。
その一番多い原因は水栓からの漏水です。
水栓のゆるみがその要因ですので、ゆるみと台所の
下方部分の床の漏水をチェックする必要があります。
点検は簡単なのですが、全戸やらなければ意味が
ありませんので、管理組合として一斉にやられたら
いかがでしょうか。
１戸１，０００円程度でも受けてくれる業者はあるでしょう。
但し、水栓の交換は各戸負担とすればいいでしょう。

水栓の交換は各戸負担にしないで組合が負担すれば１００％交換できる。

水栓やキッチン、トイレ、浴室等、これらは専有部分であり
各住民が負担すべきものです。
又、水栓についても交換しなければならないところはごく一部です。
水栓の種類や価格も千差万別です。
いい水栓、使いやすい水栓にしたい方もおられます。
悪くない水栓が圧倒的に多いのに、全交換は無理でしょう。

>>3845 匿名さん
貴方が水栓からの漏水だと言っているから水栓の交換を組合費で一斉に行えばいいと言っているだけです。漏水の原因は一番が水栓だと決めつけてはいけません。マンションの給排水設備によっては様々です。水栓からの漏水が一番とは限りません。

>>3823さん　
　　3813=3821です。
　　　大変参考になりました。有難うございます。
　　当方の検討が始まれば不明なことが出てくると思います。
　　その節は宜しくお願い致します。

頑張ってください。