「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

工事金額を住民が努力するのは総意ではないといいながら
積立金の値上となると大反対する。
こういう矛盾する書き込みはいけません。

理事は工事の相見積とかでは動きたくない。
そんなのは管理会社に丸投げでいいとおもっていても、
いざ修繕積立金の値上となると提案を躊躇してしまう。
さて、どうすればいいでしょう。
修繕積立金がたりないので、月平均１万円の値上と提案したら
総会で揉めるでしょう。

修繕積立金の値上はだめ。
工事の相見積はやりたくないので管理会社にまるなげでいい。
楽もするけど金は出さない。これが一番。

やはりデベ系の管理会社は工事がおおいよね。
工事費も高めだし。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

専有部分の配管の工事を管理組合がするとこなんてないよ。

管理規約で専有部分内の消防設備（熱感知器）、インターホンを
専有部分と規定しているマンションありますか。
うちの場合はそう規定されています。

専有部分と規定されていれば当然各区分所有者の責任と
負担で補修工事を行わなければなりません。
この規定もないのに、管理組合が補修費を出しているマンションは
ありませんか。
専用使用権のある共用部分の管理は、通常の管理に伴うものは
各人でおこなうようになっています。
ガラスの交換や網戸の張り替えは、共用部分なんですが、各人が
やっていると思います。

何か書き込にくくなったね。

具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

キチガイ現る。

へんなスレを立てまくってるのがいるね。
どうせすぐ削除されるだろうけどね。

はぁ…、静かになった。キチガイが変なスレばかり立ててたけど削除された。
二度とキチガイスレは立てないでください。

まだスレ立しているね。
しかし、もうすぐアク禁になるからスレは立てられなくなるよ。
時間の問題だね。

結露対策参考になりました。

＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。
　　１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
　　２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要が ある時は管理組
　　　合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。
　　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修までは計
　　画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入らないで
　　できる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

大規模修繕工事の進め方の勉強をすることだね。

今の世の中、勉強しようと思ったらネットがあるので
殆どのことはそれで調べられるよ。

最近書き込みをする際、おかしくないかい。

書き込みの仕方がおかしくなったので
しばらく休止します。

ようやく元に戻りました。
これで安心して又書き込みをしていきます。

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどのように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行うことも大切です。

↑２８４匿名さん
教えてください。内の全１００戸マンションの実態話ですが、私は管理会社の儲け話に組合が安直に乗っただけではないか、という疑念がどうも払拭できません。

築１２年過ぎて第１回目の大規模修繕工事に入るべく、今から９年前の当時の理事会は専門委員会まで作り、管理会社を呼んでそのあるべき形につき相当な議論を重ねました。委員会は１２回以上開催していますから数だけ見れば結構なものでしょう。

委員会が出した結論は１２～１５年おきの長周期修繕工事ではなく、３年サイクルの短周期修繕工事の実施でした。つまり大きな工事を一度に行うのでなく、チョコチョコっとした工事を短期に計画的に繰り返すことで建屋や設備を保守維持するというものです。この結果２０年後には修繕積立金１億円の節約が可能になる（らしい）。

この３年短周期修繕工事の選択は実は管理会社の主張に全面的に従ったものです。当マンションの管理会社は質・量ともに業界のトップクラスにあるため専門委員会も１億円も節約という甘言に飛びつき掘り下げた議論もすることなく結論付けたのか、というのは私の思いです。実際にこの９年間、総会で承認されていることで大きな議論もなく３年おきに３回の定期修繕工事を実施しています。毎回の費用は約１～２，０００万円。

さて２８４匿名さんへの質問というのは以下です。
・業界に長期大規模修繕工事ではない、「短周期修繕工事」或いは「サイクル修繕工事」という工事推進方法はあるのですか？　（ネットで検索してもそんな用語はまったく出てこないです）
・本来の修繕工事のあり方は、壊れたから直す、であり予防保全＝壊れそうだから直しておくではないはず。機械的に３年おきにやったのでは、かえって積立金の浪費で、国交省も積立金の無駄遣いを防ぐためにも工事前の綿密な建物診断調査をやり必要不可欠なものに絞って実施、過剰な品質につながるものは延期、とメリハリをつけるようにとガイドしているではないかと思っていますがいかがでしょうか？

大規模修繕工事の意義は文字通り『大規模』に行う事でコストを圧縮節約する事と工事中に発生する制約を集約しようという狙いだと思います。
又、都度施工だと例えばアフターや修繕計画策定も手間がかかると思います。

>>285さん
まず、短周期修繕工事という言葉も手法も聞いたことはありません。３年周期で工事を計画されて
いるとのことですが、外壁やバルコニーの防水、軒天の工事はどうされているのですか。
足場を組まないとバルコニーの工事はむずかしいのではないでしょうか。
大規模修繕工事は、周期ごとに建物設備の維持保全を行うものです。又、修繕工事には予防保全と
事後保全双方が含まれます。
３年毎に工事を計画されているとのことですが、その費用が1,000万円から2,000万円は安いと思います。
13年～15年周期で大規模修繕工事をすれば、100戸のマンションの相場としてはその期間の工事費は、
8,000万円～1億の工事費となります。
お宅の工事費は、1回の工事費が1,000万円から1,500万円ということですから、15年でみた場合は
5,000万円～7,500万円になりますから、安いといえば安いですね。修繕箇所がわかりませんけど。
しかし、1億の節約はどういう計算からでてくるのか理解できません。
それから、大規模修繕工事の主な内容を記載しておきます。

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備等

管理会社主体の修繕の専門委員会は意味がありません。
管理会社と管理組合は利益相反であることを忘れてはいけません。
管理会社は自社の都合のよいよう話をもっていきますので、専門委員にも正しい知識が必要です。

何故全国のマンションの殆どが大規模修繕工事を周期的におこなっているかを
認識すべきです。
外壁工事やベランダ、窓枠のシーリング等は足場を組まないとまず工事が
できないと思います。
それに、３年置きに1,000万円から2,000万円の工事費といわれていますが、
100戸のマンションの足場の相場は、それだけで2,000万円程度はすると思いますよ。
工事の内容が違うのではないでしょうか。
大型設備の更新工事は大規模修繕工事とは又別のものです。
エレベーター、消防設備、給水設備、配管、玄関扉、サッシの更新工事等を大型設備といいますが、これは大規模修繕工事とは別個に普通は行います。

>>285さん
大規模修繕工事をするときには、相見積をとりますが、そのときのやり方としては
同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じスペースで相見積をとらないと、高いのか
安いのかも分りません。
その為には、設計監理方式といいまして、建築士を雇いその相見積の要綱書を作成して
もらわなければなりません。
その建築士が管理会社の者であったら意味がありません。
設計監理業者は、工事が仕様どおりされているか、決められた材料をきめられた量
使用しているかとかのチェックを我々住民に代わってやってもらうのですから。手抜きとかの監視をしてもらうのですから、管理会社系列の工事業者と同じ建築士では
無理ですよね。

２８６～２８９の皆さん　迅速なご助言ご回答有難うございます。

実はこの９年３回の工事では、毎回ロープブランコ工法によりタイルの補修、隙間修繕等実施しています。階数が２０階弱あり、足場を組むだけで８,０００万円という見積りが出たため格段に安いロープブランコ工法（１回で５～７００万円ほど）を採用とのこと。事前の建物診断では外壁にはほとんど目だった損傷なし、屋上防水や壁面汚れ洗浄で十分という報告がありロープ方式で対応しています。２０年で１億円節約というのはこの工法の選択から導かれた金額ではないかと。

いずれにしましても、堀り下げた議論もなく３年がきたからさあ工事をしようでは納得しかねるところです。

短周期（サイクル）修繕工事という工事の概念はないのですね？　管理会社さん、どこからこの用語を引っ張り出してきたのかしら？　皆さん有難うございました。

リゾートマンションという特殊性から、短期修繕工事がメインになることは十分考えられます。

>>292さん
リゾートマンションだったんですね。
確かに足場は１４階以上は法律で組むことはできないんですね。
そこで、１４階までは足場を組み、それ以上の階はゴンドラでの作業と
なりますが、ゴンドラの場合は割高になりますので、ロープブランコ工法が
採用されたんでしょう。
その工法ですと、安定性がなく細かい作業は難しいと思いますし、風の強い日
は危険が伴います。
３年に１回５００万円～７００万円かかるのなら、その外壁工事を１３年～１５年
経過した時に一緒にやればその分が浮くのではないですか。
外壁に浮き等がでてくるのは築１０年以上経過してからですからね。

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表

　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目 築３９年で再検討
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

リゾートマンションの場合は、予防保全より事後保全が
優先されるのでしょう。
事後保全の場合は工事費は高くつきますけどね。

グレードの高いマンションの大規模修繕工事の周期は短いようです。
修繕積立金の少ないマンションでは、大規模修繕工事というより、
それこそ事後保全で悪くなったところしかやらないようです。
そういうマンションはいずれ限界マンションとなります。
問題はデベ系の管理会社に管理を委託しているマンションの場合は
どうしても工事か多くなるのと工事費が高い傾向があります。

マンションの建て替えは非常にハードルが高いようです。
成功例としては、板橋区にあります高島平のマンションがあげられます。
何故成功したかといいますと、まず東京という立地が良かった点、それから
容積率に余裕があり、戸数を増やしその分を売却して建て替え者の負担を
軽くできたというのがその要因です。
容積率に余裕がないマンションは建替えはまず不可能です。
解体するだけでは、土地の価格を全戸で割れば、解体費用を差し引けば
微々たる金額しか手にすることはできません。
だから大規模修繕工事とかの建物設備の維持保全が必要なのです。

皆さんかなり具体的なご助言まで下さり有難うございます。昼間仕事をして夜覗いてみたら御レスが伸びているのでオドロキです。折角のアドバイスですから消化すべく勉強させてください。重ねて感謝です。

>>294
>確かに足場は１４階以上は法律で組むことはできないんですね。

どんな法律ですか？

>>300さん
１４階とアバウトな書き込みをしましたが、高さが４０ｍぐらいと
覚えていたのでそういう表現をしました。
建設業者の方なら１４階以上のマンションについては足場を組むことは
しません。
それ以上はゴンドラが普通でしょうね。安全性と丁寧な工事を勘案すれば。
どの法律かだったかは定かでありませんので書きませんが、調べれば
すぐわかると思いますよ。

仮設工業会は、「くさび緊結式足場の組立て及び使用に関する技術基準」(以下、技術基準という)を2003年に制定し、それまで、住宅のような小規模な建築物の建築工事に限定していたくさび緊結式足場の用途枠を中高層建物の建築工事にも広げ、高さ31ｍまでの足場を組立可能としました。 さらに2015年、技術基準を改定し、従来、わく組足場の最高高さとされた45ｍまでの足場にも使用範囲を広げました。 一般的には、そこに定められた数字を最高高さと考えることができます。

足場やゴンドラでやらずに、無足場工法というのもありますが、
安全性（風の強い日はできない）、丁寧性から判断すると足場を組んで
やる作業からすれば表現は悪いのですが手抜き工事の可能性はあります。
傷んでいる個所のタイルを剥がしたり、高圧洗浄をしたり、ひび割れの
補修をしたりするのは足場を組んでやるのと比較すればどうしてもそこ
までの作業はできません。
１４階までは足場を組み、それ以上の階はゴンドラでやるのがいいと
思います。
そして、３年おきにというのではなく、１３年～１５年経過した時に
一斉にやればいいと思います。そうでないと、２０階のマンションであれば
いつから外壁工事がはじまるのですか？
築１３年から始めれば築２０年までかかりますよ。

リゾートマンションということですが、ベランダはついていないんですか？
ベランダがあれば、その工事も無足場工法でということですね。
窓枠シーリングや軒天の工事もありますし。

リゾートマンションですから常時住んでおられる方は少ないんでしょうね。
ということは、理事のなり手不足もあるでしょうから、管理会社にお任せと
いうことになりますね。

>>301-302　さん

法律はないのですね。

ところで、建枠の強度検討により、高さ45mを超える枠組足場も組むことができます。
これはマンション管理における常識ですよ。

>>306さん
情報の提供ありがとうございます。
うちの場合は14階ですので普通の足場で十分ですが。

>>306さん
４５ｍ超の足場を組んでもいいという法律はあるんですか。

日本工業規格の旧規格では、枠組足場は原則として45ｍを超えてはならないという規定がありました(旧JISA8951)。 このため、一般的に、45ｍを足場の高さの上限とすることが多いようですが、独自に荷重計算を実施する等の方法によって足場の強度を検証した場合は、45ｍを超えて足場を組立てることも不可能ではありません。
　ところで、足場の高さは、ビル工事用足場と住宅工事用足場が違うように、足場の組立方法と一体のものとして考える必要があります。 ビケ足場が45ｍの高さの建築物まで使用可能といっても、簡易な構成の足場を組立てた場合に、その高さに耐えうる保証はありません

不可能ではないということですね。
法律はどちらもないのではないですか。

>>302　>>309

出典は明確にしましょう。

>>311さん
５０階以上のタワマンや高層ビルが足場を組むことってあるんですか？
常識ということですが、私はみたことがないものですから。
>ところで、建枠の強度検討により、高さ45mを超える枠組足場も組むことができます。
この根拠はどこからもってこられたのですか。

>>312 さん

まずは、「枠組足場」と「くさび緊結式足場」の区別はできていますか？

>>313さん
それはあなたが書き込むべきことではないですか。
４５ｍ以上も足場を組むのが常識といわれたのですから。
「枠組足場」と「くさび緊結式足場」の説明をされるときは
どの出典を参考にされますか。
私は単にあなたが４５ｍ以上でも足場を組めるといわれたから、
それに関する検索をしただけのことです。

>>313さん
私のマンションは１４階ですので通常の足場で工事はできます。
それ以上のマンションに住んでおられる方に対して情報を提供
してください。
私とあなたがバトルをしても何の価値もありません。

>>314
> ４５ｍ以上も足場を組むのが常識といわれたのですから。

読解力のない方ですね。
>>306 をもう一度ご確認ください。

>ところで、建枠の強度検討により、高さ45mを超える枠組足場も組むことができます。
>これはマンション管理における常識ですよ。

これは職人さんから聞いた情報なんですか、それとも何か本を読んで
得た情報なんですか。
その出所はどこですか。それがしりたいんですよ。

>>310
>不可能ではないということですね。

>>302 と >>309 は、以下からの抜粋だと思いますが、
http://www.humantecg.co.jp/scaffold/c6.html
これは、「ビケ足場は、最高何メートルまで組み立てることができますか」についての解説で、「ビケ足場」とは「くさび緊結式足場」のことです。
したがって、
《「くさび緊結式足場」であっても、》「独自に荷重計算を実施する等の方法によって足場の強度を検証した場合は、45ｍを超えて足場を組立てることも不可能ではありません。」となります。

＜参考＞
http://www.r-nishiken.co.jp/scaffold/08sanko.pdf

>>319さん
情報の提供ありがとうございます。
しかし、わたしはこの情報の勉強をする必要はありません。
私のマンションは14階ですので、通常の足場でやれますので。
但し、タワーマンション等高層マンションの方にとってはいい
情報だと思います。
こういう情報の提供は是非これからもやってください。
みなさん知らないこともイッパイありますから。

>>320さん

>>292-319 の流れが読めていますか？
あなたのマンションなんて話題にしていません。

>>321さん
あなたこそ読めていませんよ。
私はマンション管理に携わっている理事の皆さんへの情報の
提供をしているんですよ。
できるだけ分かりやすく、みんなの為になると思ってね。
だから個人間の問題はかんけいないのです。その書き込みが
参考になれば当然それ受けいれればいいだけのことです。
いろいろ書き込まれれば、正解に近づいてきますから。
私が自分のマンションには関係ないことですので、それ以上の
ことは調べる必要もないということをいいたかっただけのことです。
当然高層マンションにお住まいの方は、関心をもたれるでしょうから
そういった方に対してあなたが知っておられるようですから、情報の
提供をされたらいかがですかといったんです。

質問された方が、４５ｍ以上の建物でも足場が組めることや
無足場工法の是非が理解できただけでもいいんじゃないですか。
そういう情報を提供することが必要なのです。
私は、４５ｍ以上は足場が組めないと思っていましたが、あなたの
情報によりやり方によっては可能ということが分りました。
ただ、私のマンションでは関係のないことなんです。
あなたは高層マンションに住んでおられる方なのか、専門業者か
分りませんが、知っていてここに参加しているのであれば、その
情報を書き込むべきではないでしょうか。

管理組合会計の会計原則・・・いろんな会計基準をつまみ食い、所謂何でもありの会計）
　　①真実性の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　②正規の簿記の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　③明瞭製の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　④継続性の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　⑤保守主義の原則（企業会計原則より援用）
　　⑥重要性の原則（企業会計原則より援用）
　　⑦予算準拠の原則（旧公益法人会計基準より援用）
　　⑧目的別会計（旧公益法人会計基準より援用）

管理会社は殆ど全国統一の収支報告書や予算書を採用しています。

生協
昔は共同購入が主流　→　個人宅配が主流
美観の問題
置きっぱなしの住人に対しての対処方法　　ボックスの放置（生協本部も認めていない）
共用部分は公共目的に使うのが当然
集合住宅のマナーも大事　　戸建てと違う
置くことを認めた理事は事故発生時どう責任をとるのか。
防災の面からはどうか。

生協とかの宅配は、共働きしている家庭にとっては
必要なんですよね。
ただ、そうでない住民にとっては必要ないですからね。
そのためにマンションの美観が損なわれれば苦情として
出てきます。

殆どのマンションの開放廊下は風の強い日は大変ですよね。
部屋の前に届けるのではなく、駐車場やエントランスとかで時間を
決めて取りに行くようにしなければ迷惑をかけますね。

大規模修繕工事については、住民がプロジェクトを設けて
少し勉強すれば十分専門委員会主導で進められますよ。

本当にマンションのことを考え、私利私欲に走る人がいなければ、専門委員会だけで進められるでしょう。

私もそうなれるようにがんばっていきたいと思っています。
少しでも皆さんのお役にたてればという心境です。
ここでの書き込みや情報の提供も私自身はピュアな気持ちで
書き込みをしています。

　今後益々建物や設備の経年劣化が進んでいく中で、それに対する取り組みや届出の制度
を明確にしていくことが大切です。そして、だれが理事になっても基本は同じというシステム作
りが必要となってきます。
　現在建替えられているマンションは、築５０年以上経過しているもので、その建物は耐震基
準の適用外の建物であり、その対応をするためには莫大な費用が必要となるのと、その当時
のコンクリートには海砂が使われていたので品質の低下を招き、大規模修繕工事では対応で
きず、スラム化するまで住み続けるか、建て替えをするかの決断しか選択肢がなく、又建替え
に踏み切ったマンションは容積率が大きく、戸数を増やしその増えた戸数分を資金に充てるこ
とができたごく少数のマンションでした。
　適正なタイミングで十分な修繕等を実施できれば、マンションの資産価値は落ちませんが、
積立金が不足しているために工事を先延ばししていると建物の傷みが進み必要以上に工事
費が嵩んできます。だからこそ、計画的な建物設備の維持保全工事が必要なのです。

誰が担当になっても同じという基準を作ることが
大切ですね。

国交省が調査した大規模修繕工事の周期としては、
１回目は１３年～１５年が圧倒的に多いようですね。

>333

>ここでの書き込みや情報の提供も私自身はピュアな気持ちで
>書き込みをしています。

欧州の格言：「地獄への道は、善意で敷き詰められている。」

>>337さん
私は専門委員も理事も現在はやっていませんよ。
理事や専門委員をしていた時は、マンションのプラスに
なることを考えていましたけど。
規約や細則の改正をして、誰がやっても道から外れない
ような決まりごとはつくりましたけど、それも標準管理
規約や全国のマンションの常識的なことしか改定していません。

例えば、専有部分内の熱感知器やインターホンについては
専有部分か共用部分かの規定もないのに、管理組合がその
補修工事をしていたり、玄関ドアは共用部分と規定されて
いるのに、組合で補修こうじをしたり、メールボックスは
共用部分と規定されているのに鍵の交換は管理組合が
していたりとバラバラだったのでそういう整理をしましたけど。

ガラスの交換や網戸の張り替えは専用使用権のある共用部分なのに
各人の責任と負担でやっているのに、同じ専用使用権のあるインターホン
や熱感知器、メールボックス、玄関ドアは管理組合の負担で補修工事等を
行うのは矛盾してませんか。
特に私どもの規約では、専有部分内のインターホンと熱感知器は専有部分
と規定されていますので。
曖昧になってその時の理事会によって対応がバラバラでしたので、統一
しましたけど。

>331 >332
マンションの管理組合において主に組合員からなる専門委員会が設置されることがありますが、あくまで「理事会の諮問機関」としてであり、与えられた課題に答えることが任務として期待されています。
しかし、実際には、導入にあたって次のように準備することで悪用が可能です。

・理事（長を含む）や監事の任期を２年以下に制限しておく。できれば監事の
　臨時総会招集の権限の規定を管理規約から削除する。
・その一方で、専門委員も任期を定めるが「再任可」の抜け道をこっそり用意。
・理事会より時間的に先に審議し、「答申」の形で理事会の決定を方向付ける。
　（↑理事会が簡単に専門委員会の追認機関と化す）
・専門委員会に工事等の業者（コンサルタント）を必ず入れて、懇意の仲に。
・専門委員会の費用は組合が負担する旨の定めを細則等にひそかに入れておく。
・会議の記録はなるべく残さないか、「議論した」「報告した」とだけ書いて
　内容が組合員ら読者に分からないようにしておく。
・専門委員会の意向通りに理事会（素人集団）が承認したのを見て総会開催。
・たいていのマンションの管理組合は委任状多数ゆえ総会でもそのまま承認。
・定期総会での決算書などにはできる限り数字を詳細に記載しない。

こうして専門委員会は工事業者の強力な親衛隊として、組合全体を意のままに操る力を持ちます。実話です。

>>341さん
監事の臨時総会招集の権限の規定を規約から削除するとはうまいことを
考えましたね。監事も一般理事と同じような感覚であればいざという時
にはそれが容易に活用できます。
ただ、専門委の再任はやむおえないと思います。
理事会が専門委の追認機関と化しているのはどこのマンションもそうでしょう。
設計コンサルタントを採用するのは大規模修繕工事時には普通のことですが、
選定のしかたでしょうね。
広報活動は専門委員会は徹底して行うべきです。
たまたまうちの場合は、管理会社主導でないので、不正や疑われるような
ことはないと思います。
しかし、特にゼネコン系のマンションではそういうことが起きているんでしょうね。

専用使用権のある共用部分の管理は、通常の管理に伴うものは
各区分所有者の責任と負担で行うという規約が殆どされていると
思います。
ただ、そうなっているのに、メールボックスの鍵の交換等を組合
がしていた場合、これからは個人負担にというのは無理があると
思いますので、そういう場合は、専用使用権のある共用部分の管理の
除外項目として規定すればいいと思います。

どこかの時点の理事会が規約を知らずに管理組合として
工事をしてしまえばねそれ以降ずっとやることになりますからね。

管理組合はいろいろあるんだからそんな固いこといってもねえ。
管理規約がすべてではないんじゃない。

固いことをいっているのではなく、揉めたときには
規約がものをいいますよということです。

>341の続き

支配を受ける管理組合員のほうは規約も細則も法律も普段は気にかけない一方で、支配をたくらむ側は「最後（法廷）は規約がモノをいう」と心得ていると思われる。私のマンションでは専門委員会中心の組合に作り変えるために、築２０年の時期、管理会社派遣の管理員を中心とした住民６名のプロジェクトチームを立ち上げ、２～３年かけて規約と細則の改廃、創設という準備をやった。

理事も監事も自薦立候補はできない仕組みで、歴代の専門委員の顔ぶれを見ると理事長経験者が多い。これは、専門委員会のメンバーになるについては隠れたリクルート制度があったことを意味する。理事長の任期は１年だけだから（総会招集権のない監事と同じで）承認押印機としてお飾りでいてくれたらよい。管理員は各会議に出席しながら、特に理事長が言われるがままに動く人物かどうかを見ていて、「大丈夫」なら任期満了後に専門委員に登用する。

新管理体制（「自主管理」と言われた）の目玉は、今にして思えば、管理員であり、準備期間は管理会社社員として働き、導入後は組合が雇用する形（管理員業務委託契約）になった。組合が出す給与の額とか、管理員業務の柱として組合の会計処理を設定とか、従来の管理会社には会計業務のみ委託で契約を継続する不自然さとか、これら大事な変更点は意図的に広報されなかったようで、導入から１０年以上経過してようやく私がたまたま理事長になって気付いた（半年後「辞任勧告」を出されて退場）。後日、今でも大規模修繕を受注し続けている設計コンサルタントがこの管理員の相談役だったことを自ら語った。非難する者は特にいなかった。

専門委員会にはコンサル、理事会には管理会社がついている。これだけではない。マンションの自治会は防犯等で警察と仲間同然の関係を築いている。誰が刃向い、声を上げることができるだろうか。管理会社の親会社は、（泣く子も黙る？）不動産大手である。

管理会社側に立った理事長と管理員が共謀した運営でしょうから、最初から出来レースでしょう。
内は、管理のプロを組合顧問で委任して（２年契約）組合側に立ったプランで運営した。

築古の為の建築設備等の更新、構成等を刊行して管理会社主導より２．５億円の節約ができた。
管理のプロは組合員の中からの採用でしたのでコンサル料は受け取りませんでした。

難しいマンションもあるんですね。
今までに管理会社任せや、他人任せにしていたつけが
回ってきたんでしょう。
そうなってしまうと改革はできにくいですね。

今時、管理会社任せのマンションなんて破綻への道まっしぐら。

マンション管理は工事や点検だけではないんだけどね。
寧ろ工事以外のことの方が難しいと思うよ。
年から年中工事をしている訳でもないしね。

工事はデベ系の管理会社でなければ話し合いで
すすめていくことは可能。

デベ系の管理会社は全て悪かな？
悪ではなく、工事の周期が早い、少し他より高いという
だけのことだね。

ディベロッパー系管理会社でも、今は50パーセント利益とったり、ひどいと20〜30万の工事でも100万以上の見積出してくる。
お気をつけあそばれ。

やはり親会社の顔色を窺がいながら仕事をしなければ
ならないんだろうね。
一生懸命会社のため、親会社のため、自分のためにやって
いるんだろうが、少しはマンションのことも考えてくれないとね。
共存共栄の精神はないのかな。

当マンションには店舗部分（店舗棟）がある。その店主（区分所有者）が管理組合あてに塗装工事の見積書を出した。それを受けて理事会（管理会社同席）が「店舗部分の修繕積立金では見積書通りの工事はできない」、つまり積立金不足と判定した。そのため、改めて店主と打ち合わせをやるとの予定が理事会議事録に記載されている。この議事録は直近の最新の理事会が終わってから数日後に発行された、２回前のものだ（情報統制。つまり、数日前に開催された理事会は一般の組合員が何も知らされない状態のまま終えられ、その審議内容・結果等もまた一般の組合員にはまだ分からない）。しかし、すでに店舗棟には足場が組まれ、塗装工事は始まっている。

当初の見積書通りの工事なのか、それならば店主が自己負担したのか、ひょっとして組合からの経済的支援（補助）ということなのか、あるいは打ち合わせで工事の内容を縮減しコストダウンしたのか。数ヶ月前の定期総会議案書等に全然記載されていない予定外の活動のひとつであり、こうしていつも事後報告で、役員たちは質問されても一切答えないから、非役員の組合員にはなかなか確かめようがない。マンション管理士は「チェックは監事の監査権行使でよい。一般の組合員がチェックしたければ組合員の５分の１以上の賛同署名を集めて臨時総会を開き、対応すればよい。」と説明した。監事は元専門委員である。

この店主が店舗棟で開業するにあたっては、事前に理事長が理事会の一任を取り付けた上で『管理者の同意書』に署名押印する旨が数年前の理事会議事録に記されている。この書類がどこに保管されているのか、当時の理事長はまだ住んでいるが答えてくれたことはなく、私は現物を確かめられずにいる。

何か怪しい。

修繕積立金の取り崩しは総会の普通決議が必要であり、
それがなければ積立金を使うことはできない。
又、塗装工事については共用部分なので管理組合が実施
すべきものであり、店舗の店主の意向は関係ありません。
勝手にやられればマンションのイメージがかわることにも
なりますので、そのために各人ではやることができないように
なっているんです。
しかし、契約書はしっかりしたものを結んでおくべきですね。

所謂下駄ばきマンションだね。
１０階以上がマンションというようなところもあるけど、
店舗と住居の組合があるから厄介だよね。

３５６さんの書き込みは質問ではないんだね。

>357

>修繕積立金の取り崩しは総会の普通決議が必要であり、
>それがなければ積立金を使うことはできない。
５年ほど前にも店舗部分のための修繕積立金を全額支出して
残高をゼロにする旨が当時の理事会議事録に記載されている。
その時も店主が提示した改修費に対して数十万円の積立金不
足だったので、後日の定期総会で私は一般組合員として「差
額をどうしたのか？」と理事長に質問したが「知らない」と
返答された。すなわち、当マンションでは店舗部分の積立金
の取崩しを理事会のみの審議で承認し、支出した実績がある。

【参考】当管理組合の店舗使用細則より：
店舗修繕積立金は、店舗組合員の合同の申請があった時は、
理事会の承認のもとに店舗関係の修繕に使用できることと
する。

>又、塗装工事については共用部分なので管理組合が実施
>すべきものであり、店舗の店主の意向は関係ありません。
５年前に全面建て直し的改修をしたばかりで、外壁塗装を
早くもやるのか、しかも積立金不足で、と工事素人の私は
疑問に感じている。理事会議事録の表現からは、５年前も
今回も店主の積極的姿勢が読み取れるのだが、そういった
「お話」にして管理組合の役職と財布を通じての企業（管
理会社等）からのプレゼントという可能性はゼロではない
と考えている。というのは、私が理事長辞任勧告をくらっ
て退任し、その後の定期総会で従来の管理会社との契約を
継続するという決議がされるまで、ずっとシャッターが閉
まっていた店舗棟に逆に新規に入って来て、その開業を氏
名不詳の組合員８名がコソコソと手伝った経緯があるから。
かなりの政治的案件だと私は見ている。他の組合員は、私
から知らせたところで問題意識は全然なく、店舗が提供す
るサービスを喜んでいる。たくらみなら仕組んだ側は「し
てやったり」だろう。一見、いま流行りのＷＩＮ－ＷＩＮ
の関係だもの。不動産のプロの技なら、巧みすぎて脱帽。

店舗修繕積立金は細則があり、理事会の承認の下に使用できるという
ことであり、問題はないと思われます。
但し、その額をオーバーしたら店舗関係の組合員から別途徴収するのが
本筋と思われます。
後半の件は、内容が判りずらいが、シャッターが閉まっていた店舗が
開いたのだから、マンションとしてのイメージも住民の利便性も向上した
のではないですか。