「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

私は組合資金の運用について投稿している者ですが。
大規模修繕等の管理や計画等も重要事項だと認識しています。
組合資金の投資等については標準管理施行規則等で元本割れ等の投資商品には投資は避けれべきであるとの記述も百も承知です。
将来マンションの維持管理に要する費用は超インフレ等での値上げ等が起こり得ることを憂慮しています。
一部の富裕祖を除けば大半の住民はこのインフレには生活苦を伴います。
よって資産運用を提案しているだけです。のでご承知おきください。
資産運用に長けた管理者を望みます。

>>19401 畜名さん
元本割れの危険が伴う投資は避けるべきです。
それに、修繕積立金の一部を投資にまわすといいますが、その額は
積立金の総額の１０％とか２０％程度の金額でしょう。
小規模マンションや積立金の余裕のないマンションでは、１００万円程度に
しかならない金額です。大規模マンションでは金額は大きくなりますが
一人当たりの金額としては比率は同じです。
また、工事は頻繁に行われます。大規模修繕工事や大型設備の工事をしても
積立金が余っているマンションならいいのですが、そういうところは
ほとんどないでしょう。
また、全国のマンションで株とかのリスクの伴う投資を行っているマンション
は殆どないでしょうし、それをやる人材もいません。
よって、ここでの書き込みはしてほしくないのです。
あなたが必要と思うなら、スレ主が拒否している書き込みはやめて自分で
スレを立てたらいいと思います。

>>19402 匿名さん
戦いを知らない御仁には投資の話は水と油なので今後は無視する。
お宅はお宅の手法で管理をしましょう。私のマンションでは組合資産の10分の1は投資をしてもいいことに集会で決めましたので今後は投資信託と金のETFの推移を見てみて下さい。
確実に利益は上がると思いますよ。
どちらに勝算があるでしょうかね。

>>19400 匿名さん
＞一度書き込んだものを禁止すれば、過去のレスを読むことはできませんよ。

誰が禁止と言ってるの過去のレスは以下により読めるけど・・・？

＜総会の進め方＞

>>19019　参照

>>19402 匿名さん

無視すればいいだけ

修繕等にはおお金がかかるのよね。
不足分は組合員か強制徴収できるしね。
うちの理事長が言っていたよ。
管理組合の運営は一流企業よりも安全だとね。この意味理解できるかね。
何もしなくても収入は確保できるからだよ。
組合役員はお金を稼ぐ苦労位は知ってほしいよ。
NHKのクローズアップ現代をみましたしたか。見ていて滑稽だと思った。
ああなるまでに投資でもしていればああはならなかったと思った。
起業家が管理者ならば先を見据えていまある資金を活用して何らかの手を打ったかもしれない。
あるマンションの理事長などは組合資金で生活必需品を一括購入して販売してその利益を組合い資金に積み立てたがあまり利益が上がらずに辞めた経緯を知っている。
損はしなかったが考えは正しいが投資商品が適切ではないときずいてはいる。
つまり理事長が経営感覚があれば上等だと思う。

ばかな書き込みをしているね。
損をしない投資というのがあるの？
損をしないと分かっていれば、証券会社は苦労しないよ。
１９４０６さんは、証券会社のアナリストより投資に
ついては詳しいのかな。

>>19403 畜名さん
僅か１０％の投資でどれだけみんなの積立金の額の
値上げが抑えられるのかな。
修繕積立金の額が１，０００万円のところは僅か
１００万円だよ。それでいくら設けるつもりなんだ。
５００万円儲かるかい。
うちは額が大きいといっても、一人当たりでは同じ
ことだし、工事費もそれなりに大きくなるからね。

>>19404 匿名さん
過去のスレをだれが読むの？
現在の書き込みしか読まないよ。

必要な人が読むのわからんか

＜総会の進め方＞

>>19019　参照

損益が判明していないのにペチャクチャ井戸端で( ´艸｀)するな。
フアンド名や基準価格や口数を投稿しているのでスマホ等で調べて文句を言ってよね。
私は２４時間３６５日経済指標とのにらめっこしているので売りとみれば利益の確定は早いですから売ってしまうかもしれないけどね。

この調子でレスが増えれば年内に２万レスも夢ではないです。頑張りましょう。

>>19407 匿名さん
あるよ、知らないのかね。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。

＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

>>19408 匿名さん
軍資金がなければ辞めることだよね。
基準価格又は株価格と口数と株数と投資年月日は説明しているのでスマホ等で調べて下さいね。
それから議論しましょう。
リスクばかりの思考では何にもできませんよ。
経営者は一歩下がって二歩進です。
水と油をとかす溶液もありますからね
( ´艸｀)

「管理規約改正の進め方」

>>19381　参照

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

戸建ての耐用年数は２０年でゼロ査定ですか。
コンクリートの建物で４７年なんですね。
しかし、これが建物の寿命ではないのです。
税法上の寿命です。

>>19419 匿名さん

定期借地権付きマンションは５０年で更地にして返還。

しかし、中には更地にすることなくオンボロのマンションを残したままバックレる借地人も出てきます。その場合は、地主自らが建物を解体し更地にしなければなりません。そこで、定期借地権付きの土地は取引価格が下がります。

解体費用も高いですからね。
解体業者から相見積もりを取るときは、一番安い業者に
決めればいいですよ。
ものをつくるのではなく、解体するだけですから手抜きは
ありませんからね。

今日マンション管理士法定講習の本等が届きました。
５年に１回のマンション管理士の講習が今年からＷＥＢで
受講できるようになりました。
２月９日までに約１５分単位で受講できますので、好きなときに
うけられますので便利になりました。
今日はガイダンスとマンション管理に関する法令及び実務に関する
科目の一部を受講しました。
受講が終わるごとにパスワードを打ち込まなければならないので
ただ、講義を流しているだけではだめなようです。１５分ごとに
パスワードを打ち込まないと先に進めなくなっています。

マンション管理適正化法に関する科目の講義を受講しました。
初心に帰って再勉強をするのもいいものですね。

特に今回は裁判の事例が多いようです。
理事の立候補制を採用しているマンシヨンで、気にくわない
立候補者については理事会の承認が必要との規約改正をした
マンションの事例とか・・・

>>19408 匿名さん
組合資金の１０％の１億２千万円の
投資で現在は約９００万円の含み益
が出ている。
これからは含み益が積み重ねられて
相当の金額になる。
来年中には地政学リスク等を考慮し
てある一定の含み益が出た時点で利
益を確定して証券口座に積み立てる
ことのしている。
現金の１億２千万円と利益金をっ加
算した金額を安くなった銘柄に再投
資します。
お楽しみにお待ちください。
投資しないマンションは組合員の負
担が増えるばかりで大変でしょう。
管理費等の値上げをできるだけ抑え
る方法を実行しているのです。
ご理解をお願いいたします。

教えてあげません、善人じゃないから。

>>19427 匿名さん
区分所有法３１条に則って採決された規約であれば有効でしょう。
規約には立候補者の資格や反社等でない区分所有権を有する組合員等の規定や定員に満たない場合とそうでない場合の規定等を定める。理事会以外に役員の選考委員会を設置する等の規定が望ましい。

立候補制をとっているマンションで、立候補者によって
理事会の承認が必要と規定したマンションで、立候補者が
提訴した。それは東京高判Ｈ３１．４．１７で控訴が棄却された。

今日もマンション管理士法定講習の講義を受けています。
それを受けて法定講習のテキストを再読し要点をまとめて
いこうと思っています。
必要なものは、ここで掲載していきます。

てなわけで・・・

>うちのマンションの場合は、立候補者は２名までとしそれを超える
>応募があった場合は、理事会で審議して選定する規約になっています。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/19195-19201/

立候補制をとっているマンションで、立候補者によって
理事会の承認が必要と規定したマンションで、立候補者が
提訴した。それは東京高判Ｈ３１．４．１７で控訴が棄却された。

輪番制でも同じだが、管理費などの高額滞納者が（立候補して）理事に成り、理事長になったら困ると思う。管理会社は、滞納者の情報を理事長に報告するが、理事長はプライバシー侵害を恐れてか誰にも共有しない。

東京高裁の裁判例
　　判例時報　2468・2469号　サポートネット
　この内容は近日中にまとめて書き込みをします。

今からマンション管理士法定講習を受けます。
ＷＥＢで受けられるようになったのはいいね。

今日でマンション管理士法定講習の講義を終わる予定です。
必要な個所はいつでも聞けますので少し勉強します。

東京高裁の裁判例
　　判例時報　2468・2469号　サポートネット
このまとめたものを今日中にも書き込みます。

マンション管理センターの総合調査のアンケート依頼が
きたので、それにこたえて返送した。
２種類あったけど、そのうちの一つはある程度マンション管理に
詳しいものでないとうまくこたえられないのではと思った。

総合調査の発表はいつになるのかな。
アンケートの締め切りが来年１月末だったので
それから分析して資料を作成するにはかなり時間が
かかるとは思うが。

年末相場がつまらん。
組合の資産投資も含み益が横ばいで
組合員が愛想が悪い。
株をしない人には理解してもらえない、博打と思っている人が多い。
義務教育で金融が必須になったが、
いかに？

>>19441 畜名さん
お前はここにはくるなといっているだろう。
全国のマンションで株に修繕積立金を投資しているところは
まったくない。
お前のマンションが損をしようが儲かろうがそんなことは
知ったことではない。
たかが、１億程度の金で証券会社は真剣にはならないよ。
国債とかの運用なら証券会社は必死になるけどね。
ばかな書き込みはやめてどこかにいきなよ。
自分でスレを立てる能力もない者が、よそのスレを利用
しようとするな。

>>19442 匿名さん
どこが悪いの、
組合資産の支出増よりも収入増を考えられる理事長の方が優秀だと思うがね。
維持管理に必要なのは何よりもお金でしょうが。
組合員の負担軽減に寄与したい。

>>19443 畜名さん
何を勘違いしているんだよ。
マンションの資産を投資で増やす必要はない。
修繕積立金は流動性と安全性があればそれでいいんだよ。
投資がしたければ自分のお金でやれよ。
ここにはお前はくるな。

【立候補者の『選別』はNG】
https://www.h-fukui.com/news/3619.html

－抜粋－
改正条項は係争中に「立候補者１人とし２人以上いる場合は細則に基づき選挙で１人に絞る」旨の内容に再度改正されている。

>>19444 匿名さん
個人と組合の投資資金はきっちりと分別するのは当たり前だろう。
お宅も投資をしているらしいからそこら辺の常識はわきまえていると思うけどね。いかがもんででしょう。
なんでそんなに組合資産の運用に反対するんでしょね。不思議な義人ですよね。

>>19444 匿名さん
>マンションの資産を投資で増やす必要はない。
>修繕積立金は流動性と安全性があればそれでいいんだよ。

上記に賛成

組合預金の運用に反対する奴は過去に失敗してる可能性が高い
自分が失敗したからと言って他人が失敗するとは限らないぞ
失敗したお前が水準以下だっただけだ

みんなが儲かれば、その資金はどこからでるのかな。
投資信託は余裕資金でやらなければだめ。
特にニーサはそれが必要。

>>19446 畜名さん
それは僕がマンション管理士だからだよ。

>>19450 匿名さん
マンション管理士ならば組合資産の運用を毛嫌いするのかね。ダメじぅこりゃ～～～。管理士失脚だ。

>>19451 畜名さん
お前はここにはくるなといってるだろう。
自分でスレは立てられないのか。
お前がスレを立てたらそのスレに参加してもいいけどね。

さあ、これからはしばらくこの問題についての書き込みをお願いします。

H31.4.17 東京高裁 　　判例時報　2468・2469号
　　一部分かりやすくするために割愛している部分もあります。

　Ｘ１は、平成２７年６月、Ａ管理組合法人の臨時総会において立候補者が
役員候補者として選任されるためには理事会の承認を必要とする旨の規定が管理
規約に新設する決議がされ、Ｘ１が立候補の届出をしたところＡ管理組合法人
の理事会は、Ｘ１を承認しない旨の決定をしたため、Ｘ１は役員立候補権の侵害
を主張し、共同不法行為に基づき損害賠償を請求した。
本件では、立候補者が役員候補者として選任されるためには理事会の承認を必要
とする旨の規定を新設する管理規約の効力、理事会の不承認決定に係る共同不法
行為の成否等が問題になった。

第一審判決（東京地判判時2468・2469号）は、本件改正条項は、理事の選定の
第一次的判断を理事会の広範な裁量に委ねる趣旨で制定されたものであり、本件
決定は、Ｘ１が役員となった場合には他の役員とともに円滑に理事会を運営して
いくことが困難であり、理事会の業務執行に支障が生じる可能性があること等
を主張し、共同不法行為に基づき損害賠償を請求した。総合的に考慮された等と
し、裁量権の濫用又は逸脱はないとし、請求を棄却したためＸ１が控訴した。

本判決は、管理規約は区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければ
ならず、これを害するような規約は無効であり、本件改正条項は特定の立候補者
について理事会のみの判断によって立候補を認めず、集会の決議によって役員と
しての的確性が判断される機会も与えられない事態が起こり得ることから、区分
区分所有法３０条３項に反するものであり、本件ではＸ１が客観的に明らかに
理事としての適格性を欠いていたと認めるに足りる証拠はないから、本件決定は
裁量権の範囲を逸脱したものとして違法であるとしたものの、過失がないとし、
不法行為を否定し、控訴を却下した。

投資は難しいよ。
知能がハイレベルでないと勝てないよ。
普通の知能ではやめた方がいいよ。

ワイのPCには人工知能が入ってるから大丈夫ｗ
高卒マン管士やFラン大卒管理会社担当者を楽々論破

さあ、これからはしばらくこの問題についての書き込みをお願いします。

H31.4.17 東京高裁 　　判例時報　2468・2469号
　　一部分かりやすくするために割愛している部分もあります。

　Ｘ１は、平成２７年６月、Ａ管理組合法人の臨時総会において立候補者が
役員候補者として選任されるためには理事会の承認を必要とする旨の規定が管理
規約に新設する決議がされ、Ｘ１が立候補の届出をしたところＡ管理組合法人
の理事会は、Ｘ１を承認しない旨の決定をしたため、Ｘ１は役員立候補権の侵害
を主張し、共同不法行為に基づき損害賠償を請求した。
本件では、立候補者が役員候補者として選任されるためには理事会の承認を必要
とする旨の規定を新設する管理規約の効力、理事会の不承認決定に係る共同不法
行為の成否等が問題になった。

第一審判決（東京地判判時2468・2469号）は、本件改正条項は、理事の選定の
第一次的判断を理事会の広範な裁量に委ねる趣旨で制定されたものであり、本件
決定は、Ｘ１が役員となった場合には他の役員とともに円滑に理事会を運営して
いくことが困難であり、理事会の業務執行に支障が生じる可能性があること等
を主張し、共同不法行為に基づき損害賠償を請求した。総合的に考慮された等と
し、裁量権の濫用又は逸脱はないとし、請求を棄却したためＸ１が控訴した。

本判決は、管理規約は区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければ
ならず、これを害するような規約は無効であり、本件改正条項は特定の立候補者
について理事会のみの判断によって立候補を認めず、集会の決議によって役員と
しての的確性が判断される機会も与えられない事態が起こり得ることから、区分
区分所有法３０条３項に反するものであり、本件ではＸ１が客観的に明らかに
理事としての適格性を欠いていたと認めるに足りる証拠はないから、本件決定は
裁量権の範囲を逸脱したものとして違法であるとしたものの、過失がないとし、
不法行為を否定し、控訴を却下した。

要するに、立候補者については、理事会で判断する
ことができるということですね。

勝てると思って提訴したが、まさか負けるとはね。
その裁判費用はどうするの。

くだらん

要するに、立候補届出者を理事会が事前チェックするのは違法でそのような規約や
選考細則も無効だけど、所詮はバ〇で無知な素人（理事会）がやったっことだから、
損害賠償は勘弁してやる、ということですね。

中卒でもホモでもSM愛好家でも学会員でも管理組合役員への立候補を組合理事風情にあれこれ言われることはないということだな

理事会への立候補はしても、理事会で判断して
ダメなやつとか、面倒な奴は除外されるよ。

理事への立候補を認めているマンションは
少ないのかな。

理事としての的確性は別にして、損害賠償については却下した
んだよね。
では、損害賠償以外の要求は何を期待すればいいんだろう。
提訴したけど、却下され理事の立候補はできなかった。

うちなどは面白い話があるよ
マンション管理士や日商簿記二級や宅建士や司法書士やビル管理士等の有資格者が立候補してきたら理事長がビビッて不適格者として反故にした。理事長の方が不適格者だと思うのだが現実はコインなもんでしょう( ´艸｀)

候補者については、人数と締切日まで明記して
おく必要があります。

締め切りまでに何人の立候補があっても何の問題も起こらない。仮に理事定員が5名で
７名から立候補届けがあれば、先着順あるいはくじ引きで５名に絞り込む必要はなく、
７人全員を理事候補として総会に上程し、得票数の多い順に理事にすればいい。
まぐれで理事になったアホ理事会の分際で余計な小細工はしなくていいのである。

中卒高卒の老いぼれ役員が大卒院卒の候補者を事前審査するのが間違いの元

今時中卒とか高卒とかは殆どいないよ。
殆どが大学か大学院まで行ってるよ。
留学も普通にいってるよ。

宅建・マン管士の理事では弁護士・会計士の候補者をチェックできませんよｗ

裁量権の範囲を逸脱したものとして違法であるとしたものの、過失がないとし、
不法行為を否定し、控訴を却下した。

これおかしくないですか。
違法なのに被害を被ったＸ１が、損害賠償を請求したが過失がないので
不法行為はないとして控訴が却下された。
過失がなければ被害を被っても我慢しなさいということかな。
それが原因で理事に立候補をすることができなかったのにね。
自動車事故の場合は、不可抗力と思われる事故でも、何らかの不落ちが
適用され、弱者を守るようになっているけどね。

>>19471 匿名さん
ただスレ主の批判をするだけでなく、この判決に対して自分は
どう思っているかの書き込みをしてください。
ここの書き込みについては、いろんな考えや解釈の違い等が
あるので、自分の考えを書き込み、人の批判や陥れることだけを
考えて書き込むのは意味がないし、あなた自身も自己嫌悪に
陥るだけでしょう。

裁判官は違法と認めているのだから、それに対する
判決はないのかな。
ただ、過失はないから却下は片手落ちじゃないかな。

第1審は、立候補には理事会の事前承認が必要とする改正規約自体違法ではない、だから、その規約に従ってXさんの立候補を認めなかった（総会議案にXさんを理事候補として記載しなかった）理事会の行為も違法ではなく、損害賠償を払わなくてよいとしました。
控訴審は、改正規約は特定の組合員（例えば、理事会メンバーと相性が悪いXさんのような組合員）が立候補する機会を奪うもので、この内容は法律上の要件（区分所有法30条3項）である「組合員相互間の衡平確保」を満たさず違法であると判断しました。

しかし、それと同時に、法律に詳しくない理事会のメンバーが「この改正規約は合法だ」と思い込んだのは仕方ないことで、また、Xさんは理事会のマンション管理を非難するビラ配りをしており、理事会メンバーが「Xさんが理事になったら理事会が円滑に行かなくなる」と心配して立候補を不承認にしたことには一理ある（理事会メンバーの保身ではなくマンション全体のことを考えた結果といえる）ので、このことに過失（理事としての注意義務違反）があったとまでは言えない、損害賠償はしなくてよいと判決したのです。

法律は解釈が難しいし、弁護士でも意見や考え方が
大きく違うこともある。
ましてや素人にしてみれば、解釈がめちゃくちゃな場合もある。
そして、それを実行しているのが理事会です。
間違った判断をしても、それが正となるのです。

端的に言うと「やったことは法律違反だが、素人の理事なので損害賠償の支払いは勘弁してあげる」という判断で若干歯切れは悪いのです。この結論だけを読むと「素人の輪番制かつ無報酬の理事がやったへまは見逃してもらえる」と誤解する理事や組合員が出てくるかもしれません。むしろ、違法な改正規約に従った理事会の過失を認め、Xさんの過激な行動も考慮して、一種の「過失相殺」的な判決にした方がわかりやすかったでしょう。
もう一つ大事なことは、規約改正と区分所有法30条3項の関係です。規約改正というと、多くの組合員は「4分の3の特別多数決」を思い浮かべますが、それと並んで「組合員相互間の衡平確保」が重要なのです。というか、こっちの方が大事なのです。

規約や細則では、住民のみんなが分かるように
分かりやすい文章で明記することが大事です。

それよりなにより法律を読むことが大事です。
全部の条文を読む必要はありません。
どの条文を読むべきか、管理会社の担当者に聞けば教えてくれます。

まずは管理規約と各種細則を読むべきでしょう。
必要があれば、区分所有法や民法とかも調べるべきです。

上記の判決に出てくる事件の発端は、立候補には理事会の承認が必要であるという改正規約でした。一般に、分譲当初の規約細則は業者側（といっても専門家揃いとは限らないのですが）で整備されたものを用意していますが、その後、管理組合独自の改正が行われることがあり、その際に「4分の3の特別多数決」だけに目が行くと、「組合員相互間の衡平確保」がおろそかになり、数年たって違法だったと判明したりします。理事会には管理会社の担当者（フロント）が陪席することがありますが、彼らとて民法や区分所有法で学位を取った連中ばかりとは限りません。単なる「記録係」だったりするのです。理事になったら区分所有法の概説書は読むべきでしょう。

国土交通省が標準管理規約を作成公開していますが、その中身はかなりの部分が区分所有法を素人向けにわかりやすく書き直したものになっています（ですから、区分所有法3条では規約の制定は任意になっています。規約がなくても法律を読めばマンション管理はできるのです）。したがって、むやみに規約を改正すると法律との整合性が取れなくなる可能性が出てきます。規約改正の場合には、この規約条文は民法や区分所有法のどの条文と関係がある・ないを逐一確認して進めるのがいいでしょう。

ぼくの立てたＰＡＲＴ２の書き込みは何が書かれているのかは
知らないが、なんだか
ＰＡＲＴ３を邪魔しているようにも思える。
以前何回かは、ＰＡＲＴ２の書き込みをみたことはあるけど、
現在はもう２ケ月ぐらいは一度もみたこともない。
見たい気もするが絶対見ないようにしている。
ＰＡＲＴ２は終わったスレだからね。

１９４７１では、「わかりやすくするために割愛している」といいながら
支離滅裂になっているのに対して、１９４７５，１９４７６では、きちんと
整理されてわかりやすいねｗ

成程。

>>19480 匿名さん
>どの条文を読むべきか、管理会社の担当者に聞けば教えてくれます。

管理会社に聞くのはノータリンなり

ここにきているみんなで解決していけばいいんです。
立候補については、それぞれのマンションで規定があると思いますが、
人数の制限をして、それをオーバーした場合は、理事会で判断すると
いうことでもいいと思います。
総会で諮るとなると、なかなか理事がきまりませんからね。
事前に組合員に投票をしてもらう方法もあります。

デベにお勤めさんの書き込みはなかなか的を得ていますね。
会社もしっかり情報の提供や教育を行っているんでしょう。
Ｘさんは理事の器ではないかもしれないですね。

議員選挙で定員２に対して立候補者が３人いたら、得票数が多い上位２名が
当選になるだろ。組合理事も同じこと。定数を超える立候補があれば、総会で
得票数の多い順に理事当選者にすればいい。理事会という密室かつ特定の
組合員だけでコソコソ処理するから問題が起こる。
定員オーバーの立候補者がある時は理事会で絞り込むなど、素人考えも甚だしいｗｗ

ところで立候補者が定員をオーバーすることって現実的に
ありますか。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。
　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

>>19492 匿名さん
何故この書き込みをされたのですか。

総会決議も理事会決議も疑ってかかることが大事という教訓ですね

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

共用部分の配管の更新を行う際、専有部分の配管も
一緒にやればメリットは大きいので、管理規約に規定
するとともに、先行工事者の規定も決めておく必要があります。

>>19490 匿名さん
同意します。
マンション管理士制度が施工されて組合員の中にもマンション管理士等有資格者が相当数誕生している。
これ等の有資格者が立候補してくださることを考慮して立候補制を規約に定めましたが立候補はしてくれませんので有資格者数人には打診はしているが、
永年理事長をしている御仁がごねているらしい。
最近は立候補は困ると言い出しているらしい。管理会社も嫌がっている。
規約を廃止の議案が届いている。

マンション管理士の有資格者でも立候補はなかなか
してくれません。それが実情です。
特に現役世代は動かないでしょう。
立候補制を活用して、推薦とかお願いをすればやって
くれる可能性は高くなります。
資格を取るということは、それなりにマンションの管理には
関心はもっているでしょうから。

マンション役員は民法上の委任契約関係になるが、これは会社の取締役と同じ。
会社取締役は報酬もボーナスもあるのに、マンション役員は多くが無報酬。
これではヤル気にならない。いろいろ屁理屈言って免れようとするのは当然だ。

結果的にマンション役員をやるのはヒマと時間を持て余してるジジイや
聞きかじりの知識を披露したくてたまらないマン管士試験受験者くらい。
しっかりした管理会社がついているから、なんとかなっているのが実情だ。
管理会社の言いなりになっていれば大過なく過ごせる。そのためには
管理委託費や管理会社系列の業者の工事単価が少しくらい高くてもガマンｗ

理事会が立候補者を事前審査することが一切認められないということはないが、
立候補は管理組合を構成する区分所有者の基本的権利と考えられているので、
よほどの事情がない限り違法となるだろう。
合法となるのは、①刑務所で服役中など、そのマンションに現住していない者、
②自分と異なる意見者に対して激高・罵倒する独善排他的性格の者、③職場や
マンション内でセクハラ常習の者、④認知症が進行し自分の氏名も言えない者
であろう。
上記の裁判では、単に「立候補には理事会の承認が必要」とあまりにも範囲が
広すぎたので、アウトだったと思われる。

>>19501 匿名さん
役員選任は選挙制や理事会不介入の組合員による第三者機関を設置してはどうか。

役員は総会で選任するのが一般的です。一部の組合員による第三者機関より
全員参加の総会のほうが組合員の意思を正しく反映すると思います。

＊では、どうすればいいのか。
　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

なかなかしっかりしたいい書き込みだ。
参考にします。

ありがとうございます。
これからも有益な情報提供を続けます。

荒らしに負けず頑張ってください。
応援していますよ。

給排水管の話は重要ですから、繰り返し情報提供します。
では、よいお年を。

>>19503 匿名さん
総会での選任方法は？

１　投票用紙に立候補者全員の名前を記載する。
２　組合員は理事にふさわしいと考える候補者名に丸印をつける。
　　理事定員が5名なら最大５名まで丸印をつけることができる。
３　選管委員は丸印がついた候補者名を数える。６名以上に丸印を
　　つけた投票は無効とする。
４　丸印のついた候補者の上位５名を理事長が発表する。

>>19510 匿名さん
> ３　選管委員は丸印がついた候補者名を数える。６名以上に丸印を
> 　　つけた投票は無効とする。

なぜ無効にする必要があるのでしょうか？

５　丸印（得票数）が同数のときは、じゃんけん、くじ引きなど適宜の方法で当選者を決める。

>>19511
「最大５名まで」という理事会の指示を守らないアホな組合員だから。

多くの管理組合では総会での役員選出の際に、議案第〇号新年度役員選出の件と表記して
新年度役員候補全員を一まとめにして採決にかけていると思いますが、厳密には組合員が
各候補者別に賛否を表明できるようにすべきだと思います。たとえば、議決権行使書の
候補者名の上部に〇または×を記入できるような欄を設けるとか、総会の挙手採決の際は
各候補者ごとに採決するとか。面倒いですけどね。

>>19513 ご近所さん

組合員全員が「立候補者６名全員は理事としての適格性がある（要するに、５名に絞ることができない）」と判断し、全員に丸印をつけた場合は、有効票はゼロになるということですね。

役員を５名に絞れないということは役員を６名に増やすべきだということだから、
別途役員数変更の規約改正案とともに、総会に再提出することになる
これを、６名のうちから５名を選ぶのであれば誰でもいいよの意味にとるなら
６名を籤引きで５名に絞り込めばいいのだが

ありえないことを質問されても答えられませんｗ

>>組合員全員が「立候補者６名全員は理事としての適格性がある（要するに、５名に
>>絞ることができない）」と判断し、全員に丸印をつけた場合

そんな住民全員がキ〇ガイのマンションがあるわけねーだろ、バ〇

イヤイヤ、世間は広い　基地街マンションがあるかもです

>>19510 の以下は不要であると考える。

> ２　理事定員が5名なら最大５名まで丸印をつけることができる。
> ３　選管委員は丸印がついた候補者名を数える。６名以上に丸印を
>　　 つけた投票は無効とする。

【訂正後】
>>19510 の以下は不要であると考える。

> ２　理事定員が5名なら最大５名まで丸印をつけることができる。
> ３　６名以上に丸印をつけた投票は無効とする。

１９５２１さんのやり方で〇の数が多い順に当選者を決めればいい。
仮に投票者全員が候補者全員に〇をつけたときは、各候補者の〇の数が同じだから籤引き。
投票無効で総会を再招集する手間が省ける（笑

「給排水管の老朽化に伴う改修工事」

判例とは５０年超の物件かな？
築50年超の物件はやむを得ないでしょう

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

・この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

ということは劣化時期を4０年経過とするか、全戸中10％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）


16416 匿名さん 2023/01/28 15:21:49
築６０年で解体
定期借地権マンションは５０年で解体し更地にする。

19369
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁　平成23年9月22日判決」が正しい。
常識（いきなり高裁に提訴できない。）を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・

そんな細かいことは必要ないのでは。
９月２３日ではなく９月２２日が正しいと言われてもねえ。
要は裁判内容が問題なのでは。

他スレで笑われてるぞ

ここの書き込みをするときに、そんなに真剣に調べてまでは
書き込みはしないよ。
気楽な気持ちで淡々と書き込んでいるだけだからね。
いちいち調べたりは殆どしないよ。
それでいいんじゃないすな匿名掲示板なんだから。
その書き込みが間違っていたとすれば、ここにきている
者が自分の意見とかをいれて書き込めばいいわけだからね。
本当に自分のマンションで活用するのであれば、その問題
について真剣に勉強し、調査して取り組むだろうからね。
匿名掲示板に書き込まれていたといってそれを住民に説得
することはしないよね。

それに誤字脱字があることもあるが、自分が書き込んだレスを
読み直してから投稿することもしないしね。
大規模修繕工事の進め方にしても、それぞれのマンションに
事情があるだろうから、単なる参考とするだけでいいしね。

正直言って２ｃｈレベルなので内容はどうでもいいです。
レス数が伸びるのがうれしいんです。多くの人に見てもらってると思うと〇起します。

役立つているよ。
修繕や資産運用の斬新さは参考になる。

今年中に２万レスを達成できると思っていたのですが、、、。
ま、今年度中には行くでしょう。皆さんの書き込みを歓迎します。

>>19531 匿名さん

あんたが書き込めよ　５００レス。

昨夜の大納会後の投資担当を含み融資
組合員との懇談会を兼ねた話題は来年
のリスクの最大案件は地政学リスクと
米国の大統領選に集中した。
リスクはバイデンもトランプも後期高
齢者であることでした。
若い後継者の登場を待つしかないとの
結論であった。
現在の組合の投資分は時期を見てリス
クを回避した方がいいのではないかと
の結論でした。
しかし、相場というのはこんな時期こ
そ大きくぶれて大相場になる事も事実
ではある。
個人分は挑戦してみようと思います。

管理組合役員も若い世代が出ないとダメですね。

>>19534 匿名さん
米国は老害が納める国になりそうである。世代交代を必須である。
そのために若い組合員には理事会等へ出てきて意見を述べるように誘うが来ない。投資には積極的である。

>>19533 畜名さん
　あなたは、長期修繕計画書が何なのかを理解していない。
修繕積立金は、３０年間のやらなければならない工事の全てを網羅
した計画書を作成し、３０年間の総工事費から１戸当たり月の必要
修繕積立金の額を知り、現在の積立金がいくら足りないかを算出しな
ければならない。
　当然それに基づいて資金計画も立てなければならない。
　あなたはただ、投資をして儲けてそれを修繕積立金に回すことしか
考えていないようだが、３０年間でいくら儲けるという金額も弾きださな
ければ、資金計画も立てられない。
　それに、一番不思議なのは１０億円の１割、１億円の余裕資金を投資
に回すということだが、積立金は１回目の大規模修繕工事のために計画的
に積み立てられるものであって、大規模修繕工事が終了した時点では
積立金の額はかなり少なくなっていると思われます。
　それ以降は１３年後に大規模工事が行われますが、その間は今度は
大型設備の更新工事が必要となり、その都度積立金は取り崩されます。
　大型設備とは、インターホン・熱感知器、エレベーター、消防設備、
照明設備、給水設備、浄化槽、玄関ドア、窓枠サッシ・網戸、避雷針、
給水管、排水管等、メールボックス、共聴アンテナ等交換が必要となります。
　修繕積立金に余裕資金はないはずでしょう。
　現在の積立金としては、積立金とＰ場使用料併せて１戸月２万円程度は必要です。
　当然タワーマンションはこれ以上必要でしょう。
　修繕積立金の運用としては、流動性と安全性が一番です。

１戸月１７，０００円は３０年間の計画書で繰越金が少なければ
当然もっと多く必要です。
余裕があるマンションなら投資で稼ぐ必要もないでしょう。

大規模修繕工事を１３年周期で行うというのが業界の戦略であるが、
そのようなものにとらわれる必要がないということで理事会の根回しは
完了しつつある

>>19538 匿名さん
総合調査の結果一番多いのが１３年周期ということなので
１３年としてみました。
それぐらいの周期がいいとは思っていますし、我々のマンション
も１３年周期で計画しています。

ありますよ。

>>19542 匿名さん
総合調査結果を調べてみましたが、見当たらないようですね。
ただ、どこかの資料に必ずあると思いますので調べてみます。
今回の総合調査でも、大規模修繕工事の周期についての
質問事項はありましたのでどこかに反映されているとは思います。

長期修繕計画書等は生成AIで項目やインフレ率等を入力すれば即座に開示できる時代になった。
コンサル等は必要はなくなる。もっと先を見て組合運営を検討しましょう。

令和5年度マンション総合調査
　本年は、国土交通省が5年に1回実施している「マンション総合調査」の実施年にあたります。
アンケート調査票が届きましたら、調査の趣旨にご理解、ご協力いただきますようお願い申し上げます。

■調査目的
　本調査は、これまでに講じられてきたマンション管理に関する施策の効果及び住生活基本計画（令和３年３月19日閣議決定）に基づくマンションに係る目標の達成状況等を把握し、今後必要となる施策の検討を行うための基礎資料を得ることを目的とする。

■調査対象及び調査対象数
　1)全国の管理組合　：約4,300組合
　2)全国の区分所有者：約8,500人

■調査実施時期
　令和5年10月末～令和6年1月末

■報告を求める主な項目
　1)管理組合向け調査

マンションの概要について
マンション管理に関する国等の取組の認知度について
管理組合の運営について
管理規約の作成・改正及びその他への対応について
管理組合の経理について
長期修繕計画について
修繕について
耐震・建替え等について
管理事務について
トラブルの発生状況について

　2)区分所有者向け調査
現在のお住まいについて
管理組合活動への参加について
マンションの管理に対する認識について

■調査結果の公表について
　令和6年5月～6月頃（予定）

過去の調査はこちらからご確認ください。


お問い合わせ先
国土交通省住宅局参事官（マンション・賃貸住宅担当）付

修繕積立金が不足の事態が生じる恐れのあるマンション管理組合は役員の采配で資産を運用して組合員からの強制的徴収は辞めるように努めるのが肝心である。普通決議で値上げ等が簡単にできるのに甘えて組合員を苦しめてはならない。

>>19546 畜名さん
修繕積立金での投資なら損をすることもないので気楽に
やれるよね。
遊びでやるのなら自分の金でやりなよ。

　あなたは、長期修繕計画書が何なのかを理解していない。
修繕積立金は、３０年間のやらなければならない工事の全てを網羅
した計画書を作成し、３０年間の総工事費から１戸当たり月の必要
修繕積立金の額を知り、現在の積立金がいくら足りないかを算出しな
ければならない。
　当然それに基づいて資金計画も立てなければならない。
　あなたはただ、投資をして儲けてそれを修繕積立金に回すことしか
考えていないようだが、３０年間でいくら儲けるという金額も弾きださな
ければ、資金計画も立てられない。
　それに、一番不思議なのは１０億円の１割、１億円の余裕資金を投資
に回すということだが、積立金は１回目の大規模修繕工事のために計画的
に積み立てられるものであって、大規模修繕工事が終了した時点では
積立金の額はかなり少なくなっていると思われます。
　それ以降は１３年後に大規模工事が行われますが、その間は今度は
大型設備の更新工事が必要となり、その都度積立金は取り崩されます。
　大型設備とは、インターホン・熱感知器、エレベーター、消防設備、
照明設備、給水設備、浄化槽、玄関ドア、窓枠サッシ・網戸、避雷針、
給水管、排水管等、メールボックス、共聴アンテナ等交換が必要となります。
　修繕積立金に余裕資金はないはずでしょう。
　現在の積立金としては、積立金とＰ場使用料併せて１戸月２万円程度は必要です。
　当然タワーマンションはこれ以上必要でしょう。
　修繕積立金の運用としては、流動性と安全性が一番です。

>>19547 匿名さん
長期修繕計画書の重要性は
理解している。
当組合はAIに項目を入力して
インフレ率をかけたもの記憶
させてある。
必要に応じて組合の求めに応じ
て公表することができる。
余計なところには頭わ使わない。
そんな暇があったら組合資金の運用
に精力を費やしている。
すでに剰余金が１０００万円に
達している。
資金が一番大事だと思っているので
リスクの件は心配は無用です。

>>19547 匿名さん
心配をしていただきありがとうございます。結果を見て悪い結果が出ればお宅様の非難に甘んじます。結果をお調べください。

>>19545 匿名さん
今回の総合調査の依頼は２種類ありまして、１つだけ提出する者と
２つ提出する者とがありました。
私は、２種類依頼されましたので２種類回答し、別の封筒で提出
しました。
大規模修繕工事の周期については、問３２-4で問われました。
質問がありましたので、総合調査の結果報告には入ると思われます。

あけまして　おめでとう　ございます
今年も有意義な書き込みをお願いいたします。

石川で震度７地震

大津波情報発令中　　ｔｖをみよう

石川で震度７地震

大津波情報発令中　　ｔｖをみよう

１６時１０分ころ

逃げろ　　逃げろ

発生した地震の情報です。（震度４以上を赤色で示しています。）

震源地　　　　　：発生時刻 　　　　　　　　　最大震度
能登半島沖　　　：24年01月01日 17時07分 頃 　4
石川県能登地方 24年01月01日 17時02分 頃 　　　　4
石川県能登地方 24年01月01日 16時56分 頃 　　　　5強
石川県能登地方 24年01月01日 16時51分 頃 　　　　3
石川県能登地方 24年01月01日 16時48分 頃 　　　　4
佐渡付近　　　　：24年01月01日 16時45分 頃　　　　3
石川県能登地方 24年01月01日 16時42分 頃 　　　　4
新潟県上中越沖 24年01月01日 16時39分 頃 　　　　4
佐渡付近　　　　：24年01月01日 16時35分 頃　　　　3
石川県能登地方 24年01月01日 16時32分 頃 　　　　3
能登半島沖　　　：24年01月01日 16時29分 頃　　　　4
石川県能登地方 24年01月01日 16時23分 頃 　　　　3
石川県能登地方 24年01月01日 16時18分 頃 　　　　5強
石川県能登地方 24年01月01日 16時10分 頃 　　　　7
石川県能登地方 24年01月01日 16時06分 頃　　　　5強

気象庁「令和6年能登半島地震」と命名

2024年01月01日 19時55分TBS NEWS DIG

あけましておめでとうございます
被災地の皆様にはお見舞い申し上げます
うちのマンションは頑丈でよかったです

新耐震基準のマンションは地震で倒壊とか
することはないですよ。
ただ、部屋の中はかなり乱れたり、ひび割れとかは
あるでしょう。

しかし、マンションの高層階に住んでいると
地震はかなり揺れるので怖いですよね。

震度６弱の地震の被害マンションに
住んでいました。
オール電化で温水器が室内にあり地震
により温水器の倒壊や給湯管や給水管
の破裂等で各部屋は悲惨な漏水事故で
した。
危険なマンションでしたので住み替え
ました。
現在のマンションは温水器は共用廊下
側にあり管理会社による定期点検で圧
力弁等の点検をしています。
室内に給湯タンクのあるマンションだ
けは避けれれたほうがいいでしょね。

わたしは最上階なので漏水・糞尿溢れの心配はありません。
ただ、帰省・旅行などで住人不在の部屋が多く、室内がエライことになってる可能性が
ありますが、理事長権限で入室するほどのことではないみたいです。
理事長も海外じゃないかな？

震度６程度では、新耐震基準をクリアしているマンションの
損壊の心配は必要ないでしょう。

漏水はひどいよ。
経験者でないとわからないよね。
地震は怖いよ。予期できない。

漏水がマンションで発生することもあるけど、
台所の水栓からの漏水も多いですよ。

地震は怖いですね。
震度７は大きいと思うけど、マグネチュードでいわれると
規模は分かるけど震度は分からない。

節約というか単なるケチの役員（修繕委員長兼務）がいて少しでも安い業者を手当てすると言ってベランダの漏水修繕工事に４カ月かかったことがあった。カネと時間の使い方を知らない理事会のせいで組合員も災難だったな。

今年の年末年始は特に呼びかけをしなかったので、ゴミ置き場がカオス状態！
せめて段ボール箱は平たくつぶしてから置けよ
一升瓶５本セットとか、どれだけ酒飲み一家なんだよ！

投資家は他人の懐は当てにしないで苦労してお金を稼ぐので修繕積立金は丁寧に扱う。ケチではないので工事には手を抜かない。

>>19567 畜名さん
今年はこのスレに来るのはやめてもらえませんか。
修繕積立金を投資に回すのは資金計画が作成できませんので。
それに、投資を担当する者がいるうちはいいのですが、３０年間
それが継続することはないと思います。
個人がもうやめたと言えばそれで投資は終わってしまうのではないですか。
マンション管理はだれでも継続してやらなければならないのです。
他スレで頑張ってください。お願いします。　　　スレ主

組合資金問題は重要なので、有益な情報提供を期待しています

積立金を投資に回しているマンションの書き込みがあるけど
他のマンションにとって何の参考になるの？
そのマンションがいくら儲けようが損をしようが何の関係も
ないのでは。
それとも積立金を投資に回すことでも考えているのかな。
３０年間の工事費と収入から１戸当たり月の必要修繕積立金の額を
算出しなければならないのだが、投資の３０年間の利益額がいくらに
なるかも予測ができないようでは、積立金の値上げをいくらに
すればいいのかも分からないでしょう。
工事があれば支払いをしなければならないんだよ。
それに投資する金額は大規模修繕工事のすぐ後にいくらあるの？
殆ど積立金は残っていないよ。
だから、修繕積立金を投資に回しているマンションは全国でみても
皆無に近いんだよ。

>>19569 匿名さん
有益な情報とかいっているが、具体的にどの銘柄をいくらで
買えとかの情報かな。
株は瞬時に価格は変動するから、その判断をだれがするの。
できないことを夢みてはだめだよ。

組合資金１億２千万円を金に２０２３年１２月１９日（金）に投資したと仮定した場合の現在の
評価額は１２、２２９、２、７７０円になりました。金が再度上昇開始です。
原油高や金高は有事銘柄です。
恐怖指数も上昇中です。
令和６年能登半島地震が重なり投資家の恐怖心が高まった。
今年は波乱の年にならなければいいが心配です。
特に米国大統領選は有権者の意識が世界情勢を反映します。
米国内の内乱は心配です。
民主主義の危うさを感じる。
我々マンションの所有者は理事長の采配で決まるので選任には十分気をつけましょうね。

>>19571 匿名さん
組合資金はチレードはしていないよね。個人では日銭稼ぎはしているけどね。
総会では投資信託への投資は賛成された。そんなバカなことはしないよ。
博打はしてはいけませんよ。

個人投資は米国大統領選が落ち着くまでは短期トレードで日銭稼ぎに徹している。
組合投資の信託は組合員の支持を得ているので小生の裁量で時期を見て大統領選までに解約して利益は組合の証券口座に積み立てる予定ではあるが確定はしていない。
現在は損は１００％ありません。
１０００万くらいの利益だから大したことはないが管理の足しにはなる。
元金１億２千万円は修繕積立金に参入しているのでご心配なく。
損益については組合員が理解しやすいように証券口座に評価額から元金を差し引いた金額を表記してある。
一目でわかります。明朗会計。

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

長期修繕計画書作成に大切な組合費を費やすではない。その費用は修繕時の為に蓄えてほど価値がある。

長期修繕計画書がなければ、工事をいつやればいいかが
分からないよ。
それに、工事費が３０年間でいくらいるのか、収入は
いくらなのかも分からない。
現在の積立金で工事費は賄えるのか、値上げをしなければ
ならないかも。
それにね、長期修繕計画書のないマンションは全国でも
殆どないよ。

>>19578 匿名さん
長期修繕計画書が不必要だとは一言も言ってはいない。

明朗会計で組合資金を管理運用する
誰にも文句は言わせない

総会で承認を受けたマンションはそれでいい。
他のマンションは投資の話を参考にするのはいいが、誰が
それに取り組むの？
本当にやる気があるの？
だから投資の話でいくら儲けたといっても何の参考にもならないよ。
儲けようが損をしようが知ったこっちゃない。

興味がなければスルーすればいいよ
配管工事や規約改正の話と同じ
５万レス目指して自由に書き込もう！

>>19576 匿名さん
＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

>給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の 　　責任と負担において行いますが、
＞専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。

そうです、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施して下さい。

同じ管財を使っているのでいずれどちらも劣化します。
どうせやらなければならないのなら、一緒にやった方が
効率はいいのです。
工事費も同じ区分所有者が負担していて、同じことですから。
だから、現在は共用部分と専有部分の配管の工事を一緒に
やるべく規約を改正して将来のために取り組んでいるのです。
それができないマンションはスラム化するだけです。

>>19584 匿名さん

これは投資を進めるごじんと同レベル。
おまえさんはここには来るな。

>>19585 匿名さん
そうなのよ、ごめんね。
ソシオちゃんが逃げ足が速くて
捕まらないのよ。
秀才にはわかんね～～だろうね( ´艸｀)

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

東証まずまずのスタート

理事会による役員立候補者の事前承認制度などという法学部生１年生に笑われるような
改正事項を盛り込まないようにしなさいよｗ

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。　

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

　大阪府吹田市に本社を置くビルメンテナンスなどを手掛ける「ビケンテクノ」に勤務していた60代の元男性社員が、複数のマンション管理組合の預金を着服した疑いがあることが分かりました。被害総額は最大で約9億円に上る可能性があるということです。

　ビケンテクノによりますと、元社員の男性は、20年近く会計業務に携わっていましたが、先月中旬に連絡が取れなくなったことなどから詳しく調べたところ、マンション管理組合の預金を不正に引き出した疑いがあるということです。

　対象となる管理組合は10を超えていて、会計に関する書類を改ざんしていた可能性もあり、被害総額は最大で約9億円にのぼる可能性があるとしています。

　会社は男性を懲戒免職としていますが、現在も連絡が取れておらず、すでに警察に相談しているということです。

　ビケンテクノは「関係者の皆様に多大なるご迷惑とご心配をお掛けし、深くお詫び申し上げます」とコメントしています。

＊では、どうすればいいのか。

　１）管理組合預金口座の通帳は理事長、印鑑は会計理事が別々に保管し、
カッシュカードはつくらない。口座の入出金記録を毎週末に確認し、
足りなくなったときだけ費用最小限引き出す。

　2）やむをえず管理会社担当者が行うとなった場合、不正をしたら即刻警察に
通報すること、担当者と上司（会社）が連帯して即日弁償することを念書に
しておく。
　３）不正があれば警察マスコミ業界紙に大々的に連絡し、二度とこの世界で飯が
食えないようにする。

やりすぎ

>>19595 匿名さん
>マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

築５０年のマンションは解体しましょう
解体のための解体積立金を徴収（築４１年目から）しましょう

減価償却期間は耐用年数ではないですよ。税法上の
問題です。