「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>18840 匿名さん
四択オタクのマン管士試験の問題正解。
実務では不正解。
貧乏人は使い込んだり泥棒をするからね。
実務経験がないと理解できないか?

使い込んだら、使用者責任があるから
心配しないでいいよ。

>>18842 匿名さん
使用者って誰。

>>18842 匿名さん
心配はしていない。

>>18840 匿名さん
オタクの管理委託費は出来高払いなんだ。それはいいことだよ。

委託契約書を見たらほとんどの
マンションでは委託費を前払い
になっている。
倒産したらどうするのかと質問
すると。
保証機構との契約があるから心
配ないとの回答が来る。
だったら出来高払いにしておけ
ばその必要はないし保証機構に
加盟する手間も省けるし合理的
ではないのかと回答を求めても
理事長一管理会社は回答に窮し
ていた。
どうもこの保証機構の存在が気
になるが。

管理組合が管理会社と委託契約を結ぶのに
出来高払いは聞いたことないね。

大規模修繕工事のときは、手付金とか中間金、竣工後の
支払額が契約書で決められているけどね。
各種点検や小規模補修費については、完了後支払うけどね。

６か月に１度の専有部の消防用設備の機器点検は、どこも３割程度の専有部が受けていないといわれるが、出来高払いなら委託費をディスカウントしなければならない。

管理組合が管理会社に払う委託費は、全戸分の定額で変わらない。しかし、管理会社が点検業者に払う費用は出来高払いで、受けていない３割分は管理会社の利益になるから止められない。

>>18849 匿名さん
消防点検を何年もしないと火災が発生したときに被害が
大きくなるよ。
点検が全戸できるように、居室内に入らずに点検ができる
ようにすべきです。
インターホンと熱感知器をドッキングさせれば玄関で点検が
できるようになりますよ。

自動試験機能付き感知器の場合は、定期点検時の感知器試験が免除されます。(外観試験など免除できない項目もあります)

玄関で消防点検をする機器に変える場合は、消防署が
点検にくるよ。

大規模修繕工事代金については法律上は手付金や中間金は払う必要がない
工事完了時に一括払いすればいい
しかし、施工会社が資材揃えや人夫集めのために前金が欲しいと泣きつくので
手付金や中間金を払ってやっている

>>18853 匿名さん
１年程度の大規模修繕工事で、３億とか５億とかの工事費の場合
支払いを工事完了後にすることはできないよ。
そんなことをすれば、どこの業者も応募してくれなくなる。

つまり、法律（一括払い）より当事者の合意（分割払い）が優先するということだ
１階の庭や最上階のルーフバルコニーも法律上は誰でも使えるのだが、標準規約で
組合員全員が専用使用に同意しているので、規約が適用される

専用使用権の専用の意味が分かっていれば当然のことだよね。

例えば、宅配ボックスの使用を有料化する細則議案が上程されたとする
共用部分である宅配ボックスは法律上は無制限に無料使用できるが、有料化に
賛成した組合員は組合からの提案に対して「おれは払うよ」と同意しているので
組合との間で合意が成立したことになり、合意に基づいて払うことになる
反対した組合員は組合との間では合意は存在せず法律によって規律される結果、
これまでどおり無料使用できる

法律や規約に違反した総会決議は無効だが、賛成した組合員は「おれはそれでいい」と
言っているわけだから、男の約束として違法な総会決議に従わなければならない
あとになって「法律を知りませんでした」という言い訳をすることは許さない

同様に組合役員は管理会社との間でも法律よりも当事者間の合意（契約）が
優先適用されることを肝に銘じなくてはならぬ
あとになって法律調べて「違うじゃん」と気づいても、管理会社から「お前、
納得してハンコ押しとるやんけ、もう遅いんじゃ、ボケ」という趣旨のことを
やけに丁寧な口調でいわれてお陀仏である

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

専有部分の配管の更新工事や更生工事は管理組合として
やったほうが良い。

露出配管でなければ、配管工事自体の費用よりも、床板や壁板、壁紙を剥したりする費用の方が大きい場合があるが、管理組合が負担するんでしょうね。

管理規約に規定をしておく必要があります。
その際は先行工事者に対する取り扱いも規定しておくことが
大切です。

現在のマンションで配管が露出されているところはないでしょう。
配管の更新工事では、配管を交換する前の準備にお金がかかります。
配管自体はそんなに高額ではありませんからね。

適当を言うでありませんよ。

>>18864 匿名さん
あるよ。

配管は露出していませんが、交換の場合は露出になるところも
あります。給水管の本管の場合は。

>>18864 匿名さん
古いマンションでは数は少ないが外部配管をしている。

>>18861 匿名さん
>専有部分の配管の更新工事や更生工事は管理組合としてやったほうが良い。

専有部分の配管の更新工事や更生工事は管理組合として区分所有者に自己負担で
やったほうが良い。と指導する

>>18869 匿名さん
管理組合でやるメリットはない。
区分所有法で管理責任を明確に分けてる意味を理解してないから管理組合でとか言うでしょうね。

専有部分の配管を区分所有者に丸投げすれば、やる者とやらない者、
やれる者とやれない者が出てくる。
しかし、漏水はいつか必ずやってくる。
どちらにしても、いずれやらなければならないのであれば、管理組合として
一斉に工事をしたほうがいいのでは。
修繕積立金であれ、各個人でだすにせよ、同じ区分所有者のお金で
あるのにはまちがいないのだから。
だから、現在では専有部分の配管の更新工事を管理組合として一斉に
やることを規約に規定して取り組んでいるマンションが増えてきているんです。
建前論ではなく、管理組合で決めればいいことなんですよ。

>>18861 匿名さん
>専有部分の配管の更新工事や更生工事は管理組合としてやったほうが良い。

18870 マンコミュファンさん
管理組合でやるメリットはない。
区分所有法で管理責任を明確に分けてる意味を理解してないから管理組合でとか言うでしょうね。

>>18871 匿名さん

18870 マンコミュファンさんは
管理組合でやるメリットはない。
区分所有法で管理責任を明確に分けてる意味を理解してないから管理組合でとか言うでしょうね。と言ってますよ。

修繕積立金に余裕のないマンションはそれでいいんでは。
現状の積立金ではとてもとてもだろうしね。
区分所有法で専有部分の工事を管理組合がやってはだめとは
規定されていないんだけどね。

>>18872 匿名さん
区分所有法で
明確に分けてなどいないよ。
規約に規定すれば
組合が費用を負担して
出来るようにできる。

長期金利上がってきよったで
ええぞ、その調子や
組合も儲かる

? 滞納金問題については、各管理組合も苦労されていることと思われます。
　これまでも、何回か滞納金問題については、「お役立ち情報」の中で触れてきましたが、
今回は、滞納が長期に亘り、いよいよ少額訴訟に踏み切らざるを得ない状況になった時
の「少額訴訟」の具体的な書き方・手続き等についてご紹介いたします。
　少額訴訟というと、難しいと思われがちですが、決して難しいものではなく、素人の理事
の皆さん方でも簡単にできますので、是非チャレンジしてみてください。

? 「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

NHKニュース見ましたか？
修繕積立金は大事ですよ

投資が悪いとは言いませんが、儲けた金の一部を理事長以下の役員が報酬として受け取るとしても、大半は組合の預金口座にきちんと入れてほしいですね

訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

>>18874 匿名さん
修繕積立金は今までの人が将来のために積み立てたお金であって、今現在の人の為ではない。

>>18874 匿名さん
修繕積立金は今までの人が将来のために積み立てたお金であって、今現在の人の為ではない。

積立金は工事がいつあるか分からないが、マンションの
維持保全のための積立金です。
今住んでいるとかは関係ないですよ。ずっと住み続けるのを
前提にしていますから。

建物設備の維持保全をすることにより、住んでいるときは快適に、
売却や賃貸に出すときはより高く売れるようになります。

修繕積立金は前から住んでいたた者は多く納めているが
その分快適なマンションライフを送れたのです。

>>18874 匿名さん

共用部分、専有部分の区分なく、配管類全てを更新する必要性が生じていることがわかっておれば共用部分、専有部分の管理と一体として行う必要が認められる。と判例があったよ。
全てを更新する必要性とは５０％以上の戸数で漏水が発生していることも該当かな？
それとも欠陥マンション、築５０年以上マンション？

そういうことを総会で決めて管理規約に明記して
いればいいんですよ。

築年数は関係ないですよ。
築浅のマンションでも将来的に準備しておくところもありますから。
そうすることによって、配管の更新工事をするときに必要な積立金の
確保が容易にできますから。
急にやることになったから一時金の拠出をお願いしても総会で否決
されるでしょうから。