「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

標準管理規約のダメなところは、第47条の議決権に関するところであり、議決権に参加しない住民は組合員とみなしていないところにある。

>>16486 匿名さん
この欠点をうまく利用しているのが悪徳管理会社。

>>16484 匿名さん
改訂の仕方について聞いていません。>>16476で標準管理規約に近付けることが大切ですと書かれいたので理由を聞いたのですが、理由はなかったのですね。

規約を改訂するなら標準を元にしますよ。

分譲マンションは持ち家である。敷地も建物も区分所有者（組合員）のもので管理組合のものではない。自分の所有物を使うのはタダのはずだが、標準規約では駐車場の有償使用を定めていて、多くのマンションでも管理費とは別に駐車場使用料を徴収している。お役人が書いている標準規約の解説では「この条文は駐車場利用希望者が駐車場台数より多い場合を前提としています」とさらりと書いているが、言い換えると「利用希望者数≦台数ならば駐車場は無償使用できます」ということである。
当マンションは全戸分の駐車場が確保されているマンションであるが、駐車場は管理規約に定める「契約による使用」を根拠に有償である。では、この管理規約の条文を廃止して「1人1台無償使用」にできるかといえば、理論的には可能だが現実問題としては難しいだろう。駐車場を利用する住民の多くは「駐車場は有償使用するもの」という先入観があるし、利用しない住民は使用料収入のおかげで管理費負担が少なくて済む。

標準管理規約に従っておけば総会乗り切れる

>>16490 匿名さん
どうかな？

>>16490 匿名さん

そうかい。

>>16490 匿名さん
そうかいな？

＞駐車場を利用する住民の多くは「駐車場は有償使用するもの」という先入観がある

これをうまく利用するのが車を持たない理事長一派
管理費値上げではなく使用料値上げでタイル修繕や草刈り機購入の費用を賄っている

>>16494さん
使用料の値上げをして草刈り機を買うんですか。
駐車場は有利用にして管理費等に充当するのが一番いい方法です。
駐車場がいらない人もいますからね。

駐車場を使わない人も駐車場の維持費用を負担するのが正しい
エレベータに乗らない人も保守点検料を負担するのと同じだｗ

>>16495 匿名さん
良いところに気が付いたね。
駐車場料金は別会計にして、駐車場の管理費等が余れば修繕積立金等の保管口座に回すのが本来のやり方です。

駐車場料金を定期的に値上げしてCO排出の根源であるマイカー所有者の負担を増やすのが持続可能社会でのマンション運営のあり方ですね。

>>16497さん
駐車場使用料が余れば修繕積立金に振り替えるには、総会決議が
必要になりますよね。
毎年殆ど変らないと思うので、毎年定期的に振り替えているところが
殆どだと思います。

大規模修繕工事については、大型設備を集約してやる方法も
ありますね。
共用部分の配管、配線、消防設備、インターホン、給水設備、エレベーター等を
一緒にやることもできます。

>>16495 匿名さん
＞駐車場がいらない人もいますからね。
規約を改正して、又貸しできるようにするのが一番良い。

>>16501さん
それをするんなら住民に回すべきです。

駐車場にせよ駐輪場にせよ、又貸しすることによる使用料が組合員の収入になるようにすべき

理事会に理事の奥さんの代理出席を認めているなら、ホモカップルの片割れにも代理出席を認めるよう規約改正しようではないか

>>16504さん
あなたの書き込みは荒らしに該当しますよ。
気をつけてください。

>>16506さん
このスレに直接関係のない書き込みをするからですよ。
ＬＧＤＰの人権を尊重する書き込みではないでしょう。

ＬＧＢＴですよね。

管理組合長はLGBTQの組合員を差別的に取り扱うことはできません
毎月の管理費を割り増しするとか駐車場を使わせないとかはアウトですが
集会室をLGBTQ団体の勉強会に使いたいという申請を拒否することはできます

>>16509さん
マンション管理をおこなっていく過程において性的マイノリティとかの
話しはでてきません。

管理員室秘蔵の居住者名簿を見ればわかることだ。
それを見たくて理事になるやつもいる。

>>16511さん
居住者名簿にＬＧＢＴの記載はありませんよ。
それに、理事長も居住者名簿はみませんしね。
そんなことをするより、しっかりしたマンション管理をすべきです。

居住者名簿では、同居者の記入欄には氏名のみならず生年月日や続柄を
書くようになっています。カンのいい人にはすぐわかりますね。

居住者名簿のほかに理事長だけが持つ極秘ファイルがあるのは常識。
きちんとしたマンション管理には的確な情報が必須なのだ。
管理費滞納者宅に手ぶらで行っても「払ってください」の子供の使いで終わるぞ。

はい

居住者名簿の他に、理事長だけがもっている
極秘ファイルというのがあるのかな。
一人だけがもっていて何の役に立つのかな。
輪番制の理事であれば尚更意味がない。

居住者情報の漏洩でなくても出入り業者が屋内作業するとき、一人暮らしだなとか
小型金庫があるなとか分かる。逆に木刀とかメリケンサックとか猟銃をさりげなく
テーブルに置いておくと、この家はやめようとなる

地方議会がリモート化
https://news.yahoo.co.jp/articles/79989ffb2956da91062f7918508acf46ae5a...
管理組合でも同じ動きが出そうね

　※必要修繕積立金の額とは

　　平成２５年のマンション総合調査（国交省）では、駐車場使用料等からの充当分を含む望ま
　れる修繕積立金の額は、１戸当り月１７，５１５円となっています。
　又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、１５階未満の専有面積
当たりの平均値は、平米当り１７８円/月と示されています。
　例えば、当マンションの場合、平均７２．８㎡ですので、１戸当り月１２，９６０円が必要とさ
れています。

給水設備 築３０年～３５年で交換
　　高置水槽方式 　　　　受水槽を設置し、加圧ポンプで高置水槽に送り給水するやり方
　　　　メリット 　停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　増直結圧方式
　　　　市の給水管から直接増圧ポンプで水圧を高め給水するやり方
　　　　水の貯留がないため衛生的な水が供給できる。
　　　　１５階建て、２００戸超のマンションでも可能となりました。
　　　　以前は４階以下のマンションで使用されていたが、中高層階でも圧力を高めることによって
　　　給水ができるようになり、普及するようになりました。
　　　　東北大震災では、停電や計画停電のときでも給水ポンプは止まらなかった。マンションの増圧
　　　ポンプは止まったものの６階以上の一部の部屋で水圧が低くなっただけで断水はしなかった。
メリット 　直接水が引けるので新鮮
デメリット 　工事費が高い、水質点検は年１回必要
　水の貯留ができないため、停電や災害時には給水できない。

>１５階建て、２００戸超のマンションでも可能となりました。
現在はここまでは増圧直結方式でできるようになりました。

配管 専有部分 　給湯管は高熱が通るので劣化しやすい。在宅の必要あり。
共用部分 　塩ビ管は錆びないが、継手部分は地震や経年で緩みがでてくる。
　共用部分をやれば、専有部分も一緒にやった方が効率は良い。
サッシ・網戸 　サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとかカバー工法の検討
　二重窓を考慮すればかなり高額になる。
　サッシごと交換するはつり工法は外壁工事が伴うので工事費がかなり高くなる。

僕の立てたＰＡＲＴ２の書き込みがかなり頻繁になっているが
どうせたいした書き込みはしてないと思うよ。
ＰＡＲＴ２のレス数をふやしてくれてありがとう。

ＰＡＲＴ２のスレ主だけど、いくら書き込んでもだれも読んでくれないし
すぐ下の方にもっていかれるよ。
僕には時間と知識、情報があるので、他スレへの各込みは簡単にできる。
ＰＡＲＴ２は続かないよ。
仕事した方がいいとおもうけどね。
このやり方はぼくがパソコンにむかっている間は続くしね。

エレベーター 築３２年程度 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
　　　周期３５年　　１台しかない２号館は工事が難しい。　　工事期間１ケ月程度

>>16524 匿名さん
スレ主の問題点
1.他人が立てたスレをマネしてパート2.3を立ててスレ主を自称している恥知らず。
2.スレ主をたまに名乗るクセに投稿はいつも匿名。矛盾を突かれるのが怖いから。
3.大量にコピペ投稿して話題を遮る。荒らしとおなじだ。あほ
4.人材豊富な大規模マンションに住み本当に問題だらけの小規模マンションの問題に無知。
5.マンション管理士試験に落ちているのに、受かっているとウソを付いている。
6.総会は議論する場所てはないなどと管理会社の統治政策に迎合するアホ。救いようがないね。これにはかなりの長文で反論する人がいたが、まじめに対応しなかった。民主主義を守るのは表現の自由と裁判所の役割の徹底重視てある。ナチスドイツを勉強しようね。
7.旧耐震基準のマンションをビンテージマンションと称して温存し死人を増やそうとしている。ここのスレ主は人殺しである。

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

専有部分の配管を管理組合としてやることに司法も
認めたということです。

裁判とかは関係なく、専有部分の配管も共用部分同様必ず
同じように劣化していきます。
管材は塩ビ管を使用しているでしょうから錆びることはありませんが
地震とかで継手部分にゆるみがでたり、給湯管は銅管を使用しており
熱湯が通るので傷みが激しいようです。
やはり専有部分の配管も一度検討してみる必要があります。

判例とは５０年超の物件かな？

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を4０年経過とするか、全戸中10％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）


16416 匿名さん 2023/01/28 15:21:49

築６０年で解体

定期借地権マンションは５０年で解体し更地にする。


16417 職人さん 2023/01/28 15:50:55

建替えられたマンション（２８２件）の全国平均が、築４０.３年、だそうです。

https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf

指摘してくれてありがとう。
書き込みに間違いがあったり、追加すること等があればそれを
書き込めばこれをみている皆さんが参考にされると思うよ。

所詮匿名掲示板です。
１００％正しいことが書き込まれているとはここにきている
皆さんも思っていないでしょう。
無償で完璧な答えを期待していないでしょうから。

建て替えをしているマンションは全国でもまだまだ少数です。
それに建て替えができるのは、どうしても立地が良いところか敷地が
広いところで、マンションの戸数が増やせるところのようです。
やはり建て替え費用がネックになっていると思います。

>建替えられたマンション（２８２件）の全国平均が、築４０.３年、だそうです。
建替えが築４０年程度ですか。
早すぎますね。
勿論以前のマンションは、新耐震基準になっていないとか、配管が鋼管だったり
とかしている関係があるのかもしれませんが。

４０年で建て替えというと、殆どのマンションはそれに
向かって修繕積立金の値上をして準備しなければならないでしょう。

建替えは住民の承認を得るのが難しいですね。
それに、だれが建て替えをするときの専門委員になるかです。
専門委員には、知識だけでなく、時間も必要ですから。

マンションの建て替えをするには、建て替え決議の準備期間も相当数
かかりますが、それからたてかえまでには約３年の期間が必要になります。
マンションを取り壊せば、集会室も準備しなければならないし、住民の
連絡もバラバラになってますので大変です。

建て替えをするとしても、現在マンションの住民が
参加するパーセントはかなり低くなります。
やはり建て替え資金を捻出できない方が相当数いますからね。

＜長期修繕計画作成にあたって＞ 　　　

　　＊長期修繕計画の見直しは、総会承認決議事項となっています。そこで、次回総会で提案する
　　　ことを前提として、建物・設備保全委員会で、どうやって取り組んでいくかのたたき台を作成し、
　　　理事会に提案したいと思います。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出する。

長期修繕計画書の洗い直しは大規模修繕工事終了後
建築士と一緒に検討して作成します。
そして総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金の額を
算出し、値上げが必要なら専門委員会から理事会に提案
をします。

建築士と一緒に検討して作成した長期修繕計画書があるマンションは
少ないと思いますが、やはり工事に関する基本ですので必要です。
管理会社がパソコンで作成した計画書では、それで積立金の値上まで
やるのは無理があります。

長期修繕計画書を作成するときは、余裕をもって組みますが
標準の工事費より１０％～２０％少なく組んでもいいと思います。
実際工事の時は、相見積もりを取りますので。

長期修繕計画の総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金の
試算をして、それで値上げの提案がされますからね。

大規模修繕工事で設計監理方式でおこなっているマンション
ありますか。
やはりその方式が一番いいですよね。

ただ、設計コンサルタントをどのように選定するかがポイントです。
まず大規模修繕工事の設計監理の経験の有無、これは大切です。
それから、ＮＰＯや管理士会所属の建築士、公募で募集をすると
いいと思います。
そういったところに応募を依頼し、相見積もりを取り、その中から
数社を選んで業者説明会を開催し、専門委員が評価をして、見積額と
評価点で最終業者を選定することになります。

総会における高圧一括受電方式導入決議の効力が否定された事案：最高裁H31.3.5判決

　札幌市厚別区にある５４４戸が入るマンション管理組合法人で、一部の管理組合員が現在の電力会社との解約手続きに応じず、「高圧一括受電」方式の導入が頓挫した事件（平成３０年（受）第２３４号　損害賠償請求事件）。
　一審、二審判決では反対していた組合員２名に賠償を命じたが、平成３１年３月５日、最高裁において、「管理組合決議の効力は専有部分には及ばない。現在契約している電力会社との契約を解約する義務はない」として、管理組合からの請求を退ける逆転判決を言い渡した。
　判決主文：http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/462/088462_hanrei.pdf

いきなり高圧一括受電の書き込みですね。
高圧一括受電に反対するのは区分所有者の権利ですので
全然問題はありません。
私どもの管理組合では、規約で一括受電への申し込みは禁止しています。
それに、もし個人で契約しても、看板の設置が必要になりますので
それは禁止されてると思うので、一括受電を個人で申し込むのは
むずかしいのではないですか。

>>16548 匿名さん

>>もし個人で契約しても

高圧一括受電って個人で契約できるの？

あれっ、高圧一括受電は電力やガスの自由化で好きな会社と
契約できる新電力ではなかったっけ。
ちがってるかもですね。

間違っていました。

マンションの各戸が個別に電力会社と契約するのではなく、マンション全体として単一の電力契約を結ぶ取り組みが一括受電です。

各戸ごとに低圧契約を結ぶよりも、マンション全体として高圧契約を結ぶことで、電気代の単価を下げてより安い電力を調達できます。

一括受電の際は、マンションの管理組合、もしくは一括受電事業者が需要家として電力会社と契約を結ぶことになります。

間違って覚えていたり、勘違いは良くあることです。
気をつけます。

日本ハウズイングが提唱する「安心お助け隊」の導入が検討されています。
実際に役立つサービスでしょうか。作業時間は30分内まで無料となっていますが、

ご意見い頂ければ幸いです。

>>16553 匿名さん

便利なサービスでは？
特に管球交換はありがたい。
高齢者に喜ばれそう。

>>16553 匿名さん
月に何回利用するかシミュレーションできますか？管球の交換なんてLEDなら一戸あたり10年に一回あるかないかぐらいです。

その他対応についても、ここ一年で何戸の住戸で何回発生しているのか、アンケートを取ってみてはいかがでしょうか。

>>16555 匿名さん

>>管球の交換なんてLEDなら一戸あたり10年に一回あるかないかぐらいです。

うちは未だ白熱電球、在庫があるから。
それに高所作業になるから老人には危ない。

>>16556 匿名さん
あなた個人の話をしても意味がないです。マンション全戸で導入するのですから。電球交換に拘るなら保険の特約でも入っているケースがあります。
また、白熱電球でも２年以上持ちます。

月にいくら支払い、ペイできるほど利用するのかを確認するだけですよ？

昨年新築マンションを購入して初代理事長をやっております。

ルール的な問題がポツポツ出てますが
今考えてるのは２年アフターのために建物診断をプロにやってもらったほうがいいのかどうか悩んでます。

何分知識がないのでご教授よろしくお願いします。

>>16558 匿名さん
思い違いも甚だしい。
誰か他の適任者に変わってもらったほうが良いですよ。

オレと交代しようか？

>>16558 匿名さん
今のタイミングでしっかり補修すれば長期修繕計画書の見直しで大規模修繕工事の実施を後ろにずらす根拠の一つにもなるかと思います。
中には初回の大規模修繕工事で計画の倍以上となったマンションもあります。

>>16561 匿名さん
計画の倍以上の工事ってどうやってやるの？借金するのかい？

>>16553 匿名さん
管理費を専有部サービスに使うのは管理規約違反です。

>>16562 マンション掲示板さん
積立金と工事費が同額な訳ないでしょ。
計画では10年目に実施となっていても、足りなければ貯まるまで待つ方法もあれば借金する方法もある。

そもそもだが、修繕積立金が余っているマンションは少なからずある。
平置き駐車場がたくさんあるマンションでは修繕積立金月額が5000円でも、駐車場料金が13000であれば1戸あたり18000円を積み立てることになる。
修繕積立金が余るマンションでは10年毎に修繕工事をやっている。

>>16565 eマンションさん
回答してるだろよく読め　カス

>>16567 匿名さん
　　　　　↑質問の意味がわからないアホ

中には初回の大規模修繕工事で計画の倍以上となったマンションもあります。

↑計画が5000マンで実際には1億以上かかったのだろう。わからんのか？

>>16568 マンション検討中さん
分かってないのはお前
計画は5000万、実際は1億、実施時期は？そのタイミングの積立金は？無い頭使って考えてみろ

>>16570 検討板ユーザーさん
無い頭では考えられないか（笑）
お前の理解を説明してみせよ
どうせ逃げるだろう？（笑）

>>16572 検討板ユーザーさん
あほ

>>16572 検討板ユーザーさん
意味不明（笑）
3食って何を食事に例えたの？30年で実施する工事の回数？

>>16575 マンション掲示板さん
逃げずに何を食事に例えたか言えよ。

>>16576 匿名さん
　　　　　　↑個別支出と総額の区別ができないアホ

予定時期から遅れて大規模修繕の工事費が増えても30年の支出総額が同じなら計画通りだろう。わからんのか？

>>16577 検討板ユーザーさん
やっとあほの例えが分かった。あほに分かりやすく言うと朝食が倍かかったのに一日の総額同じな訳ないだろあほ。昼飯も食うし晩飯も食うんだよ。あほ

>>16556 匿名さん
てかやっぱり、工事をどうするのか聞いておきながら全然関係ない話にして逃げたな。恥ずかしくない？

重要：２年アフターの第三者調査（売主系列会社以外）の予算計上は１期末
ttps://www.sumu-log.com/archives/11521/

マンション管理の難しさはアホがたくさん関わることにある。

>>16582 検討板ユーザーさん
お前みたいなのがな一匹でもいると難易度上がるよな

>>16580 検討板ユーザーさん
話をすり替えるなって、あほかす
どうやったら工事できるか？とあほかすが聞いたから、貯まるまで待つか、借りたらいいと答えた。

個別支出、総額（笑）は全く関係ない話だろが
ごちゃごちゃにするなあほかす

>>16580 検討板ユーザーさん
自分が問題をすり替えたことにすら気づかないアホ