「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

マンションの管理に年齢は関係ありません。
やる気と時間と知識がある者が、リーダーシップを取ればいいんです。

大規模修繕工事は管理会社にとっては垂涎の的だよね。
これは他業者に取られる訳にはいかない。
他所に取られたら親会社に睨まれるしね。

　　国交省は、住宅宿泊事業法（民泊新法）が平成３０年６月に施行されることを踏まえ標準管理
　規約の改正を行いました。新法はマンションでも民泊営業を可能としました。
　　住宅宿泊事業法（民泊新法）の成立を受け、今後分譲マンションで行われる民泊事業でのトラ
　ブル防止がその目的です。
　　予め管理組合において区分所有者間で議論し、その結果を踏まえ住宅宿泊事業を許容するか
　否かを管理規約で明確化しておくことが望ましいとの考え方に基づくものです。
　　民泊は平成３０年３月１５日から事業の届出が始まりました。
　　規約で民泊使用が禁止されていなければ、届出が受理されます。この届出以降は民泊禁止の
　規約の改正は難しくなります。
　　というのは、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾を得な
　ければならないとなっているからです。

マンションでの民泊は殆ど拒否されましたね。
オリンピックでの宿泊施設はどうなるんでしょう。

任期２年で初年度に副理事長となった管理組合員（次年度の理事長予定者）が欠席を続け、期末になって「退任したい」と言い出しました。退任の理由が何なのか、一般の組合員にはわかりません。理事会は「退任の理由として認めることはできない。業務を続けていただく」と決めて退任要請をはねつけました。この件から、当マンションの管理組合の性格を知ることができると思います。ひとことで言えば、「管理会社と同社指定の設計コンサルタントのビジネスに協力しなさい」ということです。推測される退任理由は、「理事長になってこんなことに巻き込まれたくない」、責任を取らされるだけの役職は嫌だ、あたりかと。役員報酬は月５千～１万円ですが、実質は社業協力へのご褒美。支給される役員たちはそんなことも考えず受け取っているようですが。このような実態を書いて内外に知らせた組合員１名を名誉毀損罪にあたるとして組合は告訴しようとしました。臨時総会を開いて承認を得て、実際に警察署に訴状を出し、刑事たちが捜査・取調べをしました。組合と管理業者と警察の連合は存在し、組合員を黙らせようとついにその姿を見せました。告訴は失敗に終わりましたが、それでも、告訴運動への協力者に礼状を出すという破廉恥な決議を最近行いました。

>>166さん
殆どの組合員はマンション管理に興味も関心も示しません。
又、厄介なことには極力踏み込まないというのが殆どの住民でしょう。
管理会社と一部の理事が管理会社に操られているようですが、一人で
管理会社に立ち向かっては勝ち目はありません。
まずは、正義感の強い主婦を味方につけることと、会社をリタイアした住民、
知り合いの住民と連携して理事会に対抗すべきです。
そして、資料を作成して全戸配布してあなた方の考え等を住民に訴えていくことです。
その際、理事会や管理会社の不正や癒着等を訴えてはいけません。
あくまでマンション管理の正当性を主張すべきです。
管理組合主導で理事会を運営していくとか、工事の発注方法とかを資料で訴求して
いけばいいと思います。そこからスタートすべきですね。

理事の任期や立候補、推薦、輪番制とかも決めないといけないね。
それを訴求したらどうですか。

>>166さん
世の中には大変なマンションもあるんですね。
しかし、それをかえていかなければ何も変わりません。
それをやるのはあなたです。
知識を知恵に変えてどうすればいいかを考えていってください。

理事をやめるといっても簡単にはやめられないでしょう。
後任の理事がみつかるまでは、その職務をやり続けなければならない
という規約になっていると思いますよ。

>>170
辞任するのではなく「本業多忙」または「精神体調不良」を理由に理事会を欠席し続ければよい。
副理事長だった私は半年間も理事会を欠席した。だけど文句言われなかったし管理組合業務に支障なかった。
副理事長などいらないということ。欠席の本当の理由はサボタージュである。

>>171さん
理事をやめるとなると問題がありますが、体調不良等の理由が
あればどこのマンションでも問題はないと思います。

ＰＡＲＴ２に質問がありましたので、同じスレ主としてＰＡＲＴ３でお答えします。
理事会運営をスムーズに行うには、理事長が勉強することです。
そして、管理会社に議題を全ておんぶにだっこではなく、自分で
問題提起等をしていくべきです。
身近な問題を議題にして、全員に質問とかするのも一方です。
補修工事の相見積についても、管理会社に任せっぱなしではなく、
理事も責任分担をして業者を調べてもらうとかしてもらうといいでしょう。
管理会社との打ち合わせには、理事の３役も同席して事前に打ち合わせを
するべきです。

理事会の役割について
　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。

＜理事会での検討事項＞
　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

＜理事長の役割＞
　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。
　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。

理事会の運営の仕方わかりましたでしょうか。

良くわかりました。
ありがとうございます、参考になりました。

しかし、５０戸前後の小規模マンションでおまけに輪番制
であれば、人材はまずいないでしょう。
人材というのは、時間、やる気と知識が入ります。
単なる会社での優秀とは違います。その優秀な力をマンション
で発揮できるかがポイントになります。

小規模マンションであれば、理事長の長期政権も
ありでしよう。
但し、当り外れは大きいでしょうが。

ＰＡＲＴ２に質問がありましたので答えますけど、そこで質問しても
誰も答えてくれないでしょう。意地を張らずにこちらにいらっしゃい。
お宅の保険は、５，０００万の積立総合保険ですね。
建物の評価額は５０億ですので、推測すれば６００戸程度のマンションですかね。
地震保険はいっぱいの５０％かけてますね。
ただ、施設賠償が１名１事故１億は間違いかもね。
個賠も１億なんですか。目茶苦茶な内容ですね。
それで保険料はいくらなんですか。

現在はマイナス金利の影響で、積立保険はマイナスになるので
積立保険にするマンションはありませんよ。
積立分の保険の利息がマイナスになるんですよ。

漏水の場合が３０億ですからね、はなしになりません。

理事会は定期的に月１階実施し、議題については管理会社と３役が
事前に打ち合わせをしておくといいでしょう。
理事会の中では、管理会社が発言や説明することはないようにしたら
いいと思います。
全て理事会のメンバーで運営することです。
管理会社のフロントと管理員は出欠確認だけでいいと思います。

>>183
>積立分の保険の利息がマイナスになるんですよ。

詳しい説明をお願いします。

>>184
>漏水の場合が３０億ですからね、はなしになりません。

どういうことですか？

施設賠償は1億がスタンダード。タイル落ちて人死んだりしたらそれでも足りない。

個人賠償は安いマンションなら3000万円くらいあればいいんだろうけど、ウチはデカイ億ションもあるし、自転車保険の話題もあったから、1億にした。

積立５，０００万円の場合の利息は１００万円程度でしょう。
それが積立保険と掛け捨て保険にした場合の保険料の差が
マイナスになるということです。ようするに掛け捨てにした方が
プラスということです。利息は勿論つきますがね。
これは築１５年以上の場合の試算ですがね。

>>188 さん

積立保険の保険料構成（補償保険料と積立保険料）と予定利率による積立保険料の運用を知っている人が納得する説明ではないですね。

分りやすく言えば、掛け捨て保険料と利息の合計が
掛け捨てだけにした場合の保険料の方が安いということですよ。
これは築年数が１５年以上の場合です。
築年数が経過すれば保険料は築１５年から大幅に引きあげられますので。
尚、私は保険の専門家ではありませんので、詳しい方がおられたら
フォローをお願いします。

マンション管理にオールマイティな者はいません。
専門的なことは、その道のプロにお任せすべきです。
マンション管理には大局的なものの見方が出来る者が
必要です。

>分りやすく言えば、掛け捨て保険料と利息の合計が
>掛け捨てだけにした場合の保険料の方が安いということですよ。

まったく理解できない文章ですね。

>>184
>漏水の場合が３０億ですからね、はなしになりません。

主契約の保険金額が３０億円であるならば、漏水の場合もこの金額が支払限度になります。
「はなしになりません。」とは話になりませんね。

漏水のばあいの特別契約ではなかったんですか。
別々に書き込まれていましたから。
保険に詳しいのならあなたが答えればいいんですよ。
私の場合は単なるマンションの住民ですから。
ＰＡＲＴ２からこちらに移行されたんですね。
スレを続けるには、だれかが音頭をとらなければ続きませんからね。

大規模修繕工事の進め方には自信があるんだけどね。

このスレには毎日、朝と夜には必ず目を通しますし、書き込みを
しますので、質問のある方はどうぞ。

保存行為の取り扱いに関しましては、全国でも問題が数多くありまして、それで標準管
理規約の改正が２０１７年にありましたので、専用使用権の管理の除外項目と併せて保存行為の
規約改正を是非検討していくべきだと思います。新設された３項から６項の検討
専用使用権のある共用部分の管理は各人で行うようになっていますが、管理組合がやっているのも
あるんではないでしょうか。
専用使用権のある共用部分には、熱感知器、玄関ドア、インターホン、メールボックス、サッシ、
網戸があります。
駐車場や駐輪場に関しては管理組合が管理をしています。

　現在の２２条に標準管理規約の３項から６項を追加し、１項の管理を保存行為に変更しておくべき。
　この規定を設けておけば、今後保存行為は理事長の承認がなければできませんし、やった場合でも
経費は区分所有者負担となります。

ただ、現在管理組合でやっているものをこれからは個人でやってくださいというのは
ちょっと無理があるとおもいますので、それに関しては、専用使用権の管理行為の
除外項目に規定しておく必要があります。管理規約違反をそのままにしておくことも
できませんので。

専用使用権のある共用部分の管理については各区分所有者の責任と負担で
やることになっています。
ガラスの交換や網戸の張り替えは各人が普通にやっておられると思います。
その他の専用使用権のある部分の管理が曖昧になっているようです。

とくにインターホンの修理と、熱感知器の点検はいいんですが、その際の
補修工事を管理組合がやっている所も多いと聞いています。
ガス警報器については、点検も交換もガス会社がしてくれますけどね。

さすがに玄関ドアを各戸でてんでバラバラに交換する事はないと思うが、インターホンは結構勝手に交換してると思う。
ただ、いろんなメーカーのいろんなタイプがまちまちにあるのは正直見栄えはよくない。

インターホンを勝手に取換える事が出来るのですか。業者を教えてください。？

>>202さん
玄関ドアについては不具合があるということで蝶つがいの交換はありますね。
インターホンを変えるというのは分りませんが。

インターホンは玄関ホールや各戸の玄関のモニターにもつながっているし、館内
放送や消防点検を居室内に入らずに玄関のインターホンで点検ができるように
なっているので、変える意味がないですよね。
現在のモニターは大きく画像もきれいですから。それにいろんな機能もついているし。

色々な機能が付いていないから変えたいのですが、どうすればいいのでしょう。

専用使用権付き共用部分

>>206さん
インターホンが共用玄関のモニターに写るんであれば業者に相談すれば
いろんな機能をつけることもできると思いますよ。
留守電機能や撮影とかモニターに訪問客が写るとか。
自分の部屋だけの機能をかえることについては問題はないと思います。
別に共用部分の変更にもあたらないですし。
しかし、難しいかもしれませんね。

古いインターホンというか、１５年以上経過しているんなら
新しいのに変えたらいいよ。
アイホンの一番新しいのでも、１基９万円、パナソニックなら
８万円程度だからね。

>>197
>専用使用権のある共用部分には、熱感知器、玄関ドア、インターホン、メールボックス、サッシ、
>網戸があります。

あなたのマンションの管理規約では、これらが専用使用権のある共用部分であると規定されているのでしょうか？

>>210さん
管理規約に共用部分の範囲として規定されていますよ。
みなさんのマンションでもそのように規定されているんではないですか。
規約の文面ではなく、共用部分の範囲として別表で表記されていると思いますよ。

>>210さん
管理規約を確認しましたら、専有部分の範囲の中と共用部分の範囲のなかで
規定されていました。

「管理規約に専用使用部分として明記されているのか？」
という質問です。

>強風で窓枠とガラスが破損しましたが組合の保険
>は適用されないとの回答でした。

>理由は原因が解らないからとの回答でした。

ＰＡＲＴ２で質問がありましたので、こちらで答えます。
あちらでの質問では回答者がいませんでしょうから。
保険を申請する時の証拠は自分で見つけるものですよ。
原因が判らないからとの回答は無責任すぎますね。そんな保険会社が
あるんですか。
もう一度申請されたら保険が適用されると思いますよ。

>>213さん
うちの管理規約では、「バルコニー等の専用使用権」の中に規定されていますよ。
区分所有者は、別表３に掲げるバルコニー、テラス、ポーチ、玄関扉、窓枠、庭、
ルーフバルコニー、熱感知器、インターホン、メールボックスに専用使用権を
有することを承認すると。

マンション標準管理規約においては、「熱感知器」、「インターホン」、「メールボックス」に専用使用権を設定していませんが、これらは専用使用権を設定していない共用部分ということですか？

もうこれからはＰＡＲＴ２の質問には答えないようにします。
質問したいことがあったらＰＡＲＴ３に素直にくればいいんですよ。
ＰＡＲＴ２で質問しても誰も答えてくれないことがすぐに分りますよ。
そしてＰＡＲＴ３は毎日書き込みが続きます。
朝から午後２時ぐらいまでと夜には必ず毎日書き込みをしますので。

>>216さん
標準管理規約はあくまでひな形です。
それを参考にしてそれぞれのマンションは規約を作成しているんでは
ないですか。
全て標準管理規約そのままでは無理が生じるでしょう。
標準管理規約にたりないものはプラスし、不要なものやそのマンション
にあわないものは修正をして作成していくものです。
メールボックスは規定されているんではないですか。

>>216さん
多分あなたは標準管理規約の、専有部分の専用に供される設備の内共用部分内にある部分
以外のものは専有部分とするのことをいわれているのだと思います。
この規定では、玄関扉、サッシ・網戸、インターホンも専有部分となってしまいますので、
当マンションの規約では上記のように改定しています。
メールボックスは共用部分となりますね。そして専有使用権があることになります。

熱感知器、インターホンに専用使用権を認めないということは、完全に
専有部分ということになります。
ということは、その設置費用や補修工事費は全て各区分所有者の負担と
いうことになります。
共用部分だから、熱感知器の点検やインターホンの設置は管理組合が
やっているんではないですか。
そして専用使用権をあたえているから、通常の管理に伴うものは各人の
責任と負担でおこなうのでしょう。

熱感知器（住戸内）＝共用部分（共用部分である消防・防災設備の一部）
インターホン（住戸内）＝共用部分（共用部分であるオートロック設備の一部、消防・防災設備の一部）

専用使用部分とするかどうかは、管理組合の判断である。（専用使用部分にする場合は、管理規約に規定すればよい。）

>>220
>熱感知器、インターホンに専用使用権を認めないということは、完全に
>専有部分ということになります。

こんな理屈はどこからも導き出せない。

>>221さん
インターホン、熱感知器を共用部分と規定した場合はその管理は誰がするのですか。
補修工事については個人？組合？
玄関扉やサッシ、網戸も共用部分ですが、その管理は通常の管理に伴うものは各人
でおこないますよね。特にガラスの交換や網戸の張り替えは。
玄関ドアに不具合があり蝶つがいの交換をするのは各人？組合？
同じ専有部分内にある共用部分なのに、何故扱いが違うのか言われれば答えようが
ないのではないんでしょうか。
メールボックスについて、鍵が故障した場合の管理は？

>>223
>インターホン、熱感知器を共用部分と規定した場合はその管理は誰がするのですか。
>補修工事については個人？組合？
>玄関扉やサッシ、網戸も共用部分ですが、その管理は通常の管理に伴うものは各人
>でおこないますよね。特にガラスの交換や網戸の張り替えは。
>玄関ドアに不具合があり蝶つがいの交換をするのは各人？組合？
>同じ専有部分内にある共用部分なのに、何故扱いが違うのか言われれば答えようが
>ないのではないんでしょうか。
>メールボックスについて、鍵が故障した場合の管理は？

管理規約等の定めに従う。

>>224さん
規約がなかったらどうすればいいんですか。

>>225
>規約がなかったらどうすればいいんですか。

区分所有法その他の法令の定めるところによる。また、法令に定めのない事項については、総会の決議により定めればよい。

　第○○条（窓ガラス等の改良）
　　１．共用部分のうち各住戸に付属する窓枠、窓ガラス、玄関扉、その他の開口部に係る改良
　　　　工事であって、防犯・防音又は断熱等の住宅の性能に資するものについては、管理組合が
　　　　その責任と負担において計画修繕としてこれを実施するものとする。

　　２．管理組合は、前項の工事を速やかに実施実施できない場合には当該工事を各区分所有者
　　　　の責任と負担において実施することについて細則を定めるものとする。
　　　この細則で一斉に管理組合として実施しない場合は各戸の責任と負担で行う旨の規定を設け
　　　ることができるとしています。

　　※建物の付属物・・・防災設備、消火設備、エレベーター、メールボックス等は規定されています。
　　　　　　　　　　　　　　　しかし、インターホン、熱感知器はこの規定にはなく、共用部分か専有部分
　　　　　　　　　　　　　　　かも明確にはされていません。
私どもの規約では、インターホン、熱感知器は専有部分と規定されていました。
そして、その管理は管理組合が行う事が出来るとなっています。

>>227
>私どもの規約では、インターホン、熱感知器は専有部分と規定されていました。

>>215
>うちの管理規約では、「バルコニー等の専用使用権」の中に規定されていますよ。
>区分所有者は、別表３に掲げるバルコニー、テラス、ポーチ、玄関扉、窓枠、庭、
>ルーフバルコニー、熱感知器、インターホン、メールボックスに専用使用権を
>有することを承認すると。

確認ですが、当然、>>227 さんと >>215 さんは別の方ですよね？

>>228さん
それを揚げ足取りというんですよ。
確認したらそのように規定されていましたと書いているじゃないですか。
私どものマンションのことではなく、一般論を検討しているのですから。

規約や総会決議がされていない場合の取り扱いを検討しているんではないですか。
その場合のインターホンや熱感知器の補修工事はどうすればいいんですか。
専有部分内にあるインターホンや熱感知器が専有部分か共用部分とかの規定が
ない場合その補修工事の扱いが判らなかったものですから質問したのです。

>>229さん
是非模範解答をお願いいたします。
みんなで検討して正解をみちびだしていくのがここのスレの目的ですから。

↑　支離滅裂ですね。

規約にもなく、総会決議もないのに理事会でインターホンの補修工事を
管理組合がやった場合はセーフですか。

規約にも規定されていないのに、理事会が補修工事をする事例は
マンションによってはあるんじゃないですか。
又、規約に規定されているのに理事会が勝手にやっている場合も。

皆さん方のマンションでは、インターホンは共用部分ですか、それとも
専有部分ですか。
そしてその補修工事費はどちらが支払っていますか。
専用使用権のある共用部分としてあれば、通常の管理に伴うものは
各人で支払うということになりますが。
しかし、その規定がない場合は対応がバラバラではないんでしょうか。

うちはインターホンは共用部分だが、修理は自分たちでしてるよ。

インターホンの修理に関しては、管理組合がやっていたり、各人が
やっていたりといろいろあるようです。
やはり管理規約がはっきりしてないんでしょうね。

現在専用使用権のある共用部分の管理を管理組合が補修工事等を
していれば、今さらこれからは個人でおねがいしますというのも
無理があるように思われます。
ただ、規約違反をそのままにしておくことはできないでしょうから、
この部分については、専用使用権の管理の除外項目に規定しておけば
いいのではと思います。

そうですか、専用使用権のある共用部分の
除外項目にすればいいのですか。

>>232さん
善意の行為に対しては認めざるをえないかもね。
しかし、次も組合がやることだね。

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

一昨年保存行為に関する規約の改正がありました。

管理組合の理事をしているんなら、標準管理規約の改正や国交省の大規模修繕工事の
実態調査とか民泊問題等、最近の規約改正に興味をもつべきだよ。
ここではいろんな情報を提供しているから、素直に受けとめるべきだよ。
みんなに知ってもらいたいから、情報の提供等をしているんだけど、批判とか揚げ足
取りばかりしかいないよね。
間違っていたりしたら、正しい情報を提供すればいいんだけど、その追求だけは
するんだけど、みんなに正しい情報を流すことはしないんだよね。
皆の役に立つような書き込みをしてくださいね。

もっと素直になればいいんだけどね。
ただのひやかしできている者が多すぎるからね。

今回の改正規約
　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但しバルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条１項但書の「保存行為」をいう。
　　　　以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任
　　　　と負担においてこれを行わなければならない。
　　※改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、規約改正により「保存
　　　行為」に変更されました。
現行規約通り改正なし。
　　２．専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理
　　　　として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　　※対象となる設備としては、配管と配線がある。但し、費用の負担については明記されていない。

３項以降追加条項

　　３．区分所有者は、第１項但し書きの場合又は予め理事長に申請して書面による承認を受けた
　　　　場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行う事ができない。但し、専有部分の使用
　　　　に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が
　　　　緊急を要するものであるときはこの限りではない。（但し経費は各戸負担とする。）
　　　※台風でガラスが割れた場合等の緊急保存行為がこれに該当

　　４．前項の申請及び承認の手続きについては、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定
　　　　を準用する。但し同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と第６項中「第１項の承認を
　　　　受けた修繕等の工事後に当該工事」とあるのは、「第２１条第３項の承認を受けた保存行為
　　　　後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。

　　５．第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該
　　　　保存行為を行った区分所有者が負担する。
　　※緊急保存行為や理事長の承認を得て保存行為を行う以外の、保存行為を行った場合の費用
　　　　は専有使用権者が負担する。

　　６．理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用
　　　　部分等の必要な保存行為を行う事が出来る。

皆さん保存行為の規約改正をこの機会に是非
やってください。

>５．第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該
　　　　保存行為を行った区分所有者が負担する。

共用部分でも勝手にやるとその費用は各人払いということですか。

規約に保存行為の規定がなく、区分所有法通りなら
各区分所有者がやっても構いません。

ＰＡＲＴ２のスレを全て読めば勉強できますよ。
私がスレ主として一生懸命情報の提供をしましたから。
そして、質問があればＰＡＲＴ３だったらお答えします。

ところで、248さんって何者？

スレ主ですよ。
いろんな情報の提供者です。

理事？マンション管理士？どーゆー立場の人で何で情報提供してるの？

>>251さん
会社をリタイアしまして、何かボランティア活動がしたかったものですから
身近なマンション管理の勉強をしまして、それを皆さんに提供している
ところなんです。

殆ど私のブログみたいになっていますけどね。
しかし、ひたすら皆さんに参考になるだろうと思って情報を
流し続けています。
ほんの少しでも参考になるところがあれば、使って頂きたい
と思っています。

マンション管理で難しいのは、騒音、ペット、滞納ですが、工事に関しても
管理組合主導で進めていくのは、人材がいないと難しいですね。

理事も工事とか点検とかお金を使うことには積極的だが、
苦情とか滞納金の細則とか、細則違反者に対しての注意
とかには消極的になるからね。

人に恨まれることは誰もしたくないしね。

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

管理会社特にデベ系の会社は工事がどうしても
おおくなるよね。

工事のことは理事があまり知らないし、時間もないから
任せた方がいいかもね。
どうせ修繕積立金は税金と同じようなもんだから。

暇だらけなら自分等で何でもやれば経費は安くなるわな。
でもそれがマンションの総意とは限らない。
お金かかっても楽に暮らしたい人もいる。
ケチケチが暴走すると自主管理等と言い出す。
自主管理になると資産価値を下げるのを知らないか。

輪番制の理事なら、一人くらい会社をリタイアした暇な者がいると
思うけど、その人に工事業者の選定と相見積を取ってもらえばいいよ。
工事内容と業者は殆ど重複しているので、だれかが工事内容と業者の
一覧表を作っておけばその中から選べばいいんでは。