「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

＞＞13026さん
そうですね、一括でなければいいんです。

>>13027 匿名さん
工事業者の依頼を管理人に任せる分譲マンションの
管理組合があると思こと自体笑われるよ。
適正化法の基幹事務の委託方法を知っている者の文言とは思えない。
基幹事務を管理人に委託するなどと言った文言自体はお宅の投稿文
以外には見つからないが。どうだ。( ´艸｀)

>>13027 匿名さん
管理人には管理人の仕事以外とはなんだ。( ´艸｀)

>>13031さん
あんたには聞いていないよ。

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

>>13032 匿名さん
わたしですが。( ´艸｀)

>>13033 匿名さん
管理人に委託する業務は何番ですか。( ´艸｀)

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。

給水管の竪管の交換をする場合は外付けになりますので
景観が悪くなります。

工事の話しになると書き込みが少なくなりますね。
大規模修繕工事の専門委員とかの経験がないんでしょうね。

給排水管の更新工事は外壁塗装が主な大規模修繕工事よりも
比較にならないほどの難しい工事ですからね。
私のマンションでは共用部分の給排水管工事の時に専有部分
の工事も一緒にするように検討中です。
ついでにサヤ管ヘッダー方式にできないかとか、洗面所と風
呂場に車いすで入室入浴できるバリアフリー化が出来ないか
とかの議論が出ています。
色々な意見を集約中ですが、担当委員も立候補してきました。

>>13040さん
専門委員は立候補と推薦で行うとともに、理事長は専門委の
メンバーにしておくべきです。
言われる通り、専有部分の配管の更新工事は、居室内の工事
となりますので、在宅や給水制限、トイレの使用制限等もあり、
工事のローテーションを組むのが大変です。
ただ、配管が塩ビ管を使用しているのであれば、給湯管だけの
交換でもいいのではと思っています。
居室内のバリアフリー化は難しいでしょうね。浴室や洗面所の
部分は段差がありその中に配管が収納されています。
スロープ化するには距離が取れないので無理でしょう。
専門委や理事会の役割は、業者選定もありますが、一番の役割は
工事の段取りに伴う住民間の調整ではないでしょうか。
時間もかかりますので、ある程度時間に余裕がある方が専門委の
メンバーに入られるといいと思います。

業者選定時は、マンションの専有部分の配管の工事の
経験がある業者を応募条件にされるといいですよ。
その中から合い見積もりを取り、工事計画等を提出させ
選定していけばいいと思います。

専有部分の配管の更新工事は大変です。

１００年に一度の配管取り換え工事の話はつまらないですね

＞１００年に一度の配管取り換え工事の話はつまらないですね
管理組合にとればつまらない話ですが、管理会社にとればおいしい話です。
3年に一度の雑排水管の洗浄工事も、管理組合にとればつまらない話ですが、管理会社にとればおいしい話です。
給水管漏水調査工事も、管理組合にとればつまらない話ですが、管理会社にとればおいしい話です。

なんでも管理会社が悪いと決めつけるんですね。
一生懸命やってくれている管理会社やフロントの方も
数多くおられますよ。
雑排水管の高圧洗浄は私どものマンションでは２年に
一度やっていますが、全戸完全にはできないので、臭いが
でて困ることもあります。
在宅の問題もあり１回やらなければ４年やらないことになります。
それでもやれなかったら６年やらないことになります。
住民の皆さんには、協力をお願いすべきです。

>>13045さん
内容に興味がなければここにこなければいいんです。
又、みんなが関心の強い書き込みをしてみてください。

>臭いがでて困ることもあります。
それは雑排水管のつまりではなく、脱臭装置の構造的な問題です。
そんなことも知らないの？
ウンチなんて臭いのが当たり前。
ウンチは毎日するから毎日高圧洗浄が必要となる。
＞私どものマンションでは２年に一度やっていますが
全員痴呆症住民マンションなのでは？
ウンチは排水管に少しは残るように管勾配が決められている。
それを残すのが嫌なら毎日流すわけだ。
痴呆症でないと浮かばない発想です。
住民の半分しか工事できなくても請求は全室全額くる。
管理会社にとればおいしい話。

>>13048 匿名さん
雑排水管は風呂場、洗面所、台所の排水ではないですか、
汚水（?）、雨水の排水管は含まれないのではないですか。
排水管の最後部では全部合流して排水されるのではありませんか、
よって、うちは3年に一度の雑排水感洗浄をしていることにして、
しないでお金だけを管理会社がぼったぶって嘘はつけないもので
大雨時に駐車場を通っていた排水がマンホールを吹き飛ばして
排水があふれた。
臭い。

２年に一度と書き込めば３年に一度という。
２年と３年の違いは何なの？

>>13050 匿名さん
私は5戸の投資用マンションを所有しています。
雑排水管洗浄は1年の場合もあれば2年及び3年等々の
場合もあるよ。
中には半年に一回のマンションも知っている。
住民の懐具合で決まるようだ。( ´艸｀)

>>13048 匿名さん
文章が適切ではないようだ、
マンションの下の方で汚水も溜まるんでないの。
大雨等で階下の方も洗浄しないと水圧で汚水も雨水も汚水も
一度のあふれていた。
雑排水管だけの船洗浄では不十分みたいですが。( ´艸｀)。
構造によったら汚水が２階の便器からあふれるマンションもあるよ。
上階にマナーの悪い住民が住んでいると下の階は漏水等で迷惑千万。
うちのマンションでは２階の５か所で25回くらいくらい2階の部屋
の便器から?があふれて保険金請求の組合は苦労した
。次年度からは管理不全で保険加入拒否された。

マンションの管理を知る者はこの配管ら配線は勉強
したほうがいいでしょう。人体に例えるなら内臓です。
内臓は外目には見えません。

＞13049 匿名さん
＞雑排水管は風呂場、洗面所、台所の排水ではないですか、
あのね、家屋なら雑排水と汚水が途中まで別々の場合もあるが、集合住宅の場合は汚水も雑排水も同じ雑排水管なのよ。
雑排水管なら汚れないとでも思っているの？
君が言う雑排水管の高圧洗浄は汚水排水管は別だと言いたいの？
汚水の臭いは気にならないわけだ。
まず、耳鼻科で診察してもらったほうが良い。
君はこのスレに参加する前に建築の勉強をしないといけない。

＞13052 匿名さん
＞構造によったら汚水が２階の便器からあふれるマンションもあるよ
過去の実例で示してほしい。
まず、常識的な想像力が足りない。
それと、常識的な知識だな。
相手にするのがアホらしくなる。

>私は5戸の投資用マンションを所有しています。
〇かの見本みたいな方ですね。
どこに投資してるの？
管理会社？
スレ主は万年マン管士不合格者だと聞いたことあるが、本当だったんだ。

>>13056 匿名さん
投資用マンションと管理会社は関係ないよ。( ´艸｀)
５戸のマンションは所有していますが。
それがどうかしましたか。そのうち１戸は住まいです。
株式等の投資で得た一定の利益は不動産に投資します。
これは自分をヘッジるためです。

マンション共用部の給水管(外壁配管とはしない)、排水管、汚水管(トイレ専用)、
通気管、専有部の給水管・給湯管、の更新工事、枝排水管は塩ビ管であればそのまま生かす。
この工事を一括で行うには資金的な問題が発生することが多い。
その対策として、国土交通省の長期優良住宅化リフォーム推進事業の補助金
(補助金対象工事の1/3)の申請と、住宅支援機構マンションリフォーム融資を利用することをお勧めする。
但し、補助金は工事完了届提出時点で補助金見込み額は相殺OKだが工事費全額の支払済みが条件。
住宅支援機構融資実行は工事完了届提出後3カ月後となる。
資金繰り作成時には、つなぎ融資も視野に入れる必要があります。

5戸ってマンションでなくアパートだよね。

＞13057 匿名さん
＞投資用マンションと管理会社は関係ないよ
ジョークが通じないみたいだね。
スレ主みたいな住民だと管理会社は陰で馬鹿にして喜んでいるだろうな。
スレ主は住民ではなく、管理会社の個人事業主だと聞いたがどっちが本当なの？
管理会社に肩を持つところから見ると想像はつくけどね。

＞そのうち１戸は住まいです。
あれれ、一軒家を間借りしていたはずだが。

スレ主は間借りの一軒家にお住まいですか。
それとも賃貸アパートにお住まいですか。
経験談を投稿しているのだから勉強になります。
その割には分譲マンションの管理をよくご存じですね。

大学を卒業してサラリーマンの門出は社宅とはいえ
会社が借り上げた間借りでした。なつかしいです。
同期のたまり場になりマージャンやコンサートで楽しんだものだ。
あちらこちらの地方の親元が差し入れをしてくれたのでお金はあ
まり使わなかった。
一番の思い出はマグロの一匹の差し入れにはてこずった。
ルールも何もなかったように思う。
結構迷惑をかけていたように思う。青春である。
アパートの思い出もある。

　自分たちの貴重な財産は、自分達で守らなければなりません。
収支報告書は毎月交付されていますか。

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

明後日総会です

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

　　遮音性能の基準としては、従来は「Ｌ４５又は同等以上の性能を有する床材」にて施工。


　　※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定Ｌ値」は、建物自体の遮音性能を示す「Ｌ値」
　　　と混同され、又「推定Ｌ値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
　　　各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった。
　　改正では、⊿（デルタ）等級に変更されています。
　　⊿（デルタ）値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
　　⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。

　　従来のＬ４５に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿ＬＬ３以上（日本建築
　総合試験所発表）、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿ＬＨ
　２以上となっています。

　　　　Ｌ値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
　　上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のＬ基準から、⊿
　　規準に見直す際の目安にしてください。

>>13060 匿名さん
13057は私ですが、アパート暮らしを思い出した。
楽しい青春でした。
好きな彼女と会うために自転車で大学正門前を講堂に向かって
突き当たって右へ下ると三０郎池に突き当たる。
そこを左折して大学病院に突き当たって右折して００門を出て
ヨンサロウを左折して上野００こじを左折すると上野00公演の
正門前のアパートで彼女が待っていた。青春である。
アパートも一軒家の間借りも人生のいい思い出だった。
そんないい日はもう戻りません
。友人から友人の娘がその彼女と同じ職場で働いているとのう
わさを聞いた。なつかしき田園調布に住んでいるらしい。

>>13054 匿名さん
雨水と汚水は深まれないよ。( ´艸｀)

>>13056 匿名さん
スレ主は弁護士廃業者ではないの、暇人だからね
旗本退屈男デ―ス( ´艸｀)

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。

>>13061 匿名さん
お前の面がよく見える。
可哀そうだと思うよ。
相手にしてくれるのはマンションコミュに書き込むだけ。
もっとましな生きがいを見つけないと、
一軒家の間借りもできないよ。( ´艸｀)

マンションに住んでいない者がここのスレに来るということは
管理会社のフロント？

>>13073 匿名さん
間借りのどこが悪い。
管理会社のフロントがマンションには住めないって。
お前頭大丈夫、もうここに投稿はやめたほうがいいんじゃない、( ´艸｀)

>>13073 匿名さん
あんたねー
同じことを繰り返し繰り返し投稿しているみたいだけど辞めたら。
もっとほかに得意分野はないの。
大体あんたの言おうとすることは理解しているよ。
排水管の件も間違いが多くて返答の仕様がないよ。
マンション管理士でしょうが試験問題なら結構だから終わり。

ここのスレは勉強になるね。
今まで知らなかった知識や情報が満載だから。

>>13056 匿名さん
おまえの投稿だろう。( ´艸｀)
何言っているか解らない。

>>13050 匿名さん
何言ってんだ。