「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>10666 は、意味不明である。

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

　　遮音性能の基準としては、従来は「Ｌ４５又は同等以上の性能を有する床材」にて施工。

　　※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定Ｌ値」は、建物自体の遮音性能を示す「Ｌ値」
　　　と混同され、又「推定Ｌ値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
　　　各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった。
　　改正では、⊿（デルタ）等級に変更されています。
　　⊿（デルタ）値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
　　⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。

　　従来のＬ４５に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿ＬＬ３以上（日本建築
　総合試験所発表）、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿ＬＨ
　２以上となっています。

　　　　Ｌ値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
　　上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のＬ基準から、⊿
　　規準に見直す際の目安にしてください。

隣戸の夫婦喧嘩の怒鳴り声は単なる騒音だが、夫婦和合のあえぎ声は録音して販売できる

そろそろアク禁要請かな。

自宅タワマンのリビングでヨガ教室。夜１０時で絶景！夜景ヨガ！天空ヨガ！スカイツリーヨガ！駅名と住所○○３丁目まで書き、眺望も載せて、本人とこどもたちの顔も載せて宣伝。すぐ特定されちゃうと思うのですが、セキュリティ的にも良くないですよね。

>>10669 匿名さん
Δ等級は高いから普及しないんだよ。
遮音等級は適用されないから、〇〇LL相当と表示される。志は高いけど業界が乗り気じゃない。
特に二重床はヤバいね。

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。
　　　　　　アルコープ・・・廊下から少し引っ込んだ各住戸の玄関の空間をいいいます。
　　　　　　専用ポーチは、ベランダと同様専用使用権はありますが、あくまで共用部分です。

生協の宅配に依頼しなければならない人がおおいからね。
毎週１回はすくないですね。

生協の宅配やっているマンションの中にタワーマンションは
ないかもね。

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

一斉清掃に出てこない組合員は罰金
避難訓練に出てこない組合員は厳重注意

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

３か月滞納したら名前張り出して半年滞納したら子供の名前と学校・学年クラスを公表

>>10678 匿名さん

両方とも十数年実施したことなし。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

＊費用
　　申し立ての手数料プラス郵便代です。
　　　　１０万円以下 ５００円
　　　　１０万円ごとに５００円がプラスされます。
　　　　　例、　　４０万円～５０万円では、２，５００円
　　　　　　　　　９０万円～１００万円では、５，０００円
　　　　　　　　　１００万円超の場合は、２０万円ごとに５００円となります。
　　郵便代は１，０００円～２，０００円です。

＊支払督促は、直接裁判所に出向かなくてもよく、数枚の書類だけで申し立てができるという
　特徴があります。

滞納金問題については、各管理組合も苦労されていることと思われます。
　これまでも、何回か滞納金問題については、「お役立ち情報」の中で触れてきましたが、
今回は、滞納が長期に亘り、いよいよ少額訴訟に踏み切らざるを得ない状況になった時
の「少額訴訟」の具体的な書き方・手続き等についてご紹介いたします。
　少額訴訟というと、難しいと思われがちですが、決して難しいものではなく、素人の理事
の皆さん方でも簡単にできますので、是非チャレンジしてみてください。

「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

支払い督促にしろ少額訴訟にしろ難しいものではない。
私は、家を解体する際の業者との交渉や、相続についての
遺産分割協議書の作成とか法務局との交渉とか全てプロに
頼まず自分でやりました。簡単でした。

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

>>10685 匿名さん
あのね裁判で債務名義取るのは簡単に決まってる。管理費滞納は計算間違いしない限り争う余地がない。問題は担保権付の債権回収なんだよ。債権回収は弁護士以外できないでしょ？

管理費等の滞納については、担保権はついていないよ。
別に競売請求する訳でもないからね。

>>10688 匿名さん
管理費等滞納を回収するのに、競売請求以外で差し押さえするにしても給与か口座だけど、勤務先調査、自振口座以外の調査、いずれも探偵雇うしかないけどそのコストは請求できないよね。連帯債務でも大概夫婦で財布は一つだし、特殊ケース以外、債権回収の方法として名目上は競売しかないと思うけどね。

>>10688 匿名さん
ん？滞納に担保権はついていない？当たり前だろ。10687が投稿しているのは抵当権のことだよな？逆に教えてほしいなぁ競売以外の目的で裁判するの？管理費等滞納者に対して。

裁判所は支払い命令は出すけど回収まではしてくれない。
どうせ自分で支払らってくれと頼むしかない。

同意します。
分譲管理で裁判等の知識は必要ない。
トラブル解決に裁判を提案する管理会社は四流。
私のマンションは内容証明もほとんど出したことはない。
未収金等も承継人から徴収できるように規約で整備して
いる。

一番利口なやり方です。
弁護士も回収まではしてくれません。

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

料金
　　　通常郵便物の料金（定型２５グラムまで） 　　８０円
　　　内容証明料 　４２０円
　　　書留料 　４２０円
　　　配達証明料（任意） 　３００円
合　計 １，２２０円

>>10693 匿名さん
大笑いだな。債権回収こそが弁護士ならではの業務だろが。依頼する先は他にあるか？あとは自分で回収するか非合法。

>>10692 匿名さん
承継人が払わなかったらどうするんだ？いつまでも待つのか？相手次第だな笑、規約で定めたら払ってくれるなら前の所有者は何故払わなかったんだ。規約違反の解決が出来ないから裁判なんじゃないのか？当然それまでに組合でやることやるのは当たり前

弁護士は訴訟はしてくれるが、支払い命令が出て
本人が支払わない場合、取り立てまではしてくれないよ。
家に押しかけていって強引に取ってきてはくれない。

銀行は口座番号は教えてくれない。
元々残高がないので引き落としはできないだろう。
商売人であれば現金決済するだろうしね。
給料からの引き落としもできない。
弁護士が直接家に行って分捕ってくるしかない。
家にいっても現金はないから、電化製品等を取って他に
売却するしかないけど、そんなことを弁護士はしないよ。
たかが滞納金ぐらいで弁護士がそこまでは動かない。
いくら裁判所から支払い命令が出ても、本人に支払う意思
がない、支払う能力がなければどうしようもないんだよ。
競売はすることができないし、もしできても銀行等が先に
とってしまうので残はない。
特定承継人頼みだといっても、いつになるか分からない。
だから、そうならないように滞納者に対しては、小まめに
請求するしかない。

滞納に関しては細則をつくり、その時期がきたら
それなりの催促をすればいい。
駐車場の使用停止とか掲示板への掲示とか。これについては
反動もあるだろうが。
早いうちに対応していれば金額も小さくて済むからね。

それに滞納金で競売請求は通常はできないよね。
競売請求ができるのは、義務違反者に対して。

>>10698 匿名さん
あなたはわかっている方ですね。概ねその通りですが、文面から差し押さえや競売経験が無いか少しぐらいかな？セミナーや冊子に書いてある理屈で言えばその通りなんだけど実務は違うんだよね、メシの種なので記載はできませんが、それで管理組合様の案件を解決しています。あと予防策はお金があってルーズな人には効果あるけど長期滞納には対策にならないよね、管理費やローンの滞納者もお金があれば払うよ、無いから滞納になる。

>>10700 匿名さん
あなたは何もわかっておられない。ネットなんで投稿は自由ダヨネ。

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

少額訴訟で支払命令がでたが、支払が行われない場合
駐車場料は、特定承継人に請求はできない。
滞納者の議事録への氏名の記載　
　　　組合員に対し、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。
　　　個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけられた動産
のみが対象となる。
それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには原則として、強制執行してからでない
とダメである。

>>10703 匿名さん
今は配当請求というのかな？配当要求では？提出しなくなって久しいけど笑、大事なんだよね。第59条裁判は裁判官次第なんだよね、所有権は1番重きを置かれているから、いくら管理費滞納が重大な問題だとしても「手は尽くしたか」を判断材料にする裁判官はまだまだ多いよ。それでも近年判決がもらえるケースが増えたよね。「手は尽くしたか」の「手」は債務名義判決をもらいあらゆる回収手段を講じても難しいことを立証することにあるんだよね。そうしてようやく第59条「共同の利益に反する行為」を要件とする裁判に望むことになるけどそれでも必ず認めてもらえるとは言い切れない。担当弁護士と裁判官の相性もあるから。だからいきなり59条ははなから無理なんだよね。

競売は難しいということだよね。
例え競売ができたとしても、銀行等の抵当権が優先されるから。
マンションの場合はそのおこぼれ頂戴ということだね。
銀行の場合は、支払わなければ競売にもっていけるから。
滞納金ぐらいで、共同の利益に反する行為とは裁判官は認めないよ。
それに回収人とは何なの。取り立て屋？

>>10706 匿名さん
管理組合の競売の目的は勿論滞納回収であることは間違いない。けど手段の目的とは異なるんだよ。前にも書いたけどお金ない人は善人だろうが悪人だろうが払えない。競売の目的は所有者チェンジが第一なんだよ。裁判での回収なんて0円に決まってる。特定承継による清算と健全な方の購入を一石二鳥で狙うものなんだ。裁判費用は規約さえ整えていりゃ全額請求できるし、弁護士費用は請求できないけど、まぁやりかたはあるよ。投稿名は自由じゃないのかな？

競売にかけられた物権は裁判所で物権明細書の写しを閲覧し、滞納管理費があるにも係らず物権明細書に
滞納額の記載がない場合がある。
このときは、裁判所競売係へ滞納管理費があることを記載した上申書を提出し、競落人とのトラブルを避ける
ことが必要である。

先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行はできない。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる。しかし、債務が終わっている
可能性もある。

確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できる。これを行うと、
元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が、優先回収権を手中にできる。
これを防ぐためには、設定者の承諾が必要になる。
そうすれば、根抵当権者は。第三者への根抵当権移転登記ができるようになる。

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の話しは終わりにしましょう。

内容証明郵便の書き方

＊用紙・封筒は自由です。パソコンで作成する場合は、Ａ４版が一般的です。
＊手書きでも、パソコンでも可です。コピーも可です。
＊１枚の用紙に書ける文字数
　　　　１枚　５２０字以内　　１行の文字数　１行２０字以内　　１枚２６行以内
＊同文の手紙を３通作成します。
　　　　滞納者、差出人、郵便局
＊手紙及び封筒には、差出人及び受取人の住所・氏名を記入します。

やっぱりペットと言えば犬と猫だな
フクロウとかマングースとかは例外
ハブやマムシは禁止

もうその書き込みは遅れてるよ。