「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

ご近所トラブルですね

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

先行工事者に対する補償については、管理規約で規定しておく
必要があります。
その場合、全戸一斉に行った場合の工事費の平均額を支給すると
いうのがいいのではと思います。
先行工事者の更新時期については、別に規定は必要ないと思います。
漏水が発生した時点で更新工事をすればいいと思います。
全体の更新工事時期については、ひとつの目安としては、３０年超
となりますが、漏水の発生が増えてきた時点で判断すればいいでしょう。
修繕積立金については、長期修繕計画書に専有部分の配管の更新工事費
も含めて試算すればいいのですが、その時期は早い方がいいでしょう。

配管については、鋼管を使用しているところと塩ビ管を使用している
マンションで更新時期はかわってきます。
特に塩ビ管であれば錆びることはありませんので、劣化の時期が不透明
です。
塩ビ管で交換が必要になるのは、大規模地震での影響力が大きく、それに
よって継手部分が緩んでしまい、そこから漏水が発生してきます。

配管は築年数によって使っている素材が相当異なります。
配管洗浄の頻度も閉塞しやすい曲がり部分があったり、なんらかの原因で堆積物が溜まりやすい傾向にある等の場合、頻度多め。
真面目に洗浄しないと、劣化を早め、却って更新時期を繰り上げなければならなくなったりするので、要注意かと。
状況はマンションそれぞれに異なります。
配管の更新を30年でやってたら、修繕積立金いくらあっても足りなくなりそう。
更生とか、一部更新で一部更生とかも考えて見た方がよくないか。
今は更生工事も技術がいろいろあります。孔があいたところだけ強力なテープで巻いとくとかで当座凌ぐこともできます。
マンション内の配管の種類と図面、それに使われている素材と一般的な耐用年数の一覧表を作って、段階的な修繕をするという手もあります。
管理会社の修繕部門や信頼できる施工会社等に複数、いろいろ相談してみることが良さそう。

>>9611さん
配管の更新工事を３０年～３５年で行えば、１戸当たり月１，０００円
程度の積立金が必要となります。
マンションのスラム化を防ぐためにそれをやるかどうかは、各マンション
で決めればいいことです。
更生工事では１２～１３年程度しかもちませんし、次は更新工事をしなければ
ならないので不経済です。
配管の工事を段階的にすることはまず無理でしょう。
専有部分の配管を更新するには、床や背板をはがし、養生をして５日間程度
在宅と水道の使用やトイレの使用ができなくなります。
簡易トイレの設置も必要となります。これほど大変な労力を要しますので
できれば一度でやる方がいいでしょうね。
それに、縦階の数階は一緒に工事をしますので、その調整が難しいようです。
高圧洗浄については、定期的にやらないと臭気がでてきます。

保存行為については、理事会で承認決議が必要としておく
ことが大切です。
例えば、玄関ドアの一斉交換がまじかに迫ってきた場合、先行工事者
に対しての補償が規定されていれば、とりあえず中古でもいいから交換
しておいて、一斉工事時にその平均額をもらえれば得をすることになる。
事前に交換した玄関ドアも、全館を統一するためには、それも交換しな
ければならないでしょうから。
そのためには、一斉交換が近づいてきたときには、理事会は許可をしない
ということも考慮しておかなければならない。

管理組合は自治会と仲良くして地域の一員としての自覚が重要

それは一概に否定しませんよ。

うちは自治会加入率１００％の優等生マンションですよ

管理組合が管理費や修繕積立金と一緒に自治会費を徴収するのは、厳密にいえば
管理組合の権限外事項ですが、それによって管理組合の適正な運営が損なわれる
ことがなければ違法不当というわけではありません。
もちろん、自治会非加入または退会の意思表示をしている組合員の口座から
自治会費相当額を引き落とすとうるさいことになるから、やめるべきです。

たいていはマンション建設時に周辺の低層住宅連中の一部が反対運動をやってるから、それをなだめる意味で、マンション住民の町内会加入、会費納入、町内のおきて順守などを管理規約に盛り込むことが多い。

標準管理規約に載っていない独自ルールには要注意です。
特に組合員アンケートをもとに改変される場合はアブナイやつが多い。

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

２００５廣田茂　ダイアモンド社　「マンション管理はこうして見直しなさい」
エレベーター　１基　１４階　５万円
機械式Ｐ場保守料　　１台当り　　月３，０００円
　　　２段又は３段ピット式　　保守回数　年間４～６回
雑排水管　　１回当り　１戸４，０００円　　２年に１回が主流
２４時間遠隔監視　　月額３万円
　　　火災警報、非常警報、貯水槽警報等
管理員人件費　　１名当り　２７万円　週４０時間
消防点検費　　１戸当り年４，０００円　　
事務管理費　　１戸当り月　２，０００円

調停（民事調停の場合）
調停のメリット
　　１．自分でできる。手続きも簡単
　　２．手数料が安い。　訴額の０．６％
　　３．迅速な解決ができる。
　　４．相手と直接交渉しないでもよい。
　　５．非公開なので、プライバシーが守れる
　　６．合意内容は、裁判所の確定判決と同じ効力がある。

民事調停は、裁判官と２名以上の調停委員からなる。
　　取扱い項目・・・・管理費の不払い、マンション管理に関するトラブル、ペットのトラブル等

①調停申し立ての手続き
　　　１）申立先…簡易裁判所
　　　２）用意するもの・・・印鑑、申し立て費用、言い分を裏付ける資料
　　　３）言い分を整理しておく
②呼び出し状がくる・・・・組合と滞納者に
③調停期日・・・・両者が出席して言い分を聞く
④合意になると調停成立となり、その内容は「調停調書」に記載される。
　調停不成立の場合は、訴訟とかになる。

お前はここにはくるな。
荒らしはするはすぐ切れるわ。
粘着質な性格なんだな。

>>9624さん
何をいっているのかな。
書き込まれた内容が意味がないというのかな。
それだったら、あなたがためになる情報を書きこんだらいかがですか。
反省、批判だけなら猿でもできるといわれてないかな。