「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>4745 匿名さん
管理者管理方式は管理組合の普通決議で承認すれば合法的と言われていますが、管理会社管理方式はどうかの話じゃなかったのですか。？
いつの間に、管理者管理方式に話がそれるのですか。？
管理会社が管理者になって行う分譲マンションの管理は、違法性があり、
管理者管理方式とは性格が、かなりずれていますが。？

管理会社が管理者となる一方でマンションの管理業務を受託すればいわゆる利益相反の問題は生じるが、法令上は管理会社が管理者になることは禁止されていないから、区分所有者が集会でその管理会社にやってもらうと決議すればそれで特に問題はない。利益相反が問題だと区分所有者が考えるならば、その管理会社を管理者として選任しなければいいだけだ。
管理者であろうと管理組合理事長であろうと、区分所有者が自分自身で管理しないで他人に任せるわけだから、それなりのリスクはある。結局は区分所有者次第なのだ。

>>4747 匿名さん
管理会社が管理者になっている経緯が、分譲時の規約での承認か、
そののちの総会で決めたのかが、不明です。
議案書、議事録、委託契約書、等が管理会社が不明だと言ってい
るみたいですが、
標準管理規約の第三者管理者方式に反対するものですが、
一番危惧する事案なので注目しているのです。

>管理会社が管理者になっている経緯が、分譲時の規約での承認か、
>そののちの総会で決めたのかが、不明です。
どちらでもいいと思う。区分所有者が納得して購入または決議したことだから。

>議案書、議事録、委託契約書、等が管理会社が不明だと言っている
管理者としての管理会社は集会（総会）では議長を務めるであろうから、議事録（ふつうはこれに議案書も付いてるわな）を作成して保管する義務があるので、不明というのはおかしな話だ。
委託契約書も契約当事者として当然保管してるはずなので、これらの文書が行方不明というのは管理者としての職責を果たしているとはいいがたい。解任されても仕方ないレベルだ。
ただし、解任するかどうかは区分所有者の判断である。区分所有者がそんなことは気にしないよと言うのであれば、それでいいのだ。

＞4740　匿名さん
＞そんな少ない金額で大規模修繕工事や大型設備の工事ができますか。
3000円÷15.3㎡＝196円/㎡です。
この金額が少ないかどうかは分かりませんが、国交省の標準ガイドラインの金額です。
＞4740匿名さんのマンションは㎡当たりいくら払っているのですか。

＞4741　匿名さん
＞管理者は「置くことができる」機関だから
その前に、第三者によるという条件があります。
管理会社は当事者であって第三者ではないと確信しています。
この枕条件の解釈問題を解決しないと、それ以降の解釈を云々言われても空論にしか聞こえません。

＞4742　匿名さん
＞裁判所に解任を請求することもできる。
そんな法律があるのですか。
そこまでやらなくても、雇用主と被雇用者の関係ですから、大義があれば雇用主のほうからいつでも首にできると思っています。
その大義を探っているところです。

＞4743　匿名さん
＞もとい適切に行うことは有意義なことです。
同意見です。
適切に行われるのであればひとつの形だと思います。
残念なことに、すべての権限を手に入れると、不適切になるのが世の習わしです。
三権分立ってそういう背景があるんですよね。

＞4746　匿名さん
よくぞ本質を突いてくれました。
管理会社管理方式の相談であって、第三者による管理者管理方式とは内容が違うということを念頭に置いて議論してほしいですね。
最初からこういう表現しとけば誤解されずに済んだかもです。

＞4747　匿名さん
＞法令上は管理会社が管理者になることは禁止されていないから
逆に、許可もされていない。
あとは、常識的な話になる。
組合員の財産である特別会計の通帳と印鑑を管理会社が両方とも所有することが許されていいのかどうかという話になる。
＞その管理会社を管理者として選任しなければいいだけだ。
選任はしたくないが管理者として居座っている。
そこで具体的にどうするかの知恵をお借りしたい。

＞4748　匿名さん
平成28年までは理事長が存在し、それ以降、理事会がなくなったみたいです。
その経緯を調べていますが、管理会社のほうは書類が見当たらないの一点張りです。
つまり、管理規約もその時点で改定されたと思われるのですが、どこかに、管理会社の策略を感じます。

＞4749　匿名さん
＞区分所有者がそんなことは気にしないよと言うのであれば、それでいいのだ。
私も区分所有者当事者です。
だからそれではいけないと思い、改善の道を探っています。

＞4748　匿名さん
平成28年までは理事長が存在し、それ以降、理事会がなくなったみたいです。
その経緯を調べていますが、管理会社のほうは書類が見当たらないの一点張りです。
つまり、管理規約もその時点で改定されたと思われるのですが、どこかに、管理会社の策略を感じます。

平成28年度の理事長に話を聞けないのですか。

＞4751　匿名さん
当時の理事長は当マンションを売却し、連絡が取れない状態です。
登記簿記録から、住所は判明しました。
あとは、当時の理事長が真実の話をしてくれるかどうかです。
投資マンションを売却した裏には何かいわくがありそうです。
あくまで想像ですけどね。

>>4752 周辺住民さん
売主や管理会社関係者等が専有部分を所有している
区分所有権者がいるのではないでしょうか。

インチキ管理者を解任する方法は、上のほうに模範解答が出てただろ。
区分所有法第25条第1項は総会決議が必要で解任される管理者が総会招集するとは
考えにくいから解任を提案する組合員が賛同者を一定数集めて自力で総会開催して
管理者をクビにする。
第2項は組合員個人の立場で裁判所に管理者解任を請求するが管理者が不正な行為など
管理者としてふさわしくない行いをしていることが条件になる。それを裁判官の前で
証拠とともに説明できれば組合員の勝ち。

管理者解任に賛同する一定数の組合員を集められない、管理者不適格行為の証拠を
見つけられない・集められないのであれば、泣き寝入り。これが大人の社会。

てゆうか、いかに金が余ってて不用意に投資型マンションに手を出したといっても
こんなインチキ管理者が担当してるクソ物件をよく引き当てたな。
3年連続で年末ジャンボの一等を当てるより難しいぞ。

＞4753　匿名さん
＞売主や管理会社関係者等が専有部分を所有している区分所有権者がいるのではないでしょうか。
まさにその通りです。
当マンションの一部屋ですが管理会社のグループ会社が所有しています。
管理会社管理方式と何か関係があるのでしょうか。

＞4754、＞4755、＞4756　匿名さん
裁判所はお金もかかるし、時間もかかる。
不適格行為を見つけて組合員の賛同を得て首にする、そういう方向がいいかなと思っています。
クソ物件なら手放せば問題は解決する。
今回はそういう問題ではない。
目の前の理不尽さにどう対処すべきか迷っている次第です。

＞こんなインチキ管理者が担当してるクソ物件をよく引き当てたな。
確かにその通りです。
不動産取引の場合、取引形態の表示義務がある。
管理形態も表示義務化してくれるとクソ物件を引き当てる確率は少なくなるし、管理会社管理物件に飛びつく方は皆無だと思う。
自分たちの財産である積立預金を管理会社が好き勝手に使うシステムだからね。

＞当マンションの一部屋ですが管理会社のグループ会社が所有しています。
余談ですが、今年の４月ごろはグループ会社の所有部屋も含めて8部屋の入居募集をしていたが、現在はグループ会社所有の部屋を除く７部屋が相変わらず空き室のままです。
この辺りも、グループ会社のズル賢さが見られます。
そして、他の空き室オーナーは使ってもいない定額水道料金を支払わされています。
他のオーナーはこの事実を知らないと思います。
早く、この理不尽さに気づいてくれるといいのですが。

定額水道料金の件ですが、当然のことながら、実質水道料金と強制集金された定額水道料金とは大きくかけ離れています。
実質水道料金は強制集金された定額水道料金の約半分ぐらいです。
余った水道料金を特別会計に回せばいいのですが、一般会計に回して、一般会計の収支はむしろ赤字が発生しているぐらいです。
つまり、水道料金の剰余金を一般会計に刷り込ませ、他物件より高い表面の管理費を安く見せかけています。
水道料金剰余金も含めると、実質管理費は490円/㎡にもなります。

＞余った水道料金を特別会計に回せばいいのですが、一般会計に回して、
ここでいう特別会計とは修繕積立金のことであり、一般会計とは管理費のことです。

>>4757 周辺住民さん
このマンションの一部屋を管理会社のグループ会社が区分所有者ですね。
なぜ聞きたいかといいますと適正化法施行以前は分譲マンションの管理は誰でも出来ましたが施工後は国土交通省に登録を必要となりました。
適正化法施行前は売主でも管理会社でも建設会社でも不動産屋でも自由に人が居住とする分譲マンションや、リゾートマンションや、投資型マンション等をに管理できたのです。
貴方もお解りだと思いますがこの状態を野放しをすると問題が発生することは自明の理ですよね、
しかるに分譲マンションで人の居住に供するマンションの管理を国への登録制とした法律がマンション管理適正化法です。
色々罰則規定が設けられております。管理会社が組合員でその管理会社が国の登録を受けた管理業者であることは適正化法施行以前はありましたのでそのような業者は慌てて適正化法に従うために分譲マンションの管理を登録したのです。
施行後も施行以前の管理業者が登録をしただけの管理会社は存在している
ようです。
投資型や、リゾート型はこのような管理形態は多いように思います。

例えば一例ですが、１００戸のマンションで管理会社が２６戸を所有して
いる場合、
理事の定員が5名とすると3名が理事会に出席して3名が総会議案に賛成すれば総会に案として提出されます。
総会は議決権の過半数が出席すれば成立してその出席者の過半数で可決成立します。
貴方のマンションには管理会社の関連会社が一人所有者ですからどうにかなりますが、
法律を見るとひとりでも、いないのといるのでは雲泥の差があります。
今後はこの組合員が一人のみであるかをに気を配る必要がありそうです。
これは戦争なのです。
こういった問題の管理会社は大手だからと言って関係ありません。
勝てないとみると組合員の弱みに付け込んで組合員を始末する管理会社
TCもいますからご用心です。

>>4762 匿名さん です。
訂正です＝理事の定員が5名の場合3名が出席すれば理事会は成立し、総会案はその出席理事3名の半数以上の賛成2名で可決成立されます。
追加
普通決議＝欠席者はカウントされない。
特別決議事項＝欠席者はカウントされる。

>>4759 周辺住民さん
この推測は当たりだと思います。
それを証明するために、議案書・議事録・重説。管理規約・管理委託契約書・等々（分譲当時のものも含む。）を調べる必要があります。
敵はそれらを公表されるとどんなことになりかを百も承知しているのでしょう。
貴方が理事長になれば前進はします。

＞4762　匿名さん
＞勝てないとみると組合員の弱みに付け込んで組合員を始末する管理会社
投資型マンションの所有者は所有物件に入居者を募り、その家賃収入から利益を得る目的の方が多数だと思います。
管理会社が宅建業も兼ねて入居者の仲介をしている場合、ある意味、投資型マンションの所有者は管理会社に弱みを握られている面もあります。
管理会社の印象が良くないと、入居者を後回しされるか、故意に入居者を紹介しないかの圧力も考えられます。
何年も空室のままにして、挙句の果てに売却の話を持ち掛けると思います。
それも、相手の弱みにつけ込んで法外に安価な値段を提示してくると思います。