「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

理事会に管理会社を出席させないぐらいの力が
あれば、管理組合主導で管理ができるのでは。
管理会社は管理組合がお金を払って使っているん
ですけどね。

>>4686 匿名さん
優秀な役員がいるうちはできます。
組合は永続性があり一貫性がないといけません。
採用したプロはその基礎を作りたいとの提案で
有志であれこれ議論しました。
幸い大型マンションですからそれなりのメリット
もありますがその逆も考えらrます。
問題がほぼ解決した時の皆の意見は組合費の出納
と保管方法に自信がなく完全自主管理は危険であ
るとの結論に至り辞めることにしました。

＞管理会社と管理組合は共存共栄です
確かにその通りだと思います。
しかし、管理組合の利益が損なわれるような管理会社に限っては適用されず、単なる詭弁でしかない。
管理会社に関しては、管理会社の能力次第で共存共栄は適用されるということです。

そんな問題のある管理会社をなぜ代えないんですか？
替えない理由もあるんでしょうね。
全ての住民が管理会社を拒否しているのではないの
かもしれませんよ。

>>4689 匿名さん
ペーパーマンカン士の優等回答。

何事も片方の意見だけを聞いていてはいい解決策は
見出せません。
いわゆるマンションにとって悪徳管理会社であるならば
お客様である管理組合が管理会社をリプレイスすること
はそんなに難しいことではないでしょう。
何故できないのかといいますと、管理会社との一部住民の
癒着や理事の任期、やる気のない理事（つまり何もしないで
任期を済ませたい）、規約改正能力のなさ等が影響している
のだと思います。

管理会社をリプレイスするには相当な努力が必要です。
知識を知恵に代えて、どうやったらそれができるかを
考え、行動に移さなければ問題点は解決しません。

>>4692 匿名さん
コンサルに依頼すれば努力が少なくて済みますよ。
ただの経費削減屋だと後々問題が出るので、見極めは必要ですが、全て理事会で行うより確実に楽です。

＞4689　匿名さん
>全ての住民が管理会社を拒否しているのではないのかもしれませんよ。
その通りです。
能力のない管理会社が管理組合に不利益を与えていることに気づかない組合員もいて不思議ではないです。
そのことと、能力のない管理会社が管理組合に不利益を与えていることとは別問題です。
能力のない管理会社が管理組合の管理者になれば、尚更、事態は泥沼です。
管理会社を首にするまとめ役も首にされる管理会社が兼任しているからです。

理事会ではいつも顔を合わせているフロントの
こともあり、気まずいですから。

管理会社変更の事案に対する組合員の打ち合わせに管理会社関係が
いつも同席するのはいかが4なものでしょう。相手にも無礼な話です。
知恵のある役員ならそうするでしょう。
出来レースなら同席させると良いでしょう。

＞4694です。
理事会が存在せず、管理会社が管理者となっている場合、役員でもない一組合員が組合の費用を使って能力のない管理会社を首にするためにコンサルと相談することは可能ですか。
その方法や知恵を教えていただきたい。

まず管理組合主導体制を確立することです。
そのためには、管理者を組合員側からだすことでしょう。
理事長が管理者になるべきです。
組合員有志が臨時総会を開催し、理事会を立ち上げ、管理者
を管理会社から取り返すべきです。
そこまでの経費はチラシづくりだけで済みますのでそんなに
経費は掛かりません。
コンサルを採用するのはそれからでいいでしょう。
事前に新たな管理会社やコンサルとは話を進めていっても
いいのではないでしょうか。
経費については、所謂成功報酬というやつですね。

＞まず管理組合主導体制を確立することです。
同意見です。
＞そのためには、管理者を組合員側からだすことでしょう。
困ったことに、現規約では理事会に関する規約はなく、管理者としての規約しかありません。
理事会や理事長の権限は現管理規約に定めはなく、その存在すら認められてはいません。
仮に、現規約を無視して理事会を設立しても、現管理規約上の権限は理事会に対しては与えられていないため、効力を発することができません。
現管理規約を改定すれば解決しますが、管理規約の改定条件である総会の開催と、3/4の同意は厳しいものがあります。
投資型マンションであるため、大部分のオーナーが当マンションに住んでおらず、遠隔地からの書類による決議となるからです。
仮に、決議による賛同者が3/4以上となったとしても、集開票権限は管理会社側にあり、一組合員はその集開票に立ち会わさせてもらえません。
ですから、管理会社側から嘘の開票結果の報告を受けても、その真偽を確認できません。
強制的に求めるとなると、弁護士同伴でないと見せられないと断られました。
第三者によらないマンション管理者管理方式は悪法でしかありません。
管理会社は管理組合にとっては利益を相反する当事者であり、第三者などと解釈することに無理があります。

投資型マンションなんですね。
管理会社との委託契約書をまず精査してみたらいかがでしょうか。
自分たちのマンションなのに、規約を改正したり、理事会を設置
したりするのができないとはおかしいですよね。
管理会社がすべて管理を委託しているので、工事や点検等も自由に
できますね。
ところで、管理会社にすべて管理を委託していて何か不都合がある
んですか。それが分かりませんので。

>>4701 匿名さん
分譲時からの売買契約書、宅地建物取引士による重要事項説明書、
承認して売主から渡された管理規約、第一回の定期総会と議事録、
管理業務主任者による重要事項説明書（平成13年8月1日以降の引
渡しマンション、それ以前は義務化されていません）、管理委託契約書、
等々を見させていただかないと回答のしようがありません。

※平成13年8月1日以降の分譲かそうでないかによって対応方法が
解りませんのでその旨をご投稿ください。私は４６９０、４７０１
さんとは別人です。

＞4701　匿名さん
＞ところで、管理会社にすべて管理を委託していて何か不都合があるんですか。それが分かりませんので。
そうですか、そんなに難しい事柄ですか。
例えば、賃貸マンションで、あなたが賃借人であなたの預金通帳と印鑑を賃貸人に預けたとしたら何か不都合でもありますか。
さらに、その通帳の中身も見せてもらえず、入金だけを催促されたとしたら何か不都合でもありますか。

＞4701　匿名さん
＞平成13年8月1日以降の分譲かそうでないか
以前の分譲住宅です。
現管理規約と竣工時の管理規約はいただきました。
それ以外の書類は見当たらないの一点ばりで、2か月経過しています。
管理会社に、一定期間、重要書類の保管義務はないのか、不思議に思っています。
そういう法律がなくても、まさに、管理会社としての能力不足でもあり、管理組合に対して不利益を与えていますので、契約解除を考えています。

補足説明
＞管理会社に、一定期間、重要書類の保管義務はないのか、不思議に思っています。
ここでいう管理会社とは、理事長権限を併せ持つ管理者としての管理会社のことです。

平成１３年以前のマンションであっても、管理会社とは
毎年契約が更新されているんでしょう。
その時には重説の配布が必要でしょう。
分譲時にはそういう法律はなかったとしても、現在はその
法律は適用されますよ。
その重説に契約内容は記載されているでしょう。
勿論細かいことは、契約内容をみないと判りませんが。
契約書がないというんであれば、新たに契約書を作れば
いいでしょう。