「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

書き込みの仕方がおかしくなったので
しばらく休止します。

ようやく元に戻りました。
これで安心して又書き込みをしていきます。

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどのように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行うことも大切です。

↑２８４匿名さん
教えてください。内の全１００戸マンションの実態話ですが、私は管理会社の儲け話に組合が安直に乗っただけではないか、という疑念がどうも払拭できません。

築１２年過ぎて第１回目の大規模修繕工事に入るべく、今から９年前の当時の理事会は専門委員会まで作り、管理会社を呼んでそのあるべき形につき相当な議論を重ねました。委員会は１２回以上開催していますから数だけ見れば結構なものでしょう。

委員会が出した結論は１２～１５年おきの長周期修繕工事ではなく、３年サイクルの短周期修繕工事の実施でした。つまり大きな工事を一度に行うのでなく、チョコチョコっとした工事を短期に計画的に繰り返すことで建屋や設備を保守維持するというものです。この結果２０年後には修繕積立金１億円の節約が可能になる（らしい）。

この３年短周期修繕工事の選択は実は管理会社の主張に全面的に従ったものです。当マンションの管理会社は質・量ともに業界のトップクラスにあるため専門委員会も１億円も節約という甘言に飛びつき掘り下げた議論もすることなく結論付けたのか、というのは私の思いです。実際にこの９年間、総会で承認されていることで大きな議論もなく３年おきに３回の定期修繕工事を実施しています。毎回の費用は約１～２，０００万円。

さて２８４匿名さんへの質問というのは以下です。
・業界に長期大規模修繕工事ではない、「短周期修繕工事」或いは「サイクル修繕工事」という工事推進方法はあるのですか？　（ネットで検索してもそんな用語はまったく出てこないです）
・本来の修繕工事のあり方は、壊れたから直す、であり予防保全＝壊れそうだから直しておくではないはず。機械的に３年おきにやったのでは、かえって積立金の浪費で、国交省も積立金の無駄遣いを防ぐためにも工事前の綿密な建物診断調査をやり必要不可欠なものに絞って実施、過剰な品質につながるものは延期、とメリハリをつけるようにとガイドしているではないかと思っていますがいかがでしょうか？

大規模修繕工事の意義は文字通り『大規模』に行う事でコストを圧縮節約する事と工事中に発生する制約を集約しようという狙いだと思います。
又、都度施工だと例えばアフターや修繕計画策定も手間がかかると思います。

>>285さん
まず、短周期修繕工事という言葉も手法も聞いたことはありません。３年周期で工事を計画されて
いるとのことですが、外壁やバルコニーの防水、軒天の工事はどうされているのですか。
足場を組まないとバルコニーの工事はむずかしいのではないでしょうか。
大規模修繕工事は、周期ごとに建物設備の維持保全を行うものです。又、修繕工事には予防保全と
事後保全双方が含まれます。
３年毎に工事を計画されているとのことですが、その費用が1,000万円から2,000万円は安いと思います。
13年～15年周期で大規模修繕工事をすれば、100戸のマンションの相場としてはその期間の工事費は、
8,000万円～1億の工事費となります。
お宅の工事費は、1回の工事費が1,000万円から1,500万円ということですから、15年でみた場合は
5,000万円～7,500万円になりますから、安いといえば安いですね。修繕箇所がわかりませんけど。
しかし、1億の節約はどういう計算からでてくるのか理解できません。
それから、大規模修繕工事の主な内容を記載しておきます。

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備等

管理会社主体の修繕の専門委員会は意味がありません。
管理会社と管理組合は利益相反であることを忘れてはいけません。
管理会社は自社の都合のよいよう話をもっていきますので、専門委員にも正しい知識が必要です。

何故全国のマンションの殆どが大規模修繕工事を周期的におこなっているかを
認識すべきです。
外壁工事やベランダ、窓枠のシーリング等は足場を組まないとまず工事が
できないと思います。
それに、３年置きに1,000万円から2,000万円の工事費といわれていますが、
100戸のマンションの足場の相場は、それだけで2,000万円程度はすると思いますよ。
工事の内容が違うのではないでしょうか。
大型設備の更新工事は大規模修繕工事とは又別のものです。
エレベーター、消防設備、給水設備、配管、玄関扉、サッシの更新工事等を大型設備といいますが、これは大規模修繕工事とは別個に普通は行います。

>>285さん
大規模修繕工事をするときには、相見積をとりますが、そのときのやり方としては
同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じスペースで相見積をとらないと、高いのか
安いのかも分りません。
その為には、設計監理方式といいまして、建築士を雇いその相見積の要綱書を作成して
もらわなければなりません。
その建築士が管理会社の者であったら意味がありません。
設計監理業者は、工事が仕様どおりされているか、決められた材料をきめられた量
使用しているかとかのチェックを我々住民に代わってやってもらうのですから。手抜きとかの監視をしてもらうのですから、管理会社系列の工事業者と同じ建築士では
無理ですよね。

２８６～２８９の皆さん　迅速なご助言ご回答有難うございます。

実はこの９年３回の工事では、毎回ロープブランコ工法によりタイルの補修、隙間修繕等実施しています。階数が２０階弱あり、足場を組むだけで８,０００万円という見積りが出たため格段に安いロープブランコ工法（１回で５～７００万円ほど）を採用とのこと。事前の建物診断では外壁にはほとんど目だった損傷なし、屋上防水や壁面汚れ洗浄で十分という報告がありロープ方式で対応しています。２０年で１億円節約というのはこの工法の選択から導かれた金額ではないかと。

いずれにしましても、堀り下げた議論もなく３年がきたからさあ工事をしようでは納得しかねるところです。

短周期（サイクル）修繕工事という工事の概念はないのですね？　管理会社さん、どこからこの用語を引っ張り出してきたのかしら？　皆さん有難うございました。

リゾートマンションという特殊性から、短期修繕工事がメインになることは十分考えられます。

>>292さん
リゾートマンションだったんですね。
確かに足場は１４階以上は法律で組むことはできないんですね。
そこで、１４階までは足場を組み、それ以上の階はゴンドラでの作業と
なりますが、ゴンドラの場合は割高になりますので、ロープブランコ工法が
採用されたんでしょう。
その工法ですと、安定性がなく細かい作業は難しいと思いますし、風の強い日
は危険が伴います。
３年に１回５００万円～７００万円かかるのなら、その外壁工事を１３年～１５年
経過した時に一緒にやればその分が浮くのではないですか。
外壁に浮き等がでてくるのは築１０年以上経過してからですからね。

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表

　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目 築３９年で再検討
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

リゾートマンションの場合は、予防保全より事後保全が
優先されるのでしょう。
事後保全の場合は工事費は高くつきますけどね。

グレードの高いマンションの大規模修繕工事の周期は短いようです。
修繕積立金の少ないマンションでは、大規模修繕工事というより、
それこそ事後保全で悪くなったところしかやらないようです。
そういうマンションはいずれ限界マンションとなります。
問題はデベ系の管理会社に管理を委託しているマンションの場合は
どうしても工事か多くなるのと工事費が高い傾向があります。

マンションの建て替えは非常にハードルが高いようです。
成功例としては、板橋区にあります高島平のマンションがあげられます。
何故成功したかといいますと、まず東京という立地が良かった点、それから
容積率に余裕があり、戸数を増やしその分を売却して建て替え者の負担を
軽くできたというのがその要因です。
容積率に余裕がないマンションは建替えはまず不可能です。
解体するだけでは、土地の価格を全戸で割れば、解体費用を差し引けば
微々たる金額しか手にすることはできません。
だから大規模修繕工事とかの建物設備の維持保全が必要なのです。

皆さんかなり具体的なご助言まで下さり有難うございます。昼間仕事をして夜覗いてみたら御レスが伸びているのでオドロキです。折角のアドバイスですから消化すべく勉強させてください。重ねて感謝です。

>>294
>確かに足場は１４階以上は法律で組むことはできないんですね。

どんな法律ですか？

>>300さん
１４階とアバウトな書き込みをしましたが、高さが４０ｍぐらいと
覚えていたのでそういう表現をしました。
建設業者の方なら１４階以上のマンションについては足場を組むことは
しません。
それ以上はゴンドラが普通でしょうね。安全性と丁寧な工事を勘案すれば。
どの法律かだったかは定かでありませんので書きませんが、調べれば
すぐわかると思いますよ。