【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために

引っ越せる組合員は幸せです。大規模修繕を２回したマンションは築３０年位ですよね。
外装の見栄えは良くなったでしょうが。見えない設備関係は大丈夫でしょうか。？後は、
買えるゆとりのない組合員と、安くで購入した組合員との対立がある。その始まりが、
区分所有者の古い順から役員になるようにしたり、立候補制の廃止、民泊禁止、等規約
を改正します。そうしないと危険ですから。？
マンションは、だいたい、２０年が買い替え時期です。

>>マンションは、だいたい、20年が買い替え時期です。

リタイヤ、年金受給者にはキツイですね。
確かに2回の大規模修繕工事済みのマンションの未来は。。。
住むか引っ越せるかで、人生の勝敗が決まります。
同じマンションでも住民の格差は激しく決まるものも決まらないのが現実です。

１、組み合員の中には手持ちのマンションをローンの返済後新しいマンション（住居）購入し、
　　旧マンションは賃貸にして賃料で新マンションの購入資金を返済できると考えている。

※上記１の件は、マンションの管理状況を把握して将来組合員の負担を軽くして安全な管理を
　できるプロ（マンション管理士）の組合員の集団があるかないかを見極める必要があります。
※管理会社任せ（全部委託等）は非常に危険である。

これ等を考慮して賃貸に出しても賃料である程度の収入がある事と、将来オーナーチェンジで
売却しやすい物件であるかどうかを見極める必要があります。

>224さん
私もマンションは２軒目なんですが、資金的にはある程度余裕があったので
借り入れは殆どなくて買い替えができました。
前のマンションは売るつもりはなかったのですが、買い替えした場合は所得税
は掛からなかったのですが２年売却しないとその恩典が無くなるということで
結局売ったんですけど１２年前に買った値段と殆ど変らない価格でした。
高く売れた要因としては、駅近、学校、病院、ショッピング、階数、角部屋、
築年数等で不動産の点数がつけられましてそれで価格が決まりました。
資産価値の落ちない、落ちにくいマンションは売却する時も賃貸に出す時も
有利に展開していきます。

>224さん
そこで本題ですけど、築３０年近くのマンションであれば、これから
大型設備の更新工事を検討しなければならなくなります。
エレベーターの更新、玄関扉の交換、サッシ・網戸の交換、縦樋、高置水槽、
消防設備等、そして何よりも給排水管の更新工事をしなければなりません。
これは共用部分、専有部分も含めて。
修繕積立金も前もって積立をしておかないといざとなってその時に取り替え
工事をしようとしても積立金がなく、借り入れをすれば１０年返済となり
現在の積立金にプラスして大幅な値上げをしなければならなくなります。
通常の大規模修繕工事にプラスしてやらなければならなくなりますので
事前準備は必要です。
値上げは早ければ早いほどその額は少なくて済みます。

管理や修繕を全て管理会社にまかせることがどれほど恐ろしいことか。管理会社の利益など組合は考える必要はない。マンション1棟で管理会社がどれだけ利益を得ていることか。今後破綻マンションが増えるでしょう。

>227さん
管理会社性悪説を唱えているマンションばかりではないですよ。
うちの場合は管理会社とは良好な関係にあり、マンションのために
一生懸命努力してくれています。
工事や点検で協力金やバックリベートを取ることもありませんので。
やはり管理会社と管理組合は「共存共栄」でなければいけません。
管理会社も利益ばかりを追求していれば会社の存続はありません。
管理会社もそれは考えている筈ですよ。悪徳といわれるのは会社存続
していくには絶対使われたくない言葉ですから。
人を信じ信じられる人間目指していくべきです。

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管理会社は、どちらですか？

228様、マンション購入を検討中のものですが、私も同様に管理会社名を知りたいです。

福岡の管理会社で東福互光さんです。
ここの会社の方針は、委託管理で業をなすことを本分とされて
いるとのこで、工事に対する紹介料は全くありません。
ただ、管理会社名義の請求書がある分は紹介料等を頂戴しています
とのことでした。しかし請求書をみても殆どありませんでした。
ただ欠点もあります。紹介料等が発生しないので、悪くなってから
とか理事からの要請がないと積極的に工事とかの提案はありません。
工事や補修が発生すれば相見積を取ったり工事個所の確認とか業者
との打ち合わせで忙しくなりますので。
しかし、そうなったときは一生懸命やってくれますよ。
互光グループは全国にありますが、よそのことは分りません。

大手の管理会社には優秀な人材がたくさんいます。
その人材を確保するためにはいい労働条件が必要となります。
そしてそこの従業員は切磋琢磨して上を目指して努力をします。
その努力は会社のためなんですが、それが会社の信用とかに
結びつくものでなければなりません。
収益にばかり拘りすぎると管理組合の反感や不審に直結して
いきます。
やはり適正利潤というものが大切だと思います。儲かり過ぎは
結果的にはマイナスとなります。管理会社のフロントは管理組合
と一緒になって快適なマンションライフが送れるお手伝いをして
いくことが大切でしょう。

それから私はここのスレでいろいろ書き込んできましたが、
個の名前を挙げる結果となってしまいました。
別に管理会社の宣伝のためでもないんですが、その名前を出して
しまいましたので、これを機にここのスレから離れようと思います。
好き勝手なことばかり書き込みまして申し訳ありませんでした。
職人さん（実際は違うと思いますが）にも失礼しました。
ただいい勉強はさせて頂きました。
是非このスレで皆さんにアドバイスを送ってあげてください。

築27年の築古マンションですが、中古購入の若者は大きな工事がある度に新築を購入。
27年住み続ける団塊世代は大規模修繕積立金の値上げの毎にロビーや掲示板の前で愚痴をこぼしている。
富裕層や若者は大規模修繕工事とは関わらずにいっちょ上がりでタワーマンションへ昇格です。
羨ましい限り

築古マンションになればなる程、管理会社にとっては収益を生む物権である事は子供でも
理解出来ます。その為には役員を利用するか、無知を利用して管理会社主導にする為に、
管理規約を設定、及び変更、廃止、したり、委託契約を有利に展開する為の条文を忍ばせ
たり、あの手、この手を使います。

規約や法令違反を指摘する組合員を他の組合役員をたきつけて排除の動きをします。
それらを見抜く組合員は少なく、マンション管理士等の試験に合格する位の実力がないと
見抜けません。

特別決議事項（規約の設定、及び変更、廃止の案等）でも、総会成立要件を満たしてしてい
ない総会でも、欠席者の票を議長（理事長）に一任して可決している事例が多い。私の居住
物件は、過去の議案書等を精査しましたらたくさんの規約や法令の反する事例を発見しまし
た。

かの有名な管理会社１０９の事例です。皆さんの物件も精査される事を提案致します。

マンション住民で先々まで考えている方はごくわずかです。殆どの住民はどうにかなると思っています。それがどれほど怖いことか。傲慢で先々のことまで考えず安易な判断をし、自分勝手な考え、自分の都合で考える理事長がマンションをダメにします。

その通りだと思います。
管理会社に任せるのではなく、理事長だとか理事などでなくても、毎日の清掃に注意を払い、気になる部分について管理会社に指摘し、無駄な工事をせず、無駄金を使わず、十二分な積立金を確保することです。
普段の清掃に現れるのが管理の良し悪しです。
それができれば不具合の場所を早期発見できることに繋がります。
普段の清掃ができないと、見つけられないので、不具合が進んでしまい、手直しで済むことが、工事になってしまうこともあります。

清掃結果は目に付きやすい管理部分ですから、役員もたまには、巡回する事を薦めます。

清掃業務は綺麗な仕上がりは当たり前ですから当然良悪は理解しやすいです。
理事会で業者に内緒に清掃業務と管理員業務の良し悪しのアンケートを取る
事をお勧めいたします。

綺麗の基準は、人によります。当然自宅が汚い方は清掃状態が悪くても気にならないでしょう。
住民の質によります。

うちは代々の理事長宅が汚いからダメだ。
外部廊下側の家まわりも汚い。