住宅ローン総合スレ（迷ったらここで質問！）

>>138 匿名さん
扶養内でパートですか？
厚生年金の加入条件が月収6.6万円に引き下げられるらしいよ
https://headlines.yahoo.co.jp/videonews/jnn?a=20180827-00000038-jnn-so...

>>138 匿名さん
様子を見て切り替えも考えはしますが、優遇金利は変わっても、基準金利はしばらく動きはないと見て変動を選択予定です

>>141 匿名さん
私（夫）としては、年間50〜100万程働いてくれたらと思ってました

追記

30年ローンです

>>144 戸建て検討中さん
無謀
電気代一生0とか、、、甘い見通しで無謀なローン組むもんじゃないよ
蓄電池もローン組まなきゃ買えなさそうな感じだけど

貯蓄もないし
あと10年間で大学費用工面できる？

小学校から正社員で世代収入700見込んだとしても、MAX3500万位じゃないかな

>>144 戸建て検討中さん

145さんに同意。

私の場合ですが、世帯年収650万で借入3000万ですが、
どうにかやっていけるレベルです。
勿論、子供の養育費や学資も入れてです。

144さんはローンは払っていけるかもですが、それだと養育費は勿論ですが、外食や遊びにお金など使うことも出来ないのではないでしょうか？

きつきつの生活を、一生続けるかと思うと嫌になってくると思います。

>>144 戸建て検討中さん

うちは世帯収入900以外はほとんど差がないですが老後を子供に頼らないとするとそんなに余裕はないですよ。
世帯収入500程度だったら絶対避けます。
その一条の計画だと絶対にイレギュラーが許されないので、
台風で吹っ飛んだとかがあれば即終了。

>>144 戸建て検討中さん
夫婦2人の年収でも
かなりキツイと思います。
2500万ぐらいの物件をおすすめします

>>144 戸建て検討中さん

45年先も住める家というのは、メンテナンスにしっかりお金を使っている家です。
それができますか？
一条さんならメンテナンス費用が抑えられると思ったら大間違いですよ。

>>149
ですね
加えて、メンテナンスしやすい（メンテナンスすることを前提にしてる）家である必要もあります。
最近の家はほとんどがスクラップアンドビルドが前提ですけどね

新築マンションはどれくらい住んで売却がいいでしょうか？
現在40歳で死ぬまで住むと修繕費が勿体無いと思ってます。

新築マンションを20年住んで売却して60歳で新築マンション買いたいのですが住宅ローンは組めるのでしょうか？
借入は1000万ぐらい想定しています。

>>151 通りがかりさん

現行住宅ローンの商品設計上は組めるよ。審査可否は別として。
目安は借り入れ時点で70歳、完済80歳までかな。もちろん団信加入必須だし安定収入も必要。

高齢で住み替え狙るなら、一括で払える程度の資産がほしい

✕住み替え狙る
◯住み替え狙う

>>152 元銀行員さん
ありがとうございます。
現在が3LDK7000万の新築マンションです。
20年後に4000万から5000万で売却して2LDKの新築マンション買えたらいいなあと思ってます。
それまでに貯蓄を1億は貯めておきたいです。

>>144 戸建て検討中さん
私と同じような世帯年収で、子供が二人。
3900万の借入で、35年先までのライフプランシュミレーションしてます？
年２%の年収アップしたとしてもかなり厳しいと思いますよ？
私は、土地あり建物のみで35年で、頭金し2500万の固定金利ローン組み、月6.5万支払いました。
また、太陽光が40年使えると思い込んでるのは危険です。

知り合いで、30年3000万ローンを組み月12万のしはらいに耐えれず返済開始２年後、親に泣きつき1000万の返済額軽減型で繰り上げ返済し、月7万にした人もいます。

まだ間に合いますよー！

144さん、手取り４００万でもその家族属性で3900万の借入は無謀の領域。

１０倍の借入自体通らないよ。

>>157 匿名さん
144さんは、通らなかったら、借りれるだけ借りるんだと思うわ。かなり危険。
共働きでもリスクありすぎる。

十中八九、税込で書いてると思う。入居する年は物要りだから残預金200万じゃ心もとない。

どちらにしても、質問するだけして返答が無いのですから
これ以上討論しても無駄ですね。

いつも思いますが、本気で考えてるなら意見を尊重して
本人様のステップアップに、繋がって欲しいと思うのに返答に返事がないという始末。

相談者は戻りますが136、138はとうですか？

返信ありがとうございます。すみません遅くなりました。
一応審査は通り、ライフプランシュミレーションもしたのですが、不安でしたので質問させて頂きました。
正社員になる事は大前提として、太陽光発電は机上の計算にはなりますが、余剰買取で昼間の高い電気を買わずに10kW以上であれば20年間18円保証と聞いていましたので、20年間は電気代がかからず生活できるかなと考えていました。
ただパワーコンディショナーは20年後に余剰買取の分で払えるかなぁと安易に考えていた事と、21年目からは安くても10円前後で売電できるのかという事、蓄電池は未来の技術に任せたとこちらもふわっとした考えでした。
建てるならゼロエネルギーと思っていましたけど、ZEHとは期間限定みたいな感じに考え直した方が良さそうなんでしょうかね。
単純にランニングコストが少なく済む家を考えていましたので、3000万住宅ローンで月85000円プラス電気代15000円くらい払うならどうせなら性能も良く地震にも強い家に住みたいなと。
また最悪の最悪はマンションと別荘というか空き家がありますので手放せばなんとかなるかとか頭のどこかで考えていたかもしれません。
まだ契約はしていませんが、改めてライフプランシュミレーションしてきます。
ありがとうございました。

年収500万で月8万の支払いは妥当ですか？家って住宅ローンの他に何がかかるんだろう。
火災保険は最初に払いますよね。団信も含まれてるとして、固定資産税くらいですかね。

太陽光って設備をローンで買っちゃうと売電収入が金利に食われちゃうから現金払いが基本だよね

・退職までに完済（せめて雇用延長範囲内）
・一馬力前提、妻の収入は貯蓄へ
・借入額は最大でも税込年収の5〜6倍
・年間返済額は手取りの25%まで
・大学入学までに四年分の学費確保

これくらいで検討したいところ
子供が中学上がるまでに貯蓄できてないと詰む

日本の離婚率は30%超。妻死別の場合でも、保険金が少ないと返済できなくなる。
連帯債務で団信分割してれば、死別には対応できるけど離婚の時に揉めるかな（収入減るから、一人でローンを組み直すのも難しい）

ローンの2馬力前提返済は怖い

144さん、注文住宅で契約してないのに融資通ったって？
契約書、重要事項のコピー提出した審査に通らないと融資してもらえるか分からないんじゃないの？
また太陽光の何十円の損得考える前段階を心配した方がいいのででは？

>>167 名無しさん
仮審査OKの段階でしょう
同条件であれば本審査否決の可能性は低いですが、どうするんでしょうね

一般論で年収400万って低いよね。正社員になる事が大前提とかなら非正規？これで9.75倍貸してくれる銀行あります？
不安定収入は計算外のはずだから奥様のパート代は世帯収入に入らないはずだし、また本審査は融資銀行のセーフティーネットの保証会社が審査するので厳しいかもよ？

・年収倍率約10倍
・電気代0円生活
・売電収入からメンテ費捻出する

どれも頭がお花畑

地震に強い家作りたかったら、太陽光乗せない方がいい。

太陽光&オール電化も検討しましたが、うちは見送りました。
損益分岐点までは電気代の先払いに等しく、その後はメンテナンスも必要になってくるので、そこまでメリットないのかなと。

金銭的なメリットで太陽光乗せるなんて今時ないんじゃないかな
防災対策の意味合いが高い気がする

>>173 匿名さん
大阪や北海道の停電時に、太陽光のせてたら昼間はいいなぁとは思う。
損傷なく使えればの話だけど。

太陽光で儲かるというのは幻想
逆に災害時の安心を買うという気持ちでないとね

太陽光が飛んで屋根も一部めくれ、飛んだ太陽光で二次被害もあり、訴訟問題にもなっている。

>>175 匿名さん
ゲリラ豪雨、竜巻、台風では役に立たない処かリスクになりますね。
地震でも地震発生後、損傷していれば使えないし漏電の危険もあるから業者に点検してもらってからとなると平時天気の良い日しか使えない。危機管理用にはならない。

今回の北海道全域停電のような場合は、地震の被害がない地域では太陽光が大活躍してますね。
まあ、太陽光発電設備を買うなら被災中心地では使い物にならないことを覚悟した方がいいのは確か。

災害時はPHVやハイブリッド車のほうがいい。

世界的には電気自動車が主流に成りつつあるが、災害列島の日本ではハイブリッドが便利で役に立つ。

診断お願いします。

■世帯年収
　本人　　年収400万
　配偶者　フルタイム110万

■家族構成
　本人　33歳
　配偶者　35歳
　子供2 　6歳,4歳

■物件価格
　親名義土地、戸建て2200万

■住宅ローン
　・頭金　0万円
　・借入　2400万円（諸経費、引っ越し、家具代などすべて込）
　・固定　35年（1～10年0.65%、11年～35年1%）
　・一般団信
　・月6.5万支払

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　・預金　300万円

■昇給見込み
　・年3万円程度

■定年・退職金
　・定年　60歳
　・退職金　1500万程度
　・定年後、5年間の再雇用制度有り（税込300万円程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　・なし

■その他
　・妻は、現在派遣社員で、3年後をめどに直接雇用もしくは、別会社で正社員の予定

>>181 匿名さん

先ず融資の審査では収入は安定収入で前年度で評価されます。また債務者ではない名銀の土地は担保に成らないと思うので融資を受ける金融機関に問い合わせしてみてください。

名銀→名義

被災していない地域は太陽光は活躍するだろうが
被災した地域は太陽光パネルが地震で被害受けてなきゃ良いけどな
太陽光パネルは家の地震保険の対象にならないし、地震はメーカーの自然災害補償でも対象外

>>181 匿名さん
>・固定　35年（1～10年0.65%、11年～35年1%）

どちらの銀行ですか？

>>182 匿名さん
仮審査では、父名義でも問題ありませんでしたね。連帯保証人が父だからですかね。

>>185 匿名さん
私の住んでいる県の地銀ですね。
固定だとかなり条件良いんじゃないかと思います。
ただ、私は、金利は同じで、その地銀よりも団信が安い、jaで本契約を考えています。

団信抜きの金利だったのね
どうりで・・・

>>188 匿名さん
説明不足でした。
団信は、一括60万程度払う予定です。

診断よろしくお願いいたします。

じぶん銀行か住信SBIネット銀行の変動を利用予定。金利はそれぞれ0.31と0.28。
変動は博打だが、初期金利が抑えられるからなんとかなるか…？と思ってはいるものの不安。

【年　　齢】31
【勤続年数】7
【就業形態】正社員
【会社規模】一部上場 大手メーカー
【年収】昨年680、今年700強見込
【配偶者】あり(年収240万)
【現在債務】奨学金残債70万
【カード】5枚(メイン1枚、残りは使い分け)
【希望金額】4750万
【戸建orマンション】マンション
【新築or中古(建齢)】新築
【都道府県、市町村】地方政令都市、非関東
【頭金の額】なし
【所有資産】貯金300万
【その他】頭金を入れられないためアルヒのスーパーフラット8などが使えないのが痛いです。。

>>190 マンション検討中さん
返済に管理費・修繕費入れると少々キツくないですか？

>>190 マンション検討中さん
変動でその金利は見たことないですね。
裏ワザですか？

じぶん銀行とイオン銀行どちらがよさげでしょうか？
※４０００万、３０年ローン１０年固定金利優遇で１０年後繰り上げ返済予定
（購入後３０００万程度の資産残り）
※現時点でじぶん銀行０．６７％（１０月０．６８？未定）　イオン０．６９％（１０月同金利）

把握メリットデメリット
■メリット
・イオン銀行　ゴールドカードによるラウンジ利用可　
・イオン銀行　イオン系列５年間５％割引
・イオン銀行　１０年優遇後の金利上昇がじぶん銀行より低い　
■デメリット
・イオン銀行　金銭消費貸借契約で印紙必要　2万円 ・・デメリット
・イオン銀行　司法書士高額？不明瞭　　　　　　・・・デメリット
・イオン銀行　なんかの取引口座作る必要あり　　・・・デメリット
・イオン銀行　仕事が雑　　　　　　　　　　　　・・・デメリット　

以上他あればご教授願います
※気になるのはスペックで見えていない部分ですね・・・こればっかりは経験が必要かと
※一応本審査両方とも通っています

>>190
その金利うらやましいです。住信SBIでそんな金利でてますか？？

>>192,194
すみません、0.1ずつプラスしてください間違えました。。

>>195 通りがかりさん
それでも変動では破格の利率ですね

当初引下げの固定のことかな？

デベ提携だと住信SBIの0.38あるらしいですよ。

>>189 匿名さん

団信ってお金かかるの？

>>199 匿名さん
銀行の住宅ローンは団信込みですが、フラットならば別ですね（団信込型もあり）

>>199 匿名さん
すいません勘違いでした。
Jaでは、44万で、間違いですね。
地銀だと金利に0.2%上乗せなので、かなり高たったです。

詳細を説明します。
金利:地銀とJA同じで、2段階金利(1～10年0.65、残り期間1%)

団審:地銀の場合、団審が金利に0.2%上乗せ。
Jaは、別審査があり、0.1～0.3の範囲で審査次第。あとは、融資手数料が地銀が融資額にたいして×0.2、Jaは、0.15。

と言うような感じですね。

■世帯年収
　本人　　1100万円　正社員
　配偶者　100万円　パート

■家族構成
　本人　49歳
　配偶者　48歳
　子供1 19歳

■物件価格
　3,600万円（諸費用込）　新築マンション

■住宅ローン
　・頭金　900万円
　・借入　2,500万円
　・変動　0.57% 20年　または　・フラット35s　25年

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　・1000万円

■昇給見込み
　・なし　57歳から今の7割へ減給

■定年・退職金
　・定年　60歳
　・退職金　なし
　・定年後、5年間の再雇用制度有り（税込300万円程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　・なし

■その他
　・子供は大学生で自宅通い
　・本人は2年前までうつ病治療歴あり
　・会社は転勤あり　転勤すると社宅付与あるが二重生活
　・新築マンションにしては安いが駅遠で車必須。駐車場は月13000円
・ローンで購入した投資用賃貸マンション保有。年収支はトントン。残債は1,500万円

以下が質問になります。社宅住まいからはじめての購入になります。アドバイス願います。
1 そもそもうつ病歴ありで残債含めて4000万のローンは民間銀行で通りますか（団信必須ですか）
2 老後資金のことも考えると退職金がないし繰上げ返済が見込めません。定年までに完済出来ないローンを組んで家を買うこと自体無謀でしょうか
3 繰上げ返済なしが前提ですが、ローンの期間はやはり払える限り短くする方が良いのでしょうか
4　全期間変動より当初固定の方が金利が低い理由は？

>>204 匿名さん

ありがとうございます。
会社の規定で50歳を超えると社宅料が2〜3倍になること、消費税があがることから今購入することを考えました。収入があるうちに低金利でローンを減らしたいというのもあります。
子供は大学の看護科で、卒業後も付属病院に勤務することを希望してるので10年ぐらいは同居します。71㎡の3LDKなので夫婦2人には十分かと。

>>203 マンション検討中さん
①年収的には通るレベルと思いますが、銀行は団信必須です。完治していても過去3年以内の告知があったかと。
②退職時点で完済できないと、修繕費が高くなっているでしょうから生活苦しいかも
③多少の余裕は持ちましょう。金利上昇や会社倒産など、気にしだすとキリないですけどね。
④変動と固定は基準となる金利が違います。
当初固定終了後は基準金利からの割引なので、今の金利水準のままでも金利が上がります。個人的には短期完済以外は選ぶメリットはないと思います。

>>206 通りがかりさん

ありがとうございます。メリデメがわかり、だんだん頭が整理されてきました。

>>203 マンション検討中さん
年収は、羨ましい限りですね。
年収支がトントンの残責1500万のマンションは、あと何年でペイできるのですか？
トントンなのに持ってる意味あるの？
さらに借金背負って自宅用マンション買うの？
借金背負って、また鬱になったら、どうするの？
社宅が2～3倍になるって、近隣の同じぐらいの賃貸マンションと比べて、家賃どうなの？それでも、社宅の方が安かったら、それでよくない？
と、思ったりします。

>>198 匿名さん
私もデベ提携で0.39で住信SBIネット銀行全期間変動で借りましたので、この金利帯は嘘じゃないですね

>>208 名無しさん
いくら社宅が安くても、定年後も住み続けるわけにはいかないでしょうからね
解体気持ちはわかります
計画が妥当かはまた別ですが

>>208 名無しさん

ご意見ありがとうございます。持家が欲しいという夫婦の気持ちが先に立っての相談ですが、あなたのように第三者の冷静な視点からすると買わない選択肢もあるなあと思いました。特に、病気再発リスクのところは考えていませんでした。

>>211 マンション検討中さん
35歳とか40とかぐらいに購入されなかったのは、なぜですか？

>>212 名無しさん

転勤や親への仕送り等々で地に足を着けた生活が出来ませんでした。今は本社で10年目、これから転勤になっても単身赴任を選択します。
今からだと遅いでしょうか。ずっと社宅住まいをさせた妻に新しい家とキッチンをプレゼントしたくて・・

質問した人が回答を得られず質問攻めにあう不思議な掲示板

欲しい回答だけが貰える掲示板などない

契約社員で年収300万程度嫁と合わせて世帯年収500万ほど
親の融資もあり頭金1200万ほど用意でき1500万ほどのローンを組む予定
もう少し金利下げたいと思いARUHIとか気になるんだけどどうでしょう？

>>216 戸建て検討中さん
35年固定で組むんですよね？
ARUHIのスーパーフラット8団信込み1.29%で組めたとして月44400円
sbiの35年全期間1.47%で組んだとして月45708円
sbiの変動0.45%だと38607円

スーパーフラット8が使えるならARUHIでいいと思うけど
変動で組んで固定との差額6000円を繰り上げ返済にまわすのもアリかと
まあぶっちゃけ1500万くらいだと金利詰めてもあまり差がでないんだよね

>>213 マンション検討中さん
定年までの11年節約し年200万貯金して、一括購入も悪くないのかと。
その方がリスク減りませんか？
その生活をして、万が一定年までに鬱再発しても、その何年かの貯金があるのは、心強い。

>>216 戸建て検討中さん
年齢や子供の予定とか家族構成などが、色々不明何でなんとも。

仮に金利が1%以下、35年ローンでは組むのであれば、頭金は、ある程度手元において。
自分の住宅ローン控除ギリギリまで借りた方が得じゃない？

情報が少な過ぎて、なんとも言いがたい。。。

今は現金一括で購入するより
0.5%程度で借りて減税メリット享受して
繰り上げた方が総額安くなるし
団信もあるから借りたほうが良いでしょう

心配なら20年固定とミックスとかもありでは？

変動0.45% 1700万円
固定1.31% 1000万円
返済口座預金残高1200万円で返済始めて

10年後に住宅ローン減税分も含めて
繰り上げ返済
金利次第では固定を多めに繰り上げて
トータル金利1%未満をキープ

20年後は残高も僅かになり
預金残高と大差なくなり金利リスクは
気にしなくて良いでしょう

216です。ありがとうございます
現在35で妻32子供は家を建てたら一人欲しいと思ってます
離れ申請で建てるのですが一応自分で調べた限り控除の条件は当てはまりそうだと思います
フラット35は月々の支払いが安くて助かるのですが35年というと自分が70になるので年金がもらえるかとか退職金がないので老後の貯蓄が心配ですね、働けたら70まで働きたいですが病気や怪我で働けなくなると詰みそうです
繰上げ返済を考えればいいですが子供が大学とかになる頃にそれだけの余裕があるかどうか

頭金投入タイミングを減税目的で10年後にずらすやつね

月々の支払いは金利が低いほうが少ないから
フラットは一番高い部類と思う

減税目的で頭金入れないと借入額が増える分手数料が増加するし（定率なら）、どっちが得とか一概に言えないよね。かつ期間ミックスだと当初10年の返済が予想キツくて手元資金取り崩して繰上げ返済出来なくなるリスクもある。
リスクあげればきりがないから、結局、分相応の家を買って柔軟性と利便性の高いローン組むのが一番ですね。

借入金4000万円
金利0.457%＋手数料2.16%の場合、10年間で
金利158.5万円＋手数料86.4万円＝245万円

住宅ローン減税が約360万円

頭金を入れるより、100万円程度得ですし
頭金を定期預金にすることで、僅かですが
増えます

＞予想キツくて手元資金取り崩して繰上げ返済出来なくなる

頭金を入れて預金が無い場合は、早々に破綻して売却する羽目になるところをリスク回避できて助かったということです。

住宅ローン金利より低利で長期間の借入を新規には出来ませんから

それと、万が一ですが
10年後、定期預金の金利が1.2%とか大き
上昇した場合、繰り上げ返済を行わずに
定期預金を続けつつ返済するというのも
ありだと思います

金利上昇の備えとなりますね

頭金入れた時の住宅ローン減税忘れてないかい？

>>209 通りがかりさん

全期間変動金利でも、金利見直しは半年に1回なんですか？

>>227 e戸建てファンさん
変動は全て半年見直しでしょう？
違うところあるのかな？

>>224 匿名さん

その試算は何との比較？
1000万を頭金で入れるか10年後に繰上げ返済に使うかとの比較ならば、両者の金利、手数料、減税額を比較しなきゃ駄目じゃん。

全期間固定でローン組んだ方が楽だよ。
早い時期に繰り上げすれば利息分を一気に減らせる上に先々の金利上昇とか考える必要ないし。

>>230 匿名さん さん

早い時期に繰上げして残高を一気に減らすことが出来る流動資金のある人こそ変動でしょう。

>>229 匿名さん

４で割れば１千万分ですが
僅かな額の差云々よりも
減税メリットのほうが大きいから
預金残高０で返済続けるよりも
返済口座に預金を多く残したまま
返済を続けたほうが安全だと思います

>>232 匿名さん

減税メリットの方が大きいということを試算で示してよ

>>231 匿名さん
自分の場合、土地を現金購入して上物は頭金を入れずに35年フルローン。手持ち残金は3000万弱だが全期間固定にしたよ。未来は神様にしか分からないからね(笑)急激に金利上昇しても自己責任な訳で誰も助けてくれないからね。更に貯蓄に励んで最も効率的で安全な返済をして将来、悠々自適な老後を送れるよう石橋を叩いて渡るつもりだよ。考え方は人それぞれ。自分はこれが１番安心安全だと思ってるよ。

今は超低金利が当たり前になって金利上昇のリスクを知らない人が多いのが逆に恐ろしいね。変動金利の人は金利上昇しても本当に大丈夫か試算しないと最悪、大切なマイホームを手離す事になりかねないよ。マジで。

四則演算出来ない人？

>>235 匿名さん さん
2700万円のうち繰り上げ返済に充てられる預貯金が
1200万円ある場合、どのくらいで手離す事になりそうですかね？

>>234 匿名さん さん
今の金利状況(住宅ローン控除1%以下)なら、手元に頭金あっても、頭金にせず残して、ローン増やした方が俺も良いと思う。
手元に現金があるのは、いろんな事に対応できるよ。

ただし、ちゃんとライフプランシュミレーションして、確実に毎月返せる額にすること。
失敗して、10年たたずに損な返済額減額タイプで繰り上げで、手元の1000万使った人いる。

3000万の物件。
①頭金1000万で2000万借入、期間20年で返済する
②頭金なし3000万借入て期間30年でローンを組み、10年後に1000万繰上げ返済して期間を短縮する

フラット35だと20年を境に金利が違いますが、融資手数料や住宅ローン控除、団信保険料などを考えるとトータルでお得な方やおすすめの方はどちらの方ですか？

ありがちな質問で申し訳ありません。年収800万で扶養家族一人で、住宅ローン控除は丸々恩恵ありとします。

今は返済短くしても減税分が減って金利が相殺されてしまうから
短く借りてもメリット無し、返済期間35年で借りないと損

減税期間分の支払い額(頭金＋返済分＋繰上分)は
金利が低い変動、残りは15年か20年固定が良いと思います

いずれにせよ、あわせて金利１%以下で計画でしょう