マンション夢設計ってどうですか？

>320 >321
どちらも非役員の管理組合員たちのことを肌で知っている達人レベルにしかできない書き込みだと思います。頼もしいです。大変ご苦労なさった人のはず。
３２０：「既成事実化」を問題視。３２１：「（白紙）委任状」が減ってこそ。
その通り、私も異論はありません。

>318 >319 に記された管理組合（特に理事会）乗っ取りの経緯は、それまでの運営を本格的に改善しようとする動きに対する「強行突破」と言えるものです。その時、あるいは後日できるだけ早い時期、ひいては現在でも厳正な法的審査、業務監査等を受けずに済んでいるから、「正常に運営されております。」（理事長代行を承認した後の理事会広報）と常に強気でいられるのでしょう。ホント、この強気は「業・民」共通で尋常ではありません。管理会社の親会社や、同グループのトップ企業はインサイダー取引等で有罪判決確定後も再び同様の不祥事を起こしていたと記憶しています。表面的には改めても根本的には改める気が無い、当管理組合を今まで見てきても「裏切り者（≒内部通報者的：公益のために組織の長に背を向ける人）」のいなさ加減（誰もいないということ）はナチスドイツ以上です。ヒトラーでさえ同胞による裏切りはありました。

私見ですが、良質なマンションなら合理的な法律論議ができるのでしょうが、悪質だとなけなしの議論（見た目と違ってその機会は全然ない）の成果があっても瞬時に吹っ飛んでしまいます。その原因の大半は”恐怖”でしょう。本来「警察」と「裁判」は私が口にしていい言葉のはずですが、当マンションでは理事会が私に対して全体への見せしめ的に議事録（全組合員に回覧）で使ったりします。真相は「全体への見せしめ」ではなく、本当に９０％超の住民の敵意なのかもしれませんが。絶望に陥らないようにはしています。負けないぞ！

　総会で独断専横の理事達を退任させ、新規に理事を選出したとして、旧理事会役員が
長年の不正が暴かれるのを恐れ、すんなり帳簿、管理人室のカギを渡すとは限らない。
そんな場合、どうやって帳簿、鍵を渡してもらうのか。実際に類似の体験をした人に
ぜひ回答をしてほしい。

何年か前のことになるのですが、（恐らく）住民の悪質さを示す出来事：

ある日、仏壇の掛け軸（１コ）が配達されました。注文した覚えなし。開封はせず、ダンボールに貼られた”何とかセンター（団体名）”に電話したところ、結構ねばられまして、私が署名したという注文ハガキをようやくファクスで受信。何者か（団体名でかなり見当はつく）が勝手に私の名前と住所・電話番号で注文したのでしょう。掛け軸の販売元と「何者か」はグルかもしれず。

それから数年が経った最近の新聞に載った記事です ↓
https://www.asahi.com/articles/ASM275RMBM27TIPE01L.html

こういう脅し的行為はメッセージが標的に伝わらないと無意味なので、やられた人にはかなり見当がつきます。シッポはつかめませんが。すぐ消費者センターに電話したものの「今後は発送元を確かめてから受け取ること」とか逆に説教され、何の関係があるのか知りませんが私的状況を聞かれて不快に思った記憶があります。

　へぇーー、そんなことする奴がいるんですね。また、恐らく勝手やり放題の理事達にべったりの弁護士が悪知恵をつけて、法律など全く知らないワシのようなものを手玉にとり「やれるものならやってみろ！」と「あっかんべー」をしている気がします。うまい汁を散々吸っている連中は、簡単には退場しないんでしょうな。

>325　職人さん、
コメントありがとうございます。「あっかんべー」はその通りでしょう。
でも、逮捕に至らない悪事を「弁護士」のサポートなしでも絶妙にやってみせる、見た目ふつうのサラリーマンが分譲マンションには管理組合員として入っている恐れがあるぞ！と言いたかったのです。単独、独断専行でも捕まらないような「高い能力」の持ち主。教養や知性は感じません。１期でも理事長をやって最高責任を負うような愚かなマネはしない。無役でもマンション全体を支配するコツは知っている。業者はこの人に貢ぐ。
数年前、定期総会議案書配布日の未明に当宅の自転車１台がなくなりました。気持ち悪い。
・・・ともに闘いましょう！とほほ

　マンション管理に関する問題は、いわば「身内の問題」で、行政や警察・司法当局から
すれば積極的に介入する気はないのでしょう。ただ、住んでいる我々からすると毎日のことであり、資産保全の意味からも切実な問題です。

　「逮捕に至らない悪事を弁護士のサポートなしでも絶対にやって見せる。」との強い決意に、敬意を表します。我々はある意味「極めて常識的な事項」を問題としているのであり、（例えば、理事長が組合員の無関心をこれ幸いに、会計帳簿を長年開示しない等）、我々
自身で十分戦えるのではないかと思います。たた、裁判所は、所定の手続き・方式によらないと相手にしてくれません。（例えば、「独断専行の理事長を解任してくれ」と、いくら悪行の数々を並べても、「解任する」判決など出してくれません。なぜなら、それは総会決議で解任すべきだからです。」

　このコラムで、実際に本人訴訟をした経験のある方に、戦い方を教えてもらえると
有難いです。そうなれば、孤軍奮闘している戦士に勇気が湧いてきます。
　

「現理事長解任案を管理組合員（あるいは議決権）総数の１／５以上の署名によって総会にかけたい。その際、管理規約では”議長＝理事長”とだけ定められているから、解任審議対象の理事長が規約を根拠に議長をやれば、大量の（？）委任状が現理事長の自己防衛に使われる恐れがある。できれば現理事長には議長になってほしくない。何か手立ては？」が元々のご質問だったと思います。

①それでも規約通りやるしかない、②規約を変更して議長（候補）の順位を書いておく、③現理事長に遠慮してもらうよう何らかの意思表示をする、etc.の指摘がありました。

当マンションは築４０年近いですが、「１／５以上の署名」が何らかの件で試みられたことは１度もありません。他方、史上唯一、私は任期途中で理事会による辞任勧告決議を受けて退任した理事長です。この点において、厳密には「法の定める手続き（デュープロセス？）」によらずに運営されている管理組合であるとは言えましょう。例えば、正真正銘の理事長だった私が「君たちが１／５以上の署名を集めて総会を開き、私への辞任勧告を決めたなら従うが、そうでないから期末まで辞めない」と言い張れば、合法的な組合運営になるでしょう。しかし、現実に起きたことは”集団圧力的手法”で個人を圧迫し、「そこまでするのなら」と、言われるがままに理事長が従うという展開でした。教科書的にマンション管理関連法規だけを勉強した専門家などが見たら「無茶苦茶だな」と感想を漏らしそうです。

本式の裁判の経験がない私が語るのも変ですが、管理組合運営でゴタゴタするマンションの所有者たちの声については、「裁判所」だけが”確実に「聞く耳」を持っている”と言えるでしょう。ただし、裁判所はあくまで司法機関であるため、法規に関係しない事柄だと当然に「聞く耳」を持ちません。かと言って、裁判にかからない部分については無視され、なるがままに放置されていてよいという結論にはならないと私は考えます。つまり、裁判所は国家の機関、そのテリトリー（領域）外の事柄は「社会」で受けて解決せよ、という線が引けるのだと思います。>327 の冒頭の「身内の問題」とまさに同じ考え方になります。組合の現状を改めたい個人には、「身内の問題」に過ぎないと決めてかかる「社会」に「聞く耳」は存在しないかに思われ、本当にイバラの長い長い道で苦しいです。

たとえ１人にでもここまで思わせるマンションが、住み心地抜群の「よい管理」をしているとは私には思えません。やたらとカネをかけるこんな管理のやり方をしなくても、所有者たちで議論して、自分たちで定めた手続き（規約等）にのっとって合法的に組合活動をやれている団地が近隣にあります。見習いたいです。

＞＞326 そうですよね。

「関連法規を踏まえ管理規約に基づき、住民で話合い物事を進めていく」　理想的内な管理組合の運営ですね。管理組はなにせ大きな金額が動くので、（大規模修繕、毎月の管理費・修繕積立金等）そこに一部の「モンスター理事」が付け入るスキが出てきます。そのスキを作らない、もしモンスター理事が出てきたら早い段階で芽をつむことが大切なのでしょう。

　裁判所は、常識的な判断をしてくれると思います。ただ、なにせ忙しいところですから、
所定の手続きにのっとり、訴えの的を絞らないと相手にされません。勉強しながら本人訴訟をし、勝訴判決を勝ち取り、それを区分所有者に示して「モンスターがやっていることは
おかしい」と皆さんに理解してもらうことが、問題解決につながるのではないかと思います。

議事録が配付されていなかったので、相当の年月を得て閲覧ができた。
そこには大変な法令違反の議決の取り方を発見した。
当時であれば、議事録が配付されているなら議案書を添えて証拠と出
来たのですが、年月が経つと、既得権等が生じて告訴もできない。

管理規約や管理委託契約書には、議事録の配布は義務付けているのに
契約違反で配付されていなかったのです。

後のお祭りです。悪徳管理会社の常套手段でしょう。

些細なことかもしれませんが、当マンションの管理組合の性格をより適切にご理解いただくために、以下、指摘させていただきます。

>327 の
>「逮捕に至らない悪事を弁護士のサポートなしでも絶対にやって見せる。」との強い決意に、敬意を表します。
から、>326 の投稿文が誤読されていると推察します。「逮捕に至らない悪事を弁護士のサポートなしでも絶対にやって見せる、」のは、当マンションのワル住民（見た目ふつうのサラリーマン）のことです。この点に気を付けて再読いただければ有難いです。

>330 さん、>331 さん等にはどしどし投稿してもらいたいです。

さて、当マンションで「モンスター」といえば私のことです。その私から見たら、本当にモンスターなのは、管理会社にノーを言わないイエスマンの「理事会」や、役職に就くことなく管理組合を牛耳る親分（住人）です。２００人の組合員の大半は、（私から見た）本当のモンスターたちをモンスターとも思わず、私１名をモンスターと思わされている状態です。したがって、
>勉強しながら本人訴訟をし、勝訴判決を勝ち取り、それを区分所有者に示して「モンスターがやっていることはおかしい」と皆さんに理解してもらうことが、問題解決につながる
とのご指摘は、当マンションではそっくりそのまま「２００人の組合員の大半」の（迷惑住民である私に対する）思考だと言えるでしょう。これは、実に恐ろしい現象です。管理規約通りに「組合の会計帳簿を閲覧したい」と要望する１名をみんなでモンスターと決めつけているのですから。詐術に基づくこの誤解を解く努力は私もしていますが、効果なしです。

そういう意味でしたか（笑）　「逮捕に至らない悪事」とは、具体的にどんなことなのでしょうね。管理組合資金の私的流用ならば「横領・背任」の刑事罰ですから、せいぜい管理規約に違反してなにかを決議し、ことを進める、ということでしょうか。

３３３さん、孤軍奮闘のようで、お察しします。「組合の会計帳簿を閲覧する権利」は、マン管法等によれば、組合員一人でもできるのでしょうか。もし、貴管理組合が、組合員が納得できるレベルで会計報告をしているのであれば、「２００名が閲覧請求したら、理事会では対応できない。」として、断わることも理不尽でないような気がします。（３３３）さんが閲覧請求したいというのは、おそらく不明朗な点があるからなのでしょう。

>334 購入経験者さん、
具体的に悪事の実例を語り出すとキリがありません。いくらでも書けますから、今回は当マンションの奇抜と思われる点をまず記述しておきます。下記の点を否定されてしまうと、私は語る気力を失います。当マンションは、実は例外的存在ではなく多数派の恐れがあります。

>333 の最後に「詐術」と書きましたが、これは正確な言葉選びではありません。
数百名にもなる分譲マンションの「住民」像として、「大半の者は管理組合の運営等に無関心で知識もなく、プロの管理会社や一部の悪質な住民に引っ張られて」というものがあると思います。しかし、築４０年近い当マンションをここ８年間観察してきた現時点での結論は「大半の者は何が起きているか知っており、善悪も心得た上で賛成と承認を繰り返している」ということです。

もし、「そういうこともあるでしょ」とか「そんなマンションもあるだろ」とお思いになるのなら、その人はかなりの経験と知識を持つクロウトのはずです。たいていの方は、>330 のように「皆さんに理解してもらうことが、問題解決につながる」と考えるので、どんなにひどい運営をしているマンションであっても改善・改革は「可能だ」と見ます。

だが、私のマンションで起きていることはその見込みの否定です。管理会社が発案・提案した改善改革案なら理事会を中心にして２００名の組合全体で賛成承認され実現されます。管理会社が認めない場合は、２００名は全然動きません。私はこの２００名と思考も行動も共にしない唯一の住民です。それでも絶望はせずにムナシイ説得を続けてはいます。

３３６．直言居士さん。２００名の居住者が賛成で、貴方だけが反対とはどんな問題なんでしょうか。差支えなけば教えてください。重大な問題は「金がらみ」でしょうが、それなら
他の人も反対者がいそうです。ワシのマンションでも起こっているか、気になるもんで・・

承知しました。今後、ご紹介しますね。

確かに、他の人も本音において反対者はいるでしょう。しかし、それをオイラのように言葉や行動で示す（オモテに出す）かはレベルの異なるアブナイ話で、ローンを組んで買った「住まい」を手離しかねない展開を覚悟しないといけません。もちろん、あらゆるマンションがこんなタイプの管理をされているというわけではないでしょう。が、私のところは恐怖型の管理組合と言えます。「住まい」が人質にとられてモノが言えない≒「収入」が人質にとられてモノが言えない。分譲マンションと民間企業（・お役所・学校）は、構成員を管理するテクニックにおいて何ら差がない部分があると感じています。

>管理会社が発案・提案した改善改革案なら理事会を中心にして２００名の組合全体で賛成承認され実現されます。管理会社が認めない場合は、２００名は全然動きません。
↑ これって、ある種の「会社」にありがちな社員管理でしょう。特に国民の誰もが知っているような超・大企業。同じ大企業でも中堅どころ、あるいはそれ以下であれば、１人の例外も許さない管理まではやってられない会社がけっこうあるはずです。”一流大企業”という慣用語があると思いますが、お家騒動丸出しの”三流大企業”というのもあり、後者が「全員従え」的な経営をやっている”総本山”。大手デベロッパー物件の当マンションは明らかにこの系統だということです。

と、書いて投稿したものの、当物件は夢設計と特に関係ありませんので、申し訳ないが >337 職人さんよ、場を下記のスレッドに移させていただきます。

・管理会社のあくどい手口（２）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373783/

317前後の1／5総会議長について

1／5総会召集の賛同を得る時、議案として、議長をXX(発案人)にする、として下さい。
そうすれば現理事長が爽快を招集してもその総会の議長は発案人が議長です。
1／5総会を元理事長が招集しなければその議案によって発案人が議長です。

1／5総会の議長を現理事長にしておいたら1／5総会の議案は全て否決されてしまうことは火を見るより明らかです。

某マンション管理士から教わりましたのでご参考まで。

理事長(管理者)解任請求。
1／5総会によらず理事長を解任するには区分所有法(以下、法)第25条によるしかないです。
解任自由は愚痴を並べ立てるのではなく、法に記載されている管理者の職務違反(法26条他参照)を物的証拠を添えて訴状を作成します。
管理規約や総会議事録の保管場所違反は小さい事のようですが法律的には大きな意味を持ちます。
最近の判例により、理事会資料の閲覧も理事長の義務の責務となったことも無視できません(民法委任違反)。
違反事項は大きなものから小さなものまであるでしょうから大きな違反行為と些細な違反行為を分離するのがよいです。

裁判所が本人訴訟を嫌うのは手続きがメチャメチャ、主張に一貫性がなく、主張している違法行為が何の法律に反しているか理解しにくいからです。
出来れば弁護士に訴状を見てもらう事をお勧めします。時間1万円程度。
管理者解任ですから、法◯条、民法◯条に反すると断じて下さい。
マンション適正化法の指針違反も指摘したら良いと思います。

被告弁護士は争点をはぐらかす戦術に出ますがそれに惑わされず一貫した主張を維持して下さい。
管理者理事長に愚痴があるならそれは訴状や準備書面で表現するのではなく、陳述書にしたほうが良いように思います。

違法行為は認められるとしてもそれは軽微であるとして敗訴するかもしれません。
しかし、違法行為に対しての判事はあるはずですから一定の成果は出るはずです。
裁判官は和解勧めてくるでしょうがそれを受けるかはよく考えてください。

一定の条件を理事長が飲まない限り安易な妥協は禍根を残すと思います。
和解するということは過去の違法行為を許すという意味にもなりますから。

という私は管理者解任請求している友人と一緒に戦っています。
管理組合を大切に思っての訴訟なら裁判官も真摯に受け止めてくれるはずです。
無関心組合員に難しい事を説明しても理解されないのがマンション管理の盲点です。