マンション夢設計ってどうですか？

>>340
某マンション管理士の教えて下さったことは本当に正しいのでしょうか？

「議案として、議長をXX(発案人)にする」としても、その議案を上程して採決する際の議長は理事長ですよね。それだと議長委任票を「反対」票に行使されて否決されてしまいませんか?　そもそも規約で「総会の議長は理事長」と規定されていれば、それに反する決議は無効だと思います。
また、1/5総会の招集を理事長が拒否した場合も、組合員が代わりに「招集」できるだけで、規約の規定上、その総会も「議長は理事長」なのではないですか？

予め「理事長（管理者）解任の議案については、理事長は議長になれない」旨の規約改正を特別多数決議で承認決議しておかないとだめな気がしますが、どうなのでしょう？
せめて、特別多数決議の承認の定足数以上の賛成票が得られれば、規約改正と同等の効力があるとは言えるかもしれませんが。

マンション標準管理規約では・・・

（組合員の総会招集権）
第４４条　組合員が組合員総数の５分の１以上及び第４６条第１項に定める議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議又はマンション敷地売却決議であるときは、２か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
２　理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。
３　前２項により招集された臨時総会においては、第４２条第５項にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。

>>342
1/5総会で理事長が招集を拒否した場合は、「総会に出席した組合員の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する」ことが規定されている規約が多いと思います。

てなわけで、>>340 は正しい。

>>344
標準管理規約でいう3の「前2項により」とは「1」と「2」の二つの項を指すので、1/5総会の場合は、理事長が招集通知を発しても、理事長が拒否して組合員が発しても、議長は「総会に出席した組合員の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する」ことになる。
たぶん招集者（発案者）が仮の議長（進行役）となって、議長選任手続（議案）を進めて、正式に議長に就くという感じではないだろうか。
なので、340の某マンション管理士の言わんとすることは正しいだろう。

区分所有法41条では、「集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。」と規定しますので、管理者（理事長）が少数区分所有者から請求を受けて自ら招集した場合は、管理者（理事長）が議長を務めることになります。
しかし、標準管理規約では、公平性の確保から別段の定め（>>343）をし、多くのマンションではこれに倣った規約にしています。

1/5総会の議長について、夢設計、稲葉所長のご意見を伺いたいです。

【マンション標準管理規約44条3項について】
マンション標準管理規約では、42条5項に「総会の議長は、理事長が務める。」とあるように、通常は理事長が議長を務めるが、組合員から総会招集請求が行われるようなときは、理事長に対して不信感を抱いた場合が多い。
そこで、総会運営の公平性を確保する観点から、44条3項で「前２項により招集された臨時総会においては、第42条第5項にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。」との特則を設けたものである。

　しばらくぶりにこのスレッドを見たが、訴状会や臨時総会開催・議長選出について有意義な
投稿が続き、大変参考になった。あとは、実際に訴訟や臨時総会をやった人の成功例をぜひ投稿して欲しいもんです。

訴訟経験者の投稿は大変参考になります。私のマンションでも理事会の横暴がひどく、最終的に訴訟しかないと思います。本人訴訟を考えていますが、その場合、貴アドバイスのようにプロに訴状をチエックしてもらいます。一点、当方の理事会は、顧問弁護士がべったっりです。理事会の横暴を是正する訴訟に、理事会は管理組合の費用で弁護士を活用し、我々は自腹で弁護士費用を捻出しなければなりません。この理不尽をどう克服すればよいのでしょうか。お知恵をお貸しください。

出でよ、投稿せよ、訴訟経験者！！
・・１ヶ月が過ぎましたけど私も待ち続けますわ

例えばベイクレストタワーのきのこ氏なんて、仏教でいえば”悟り”の境地に達してますぜ。そのくらい分譲マンション、特に民間マンションの地獄を味わってきた方です。

彼に比べて、今朝の朝日新聞のマンション記事（東京本社版）はけしからんのじゃないか。とあるリゾート型マンションが解体される運びになった。管理組合員全員の一致で、組合も解散になる。全国的にも珍しい成功例だ。契約先の管理会社社員もがんばった。解体を渋る組合員に「責任取れますか」と”説得”して回ったそうな。今後、築４０年超のマンションが急増していく。各マンションは「終活」に備える必要がある。

説得じゃなくて、脅し。そう書かれていないから信用できません。マンション記事はいつも、全体のために個人が足並みをそろえなければいけない時がある、とのメッセージが込められているように読めます。本当にそうでしょうか？？

５月３１日（金）夜に放送された「クローズアップ現代＋」は拡大版４５分で、分譲マンションの管理の今後をテーマにしていました。視聴した何万人がそれぞれどんな感想を持ったのかわかりませんが、私は懐疑的に見ました。背景には「管理費と修繕積立金」について疑われ始めている社会情勢があり、その納金の必要性をアピールする意図があったのかもしれません。もちろん、戸建ての住人にも考える機会が生まれたことは喜ばしいことですが。

案の定、>354 の３段落目と同じような「マンションは運命共同体」「チームワーク」といった提言を専門家たちが示して番組は終わりました。抽象的な言い方になりますが、「この専門家たちも橋を渡ってアチラに行ってしまっているな」と思いました。仕方ない面もあります。しかし各提言は、まるで「コープ野村厚木（夢設計とは無関係）」方式で今後の困難を乗り切れ！という全国へのメッセージのように私には聞こえました。

組合雇用の管理員がやっていた小口現金会計の出納簿（手書き）は、なぜか毎月下旬の１０日間ほど記入がなく斜線が引かれ、２０日の残高がそのまま翌月１日の残高になっていました。２１日～月末の小口会計は凍結していたのでしょうか？　それで物品購入等の不都合は発生しなかったのでしょうか？　別の財布でも存在して、そこでやりくりしていれば上記の帳簿記入ができる？　

疑問は尽きませんが、「管理会社＋組合運営コンサルタント（建築士）＋理事会＋一般の管理組合員多数」が一体となって理事長だった私に辞めてもらい、その後すぐに管理員を引退させて乗りきりました（まさに「運命共同体」「チームワーク」）。後日、数年にわたって組合会計（だけではないが）の不明朗な点の説明を求めて個人的に活動を続けたところ、私は会社の代理的な管理組合によって告訴請求され、警察の捜査対象にされました（結果：不起訴）。

まだ始めの６０ページしか読めていませんが、数日前に発売されたばかりの『会計と犯罪』（細野祐二著、岩波書店）に私と同類の経験をした会計士の記述があります。舞台はマンションではなく企業ですが、たまたま縁があった組織の長に就任して、それまでのルーズというか秘密会計の闇を「正そう」とすると、日本では刑事司法の対象にされてしまう・・という風に論が展開するのかもしれません。

私のところはたかが２００戸超の中規模マンションですが、「分譲」とは言っても、まるで売り主だった親会社のコンビニエンスストアみたいな感じです。コンビニのオーナー（店主）と同じで、区分所有者にオーナーとしての自由とか基本権がなく、「管理費と修繕積立金」を納めて会社に貢がされている感覚が私にはあります。親会社のマンションの組合会計を調べようとすると、各物件共通でロクなことがないのでは。

マンンション管理にお悩みの方は以下のURL。

http://micky0011.blog.shinobi.jp/マンション管理/2019.04.20_sat：専門委員会の運営規則

5月31日クローズアップ現代見ました。
修繕積立金不足を盛んにアピールして居ましたね。
マスコミは視聴率が高くなるように編成されるのであって組合員の幸せを考えているものでありません。
コメンテータはそれに見合う演出者にすぎません。
ひょっとすると、謝礼の出どころも？？

番組に関し色々意見がありますが修繕積立金について私見です。

確かに適度な修繕積立金は必要ですが潤沢である必要はないと考えます。
潤沢である事を知った管理会社や修繕工事会社これに群がります。
工事発注は競争入札で行われるでしょうが裏では色々画策されるでしょう。
代表的なのが価格調整です。
この調整役がマンション管理士という可能性が高いと考えています。
これが、マンション管理士の裏金要求、管理士業界では常態化している所以です。
裏金の横行、多くの管理士自身が認めて居ます。
夢設計もその一人と聞きました。

潤沢な積立金が必要なのは管理組合ではなく工事業者や業者を紹介をするマンション管理士と考えて居ます。
私の組合は4年目に会社変更をし、直ちに長期修繕計画作成を無償で行ってくれました。
増額提案でした。
マンション販売会社が作成した計画書でも将来値上げとありましたので私も素直に新計画、増額に賛成しました。
ところが、その後の勉強で増額の罠を知りました。

修繕積立金をの増額は組合財政に余裕を与えます。
工事見積金額が予算に入れば組合員は賛成するでしょう。
例え見積額が30%も水増しされて居ても予算内ですから。
かくして、工事業者はニンマリ、紹介した(中立的に業者選考を行ったと嘘ぶいている)マンション管理士もニンマリ。

この特番、不足する修繕積立金を煽っているのは誰か。
よく考えてみましょう。
マンション管理士を信じ、管理会社を信じ、コメンテーターを信じて増額することの落とし穴。

積立金はやや少なめが適切と私は考えます。
予算不足ならそれに見合う金額で交渉する、無駄な工事をしない、不正介入を防止できる。
住宅支援機構から借り入れる方が余程健全です。

金持ちほどケチなのが個人、その逆が判断能力なき社団(管理組合)。

組合会計での疑問。

管理会社職員の着服事件は後を絶ちません。
しかし、国交相による処分事例は極めて少ないです。
管理会社が数十万円が着服したり、数百万円を横領して居ると国交相関東地方整備局に相談しました。
刑事処分されない限り国交相は調査も処分もしないと言われました。
マンション管理士の不正行為も取り挙げません。
可笑しいです。
組合員に不正や犯罪調査権はありません。
理事長が管理会社に傀儡されていれば闇の中です。

マンション管理適正化法は、一般口座(管理費など出入りが多い預金口座)の月末残金を保管講座に移し替える事を要求して居ます。
前管理会社、現管理会社の一般口座貯金通帳を私が見たところ、数百万円が月末に残って居ました。
振替日に1ー2日のズレは生じるとしても毎月の月末に多額が記載されて居おりそれに見合う金額が移し替えられた形跡も有りません。
管理会社に指摘したらむにゃむにゃ。
監事は不正はないという。

最近の最高裁は、組合員には会計帳簿(関連資料全てが対象)を閲覧する権利があると、判決しました。
組合員の多くが閲覧すれば不正会計は減るでしょう。

私はある期の理事長により閲覧請求を拒否され続けてきましたがようやく閲覧に成功しました。
組合会計はほとんど闇の中ですが少しは闇から外に出せます。
とんでもない金額が消えている可能性は大です。
管理会社は真面目にやっているつもりでも間違いだらけの可能性があります。
厚木のマンションは何億かの金が消えているのではと心配しています。

皆さんも預金口座の閲覧をお勧めします。
閲覧拒否は不正会計が存在する証拠です。
拒否されたら国交相本省にうったえてください。地方整備局はあてになりませんが。

何処かで指摘されて居ましたが管理会社の隠し口座。
私のところでも有りました。
この口座のなかは全くの闇です。
大手管理会社です。

鬼平犯科帳
池波正太郎作、鬼平犯科帖には盗賊と共にナメ役と引込役が登場する。
ナメ役とは、押込み先の内情(財産、家族や警備状況、家の構造など)を調べ盗賊に教える役である。 引込み役とは、賊の侵入を手引きする役である。
盗賊はナメ役や引込役からの情報で財産や警備の状況を知り尽くしているから効率よく金須を根こそぎ持っていくことができる。

マンション管理会社リプレースの恐ろしさをごみ平犯科帳にしてみた。
珍、ごみ平犯科帳
女中（ナメ役、引込役） 　　　　マンション管理士
番頭 　　　　管理会社
旦那　　　 理事長
家族　　　 管理組合員

番頭（管理会社）が急死したので大店（大規模マンション）の旦那（理事長）は番頭探しを始めた。旦那はある日、妖艶な中年女中（マンション管理士）にほれ込みこの女を女中とすると家族に（組合員）紹介した。
この女中が賊の一味（ナメ役兼引込役）であることを旦那は知る由もない。
女中は大店の財産(修繕積立金)や警備予算(業務委託費)、警備状況(組合員の関心度)を賊に教えた。 潤沢な財産があると知った賊（管理会社）は目を光らせる。
女中は賊連中への情報を操作し意中の賊だけが押し入るよう画策した。

女中は旦那に、知り合いに良い番頭がいるとささやいた。女中にほれ込んでいた旦那は家族の反対を振り切りこの番頭を採用すると決め家族会議（組合総会）で説明した。
女中と番頭の密会を見てしまった小僧は女中に毒を盛られ殺された。

帳場を任された番頭は金庫内の金須を数えつつ、店の修理（修繕工事）を旦那に提案するとともに良い大工（工事業者）がいますよと紹介した。
工事予算を知っている番頭と親しい大工は難なく修繕工事を受注し続けた。
たんまり利益をえた大工は番頭や女中を豪華な料亭でもてなしお菓子（金須）のお土産を持ち帰らせた。

金庫が空になっていることに旦那が築いたとき、女中も番頭も姿を消していた。

何故金庫が空っぽになったのか家族（組合員）も旦那も知ろうとしないから幸せである。

何時の時代も、盗人は存在する。鬼の平蔵は盗賊退治に奔走した。
でも、盗人の巧妙な手口に今も翻弄されている。

夢を設計するならいいが、所詮夢。　現実を見直さなければ、　世間は現実で動いている。

荒稼ぎするのが夢なのでは。
子供にお金がかかるんですよと所長は理事会でぼやいていました。