野村不動産パートナーズを語ろう

證券のほうですが。社員に発破をかけているのでしょう。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190522-00064591-gendaibiz-bu...

マンションの管理組合で会計帳簿を見て確かめるという行為は、管理規約において組合員に保障された権利のひとつのはずですが、数年を経ても開示・閲覧に至らないで止まっている現状から、次のように語れると思うんです：

【要求する組合員が逆に要請されてしまうこと】
たとえば４００戸程度の規模のマンションにあって、１人で全組合員宅を戸別訪問し、管理組合の会計書類が公開されるように説得の限りを尽くし、「同意と許可」を得てゆけ。それが過半数にでも達すれば帳簿閲覧の要求は実現されることになるだろう。（＝これができないなら「要求者の組合員自身に非があるのだ」と批判される仕組み）

【なぜ要求実現までのハードルが上記のようになるのか】
第一段階として、仮に自分（組合員１名）が理事長であっても、他の理事たちを納得させて「理事会」の過半数的同意を取り付けなければ組織は動かず、帳簿公開まで至らないという現実がある。自分が長でない場合なら、なおのこと理事会に認められなければ規約上の権利もろくに行使できない。（＝直に管理事務所に行っても管理員が「事前に理事会を通して」と言って拒む対応）

第二段階として、理事会及び監事のメンバーが自分に協力してくれないならば、メンバーが協力派の人物で占められるように人事的変化を期待していろいろと活動する必要が生まれる。「なんでそんなことまでしなきゃいけないのか」と感じるが、帳簿閲覧の実施までこの種のハードルが次々と課されるのが現実だ（＝その結果、役員選出のやり方を規定する管理規約を改善する必要など、より難度の高いハードルもあらかじめ設定ずみだと知る）

第三段階として、こうして理事会と監事に不同意をされ続ければ、規約上の権利の保障と行使の実現を組合員全体に願い出る事態に至る（＝本投稿の冒頭「逆に要請」）。しかし、ここに至ってもなお、「要求は組合として実現するに値せず」的な反応をくらう展開が起こりうる。（＝全員に知らせても、理事会でも総会でもテーマにされなければ少なくとも内部では袋小路で解決不可能）

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以上のような法的逆要請でマンションの会計が防御される事態が実際に発生しています。これが「資産価値の向上」「共同の利益」にかなうのだから、これでいいという感じです。管理組合の住民、管理会社、組合運営コンサルタント（建築士）の力関係はいったいどうなっているのか、よくわからないところがあります。

反社だから、悪だくみは、朝飯前。

>>138 匿名さん
騙されてますよ。
管理会社なので
皆さんの財布の中は分かってます。
定食屋に行って持ち金以上のもの頼みますか？野村は、足らなかったら出せ！借りろ！です。無意味な高耐久には特にご注意を。

マンンション管理にお悩みの方は以下のURL。

http://micky0011.blog.shinobi.jp/マンション管理/2019.04.20_sat：専門委員会の運営規則

野村さんの契約違反(建物管理不履行)の事例を紹介します。
野村さんへ事実と違っていたらご指摘ください。

非法人組合は10年前に野村に管理業務を委託。
5年前、組合は地下駐車場の壁から漏水していることを発見。
マンション販売会社(G社)は、漏水は避けられない、壁下の溝の清掃を行い排水するようにして下さいと組合に回答。
組合はその回答を野村に通知。

昨年、この漏水が駐車施設に溢れ出し施設がボロボロに腐食、設備停止を余儀なくされた。
その修繕費に650万円を要した。

1年に2回の建物管理を実施していれば漏水が溢れ、かつ設備が錆びてきている事は容易に認識できたはず。
これは野村が契約にある建物管理業務を怠ったということになる。

管理組合から何の様な連絡が行ったか知らないが修繕費全額を負担してほしい。

2年半前、野村は管理業務委託を突然辞退した。
理事長が辞退理由の説明を求めたが拒否した。
委任契約だから法律上は辞退理由の説明は不要とは言え組合員は何故？

新管理会社選考に先立ち、元理事長が大和に見積もり参加を呼びかけたところ営業部長は辞退した。
その理由は野村が辞退した理由がわからない以上リスクが大きすぎるからと説明。
新管理会社選考業務は夢設計事務所に補助業務を委託した。
見積もり参加を辞退していた大和が、突然見積もりに参加した。
何故、大和が見積もりに参加したのか、
野村との契約金とほぼ同じ金額を大和が提示し他社はこれを上回る金額だったのは何故か。
このような偶然が起きる可能性は少ないから沢山の疑問が浮き上がってくる。
夢設計事務所、野村、大和の相互協力が疑われる。

経緯はともあれ、組合は大和と管理委託契約を締結した。
契約からすでに2年になる。

大和と野村を比較するとその差は歴然。
野村のお粗末さが暴露されている。

野村のフロントマンは頭脳明晰で詭弁に長け、現場所長(事実上のフロントマン)は業務者主任試験を14回不合格のつわもの。
業者に支払うべき数百万円の支払を忘れ業者は社員給与が払えなかった、現場所長はインターフォンを鳴らすのが督促業務と心得ているから留守でも督促一回として報告、よって滞納金は増えるしその為の裁判費用が嵩む、契約社員の管理員に暴言や管理員の助言を無視した結果地下汚水が駐車場に溢れ異臭が漂いかつ緊急対応に組合は300万円近く出費、駐車場出入り口のシャッターが突然落下、危うく人身事故、地下駐駐車場壁からの漏水を放置した為駐車設備がボロボロとなり使用停止との補修に組合は数百万円負担・・・・・・・・・・
フロントマンや支店長は、管理業務委託競争入札で提示した金額を20％も増額し契約、理事長印を偽造し7年間使用しそれが発覚したらもみ消しに奔走、管理員が現場の金を着服していた事を隠蔽、宅配業務の入金を横領(の疑い)、組合情報入りのパソコンをタクシーに忘れたフロントマンを弁護、野村が集めた組組合員情報を大和に譲渡、
野村が適切な助言を怠った為管理者解任請求訴訟が提起されている。
まだまだあるが、これが野村の実力、企業体質か。

大和も現場が2年間で3人目と酷いですが野村より遥かに真摯な態度です。
フロントは野村のＨ氏の様な頭では無いもののずる賢さは相当なもの。
修繕工事の受注については修繕委員長の無能に便乗し次々と受注して居ます。
既に1億円近い受注達成です。
これは上司からの指示と受け止め暫く様子見です。

野村は酷すぎだが大和も油断禁物。
組合員が目を光らせないと大損する事例です。

野村さん
事実と違って居たらご指摘ください。

>>272 匿名さん
野村なんて
そんなもんです

ってか

もっと酷い

業法違反を平然とし

下請けを泣かせる

スーパーマンです。

野村さん心当たりが無いなら

反論してみれば如何ですかね？

>>273 マンコミュファンさん
業法違反なら
業務停止ですな
通報しますか？

>>274 マンコミュファンさん
野村さん
善良なお金持ちの管理組合の皆様を
食い物にするのは
お辞めになった方が良いですよ。
元請けの知識も無けりゃ良識も無い
安心安全健全な下請けを捕まえて
元請けがすべき事を押し付けて
元請けヅラを平然として
＊＊＊以下外道でも遠慮する様な事をしてる
自覚もない
最低最悪助言すら出来ない。
何が高耐久？
誰の為？
野村さんの為？
全国各地で提案を受けられている
管理組合の皆様
一度立ち止まって
見識のある団体などに
ご意見を聞かれた方が
良い場合もありますよ！

大手管理会社は概ね同様と感じます。

管理組合員、区分所有者が「鍵（カギ）」でしょ。
何百人もいて、もしこの集団がしっかりしていたらいろんな問題が解決するはず。

管理会社「も」悪質な面があると私も（皆さんと同じように）思います。
しかし、住民が悪質ではないとは決して言えない点がかなりありました。

どうしたものか、この住民たち。どうしてゆくのか、このマンション。
騒動を経た後の現在でも「会社まかせ」は連綿と継続しております。業民連携型。

>>272
>夢設計事務所、野村、大和の相互協力が疑われる。

当マンションでも複数の管理会社から１社を選ぶためのプレゼンテーション会が管理組合の理事会にて開催された時、野村、大和、日本ハウズイングが来ていました。
結果は、やる前から丸わかりで、「また野村にする」と理事会で決定されました。

後日、理事会から落選２社にお礼のビール券が送られたようです（うち１社は返却）。
日本ハは元専門委員とのつながりで来たはずで、大和が来た経緯は不明です。
こうしたことは、慣行みたいです。

当時、この経過も全組合員に文書を配布して知らせましたが、誰も何も言いませんでしたね。すぐ臨時総会が開かれて、理事会の決定が大多数の組合員に承認されていました。

>善良なお金持ちの管理組合の皆様

管理組合は善良なのかどうかというと、そこに問題があります。
１０年間は続いていた複数の業務委託契約、改造された管理規約、創設された細則や内規などから成り立っていた「管理体制」の点検・見直しは阻止され、実現しないまま８年が過ぎようとしています。

阻止に加担した主な者として、管理員（着任から２～３年だけ管理会社の雇用、以後１２年間は組合が雇用）、専門委員会（組合の１組織）、理事会、監事、マンション自治会、管理会社、コンサルタント（建築士）、マンション管理士（元中堅管理会社社員）、弁護士（コンサルが理事のマンション関連の小規模「法学会」の一員）、地域の不動産屋、県警察、等々が挙げられます。普段は見えない、外にも広がる”一大ネットワーク”という感じです。

具体的な経緯は、不自然にも管理員を中心に運営していた管理組合のあり方を改善するとともになぜ通常は考えられない組合運営の形になっていたのかの原因究明を、たまたま理事長の座に就いた１住民が理事会や専門委員会の会議の場でテーマにしようとしたら、全然スムーズにいかなかったということです。プロの権謀術数はすさまじく、仲良しグループの住民（管理組合員や自治会長）が作戦の企画通りに実行することで完璧な「封じ込め」ができます。

組合の会計は、管理員と管理会社への委託業務でした。そこで規約の定めを根拠に組合の今までの会計帳簿の閲覧を求めて簡易裁判所に調停を申し立てましたが、それも上手くいきませんでした（調停員たちがなぜか私に厳しく、組合と会社には甘かった）。マンション構内ではずっと要望を無視され、裁判所に場が移った途端に「見せる」と即答された割には、６年が経つ今も閲覧実施に至っていません。法的にもかなり巧妙な対応をされます。

今、乱は平定された状態ですが、当時、大多数で私を制圧してみせた善良なる住民・市民・組合員たちの二面性は確かに存在し、稼働もしていました（もちろん、今も）。この人たちは管理会社と同質。３０年も契約が続けば会社と管理組合の一体化が起きるのが分譲マンションなり。

榊淳司さん著『限界のタワーマンション』（集英社新書）が評判ですが、

岩波新書『生きのびるマンション　＜二つの老い＞をこえて』（山岡淳一郎さん著）も来８月２２日に発売予定とのことです。
https://www.iwanami.co.jp/book/b470995.html

山岡氏は２０１６年、『アエラ』（１０月１０日号）に「杭打ち偽装マンション建て替えの裏側」と題する貴重な記事を書いた方のはず。売却された数十もの区分所有権を、いざという時のために会社側があらかじめ買い取って管理組合の集会に備えていたという記事。

『生きのびるマンション』の目次は以下の通りです。
発売前ですが版元がホームページ（ >280 のリンク先）にて公表してくれています。

第一章　何が「スラム」と「楽園」を分けるのか
　認知症と管理組合／「新築・売り抜け」と空き家の増加／七年がかりで空室状態の相続住居を処分／廃墟マンション解体の苦悩／銃弾，不審火，変死体……スラム化の実態／管理組合の役割と「談合・リベート」問題／鎌倉の老朽マンションが「楽園」に／「マンション管理条例」の広がり／スクラップ＆ビルド推進の政策潮流／現実とかけ離れた建て替え誘導策／第三者管理者方式の限界

第二章　大規模修繕の闇と光
　掠め取られる修繕積立金／「あなた，責任とれるのですか」談合・リベートのからくり／「営業協力費」「情報提供料」名目でキックバック／管理組合理事に「内容証明」を送りつけた建築設計事務所／管理組合が悪質コンサルタントを撃退／談合・リベートとの決別を宣言したが……／「何でもあり」だった改修業界／国交省調査の大規模修繕「相場」は高いか，安いか／公募「条件」による業者選定の是非を問う／目覚めた管理組合，「現地調査」と「質疑」で業者を選ぶ／結局は「人」，現場代理人がキーパーソン

第三章　欠陥マンション建て替えの功罪
　建物の不具合が法的な「瑕疵」か見極める／横浜の傾斜マンション，報道で三井不動産が態度一変／発覚までの管理組合と三井の紆余曲折／住民が一つになれるのは全棟建て替え／飛び火する杭未達問題／ずさんな建築確認，工法と地層のミスマッチ／真相究明のバトンは国から横浜市へ／「議決権放棄」のプレッシャー／封印された危険性の核心部分／耐震偽装事件――国の建築確認の責任問わず／安全なら建て替えでも補修でも資産価値は変わらない

第四章　超高層の「不都合な真実」
　「容積率の緩和」という錬金術／二〇二〇年東京五輪後の不動産危機／武蔵小杉，東京湾岸の超高層化とインフラ整備の遅れ／大規模修繕ではなく「多元改修」へ／外壁補修に「元施工」の大手ゼネコンを巻き込む／超高層独特の「ひび割れ」二〇〇年スパンで修復／巨額の工事発注の「透明性」を保つ／次々と迫る多元的な改修／市街地再開発マンション，上層と低層で別々に大規模修繕／多数の住民よりも少数の商業施設権利者の議決権のほうが重い？／ロンドン，広島，東京，所沢……超高層火災の怖ろしさ／地震で孤立するタワーマンション

第五章　コミュニティが資産価値を決める
　日本では，なぜ国民が住宅を持って資産を失うのか／長く住み続ける工夫が未来を変える／集いのスペースを増やし，井戸を掘り，住民間の対話で楽園化／管理組合の法人化が鍵を握る／日本初，訪問看護ステーションを設けたタワーマンション／経営的視点で管理組合の将来ビジョン策定／ロシアの国営放送記者が取材に来たマンション／バブルに翻弄された建て替え計画／「草の根」のコミュニケーションが原動力／国交省のリフォーム事業で「外断熱改修」／民間の知恵で耐震化のコストを下げる／用途転換と併せたリノベーションで活路を開く／住宅を社会的資産とする「建築基本法」の提言

おとり商法　マンション編
600戸、超高層マンションの実例です。

おとり商法とは
悪徳商法の一種であり、広告などで非常に廉価な商品を掲載し（おとり広告）、注文すると更に高額なものを強引に勧誘するものである。特にミシンの訪問販売に多い。ミシン以外では電柱などに貼ってある不動産広告に多い。 https://www.weblio.jp/content/おとり商法

ミシンの訪問販売
以下ミシンのおとり商法の手口の例を示す。
手口
チラシやダイレクトメールなどに、非常に廉価なミシン（一万円前後ぐらいが多い）を掲載する。
注文すると販売員がやってくる。
しかし、販売員は（チラシに掲載された）安いミシンだと品質が劣るとか、壊れやすいなどとしつこく言う（また試し縫いを依頼すると、実際に粗悪品であり、ほとんど正常に縫うことはできない。故意に正常に動作しないように改造してある可能性もある）。
購入を断ろうとしたり、その安い商品で良いなどと言うと、更に強引に勧誘を勧め、無理矢理高額商品を購入させる。
このような業者は、大抵が店舗を持たない通販専門の所が多いが、店舗はあるものの直接店舗に行っても販売・試し縫いなどをさせてもらえず、電話などで注文をしてくださいと突き返されるパターンもある。
他にもミシンの無料・廉価点検と称して、点検商法などを抱き合わせている業者もあり、依頼すると検査員が「これは古いから部品がない」「とても傷んでいるから新しいのを買った方が良い」「今はもっと新しい製品がある」等と言い、結局新しいミシンを売りつけられてしまうこととなる。 https://ja.wikipedia.org/wiki/おとり商法

マンション編
Ｂマンション管理組合はリプレースのために１０社に競争入札を実施。

野村の素晴らしい業務仕様書と低価格（仮に8千万円としておく）だったので野村に変更すると総会で決議。
業務引継ぎ作業中に野村は「見積金額ではできません、提出した管理員人数ではできません・・・」といろいろ言いだした。
引継ぎ日が来てしまったのでとりあえず暫定契約を締結し次期理事会が協議を引き継いだ。

突然提示された見積金額は約1億円、入札価格の25％増しである。
野村が提出した見積仕様書はどこへやら。
ＢＣＴ管理組合が提示した業務内容はどんどん削られていく。
Ａ理事は強く抗議し、「契約解除」を通告したが無視された。

野村と理事長の密室会談を経て、9千6百万円（入札額より20％増）で契約を締結。

Ａ理事は理事長と野村を厳しく追及したが後の祭り。
多数の組合員も反発したが理事長は聞く耳持たず。
白紙委任票を使って理事長は総会議決。

安値入札、無知な理事長を抱き込んでの高額契約。
これぞ、おとり商法、マンション版。

マンションの実例です。
理事長一人を囲いこめば管理会社が何でもできる事例でもあります。

>280

内容はどうであれ、分譲マンションの管理にスポットライトを当てた新書本が岩波書店から出るのは有難いし、各地の住人たちの大きな「成果」だと感じます。これだけでも、ある意味では「勝訴」でしょう。また、著者が匿名のマンション管理士などではなく、正真正銘のジャーナリストという点も意味ありです。

人を黙らせることはできない、黙らせてはいけないのだ、ということの分からない大人がマンション管理の周辺にはいっぱいいるということ。

あるマンションの住人個人を黙らせようと、管理組合が警察に刑事告訴請求までして発信させないように管理会社といっしょになって動いたり、他の多くのマンションでも脅しが横行し泣き寝入りする人が多い中で、千円未満の「本」になって堂々と全国へ発信され問題提起されます。

あるマンションのインターネット物件別掲示板では、本屋に行けば並んでいる書物、つまり欲せばすぐ手に入る本の紹介を禁じるよう要請した何者かがいて「今後、本の紹介をしたら削除する」旨の警告まで投稿されましたが、それでも、今日、上記の「本」が出ます。

>282 に書かれていることは、キッチンやユニットバスなどの専有部分を自分の家だけで業者に頼んでリフォームした経験のある人なら、とても分かりやすいでしょう。

「業者」はたいてい自社で作業はせず、専門分野別の独立自営業者的な職人を手配し、日程を立てては変更（別の大口注文が入ればそっちを優先とか）して、裁判されない程度に効率よく儲けようとします。

この、数十年に１回のリフォーム（百万円超／戸）のマンション全体版が、共用部分という建物全体に関わる箇所の改修（＝大規模修繕工事）であり、いつかはやらねばならないとされているので反対できず（反対したら全体の敵にされる）、億単位のカネが管理組合の修繕積立金から支払われます。

零細的リフォーム業者はチラシ（多くはひっかけ的表示）をたくさん配ってその中からやっと１、２件の受注（百～二百万円）であるのに対し、大規模修繕なら３００戸一括で３億円、６００戸一括で６億円にもなります。

管理会社に丸投げ（すべてお任せ）したり、管理会社ではなくてもずっと同じ工事業者を使い続けたりというマンションの管理組合は表向き「平和」かもしれませんが、その代償として不必要な高額支払いを理事会でも総会でも黙認しているといったケースが多いでしょう。

しかも、上記のあり方を見直して管理組合の支出を減らしてあげるという「見直し屋」さんみたいな専門業者も多数生まれています。また、組合員がだまされてばかりかというとそうでない点もあって、小説『妻恋坂マンション』（徳間文庫）がおもしろくも切実に描写してくれていて参考になります。

岩波新書『生きのびるマンション』、昨日読み終わりました。
私にとっては最近１０年間で最高最良の部類に入る１冊です。

書く側と出す側の勇気にどれだけの人々が読者になって答え
られるか。もし当マンションの全組合員に読まれたら、かの
コンサルタントはいられないかも。そうならないとは限らぬ。