野村不動産パートナーズを語ろう

たとえ管理組合のトップである「理事長」になることができたとしても、「何をやっても、何を言っても、何も変わらない」というマンションが存在しています。>304 の状態になった管理組合には一種の「自動操縦（オート・パイロット）」の機能が備わっていて、細菌を食べて体を守る白血球のように、管理会社と組合の間に線を引こうとする住民（未経験者から順番に理事会のメンバーや監事役員に就任させてゆくので、数年に１人は「空気」を読めずに「発言」する者が当たる）を見つけると、有力組合員の集団が黙らせ、理事会や総会などを通じて自律的にその人を無力化してしまいます。

元々は管理会社から来ていた管理人と対立した新理事長への『辞任勧告』は他の全役員（理事、監事）によって発行され、それを受けた理事長辞任後の総会で組合員の圧倒的多数が問題とせずに完結しました。このような運営でまず業者に最適の管理組合になることにより、将来もずっと生きのびようとするマンションの「ひとつの新型」が生まれ育っていたことが分かります。

東京・足立区の管理士さんが何年も前から「全国の管理組合の８割が管理会社を変更したことがない。この状況では自由競争市場と言えない。」旨を書いて指摘している（下記）ことに、改めて賛同します。
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/renen.html

しかし、私の言う「ひとつの新型」のマンションは、その「管理会社を変更した経験のない８割の管理組合」が一念発起するなりして頑張ればどうにかなる、という楽観的水準にはないものです。努力しても大事なことほど全然変わらないタイプがあるからこそ、分譲マンション業界は繁栄し続けているとも言えそうです。マンション生活の安定、平穏、安全、安心が、まるで各自の勤め先の会社のような組織運営（合法的村八分）によって確保され、それを「区分所有者（管理組合員）の共同の利益」として正当化できる抜け道が、少なくともここに１本あります。

>286 の本の著者自身による最新の文章です。
https://www.iwanamishinsho80.com/post/manshon

マンションを「民主主義の砦（とりで）」と書いてくれています。
すごい書き手がいてくれたものです。改めて感心、感謝。

どんなマンションにもあてはまるというわけではありませんが、一部のマンションについては言えること：

管理組合の「理事長」の任期はたった１年で平常時は未経験者が順番に就任。平常時でない時期（大規模修繕工事などの発注・施工の期）だけはなぜか特定の顔ぶれの組合員ばかりが就く。契約先の管理会社の意向とは異なる組合独自の方針で理事会を運営するといった「自由」は、理事長にはまったくない。そのためか、築４０年の歴史のなかで理事長職をまっとうした住人たちには「自由がないことに何ら不平や違和感を抱かない」という共通点が認められる。

任期１年の半分で「辞任勧告」を出されて辞めることになった理事長への役員報酬６万円が管理員の手元で滞留し、支給の連絡が一切なかった件で垣間見えた管理組合の活動実態は、「管理員の独裁」であろう。組合の会計担当理事とか総務担当理事などはそれを隠して「組合の住民がやっていること」という風に話を変える〈煙幕〉の役目をした。組合の会計業務の委託先だった管理会社も、理事長に対して管理員の行為を正当化する書類を事後的に示す（逆に、正当化できない書類なら見せない）などして動いた。

８年後の現在もこの構図に変化はない。理事長を辞めさせてすぐに管理員は退職し転出、それ以降は（管理員を引き継いで）管理会社がすべてをやっている（独裁）のではないかと疑われる。理事長以下、管理組合はそれを隠す〈煙幕〉みたいなものだ。非役員の一般組合員たちの目に触れ、耳に入ってくる「理事会・総会の議事録」や構内掲示の理事会広報「管理組合ニュース」の作成だけ管理会社がやっていると考えるよりは、特に「会計」を本丸とする管理全般を組合から任されて、会社が組合の活動として遂行していると推測される。

他方、管理組合の住民たちは２００人以上いるが、全員がおとなしい「羊（ヒツジ）」ばかりではない。事前に電話でお断りしたのに、管理員の雇用を話し合う臨時理事会の開催時刻ちょうどに「断られたけど、来ちゃったわよ！」と集会所に入ってきて会議冒頭の２０分を奪ったマンションの自治会長は、８年後の今、管理組合の監事である。当時の理事長宅の留守電に「自分も理事会には疑問を持っている」とメッセージを入れた組合員は、現在の副理事長で、大規模修繕工事が予定されている来年の理事長となる運びだ。任期途中で辞任した前述の理事長が強く指摘したのは、理事会よりも管理員と修繕専門委員会に権力があって、特に何度でも何年でも再任され留任できる専門委員会が「常任理事会」化していたという点だ。

こうした管理組合が一貫してずっとやってきた仕事・業務とは、マンション管理なんかではなく「口封じ」だ（あるいは「マンション管理＝口封じ」か）。この関係をごまかすためか、理事会活動や総会の結果として残る「議事録」などは逆にマンション管理の専門的事項、及びその記述が増えたと感じる。管理組合運営の社会的問題点を内外に知らせた元理事長を名誉毀損罪で刑事告訴してもらうべく本当に警察と連携してみせた組合の活動は「口封じ」の最たるものだが、組合がそれと同程度の刑法的モラルを管理員在職１２年間の組合会計実績調査に向けて働かせることは決してない。

知らせた元理事長を、珍しく「羊（ヒツジ）」ではない一匹のオオカミとすれば、臨時総会（修繕コンサルタントの仲間の弁護士に訴状作成を依頼し、修繕積立金から予算も確保）を成功に導いてまで元理事長を犯罪者同然に扱い、前科を付けて葬り去ろうとした別のオオカミたちが多数、管理組合を看板にして１つのマンションに巣食っているということだろう。総会は成功したが肝心の告訴に到達できず、不起訴処分で失敗に終わっても、総会の場で「たまたま検事の事情勘案が働いただけだ」と報告され、「罪なしと思うな！」とヤジられた。正式な報告書は１名だけ閲覧禁止とする旨もその場で一方的に宣言された（もちろん、その１名とは元理事長）。数年前の同じ１名を対象にした理事会傍聴禁止決議もいくら指摘しても解除せず、放置。先の刑事告訴請求総会での罪名は「名誉」に関するものだったわけだが、不起訴になった１名の組合員の「名誉」についてはどう考えているだろうか。結局、すべては業者ありきのマンション運営なのか。

時としてマンション管理のことについては「お金」の話以外はどうでもいいと思うほどに「会計」だけはきちんと明らかにしてほしいと望んでいるのだが、管理組合は反対にそのテーマを無視し、どこまでも後回しか先送りしながら上手に運営され続けている。

＊　＊　＊　＊　＊

以上をじっくり読んでいただければ、少数のマンションを対象とするものであっても、分譲マンション管理組合の会計実態調査が社会的に必要だという結論になると思います。

野村はベイクレストタワーから撤退した。
600戸の大規模マンションの管理契約を自らが辞退した。
なぜ？

手に負えないクレーマーでもいたんじゃないの。

>308 の後日談：

>総会は成功したが肝心の告訴に到達できず、不起訴処分で失敗に終わっても、総会の場で「たまたま検事の事情勘案が働いただけだ」と報告され、「罪なしと思うな！」とヤジられた。

この総会の１～３ヶ月後の理事会で”刑事告訴請求尽力者への感謝状贈呈決議”なるものが実行されました。議事録にそう書いてあったので、当事者として「誰に、どんな文面の感謝状を出したのか？」と質問しましたが、無視・無回答でした。

管理組合のこうした姿勢・活動が、「内外に知らせた元理事長」への単なる憎悪から来ているとは思えません。お金の面で開示や説明がまったくできないからなのか、絶え間なく、とにかく「徹底」しているのが特徴です。何が徹底しているのかと言うと、内部の全組合員向け理事会広報『管理組合ニュース』に記された「（裁判所の調停はどんな案件でも受け付けるのであって、）当管理組合に何ら非があったわけではありません。」という強硬な態度です。組合員として６年前に簡易裁判所に「会計帳簿の閲覧請求」で調停の申立てが受理された時に、初回の顔合わせで弁護士が付いていないことに自信をつけたのか、”満を持して”貼り出されたものです。

その態度がそのまま「組合は１００％の被害者だ。」になって、理事会だけではないマンションの全体が「内外に知らせた元理事長」１名に当たってくるのです。「辞任勧告」の時も「勧告状に役員が署名押印して再発行するのなら従う」と言ったら、役員全員１３名の署名押印を完全にそろえてきました。検察による不起訴決定の後に新理事会から感謝状を発し、その文面も秘密、これをおかしいと言う人が誰もいないという管理組合です。

そういえば、上記の調停を「帳簿は見せずにすむ」で終えることができた当時の理事長は、その任期満了後から修繕専門委員の新メンバーになり、それが終わると今度は防火担当者として今でも毎月、組合の管理費から５千円の報酬が支給され続けています。マンション管理は、お金、お金。

野村のマンションに住む人々のコミュニティーって、本当に「すごい」と思いますね。

マンションには管理組合も自治会もありますが、使い分けをされています。
使い分けているのは住民（＝管理組合員）です。人事、教育、外部対応等。
両組織はよく「車の両輪」に例えられますが、会社に貢ぐ道を走る車です。

>310 に「手に負えないクレーマー」と書いてあります。

しかし、本当に「手に負えない」のは多人数からなる「管理組合」であって、
「クレーマー」のレッテルを貼られている個人は集団の間違いや非道に対処
して独り頑張っている場合が多いということに読者は気をつけねばだめです。

組織の誤りを指摘する個人（発言者、発信者、表現者）の信用を落とせば、
指摘された内容も同時に真実とみなされなくなり、表現行為は空回りします。
宙に浮いたその発言を逆利用して法的手続きをとったマンションが厚木です。

刑法に触れる名誉毀損の被疑者（＝手に負えないクレーマー）にされました。
管理会社と同じく、初回の大規模修繕工事から連続で契約している建築士が
組合に紹介し、警察署に出す訴状の作成を担った弁護士と、本件に関わった
マンション管理士の、専門家３人は同じ「マンション実務法学会」所属です。
臨時総会での圧倒的多数の組合員による承認後、すぐ法律事務所を訪問した
住民は全員が元修繕専門委員会のメンバーで、しかも、ちょうどその時期に
理事長や総務担当の理事として工費２億円の給排水管交換を進めていました。

総力態勢はこれら管理組合と関連業者に留まらず、訴状の作成にあたっては
マンションの周辺地区の戸建て住宅の３名が組合に協力し、その証言に基く
任意だがきわめて厳しい取調べを約半年にわたって受けることになりました。
「もう書いて配る行為はしません。」との一筆を刑事たちに迫られましたが、
固辞し、舞台が検察に移るとすぐ不起訴（裁判で罪を問うに値せず）でした。

その後の定期総会では、「不起訴になったからといって無罪だと思うな！」、
「刑事告訴経過報告書はこの１名だけ閲覧禁止とする」などと言い放たれて、
それ以前から私だけが対象の「傍聴及び会議資料提供の禁止」理事会決議も
なおどんなに指摘しても解除されず、新たな年齢制限で役員にもなれません。

他方、管理員在任１２年間の管理組合会計書類の閲覧について、管理規約に
「閲覧させねばならない。」と明記されていますが、今も実施に至りません。
たとえば、住民各戸に配られた下記の宣伝冊子のページの最後で管理会社は
「施錠された金庫室の耐火金庫に厳重に管理」と書いています。この主張と、
管理組合の理事会の対応を通じて組合員が実物を見れるのかは、別の話です。
https://www.nomura-pt.co.jp/smile/worker/vol74.html

310は厚木の話じゃないだろ。

>「もう書いて配る行為はしません。」との一筆を刑事たちに迫られましたが、
>固辞し、舞台が検察に移るとすぐ不起訴（裁判で罪を問うに値せず）でした。

「家も財産も失うぞ」のほかに「戸籍が汚れるぞ」とも取調べで言われました。
一筆の固辞は、これらの警告（脅し？）を踏まえた上での、独自の判断でした。
弁護士でさえ「とにかく謝って謝って謝れ」で、そうしない私から離れました。

「そっくりだ」「同じだ」というのが読中、読後の感想です。

約２００年前の文豪・ゲーテさんによる『きつねのライネケ』
（岩波少年文庫）。ライネケ＝野村あるいはその他管理会社。

児童向けだからとなめてはいけません。大人も驚くその内容。
「ライネケはいちいち証人を出せといいますが、証人がなん
　といおうと、やつのずるい弁舌にかかっては太刀打ちでき
　なくなるのが関の山。そうなればもうだれもおそれをなし
　て発言しなくなります。」（１６６～１６７ページ）

２～３日あれば、読み切れるでしょう。
品切れ中なので、中古か図書館で。

２００戸を超える規模の分譲マンションで、管理会社が発行する宣伝パンフレット『みなさまと野村不動産パートナーズを結ぶ　住まいるＯＮＬＩＮＥ』の最新号が投函されました。今回の特集ページ「参上！のむらの仕事人」は、「大規模修繕工事の工事管理の巻」（下記）です。

https://www.nomura-pt.co.jp/smile/worker/vol75.html

同社のまとめ的コメント（最下部）：
>独自の「安全仮設ガイドライン」を作成し、修繕工事に携わる全ての協力会社にも徹底指導しております。
ため息が出るほど、すばらしいですネ。
関心のある人は、上記サイトにて他のページやバックナンバーも読んでみて下さい。

３回目の大規模修繕工事を控える当マンションでは、毎回、着工～完工の期の管理組合理事長に共通して見られる特徴「やたら積極的」がまたも現れております。平常期のおとなしい（が徹底して業者の言いなりで恐ろしい）理事長とは違います。なぜか必ず野村絶賛型。説明会でも、今回のパンフ１８ページ目（画像）と同内容の高い評価を語っていました。

>317 「どうせ企業の下らん広告（宣伝）でしょ」とバカにして済ませてしまう人へ：

仮に住民１名が他の管理組合員２００名にアンケート用紙を配布して「３ヶ月に１回ほど投函される野村のパンフを必要と思うか、不要と思うか？」と尋ねてみたらどうなるでしょうか？

数年前、まだパンフの配布がなかった頃に「管理会社は野村、大規模修繕は常連のコンサル１社でよいと思いますか？」等の質問を並べた匿名可のアンケートを、理事会を通さずに紙で行ったことがあります。

結果は、「よいと思わない」３人だけが全員匿名で回答をくれて、他の２００人近くは無視無回答（沈黙）でした。同時期に理事長名で実施された「駐車場アンケート」には１４０名の回答が寄せられた（理事会発表）そうです。

今回、間近に迫ってきている大規模修繕についての説明会と抱き合わせで、「管理会社からの管理委託費増額要請への理事会対応」もテーマとされました。全組合員の毎月の納付額も連動して値上げになるという話ですが、実現するでしょう。

当マンションの住民は「謎」です。どのように考えているのか、よく分かりません。同じ程度に、１２年間続いた「自主管理」（なぜか会計業務のみ野村へ委託）時代の組合会計も不明なままです。この２つの「闇」は、つながっているのかもしれません。

組合員各自が黙秘権を行使していると考えれば、追及はできません。この点では「１人の組合員の権利が保障されて多人数からなるコミュニティーが壊れるなら、１人の権利は保障しない」という社会的結論（裁判所を除く）は出たと言えます。

極めて要領よく、効率の高い組合活動であり、「何をどう考えているか」は基本的に理事長あるいは理事会、専門委員会の名で発行される書類によって示されますが、中身は業者の意向に完全に沿うことばかりで、管理会社から見れば”満額回答”連発のマンションでしょう。代筆が疑われても確かめようがありませんし、そうと判明したところでそれを特に問題視しないから「業務委託」をしているという組合です。

たくみな沈黙は続きます。こういう「管理」は強いですが、好かれますかね。

野村の会計管理は杜撰です。
知らぬ間に債権放棄がされていたことが判明しました。
管理費の未収金を損金処理と会計報告/予算書にこっそり書かれていました。
理事や監事が見落としただけとうそぶいているとか。
管理員の横領（着服）は弁済すれば犯罪でないとも。
管理費等の集金チェックが6か月間行われていない時期がありました。
数年前にさかのぼり帳簿、収支バランスをチックした方が良いです。
入出金はマネジャー（フロント）任せのようです。

騒音、振動に困っています。
もう数年、経ちます。
管理組合はノータッチなので
管理会社に頼りましたが最近はノラリクラリです。
騒音、振動に対応してくれる管理会社に
変えるのは大変でしょうか？

当家でも分譲以来（5年以上）深夜1時過ぎに亘って騒音振動に悩まされています。
区役所で騒音測定器を借りて測り、管理会社に伝え、直接言い、手紙を書く、など思いつくことはすべてしました。（最高８０?超）

が、交代制の勤務と思われる父と4歳くらいの男の子の何れもADHD？か、効果はその時のみ。
そこで最近は引き戸を荒くぶつける、騒音と同じリズムで足音を発する、をして知らせています。
深夜１２時過ぎの警告ですが、隣近所に迷惑かと思いつつも同じ被害を受けているかも、、、と実行しています。

管理会社を替えるには相応の手続きが必要で、新たな会社が満足できる対応をするかは不透明です。

そういうことは管理会社の仕事ではありませんよ。
あらゆることを言ってもダメなら警察通報ですよ。
警察の言うことを聞かなかったら弁護士相談です。民事事件なんです。
だから後日のために、録音や録画して証拠をたくさん集めておくことが大事です。
マンションだから隣や上にどんな人が住んでいるか、わかりませんよね。893かもですね。
共同住宅のため、そんなことは当たり前に起きうることです。
逆に管理会社にいろいろ言ってませんか？
そして「住民通しの問題には立ち入りません」と言われてるのではありませんか？
それに不満があるから、管理会社を変えるとおっしゃられているのでは？
どこの管理会社でも同じ対応ですよ。
どうしても嫌なら一戸建てに引越しされたほうがよろしいのでは？

悪口のオンパレードですな。
悪の管理会社＝野村
こりゃだめだ、買えないマンション。

野村だけが悪口？を書かれてはいません。

担当者レベルで多少良しあしが有りますが、素人組合を相手に利益追求の業界全体と、無関心な多数の区分所有者の問題です。
管理組合の一員になったら（マンションを購入しようと計画を立てたら）関連記事を読んで、積極的に前向きに自分の財産である自覚を持って参画する。
それには自宅マンションの問題点を把握する為に、まずは現場を知ることです。

>>324 匿名さん
同意